Testatsexemplar. IMW Immobilien SE Berlin. Konzernabschluss zum 31. März 2014 und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2013/2014

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1 Testatsexemplar IMW Immobilien SE Berlin Konzernabschluss zum 31. März 2014 und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2013/2014 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

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3 Inhaltsverzeichnis Seite Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2013/ Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2013/ Konzernbilanz zum 31. März Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und Konzern-Gesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. April 2013 bis 31. März Eigenkapitalveränderungsrechnung Kapitalflussrechnung Konzernanhang zum Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2013/ Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

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5 1 Anlage I IMW Immobilien SE, Berlin Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2013/ Grundlagen des Konzerns Geschäftsmodell Die IMW Immobilien SE mit Sitz in Berlin ist eine Europäische Gesellschaft (SE) mit monistischer Struktur (Verwaltungsrat). Sie ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die IMW-Gruppe umfasst zum Berichtsstichtag 21 Gesellschaften. Das Tätigkeitsfeld der IMW Immobilien SE und ihrer Servicegesellschaften erstreckt sich auf: (1) Portfoliomanagement: Hier liegt der Schwerpunkt auf dem Erwerb von Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial, wobei diese in den Bestand des IMW-Konzerns integriert und durch die Nutzung von Know how und Synergieeffekten prosperierende Portfolien gebildet werden. (2) Asset- und Property-Management: Ziel ist es, durch ein effektives Management und der Konzentration auf die Werttreiber den market value der erworbenen Immobilien langfristig zu steigern. (3) Allgemeine Immobiliendienstleistungen: Die Verwaltung der Bestände, die technische Betreuung oder das Forderungsmanagement werden bis auf die Immobilie Dukes Court durch eigene Tochtergesellschaften durchgeführt. Die Dienstleistungen werden auch anderen Marktteilnehmern angeboten. (4) Vermietung eigener Immobilienbestände: Ein zunächst auf eigene Immobilienbestände konzentrierter Vermittlungsservice sichert dem IMW-Konzern die notwendigen Mieterträge. Daneben wird dieser Service auch anderen Immobilieninvestoren angeboten. Als börsennotiertes Unternehmen konnte die IMW SE den Erwerb großer Immobilienportfolien im Zuge von Sachkapitalerhöhungen durch Ausgabe von Aktien darstellen und so das Volumen liquider Mittel, die für den Erwerb derartiger Immobilienportfolien notwendig gewesen wäre, vergleichsweise gering halten. Dieses Geschäftsmodell richtete sich speziell an internationale Investoren, die an der erfolgreichen Verwaltung und Betreuung eigener Immobilienbestände in Deutschland interessiert sind und gleichzeitig an der Prosperität einer börsennotierten Immobiliengesellschaft teilhaben wollen. Der IMW-Konzern hält zum Ende des Berichtsjahres Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin, Hamburg, Hannover und Woking (Großraum London) mit ca m² vermietbare Fläche, wovon rund m² auf Wohn- und etwa m² auf Gewerbeflächen

6 2 Anlage I entfallen. Der Immobilienbestand umfasst insgesamt Einheiten (davon Wohneinheiten und rund 100 Gewerbeeinheiten). Der Marktwert des Immobilienbesitzes des Konzerns (ohne die Vorratsimmobilie) wird zum 31. März 2014 auf rund 338,3 Mio. taxiert. Im Vergleich zum Berichtszeitpunkt des Vorjahres ergibt sich eine Erhöhung um 26,7 Mio. Der Immobilienbesitz der IMW-Gruppe wurde jeweils in separate Gesellschaften eingelegt, die als Special Purpose Vehicel (SPV) strukturiert sind. Entsprechend den Vorschriften des internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS 8 wird bei der Berichterstattung auf die Geschäftssegmente abgestellt, die der Unternehmenssteuerung dienen. Diese erfolgt im IMW-Konzern auf der Ebene der einzelnen Immobilienportfolien. Im Berichtszeitraum 1. April März 2014 waren dies Austerlitz (Hamburg) Falcon Crest (Hannover) Valbonne 3 (Gropiusstadt, Berlin) Dukes Court (Woking/ Großraum London) Steuerungssystem Die Steuerung der Immobilienportfolien erfolgt über erfolgsorientierte Kennzahlen, die monatlich ausgewertet werden. Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren sind der flächenbezogene Leerstand je Portfolio sowie der durchschnittliche Vermietungspreis je qm. Da die Portfolien entweder überwiegend Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken dienen, ist die Angabe eines Gesamtleerstands oder eines Gesamtvermietungspreises wenig aussagekräftig. Auf der Ebene der Immobilienportfolien wird zudem quartalsweise jeweils das operative Ergebnis vor Steuern ermittelt. Dabei werden planmäßige Abschreibungen, Zinserträge, Marktwertveränderungen von Immobilien und Derivaten sowie Ergebnisse aus dem Verkauf von Immobilien nicht berücksichtigt (EBTDA). Als Vergleichsmaßstab für die einzelnen Portfolien dient der EBTDA-Wert, wobei insbesondere die Entwicklung im Zeitablauf und der Abgleich mit den Planwerten beachtet werden. Der verbleibende Betrag dient zur Bedienung des Kapitaldienstes sowie von marktwerterhöhenden Modernisierungs- und Erweiterungsinvestitionen im Portfolio. Dabei muss jedoch auf das einzelne Portfolio abgestellt werden, da sich diese bezüglich Finanzierung, Instandsetzungsgrad und Mieterstruktur erheblich unterscheiden. Daneben sind Kreditvergabekriterien (sog. Covenants) wichtige Kennzahlen, die laufend ermittelt und verfolgt werden. Dazu gehört u.a. das Verhältnis der valutierenden Darlehen zum Immobilienvermögen des jeweiligen Portfolios (LTV; loan to value). Das Ziel ist es, in allen Portfolien unabhängig voneinander - den Zins- und Tilgungsdienst sicherzustellen. Rund 65 % der Mieterlöse der IMW-Gruppe stammen im Berichtsjahr aus der Vermietung von Wohnimmobilien, ca. 30 % der Mieterlöse resultieren aus der Vermietung von Gewerbeimmobilien; der Rest entfällt auf Stellplätze und Sonstiges.

