Real Estate. Country Facts. Vergessene Immobilienmärkte Bulgarien und Rumänien?

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1 Real Estate Country Facts Vergessene Immobilienmärkte Bulgarien und Rumänien? 5 / 214

2 Real Estate Country Facts Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG http: //www.bankaustria.at Redaktion: Bank Austria Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 () Produktion: Stand: 9. Mai 214 Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate und Immobilien Rating GmbH (IRG) Impressum und Offenlegung gemäß 24, 25 MedienG sind auf der Website der UniCredit Bank Austria unter zu finden. Wichtige rechtliche Information bitte lesen: Diese Publikation stellt weder eine Marketingmitteilung noch eine Finanzanalyse dar. Es handelt sich lediglich um Informationen über allgemeine Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten sowie daraus abgeleitete Immobilienmarkteinschätzungen. Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität und Genauigkeit übernommen werden. Die Publikation wurde nicht unter Einhaltung der Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen erstellt und unterliegt nicht dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen. Diese Informationen sind nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder als Aufforderung, ein solches Angebot zu stellen, zu verstehen. Diese Publikation dient lediglich der Information und ersetzt keinesfalls eine individuelle, auf die persönlichen Verhältnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers (z. B. Risikobereitschaft, Kenntnisse und Erfahrungen, Anlageziele und finanzielle Verhältnisse) abgestimmte Beratung. Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede Anlage mit Risiko verbunden ist. Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben. 2 I Real Estate Country Facts 5/214

3 Kommerzielle Immobilienmärkte in Rumänien und Bulgarien profitieren von steigendem Risikoappetit? Europa verzeichnete im vergangenen Jahr einen starken Anstieg von Investitionen in kommerzielle Immobilien laut Daten von CBRE wurden EUR 165,6 Mrd. investiert. Dies entspricht einem Plus von rd. 3%. Bei nach wie vor sehr tiefem Zinsniveau blieben Immobilien als Anlageklasse für institutionelle Investoren sehr attraktiv. Besonders gefragt waren kommerzielle Immobilien in großen und liquiden Märkten, einem Trend, dem sich auch CEE nicht entziehen konnte. Die größten Märkte der Region Russland und Polen verzeichneten 213 über 8% aller kommerziellen Immobilientransaktionen, wobei es zögerliche Anzeichen für eine Belebung der Nachfrage auch in den kleineren Märkten der Region gab. So konnte Tschechien 213 einen Anstieg des Investitionsvolumens verzeichnen, während in den anderen kleineren CEE- Märkten zumindest vereinzelte Transaktionen stattfanden. Das Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien und Bulgarien fiel im vergangenen Jahr noch mager aus, wobei Rumänien mit einem Umsatz in Höhe von EUR 229 Mio. deutlich besser abschnitt als Bulgarien mit EUR 23 Mio. Mit steigendem Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Investoren beginnen, Core-Immobilien in Core-Märkten als überkauft einzuschätzen. Damit sollten Märkte mit Ertragspotenzial etwas stärker in den Fokus rücken. Das kräftig auf EUR 3 Mio. gestiegene Investmentvolumen in Rumänien im 1. Quartal 214 unterstützt diese These. CBRE wies für eine Spitzenrendite im Bürobereich im ersten Quartal 214 von 8,25% aus. Die Immobilien Rating GmbH (IRG) schätzt die Spitzenrendite in Sofia auf 9,5%. Bei tiefen westeuropäischen Spitzenrenditen sollte das für renditehungrige Investoren durchaus attraktiv sein. Im Wettbewerb überzeugen Büroobjekte, die neben ausgezeichneter Verkehrseinbindung mit Energieeffizienz, einer Green-Building-Zertifizierung und niedrigen Betriebskosten punkten. Im SC-Bereich wird sich der Wettbewerb in beiden Ländern in den kommenden Jahren verschärfen. Neue, moderne Shopping Center kommen auf den Markt, die hohen Unterhaltungsfaktor bieten. Ältere Center, die nicht durch ihre Lage und Mietermix überzeugen, werden unter Druck kommen. Mit Spitzenrenditen um gut 9% in Sofia sowie 8,5% bis 9% in somit ein durchaus interessanter Markt für Investoren. Das konjunkturelle Umfeld, insbesondere die sich abzeichnende wirtschaftliche Erholung in der Eurozone, wird sich auf den Großteil der Volkswirtschaften in CEE positiv auswirken. Davon werden auch Bulgarien und Rumänien profitieren. Einen Unsicherheitsfaktor stellt die schwierige politische Situation in der Ukraine dar. Die bis jetzt verhängten Sanktionen Europas und der USA sowie die Gegensanktionen Russlands dürften jedoch, solange die Lage nicht eskaliert, die wirtschaftliche Entwicklung in den restlichen CEE-Staaten kaum tangieren. CEE gehört zu unseren Kernmärkten. Wir finanzieren sowohl Developments als auch Investments und sind gerne bereit, unsere Kunden mit guten Projekten nach Rumänien und Bulgarien zu begleiten. Bei diesen sogenannten Cross-Border-Transaktionen arbeiten wir eng mit den Kollegen in den jeweiligen Ländern zusammen. Die UniCredit Group verfügt über ein dichtes Netz an Tochterbanken in CEE. Unsere Kunden profitieren daher nicht nur von unserer langjährigen Finan zierungsexpertise, sondern auch vom Wissen einer Bank vor Ort ein Konzept, das sich sehr gut bewährt hat. Mit freundlichen Grüßen Karla Schestauber Real Estate Country Facts 5/214 I 3

