Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW

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2 Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW Problemimmobilien in den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens Erfassung, Beschreibung & Bewertung von aktueller Situation, Perspektiven und Handlungspotenzialen Arbeitsbuch als Grundlage für thematische Kooperation und Dialog

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4 Düsseldorf März 2011 Problemimmobilien in den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens Erfassung, Beschreibung & Bewertung von aktueller Situation, Perspektiven und Handlungspotenzialen Arbeitsbuch als Grundlage für thematische Kooperation und Dialog Innovationsagentur Stadtumbau NRW Talstraße D Düsseldorf Fon: Fax info@stadtumbaunrw.de

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6 Inhalt Inhaltsverzeichnis 1. Einführung 7 2. Begriffsklärungen Arbeitsdefinition Problemimmobilie Rahmenbedingungen 8 3. Auswahl- und Analysekriterien Gebäudetypen Eigentumsform Lage des Objekts Nutzungssituation Städtebauliche Relevanz Zugriffsmöglichkeiten im Falle nicht ermittelbarer, handlungsfähiger oder handlungsbereiter Eigentümer Die aktuelle Situation in den Städten und Gemeinden des Landes Nordrhein-Westfalen Einführung zur Umfrage Teilnehmerkreis der Umfrage Themen und Leitfragen der Befragung Befunde und Ergebnisse im Überblick Übersicht über Fallbeispiele 18 Impressum 74 6

7 Einführung 1. Einführung Im Rahmen eines Arbeitsgesprächs am 2. September 2010, das im Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalens [MWEBWV] stattgefunden hat, wurde ein erster Austausch über Ausmaß und Struktur der Existenz und Entwicklung von Problemimmobilien in Nordrhein-Westfalen begonnen und es erfolgte einen erster Austausch zu möglichen Handlungsoptionen, Strategien und Instrumenten. Damit wurde ein entsprechender Passus aus dem Koalitionsvertrag der aktuellen Landesregierung Nordrhein-Westfalens aufgegriffen, in dem die beiden Koalitionspartner für die laufende Legislaturperiode Aktivitäten von Seiten des Landes zu diesem Thema vereinbart haben. Alle Teilnehmer dieses ersten Abstimmungsgesprächs verfügen aus ihren jeweiligen Arbeitszusammenhängen über umfassende und differenzierte praktische Erfahrungen und Einschätzungen zum Themenfeld der Problemimmobilien in ihren jeweiligen thematischen Zuständigkeiten. Die Innovationsagentur Stadtumbau NRW hat darüber hinaus zu diesem Thema unter Beteiligung des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalens [MWEBWV] im Frühsommer einen thematischen Workshop für interessierte Kommunen im Land Nordrhein-Westfalen durchgeführt, um dort die aktuelle Situation sowie bestehende Handlungsmöglichkeiten zu diskutieren und durch die Beteiligung eines auf solche Fragestellungen spezialisierten Juristen konkrete Empfehlungen und Einschätzungen zu Fragen aus dem Kreis der Teilnehmenden zu formulieren. Zur weiteren Qualifizierung dieses Prozesses der Entwicklung einer gemeinsam getragenen Einschätzung zu aktuellem Ausmaß und zur voraussichtlichen Entwicklung von Problemimmobilien in den Städten und Gemeinden des Landes Nordrhein-Westfalen hat die Innovationsagentur Stadtumbau NRW das vorliegende Arbeitsbuch Problemimmobilien NRW erarbeitet. Es soll als Grundlage und Bezugspunkt dienen, um im Rahmen der weiteren Arbeit einen differenzierten Überblick über Typen von Problemimmobilien zu gewinnen und aus einem solchermaßen differenzierten Überblick über die Erscheinungsformen dieses Problems dann auch eine differenzierte Einschätzung zu möglichen Handlungsoptionen und Einsatzmöglichkeiten bestehender Instrumente gewinnen zu können. In diesem Sinne handelt es sich bei dem hiermit vorgelegten Arbeitsbuch weder um einen abgeschlossenen Forschungsbericht noch um ein fertiges Dokument zum Thema, sondern vielmehr um eine differenzierte und strukturierte Diskussions- und Arbeitsgrundlage, die durch Inputs aus den verschiedenen Ressorts des MWEBWV um Einschätzungen und Hinweise auf möglicherweise fehlende relevante Falltypen ergänzt und damit als Arbeitsgrundlage für das weitere Verfahren vervollständigt werden sollte. David R. Froessler Innovationsagentur Stadtumbau NRW März

8 Begriffsklärungen 2. Begriffsklärungen 2.1 Arbeitsdefinition Als Arbeitsdefinition mit Ausrichtung auf zukünftige Handlungsbedarfe und Handlungsfähigkeit wird empfohlen, den Begriff der Problemimmobilien für die erste Arbeitsphase der angestrebten landesweiten Arbeitsgruppe im ökonomischen Sinne zu definieren als Immobilien, die wirtschaftlich nicht mehr zu betreiben bzw. am Markt zu platzieren sind und die unter wirtschaftlich vertretbarem Aufwand auch nicht mehr in einen Zustand zu bringen sind, in dem sie auch langfristig am lokalen und regionalen Immobilienmarkt zu platzieren wären. 2.2 Rahmenbedingungen Mit dieser handlungsorientierten Definition im Sinne von Städtebau- und Wohnraumförderung ist zugleich die praktische Konsequenz verbunden, dass sich die Frage der Wirtschaftlichkeit nicht nur aus dem rein baulichen Zustand der Immobilie ergibt, sondern auch in direktem Zusammenhang mit und in Anhängigkeit von den lokalen/regionalen Marktbedingungen und möglichen Renditen [Miethöhe, Verkaufserlös etc.] zu betrachten ist. Weiterhin impliziert diese Definition im Sinne einer Handlungsorientierung auch, dass Förderung selbst in die Entscheidung, ob es sich um eine Problemimmobilie handelt oder nicht, eingreifen kann: Wenn der Erhalt und weitere Betrieb einer Immobilie aus wohnungswirtschaftlichen und/oder städtebaulichen Gründen wünschenswert ist und die Wiederherstellung eines wirtschaftlichen Betriebs zu Marktbedingungen an der zu geringen/langsamen Amortisation von notwendigen Investitionen scheitert, kann dieses Hemmnis mit Hilfe von öffentlicher Förderung wegsubventioniert werden. Dann müsste allerdings Konsens darüber bestehen, dass die Immobilie damit in einen Zustand versetzt wird, der einen nachhaltig wirtschaftlichen Betrieb am lokalen/regionalen Markt wieder ermöglicht und dass dies auch im Sinne der Städtebau- und/oder Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-Westfalen ist. Problemimmobilien Immobilien, die wirtschaftlich nicht mehr zu betreiben bzw. am Markt zu platzieren sind und die unter wirtschaftlich vertretbarem Aufwand auch nicht mehr in einen Zustand zu bringen sind, in dem sie auch langfristig am lokalen und regionalen Immobilienmarkt zu platzieren wären. 8