7 3 Anlage I Die IMW-Gruppe ist in attraktiven Standorten tätig. Dabei konzentriert sie sich auf die Ballungszentren Berlin, Hamburg, Hannover und den Großraum London. Die Bundeshauptstadt Berlin ist bislang der zentrale Wirtschafts- und Investitionsschwerpunkt der Gruppe; derzeit befinden sich etwa 70 % des Immobilienvermögens an diesem Standort. 2. Wirtschaftsbericht Rahmenbedingungen Die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken führte dazu, dass weltweit Staatsanleihen als Investmentanlage ziemlich unattraktiv wurden. Dagegen steigen die Aktien- und Sachwerte. Insbesondere profitiert der Immobiliensektor von der Politik des billigen Geldes. In Deutschland trugen neben niedrigen Finanzierungskosten einmal mehr die stabile Verfassung der deutschen Wirtschaft dazu bei, dass Investoren großes Interesse an Immobilien- Investitionen in den Wirtschaftsstandort Deutschland haben. Ablesbar ist dies am Trendbarometer von Ernst & Young. Danach stieg das Immobilientransaktionsvolumen in Deutschland im Jahr 2013 um rund 23 % auf 44,2 Mrd. (in 2012: 36,0 Mrd.). Dabei bewies sich der Bereich der Wohnimmobilien als attraktiv. Mit 13,7 Mrd. (Vorjahr 11,0 Mrd.) entfielen etwa 31 % des Transaktionsvolumens auf Wohnimmobilien. Vor allem internationale Investoren schätzen die Assetklasse Wohnimmobilien, die aufgrund des geringeren Risikos und der beständigen Mieterträge eine attraktive Alternative zu risikobehafteteren Gewerbeimmobilien darstellt. Deutlich wird dies auch an der Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Im Jahr 2013 sind sowohl die Kaufpreise als auch die Mieterlöse nochmals deutlich angestiegen, wobei sich die Immobilienpreise regional sehr unterschiedlich entwickeln. Der Berliner Wohnungsmarkt umfasst derzeit etwa 1,9 Millionen Wohnungen und hat sich sehr dynamisch entwickelt. So stieg laut Wohnungsmarktbericht 2013 der Investitionsbank Berlin (IBB) der durchschnittliche Angebotsmietpreis um 9 % auf 8,05 je qm. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben gar um 14 % zugelegt. Die Leerstandsrate ist auf 2 % zurückgegangen. Moderater ist die Entwicklung bei den Bestandsmieten. So weist der Berliner Mietspiegel 2013 einen Anstieg um 6,3 % gegenüber dem Spiegel von 2011 auf. Die durchschnittliche Miete im Gesamtbestand wird im aktuellen Mietspiegel mit 5,54 je qm ausgewiesen. Die IMW Immobilien SE konzentriert ihr Wohnimmobilienvermögen auf das Land Berlin, das sich zu einem bedeutenden Wissenschafts- und Forschungsstandort entwickelt hat. Aber auch Kunst, Medien und Kreativwirtschaft sind stark vertreten. Mit deutlichen Zuwächsen wartet auch der Immobilienmarkt in Großbritannien auf. London und seine Umgebung spielen dabei eine zentrale Rolle. Die Immobilienpreise haben auf breiter Front zum Teil deutlich angezogen. Die aggressive Preisentwicklung veranlasste die Bank von England bereits, auf Risiken einer solchen Entwicklung hinzuweisen. Der Büromarkt in Woking umfasst ca qm Mietfläche; auf unsere Immobilie Dukes Court entfallen somit rund 8 %. Durch hohe technische Standards in den Büromietflächen heben

8 4 Anlage I wir uns von den Wettbewerbern in Woking ab und haben es in den letzten Jahren geschafft, den Leerstand unterhalb der durchschnittlichen Leerstandsquote in der Region zu halten. Geschäftsverlauf Im Berichtsjahr 2013/2014 hat der IMW Konzern seine stabile Entwicklung fortsetzen können. Die geschäftsführenden Direktoren sind mit dem Geschäftsverlauf zufrieden. Durch effektive Verwaltung und Bewirtschaftung des Immobilienbestandes ist es gelungen, den Leerstand in einigen Portfolien erheblich zu senken sowie die durchschnittlichen Mieterlöse je m² zu steigern. Dies schlägt sich jedoch nur teilweise in den Mieterlösen des abgelaufenen Geschäftsjahres im Vergleich zum Vorjahr nieder. Die Miet- und Pachterträge sind im Geschäftsjahr 2013/2014 leicht auf 22,7 Mio. (Vorjahr: 22,4 Mio.) gestiegen und haben somit unsere Prognose aus dem Vorjahr, die von ca. 22,5 Mio. Mieterlöse ausging, erfüllt. Auf die einzelnen Portfolien verteilen sich die wesentlichen Miet- und Pachterlöse wie folgt: Valbonne 3 (Gropiusstadt) Dukes Court Austerlitz Falcon Crest Hannover 16,2 Mio. (Vorjahr: 16,0 Mio.) 4,6 Mio. (Vorjahr: 4,1 Mio.) 1,2 Mio. (Vorjahr: 1,4 Mio.) 0,7 Mio. (Vorjahr: 0,8 Mio.) Im Portfolio Valbonne 3 bestand bis Ende 2013 für knapp Wohneinheiten noch eine Preisbindung, so dass die Erhöhung ausschließlich aus dem preisfreien Bestand resultiert. Der Vermietungspreis für Wohnungen liegt durchschnittlich bei 4,64 je qm zum Bilanzstichtag (Vorjahr: 4,43 je qm) und damit noch deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Der weiterhin niedrige flächenbezogene Leerstand von 3,0% zum Bilanzstichtag ist leicht gegenüber dem Vorjahresbilanzstichtag (2,7%) gestiegen. Durch die Erhöhung der Mieterlöse aufgrund von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen und die allgemeine Marktentwicklung konnte der Leerstandseffekt kompensiert werden und die Mieterlöse um 0,2 Mio. gesteigert werden. Der Anstieg der Mieterlöse im Portfolio Dukes Court im Berichtsjahr resultiert aus der Tatsache, dass der Vorjahreswert aufgrund des Ankaufes des Portfolios im Juli 2012 nur 9 Monate umfasst. Somit sind die Mieterlöse vergleichsweise um rund 15% gefallen. Dies resultiert unter anderem daraus, dass im Vorjahr erhebliche Sondermieterlöse im Zusammenhang mit der vorzeitigen oder geplanten Beendigung von Mietverträgen angefallen sind. Diese Erlöse betrugen im Vorjahr 0,5 Mio. (2013/14: für 12 Monate 0,2 Mio.). Ein weiterer Grund ist der durchschnittlich höhere Leerstand im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Leerstand entstand im Vorjahreszeitraum erst am Ende der Periode und wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr durch erfolgreiche Neuvermietungen wieder bis auf 3,4% reduziert. Die durchschnittliche Bruttobasismiete pro qm und Monat belief sich zum Ende des Berichtsjahres auf 21,04 (Vorjahr: 19,47). Dieser Betrag ist jedoch nicht mit Werten, wie sie in Deutschland ermittelt werden, vergleichbar.