4 Real Estate Country Facts Rumänien und Bulgarien profitieren vom wirtschaftlichen Aufschwung in der Eurozone Rumänien Bevölkerung: 2,1 Mio. Fläche: km 2 Hauptstadt: Währung: Neuer Rumänischer Leu Bulgarien Bevölkerung: 7,2 Mio. Fläche: km 2 Hauptstadt: Sofia Währung: Bulgarischer Lew Ungarn Serbien Oradea Timisoara Ukraine Sibiu Brasov Galati Craiova Bulgarien Moldawien Constanta Skala (km) 1 Schwarzes Meer Serbien FYR Mazedonien Sof ia Plovdiv Rumänien Griechenland Ruse Varna Burgas Khaskovo Skala (km) 1 Türkei Schwarzes Meer Rumänien und Bulgarien auf stabilerem Wachstumskurs Sowohl Rumänien als auch Bulgarien verzeichneten 213 einen positiven BIP-Zuwachs, wobei die Wachstumsdynamik in Rumänien mit vorläufigen 3,5% deutlich höher als in Bulgarien mit,9% ausfiel. Rumäniens Wirtschaft profitierte von Sondereffekten wie außergewöhnlich stark steigender Industrie- sowie landwirtschaftlicher Produktion, die sich in steigenden Exporten auswirkten. Das Land verzeichnete damit im vergangenen Jahr die größte Wachstumsdynamik unter den CEE-EU-Ländern. Auch in Bulgarien waren die Nettoexporte der wichtigste Wachstumsträger, allerdings fiel die Dynamik der Ausfuhr wesentlich gedämpfter aus. Obwohl die bulgarische Fiskalpolitik im vergangenen Jahr auf leicht expansiv schwenkte, schrumpften sowohl privater Konsum als auch Bruttoanlageinvestitionen und die Ausweitung des öffentlichen Konsums konnte dies nicht abfedern. Die sich abzeichnende wirtschaftliche Erholung in der Eurozone wird 214 beiden Volkswirtschaften positive Impulse über weiter steigende Exporte geben. Daneben wird eine Verbesserung der Wirtschaftsdaten und Prognosen Rumänien Bulgarien s 214p 215p s 214p 215p Nominelles BIP (EUR Mrd.) 131,7 142,8 148,3 159,1 39,9 39,9 4,2 41,6 BIP/Kopf (EUR) Reales BIP (%-Ver.),6 3,5 2, 2,7,6,9 1,5 2,1 Inflation (VPI) % 3,3 4, 2,2 3,5 3,,9,8 1,2 Arbeitslosenrate % 7, 7,3 7,2 7, 12,3 12,9 13,1 12,8 Leistungsbilanz/BIP % 4,4 1,1 1, 1,5 1,3 2,1,8,4 FDI/BIP % 1,3 1,8 1,7 1,6 3, 2,8 3, 3,4 Budget/BIP % 2,9 2,8 2,8 2,4,5 1,8 2,2 2,2 Öffentl.Verschuldung/BIP % 37,8 37,5 37,3 36, 17,6 17,9 24,7 26,6 Auslandsverschuldung/BIP % 75,7 67,5 65,1 6,7 94,6 93,5 91,2 87,2 Quelle: UniCredit Research / s Schätzung / p Prognose 4 I Real Estate Country Facts 5/214

5 Binnennachfrage vor allem durch stärkere Investitionen erwartet. Allerdings wird in Rumänien ohne weitere Sondereffekte von der Angebotsseite der Wachstumsbeitrag der Nettoexporte gedämpfter ausfallen als 213. Im Jahresdurchschnitt 214 wird damit für Rumänien ein reales Wirtschaftswachstum von gut 2% und für Bulgarien von rd. 1,5% prognostiziert. Bulgariens Arbeitsmarkt ist deutlich schwächer als der rumänische. Mit einer prognostizierten Arbeitslosenrate von gut 13% im Jahresdurchschnitt 214 ist auch keine rasche Besserung in Sicht. Bedenklich ist, dass die Jugendarbeitslosigkeit mit fast 3% extrem hoch liegt. Diese Entwicklung dämpft den privaten Konsum. Rumäniens Arbeitsmarkt hat sich mit einer relativ konstanten Arbeitslosenrate von rd. 7% über die letzten Jahre deutlich besser entwickelt, damit konnte der private Konsum auch leicht zum Wachstum beitragen. Beide Länder zählen immer noch zu den ärmsten Ländern der EU Im Jahresdurchschnitt 212 betrug das BIP/Kopf in Bulgarien nur 47,4% und in Rumänien 52,9% des Niveaus der EU-27. In Euro gerechnet betrug das BIP/Kopf rund EUR 5.5 in Bulgarien und rund EUR 6.7 in Rumänien. Damit ist der Aufholbedarf in beiden Ländern enorm. Die rumänische Nationalbank verfolgt ein Inflationsziel von 2,5% (+/ 1 Prozentpunkt). Die Inflationsrate lag im März 214 mit 1% am unteren Ende des Zielkorridors, allerdings wird ab April durch die Anhebung von Verbrauchssteuern auf Treibstoffe wieder mit stärker steigenden Preisen gerechnet. Der rumänische Leu hat gegenüber dem EUR in den Krisenmonaten des Jahres 28 um gut 2% an Wert verloren. Seitdem haben sich die Wechselkursbewegungen deutlich abgeschwächt. Zwischen Anfang 213 und Anfang Mai 214 bewegte sich EUR/RON in einem Band von 4,3 bis 4,55. Wechselkursentwicklung EUR/RON 4,8 4,6 4,4 4,2 4, 3,8 3,6 3,4 3,2 BIP/Kopf 213 in EUR 3, Quelle: Datastream Staatsverschuldung in % des BIP (213) 1. Ungarn Slowenien Kroatien 2. Polen Bulgarien Rumänien Ungarn Kroatien Polen Slowakei Tschechien Slowenien Slowakei Tschechische Republik Quelle: UniCredit Research Rumänien Bulgarien Die Konsumentenpreise in Bulgarien sind seit der politisch entschiedenen Senkung der Elektrizitätspreise seit August 213 im Vorjahresvergleich schrumpfend, wobei sich der Preisrückgang im Februar 214 bei einer neuerlichen Reduktion der Elektrizitätspreise auf 2,6% beschleunigte. Die Gefahr einer anhaltenden Deflation ist jedoch gering und spätestens 215 wird auch im Jahresdurchschnitt wieder mit steigenden Preisen gerechnet. Bulgarien verfolgt ein Wechselkursarrangement ( Currency Board ), bei dem der bulgarische Lew gegenüber dem EUR zu einem Kurs von 1,95583 fixiert ist. Damit hat die bulgarische Notenbank keinen unabhängigen geldpolitischen Spielraum. EUR-Investoren in Bulgarien haben den Vorteil, dass sie keine Wechselkursschwankungen bei ihren Entscheidungen berücksichtigen müssen. Quelle: UniCredit Research Beide Volkswirtschaften punkten mit einer sehr niedrigen Staatsverschuldung. In den kommenden beiden Jahren dürfte die Verschuldung der öffentlichen Hand in Bulgarien unter 3% des BIP und in Rumänien unter 4% des BIP bleiben. Real Estate Country Facts 5/214 I 5