9 Kriterien 3. Auswahl- und Analysekriterien In Abweichung von der Praxis in der Mehrzahl der verfügbaren Gutachten und Quellen wird empfohlen, für die Zwecke der angestrebten landesweiten Arbeitsgruppe zu diesem Themenkomplex und im Sinne einer Handlungsorientierung die Auswahl von Indikatoren und Kriterien auf die folgenden Kernelemente zu reduzieren: 3.1 Gebäudetypen Soliltärhochhaus Hochhaus als Teil einer Großsiedlung Geschosswohnungsbau in niedrig geschossigen Wohnsiedlungen der 50er & 60er Jahre Gründerzeitwohngebäude Handelsimmobilie mit gleichzeitiger Wohnnutzung Reine Handelsimmobilie in zentraler Lage Reine Handelsimmobilie in Wohngebieten Industriebau Sonderfall: Denkmalgeschütztes Gebäude 3.2 Eigentümerform Einzeleigentümer Erbengemeinschaft Eigentümergemeinschaft [WEG] Städtisches Wohnungsunternehmen Lokale(s) / regionale(s) Wohnungsgenossenschaft / Wohnungsunternehmen Investmentfonds u.ä. Insolvenzverfahren 3.3 Lage des Objekts Lokale Lagetypen: Zentrum Nebenzentrum Wohnsiedlung Lokale Lagemerkmale: Attraktives Umfeld mit gesunden Investitionsbedingungen Problemgebiet mit negativ zu beurteilenden Investitionsbedingungen Gebiet, das langfristig nicht zu halten sein wird und daher keine substanziellen Investitionen erhalten sollte 9

10 Kriterien Regionale Lagetypen: Großstadt Klein- und Mittelstadt Dorf/Ländlicher Raum Regionale Lagemerkmale: Wachstumsregion Schrumpfungsregion [im Sinne der Definition des Stadtumbaus] Förderrechtliche Lagebeschreibung: Lage innerhalb außerhalb eines förmlich festgelegten Gebiets der Städtebauförderung 3.4 Nutzungssituation Totalleerstand Teilleerstand mit gleichbleibender wachsender rückgängiger Tendenz Vollvermietung mit Angaben zur Art der Nutzung [z.b. Übergangsnutzung zur Erzielung maximaler Rendite bis zum vollständigen ökonomischen Aus, ] 3.5 Städtebauliche Relevanz Hohe Sichtbarkeit mit großer Negativausstrahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwicklungsbedingungen Durch Größe/Lage des Einzelobjektes oder [noch] geringen Umfang der kleinteiligen Objekte [noch] geringe negative Ausstrahlungswirkung mit gleichbleibender wachsender rückläufiger Tendenz Keine städtebauliche Relevanz, da bedingt durch Größe und/oder Lage keine negative Ausstrahlung auf Standortentwicklung zu beobachten oder erwarten ist, die Handlungsbedarf erzeugen würde 3.6 Zugriffsmöglichkeiten im Falle nicht ermittelbarer, handlungsfähiger oder handlungsbereiter Eigentümer Zwangsversteigerung [hohes Schuldenvolumen im Hinblick auf Abgaben etc.] Verkaufsbereitschaft des/der Eigentümer(s) Durch entsprechende städtebauliche Instrumente abgesichertes Vorkaufsrecht 10

11 Problemimmobilien in NRW 4. Die aktuelle Situation in den Städten und Gemeinden des Landes NRW 4.1 Einführung Als Grundlage für den Prozess der Analyse von Situation und Perspektiven im Hinblick auf Problemimmobilien in den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens und möglicher Handlungsoptionen wurde eine telefonische Umfrage im Kreis ausgewählter Städte und Gemeinden des Landes Nordrhein-Westfalen durchgeführt, um die eher kursorischen und zufallsbedingten Einschätzungen aus der praktischen Arbeit mit einer etwas systematischeren Grundlage zu versehen. Dabei wurde bewusst das sehr niedrigschwellige Instrument einer telefonischen Blitzumfrage gewählt, um den Charakter der Umfrage als Instrument zur Gewinnung einer informellen Situationsbeurteilung für die Arbeit der Innovationsagentur Stadtumbau NRW sehr deutlich zu machen und somit durch die Umfrage bei den angesprochenen Städten und Gemeinden keine zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht zu rechtfertigende Erwartungen im Hinblick auf Aktivitäten und Unterstützungsangebote von Seiten der Städtebauförderung zu wecken. 4.2 Teilnehmerkreis Für die Durchführung der telephonischen Umfrage wurde aus dem Kreis der mit der Innovationsagentur Stadtumbau NRW kooperierenden Städte und Gemeinden eine Liste von 57 Ansprechpartnern aus 48 Städten und Gemeinden des Landes Nordrhein-Westfalen zusammengestellt. Bei der Zusammenstellung der Liste wurde darauf geachtet, möglichst alle unterschiedlichen Teilräume des Landes wie auch alle relevanten Größenklassen im Kreis der nordrhein-westfälischen Städte und Gemeinden zu repräsentieren. Aufgrund der thematischen Ausrichtung der Innovationsagentur Stadtumbau NRW liegt ein Schwerpunkt bei der fachlichen Zuordnung der Interviewpartner auf Mitarbeitern aus dem Bereich Städtebau, Stadterneuerung und Stadtentwicklung. In einem begrenzten Umfang wurden auch Mitarbeiter aus kommunalen Wohnungsämtern kontaktiert. Die in diesem Dokument präsentierten Ergebnisse der Befragung beziehen sich auf Angaben und Interviews mit Vertretern der folgenden Städte und Gemeinden: 11

12 Problemimmobilien in NRW Telefonische Befragung Aktuelle Situation und Perspektiven im Hinblick auf Entstehung und Entwicklung von Problemimmobilien in den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens Teilnehmende Städte Altena Arnsberg Augustdorf Bielefeld Bochum Bottrop Datteln Dorsten Duisburg Ennepetal Essen Gelsenkirchen Gevelsberg Gladbeck Hagen Hamm Harsewinkel Heiligenhaus Herdecke Kamp-Lintfort Lünen Marsberg Oerlinghausen Steinheim Troisdorf Werdohl Wesel Wuppertal 12

13 Problemimmobilien in NRW 4.3 Themen und Leitfragen der Befragung Da mit dieser telefonischen Umfrage keine differenzierte Analyse durchgeführt werden sollte, sondern vorrangig ein Stimmungs- und Meinungsbild aus dem Kreis der städtischen Verwaltungen in Nordrhein-Westfalen als Bezugspunkt für den weiteren Arbeitsprozess erzeugt werden sollte, erfolgte im Rahmen der Befragung eine Konzentration auf wenige Leitfragen: 1. Informationen und Einschätzungen zur aktuellen Situation In welchem Umfang existieren Immobilien in der Stadt, die von Seiten der Verwaltung als Problemimmobilien bezeichnet würden [Anzahl Gebäude, Anzahl Wohneinheiten, ] und wie verteilt sich dies auf Gebäudetypen [Wohngebäude, Handelsimmobilien, etc.]? Wie sieht der aktuelle Nutzungsgrad der jeweiligen Immobilien aus [vollständiger Leerstand, teilweise Nutzung ohne langfristige Perspektive, ]? In welchem Gebietstyp befinden sich die jeweiligen Immobilien [Zentrum, Großwohnsiedlung, Solitärgebäude, 50er-Jahre Siedlungen, Einfamilienhausgebiete, ]? Wie stellt sich die Eigentümerstruktur der betroffenen Immobilien dar [Fonds und Gesellschaften ohne lokalen Bezug, Einzeleigentümer, Eigentümergemeinschaften, ]? Sonstige aus Sicht des Interviewpartners relevante Informationen [spezielle Probleme, aktuelle oder geplante Handlungsansätze und/oder Aktivitäten, Besonderheiten der lokalen Situation, ]. 2. Einschätzungen zur weiteren Entwicklung & zukünftigen Situation Wie wird die quantitative Entwicklung im Hinblick auf Immobilien, die sich zu Problemimmobilien entwickeln, in der jeweiligen Stadt gesehen und eingeschätzt? Welche Gebäudetypen werden dabei eine besonders große Rolle spielen? Welche Siedlungs- und Gebietstypen werden dabei besonders betroffen sein? Für welche Eigentumsstrukturen werden Probleme und negative Entwicklungen in der jeweiligen Stadt erwartet? 13