9 5 Anlage I Auch im Portfolio Austerlitz gibt es leerstandsbedingte Gründe für den Rückgang der Mieterlöse. Die überwiegend im letzten Quartal 2012/13 entstandene Leerstandsfläche von 26,2% konnte zwar durch erhebliche Neuvermietungserfolge bis Ende des Geschäftsjahres 2013/14 auf 0% reduziert werden. Jedoch war der Beginn der Neuvermietungsverträge im Wesentlichen erst in der zweiten Jahreshälfte des abgelaufenen Geschäftsjahres 2013/14, so dass die Jahresmieterlöse um 0,2 Mio. zurückgegangen sind. Die abgeschlossenen Mietverträge weisen auch einen im Durchschnitt höheren Vermietungspreis je qm im Vergleich zum Vorjahr auf. Zum Bilanzstichtag liegt der durchschnittliche Vermietungspreis je qm Gewerbefläche bei 12,73 m² (31. März 2013: 12,50 m²). Im Portfolio Falcon Crest Hannover trugen im Vorjahr noch Pachterlöse für drei verkaufte Immobilien zu einem höheren Mieterlös bei. Der durchschnittliche monatliche Vermietungspreis liegt zum Bilanzstichtag unverändert bei 7,88 je qm. Aufgrund der vorstehend beschriebenen Entwicklung konnten folgende Segmentergebnisse im Vergleich zum Vorjahr in den einzelnen Portfolien erzielt werden (zur Definition des Segmentergebnisses verweisen wir auf die Textziffer 4. im Konzernanhang): in Mio. Segmentergebnisse 2013/ /13 Veränderung Valbonne 3 (Gropiusstadt) 6,6 6,5 0,1 Dukes Court 1,4 0,7 0,7 Austerlitz 0,5 0,8-0,3 Falcon Crest Hannover 0,6 0,7-0,1 Das Immobilienvermögen der IMW-Gruppe beträgt zum 31. März ,3 Mio. (Vergleichswert zum Bilanzstichtag des Vorjahres: 311,6 Mio.). Der Gesamtwert entfällt wie folgt: Valbonne 3 (Gropiusstadt) 237,5 Mio. (Vorjahr: 226,0 Mio.) Dukes Court 67,7 Mio. (Vorjahr: 55,0 Mio.) Austerlitz 22,4 Mio. (Vorjahr: 19,9 Mio.) Falcon Crest Hannover 10,7 Mio. (Vorjahr: 10,7 Mio.) Diese positive Wertentwicklung ist zum einem der allgemeinen günstigen Entwicklung auf den Immobilienmärkten zu verdanken. Zum anderen konnten durch Vermietungserfolge in den Portfolien Dukes Court und Austerlitz sowie weiteren Modernisierungsinvestitionen im Portfolio Valbonne 3 und Dukes Court deutliche Steigerungen realisiert werden. Der in den Kreditverträgen vorgeschriebene und einzuhaltende Loan to Value wird zum Bilanzstichtag auf Basis der obenstehende Marktwerte weiterhin deutlich erfüllt: Darlehensverbindlichkeit Marktwert Immobilien erzielter Loan to Value einzuhaltener Loan to Value in Mio. in Mio. Valbonne 3 128,5 237,5 54,1% <= 90,0% Dukes Court 36,2 67,7 53,5% <= 70,0% Austerlitz 13,5 22,4 60,3% <= 75,3% Falcon Crest Hannover 2,0 10,7 18,7% -

10 6 Anlage I Die durchschnittliche Leerstandsquote (gemessen an der vermietbaren Fläche) beträgt im Geschäftsjahr 2013/14 im Portfolio Valbonne 3 3,0% (Vorjahr: 2,3 %), im Portfolio Austerlitz 16,7% (Vorjahr: 8,5 %), Falcon Crest 0% (Vorjahr: 0%) und im Portfolio Dukes Court liegt sie bei 7,6%. (Vorjahr: 2,3%). Die Leerstandsrate über alle Immobilien liegt zum Bilanzstichtag bei 2,9% (Vorjahresbilanzstichtag: 3,9%) und hat somit unsere Zielvorgabe aus dem Vorjahr, die Leerstandsquote bezogen auf die vermietbare Gesamtfläche auf unter 3% zu senken, erfüllt. Die im Vorjahr prognostizierte Senkung der Zinsaufwendungen im Gesamtkonzern konnte nur teilweise erreicht werden. Zwar reduzierten sich die Zinsaufwendungen durch planmäßige Tilgungen der Darlehen, jedoch führte eine Einmalbelastung aus einer abgeschlossenen Betriebsprüfung in Höhe von 0,5 Mio. zu einem Anstieg der Zinsaufwendungen.

11 7 Anlage I Ertragslage Die nachstehende Darstellung der Ertragslage für die beiden letzten Geschäftsjahre gibt einen Einblick in die Entwicklung des Konzerns im Geschäftsjahr 2013/2014: 2013/ /13 Veränderung T T T Erlöse aus der Vermietung von Immobilien Erlöse aus weiterbelastbaren Betriebskosten Aufwendungen aus weiterbelastbaren Betriebskosten Grundstücksbetriebskosten Personalaufwand Abschreibungen Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Betriebsergebnis Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Erträge aus Unternehmen, die nach der Equity- Methode bilanziert werden Zinserträge Zinsaufwendungen Ergebnis aus der Veränderung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzderivaten Ertragsteuern Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen Konzernergebnis Aufgrund der hohen Nachfrage nach Gewerbeimmobilien im Großraum London hat sich die Unternehmensleitung entschieden, die Liegenschaft Dukes Court bei einem entsprechenden Angebot zu veräußern. Für diesen Fall sehen die IFRS-Vorschriften vor, für das Berichtsjahr und das Vorjahr die Erträge und Aufwendungen der zu verkaufenden Geschäftsbereiche unter der separaten Position Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen zusammenzufassen. Das detailliert dargestellte Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen enthält daher nur die Ergebnisse der Portfolien Falcon Crest Hannover, Austerlitz, und Valbonne 3. Die Mieterlöse der fortgeführten Geschäftsbereiche in der IMW Gruppe betrugen im Berichtszeitraum 18,1 Mio. (Vorj. 18,2 Mio.). Die Entwicklung zeigt einen Anstieg im Port-

