G U T A C H T E N. Gemarkung Flur Flurstück Osterfeld Eigentümerin (lt. Grundbuch):

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1 Andreas Goedecke REV von der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer Duisburg-Wesel-Kleve zu Duisburg öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Recognised European Valuer Amtsgericht Oberhausen Abteilung 017 Friedensplatz Oberhausen Kolpingstraße Wesel Telefon: (0281) Telefax: (0281) goedecke-wesel@t-online.de Handelsregister Nr. HRA 7319 AG Duisburg Aktenzeichen: 017 K 087/13 Datum: Az.: 1199/13 G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück in Oberhausen, Teutoburger Straße 260 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Osterfeld Gemarkung Flur Flurstück Osterfeld Eigentümerin (lt. Grundbuch): XXX Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,-. Es handelt sich hier um die Internetversion des Gutachtens. Das Originalgutachten kann nach vorheriger Rücksprache auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Oberhausen eingesehen werden (Telefon: 0208/ )

2 Andreas Goedecke REV Seite 2 von /13 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung weitere Angaben zum Auftrag Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Wohn- und Geschäftshaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Lagerhalle Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Garage Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Dach) Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswertes Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Sachwertermittlung Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Verkehrswert... 36

3 Andreas Goedecke REV Seite 3 von /13 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjektes: Grundstück, bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus Objektadresse: Teutoburger Straße Oberhausen-Osterfeld Grundbuchangaben: Grundbuch von Osterfeld, Blatt 340, lfd. Nr. 2 Katasterangaben: Gemarkung Osterfeld, Flur 5, Flurstück 146 (616 m² Hof- und Gebäudefläche, Teutoburger Straße 260) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Oberhausen Abteilung 017 Friedensplatz Oberhausen Auftragsschreiben vom Eigentümerin: XXX Auf Grund Auflassung vom eingetragen am Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung Qualitätsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung:

4 Andreas Goedecke REV Seite 4 von /13 Teilnehmer am Ortstermin: der Sachverständige herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurde für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlage zur Verfügung gestellt: unbeglaubigter Grundbuchauszug vom Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000 vom Grundrisse, Ansichten, Schnitt Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflächen aktueller Mietspiegel der Stadt Oberhausen Grundstücksmarktbericht 2013 der Stadt Oberhausen Bodenrichtwerte Einsicht in die Hausakte am weitere Angaben zum Auftrag Zwangsverwalter: Dr. Andreas Röpke Rechtsanwalt Vinckeufer Duisburg-Ruhrort Telefon: 0203/ Telefax: 0203/ roepke@hrm-rechtsanwaelte.de

5 Andreas Goedecke REV Seite 5 von /13 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Regierungsbezirk: Ort und Einwohnerzahl: Nordrhein-Westfalen Düsseldorf die kreisfreie Stadt Oberhausen ( Einwohner auf 77,11 km² mit dem Stand 2012, d. s E/km²) zählt zu den mittleren Großstädten des Ruhrgebietes. Das heutige Stadtgebiet entstand durch den Zusammenschluss der bis dahin selbständigen Städte Sterkrade, Osterfeld und Oberhausen im Jahre Die Stadt hat die Chancen des Strukturwandels bei Kohle und Stahl in optimaler Weise genutzt. Die heutige Wirtschaftsstruktur ist geprägt durch eine vielfältige Mischung verschiedenster Branchen. Die Bandbreite reicht von Handwerksbetrieben über zukunftsorientierte Unternehmen aus den Bereichen technische Entwicklung, Forschung, Dienstleistung und Tourismus sowie Handelshäusern, bis hin zu Konzernen von internationaler Bedeutung. Einen besonderen Standortvorteil hat Oberhausen mit seiner gut ausgebauten Bildungsinfrastruktur. Die zahlreichen Bildungsträger bieten ein vielfältiges, hoch qualifiziertes und spezialisiertes Angebot. Bei einem Besuch lohnt es sich auch immer, einen Abstecher in die Ludwig Galerie Schloss Oberhausen, ins Rheinische Industriemuseum, ins Theater Oberhausen oder in den Kleinkunsttempel Ebertbad. Schnelle Verbindungen durch eine Straßenbahn und Schnellbuslinien mit hohen Taktfrequenzen stellen direkte unproblematische Verbindungen zwischen der Neuen Mitte, den übrigen Stadtteilen und den Nachbarstädten sowie dem Hauptbahnhof und dem Flughafen Düsseldorf sicher. Ferner ist Oberhausen über den Rhein-Herne-Kanal an das europäische Kanalnetz angeschlossen.

