Sanierungsbüro Wolfsburg Herzlich Willkommen!

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Berthold Beyer
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1 Sanierungsbüro Wolfsburg Herzlich Willkommen! Wohnprojekte Recht und Finanzen Referent: Rolf Lückmann LKM-GmbH - Bochum

2 LKM- Gesellschaft für Beratung und Vermittlung von Finanzdienstleistungen und Immobilien mbh gegr in Bochum Geschäftsführer - Rolf Lückmann - Dirk Schemberg 12 Mitarbeiter IHK-registriert 2

gegr. 1990 in Bochum Geschäftsführer - Rolf

3 Aktuelle LKM-Wohnprojekte Auswahl CasaNostra, Schwerte FortUNa, Unna Kaiserviertel, Dortmund Wohnprojekt 5, Bielefeld WmK3, Düsseldorf Stadt Wolfsburg Wunschnachbarn, Köln 3

4 Recht und Finanzen in Wohnprojektphasen Suchphase Verbindlichkeitsphase Gründungsphase Planungsphase Bauphase Einzug am Beispiel WEG 4

5 Finanzierungsfragen in der Suchphase Kerngruppe = Interessengemeinschaft Grundstück/Haus Kosten für Versammlungsort Kosten für Fachberatung Architekt, Rechtsberatung, Finanzberatung Rechtsformdiskussion Die Hut-Methode 5

Versammlungsort Kosten für Fachberatung Architekt,

6 Deutsch-Italienische Gesamtschule DIGS 6

7 Schulhofseite Gartenseite DIGS 7

8 Rechtsformen und Verträge Interessengemeinschaft = GbR - BGB Gesamtschuldnerische / quotale Haftung Jeder Gesellschafter kann GbR verpflichten! Planungsgesellschaft Grundstückskauf-GbR Baugruppenvertrag GbR Teilungserklärung Wohnungseigentümergemeinschaft Gemeinschafts- Haus > Verein 8

9 Recht und Finanzen in der Verbindlichkeitsphase Rechtsformumsetzung: Planungs-GbR Kontoeröffnung Mitgliedsbeitrag/Einlage Kosten für Fachleute Beantragung erster Fördermittel für Beratungskosten Finanzwächter - LKM 9

Mitgliedsbeitrag/Einlage Kosten für Fachleute

10 Planungsgesellschaft GbR Planungs-GbR-Vertrag Keine Notarpflicht Jeder Gesellschafter gleicher Anteil = 1 Stimme Einlagen pro Partei 25 /m² Entscheidungsregeln Geschäftsfähigkeit - Kontoeröffnung Planungsaufträge: Architekt/Fachplaner > Grundlagenermittlung Vorentwurf Verortung Vorbereitung Baugruppenvertrag Finanzierungskonzept Finanzwächter Förderunschädlich 10

Geschäftsfähigkeit - Kontoeröffnung Planungsaufträge: Architekt/Fachplaner >

11 Exkurs Finanzwächter Zweck: Feststellung der finanziellen Kraft - des Einzelnen - der Gruppe Persönliches Gespräch Datenschutz Persönlicher Finanzierungsplan Bonitätsprüfung Schufa 11

12 Exkurs Finanzwächter Ampelsystem Finanzierungskraft der Gruppe Rechtsformempfehlung Auftraggeber = Gruppe Haftung des Finanzwächters Outing - Ampelschreiben 12

13 Recht und Finanzen in der Gründungsphase Grundstückskaufvertrag/ Grundstückskäufer-GbR notariell - mit Bauverpflichtung Rudimentäre GbR-Regeln Gesellschafteranteile = geplante MEA > gemäß m² Noch keine Wohnungszuordnung Eigenkapitaleinsatz/Solidarkapital Grundstücksankaufsfinanzierung incl. Nebenkosten und Planungskosten Gruppendarlehen Fehlende Bewohner - Platzhalterwohnungen Doppelte Grunderwerbsteuer Gewerblicher Grundstückshandel 13

Wohnungszuordnung Eigenkapitaleinsatz/Solidarkapital Grundstücksankaufsfinanzierung incl.