6 Real Estate Country Facts Rumänien und Bulgarien von kommerziellen Immobilieninvestoren vergessen? Investitionen in kommerzielle Immobilien sind im vergangenen Jahr weltweit stark gestiegen. Nach Europa flossen laut Daten von CBRE EUR 165,6 Mrd., eine Steigerung um rund 3% im Vergleich zu 212. Kommerzielle Immobilieninvestitionen in Europa in EUR Mrd Büro Spitzenrenditen 1. Quartal 214 Spitzenrendite in % Ver. z. Vorquartal in bp Ver. z. Vorjahr in bp Frankfurt 4,7 2 Wien 4,7 5 2 Mailand 6, Warschau 6, Prag 6,25 25 Bratislava 7, Budapest 7,5 Zagreb 8,3 8,25 Moskau 8,5 Sofia 9,5 Belgrad 9,5 Kiew 13,5 5 5 Quelle: CBRE, IRG 5 25 Quelle: CBRE Besonders gefragt waren nach wie vor Immobilien in den großen liquiden Märkten. Dies trifft auch für CEE zu. Im vergangenen Jahr war die Nachfrage nach Immobilien in Russland und Polen den größten Märkten in der Region immer noch am höchsten. Im Gesamtjahr wurden über 8% aller Investitionen in diesen beiden Märkten getätigt. Allerdings gibt es erste Anzeichen, dass auch kleinere Märkte attraktiver wurden. Immobilieninvestitionen in Tschechien stiegen deutlich, während in den anderen kleineren CEE- Märkten zumindest vereinzelte Transaktionen stattfanden. Kommerzielle Immobilieninvestitionen (in EUR Mio.) Bulgarien 9 23 Kroatien Polen Rumänien Russland Slowakei Tschechien Ukraine Ungarn CEE Quelle: CBRE Das Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien und Bulgarien fiel im vergangenen Jahr noch mager aus, wobei Rumänien mit einem Umsatz in Höhe von EUR 229 Mio. deutlich besser abschnitt als Bulgarien mit EUR 23 Mio. Beide Länder scheinen am Radarschirm von Investoren und Entwicklern kaum auf I Real Estate Country Facts 5/ Mit steigendem Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Eine Reihe von Investoren schätzen Coreimmobilien in Coremärkten als überkauft ein, während Spitzenrenditen in und Sofia deutlich höheres Ertragspotenzial bieten. CBRE weist für eine Spitzenrendite im Bürobereich im 1. Quartal 214 von 8,25% aus. Die IRG schätzt die Spitzenrendite in Sofia auf 9,5%. Bei begrenztem Angebot an Coreimmobilien in diesen kleinen Märkten werden rasch Entschlossene die Nase vorne haben. Auch Entwickler, die von gesunkenen Grundstückspreisen und Baukosten profitieren, sollten Engagements in diesen Ländern nicht außer Acht lassen. Das Länderrisiko, das in das Preisen von Immobilienkrediten einfließt, hat sich in beiden Ländern stark verbessert. Der 5-jährige CDS Spread Bulgarien lag Anfang Mai 214 unter 13bp und Rumänien unter 16bp. Damit wird Bulgarien spürbar besser als Rumänien eingeschätzt. Beide Länderspreads liegen z.b. deutlich unter jenem des EU-Neulings Kroatien. 5-jähr. CDS Spreads in bp Quelle: Datastream Kroatien Bulgarien Rumänien