12 8 Anlage I folio Valbonne 3 und Mindereinnahmen aufgrund durchschnittlich höheren Leerstands im Portfolio Austerlitz sowie aufgrund des Wegfalls von Pachterlösen im Portfolio Falcon Crest. Wir verweisen dazu auch auf unsere Ausführungen zum Geschäftsverlauf. Aus weiterbelastbaren Betriebskosten wurden Erlöse von 9,5 Mio. (Vorj. 9,8 Mio.) erzielt. Die korrespondierenden Aufwendungen hierzu beliefen sich auf - 9,7 Mio. (Vorj. - 10,0 Mio.). Der negative Saldo aus beiden Größen reduzierte sich durch höhere periodenfremde Erlöse aufgrund von Betriebskostenabrechnungen für Vorjahre auf - 0,2 Mio. (Vorj. - 0,3 Mio.). Die Grundstücksbetriebskosten (nicht weiterbelastbare Betriebskosten der Immobilien) betrugen - 3,6 Mio. (Vorj. - 3,1 Mio.). Der Hauptanteil entfällt hierbei auf Instandhaltung mit rund 3,1 Mio. (Vorjahr: 2,7 Mio.). Der Personalaufwand im Konzern hat sich auf - 2,5 Mio. (Vorjahr - 2,6 Mio.). verringert. Per 31. März 2014 umfasst die Belegschaft des IMW Konzerns 49 Personen (Vorj. 51 Beschäftigte) jeweils incl. Geschäftsführende Direktoren. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind auf 1,7 Mio. (Vorj. 2,8 Mio.) zurückgegangen. davon entfallen auf Erträge aus Hausverwaltung/Buchhaltung in Höhe von 0,5 Mio. (Vorjahr: 0,6 Mio.), Einnahmen aus Versicherungsentschädigungen von 0,5 Mio. (Vorjahr: 0,5 Mio.) sowie Erträge aus Hausmeisterdienstleistungen von 0,2 Mio. (Vorjahr: 0,2 Mio). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus im Vorjahr erstmals angefallenen Erträgen aus Wechselkursveränderungen von 0,9 Mio. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um 0,7 Mio. auf - 3,7 Mio. zurückgegangen. Dies beruht im Wesentlichen auf der Reduzierung der Wertberichtigung auf Forderungen mit - 0,3 Mio. (Vorj. - 1,3 Mio.). Weiter enthält die Position Aufwendungen aus der Risikovorsorge für Betriebsprüfungen von - 0,8 Mio. (Vorj. - 0,5 Mio.), Rechts- und Beratungskosten von - 0,8 Mio. (Vorj. -1,0 Mio.) und Aufwendungen aus der Wertminderung der Vorratsimmobilie von - 0,3 Mio. (Vorjahr: 0,0 Mio.). Das Betriebsergebnis ist infolge der vorstehenden Erläuterungen um 0,8 Mio. auf 9,9 Mio. zurückgegangen. Die Belastungen aus der abgeschlossenen Betriebsprüfung als auch die durchschnittlich höhere Leerstandsquote im Vorjahresvergleich führten dazu, dass das Betriebsergebnis nicht verbessert werden konnte. Die deutliche Reduzierung der Leerstandsquote im Stichtagsvergleich wird sich jedoch im nächsten Jahr positiv niederschlagen. Im Vorjahr wie auch im Berichtsjahr entwickelten sich die Immobilienpreise aufgrund der beschriebenen Marktentwicklung zu den Miet- und Immobilienpreisen und den eigenen Bewirtschaftungserfolgen recht erfreulich. Dies schlägt sich auch im Bewertungsergebnis für die deutschen Immobilien nieder. Insgesamt belaufen sich die über den Investitionen hinausgehenden Werterhöhungen auf netto 6,6 Mio. (Vorjahr: 10,5 Mio.). Auch bei der Immobilie Dukes Court konnte der Wertverlust von - 10,0 Mio. im Vorjahr durch einen über den Investitionen hinausgehenden Bewertungsgewinn von 6,4 Mio.

13 9 Anlage I teilweise aufgeholt werden. Dies beruht neben den am Markt beobachtbaren steigenden Immobilienpreisen unter anderem auf dem Abschluss von langfristigen Mietverträgen mit einem namhaften Mietinteressenten. Die Zinserträge gingen aufgrund des durchschnittlich geringeren Cashbestandes und des niedrigen Zinsniveaus auf 0,2 Mio. (Vorjahr: 1,6 Mio.) zurück. Der vergleichsweise hohe Wert des Vorjahres enthielt die Realisierung von Zinserträgen von 1,1 Mio. aus der Auflösung einer Risikoposition, die in den Vorjahren für etwaige Steuernachzahlungen abgegrenzt wurde. Der Zinsaufwand im Berichtsjahr hat sich auf - 6,2 Mio. (Vorjahr: - 6,1 Mio.) erhöht. Zur Finanzierung des Immobilienerwerbs werden vor allem Fremdmittel eingesetzt, die gegen entsprechende Zinsrisiken abgesichert wurden. Einerseits reduzieren sich die Darlehensund Swapzinsaufwendungen durch planmäßige Tilgung um 0,3 Mio. Andererseits wurden 0,5 Mio. als Aufwand für Steuernachzahlungen im Berichtsjahr ausgewiesen. Bei der Finanzierung der Portfolien/Kreditaufnahme wurden laufzeitkongruente Zinsderivate abgeschlossen, um das Zinsrisiko aus langfristigen Finanzverbindlichkeiten einzugrenzen. Bei den Ergebnissen aus der Veränderung der Fair Values von Finanzderivaten ergibt sich insgesamt ein Gewinn von 3,5 Mio. (Vorj. 1,5 Mio.), der nahezu ausschließlich auf die Zinsderivate entfällt. Die Werte der Zinsderivate folgen der aktuellen und der zukünftig prognostizierten Zinsentwicklung, die aufgrund der EZB-Maßnahmen seit längerem auf einem niedrigen Niveau verharrt. Die Zinsentwicklung übt in der vorliegenden Bewertung jedoch nur noch einen geringen Einfluss aus. Dagegen spielt die abnehmende Zeitspanne bis zum Ablauf der Zinssicherungselemente die wesentlich stärkere Rolle. Durch die Veränderungen in den Immobilien- und den Derivatenwerten ergab sich im Wesentlichen der latente Steueraufwand von - 2,3 Mio. (Vorjahr: - 1,8 Mio.). Im Vorjahr konnte im Zuge des Abschlusses einer Betriebsprüfung dagegen Ertragssteuerverbindlichkeiten im Umfang von 3,6 Mio. aufgelöst werden, was zu einem positiven Steuersaldo von 1,8 Mio. geführt hat. Das Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen kennzeichnet mit 11,5 Mio. (Vorjahr: 20,0 Mio.) eine weiterhin positive Ertragslage, die durch verschiedene Sondereffekte aus Ergebnissen in steuerlichen Betriebsprüfungen im Vergleich zum Vorjahr deutlich beeinflusst wurde. Während im Vorjahr aus steuerlichen Betriebsprüfungen ein positives Nettoergebnis von 4,3 Mio. verbucht wurde, gab es in diesem Jahr ein negatives Nettoergebnis von -1,6 Mio. Zudem gab es im Vorjahr ein höheres Ergebnis aus Derivate- und Immobilienbewertungen von insgesamt 1,9 Mio. Aus den aufgegebenen Geschäftsbereichen ist im Berichtsjahr ein beachtlicher Beitrag in Höhe von 10,2 Mio. zu verzeichnen. Im Vorjahr musste ein Verlust von - 8,1 Mio. verkraftet werden. Beide Positionen beruhen im Wesentlichen auf Bewertungseffekte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie sowie der Derivate im aufgegebenen Geschäftsbereich Dukes Court.