14 Problemimmobilien in NRW 4.4 Befunde & Ergebnisse im Überblick Aktuelles Ausmaß des Problems Problemimmobilien Umfang & Nutzungsgrad Bislang finden sich Problemimmobilien nicht, wie in vielen Städten der neuen Bundesländer, in hohen gebietsbezogenen Konzentrationen, sondern ausschließlich als punktuelle Problemimmobilien. Im Hinblick auf die ehemaligen Nutzungen handelt es sich vorrangig um Wohngebäude, punktuell auch um ehemalige Handelsimmobilien, die auch wegen ihrer oft zentralen Lage und Größe als großes Problem eingestuft werden [Lünen (Hertie), Werdohl (Kaufhaus/Parkhaus), Arnsberg (Einkaufszentrum in Wohnsiedlung)]. Betroffene Siedlungs- und Gebäudetypen Die bereits jetzt existierenden Problemimmobilien im Wohnbereich befinden sich zum einen in Großwohnsiedlungen der 60er und frühen 70er Jahre [eher punktuell]. Ein eher flächenhaftes Wachstum bei der Herausbildung von Problemimmobilien zeigt sich in zunehmendem Maße in Städten, die besonders vom Strukturwandel und vom demographischen Wandel betroffen sind, in Altbauquartieren und gründerzeitlichen Wohnbeständen, wo mehr und mehr flächige Aufgabe von Immobilien, Leerstand und Verfall entsteht [Gelsenkirchen, Hagen-Wehringhausen, ]. Verschiedene kleinere Kommunen [Oerlinghausen, Marsberg, ] melden die zunehmende Entstehung von Leerstand und Verfall in alten Bauernhöfen wie auch alten Fachwerkhäusern in zentralen Dorflagen. In fast allen größeren Städten wird das aktuell größte Aufkommen wie auch die größte Gefahr in Wohnungsbeständen an den großen Einfallstraßen gesehen [Bochum, Wuppertal, Gelsenkirchen, ]. In Einzelfällen werden die Gebäude [zumeist Solitäre] als Gebäudetyp bezeichnet, der lokal / regional nicht akzeptiert wird [Harsewinkel, Ennepetal, ]. Eigentümerstrukturen Im Hinblick auf die Eigentümerstrukturen haben [handlungsunfähige] Eigentümergemeinschaften einen deutlich höheren Stellenwert als die so genannten Heuschrecken insbesondere handlungsunfähige Eigentümergemeinschaften und solche, die sich in der Insolvenz befinden und bei denen einzelne Eigentümer nicht mehr auffindbar sind. Von verschiedenen Städten werden große Gesellschaften genannt insbesondere im Hinblick auf Handelsimmobilien die nicht kommunikations- und kooperationsbereit sind [Werdohl] oder überzogene Preisvorstellungen haben [Lünen]. 14

15 Problemimmobilien in NRW In den eher ländlichen Regionen befinden sich brach fallende Höfe und Fachwerkhäuser im Besitz von noch lokal ansässigen Eigentümern und Familien, die aber nicht über ausreichende Mittel verfügen, um etwas gegen den Verfall zu unternehmen. Ein zweiter Typ von lokal ansässigen Eigentümern zeigt sich in Steinheim hier sind die Eigentümer durchaus gesprächs- und investitionsbereit, der lokale und regionale Markt gibt aber nur noch so geringe Mieten für Wohnungen wie auch Ladenlokale her, dass Investitionen nicht rentabel sind und dafür erforderliche Finanzierungen von den Banken nicht bereitgestellt werden. Ein fast überall und in Bezug auf alle Gebäudetypen vorzufindender Fall sind Gebäude im Insolvenzverfahren. Dies bezieht sich in der Regel auf Einzelgebäude. In verschiedenen Städten [z.b. Steinheim] sind diese Gebäude durch Gesellschaften aufgekauft, die sich auf den Erwerb von Objekten im Insolvenzverfahren im Paket spezialisiert haben und dann versuchen, mit großen Abweichungen beim Einzelobjekt insgesamt an der Summe über alle Pakete Gewinn zu erzielen. Hier kann im Einzelfall beim Einzelobjekt erfolgreich verhandelt werden, wenn deutlich gemacht werden kann, dass dieses Objekt nie wieder in den Teil der Abverkäufe gelangen wird, der zum Gewinn bei der Paketbetrachtung beiträgt. Handlungsoptionen Die kommunale Handlungsfähigkeit wird insbesondere durch die schlechter werdende kommunale Finanzsituation eingeschränkt, so dass vielfach begonnene Strategien nicht zu Ende geführt werden können. Dies bezieht sich auf die Möglichkeiten des Zwischenerwerbs, wie auch die Möglichkeit, mit noch gesprächsbereiten Eigentümern Deals zu machen, in deren Rahmen kommunale Aufwertungsmaßnahmen im Umfeld zu privaten Investitionen führen können. Daneben stellen nicht mehr auffindbare Eigentümer das größte Problem dar, da in diesen Fällen die für einen Abriss notwendige Einstimmigkeit nicht mehr erreichbar ist und dadurch Handlungsunfähigkeit entsteht insbesondere, da die kommunale Politik hier aus Angst vor möglichen späteren Regressansprüchen keine Risiken eingeht. Dort, wo kommunale Wohnungsgesellschaften noch existieren und aktiv handeln, konnte bislang erfolgreich präventiv gearbeitet werden, wobei sich aber auch die Grenzen der Leistungsfähigkeit dieses Wohnungsmarktakteurs immer deutlicher zeigen. Das Zukunftsmodell ist die hilflose Kommune, die tatenlos zusehen muss, wie neue Problemimmobilien entstehen und die wegen mangelnder Handlungsfähigkeit aufgrund der Haushaltlage oder aufgrund nicht ausreichend wirkungsvoller und sicherer Instrumente nicht eingreifen kann: - Gelsenkirchen und vergleichbare Städte als Beispiele mit geringerem Bedrohungspotenzial, da die Immobilien relativ verteilt liegen. 15

