Grundzüge des zivilen WGG

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1 Grundzüge des zivilen WGG wohnrechtlicher Teil WGG Rechtsanwalt KSBF Rechtsanwälte Krauskopf Schröckenfuchs Schachinger Bach Friedl Brucknerstrasse 4/Schwarzenbergplatz, 1040 Wien

2 Grundlagen zu 13, 14 WGG Anwendungsbereich 20 WGG qualifizierte Beteiligung einer GBV als Errichter Altbauten ehemals Gemeinnütziger (BUWOG, WAG etc) Erwerber einer gemeinnützigen Baulichkeit Grundsatz: einmal gemeinnützig, immer gemeinnützig für WE erwerbende Mieter gilt das WGG nicht mehr seit WRN 2000 Sanierung im größeren Umfang - 20a WGG 13 zentrale Norm des Kostendeckungsprinzips 23 Abs 1: Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit 14 statuiert Ermittlung darauf aufbauenden Mietzinse Keine gesetzlichen Mietzinse, sondern bedürfen der Vereinbarung Günstigkeitsprinzip des 21 WGG Zwingende einseitig zugunsten der Mieter geltende Bestimmungen

3 Kostendeckung - Grundsatz Nicht mehr, aber auch nicht weniger als die GBV selbst aufgewendet hat Herstellungskosten der Wohnhausanlage laufende Bewirtschaftungsaufwendungen Bildung einer Rücklage Berechnungsbasis sind die gesamten Herstellungskosten EntgeltrichtlinienV (ERVO 1994) Baukosten Grundkosten Aufschließungskosten Bauverwaltungs- u sonstige Kosten

4 Neuerrichtung vorläufige Kosten Schätzung - 18 Abs 1 WGG vorläufige Mietzinse: Berechnungsbasis ist in den Mietvertrag aufzunehmen - 6 Abs 1 Z 5 KSchG ist zu beachten tatsächliche Kosten erst mit Bauendabrechnung Baukostenabrechnung an die Förderstelle Beispiel Wien: spätestens 1 Jahr nach Fertigstellungsanzeige Anpassungsklausel - 14 Abs 1 WGG Nachverrechnung von Fehlbeträgen oder Guthaben Anfechtung der Herstellungskosten 18 Abs 3 WGG Frist: 3 Kalenderjahre ab Bezug der Baulichkeit Pflicht zur Bekanntgabe der tatsächlichen Herstellungskosten Verlängerung der Frist jeweils um 1 Jahr

5 Laufendes kostendeckendes Entgelt Entgelt ist nicht gleich bleibend veränderlich entsprechend der tatsächlichen Kosten Finanzierung des Bauvorhabens Förderdarlehen Kapitalmarktdarlehen eines Kreditinstituts Eigenmittel der GBV Finanzierungsbeitrag der Mieter (Grund- und/oder Baukostenbeitrag) Finanzierungsbeitrag der Mieter mindert die Berechnungsbasis - 14 Abs 1 WGG OGH geht hinsichtlich dieser Leistung von einer der Mietzinsvorauszahlung vergleichbaren Leistung aus

6 Laufendes kostendeckendes Entgelt Bestandteile gemäß 14 Abs 1 WGG Annuitäten für Darlehen Tilgung und/oder Zinsen für Eigenmittel der GBV (eventuell Bauzins) Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) nach 14d WGG Verwaltungskosten Betriebskosten, öffentliche Abgaben Rücklagen (2 % der Herstellungskosten, 2 % des EVB [Grundstufe]) Umsatzsteuer Entlastung um die Vorsteuer