7 Mit Bauqualität und Energieeffizienz lässt sich im Bürobereich punkten In den Hauptstädten Bulgariens und Rumäniens wurde in den Jahren vor der Krise sehr viel gebaut, wodurch die Anzahl an Büroflächen stark gestiegen ist. Aber auch in den vergangenen Jahren wurden viele spekulative Büroprojekte gestartet und fertig gestellt. Damit stieg die Neuflächenproduktion in Sofia und weiter an. Wenngleich die Rekordproduktionswerte aus früheren Jahren nicht mehr erreicht wurden, hat sich die Anzahl der Büroflächen seit Ende 28 noch einmal nahezu verdoppelt. Ende 213 hatte Sofia einen Bestand von rd. 1,7 Millionen m² moderner Büroflächen, erreichte einen Büroflächenbestand von knapp 2,4 Millionen m². Büromarktentwicklung Bulgarien/Rumänien Büroflächen in Millionen m 2 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 Quelle: CBRE/IRG Sofia Die hohe Bautätigkeit der vergangenen Jahre sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass sowohl Sofia als auch bezogen auf die Bürofläche pro Einwohner nach wie vor deutlich hinter anderen osteuropäischen Hauptstädten wie Prag, Warschau oder Budapest liegen. Noch deutlicher wird der Abstand im Vergleich zu westeuropäischen Städten und Metropolen, wo selbst Wien nur im Mittelfeld angesiedelt ist. Ein weiteres Charakteristikum der beiden Büromärkte ist, dass in Bezug auf Qualität die Büros nur teilweise westeuropäischen Standards entsprechen. Entwickler, die die gesunkenen Grundstückspreise und Baukosten zum Errichten von günstigen, energieeffizienten Flächen nutzen, haben im Wettbewerb deutliche Vorteile. Büroflächenbestand (213) pro Einwohner m²/einwohner Frankfurt 16,93 München 15,18 Mailand 9,7 Paris 7,61 Wien 6,19 Bratislava 3,66 Prag 2,34 Warschau 2,27 Budapest 1,84 Sofia 1,24 1,13 Moskau 1,7 Zagreb,88 Kiew,53 Belgrad,33 Istanbul,22 Quelle: IRG Für 214 wird in Sofia mit einer (im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich steigenden) Neubautätigkeit von ca. 1. m² gerechnet, in sollen rd. 12. m² fertig gestellt werden. Flächenerwartung für 214/15 (Auswahl) Büroprojekt Gesamtnutzfläche Status Stadt in m² Capital Fort 36. In Bau Sofia City Tower 32. In Bau Sofia Millennium Center (Office Tower) 25. In Bau Sofia Floreasca Park (Phase I) 38. In Bau Green Gate 27. In Bau Extensa Office 23. In Bau Green Court Office (Phase I) 2. In Bau Quelle: Bulwien Real Estate Country Facts 5/214 I 7

8 Real Estate Country Facts Hohe Leerstände In beiden Hauptstädten haben sich in den letzten Jahren hohe Leerstände entwickelt, wobei der Leerstand in Sofia mit etwa 27% beinahe doppelt so hoch ist wie in mit ca. 15%. Sofia gehört mit diesem Wert zu den Spitzenreitern beim Büroleerstand in Europa. Leerstand Büroflächen Europa in % 213 Leerstand in % Quelle: IRG Sofia Belgrad Budapest Dublin Amsterdam Kiew Lissabon Moskau Prag Madrid Brüssel Stockholm Kopenhagen Warschau Berlin Rom Paris Central Istanbul Wien London West End Oslo In hat sich die Leerstandsentwicklung nach starken An stiegen bereits seit einiger Zeit stabilisiert und voraussichtlich halten sich Neuflächenproduktion und Nachfrage auch in diesem Jahr weitgehend die Waage. In Sofia hingegen wird die Fertigstellung u. a. von City Tower und Capital Fort den Büroflächenbestand abermals signifikant erhöhen. Durch die verglichen mit dem Vorjahr sich verdreifachende Neubautätigkeit könnten daher die zuletzt sogar leicht gesunkenen Leerstände in der bulgarischen Hauptstadt wieder etwas ansteigen. Leerstand Büro Leerstand in % Quelle: IRG Mietpreise haben sich eingependelt Im Zuge der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise ist es bei den Büromieten in und noch mehr in Sofia zu teils deutlichen Korrekturen gekommen Sofia 213 Ende 213 lagen die Spitzenmieten für Büroflächen in Sofia bei ca. EUR 12/m² im Monat, 28 waren noch bis zu EUR 2/m² im Monat bezahlt worden. Auch in gab es einen Rückgang bei den Spitzenmieten von EUR 22/m² im Monat im Jahr 28 auf EUR 18/m² im Monat im Jahr 213. Der Mietpreisrückgang war damit zwar nicht ganz so deutlich wie in der bulgarischen Hauptstadt, dennoch spielen auch hier diverse Incentives und Vergünstigungen wie z. B. mietfreie Zeiten oder beispielsweise eine hochwertige Ausstattung der Flächen für die potenziellen Mieter eine nach wie vor wichtige Rolle. Allgemein werden im laufenden Jahr keine größeren Veränderungen bei den Mietpreisen erwartet. Spitzenmieten Büro Miete EUR/m 2 /Monat Quelle: IRG Sofia Green Buildings, Nachhaltigkeit und Zertifizierungen haben längst auch die Märkte in Südosteuropa erreicht In den Boomjahren gab es in ganz Osteuropa einen Run der verschiedenen Entwickler auf die Immobilienmärkte, zahllose Projekte wurden aus dem Boden gestampft, wobei nicht immer Lage und Qualität der Objekte überzeugen konnten. Daher ist es heute für ein erfolgreiches Development in der nach wie vor nicht einfachen Region Südost europa nötig, gerade diese Parameter besonders zu beachten. Dazu kommt es aber, wie in ganz Europa zu beobachten, auch in SEE zu einer immer deutlicheren Nachfrage nach Green Buildings und zertifizierten Gebäuden. Viele internationale Unternehmen legen großen Wert auf BREAM, LEED oder DGNB-Auszeichnungen und ein nicht zertifiziertes Bürogebäude als Firmenstandort kommt für diese Global Player daher grundsätzlich nicht in Frage. Niedrige Betriebskosten, hohe Energieeffizienz und international bekannte und vergleichbare Zertifikate sind unerlässlich, um auf Märkten mit hohen Leerständen und einer hohen Verfügbarkeit von Büroflächen den entscheidenden Wettbewerbsvorteil zu erzielen. Daher sollte man bei Projektentwicklungen in Rumänien und Bulgarien neben der unerlässlichen Analyse der Büroflächennachfrage und des künftigen Bedarfes bei neuen Bauprojekten vor allem auf Energie effizienz und Nachhaltigkeit setzen. Nicht nur Mieter, sondern auch Investoren, die bei gestiegenem Risikoappetit wieder auf der Suche nach Rendite sind, sollten an diesen Projekten Gefallen finden I Real Estate Country Facts 5/214