6 Andreas Goedecke REV Seite 6 von /13 Die größte Nord-Süd-Ausdehnung beträgt 14,6 km und die größte Ost-West-Ausdehnung 10,7 km. Die Länge der Stadtgrenze beträgt 53,0 km. überörtliche Anbindung / Entfernungen: nächstgelegene größere Städte: Bottrop-Mitte (ca.) 3,5 km, Mülheim 10 km, Essen 11 km, Gelsenkirchen 16 km, Duisburg 15 km, Moers 19 km, Bochum 28 km, Krefeld 40 km, Dortmund 45 km, Köln 70 km Landeshauptstadt: Düsseldorf ca. 35 km Bundesstraßen: B 223 Mülheim-Oberhausen-Dorsten und B 231 Essen-Oberhausen-Duisburg Autobahnzufahrten: in und rund um Oberhausen bestehen 16 Anschlüsse zur A 2, A 3, A 40 und A 516 Bahnhof: Oberhausen Hbf. ca. 5,5 km, weitere Bahnstationen sind in Sterkrade, Osterfeld-Süd und Holten Flughafen: Düsseldorf-Lohausen ca. 33 km Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: das zu beschreibende Grundstück (Flurstück 146) befindet sich unmittelbar auf der Südseite der Teutoburger Straße zwischen der Rothebuschstraße und der Bergstraße gegenüber der Heimstraße ca. 500 m von der Stadtgrenze zu Bottrop entfernt im Ortsteil Klosterhardt. Eine Bushaltestelle ist etwa 50 m entfernt. Die Entfernung zum Stadtzentrum mit verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Einrichtungen beträgt ca. 6,5 km. In einer Entfernung von ca. 500 m sind zu erreichen: Kindergarten, Grundschule, Realschule, Förder-

7 Andreas Goedecke REV Seite 7 von /13 schule, Gemeinschaftshauptschule, Katholische Kirche. Das Technische Rathaus und das Einkaufszentrum Sterkrader Tor sind ca. 2,5 km entfernt. Das überregional bekannte Einkaufszentrum CentrO unmittelbar südlich des Rhein-Herne-Kanals wird nach ca. 5 km erreicht Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße: Beeinträchtigungen: Topografie: überwiegend wohnbauliche Nutzungen in überwiegend geschlossener, zwei- bis dreigeschossiger Bauweise überdurchschnittliche Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr ebenes Grundstück, Garten mit Südausrichtung 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: (vgl. Anlage) Straßenfront: ca. 15,00 m mittlere Tiefe: ca. 41,00 m Grundstücksgröße: Flurst. Nr.: Größe: m² Bemerkungen: trapezförmige Grundstücksform mit Übertiefe 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: überörtliche Verbindungsstraße mit starkem Verkehr Straßenausbau: die ca. 23,0 m breite Teutoburger Straße ist voll ausgebaut: asphaltierte Fahrbahn mit beiderseitigen, plattierten Gehwegen und beiderseitigen, teils asphaltierten teils gepflasterten Radwegen; Straßenbeleuchtung hängt über der Straßenmitte