16 Problemimmobilien in NRW - Wuppertal als ein Beispiel für eine Stadt mit kurzfristig als gering wahrgenommenem Bedrohungspotenzial, weil die betroffenen Siedlungen peripher auf den Hängen um die Stadt liegen und daher keine hohe Sichtbarkeit/öffentliche Wahrnehmung erzeugen - Hagen ist Beispiel einer Stadt mit hohem Bedrohungspotenzial, weil hier gebietsbezogene Konzentrationen auftreten, ohne dass die Verwaltung in der Lage wäre, hier mit gegensteuernden Maßnahmen aktiv zu werden, so dass massive künftige Probleme und Investitionsbedarfe zu erwarten sind. Troisdorf kann als Beispiel für eine Stadt gelten, die in einem noch relativ gesunden Wohnungsmarkt liegt, wo Immobilien, die auf dem Weg zu Problemimmobilien sind, in der Regel noch Investoren finden, weil anschließend gute Vermietung und relativ hohe Mieten zu erwarten sind. Dort, wo Stadtumbauförderung in der Vergangenheit in Sachen Problemimmobilien aktiv war, konnten erfolgreiche Lösungen geschaffen werden [Oer-Erkenschwick, Kamp-Lintfort, Gelsenkirchen-Tossehof,...]. Dieses Potenzial wird aber für die Zukunft aufgrund der immer schlechter werdenden kommunalen Haushaltslage wie auch der Entwicklung der Fördermittel von Bund und Land auf kommunaler Seite nicht mehr als sehr schlagkräftig eingeschätzt. Dort, wo eine halbwegs gesunde Wohnungsgesellschaft Eigentümer ist und zugleich auch Neubau noch am Markt erfolgreich zu platzieren ist, eröffnet das neue Förderangebot im Rahmen der Wohnraumförderung seit 1. Januar 2010 wichtige neue Handlungspotenziale, die keinen kommunalen Eigenanteil und keinen förmlichen Gebietsbezug erfordern [Ennepetal, Essen, ]. 16

17 Problemimmobilien in NRW Erwartungen im Hinblick auf die weitere Entwicklung Eine fundierte Einschätzung des Gefahrenpotenzials im Hinblick auf die Entstehung von Problemimmobilien fällt durchweg allen kommunalen Interviewpartnern schwer. Als Ergebnis von Erfahrungen der letzten Jahre und Ortskenntnis wird bei fast allen Gesprächspartnern ein latent steigendes Risiko zur weiteren Entstehung von punktuellen Leerständen gesehen. Das größte Gefahrenpotenzial wird dabei durchweg bei Wohnungsbeständen der 50er bis 70er Jahre gesehen, die durch negative Lagemerkmale [periphere Lage, Fehlen von Freiraum, etc.] und bei Wohnungsbeständen an den großen Einfallsstraßen gesehen. In den Städten und Gemeinden eher ländlicher Regionen werden negative Entwicklungen neben peripher gelegenen und schlecht ausgestatteten Wohnungsbeständen der 50er bis 70er Jahre vor allem in Einfamilienhausgebieten und bereits kurzfristiger im Bereich von Bauernhöfen und Fachwerkhäusern aus dem 19. Jahrhundert gesehen. Im Hinblick auf die Eigentumsstrukturen wird das größte Gefahrenpotenzial bei nicht mehr handlungsfähigen Eigentümergemeinschaften gesehen verschärft durch involvierte nicht mehr auffindbare Eigentümer und durch Investmentfonds, zu denen keine Kooperationsbeziehung aufgebaut werden kann und die eher durch Interesse an kurzfristiger Rendite als an nachhaltiger Bestandsentwicklung gekennzeichnet sind. Im Hinblick auf die eigene Handlungsfähigkeit sehen sich die Gesprächspartner perspektivisch fast durchweg bereits in oder auf dem Weg in die Rolle des hilflosen Beobachters. Dies bezieht sich nicht nur auf das Problem, dass man keine neuen Ansätze gebietsbezogener Stadterneuerung beginnen darf oder nicht mehr in der Lage ist, problematische Gebäude selbst aufzukaufen sondern auch darauf, dass man mangels öffentlicher Mittel auch keine Angebote und Deals mehr machen kann, in deren Kontext man durch Vereinbarungen regeln könnte, dass Eigentümer aktiv werden, wenn die Kommune entsprechende Verbesserungen im öffentlichen Raum vornimmt. 17

18 Beispielfälle Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW Beispielfälle 1. Heiligenhaus - Rhönstraße Seite Velbert - Nordpark Seite Kamp-Lintfort - Weiße Riesen Seite Dortmund - Kielstraße Seite Gladbeck Rentfort - Schwechater Straße 38 Seite Dorsten - Habiflex-Gebäude Seite Datteln - Südring/Hafenstraße Seite Oer-Erkenschwick - Schillerpark Seite Gelsenkirchen - Tossehof Seite Ennepetal - Quabecke Seite Essen - Altenessen Seite Duisburg - Neumühl Seite Werdohl - Ütterlingsen Seite Remscheid Honsberg - GEWAG-Bestände Seite Duisburg Hochheide - Roter Riese Seite Troisdorf - Alemannenstraße Seite Augustdorf - Am Dören Seite Altena - Nettenscheid Seite Hagen - Wehringhausen Seite Bochum Wattenscheid - Bochumer Straße Seite Bestwig - Einfamilienhäuser Seite Marsberg - Landarbeiterhäuser Seite Hüsten - Hotel Arnsberg Seite Steinheim - Obere Marktstraße Seite Hamm - Horten Seite Lünen - Hertie Seite 69 18

19 Komplettabriss - Nachnutzung unklar Heiligenhaus Rhönstraße Zwangsversteigerung Insolventer Eigentümer 88 WE Key Facts 1 Wohngebäude 88 Wohneinheiten Attraktive Familienwohnungen in Maisonettebauweise Baujahr: 1972/1973 Insolventer privater Immobilienbesitzer Entwicklungsprozess Bei der Fertigstellung dieses Hauses 1972/73 hatten die 88 Maisonette-Wohnungen über 2 Etagen ausgesprochenen Modell-Charakter. Es gab Wohnungen in verschiedenen Größen, unter anderem auch für Großfamilien, die aber auch als relativ teuer galten. Nach dem Verkauf des Objektes durch die Firma Rheinmetall wechselte das Objekt in der Folge häufiger den Besitzer. Weil die Wohnungen aus Preisgründen zunehmend schwieriger zu vermieten waren, wurden sie dem Sozialamt der Stadt Heiligenhaus zur Belegung angeboten. Dadurch kam es in diesem Objekt zu einer immer dichteren Konzentration von benachteiligten Bewohnergruppen, die mit einem immer größeren Investitions- und Instandhaltungsrückstau einherging. Als der letzte Eigentümer in Konkurs ging und keine Besserung der vielfältigen Probleme mehr zu erwarten war, beschloss die Stadt 1999 in einem Runden Tisch, die Wohnungen nicht mehr zu belegen. Sie verfügte vielmehr in der Folge die Schließung und Räumung des Gebäudes wegen nicht mehr gewährleisteter Sicherheit für die verbliebenen Mieter und erwarb anschließend das Haus im Wege der Zwangsversteigerung. Mit Unterstützung durch Fördermittel des Programms Stadtumbau West wurde das Gebäude dann im Jahr 2006 abgerissen. Städtebauliche Relevanz Diese Problemimmobilie lag - sehr sichtbar als Problemimmobilie - in einem ohnehin stigmatisierten Stadtteil von Heiligenhaus, in dem mit Mitteln des Programms Soziale Stadt eine integrierte Erneuerung gefördert wurde. Es bestand die Auffassung, dass dieser Erneuerungsprozess, eine Verbesserung des Investitionsverhaltens privater Eigentümer und ein Abbau der Stigmatisierung nicht erreicht werden könne, solange diese Problemimmobilie noch das Image der Siedlung erheblich beeinträchtige. Akteure Der letzte Eigentümer dieser Immoblie ein Privateigentümer, der mit dieser Aufgabe offensichtlich überfordert war ging in die Insolvenz und war als Partner für die Stadt nicht mehr auffindbar. Unterlassene Instandhaltung und nicht erfolgte Zahlung von Steuern und Abgaben erlaubten es der Stadt Heiligenhaus schließlich, die Schließung und Räumung des Objekts zu verfügen und über ein Zwangsversteigerungsverfahren in die Verfügungsgewalt über das Haus zu gelangen. Damit wurde die Stadt Heiligenhaus, neben den Fördergebern, alleiniger Akteur in diesem Projekt. Heiligenhaus 19 Bearbeitungsstand: Februar 2011 DRF