9 Kaum neue Logistikprojekte in Bulgarien und Rumänien Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in Bulgarien und Rumänien war vor der Krise stark durch spekulative Projekte gekennzeichnet. Mittlerweile hat sich die Situation komplett geändert. Der Großteil der Neubauten wird zur Eigennutzung errichtet. Da diese Nachfrage nach Built-to-suit-Flächen allerdings weiterhin nur moderat ausfällt, werden derzeit nur wenige Logistikprojekte ent wickelt und auch die Pipeline ist kaum gefüllt. Ausreichende Vorvermietung ist Voraussetzung für einen erfolgreichen Projektstart und auch Untervermietung bestehender Flächen ist üblich. Generell besteht durch die eingeschränkte Bautätigkeit in gewissen Bereichen ein Mangel an hochqualitativen Flächen, die modernen logistischen Anforderungen entsprechen. Sowohl in Bulgarien als auch in Rumänien gibt es im Großraum rund um die jeweilige Hauptstadt eine Konzentration von Lagerund Logistikflächen. Ende 213 wurden in der Region um Sofia ca. 1,3 Millionen m² Logistikflächen gezählt und nur rund 3. m² neue Flächen befanden sich in der Pipeline. In waren Ende 213 etwa 1 Million m² Lager- und Logistikflächen vorhanden und dieses Jahr werden im Großraum der rumänischen Hauptstadt keine signifikanten neuen Flächen hinzukommen. Hohe Leerstände Trotz des teilweisen Fehlens hochmoderner Logistikflächen sind die Leerstände in Rumänien nach wie vor recht hoch und liegen bei rund 12%. Der Wert hat sich allerdings zumindest stabilisiert. Anderes sieht die Situation in Bulgarien aus, der weitgehende Neubauflächenstopp hat die Leerstandsrate auf mittlerweile rund 3% sinken lassen. Durch eine Belebung der Nachfrage könnte dieser Wert auch im weiteren Verlauf des Jahres unverändert niedrig bleiben. Mietpreise weitgehend stabil Die Durchschnittsmieten für Logistikimmobilien lagen Ende 213 in Sofia weitgehend stabil bei rund EUR 3,5/m²/Monat. Auch in gab es bei den Mieten wenig Veränderungen und die Durchschnittsmieten lagen dort mit EUR 3,75/m²/Monat nur unwesentlich höher. Grundsätzlich sind die Mieten stets auch abhängig von der Größe des Objektes, für kleinere Flächen werden oftmals etwas höhere Mieten bezahlt als für sehr große Einheiten. Durchschnittsmieten Lager und Logistik Miete EUR/m 2 /Monat Sofia Leerstand Lager und Logistik Quelle: IRG Leerstand in % Quelle: IRG Sofia 213 Ein hoher Bestand an alten Lagerflächen aus der sozialistischen Ära kennzeichnet nach wie vor den Status quo in vielen osteuropäischen Ländern. Diese unzeitgemäßen Flächen sind schon für eine Monatsmiete von etwa EUR 2/m²/Monat und teilweise noch darunter verfügbar. Der relative Preisvorteil derartiger Flächen verwandelt sich aber vor dem Hintergrund gestiegener Anforderungen großer Retailer ins Gegenteil: Alte Flächen werden mehr und mehr unvermittelbar. Für moderne Logistiker sind ohnehin nur zeitgemäße Logistik-Lösungen denkbar und darin liegt auch das Potenzial der bei hochwertigen Flächen weiterhin unterversorgten Märkte in Bulgarien und Rumänien. Real Estate Country Facts 5/214 I 9

