Jahresbericht. über die Entwicklung und. die Verwaltung. des Stiftungsvermögens

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1 - A N L A G E 9 - Jahresbericht über die Entwicklung und die Verwaltung des Stiftungsvermögens Seite 106

2 9. Einleitung Die Nutzungen des bebauten Grundbesitzes, dargestellt unter sind: Vermietung von Sozialwohnungen, Vermietung von frei finanziertem Wohnraum, Vermietung von gewerblichen Mietobjekten, Stiftungseigene Einrichtungen, Sitz der Verwaltung der Stiftung. Die Erträge aus dem Vermögen der Stiftung Waisenhaus, die überwiegend durch die Verwaltung des umfangreichen Grundbesitzes erzielt wurden, ermöglichten im Jahr 2013 die Unterstützung von ca. 620 Kindern und Jugendlichen im Stadtgebiet Frankfurt am Main sowie die Abdeckung von Defiziten im Bereich der stiftungseigenen Einrichtungen. Der in und aufgeführte unbebaute Grundbesitz bringt Erträge durch die Vergabe von Erbbaurechten sowie durch Verpachtungen im landwirtschaftlichen und gärtnerischen Bereich. Seite 107

3 9.1 Einnahmen aus der Verwaltung des Grundbesitzes Für das Jahr 2013 ergab sich folgende Aufteilung der Einnahmen: Einnahmen aus Grundbesitz 2013 Sozialer Wohnungsbau 10% Freifinanzierter Wohnungsbau 14% Erbbaurechte 59% Gewerbliche Vermietungen 14% Verpachtungen 3% Erneut konnte eine Steigerung der Einnahmen im Bereich der Erbbaurechte erzielt werden, die vor allem auf die steigende Anzahl im Bereich der privaten Wohnerbbaurechte zurückzuführen ist T Einnahmen 2013 Einnahmen 2012 Einnahmen 2011 Einnahmen Sozialer Wohnungsbau Freifinanzierter Wohnungsbau Gewerbliche Vermietung Verpachtungen Erbbaurechte Seite 108

4 9.1.1 Sozialer Wohnungsbau Die Stiftung Waisenhaus bewirtschaftet rund 575 Wohnungen im Stadtgebiet Frankfurt am Main, davon sind 304 Sozialwohnungen, die sich im Stadtteil Gallus befinden. Bei Sozialwohnungen bestehen folgende Besonderheiten: - Die Wohnungen unterliegen im Gegensatz zu den freifinanzierten Wohnungen einer so genannten Preisbindung; der Eigentümer einer solchen Wohnung darf höchstens eine kostendeckende Miete (Kostenmiete) verlangen. - Und auch bei der Belegung der Wohnung unterliegt der Eigentümer Beschränkungen. So dürfen Sozialwohnungen nur an Wohnberechtigte Personen überlassen werden. Wohnberechtigt ist ein Mieter dann, wenn er einen Wohnberechtigungsschein vom Wohnungsamt der Stadt Frankfurt am Main hat und die in dieser Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße bei der Vermietung nicht überschritten wird. Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Im Bereich der Sozialwohnungen wurden folgende Einnahmen erzielt: Wohnlage Anzahl der Wohnungen Mieten 2013 Mieten 2012 Mieten 2011 Sozialwohnungen Gallus Gesamt Seite 109