20 Nicht ausreichende Signalwirkung für Trendwende im Gebiet Schließung & Räumung Einseitige Belegung Lagemerkmale Lokal: Peripher gelegene Wohnsiedlung Mental: Problemgebiet mit negativem Image und Stigmatisierung in der Stadt Regional: Mittelstadt am Rande des Ballungsgebiets Rhein-Ruhr Planungsrechtlich: Teil eines förmlich festgelegten Stadterneuerungsgebiets Abriss durch Kommune Perspektiven Es wurde erwartet, dass durch den Abriss des Wohnkomplexes Rhönstraße sowie darauf folgender ergänzender Aufwertungsmaßnahmen und aktiver Förderung von Investitionen anderen Eigentümer in ihren Bestand eine Stabilisierung des Stadtteils Oberilp erreicht werden kann. Da die Aktivierung der Eigentümer hat sich in der Praxis als sehr schwierig gestaltet. Als besonders problematisch gelten einige Eigentümergemeinschaften, die keine ausreichende Zahlungsfähigkeit aufweisen und eine große Hausverwaltung, die trotz zahlreicher Versuche und Angebote nicht zur Kooperation bereit ist. Aktuell wurden durch eine städtebaulich hochwertige Neugestaltung des Eingangsbereichs in die Oberilp und den Bau eines Einkaufszentrums gegenüber des Eingangs weitere positive Impulse gesetzt. Ergänzend produziert die Innovationsagentur Stadtumbau NRW derzeit einen Imagefilm und ein Broschüre, die helfen sollen, die erreichten Verbesserungen in Stadt und Region bekannter zu machen und zum Abbau der Stigmatisierung dieser Siedlung beizutragen. Die Entwicklung des Immobilienbestandes in der Oberilp lässt aber dennoch erwarten, dass sich mittelfristig neue Problemimmobilien mit vergleichbar hoher negativer Ausstrahlungs-wirkung wie die abgerissene entwickeln werden. Analyse & Einschätzung Rückblickend zeigt sich, dass der Impuls, der durch Ersteigerung und Abriss dieser Problemimmobilie sowie ergänzende Maßnahmen gesetzt werden konnte, nicht ausgereicht hat, um eine nachhaltige Trendwende in der Gebietsentwicklung und Investitionsbereitschaft privater Eigentümer auszulösen. Der gleiche Anlass, nämlich fehlende Investitionsbereitschaft oder -potenziale auf Seiten der Eigentümer großer Immobilien scheint nun dazu zu führen, dass die gleiche Situation wieder entsteht: Das langsame Herausbilden von Problemimmobilien mit erheblicher negativer Ausstrahlung, die wieder eine Abwärtsspirale in der Gebietsentwicklung auslösen könnten. Intensive Aktivitäten zur Eigentümeraktivierung und -einbindung haben gezeigt, dass solche Tendenzen insbesondere durch zwei Eigentümergruppen ausgelöst werden: Eigentümergemeinschaften, die keine ausreichende Zahlungsfähigkeit aufweisen, um selbst einfachste Aufwertungsmaßnahmen durchzuführen und große Hausverwaltungen, die trotz erheblicher Anstrengungen und angebotener Fördermittel nicht dialog- und kooperationsbereit sind. Kontaktadresse: Stadt Heiligenhaus Harald Flügge Erster Technischer Beigeordneter Hauptstraße Heiligenhaus Internet: 20

21 Komplettabriss & ggf. Neubebauung Velbert Nordpark Key Facts Managementfehler 3 Hochhäuser Insgesamt 252 Wohneinheiten Öffentlich geförderter Wohnungsbau Baujahr: 1970er Jahre Städtische Wohnungsbaugesellschaft 252 WE 3 Punkthochhäuser Cityrandlage Entwicklungsprozess Die drei Punkthochhäuser Velbert Nordpark wurden in den 1970er Jahren als geförderter Wohnungsbau in einer zentrumsnahen Wohnsiedlung errichtet, die ansonsten durch drei- bis viergeschossige lockere Bebauung gekennzeichnet ist. Die rückläufige Nachfrage nach Wohnungen in dieser Bauform, die Konzentration von sozial benachteiligten Familien und Personen in diesen Häusern führten in Verbindung mit nicht optimalem Management und Instandhaltung zu einem immer schlechter werdenden Image der Siedlung und steigenden Leerständen, gefolgt von einer zunehmenden Verwahrlosung der Immobilien. Eines der drei Gebäude stand seit 2006 komplett leer, die anderen wiesen ebenfalls hohe Leerstandsquoten auf. Die Mieterstruktur der noch belegten Wohnungen war durch sehr hohe Anteile nicht deutscher Bevölkerung und ein geringes Einkommensniveau gekennzeichnet. Am 7. November 2007 wurde mit dem Abriss des ersten der drei Häuser sowie zweier Parkpaletten unter Inanspruchnahme von Fördermitteln des Programms Stadtumbau West begonnen. Städtebauliche Relevanz Hohe Sichtbarkeit mit großer Negativausstrahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwicklungsbedingungen. Die drei Hochhausgebäude drückten der Velberter Nordstadt insgesamt das Stigma eines sozialen Brennpunktes auf, obwohl die umliegenden niedriggeschossigen Wohnhäuser keine außergewöhnlichen Leerstände aufweisen. Akteure Die Stadt Velbert hat sich erfolgreich um eine Aufnahme des Nordparks in das Programm Stadtumbau West bemüht. Durch Bewilligung von Fördermitteln gelang es, den Rückbau in Angriff zu nehmen. Als Teil der Bewilligung wurde der Abriss aller drei Wohnhochhäuser gefordert, der als Vorausseetzung für eine nachhaltig positive Wirkung des Einsatzes dieser öffentlichen Fördermitteln gesehen wurde. Ein solcher vollständiger Abriss war von Seiten der Stadt und der städtischen Wohungsgesellschaft nicht geplant. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft ist nun der zentrale Akteur beim Rückbau dieser problematischen Immobilien und einer eventuellen Neubebauung. Sie hat ein Konzept für den sukzessiven Abriss aller Hochhäuser mit einem Zeitfenster von 2007 bis 2013 erstellt. Die Fläche soll nach dem vollständigen Abriss der Wohnanlage als Wohnbaufläche mit nachfragegerechten Bau- und Wohnformen wieder dem Wohnungsmarkt in Velbert zugeführt Velbert werden. 21 Bearbeitungsstand: Oktober 2010 DRF