14 Recht und Finanzen in der Planungsphase Baugruppenvertrag notariell - mit Bauverpflichtung - mit Geschäftsführung und Entscheidungsregeln - mit Kostenverteilung und Kostenobergrenze - mit Wohnungszuordnung TE wird vorweggenommen Gesellschafteranteile = MEA Einzel-Finanzierung muss gesichert sein Finanzierung aus einer Hand > individuelle Zinsen Fehlende Bewohner - Platzhalterwohnungen Doppelte Grunderwerbsteuer Gewerblicher Grundstückshandel Doppelter Finanzierungsmantel zur Absicherung 14

Gesellschafteranteile = MEA Einzel-Finanzierung muss gesichert sein Finanzierung aus einer Hand > individuelle Zinsen

15 Recht und Finanzen in der Planungsphase Bauplanung - Architektenvertrag - Fachingenieure - Energieplanung Festlegung Energiestandard Kostenschätzung Kostenberechnung Ausschreibung Baukostenreserve 5% - 10% 15

16 Finanzierungsplan - Kosten Grundstückskosten Grunderwerbsteuer - Notarkosten Baukosten Baunebenkosten Sonstige Nebenkosten Moderation/Beratung Bauzeitzinsen Sicherheitspolster Gruppe/privat 16

17 Finanzierungsplan - Kapital Eigenkapital 20% bis 25% Eigenleistung Förderzuschüsse Bürgschaften Pseudo-Eigenkapital Solidarkapital 17

18 Finanzierungsplanung - Darlehen Finanzierungsmodell Gruppe/Bewohner - Finanzierung aus einer Hand Absicherungsproblem Doppelter Finanzierungsmantel Bankdarlehen/individuelle Konditionen Förderdarlehen - Gebäude - KfW - BaFa Förderdarlehen - Bewohner - Land Niedersachsen/Stadt Wolfsburg - Wohnriester Bürgschaften 18

Bankdarlehen/individuelle Konditionen Förderdarlehen - Gebäude - KfW - BaFa

19 Exkurs Förderdarlehen des Landes Niedersachen NBank Beispiel - Ehepaar mit 2 Kindern - angestellt Neubau, ETW, KfW 70, in Wolfsburg Einkommensabhängig (WBS) bis Brutto* Mindestens 15% Eigenkapital/Eigenleistung mit 0% Zins (10 Jahre) (2%*) 0,5% lfd. und 1% einmalige Gebühr Tilgung 2% Zinsvorteil bei 0% ca bis keine Garantie Wohnraumförderstelle der Stadt * oder , wenn z.b. in Westhagen 19

000 Brutto* Mindestens 15% Eigenkapital/Eigenleistung 40.000 mit 0% Zins (10 Jahre) (2%*) 0,5% lfd.

20 Exkurs Förderdarlehen der Stadt Wolfsburg Beispiel - Ehepaar mit 2 Kindern, wie oben Einkommensabhängig - bis Brutto Mindestens 15% Eigenkapital/Eigenleistung ( z.b. Westhagen plus 25%) mit 0% Zins (2%*) 0,5% lfd. und 1% einmalige Gebühr Tilgung 2,5% Zinsvorteil bei 0% ca bis keine Garantie Wohnraumförderstelle der Stadt Andere und höhere Förderungen möglich! 20

und 1% einmalige Gebühr Tilgung 2,5% Zinsvorteil bei 0% ca. 6.000 bis 8.

21 Recht und Finanzen in der Bauphase Bauunternehmervertrag - Zahlungsmodalitäten - Rabatte/Skonti - Erfüllungsbürgschaft - Gewährleistungsbürgschaft - Bonitätsprüfung des Bauunternehmers Bauzeitzinsen Kostenkontrolle Zahlungen der Gruppe/der Bewohner 21

22 Recht und Finanzen in der Bauphase Wohnungseigentümergemeinschaft WEG Voraussetzungen: Baugenehmigung und Abgeschlossenheitsbescheinigung Teilungserklärung Notarpflicht jede WE = 1 Stimme oder MEA/% nach m² Grundstückseigentümer = Gruppe/WEG Sondereigentum/Teileigentum/Sondernutzungsrechte Darlehensnehmer = der Einzelne/Eigentümer Darlehensabsicherung über Wohnungsgrundbuch Haftung der Einzelne teilweise die WEG Vorkaufsrecht Verwalter Versicherungen 22

23 Recht und Finanzen nach dem Einzug Nachfinanzierung Überfinanzierung Tilgung Sondertilgung Auflösung der Gruppenfinanzierung Verkauf/Vererbung Steuerfragen Gemeinschafts- Haus -Satzung - Verein 23

24 Exkurs: Vorteil Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuer 5% nur auf Grundstück Beispiel Baukosten /m² Wohnung 100m² Baukosten: 100m² x /m² = Grunderwerbsteuer 5% 5% von = Ersparnis! 24

25 Exkurs: Einsparung Bauträgermarge Beispiel: Gesamtkosten /m² incl. - Grundstück incl. - Gemeinschaftseinrichtungen incl. - Nebenkosten All inclusive!!! Bezugsfertig Tiefgaragenstellplatz und Außenanlagen Bei 15% Marge: 100m² x x 15% = Ersparnis! 25

26 LKM-Gesellschaft für Beratung und Vermittlung von Finanzdienstleistungen und Immobilien mbh Königsallee Bochum 0234/

27 Danke! Für Ihre Aufmerksamkeit! 27

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