7 Besondere Mietzinsbildung Wiedervermietungsentgelt nach 13 Abs 6 WGG Wohnungen der Kategorie A und B Höchstbetrag des burgenländischen Richtwerts minus 30 % (derzeit 3,29/m²) darin enthalten Tilgung und Verzinsung der Fremdmittel Tilgung und Zinsen für Eigenmittel (Baukosten) der GBV gesamter EVB seit der WRN 1999 Zinsen (keine Tilgung) für Eigenmittel der GBV Grundkosten ( 13 Abs 6 letzter Satz) Zuzüglich der übrigen Entgeltsbestandteile (Verwaltungs- Betriebskosten Rücklagen und Umsatzsteuer) Es entsteht möglicherweise ein Mehrertrag gegenüber des streng kostendeckend ermittelten Mietzinses

8 Gegenüberstellung: 13 Abs 6 - Kostenmiete Kostenmiete Annuitäten für Darlehen Tilgung und Zinsen für Eigenmittel EVB aller Stufen Wiedervermietung derzeit 3,13/m² Zinsen für Grundkosten- Eigenmittel Verwaltungskosten Betriebskosten Rücklagen USt Verwaltungskosten Betriebskosten Rücklagen USt

9 Beispiel Wiedervermietungsentgelt Entgeltbestandteile Annuität Zinsen Baukosten- Eigenmittel GBV EVB I EVB II Mehrertrag Nettoentgelt zuzüglich Altmieter 0,75/m² 0,44/m² ( 0,41/m²) 1,08/m² 2,27/m² Verwaltungs- Betriebskosten, Rücklage, USt - Neumieter 0,75/m² 0,44/m² ( 0,41/m²) 1,08/m² 1,02/m² 3,29/m² Verwaltungs- Betriebskosten, Rücklage, USt

10 Besondere Mietzinsbildung Wiedervermietungsentgelt nach 13 Abs 4 WGG = angemessener Mietzins, vergleichbar mit 16 Abs 1 MRG Neuvermietung vorherige Rückzahlung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz RGB 1987 Gilt auch für Geschäftsräume und sonstige Liegenschaftsteile - 13 Abs 5 unabhängig von einer Rückzahlung Angemessenheit nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage etc Unklare Regelung mit der Möglichkeit sehr hoher Mietzinse und Finanzierungsbeiträgen in Wien Vereinbarung aller GBV als Selbstbeschränkung kolportiert für Finanzierungsbeitrag: max 199,-/m² Kolportiert: 3,81/m² (zuzüglich Verwaltungs- Betriebskosten, Rücklagen und Umsatzsteuer) nicht mehr aktuell

11 Besondere Mietzins Fixpreis ( 14 Abs 1a) Bei Miet-Kaufmodellen mit gesetzlichem Anspruch in praxi häufig fälschlich als Option bezeichnet Übereignungskonzept enthält nur Durchsetzungsprozedere Fixpreis ( 15a) = pauschalierte Herstellungskosten pauschaliert, weil errechnet vor Kenntnis der tatsächlichen Kosten, eine Nachverrechnung ausgeschlossen - Anfechtung bzw Überprüfung? - 18 Abs 3, Abs 3a, Abs 3b WGG Mietzins und Finanzierungsbeitrag ausgehend vom Fixpreis ( 15a ivm 23 Abs 4b ivm GebarungsrichtlinienV) Berechnungsbasis für den Mietzins ist der Fixpreis nach 15a WGG Rücklagenbildung? - Zusammenhang mit 14 Abs 1 Z 8? Anwendung problematisch 39 Abs 21 WGG idf WRN Abs 30 WGG idf WRN 2006 rückwirkende Sanierung unzulässiger Mietzinsbildungen von ?