22 Städtisches Wohnungsunternehmen Instandhaltungsdefizite In ökonomischer Hinsicht marginale Nachnutzungspotenziale Stigmatisierung Schwieriges Umzugsmanagement Lagemerkmale Lokal: Zentrumsnah gelegene Punkthochhäuser in niedriggeschossiger Wohnsiedlung Mental: Problemgebiet mit negativ zu beurteilenden Investitionsbedingungen Regional: Mittelstadt am Rande des Ballungsgebiets Rhein-Ruhr Planungsrechtlich: Teil eines förmlich festgelegten Stadterneuerungsgebiets Perspektiven Nach dem Abriss des ersten Hochhauses und von Parkpaletten wurde die frei gewordene Fläche zu einem Spielplatz für die temporär noch verbleibenden Mieter umgenutzt. Dies wird als eine Zwischennutzung gesehen, da nach Abschluss der gesamten Abrissmaßnahmen eine Neubauung des gesamten Geländes vorgesehen ist. Nach aktuellem Planungsstand erscheint hier verdichteter Einfamilienhausbau möglich und am lokalen Wohnungsmarkt vermarktungsfähig. Analyse & Einschätzung Der Abriss der drei Hochhäuser musste langsamer erfolgen als dies sachlich und fördermäßig wünschenswertgewesen wäre, da die Häuser bei der städtischen Wohnungsgesellschaft als Eigentümerin noch mit höheren Buchwerten geführt wurden und mit den entsprechenden Werten zunächst noch in der Bilanz verbleiben mussten, um keine Insolvenz des Unternehmens auszulösen. Nach Abriss von zwei der drei Hochhäuser zeigt sich nun, dass es auf dem lokalen Wohnungsmarkt immer schwieriger wird, Ersatzwohnraum für die Mieter zu finden. Damit wird auch deutlich, dass dem Velberter Wohnungsmarkt durch den Abriss dieser Hochhäuser ein wichtiges Segment entzogen wird, für das keine ausreichenden Alternativen verfügbar sind. Daher ist es nahezu unmöglich, für das dritte und letzte Hochhaus Ersatzwohnungen für alle Mieter zu finden. Dies wirft die Frage auf, ob es unter Versorgungsgesichtspunkten nicht angemessener gewesen wäre, eines der drei Hochhäuser zu erhalten und nach einer Instandsetzung und Modernisierung mit einem verantwortungsvolleren Sozialmanagement und Instandhaltungsverhalten weiter zu vermieten. Am Beispiel dieser Siedlung wurde eine Untersuchung in Auftrag gegeben, um Möglichkeiten einer finanziellen Beteiligung der umliegenden Eigentümer als Abschöpfung der Wertsteigerungen für ihre Immobilien zu prüfen. Diese Untersuchung hat allerdings keine konkret in Handlungsoptionen umsetzbare Ergebnisse und Erkenntnisse ergeben. Kontaktadresse: Stadt Velbert Fachgebiet IV.1.2 Heike Möller Am Lindenkamp Velbert Internet: 22

23 Komplettabriss & Neubebauung Kamp-Lintfort Weiße Riesen Citylage 3 Punkthochhäuser Asbestbelastung Key Facts 3 Punkthochhäuser in zentraler Citylage 2 Hochhäuser: Niederländischer Besitzer, jahrelanger Leerstand 1 Haus: Schwedischer Besitzer, teilweise noch vermietet Entwicklungsprozess Bei den Weißen Riesen in Kamp-Lintfort handelt es sich um drei bis zu 16-geschossige Wohnhochhäuser, die Anfang der 1970er Jahre im südöstlichen Teil der Innenstadt erbaut wurden. Zwei der drei Hochhäuser waren in der letzten Entwicklungsphase im Besitz eines niederländischen Eigentümers, der die Immobilien aufgegeben hatte und weder für notwendige Instandhaltung, Sicherung noch für vorgeschriebene Grundsteuern etc. zahlungswillig war. Diese beiden Hochhäuser standen jahrelang leer, waren mehr und mehr von Verfall gekennzeichnet und hatten erhebliche negative Ausstrahlungswirkung. Unter dem Aspekt der Vermarktung und Wiedernutzung wurde für die leerstehenden Wohnungen vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung keine Entwicklungsperspektive mehr gesehen, so dass die Stadt entschied, einen Rückbau der Hochhäuser und eine qualitätvolle und das Zentrum funktional stärkende Neubebauung des Geländes anzustreben. Die schwierigen Eigentumsverhältnisse und enormen Kosten der Baureifmachung, insbesondere für einen Rückbau der Hochhäuser, verhinderten aber in der Vergangenheit jede städtebauliche Entwicklung an dem Standort. Erst durch die Aufnahme in das Förderprogramm Stadtumbau West eröffnete sich hier Ende 2004 erstmals eine Entwicklungsperspektive. Nach intensiven Vorarbeiten und strategischen Ansätzen gelang es der Stadt im Jahr 2007 den Verkauf von 2 der 3 Hochhäuser an einen Investor zu organisieren, der hier gemeinsam mit der Stadt Projektentwicklung betreiben wollte. Mit Unterstützung der Stadt konnte dann auch ein Verkauf des teilweise noch bewohnten dritten Weißen Riesen durch den schwedischen Besitzer an den neuen Investor organisiert werden. Die ersten beiden Weißen Riesen wurden im Jahr 2009 rückgebaut, das dritte Hochhaus wurde im Laufe des Jahres 2010 leergezogen und wurde im November 2011 gesprengt. Akteure Ziel der Stadt Kamp-Lintfort ist es, durch die Entwicklung des Areals zu einer Entspannung der zum Teil kritischen sozialen Situation in und um die Gebäude beizutragen und dem Standort ein neues Image und eine Zukunft als stärkendes Element der Innenstadtentwicklung zu geben. Das größte Problem für die Stadt und der arbeits- und zeitaufwändigste Teil des bisherigen Prozesses bestand darin, Verfügungsgewalt über die Gebäude und Investitionsbereitschaft zu organisieren, da der niederländische Besitzer der beiden leer stehenden Hochhäuser kein Interesse an Investition oder Kooperation hatte. Die Ten Brinke Gruppe, die in Kamp-Lintfort bereits durch den Neubau eines C&A-Kaufhauses in der Fußgängerzone einen qualitätvollen Neubau realisiert hatte, entschied sich auf Grundlage der Ergebnisse einer Planwerkstatt, für dieses anspruchsvolle Projekt eng mit der Stadt zu kooperieren und die Rolle des Projektentwicklers, des Investors, des Bauträgers und des Bauunternehmers aus einer Hand zu übernehmen. Kamp-Lintfort 23 Bearbeitungsstand: Dezember 2011 DRF