14 10 Anlage I Insgesamt addiert sich das Konzernergebnis auf 21,7 Mio. (Vorjahr: 12,0 Mio.). Das Ergebnis je Aktie (verwässert wie auch unverwässert) beläuft sich auf 1,28 (Vorjahr: 0,69). Für die nächsten Jahre sind weitere umfangreiche Investitionen und Sanierungsmaßnahmen geplant. Daher wird der Verwaltungsrat der Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung nur in Höhe von 0,04 je Aktie vorschlagen. Finanzlage Hinsichtlich der Entwicklung des Zahlungsmittelbestandes im Berichtsjahr wird auf die Konzernkapitalflussrechnung verwiesen. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist um 0,8 Mio. auf 6,0 Mio. gestiegen, obwohl das in der Ertragslage dargestellte Betriebsergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen leicht zurückgegangen ist. Dies ist unter anderem auf das verbesserte Segmentergebnis im aufgegebenen Geschäftsbereich Dukes Court zurückzuführen. Zudem gab es im Vorjahr hohe zahlungsunwirksame Erträge aus der währungsbedingten Umrechnung der Kaufpreisverbindlichkeit für das Portfolio Dukes Court. Der erwirtschaftete Cashflow reichte aus, um die planmäßigen Kredittilgungen im Geschäftsjahr 2013/14 von 4,0 Mio. (Vorjahr: 3,9 Mio.) zu finanzieren. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit ist durch hohe Mittelabflüsse von 19,7 Mio. (Vorjahr: Mittelzuflüsse von 7,0 Mio.) gekennzeichnet und führte zu dem Rückgang des Finanzmittelfonds um 15,6 Mio. auf 10,7 Mio. Neben den Kaufpreiszahlungen für den Ankauf der britischen Gesellschaften mit der Immobilie Dukes Court von netto 9,7 Mio. (Vorjahr: 4,6 Mio.) gab es umfangreiche Auszahlungen für Investitionen in Immobilien von 11,5 Mio. (Vorjahr: 8,2 Mio.). Diese Investitionen wurden aus den vorhanden liquiden Mitteln finanziert. Die Investitionen entfielen im Wesentlichen auf folgende Segmente und Projekte: - Portfolio Valbonne 3 (insgesamte Auszahlungen 7,1 Mio.): Energetische Sanierung eines Wohnhauses in der Johannesthaler Chaussee 289/291 Restarbeiten bezüglich der energetischen Sanierung eines Wohnhauses im Löwensteinring Restarbeiten bezüglich der Strangsanierung der Wasserver- und Entsorgungsleitungen mit Badmodernisierung im Imbuschweg 39 Modernisierung von Leerstandsflächen - Portfolio Dukes Court (insgesamte Auszahlungen 4,1 Mio.) Umfassende Modernisierung der Fidessa-Flächen im Block E Modernisierung von Leerstandsflächen Im November 2013 konnte mit einem Bankenkonsortium ein Kreditvertrag über rund 136 Mio. geschlossen werden, der zur Ablösung der bestehenden CMBS-Finanzierung im Portfolio Valbonne 3 dient, die zum 30. Juni 2014 zurückzuführen ist. Der neue Kreditvertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren und ist mit einem festen Zinssatz von 3,55% p.a.

15 11 Anlage I ausgestattet, so dass für dieses Darlehen keine Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen werden. In der Kreditsumme ist ein Betrag von 6 Mio. enthalten, der zur Finanzierung zukünftiger Investitionen in die Immobilien dient. Durch diese Mittel und den zukünftig wachsenden operativen Cashflow im Portfolio Valbonne 3 ist unser Investitionsprogramm in Höhe von rund 60 Mio. für die nächsten 10 Jahre gesichert, ohne das das Portfolio auf weitere finanzielle Mittel des IMW Konzerns angewiesen ist. Da die Immobilie Dukes Court verkauft werden soll, wird aktuell eine Refinanzierung des im Mai 2015 auslaufenden Kreditvertrages für das Portfolio Dukes Court (zum 31. März 2014 ausstehende Zins- und Darlehensverbindlichkeiten von 36,2 Mio.) nicht angestrebt. Der Verkaufserlös wird zur vollständigen Tilgung der Verbindlichkeiten führen. Der IMW Immobilien SE wurde ein Betriebsmittelkredit in Höhe von 4,0 Mio. zunächst für 2 Jahre eingeräumt. Zum Bilanzstichtag war hiervon ein Betrag von 2,0 Mio. noch nicht abgerufen. Die Steuerung der Finanzierung erfolgt durch die zentrale Finanzabteilung gemäß den vom Verwaltungsrat verabschiedeten Richtlinien. Dabei erfolgte die Darlehensgewährung für den Erwerb von Immobilien meist auf non recourse-basis, um Haftungsrisiken für die IMW SE zu minimieren. Um Zinserhöhungsrisiken zu begegnen, wurden bei langfristigen Darlehen entsprechende Zinssicherungsgeschäfte eingegangen. Durch Cashpools werden die Zahlungsvorgänge optimiert. Neben dem Ziel der Verbesserung der Effizienz ermöglicht das übergreifende Finanzmanagement auch die Sicherung der Liquidität, über deren Entwicklung regelmäßig informiert wird. Vermögenslage Die nachfolgende Übersicht zeigt die gegenüber dem Vorjahr eingetretenen Veränderungen im Vermögensaufbau: Veränderung T T T Langfristige Vermögenswerte Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Sachanlagen At-Equity bewertete Beteiligungen Immaterielle Vermögenswerte Latente Steuerforderungen Sonstige langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Vorratsimmobilien Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Ertragssteuerforderungen

16 12 Anlage I Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Sonstige finanzielle Vermögenswerte Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Vermögenswerte zur Veräußerung Summe Vermögensgegenstände Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Kumuliertes sonstiges Konzernergebnis Kumulierte Ergebnisse Anteile anderer Gesellschafter Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Latente Steuerverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Rückstellungen für Pensionen Sonstige langfr. Verbindlichkeiten Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Rückstellungen Ertragssteuerverbindlichkeiten Verbindlichk. aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten Gesamtes Eigen- und Fremdkapital Die Bilanzsumme des IMW Konzerns zum 31. März 2014 ist um 7,4 auf 358,3 Mio. (Vorjahr: 350,9 Mio.) gestiegen. Dies ist im Wesentlichen auf die Bewertung bei den Immobilienportfolien zurückzuführen. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien einschließlich der Liegenschaft Dukes Court werden mit 338,3 Mio. (Vorjahr: 311,6 Mio.) ausgewiesen. Die Erhöhung um 26,7 Mio. ist im Wesentlichen durch Investitionen in die Portfolien (wir verweisen dazu auf die Angaben zur Finanzlage im Lagebericht) von insgesamt 11,3 Mio. und durch dar-