10 Real Estate Country Facts Neue SC-Flächen verschärfen Wettbewerb Shopping Center in Sofia werden in Wellen eröffnet zwei neue Mega-Malls kämpfen um Mieter Zu Beginn des Jahres 214 verfügte Bulgarien über einen SC-Flächenbestand von rd m². Die meisten Flächen (rd. 85% aller Angebotsflächen) befanden sich in der Hauptstadt Sofia mit rd. 1,3 Mio. Einwohnern und in den Städten über 2. Einwohnern (Plovdiv, Varna und Burgas). Die Eröffnungen von Shopping Centern in Sofia erfolgt in Wellen. Die erste Welle von modernen mittelgroßen Einkaufszentren bis 35. m² vermietbarer Fläche passierte 26. Die zweite folgte erst 21 nach dem Ausklingen der ersten Spitze der Finanzkrise, als sich der SC-Bestand in Sofia mit Großprojekten wie z.b. dem Serdika Center (51. m²) und The Mall (66. m²) mehr als verdoppelte. In den nächsten beiden Jahren war es wieder ruhig und nur die Bulgaria Mall (35. m²) vergrößerte 212 das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten in der Hauptstadt. 213/214 schwappt eine neuerliche Welle auf den Markt mit einer gesamten vermietbaren Fläche von rd. 22. m². Letztes Jahr wurde in Sofia zwar nur ein, dafür aber das bislang größte Shopping Center eröffnet. Das rd. 82. m² vermietbare Fläche und 15 Shops umfassende Paradise Center ist im Süden von Sofia situiert und bezeichnet sich selbst als erstes Lifestyle Center mit großzügigem Freizeit- und Entertainmentbereich (z.b. Event Center, Kino, Pool, Bowling, Vergnügungspark am Dach usw.). Nach anfänglichen Schwierigkeiten bei der Vermietung zum Eröffnungszeitpunkt hat sich das Center auch mit Hilfe von gewährten Incentives bis zum Ende des Jahres 213 sehr gut gefüllt und die Leerstandsrate sank unter 1%. Zu den namhaften Mietern zählen unter anderem Carrefour, Zara, Marks&Spencer, H&M, New Yorker, Deichmann und Kenvelo. Außerhalb von Sofia wurden im letzten Jahr noch The Strand (3. m²) in Burgas und die City Mall in Stara Zagora (21. m²) eröffnet. Eine Auswahl an Eröffnungen in Bulgarien im Jahr 213 Shopping Center Vermietbare Fläche m² Stadt Paradise Mall ~ 81.3 Sofia The Strand ~ 3. Burgas City Mall ~ 21. Stara Zagora Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan Bis zum Ende 214 sollen fünf neue bereits in Bau befindliche Einkaufszentren mit einer gesamten vermietbaren Fläche von rd m² dazu kommen. Davon befinden sich vier bzw. rd m² in der Hauptstadt Sofia. Besonders hervorzuheben ist dabei das Projekt Sofia Ring Mall mit rd. 72. m² vermietbarer Fläche und 2 Shops. Das Shopping Center soll im Herbst 214 seine Pforten öffnen und ist nur rd Autominuten vom bereits erwähnten Paradise Center im Süden von Sofia entfernt. Es liegt direkt an der Ring Road in Nachbarschaft eines bereits geöffneten 3. m² großen IKEA. Die Mall will neben Mietern wie z. B. der griechischen NOTOS-Kaufhauskette mit seinem Shop-in-Shop-Konzept, Piccadilly, Technomarket, Mr. Bricolage, Yavor, H&M, Intersport, auch mit einem großen Sportpark-, Freizeit-, und Entertainmentangebot punkten. Auswahl an Shopping-Center-Projekten, die sich derzeit in Bau befinden Shopping Center Vermietbare Fläche m² Geplante Eröffnung Stadt Sofia Ring Mall ~ Sofia Mega Mall Lyulin ~ Sofia Plaza West Mall ~ Sofia San Stefano Plaza ~ Sofia Panorama Mall ~ Pleven Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan Die beiden anderen in Bau befindlichen Shopping Center mit Eröffnungstermin 214 sind die Mega Mall Lyulin und die Plaza West Mall. Beide liegen im Nordwesten der Stadt im Bezirk Lyulin rd. 5 1 Autominuten von einander entfernt und haben mit einer mittleren Größe von jeweils 25. m² regionalen Charakter. Die Plaza West Mall liegt direkt an der Ring Road und wird auf einer Fläche von rd. 1/3 der Mall einen Carrefour Hypermarket beherbergen. Weitere Mieter sind ein Kinokomplex, Mango, Subway usw. Die Mega Mall Lyulin liegt rd. 4 km weiter stadteinwärts und kündigt als Mieter Peek & Cloppenburg, Humanic und United Colours of Benetton an. Das San Stefano Plaza rundet die Neueröffnungen in Sofia 214 ab. Es zählt aber nicht zu den klassischen Shopping Centern, da es ein Teil eines multifunktionalen Wohn- und Bürokomplexes im Zentrum der Stadt ist und stark von Restaurant- und Barbetrieb dominiert wird. Die SC-Flächendichte in Sofia lag Ende des Jahres 213 bei rd. 254 m² pro 1. Einwohner und wird sich nach Fertigstellung der vorhin angeführten in Bau befindlichen Einkaufscenter (rd m²) Ende 214 auf rd. 36 m² pro 1. Einwohner erhöhen. Dieser Wert ist im Vergleich zu (417 m² pro 1. Einwohner) deutlich niedriger und liegt auch unter Wien mit 54 m² pro 1. Einwohner. Das große Problem in Sofia bzw. in Bulgarien ist jedoch die sehr geringe Kaufkraft, die 35% unter der rumänischen liegt. Das zeigte auch eine im Jahr 213 von CBRE/MBL durchgeführte Umfrage unter 1.2 lokalen und internationalen Händlern: Während 58% der Befragten angaben, 1 I Real Estate Country Facts 5/214

11 214/215 expandieren zu wollen und damit die vorherrschende Aufbruchstimmung widerspiegeln, heben 83% der Teilnehmer die geringe Kaufkraft als größtes Problem für eine erfolgreiche Geschäftsführung hervor. Die weiteren Nennungen waren: zu hoher Wettbewerb (39%), zu wenig qualifizierte Arbeitskräfte (38%) und die Schwierigkeit, einen geeigneten Standort zu finden. Die schwache bzw. stagnierende Nachfrage und der kontinuierliche Zuwachs an SC-Flächen führen in Sofia zu einem starken Mietermarkt. SC-Dichte Ende 214 (inklusive Eröffnungen 214) und Kaufkraft 213 SC-Fläche m²/ 1. Ew. Kaufkraft 213 in EUR/ Einwohner Wien Sofia Quelle: IRG; Bauer Research Es kommt nicht selten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen zu Incentives (z.b. Mietnachlässe, Unterstützung bei der Geschäftsaustattung, Staffelmieten, mietfreie Zeiten usw.), um für neue Händler attraktiv zu sein. Aktuell liegen die Mieten in Shopping Centern in Sofia, abhängig von der Größe des Geschäfts, zwischen EUR 7 und 25/m²/Monat. Bis zum Ende Jahres wird durch die vielen Neueröffnungen mit einer stabilen bis leicht sinkenden Tendenz gerechnet. Die Leerstandsrate hat sich durch zahlreiche Neuabschlüsse in bestehenden Einkaufszentren im zweiten Halbjahr 213 auf 9 11% gesenkt, wobei der Flächenzuwachs 214 den Druck auf die Shopping Center wieder erhöhen wird. Die Spitzenrendite hat sich im Laufe des vergangenen Jahres um,25 Prozentpunkte auf 9,25% erhöht. Bis zum Ende des Jahres wird eine stabile bis leicht steigende Entwicklung erwartet. Außerhalb von Sofia kommt in den zehn größten Städten mit mehr als 1. Einwohnern nur die Panorama Mall in Pleven (17.5 m²) mit einem Carrefour-Markt als Anker-Mieter neu auf den Markt. In den übrigen Städten gibt es zwar Pläne für neue Shopping-Center-Projekte, es ist jedoch fraglich, ob und wann sie tatsächlich realisiert werden. Shopping-Center Sofia Real Estate Country Facts 5/214 I 11