12 Kostendeckender Mietzinsbestandteil Annuität Wiener Neubauverordnung 2001 (vereinfachtes Beispiel) 43 Wohnungen Gesamtnutzfläche: m² Grundkosten: ,-- auf die Mieter überwälzt ( 208,06/m²) Baukosten: ,-- Land: ,-- Laufzeit 35 Jahre (1 % Zinsen p.a.) Bank: ,-- Laufzeit 20 Jahre (4,5% Zinsen p.a.) Baukostenbeitrag Mieter ,- - (12,5%) Bankkredit jährliche Rückzahlung ca ,-- Annuitätenanteil 2,90/m² ( /3.028/12) Landesdarlehen: Rückzahlung: nur Zinsen jährlich ca ,80 Annuitätenanteil 0,48/m² Annuitätenanteil insgesamt 3,39/m² (bis zum 20ten Jahr) ab dem 21ten Jahr Rückführung des Landesdarlehens jährlich ca ,-- Annuitätenanteil daher 3,50/m²

13 Verwendungsregel Annuität - 14 Abs 7, Abs 7a (vereinfachtes Beispiel für das Jahr 2005) Errichtung 1971 Herstellungskosten Bankkredit Laufzeit 25 Jahre Landeskredit Laufzeit 47,5 Jahre Ende des 25ten Jahres Rückzahlung Land 1,00/m² Rückzahlung Bank 2,05/m² Annuität 3,05/m² Ab dem 26ten Jahr Verstärkte Tilgung Land Annuität gleich 3,05/m² Rückzahlung Landeskredit etwa nach 33 Jahren Annuität im 34ten Jahr (2005) Auslaufannuität Land 1,00/m² Auslaufannuität Bank 2,05/m² (Auslauf) Annuität 3,05/m² Obergrenze ist 30 % burgenländischer Richtwert (im Jahr 2005) Auslaufannuität 1,48/m² EVB gesamt (2005) 1,39/m² Zwischensumme 2,87/m² zzügl Verwaltungs- Betriebskosten, Rücklage, USt

14 Verwendungsregeln - 14 Auslaufannuität: 14 Abs 7: 5 Jahre den nicht verbrauchten EVB zuzuführen danach in die Rücklage Gewinn der GBV, der wieder für den Wohnbau zu verwenden ist (Baupflicht 7 Abs 5) Mehrertrag: 14 Abs 8, 9 Wiedervermietungsentgelt ( 13 Abs 6) 70 % Burgenländ. Richtwert 5 Jahre den nicht verbrauchten EVB zuzuführen danach in die Rücklage Gewinn der GBV Wiedervermietungsentgelt ( 13 Abs 4) begünstigte Rückzahlung und Mehrerträge aus Geschäftsraummiete sowie sonstiger Liegenschaftsteile ( 13 Abs 5) sofort auf Dauer den Rücklagen zuzuführen

15 Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) - 14d Zur Deckung der Erhaltungs- ( 14a) und Verbesserungsarbeiten ( 14b) Pflichten entsprichen etwa den 3 und 4 MRG Innerhalb des Mietgegenstandes auf ernste Schäden beschränkt Unsicherheit, ausgelöst durch die Verbandsklage 7 Ob 78/06f noch nicht gänzlich ausgeräumt: 28 Klauseln in Mietverträgen aufgehoben 1096 ABGB Besonderheit: Finanzierungsbeitrag Wird als Mietzinsvorauszahlung behandelt Verwohnungsabschlag 17 Abs 4 WGG Abschreibung mit 1 % p.a. 14c WGG gerichtlicher Auftrag = 6 MRG

16 EVB Höhe und Einhebung EVB ist Mietzinsbestandteil 14 Abs 1 Z 5 und auch keine bloße Rechengröße wie die Mietzinsreserve im MRG dementsprechend kein 18-MRG-Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse, sondern Erhöhung der EVB nach 14 Abs 2-7 Höhe des zulässigen EVB ist abhängig vom Baualter Grundstufe (EVB I) derzeit 0,41/m² erhöhter EVB EVB II derzeit 1,08/m²: Erstbezug vor mehr als 10 Jahren EVB III derzeit 1,62/m²: Erstbezug vor mehr als 20 Jahren Höchstbetrag des möglichen EVB ohne Anhebungsverfahren frühere Bauerneuerungsrückstellung - 39 Abs 19 eingehobener aber nicht rückzahlbarer EVB