5 9.1.2 Frei finanzierter Wohnungsbau Der frei finanzierte Wohnungsbestand des Waisenhauses setzt sich aus 271 Wohnungen zusammen. In der Wohnanlage Gallus befinden sich 149 frei finanzierte Wohnungen, es handelt sich hierbei um 96 2-Zimmer-Wohnungen, 39 3-Zimmer-Wohnungen, Zimmerwohnungen sowie 1 1-Zimmer- Wohnung. Im Frühjahr 2013 wurden Fassadensanierungen der Mehrfamilienhäuser in der Speyerer Str. 24, 26 und 28, Kölner Str. 11 Frankenallee 18 und 20 durchgeführt. Hierbei wurden auch Dachdeckerarbeiten an den Häusern ausgeführt. überwiegend 1-Zimmer-Wohnungen mit rd. 34 m² und einige 2-Zimmer- Wohnungen mit ca. 45 m². Die soziale Bindung für Altenwohnungen ist seit Beginn 2008 abgelaufen. Aufgrund der sozialen Struktur werden die Wohnungen weiterhin als Seniorenwohnungen vermietet. Ein Gebäude mit 6 Wohnungen befindet sich im Stadtteil Sachsenhausen. Das Haus wurde im Jahr 1903 errichtet und verfügt über zwei 2-Zimmer-Wohnungen, eine 4-Zimmer-Wohnung, zwei 5-Zimmer- Wohnungen und eine 6-Zimmer-Wohnung. Die Wohnungen werden bei Mieterwechseln nach und nach saniert. Im Stadtteil Eschersheim, direkt am Sinai- Park in der Walter-Leiske-Straße und 42-50, befinden sich insgesamt 75 Wohnungen, davon Zimmerwohnungen, 39 3-Zimmer- Wohnungen und 10 4-Zimmer- Wohnungen. Im Herbst 2012 wurde eine Fassadensanierung der Häuser Walter-Leiske-Straße durchgeführt. Die Wohnanlage im Eduard-Bernstein- Weg im Stadtteil Niederursel wurde im Jahr 1969 errichtet. Dort befinden sich Es wird noch eine 3-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Preungesheim sowie Garagen, Garagenplätze und Abstellplätze auf den Liegenschaften der Waisenhaus Stiftung verwaltet. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin hoch, bei Sozialwohnungen ebenso wie im freifinanzierten Bereich. Die Leerstandsquote im Wohnungsbestand ist wie in den Vorjahren sehr gering. Nicht selten erreichen uns Anfragen der Kinder von Mietern, die in den Wohnungen aufgewachsen sind und jetzt als Erwachsene Seite 110

6 ebenfalls in unsere Wohnungen ziehen wollen. Dies verstehen wir als Anerkennung unserer Arbeit und der guten Planung und Steuerung des Budgets für Instandhaltung und Modernisierung unseres Wohnungsbestands. Nachhaltige Sanierung stärkt die bestehende Mieterbindung und sorgt gleichzeitig dafür, dass unsere Wohnungen für potenzielle neue Mieter attraktiv bleiben. Seitenansicht Walter-Leiske-Straße Morgensternstraße 41 Walter-Leiske-Straße Seite 111

7 Im Bereich der frei finanzierten Wohnungen wurden folgende Einnahmen erzielt: Wohnlage Anzahl der Wohnungen Mieten 2013 Mieten 2012 Mieten 2011 Frei finanzierte Wohnungen Gallus Eduard-Bernstein-Weg Walter-Leiske-Str Walter-Leiske-Str Morgensternstr Kullmannstr. 2 (Eigentumswohnung) Gesamt Seite 112

8 9.1.3 Gewerbliche Vermietungen Folgende gewerbliche Mietverhältnisse bestehen derzeit: Objekt Mieten 2013 Mieten 2012 Mieten 2011 Lange Straße Alt Praunheim 2 Praunheimer Werkstätten Scheidswaldstraße 36 Kinderkrippe Bleichstraße Homburger Ldstr Gesamt Lange Straße Seite 113

9 Neubau Bleichstraße 10 Es ist nun an der Zeit die Weichen für die kommenden Generationen zu stellen Die Waisenhaus Stiftung hat im Jahr 2011 ihr neues Betreuungs- und Verwaltungszentrum fertig gestellt und im Juni 2011 bezogen. Die Direktion und alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Verwaltung, der Ambulanten Förderung und der Fachstelle für Kinder psychisch kranker Eltern sind jetzt in modern ausgestatteten Räumlichkeiten untergebracht. Das großzügige Raumangebot im neuen Haus wird von den Fachabteilungen für Veranstaltungen und Weiterbildungen rege genutzt. Sofern es die Auslastung zulässt, finden in den Veranstaltungsräumen auch regelmäßig Seminare und Besprechungen externer Dritter statt. Seite 114