12 Real Estate Country Facts Bulgarien SC-Flächenbestand in den Städten Eine Auswahl an Eröffnungen in Rumänien im Jahr 213 Shoppingcenterflächen in m Sofia Plovdiv Quelle: IRG; Bulwien, RegioPlan Varna Burgas Shoppingcenterflächen in m 2 Shoppingcenterfläche pro 1. EW Russe Stara Zagora Pleven Schumen Shoppingcenterfläche pro 1. EW Shopping Center Vermietbare Fläche m² Stadt Promenada Mall ~ 35. AFI Palace ~ 3. Ploesti Uvertura Mall ~ 15. Botosani Galati Shopping City ~ 27. Galati Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan Für das laufende Jahr 214 wird mit rd. 56. m² der seit über 1 Jahren geringste Zuwachs an Flächen erwartet. Darin enthalten sind das bereits in Bau befindliche Vulcan Value Center im Südwesten von mit rd. 25. m² und das Targu Jiu Shopping Center mit rd. 27. m². Auch wird der erst im Vorjahr eröffnete AFI Palace in Ploiesti um einen Entertainment-Bereich im Ausmaß von rd. 4. m² erweitert. Die Haupteinkaufsstraße in Sofia erhofft sich durch Modernisierung neue Impulse In den letzten Jahren haben die Einkaufsstraßen in Sofia stark unter den neu eröffneten Shopping Centern gelitten und viele Mieter an diese verloren. Eine Trendumkehr dürfte aber bei der bekanntesten High-Street in Sofia, dem Vitosha Boulevard, realistisch sein. Die Pläne der Stadt, die Straße zu renovieren und neu zu gestalten, wurden nach mehrjähriger Planung umgesetzt und Ende 213 finalisiert. Die Nachfrage nach Geschäftsflächen von lokalen und internationalen Handelsunternehmen hat seit dem Beginn der Umbauarbeiten des Vitosha Boulevards spürbar zugenommen und mit der Niederlassung eines H&M Flagship-Stores Ende 213 einen prominenten Höhepunkt gefunden. Im Ergebnis sind die Spitzenmieten am Vitosha Boulevard im letzten Jahr wenn auch auf niedrigem Niveau stabil geblieben. Derzeit liegen die Mieten bei ca. EUR 3 bis 45/m²/Monat. Die Leerstandsrate beträgt rd. 8%. Es wird damit gerechnet, dass die Mieten in den Top-Einkaufsstraßen unverändert bleiben, die Nebeneinkaufsstraßen aber noch stärker unter Druck kommen und sich sinkenden Mieten gegenüber sehen. In Rumänien sind sieben Einkaufszentren 214 in Bau alle davon in oder Brasov Anfang 214 betrug der Bestand an SC-Flächen in Rumänien rd. 1,6 Mio. m². 5% der Flächen fanden sich dabei in den fünf bevölkerungsreichsten Städten (3%), Cluj Napoca (5%), Timisoara (4%), Iasi (5%) und Constanta (6%). Im vergangenen Jahr 213 wurden in Rumänien vier neue Shopping Center mit insgesamt rd. 17. m² vermietbarer Fläche eröffnet, wobei der Vermietungsgrad zum offiziellen Starttermin im Vergleich zu den letzten Jahren höher ausgefallen ist. In der Hauptstadt hat sich das Angebot an Shopping Centern nur um die im Norden liegende Promenada Mall mit einer vermietbaren Fläche von rd. 35. m² erhöht. Die restlichen Eröffnungen betrafen den AFI Palace in Ploesti (3. m²), die Uverdura Mall in Botosani (15. m²) und die Galati Shopping City (27. m²). In puncto zukünftige Shopping-Center-Projekte stehen in den nächsten beiden Jahren vor allem und Brasov im Mittelpunkt. Letztere ist eine mittelgroße Stadt mit rd. 25. Einwohnern und einem SC-Flächenbestand Ende 213 von rd. 7. m², wobei es sich dabei ausschließlich um Einkaufscenter mit Nahversorgungscharakter mit einer max. Größe von 22. m² handelt. Mit dem bereits in Bau befindlichen Coresi Shopping Center (51. m²), der Korona Gallery mit geplantem Baustart Mitte des Jahres (35. m²) sowie der Modernisierung und Erweiterung der Brasov Strip Mall (7. m²) wird sich das Angebot an Einkaufsflächen in Brasov bis 216 mehr als verdoppeln und zu den Städten mit der höchsten Einkaufsdichte per 1. Einwohner, wie z.b. Constanta und Iasi, aufschließen. Einem verschärften Wettbewerb sieht sich der Osten von gegenüber. In nur rd. 3 km (5 1 Autominuten) Entfernung voneinander sind mit der Mega Mall (rd. 68. m²) und dem Park Lake Plaza (rd. 6./m²) zwei Großprojekte bereits in Bau mit einem jeweils geplanten Eröffnungstermin 215/216. Abgesehen davon wurde für zwei weitere Einkaufscenter in ein Auswahl an SC-Projekten, die sich derzeit in Bau befinden oder noch für 214 geplant sind Shopping Center Vermietbare Fläche m² Status Geplante Eröffnung Stadt Vulcan Value Center ~ 25. In Bau 214/15 Targu Jiu ~ 27. In Bau 214 Targu Jiu Mega Mall ~ 68. In Bau 215/16 Park Lake ~ 67. In Bau 215/16 Victoria Lifestyle Center ~ 6. Baustart Coresi Shopping Center ~ 51. In Bau 215 Brasov Korona Gallery ~ 35. Baustart Brasov Auchan Drumel Taberei ~ 22. Baustart Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan 12 I Real Estate Country Facts 5/214