17 EVB Höhe und Einhebung Bei Nachverdichtung 13 Abs 7 ivm 14 Abs 3a WGG auch Höchstbetrag zulässig Entscheidung des Gerichts Finanzierung des Fernwärmeanschlusses 14d Abs 3: Einhebung des EVB II zulässig Detaillierung der Erhaltungs- und Verbesserungskosten in 12 ERVO Formelles Erfordernis der Einhebung eines EVB über der Grundstufe Schriftliches Begehren 2 Monate vor dem Zinstermin Verpflichtungserklärung: Verwendung innerhalb von 10 Jahren Bekanntgabe 14d Abs 4 WGG und 12a ERVO: Art, Umfang und Kostenschätzung der zu finanzierenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeit Verpflichtende Verzinsung und gesonderte Abrechung Rückzahlung bei nicht widmungsgemäßer Verwendung

18 Verwaltungskosten 14 Abs 1 Z 6 WGG Detaillierung in 5 und 6 ERVO entweder nach 5 ERVO gegen Nachweis tatsächliche Kosten oder in praxi üblich nach Pauschalbeträgen ( 6 ERVO) Höchstbetrag je Wohnung derzeit (ab ) 207,60/Jahr für Geschäftsräume ist dies der Mindestbetrag für Einstellplätze in Garagen 50 % dieses Betrages ( 103,80/Jahr) für Abstellplätze 1/5 dieses Betrages ( 41,52/Jahr) Aufteilung der Kosten entsprechend dem Schlüssel des 16 WGG auf die Mieter Nutzfläche, Nutzwert oder abweichende Vereinbarung mit allen Mietern einseitiger Wechsel des Schlüssels durch GBV unmöglich Wohnbauförderrecht schreibt teilweise eine Aufteilung nach Nutzwerten vor (vgl etwa Wien: 2 Z 8 WWFSG) Es dürfen keine gesonderten Entgelte für Mietvertragsabschluss oder Beendigung verrechnet werden

19 Nachträgliche WE-Begründung - 15b ff WGG Freiwilliges Anbot nach 15c lit b (dh ohne Anspruch auf Übereignung) Generelle Voraussetzung für alle Veräußerungen 15b 15c lit b spricht von Anspruch aufgrund der Verbindlichkeit des Anbotes Anspruch selbstverständlich Eigentlicher Regelungsinhalt: Aufzählung der zulässigen Bedingungen für die Wirksamkeit des Anbotes Mindestkäuferquote Zusammenhang mit 7 Abs 3 Z 6a WGG Objektive Obergrenze: me % Finanzierung des Kaufpreises: gemeint wohl Finanzierungszusicherung durch ein Bank bzw Bestätigung der Bonität Übernahme der Kosten gemäß 23 Abs 4c lit d mit der WE-Begründung zusammenhängende Vertragsbedingungen

20 Ermittlung des Fixpreises durch die GBV 23 Abs 4c WGG idf WRN 2006 ausgehend vom Substanzwert unter Bedachtnahme des Verkehrswertes Substanzwert meint wohl Sachwert isd LiegenschaftsbewertungsG (LBG) oder ausgehend von 15a mit sachgerechter und angemessener AfA und Wertsicherung im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung, insbesondere zu berücksichtigen anteilige Übernahme aller Verpflichtungen der GBV die Einmalbeträge ( 17) bei bereits bestehendem WE: anteilige Rücklage nach 31 WEG Kosten der WE-Begründung, etc. (bei freiwilliger Veräußerung bereits zulässige Bedingung im Angebot [ 15c lit b Z 3]) Gerichtliche Überprüfung des Fixpreises ( 18 Abs 3a u 3b WGG) Vergleichsbasis: Preis des vergleichbaren freifinanzierten Objektes Wie hat die Überprüfung zu erfolgen? Legaldefinition für Preis im LBG: Verkehrswert! Ermittlung des Verkehrswerts im Allgemeinen: Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertverfahren oder Kombination dieser Methoden