10 Der Neubau der Stiftung Waisenhaus ist das erste zertifizierte Passivhaus- Bürogebäude der Stadt Frankfurt am Main und galt zur Zeit seiner Realisierung als eines der größten deutschen Passivhausobjekte in diesem Bereich. Nicht selten erhält die Stiftung Anfragen des damaligen Architekturbüros um das Haus interessierten Bauherren als Muster vorzustellen. Nach inzwischen fast dreijährigem Betrieb in dem neuen Haus kann das positive Fazit gezogen werden, dass das Gebäude funktioniert. Das Konzept der Nachhaltigkeit und des Nutzerkomforts ist bestens umgesetzt worden. Nach anfänglichen Startschwierigkeiten haben die Mitarbeiter das neue Gebäude und seine Funktionen nun kennen und nutzen gelernt. Regelmäßig werden insbesondere die Verbrauchswerte und Unterhaltungskosten des Hauses nachverfolgt und, wenn möglich, optimiert. Die auf dem Dach angebrachte Photovoltaikanlage hat, nach Angaben des Betreibers, in der Zeit von Mai 2011 bis März 2014 insgesamt über kwh Sonnenstrom erzeugt und in das Netz eingespeist. Dies sieht die Stiftung mit Stolz als weiteren Beitrag zur Verbesserung der Energiebilanz. Mit der kommunalen Kinder-, Jugend- und Familienhilfe der Stadt Frankfurt als Mieter auf 3 Etagen, und der, im Sommer 2013, neu in den Stiftungszweck implementierten Bereich der Familienhilfe, ist das Haus bis auf einen Bruchteil voll belegt und wird genutzt. Dank einer zukunftsorientierten Planung ist die Stiftung somit in der Lage, Veränderungen in den Raumerfordernissen flexibel umzusetzen. Seite 115

11 Stillstand? Nicht mit uns! Nachdem im Juli 2013 das auf dem Riedberg neu errichtete Mutter-Kind-Haus bezogen und im September 2013 feierlich eingeweiht wurde, widmen wir uns nun dem ehemaligen Mutter-Kind-Haus in der Scheidswaldstraße in Bornheim. Das in den 60er Jahren erbaute Gebäude beherbergte neben den jungen Müttern und deren Kindern auch die Kinderkrippe Zwergenland der Stadt Frankfurt im hinteren Gebäude. Die Stiftung freut sich sehr darüber, dass die Krippe nicht nur erhalten bleibt, sondern im Zuge des Umbaus auch deutlich erweitert wird. Es ist weiterhin angedacht, dass die neuen Flächen künftig als Betriebs-KiTa der Stadt Frankfurt genutzt werden sollen. Die verbleibenden Flächen des ehemaligen Mutter-Kind-Hauses werden zu Wohnraum umgewandelt und ebenfalls komplett saniert. So werden in der Scheidswaldstraße künftig 16 neue Wohnungen entstehen. Die Wohnflächen bewegen sich dabei von den knapp 40,00 qm großen 2- Zimmer-Wohnungen, bis hin zur etwa 150,00 qm großen Dachgeschosswohnung mit 5 Zimmern und Terrasse. Wegen des Alters des Gebäudes und der grundsätzlichen Nutzungsänderung, wird das Haus kernsaniert und modernisiert. Damit der Betrieb der Kindertagesstätte im Hinterhaus weitergehen kann, und aufgrund des Umfangs der Maßnahme, wurde entschieden, die Sanierung in zwei Bauabschnitten durchzuführen. Nach Abschluss des ersten Bauabschnitts Mitte 2015 werden neben Teilen der neuen Mietflächen an die KiTa Frankfurt auch die ersten Wohnungen an die künftigen Mieter übergeben. Mit Ende des zweiten Bauabschnitts im 3. Quartal 2016 ist die Maßnahme abgeschlossen und die übrigen Mieteinheiten können ihrer neuen Nutzung zugeführt werden. Seite 116

12 Der Bestandsbau bleibt bis auf zwei Maßnahmen äußerlich unverändert: 1. Das Vorderhaus erhält ein Staffelgeschoss, welches zwei große Wohnungen mit Dachterrasse beherbergen wird. 2. Im hinteren Grundstücksbereich wird eine Tiefgarage gebaut, die den künftigen Nutzern Parkmöglichkeiten bieten wird. Somit rückt die Stiftung Waisenhaus nicht nur der Wohnungs-, sondern auch der Parkplatzknappheit in weiten Teilen Frankfurts zu Leibe. Die Maßnahmen beginnen planmäßig im Februar Seite 117

13 Denkmal Stiftung - Frankfurter Kasematten Alt und Neu auf ewig verbunden Als man im Jahr 2009 mit den Bauarbeiten begann, fand man bei Abriss- und Aushubarbeiten auf dem Grundstück der Waisenhaus Stiftung gut erhaltene Teile der alten Wallanlagen und der städtischen Verteidigungsanlage aus dem 17. Jahrhundert. Es konnte ein Abschnitt der Stadtbefestigung freigelegt werden, die der Festungsbaumeister Johann Wilhelm Dilich ab 1628 errichten ließ. Dabei wurde auch eine ausgedehnte unterirdische Galerie nachgewiesen, wie sie offenbar an keiner anderen Stelle der Frankfurter Stadtmauer vorhanden ist. Dieser im Jahr 1628 errichtete Gang gehörte einst zur Verteidigungsanlage der Stadt Frankfurt Seite 118