8 Andreas Goedecke REV Seite 8 von /13 Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: elektrischer Strom, Wasser und Gas aus öffentlicher Versorgung; die anfallenden Schmutzund Regenwasser werden dem öffentlichen Kanalsystem zugeleitet; Telefonanschluss zweiseitige Grenzbebauung des Hauptgebäudes; Bauwichgaragen; eingefriedet durch Mauer, Zaun bzw. Maschendrahtzaun gewachsener, normal tragfähiger Baugrund; keine Grundwasserschäden ersichtlich. Das Bewertungsgrundstück liegt in einem Gebiet, das gemäß 5 Abs. 3 Nr. 2 BauGB von bergbaulichen Einwirkungen betroffen sein kann gemäß mündlicher Auskunft ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche aufgeführt. Die Untersuchung und Bewertung des Bewertungsobjektes hinsichtlich Altlasten gehören nicht zum Gutachtenauftrag und werden nicht vorgenommen In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Das Grundbuch und die Grundakte wurden vom Sachverständigen am eingesehen. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs von Osterfeld, Blatt 340, folgende wertbeeinflussende Eintragungen: Die Zwangsversteigerung ist angeordnet (Amtsgericht Oberhausen, 17 K 87/13). Eingetragen am

9 Andreas Goedecke REV Seite 9 von /13 Die Zwangsverwaltung ist angeordnet (Amtsgericht Oberhausen, 17 L 8/13). Eingetragen am Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: die in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnete Grundschuld wird in diesem Gutachten nicht berücksichtigt, da diese keinen Einfluss auf den Verkehrswert hat Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nicht vorhanden 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nach schriftlicher Auskunft der Denkmalschutzbehörde nicht. Aufgrund des Baujahres des Bewertungsobjektes, der Gebäudeart und Bauweise wird auch sachverständig unterstellt, dass Denkmalschutz nicht besteht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: der Bereich des Bewertungsobjektes ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche (M) dargestellt Festsetzungen im Bebauungsplan: für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen

10 Andreas Goedecke REV Seite 10 von / Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen von Baugenehmigungen für das Hauptgebäude wurde geprüft, für die Nebengebäude im Hof lagen keine Unterlagen vor. Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) abgabenrechtlicher Zustand: Anmerkung: das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand wurden mündlich erkundet 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden mündlich eingeholt 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wohn-/Geschäftsgebäude bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich weiterhin eine Halle mit Anbauten und zwei überdachte Stellplätze mit Freisitz. Das Objekt ist leerstehend

11 Andreas Goedecke REV Seite 11 von /13 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die eingesehene Bauakte und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt 3.2 Wohn- und Geschäftshaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: dreigeschossiges, tlw. unterkellertes, einseitig versetzt angebautes Wohn- und Geschäftshaus mit teilw. ausgebautem Dachgeschoss Baugenehmigungen: gemäß Bauregister Nr. 67 vom ist die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses genehmigt worden. Der Rohbauabnahmeschein datiert vom und der Gebrauchsabnahmeschein vom Mit Bauerlaubnis-Verzeichnis-Nr.: 272/52 vom erfolgte der Anschluss an den städtischen Kanal. mit Genehmigung Nr. 14/92 vom ist der Umbau und die Nutzungsänderung - Errichtung eines Versicherungsbüros erfolgt. Die Bauzustandsbescheinigung nach ab-

12 Andreas Goedecke REV Seite 12 von /13 schließender Fertigstellung datiert vom Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: Außenansicht: 1928 (gemäß Bauakte) teilweise modernisiert Energieausweis liegt nicht vor Vorderseite, Hofseite und Ostgiebelseite in Klinkermauerwerk; westliche Giebelseite verputzt Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Keller mit Ausgangstreppe, Waschkeller, Aktenraum, Partyraum, Anschlusskeller, div. Kellerräume, Treppenraum Erdgeschoss: Durchfahrt. Treppenhausflur. Büro: Archiv, WC (vom Treppenhausflur aus), Flur, Heizraum, Chefbüro, hinteres Büro, vorderes Büro mit Eingangstür im eingezogenen Eingangsbereich 1. Obergeschoss: Treppenhausflur. Wohnung: Flur, Küche, Dusche/WC, Eltern, 3 Kinderzimmer, Wohnraum, Bad/WC 2. Obergeschoss: Treppenhausflur. Wohnung rechts: Flur, Bad/WC, Wohnen, Kochen Schlafen Wohnung links: Flur, Wohnen, Kind, Eltern, Küche, Bad/WC Dachgeschoss: Treppenhausflur: Wohnung: Flur, Bad/WC, Küche, Eltern, Wohnen, Essen, Kind. Trockenboden Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: konventionelle Massivbauweise Fundamente: Streifenfundamente in Stampfbeton, Betonbodenplatte