17 13 Anlage I über hinausgehende unrealisierte Marktwerterhöhungen von 13,0 Mio. bedingt. Wir verweisen hinsichtlich der einzelnen Portfoliowerte auf die Angaben zum Geschäftsverlauf im Lagebericht. Da das Portfolio Dukes Court verkauft werden soll, wird es in der separaten Position Vermögenswerte, die zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden ausgewiesen. Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte sind auf 0 Mio. (Vorjahr: 1,0 Mio.) zurückgegangen. Dies betrifft die Freigabe eines Hinterlegungsbetrages bei Kurssicherungsgeschäften im Zusammenhang mit der Zahlung des Kaufpreises für das Portfolio Dukes Court. Zu den Veränderungen des Zahlungsmittelbestandes verweisen wir auf die Darstellung der Finanzlage im Lagebericht sowie auf die Kapitalflussrechnung. Die kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte reduzierten sich vor allem durch die Tilgung von Darlehen und den Verkauf einer Forderung, die aus einer Saldierungs- und Aufrechnungsvereinbarung aus dem Jahre 2009 stammt. Das Eigenkapital hat sich im Zuge der Ergebnisentwicklung auf 145,3 Mio. (Vorjahr: 123,2 Mio.) verbessert. Davon entfallen auf Anteile anderer Gesellschafter 4,3 Mio. (Vorjahr: 3,7 Mio.). Die Eigenkapitalquote bezogen auf den Anteil des auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapitals ist auf 39,4 % (Vorjahr: 34,1 %) gestiegen. Da die Rückzahlung des Darlehens im Portfolio Valbonne 3 innerhalb eines Jahres (zum ) erfolgt, war ein Großteil der als langfristig ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten in kurzfristige Finanzverbindlichkeiten umzugliedern. Außerdem wurde aus Gründen der Bilanzstrukturklarheit und der Ablöseverpflichtung das Darlehen für das Portfolio Dukes Court in die Position Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten umgegliedert. Dadurch belaufen sich die langfristigen Finanzverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag nur noch auf 15,0 Mio. (Vorjahr: 177,3 Mio.) und die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind auf 129,1 Mio. (Vorjahr: 4,8 Mio.) gestiegen. Die latenten Steuerverbindlichkeiten sind überwiegend in Folge der Erhöhung der beizulegenden Zeitwerte der Immobilien auf 17,5 Mio. (Vorjahr: 15,2 Mio.) gestiegen. Die langfristigen derivativen Finanzinstrumente haben sich auf 2,6 Mio. (Vorjahr: 9,1 Mio.) verringert. Dies ist auf die Reduzierung der negativen Marktwerte durch den Zeitablauf und die Umgliederung der Zinsswaps für Valbonne 3 in die kurzfristigen Bestandteile zurückzuführen. Die sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten sind im Zuge der Zahlung der Kaufpreisraten Dukes Court um 5,0 Mio. auf 0,0 Mio. zurückgegangen. Dies war auch der Grund für den Rückgang bei den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten, die um 3,2 Mio. auf 5,2 Mio. abgenommen haben.

18 14 Anlage I 3. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, waren nicht zu verzeichnen. 4. Chancen- und Risikobericht Der Vorstand einer börsennotierten Aktiengesellschaft ist gemäß 91 AktG verpflichtet, ein Risikomanagementsystem zu installieren und ständig der laufenden Entwicklung anzupassen. Diese Vorschrift gilt auch für eine Europäische Gesellschaft. Jede unternehmerische Tätigkeit ist mit Risiken und Chancen verbunden. Unter Risiko wird allgemein die Möglichkeit ungünstiger zukünftiger Entwicklungen verstanden, durch die das tatsächliche Resultat einer unternehmerischen Aktivität von dem erwarteten Ergebnis abweicht. Normale Risiken beinhalten Schadensgefahren, bei denen das Vermögen unmittelbar gemindert wird. Das spekulative Risiko umfasst dagegen diejenigen Ereignisse, die sich durch unternehmerisches Handeln vermögensmindernd oder vermögensmehrend (Chancen) auswirken. Unternehmerische Risiken können nicht vermieden werden, sie sollen allerdings frühzeitig erkannt und überwacht werden. Art und Umfang des Risikomanagements definieren sich dabei durch die Größe und Komplexität des Unternehmens sowie den branchenspezifischen Risikopotentialen, denen die Gesellschaft ausgesetzt ist. Im Jahr 2004 wurde für den IMW-Konzern ein Risikomanagementhandbuch erarbeitet und darin die Ziele und Methoden festgelegt. In den Folgejahren wurde dieses Handbuch ständig auf die jeweiligen Erfordernisse ausgerichtet. Risikorelevante Kennzahlen werden laufend überprüft und die Grenz- bzw. Schwellenwerte für geänderte Unternehmensbedingungen neu definiert. Darüber hinaus wird ständig die Liste der Einzelrisiken analysiert und um neu identifizierte Risiken ergänzt. Im Geschäftsjahr 2013/2014 wurde das Risikomanagementsystem erneut auf seine Funktionalität überprüft und den veränderten Gegebenheiten angepasst. Insbesondere konnte das Finanzierungsrisiko für das Portfolio Valbonne 3 durch den Abschluss eines Kreditvertrags über 10 Jahre gelöst werden. Markt- und branchenspezifische Risiken Die Geschäftstätigkeit der IMW-Gruppe konzentriert sich auf den Erwerb und die anschließende Vermietung, Verwaltung und Verwertung von Immobilien bzw. Immobilienportfolien. Das Geschäftsmodell hängt daher von der Möglichkeit ab, geeignete Immobilien mit Wertschöpfungspotential zu erwerben. Somit kommt es hinsichtlich der Objekte auf die bauliche Substanz, die Entwicklungsfähigkeit und weitere, wertbeeinflussende Faktoren wie z.b. erzielbare Mieterlöse, Lage, Standortqualität sowie Bonität der Mieter an. Weiterhin gibt es eine Reihe von der IMW-Gruppe nicht beeinflussbarer, vorherrschender Marktbedingungen (Wirtschaftswachstum, Inflation, Zinsniveau). Diese nehmen erhebli-

19 15 Anlage I chen Einfluss auf Erwerbsmöglichkeiten, -zeitpunkte und erzielbare Preise. Dies ist deshalb von Bedeutung, da attraktive Renditen meist nur bei antizyklischem Investitionsverhalten erzielbar sind. Hinzu kommt der verstärkte Wettbewerb durch in- und ausländische Investoren, der vor allem das Preisniveau für Immobilien beeinflusst. Dies ist für den Verkauf sicherlich von Vorteil, jedoch eher ungünstig einzuschätzen, wenn ein Portfolio aufzubauen ist. Der Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird jeweils zum Bilanzstichtag bewertet. Der Wert dieses Immobilienbestandes hängt wesentlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes, dem Wettbewerb zwischen den Investoren, den Finanzierungsbedingungen und der konjunkturellen Lage ab. Darüber hinaus kann sich auch die Änderung der Sozialstruktur eines Stadtviertels unvorteilhaft auswirken. Als Bestandshalter von Wohnimmobilien muss die demographische Entwicklung, die Entwicklung der Anzahl der Haushalte und die Änderungen des Wohnverhaltens der Mieter beobachtet werden. Risiken der Geschäftstätigkeit Häufig sind Immobilien haltende Gesellschaften verpflichtet, neben Zins- und Tilgungsleistungen weitere Verpflichtungen gegenüber den Kreditgebern einzugehen. Beispielsweise sollen der Wert der beliehenen Immobilien und die Darlehensvaluta in einem bestimmten Verhältnis (LTV) stehen. Sobald derartige Kennzahlen nicht eingehalten werden, eröffnen die Kreditverträge den Kreditgebern die Möglichkeit, zu Anpassungen oder zur Kündigung der gewährten Darlehen. Deshalb bedarf es eines umfassenden Informationssystems, die entsprechenden Kriterien aufzubereiten und deren Entwicklung in naher und ferner Zukunft aufzuzeigen, um gegebenenfalls rechtzeitig reagieren zu können. Die Maßnahmen erstrecken sich in erster Linie auf eine Steigerung der Mieteinnahmen oder einer Reduzierung des Leerstands; aber auch der Wert der Immobilien ist von großer Bedeutung, der durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verbessert werden kann. Für die angestrebte Wertschöpfung ist die effiziente Verwaltung des Immobilienbestandes ein entscheidender Faktor. Unter Beachtung mietrechtlicher Beschränkungen kommt der Verringerung des Leerstandes und der Steigerung der Mieteinnahmen eine große Bedeutung zu. Dabei müssen marktgerechte Wohnungen, Marketing- und Werbemaßnahmen sowie ein auf Mietinteressenten zugeschnittenes Angebot eine günstige Nachfrage erzeugen. Bestehende Mietverhältnisse müssen gepflegt und die Mieterbindung verstärkt werden. Die Flächen des IMW-Konzerns sind zu rund 70 % an Wohnungsmieter vermietet. Dabei ist bereits eine erhebliche Risikostreuung gegeben, da der einzelne Mietvertrag - gemessen am Gesamtvolumen - nur einen geringen Anteil hat. Der Zahlungsausfall einzelner Mieter wirkt sich somit nicht gravierend auf das Gesamtergebnis aus. Allerdings hat sich durch den gestiegenen Anteil an Gewerbemietern das Zahlungsausfallrisiko erhöht. Dem wird