14 Da sich die Stiftung mit dem Denkmal verbunden fühlt, zumal beide fast zur gleichen Zeit entstanden sind, nahm man erhebliche Mehrkosten für den Neubau in Kauf und integrierte das Denkmal in das Untergeschoss des Gebäudes. Die museale Gestaltung des ehemaligen Festungsgewölbes wurde im Sommer 2011 fertig gestellt. Es wurde somit möglich, dieses einmalige Verteidigungsensemble zu besichtigen. Leider mussten die Kasematten im April 2012 aus Sicherheitsgründen für die Öffentlichkeit geschlossen werden. Matthäus Merian d. Ä., Kupferstich von 1770 Seite 119

15 9.1.4 Erbbaurechte Eine Vielzahl von Flächen aus dem Grundbesitz der Stiftung ist langfristig zur baulichen Nutzung an Privatpersonen, Wohnungsbaugesellschaften, Träger von sozialen Einrichtungen und gewerblichen Unternehmen im Erbbaurecht überlassen. Bei den Einzelerbbaurechtsverträgen überwiegt die Zahl der Wohnerbbaurechte. Die Zahl wächst durch Teilung alter Erbbaurechte (z. B. Aufteilung eines Mehrfamilienwohnhauses in Eigentumswohnungen) und durch das Hinzukommen neuer Verträge vor allem im Neubaugebiet Frankfurt am Main Riedberg. Die stiftungseigenen Grundstücke in den Quartieren Schöne Aussicht und Altkönigblick sind komplett im Erbbaurecht vergeben. Jetzt geht das neue und letzte Quartier an den Start: der Riedberg Westflügel. Die Stiftung stellt ca qm zur Verfügung, die im Erbbaurecht für Eigenheime und Wohnungen vergeben werden. Im Bereich der Erbbaurechte wurden folgende Einnahmen erzielt: Erbbauberechtigte Anzahl Erbbauzins Anzahl Erbbauzins Anzahl Erbbauzins Haus- und Wohnungseigentümer (davon Riedberg) soziale Einrichtungen Wohnungsbaugesellschaften Erbbaunehmer mit gewerblicher Nutzung Gesamt Seite 120

16 9.1.5 Verpachtungen Die Grundstücke der Stiftung befinden sich überwiegend im Stadtgebiet Frankfurt sowie im nahem Umland. Der überwiegende Teil ist verpachtet, wobei große Flächen als Ackerland oder Wiesenflächen landwirtschaftlich genutzt werden. Es zeigt sich weiterhin die Tendenz, dass kleinere Höfe den Betrieb einstellen und sich die Grundstücke auf immer weniger Landwirte verteilen. Entscheidend über Fortführung oder Beendigung des Betriebes ist oftmals die Nachfolgefrage. Einige Höfe wurden hier in den letzten Jahren an Kinder oder Enkel übergeben. Während viele Menschen in Zeiten knappem Wohnraums die Ausweisung von Baugebieten erhoffen, sehen einige Landwirte diese Entwicklung mit Besorgnis. Die in der modernen Landwirtschaft üblichen Maschinen und Geräte können nur bei ausreichend großen Ackerflächen rentabel eingesetzt werden und die wirtschaftliche Existenz des Hofes langfristig sichern. Auch Kleingartenvereine, Gärtnereien und sonstige Nutzer sind Pächter einiger Flächen. Viele kleinere Grundstücke sind an private Kleingartenpächter aller Einkommensschichten verpachtet. Manche verwirklichen hier ihren Traum einer grünen Oase in der Stadt und richten ihr kleines Freizeitparadies ein. Andere sind überrascht, dass ein Garten regelmäßig gepflegt werden muss, damit Garteneingang und Grill nicht bald zugewachsen sind. Die Nachfrage nach Kleingärten in Frankfurt ist weiterhin hoch. Der Pachtzins für einen Kleingarten der Stiftung beträgt seit vielen Jahren unverändert 0,51 je qm und Jahr entspricht dem Preis eines Gartens der Stadt Frankfurt am Main. Jahr 2013 Jahr 2012 Jahr 2011 Einnahmen aus Verpachtungen Seite 121