24 Aufgabe von 2 Häusern durch Eigentümer Ausländische Hauseigentümer Jahrelanger Leerstand Zeitaufwändiges Verfahren Instrumentenmix Lagemerkmale Lokal: Eingangsbereich zu Zentrum und Fußgängerzone Mental: Unübersehbares Wahrzeichen für Verfall & Niedergang der Stadt Regional: Mittelstadt am westlichen Rand des Ruhrgebiets Planungsrechtlich: Teil eines förmlich festgelegten Stadterneuerungsgebiets Städtebauliche Relevanz Neben ihrer stadtgestalterisch den Maßstab der Kamp-Lintforter Innenstadt sprengenden Bauformen stellten die Weißen Riesen vor allem einen gravierenden städtebaulichen Missstand dar, der eine große Negativausstrahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwicklungschancen hatte. Perspektiven Nach dem Abschluss des Abrisses der drei Wohnimmobilien hat der Investor damit begonnen, auf dem freigewordenen Areal ein Einkaufszentrum errichten, das einen wichtigen Impuls zur Entwicklung der Innenstadt und zur langfristigen Sicherung der Versorgungsangebote liefern soll. Analyse & Einschätzung Zu den massiven Leerständen in den drei Weißen Riesen kam es zum einen aufgrund der erheblichen Sanierungsrückstände in den Gebäuden und dem schlechten Image der Siedlung. Zum anderen gibt es in der weitestgehend eher kleinteilig strukturierten Stadt Kamp-Lintfort nur eine begrenzte Nachfrage nach diesem Wohnungstypus, so dass auch eine umfassende Sanierung der leerstehenden Wohnhäuser vermutlich nicht zu einer Vollvermietung geführt hätte. Zudem wiesen die Häuser Schadstoffbelastungen, vor allem durch Asbest, auf. Bis zur nun erreichten Schaffung von neuen Entwicklungsperspektiven war ein sehr nachhaltiges Engagement von Kamp-Lintforter Verwaltung und Politik notwendig. Dabei kamen auch zahlreiche Steuerungsinstrumente zum Einsatz, die teilweise als sehr komplexe Aufgabenstellung entwickelt und angewandt wurden, um in dieser schwierigen Situation die Realisierung der Stadtumbauziele und vor allem der von Seiten der Stadt gewünschten Qualitäten sicherzustellen. In der Planungs- und Vorbereitungsphase waren dies der Erlass einer Satzung zur Durchführung einer Stadtumbaumaßnahme nach 171d BauGB, die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Formulierung des städtebaulichen Entwicklungsziels, der Erlass einer Veränderungssperre zur Sicherung der Stadtumbaumaßnahme und die Sicherstellung des besonderen Vorkaufsrechts nach 25 I 2 BauGB. In der nun laufenden Konkretisierungs- und Realisierungsphase sind dies die Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans, der Abschluss eines Stadtumbauvertrages mit dem Investor, der Abschluss eines Durchführungsvertrages mit dem Investor und die Erarbeitung eines Sozialplans nach 180 BauGB zur Realisierung eines sozialverträglichen Umzugsmanagements. Kontaktadresse: Stadt Kamp-Lintfort Planungsamt Monika Fraling Am Rathaus Kamp-Lintfort monika.fraling@kamp-lintfort.de Internet: 24

25 Handlungsunfähigkeit Dortmund Kielstraße Insolvente Eigentümer Jahrelanger Leerstand 102 WE Key Facts Punkthochhaus 18 Etagen 102 Wohneinheiten Eines von zwei baugleichen Wohnhochhäusern Baujahr: : Umwandlung in Eigentumswohnungen Entwicklungsprozess Bei der Problemimmobilie an der Kielstraße 26 in Dortmund handelt es sich um ein im Jahr 1969 fertig gestelltes, 18 Etagen hohes Punkthochhaus mit 102 Wohneinheiten. Die Wohnungen waren tendenziell für ein niedriges Preissegment vorgesehen. Nach Errichtung des Gebäudes im Jahr 1969 erfolgte 1993 die Umwandlung der Immobilie in Eigentumswohnungen durch Teilungserklärung, gefolgt von einer überregionalen Vermarktung der Wohnungen. Seit der Errichtung des Gebäudes wurde zu keinem Zeitpunkt in Modernisierungsmaß- nahmen investiert. In der Folge standen Anfang 2002 bereits rund 26 % der Wohnungen dauerhaft leer und ca. 67 % standen unter Zwangsverwaltung. Die Mehrzahl der verbliebenen rund 70 BewohnerInnen des Hauses an der Kielstraße war zu diesem Zeitpunkt bereits insolvent. Nach ausbleibenden Zahlungen wurde im April 2002 die Heizungs- und Warmwasserversorgung eingestellt, was zu einem drastischen Qualitätsverlust und zu einem sukzessiven Leerzug aller Wohnungen führte. Am wurde das Hochhaus schließlich von der Stadt Dortmund im Rahmen einer bauordnungsbehördlichen Sicherungsmaßnahme zugemauert. Städtebauliche Relevanz Die Lage der Immobilie am Rande der nördlichen Innenstadt und in der Nähe des Hauptbahnhofs beeinflusst das Erscheinungsbild des Stadtteils sowie die Wahrnehmung der Stadt negativ. Der schlechte Zustand der Immobilie und der jahrelange Entwicklungsstillstand beeinflussen auch das ohnehin schlechte Image der gesamten Dortmunder Nordstadt. Akteure Die Eigentümer befinden sich in weiten Teilen in Privatinsolvenz, viele der Wohnungen in Zwangsversteigerungsverfahren. Die Gläubigerbanken haben sich bereiterklärt, auf große Teile der ausstehenden Schulden zu verzichten, da eindeutig ist, dass mit dieser Immobilie keine Renditen mehr zu erwirtschaften sind. Die Stadt Dortmund strebt einen Erwerb sämtlicher Anteile an der Immobilie an, um diese dann mit Hilfe von Fördermitteln des Stadtumbaus West und ggf. ergänzender Mittel der Wohnraumförderung abzureißen und Neubau errichten zu lassen. Dortmund 25 Bearbeitungsstand: Oktober 2010 DRF

26 Unauffindbare Miteigentümer Rechtsgutachten Lagemerkmale Perspektiven Teilung & Verkauf als Abschreibungsobjekt Verkaufsbereite Gläubigerbanken Verfahrensstillstand Lokal: Zentrale Lage in Zentrums- und Bahnhofsnähe Mental: Sichtbares Zeichen aller Vorurteile, mit denen die Nordstadt behaftet ist Regional: Großstadt im Ruhrgebiet Schrumpfungsregion Planungsrechtlich: Eigenständiges förmlich festgelegtes Stadterneuerungsgebiet Der Erwerb sämtlicher Mieteigentumsanteile stellt die zentrale Voraussetzung für den geplanten Abriss der Schrottimmobilie an der Kielstraße dar, da für einen Abriss die Einstimmigkeit aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vorliegen muss. Um eine solche Handlungsfähigkeit herzustellen, haben ein Wohnungswirt und ein Rechtsanwalt im Auftrag der Stadt Dortmund eine Recherche nach Eigentümern, Mitgliedsanteilen, eingetragenen Grundschulden und allen Gläubigerbanken durchgeführt. Im Anschluss erfolgten Einzelgespräche mit allen Gläubigerbanken, um mit ihnen eine Einigung auf einen sehr reduzierten Kaufpreis zu erzielen. Dieses Verfahren war sehr erfolgreich, da eine hohe Bereitschaft bei den Banken geweckt werden konnte, einen Teil der ausstehenden Schulden abzuschreiben, um damit diesen Fall endgültig abschließen zu können. In letzter Konsequenz hat aber auch diese sehr aufwändige Bearbeitungsphase keine Handlungsfähigkeit herstellen können, da einer der Miteigentümer trotz umfangreicher Recherchen nach wie vor nicht ermittelt werden konnte, so dass die für einen Abriss notwendige Einstimmigkeit nach wie vor nicht hergestellt werden kann. Analyse & Einschätzung Der Ursachen für die Entwicklung des Punkthochhauses zur Schrottimmobilie liegen vor allem in der schwierigen Eigentümersituation und dem damit verbundenen Mangel an Investitionen in die Modernisierung und Sanierung des Gebäudes. Ein baugleiches Punkthochhaus, dass in unmittelbarer Nachbarschaft dieser Schrottimmobilie steht und sich im Besitz einer Wohnungsgesellschaft befindet, weist einen guten Erhaltungszustand auf und ist vollständig vermietet. Für die benachbarte Problemimmobilie ist aktuell nach umfangreichen Arbeiten wieder Stillstand entstanden. Da eine Modernisierung und Wiederinbetriebnahme wirtschaftlich nicht möglich ist und ein Abriss wegen fehlender Einstimmigkeit nicht einfach durchzuführen ist, bleibt die für die Stadt nur schwer zu akzeptierende Situation weiter bestehen. Angesichts der umfangreichen Recherchen nach dem fehlenden Eigentümer wäre ein Abriss prinzipiell auch ohne dessen Zustimmung zu erreichen - es würde dann aber bei der Kommune ein gewisses Restrisiko verbleiben, dass dieser Miteigentümer sich eines Tages meldet und Schadensersatzansprüche an die Kommune stellt. Kontaktadresse: Stadt Dortmund Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Herr Boom Burgwall Dortmund sboom@stadtdo.de 26