20 16 Anlage I durch umfangreichere Bonitätsprüfungen und die Vereinbarung höherer Kautionen entgegengewirkt. Die geplanten Investitions- und Sanierungsmaßnahmen in den Immobilienbeständen binden finanzielle, sachliche und personelle Ressourcen und können während der Bauphase zu Mieteinnahmeverlusten führen. Durch eine umfassende und detaillierte Planung, das penible Ausloten diverser Vergleichsangebote und eine permanente Überwachung der Durchführung der Baumaßnahmen ist sichergestellt, dass die Kosten der Baumaßnahmen den geplanten Umfang nicht überschreiten. In einer eigenen Vermietungsgesellschaft werden alle Maßnahmen koordiniert, die dazu beitragen sollen, leer stehende Wohnungen zügig wieder zu vermieten. Dabei setzen die Maßnahmen sehr früh ein; in aller Regel werden bereits bei dem Erhalt der Kündigung durch den aktuellen Mieter geeignete Vermietungsaktivitäten gestartet. Dies gilt im gleichen Maße für den Bereich der gewerblichen Mieter. Hinzu kommt, dass durch ein konsequentes Forderungsmanagement einer Erhöhung der Mietaußenstände entgegengewirkt werden kann und Reaktionsmaßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden. Kauf und Verkauf von Immobilien bzw. Portfolien Naturgemäß besteht für den Geschäftsbetrieb der IMW SE bzw. ihrer Tochtergesellschaften ein wesentliches Risiko (und Chancen) im Erwerb neuer Immobilien. Diese können sich durch den Standort, spezifische Objekteigenschaften, technische und wirtschaftliche Risiken ergeben. Mithilfe von Checklisten, Expertisen und Cashflow-Analysen werden mögliche Risikoquellen aufgespürt und bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Zudem werden professionelle Berater, Sachverständige und Immobilienspezialisten beauftragt, die jeweiligen Bestände sorgfältig zu untersuchen. Ohne entsprechende Analysen wird kein Erwerb getätigt. Im Geschäftsjahr 2012/13 kam durch den Erwerb einer ausländischen Immobilie hinzu, dass neben Standort und immobilienspezifischen Bedingungen auch die zu erwartende Währungskursentwicklung in die Überlegungen mit einbezogen werden muss. Eine Eingrenzung des Risikos erfolgt, da alle relevanten Verträge (Mietverträge, externe Darlehensverträge, Investitionen) in der lokalen Währung abgeschlossen werden. Das mit dem Ankauf von Dukes Court verfolgte Ziel, das Investitionsrisiko aufgrund der Schuldenkrise im EURO-Raum zu reduzieren, hatte zunächst aufgrund eines seit dem Ankauf stärker werdenden Euros zu Währungskursverlusten aus der Umrechnung der Tochtergesellschaften geführt. Zwischenzeitlich konnte das Britische Pfund gegenüber dem EURO an Wert zulegen, so dass die Kursverluste wieder teilweise ausgeglichen werden konnten. Ein weiterer Anstieg des Britischen Pfunds stellt aber auch eine Chance für unsere Unternehmensgruppe dar. Hinzu kommt, dass die aktuell vorherrschenden Rahmenbedingungen auf dem Britischen Immobilienmarkt auch einen Verkauf des Portfolios lukrativ erscheinen

21 17 Anlage I lassen, zumal attraktive Mietverträge neu abgeschlossen werden konnten und zukünftig mit weiteren Mietsteigerungen gerechnet werden kann. Beim Verkauf von Immobilien ist darauf zu achten, dass Zusicherungen und Garantien wirtschaftlich erfüllbar und vertretbar sind. Mögliche steuerliche und wirtschaftliche Risiken, die sich ergeben können, werden durch Hinterlegung entsprechender Beträge abgesichert. Aus dem Verkauf des PRIMA Portfolios ergaben sich bisher Garantieverstöße von 0,2 Mio., die ausgeglichen wurden. Es wird mit keinen weiteren Garantieverstößen gerechnet. Aus dem Verkauf des Portfolios Falcon Crest Berlin ergaben sich keine Garantieverstöße. Der Garantiezeitraum ist mittlerweile ausgelaufen. Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken Besondere Risiken können sich aus der Finanzierungsstruktur der Portfolien ergeben. In allen Portfolien wurden im Berichtsjahr die vereinbarten Kredit-Covenants voll eingehalten, so dass hieraus keine Risiken zu erwarten sind. Die Finanzierungsfacilität für das Portfolio Valbonne 3, eine CMBS-Transaktion, läuft im Juni 2014 aus. Hierfür konnte eine Kreditfinanzierung mit einem festen Zinssatz über 10 Jahre abgeschlossen werden. Die zukünftigen Zins- und Tilgungsleistungen sind geringer als die bisherigen und eröffnen uns bei steigenden Mieteinnahmen zusätzliche Spielräume um geplante Modernisierungsmaßnahmen rascher umzusetzen. Die Kreditvereinbarungen im Portfolio Dukes Court laufen im Mai 2015 aus. Da die geschäftsführenden Direktoren jedoch von einem Verkauf des Portfolios innerhalb des nächsten Geschäftsjahres ausgehen, wurden noch keine Refinanzierungsbemühungen gestartet. Sollte ein Verkauf wider Erwarten jedoch nicht stattfinden, so erscheint aus heutiger Sicht eine Refinanzierung vergleichsweise unproblematisch, da das Volumen der zur Ablösung benötigten Darlehen nur rund GBP 30 Mio. betragen wird und das Portfolio ausreichende Mieteinnahmen generiert, die ab dem Jahresende 2016 noch deutlich zulegen werden. Rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer ständigen Veränderung der gesetzlichen, insbesondere der mietrechtlichen, steuerrechtlichen und umweltrechtlichen Rahmenbedingungen geprägt. Diese bewirken häufig eine Änderung der Entscheidungsparameter der Marktteilnehmer. So können sich durch die steuerrechtliche Behandlung der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, die Zinsschranke und durch Änderungen in den gewerbesteuerrechtlichen Hinzurechnungs- und Kürzungstatbeständen negative Auswirkungen ergeben. Bei den verwendeten Mietvertragstexten und der Verwaltung der Mietverhältnisse wird nur ein geringes Risikopotenzial gesehen, da die Formulierungen und Vertragsinhalte ständig an einer gefestigten Rechtsprechung ausgerichtet werden. Die Überprüfung der Vereinbarungen obliegt den mit der Verwaltung der Bestände beauftragten Mitarbeiterinnen und