21 Gesetzlicher Anspruch 15c lit a 15c lit a: Zusicherung der Förderung nach dem Rückwirkung! bei aufrechter Förderung mehr als 50,-/m² (wertgesichert) Grund- und/oder Baukostenbeitrag (derzeit 63,97) Übergangsbestimmung 39 Abs 21a: nach : mehr als 50 % Grundkosten innerhalb der ersten 3 Jahre vom 1. Sept : mehr als 50 % der Grundkosten innerhalb der ersten 5 Jahre (bei Stundung keine Zinsen bei sonstiger Rückzahlungsverpflichtung) 15c lit a Z 2: Mieterwechsel, keine Anrechnung der Vorzeiten Keine Umfinanzierung (wegen Anspruchsvernichtung nur mit Einverständnis des Mieters möglich) Zusammenhang mit der Rsp zu 27 Abs 1 MRG zulässige Ablösezahlung, wenn der scheidende Mieter die Position verschafft günstig WE zu erwerben Übergangsbestimmung für alte Fixpreisvereinbarung ( 15b Abs 3a [af]) - 39 Abs 30? ermittelt und vereinbart wird Rückwirkung zumindest problematisch Problem: Bindung an alte vertragliche Fixpreisvereinbarung: streitige oder außerstreitige Durchsetzung

22 Alternative Preisbestimmung nach der WRN Abs 30 (idf WRN 2006) Variante für die Mietkaufmodelle: Fixpreis nach 15a im Mietvertrag vereinbart andernfalls im Zeitpunkt der Veräußerung zwar nach 15a aufgrund der Endabrechnung, jedoch ohne Pauschalsatz zur Risikoabgeltung (3% der Herstellkosten) Übereinstimmung mit den damals bekanntgegebenen Herstellkosten? Fixpreis als Substanzwert bei Mietkaufmodell mit gesetzlichem Anspruch unzulässig Variante für freiwillige Veräußerung: Anbot vor Ablauf einer 20zig-jährigen Nutzungsdauer, dann offenbar auch eine Fixpreisermittlung nach 15a im Zeitpunkt des Anbotes (wohl aufgrund der Endabrechnung ohne Pauschalsatz)

23 Bezugszeitpunkt für die Fixpreiskalkulation der Höhe nach veränderliche Entgeltskomponenten Üblicherweise wird ein Verrechnungsstichtag vereinbart 23 Abs 4c WGG spricht bloß von berücksichtigen Rückschlüsse aus der gerichtlichten Überprüfung Finanzierungsbeitrag, EVB und sonstige Kosten nicht Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung ( 18 Abs 3a und 3b WGG) Gerichtliche Überprüfung beim 15a-Preis? Rückschlüsse aus der subsidiären gerichtlichten Preisfestsetzung Zeitpunkt des Antrages : 15d Abs 2 WGG Antrag meint wohl Angebot der GBV Vorgehensweise des Gerichts wie nach alter Rechtslage? Preisfestsetzungsverfahren alter Prägung ( 15b Abs 3 WGG [Fassung vor WRN 2002]) Berücksichtigung aller wertbildender Umstände: aufrechtes Mietverhältnis?

24 Bezugszeitpunkt für die Fixpreiskalkulation Zeitpunkt des Angebots Liegenschaftswert aushaftende Restdarlehen Verrechnungsstichtag EVB II und eventuell EVB III Finanzierungsbeitrag

25 Verpflichtungsübernahme - Darlehen Keine Unterscheidung zw Kapitalmarkt- und Wohnbauförderdarlehen Kapitalmarktdarlehen: Schuld- bzw Vertragsübernahme Abzug vom Verkehrswert auch bei Weigerung des Kreditinstituts die Mieter als neue Schuldner zu akzeptieren Hypothekenübernahme ( 1408 ABGB): Aufforderung an die Bank, den Käufer als neuen Darlehensschuldner zu akzeptieren Zwischenzeitigen Zahlungen im Entgelt vermindern den Darlehensstand Angebot fixiert den endgültigen Barkaufpreis Harmonisierung von Schuld- und Hypothekenübernahme Problemkreis Schuldübernahme nach Nutzflächenschlüssel Sachhaftung nach Nutzwerten (= Miteigentumsanteil = Mindestanteil nach WEG)