27 Mediationsverfahren Gladbeck Schwechater Straße 137 WE Key Facts 1 Wohnhochhaus 137 Wohneinheiten Kernbau eines Stadtteilversorgungszentrums Baujahr: 1972/1973 Insolvente private Immobilienbesitzer Entwicklungsprozess Das 14-geschossige Wohnhochhaus an der Schwechater Straße 38 bildet als Punkthochhaus das Zentrum der in den 1960er und 1970er Jahren entstandenen Großwohnsiedlung Rentfort-Nord in Gladbeck. Zur Immobilie gehören neben den 137 Wohneinheiten im Punkthochhaus weitere Wohneinheiten im angelagerten zweigeschossigen Atrium und verschiedene Ladenlokale im Erdgeschoss des Objektes, die das Stadtteilzentrum Rentfort-Nord bilden. In den 1990er Jahren wurden die Wohnungen in diesem Haus als Abschreibungsobjekte zu überhöhten Preisen an verschiedene Käufer aus dem gesamten Bundesgebiet vermarktet. In der Folge waren viele Käufer überschuldet, wodurch die Handlungsfähigkeit der Wohneigentümergemeinschaft zusehends eingeschränkt wurde. Notwendige Sanierungen an vielen Wohnungen wie am gesamten Gebäude blieben daher aus. Die Attraktivität der Wohnungen und der gesamten Immobilie nahm aufgrund dieser Modernisierungsrückstände sukzessive ab, zeitgleich ließ zudem die Nachfrage nach dieser Wohnform insgesamt nach. Somit sank die Anzahl der vermieteten Wohnungen weiter und die Anzahl der handlungsunfähigen Eigentümer stieg, bis die Stadt Gladbeck im Jahr 2006 bausicherungstechnische Maßnahmen die Räumung der noch bewohnten Wohnungen sowie die Schließung der Wohnimmobilie durchführen lassen musste. Die Wohnungen stehen seither leer, zur Sicherung des Gebäudes wurden die Zugänge verschlossen/zugemauert und Netze im Umfeld gefährdeter Fassadenteile angebracht. Die im Erdgeschoss gelegenen Ladenlokale werden teilweise weiterhin durch Einzelhändler und Gewerbetreibende genutzt, aber auch hier sind nennenswerte Leerstände zu verzeichnen. Städtebauliche Relevanz Die leer stehende Immobilie weist aufgrund ihrer Lage im Zentrum der Wohnsiedlung sowie der baulichen Ausprägung als städtebauliche Dominante eine sehr hohe Sichtbarkeit mit großer Negativausstrahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwicklungsbedingungen auf. Akteure Die Eigentümergemeinschaft umfasste zu Beginn eine Vielzahl von Einzeleigentümern. Aufgrund dieser Eigentümerstruktur war eine Handlungsfähigkeit nicht gegeben. Um die komplexe Problematik in den Griff zu bekommen, hat sich die Stadt Gladbeck von Anfang an bemüht, im Rahmen eines Moderations- und Begleitungsprozesses die Eigentümergemeinschaft auf dem schwierigen Weg zu einer Allstimmigkeit und somit Handlungsfähigkeit bzgl. der Zukunftsausrichtung der Immobilie zu unterstützen. Nachdem die externe Moderation beendet wurde, versucht seit drei Jahren eine Gruppe von ortsansässigen Eigentümern, nach und nach über den Weg von Zwangsversteigerungen weitere Eigentumsanteile in einer Hand zu vereinen. Gladbeck 27 Bearbeitungsstand: Mai 2012 DRF

28 Schwierige Erzeugung einer Einstimmigkeit Lagemerkmale Perspektiven Schließung & Räumung durch Kommune Lokal: Zentrum einer Wohnsiedlung Mental: Problemgebiet mit negativem Image und Stigmatisierung in der Stadt Regional: Mittelstadt am nördlichen Rand des Ruhrgebiets Schrumpfungsregion Planungsrechtlich: Teil eines förmlich festgelegten Stadterneuerungsgebietes Die Problemimmobilie stellt ein erhebliches Entwicklungshemmnis für den gesamten Stadtteil, d.h. das gesamte Stadtumbaugebiet dar. Ein externes Gutachten hat ergeben, dass ein Abriss der leerstehenden Wohnimmobilie sowie der integrierten und angrenzenden Ladenlokale/des Stadtteilzentrums und der anschließende Neubau eines Stadtteilzentrums die wirtschaftlichste Lösung für den Standort wäre. Der sukzessive Erwerb sämtlicher Eigentumsanteile durch eine Auffanggesellschaft, der anschließende Abriss sowie der Neubau eines Stadtteilzentrums bilden eine mittelfristige Entwicklungsperspektive für das Areal der Problemimmobile. Ein Bewilligungsbescheid für die Förderung des Abrisses des Wohnturms der Immobilie, somit ein Teilabriss, liegt in der Zwischenzeit vor. Ein Vollzug dieser Maßnahme scheitert derweil jedoch an der immer noch nicht vollständig gelösten Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft und somit fehlender Allstimmigkeit, die für einen Abriss nach Wohnungseigentumsgesetz die Voraussetzung bildet. Ein weiteres Moderationsverfahren durch einen Rechtsberater wird derzeit geprüft. Verkauf als Abschreibungsobjekt Analyse & Einschätzung Den Ausgangspunkt für den Verfall der Immobilie bildete die überteuerte Vermarktung der Wohnungen in den 1990er Jahren. Die in der Folge einsetzende Handlungsunfähigkeit vieler Eigentümer wirkte sich negativ auf die Handlungsspielräume der gesamten Wohneigentümergemeinschaft aus, da die laufenden Kosten von einer sinkenden Anzahl an noch handlungsfähigen Eigentümern getragen werden musste. Ausbleibende Sanierungen und Modernisierungen sowie die rückläufige Nachfrage nach diesem Wohnungstypus führten letztendlich zur Entstehung einer Problemimmobilie. Der Weg der Eigentümergemeinschaft hin zu Allstimmigkeit und Handlungsfähigkeit stellt sich als sehr schwierig und langwierig dar. Trotz aller Suche nach räumlichen Lösungsalternativen stehen nach wie vor wohnungswirtschaftliche und rechtliche Probleme im Vordergrund der Problematik. Das gemeinsame Ziel von Stadt und aktiver Eigentümergruppe ist die Erreichung dieser Handlungsfähigkeit und nachfolgend durch den Teilabriss der Immobilie die Schaffung eines neuen modernen Geschäftszentrums für den Ortsteil Rentfort-Nord durch einen Investoren-finanzierten Neubau. Kontaktadresse: Stadt Gladbeck Amt für Stadtplanung und Bauaufsicht Carola Paß-Claßen Willy Brandt Platz Gladbeck carola.pass-classen@stadt-gladbeck.de 28