22 18 Anlage I Mitarbeitern, die in regelmäßigen Abständen geschult werden. Beim Abschluss von Gewerbemietverträgen für die Immobilie Dukes Court werden grundsätzlich Rechtsanwälte einbezogen, da die mietvertraglichen Strukturen individueller und komplexer sind. Insbesondere die steuerlichen Risiken aus der Einführung der Zinsschranke nach 4h EStG dürften den Immobilienunternehmen erhebliche Kopfzerbrechen bereiten. Danach ist ein negativer Saldo aus Zinserträgen und -aufwendungen steuerlich nur bis zu 30 % des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen abziehbar. Da die Voraussetzungen pro Betrieb geprüft werden, war die IMW-Gruppe durch die Aufteilung der Portfolien auf vormals 11 Immobilien haltende Gesellschaften sowie die Inanspruchnahme von unterschiedlichen Ausnahmeregelungen davon nicht so stark betroffen. Die Regelungen erfordern dennoch einen beachtlichen Strukturierungsaufwand, um möglicherweise entstehende Steuerrisiken zu minimieren. Derzeit bestehen 4 Immobilien haltende Gesellschaften. Weitere Risiken können sich aus der Verletzung von behördlichen Auflagen, den Anforderungen für öffentliche Fördermittel oder der Energieeinsparverordnung, der Verletzung von Bestimmungen zum Schutz von Kundendaten oder Daten von Geschäftspartnern ergeben. Aufgrund der teilweise erheblichen Steigerung der Mieten in Ballungszentren beabsichtigt die Bundesregierung eine Mietpreisbegrenzung auf maximal 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete (Mietpreisbremse). Mit unseren durchschnittlichen Mietpreisen liegen wir unter den örtlichen Vergleichsmieten, so dass uns diese Begrenzung nicht allzu sehr treffen wird. Außerdem soll für umfangreich sanierte Wohnungen, diese Mietpreisbremse ebenfalls nicht gelten. Insgesamt erwarten wir nur geringe Auswirkungen auf unseren Bestand in der Gropiusstadt, jedoch könnte dies das Mietwachstumspotential verringern. Gegen Beschlüsse der Hauptversammlung im September 2011 wurden einige Anfechtungsklagen erhoben. Das Landgericht Berlin folgte den Argumenten der IMW SE und hat zwischenzeitlich die Klagen abgewiesen. Zu einem Streitpunkt (Ort der Hauptversammlung) jedoch erfolgte ein Berufungsverfahren, das auch vom Kammergericht abgewiesen wurde. Der Kläger hat nun Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof erhoben. Dessen Ausgang bleibt abzuwarten. Allgemeine Risiken Die IMW-Gruppe trägt das Risiko, dass die in Ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke und Gebäude mit Altlasten, Bodenverunreinigungen oder anderen schädlichen Substanzen belastet sein können und dass deren Beseitigung erhebliche Kosten verursachen kann. Auch wertbeeinflussende Auswirkungen oder immaterielle Schäden können entstehen. Signifikante Umweltrisiken in den bestehenden Portfolien konnten im Rahmen der zahlreichen Untersuchungen und Begutachtungen nicht festgestellt werden. Durch entsprechende technische Gutachten sowie vertragliche Regelungen beim Ankauf von Immobilien werden Risiken aus diesem Bereich soweit wie möglich vermieden. Anzeichen von bislang unbekannten Risiken haben sich im Berichtszeitraum nicht ergeben.

23 19 Anlage I Der Erfolg des IMW-Konzerns hängt wesentlich von dem Einsatz und dem Wissen Ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte ab. Sollten einige Mitarbeiter ausscheiden, so hätte dies einen entsprechenden Abfluss von Know-how sowie den Verlust von Kontakten zur Folge. Durch intensive Weiterbildung und eine attraktive Arbeitsplatzgestaltung versucht die IMW- Gruppe, Mitarbeiter langfristig an das Unternehmen zu binden. Die klassischen Risiken, die in Zusammenhang mit der Nutzung und Vermietung von Immobilien stehen, werden in angemessenem Umfang durch entsprechende Versicherungen (z. B. Feuer, Wasser, Sturm, Haftpflicht, Umweltgefahren) abgedeckt. Weiterhin wurde eine D+O Versicherung und Betriebshaftpflichtversicherungen abgeschlossen, so dass der Versicherungsschutz als ausreichend angesehen wird. Die gesamte Versicherungsstruktur wird jährlich einer umfassenden Revision durch eine neutrale Gesellschaft unterzogen. Die IMW ordnet die identifizierten Risiken in die im Folgenden dargestellten Risikokategorien ein: Risiko Schadenshöhe* Eintrittswahrscheinlichkeit** Markt- und branchenspezifische groß eher wahrscheinlich Risiken Risiken der Geschäftstätigkeit mittel eher unwahrscheinlich Kauf und Verkauf von Immobilien hoch eher unwahrscheinlich bzw. Portfolien Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken hoch eher unwahrscheinlich Rechtliche und regulatorische groß eher unwahrscheinlich Rahmenbedingungen Allgemeine Risiken mittel wahrscheinlich *mittel = Schadenshöhe kleiner 0,25 Mio. ; groß = Schadenshöhe 0,25 Mio. bis 1 Mio. ; hoch = Schadenshöhe 1 Mio. bis 10 Mio. ** eher unwahrscheinlich = Eintrittswahrscheinlichkeit 20% bis 40%; eher wahrscheinlich = Eintrittswahrscheinlichkeit 40% bis 60%, wahrscheinlich = Eintrittswahrscheinlichkeit 60% bis 80% Chancen Neben den bereits bei den einzelnen Risikogruppen beschriebenen Chancen besteht das größte Potential der IMW-Gruppe in der Entwicklung des Portfolios Valbonne 3. Der Standort der Immobilien ist attraktiv und zeichnet sich durch eine grüne Wohnlage, gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur, seine Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und ausgewogenen Mietermix aus. In dem Portfolio liegt der durchschnittliche Mietpreis für rund Wohnungen bei etwa 4,64 je qm und Monat zum Bilanzstichtag. Dieser Wert liegt aktuell deutlich unter dem Marktdurchschnitt und hält somit in der Zukunft noch erhebliches Entwicklungspotential bereit. Ursache für die unter dem Marktdurchschnitt liegende Mietpreisentwicklung ist eine Mietpreisbindung, die als Nachwirkungsfrist für bereits zurückgezahlte Fördermittel bestan-