26 Verpflichtungsübernahme - Darlehen Wohnbauförderdarlehen: meist verpflichtende Rückzahlung zumindest eines Teiles 15b Abs 1 lit d WGG : Übernahme aller Verpflichtungen Voraussetzung Teleologische Reduktion nach dem Motto wo nichts zu übernehmen ist, gibt es nichts zu berücksichtigen Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Lücke beim Erwerberschutz: Mieter wird erst nach Vorleistung zum WE-Bewerber ( 15e Abs 3 WGG) 15e Abs 4 WGG: 37 Abs 1 WEG gilt nicht und daher keine Verpflichtung zur Anm der Zusage der Einräumung von WE nach 40 Abs 2 WEG Klage auf Einwilligung in die Einverleibung nach 43 WEG wegen dem Veräußerungsverbot problematisch Treuhandvereinbarung im Angebot und Bezugszeitpunkt Verrechnungsstichtag Erfolgreiche Anfechtung beseitigt nur den angebotenen Preis nicht aber das Angebot an sich

27 Finanzierungsbeitrag 17 WGG Anknüpfungszeitpunkt Verrechnungsstichtag Berücksichtigung im Wege der Aufrechnung bzw Verrechnung Abschreibung: 39 Abs 27 WGG: 17er-Schlussbilanz per Abschreibung 2 % p.a. und Aufwertung nach dem VPI Keine Aufwertung bei Inanspruchnahme eines Eigenmittelersatzdarlehens ab nur mehr Abschreibung mit 1 % p.a. keine Aufwertung mehr Zession: Fremdfinanzierung des Grund- und/oder Baukostenbeitrages Mieter nicht mehr rechtszuständig und Bank nach der (internen) Sicherungsabrede (noch) nicht forderungsberechtigt Sicherungszession ist eigennützige Treuhand: Halten ohne Tilgung AGB der Banken (meist Z 56): Recht zur Einziehung zedierter Forderung bei Fälligkeit derselben unabhängig von Eintritt des Sicherungsfalles: Halten ohne Tilgung

28 Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge EVB der Grundstufe: Bauerneuerungsrückstellung alter Prägung (vor 3. WÄG 1994) WRN 2006: EVB I nicht zu überführen 14d Abs 8a WGG EVB II und III: Rückzahlungsverpflichtung für den Fall der Nichtverwendung preisneutral soweit sich Erwerb an der Rücklage nach 31 WEG und Aufteilungsschlüssel nach WGG decken Exkurs: Gewährleistungspflicht der GBV Gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften = erfüllte Erhaltung Unterscheidung zw der Wohnung und den allgemeinen Teilen

29 Anbotsfrist Keine eindeutige gesetzliche Regelung Welche Anbotsfrist ist vorzusehen? 15e gilt unmittelbar nur bei gesetzlichem Anspruch Bei gesetzlichem Anspruch: Frist von 6 Monaten ( 15e Abs 3) Verweiskette 15c lit b Z 1-15e Abs 3 (6 Monate) Anfechtung des angebotenen Preises: 18 Abs 3a Z 2 verweist auf Anbot nach 15e Abs 1

30 KSBF RECHTSANWÄLTE SELBSTSTÄNDIGE RECHTSANWÄLTE IN KOOPERATION MAG. JÜRGEN M. KRAUSKOPF DDR. HARALD SCHRÖCKENFUCHS MAG. SERENA SCHACHINGER DR. GUIDO BACH DR. HARALD FRIEDL Brucknerstrasse 4/Schwarzenbergplatz A Wien Tel +43 (0) 1 / Fax +43 (0) 1 / Mail office@alles-recht.at Web