13 Baustart für Mitte 214 angekündet: Victoria Lifestyle Center im Nordwesten (rd. 68. m²) und Auchan Drumul Taberei im Südwesten (rd. 22. m²). In Summe ergibt sich für die Jahre 214, 215 und 216 ein Flächenzuwachs in von rd. 25. m² auf 975. m². Dies entspricht mehr als einem Drittel des aktuellen Gesamtbestandes. Damit erhöht sich die SC-Dichte je 1. Einwohner von 397 m² auf 557 m². Das liegt über dem Niveau des Wiener Marktes (54 m²/1. Einwohner), der im Allgemeinen als gesättigter Handelsmarkt gilt. wird dann sieben Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche über 5. m² haben, die in etwa die Hälfte des Marktes abdecken. Rund zehn Einkaufszentren sind mittelgroße Zentren zwischen m² und acht sind kleiner als 25. m². Die Stimmung am er Handelsmarkt ist (noch) als gut einzustufen. Auf Grund des geringen Flächenzuwachses in den letzten beiden Jahren haben sich die bestehenden Shopping Center mit guter Performance weiter gefüllt. Die Nachfrage von internationalen und lokalen Händlern nach geeigneten Mietflächen hat im Laufe des vergangenen Jahres wieder neue positive Impulse erfahren. Als Beispiele können hier der Neueintritt von La Martina (argentinische Bekleidung), Crabtree & Evelyn (amerikanische Haushaltswaren), MIM (französische Fashion), Jumbo, Tschibo, Kazar, BSB Fashion sowie H&M in die er Shopping Center genannt werden. Als Resultat dieser Entwicklung erwiesen sich die Mieten in Einkaufszentren mit guter Erreichbarkeit, Funktionalität und ausgewogenen Branchenmix als stabil mit einem leichten Aufwärtstrend bis zum Ende des Jahres. Die Einkaufstempel in B-Lagen und/oder mit Investitionsrückstau bekamen hingegen die hohe Wettbewerbsintensität zu spüren und gerieten bei den Mieten zunehmend unter Druck. Shopping-Center Real Estate Country Facts 5/214 I 13

14 Real Estate Country Facts Rumänien SC-Flächenbestand in den Städten Shoppingcenterflächen in m Cluj-Napoca Quelle: IRG; Bulwien, RegioPlan Timisoara Iasi Shoppingcenterflächen in m 2 Shoppingcenterfläche pro 1. EW Constanta Craiova Die monatliche Mietbandbreite in den Shopping Centern von bewegt sich je nach Größe der Geschäfte zwischen EUR 1 und 65/m²/Monat. Die Leerstandsquote beträgt zwischen 5 15% und ist stabil bis leicht sinkend. Die Spitzenrenditen im er SC-Bereich haben sich gegenüber dem Vorjahr um,5 Prozenptpunkte nach unten bewegt und lagen zum Ende des Jahres 213 bei rd. 8,5 9,%. Eine weitere Veränderung wird im Laufe des Jahres 214 nicht erwartet. Galati Brasov Shoppingcenterfläche pro 1. EW Die Highstreet -Kultur in entwickelt sich nur langsam verfügt im Vergleich zu Sofia mit dem Vitosha Boulevard noch nicht über eine besonders ausgeprägte High-Street - Kultur. Im letzten Jahr haben aber die Einkaufstraßen, wie z.b. auf der Calea Victoriei, dem Magheru Boulevard und der Calea Dorobantilor durch neue Mieter vorwiegend aus dem Mode-, Schmuck- und Drogeriesegment (The Place Concept Store, PNK Casual, Roberto Bravo Schmuck, Porsche Design, Antony Morato, BSB Flagship Store, Sabion Galleries Schmuck usw.) wieder eine Aufwertung erfahren. Das Warten auf einen Mode-Flagshipstore in der er Altstadt, geprägt von Restaurants, Cafes und Bars, hat ein Ende. Kurz nachdem der schwedische Bekleidungsriese H&M im Herbst 213 sein erstes Geschäft in der er Innenstadt in der Lipscani Street eröffnete, ist auch sein türkischer Mitbewerber Koton auf der gegenüberliegenden Straßenseite mit einem 1.2 m² umfassenden Store auf der Suche nach einer Geschäftsfläche fündig geworden. Die edlen Luxusmarken, wie z.b. Escada, Louis Vuitton, Valentino, Cavalli, Rolex und Co ziehen es vor, in die Umgebung von 5-Sterne Hotels zu siedeln und sind geballt in der Marriott Shopping Galery zu finden. Letzter prominenter Neuzugang war hier D&G. Die Miete in den Einkaufstraßen liegt bei rund EUR 4 bis 65/m²/ Monat. Auf Grund der bislang eher schwachen Nachfrage, der Lücke an modernen Geschäftsflächen und den aggressiven Preisvorstellungen internationaler Handelsunternehmen sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen. Rund 15 2% der Handelsflächen in den Einkaufsstraßen stehen leer. Die Spitzenrendite lag Ende 213 bei 9 9,5%. 14 I Real Estate Country Facts 5/214

15 Ansprechpartner: UniCredit Bank Austria Real Estate Anton Höller Tel: + 43 () Werner Zimmel Tel: + 43 () Real Estate CEE Lukasz Motyl (international clients) Tel: + 43 () UniCredit Tiriac Bank SA Real Estate Finance Gabriela Dragulin Tel: + 4 () UniCredit Bulbank AD Real Estate Ana-Maria Barakova Tel: Die Autoren dieser Ausgabe: UniCredit Bank Austria Real Estate Research Karla Schestauber Tel: + 43 () Immobilien Rating GmbH (IRG) Market Research Alexander Stögbauer Tel: + 43 () Helmut Schneider Tel: + 43 () Real Estate Country Facts 5/214 I 15

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