13 Andreas Goedecke REV Seite 13 von /13 Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Mauerwerk Ziegelmauerwerk Mauerwerk KG: Stahlbeton EG: Holzbalken 1.OG: Holzbalken 2.OG: Holzbalken DG: Holzbalken Kelleraußentreppe: 11-stufige, einläufige Betontreppe, Mauerbrüstung Kellertreppe: 8-stufige, einläufige Betontreppe, Eisenhandlauf Erdgeschosstreppe: 3-stufige Kunststeintreppe Geschosstreppe ins 1.OG: 19-stufige, zweiläufige U-Treppe mit Halbpodest in Holzkonstruktion, Holzhandlauf und gedrechselten Geländerstäben Geschosstreppe ins 2.OG: 17-stufig, wie vorher Dachgeschosstreppe: 17-stufig, wie vorher Hauseingang: Dach: Kunststoff-Rahmentür mit Isolier-Ornamentglaseinsatz mit Sprosseneinteilung Dachkonstruktion: zimmermannsmäßige Holzkonstruktion mit Gauben vorn und hinten Dachform: Satteldach mit ca. 45 Neigung

14 Andreas Goedecke REV Seite 14 von /13 Dacheindeckung: Dachziegel; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech. Kamine über Dach aus Ziegelsteinen Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: Abwasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: gemäß VDE-Vorschrift 0100 sowie den technischen Anschlussbedingungen der RWE Energie AG; normale Ausstattung mit Schaltern, Steckdosen und Brennstellen; Zähler-/Sicherungsschränke in Stahlblech auf der Wand Gas-Etagenheizungen keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) + Durchlauferhitzer (Elektro) Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: KG: Verbundestrich. Partyraum: Laminat EG: Treppenhaus: Steinzeugplatten 10/10 cm in weiß/rot. Ansonsten Hobeldielen mit Teppichboden bzw. PVC 1.OG: Bad/WC: Keramikfliesen 20/20 cm. Dusche/WC: Keramikplatten 33/33 cm. Ansonsten Laminat auf Holzdielen 2.OG: Bäder und Küche plattiert. Ansonsten Laminat auf Holzdielen DG: Küche und Flur: Mosaikparkett. Bad/WC: Keramikfliesen. Schlafen: Teppichboden. Ansonsten Laminat

15 Andreas Goedecke REV Seite 15 von /13 Wandbekleidungen: KG: Partyraum: farbiger Putz mit Anstrich. Ansonsten überwiegend Rapputz EG: Heizraum: Plattenspiegel. Ansonsten verputzt und gestrichen bzw. tapeziert 1.OG: Bad/WC: ca. 1,50 m hoch umlfd. Gefliest 20/20 cm. Dusche/WC: raumhoch umld. plattiert 25/33 cm. Küche: Plattenspiegel an Installationswand. Ansonsten Putz mit Anstrich bzw. Tapeten bzw. Putz mit Anstrich 2.OG: Bad/WC: türhoch umlfd. gefliest. Kochen: Plattenspiegel an Installationswand. Dusche/WC: raumhoch umlfd. plattiert. Küche: Plattenspiegel 20/20 cm an Installationswand. Ansonsten Putz mit Tapeten DG: Bad/WC: raumhoch umlfd. gefliest. Küche: Plattenspiegel an Installationswänden. Ansonsten tapeziert bzw. Rauhfaser gestrichen Deckenbekleidungen: KG: Beton mit Anstrich EG: Büroräume: abgehängte Decke mit Akustik-Kassettenplatten. Ansonsten Putz mit Anstrich 1.OG: Bad/WC und Dusche/WC: helle Paneelen. Ansonsten Styropor-Platten bzw. Putz mit Anstrich bzw. Rauhfaser gestrichen 2.OG: Putz mit Anstrich bzw. Rauhfaser bzw. Tapeten DG: Rauhfaser mit Anstrich auf Putzträger Fenster: KG: Ausgangsraum: Glasbausteine. Partyraum: Alu-Rahmen mit Isoglas. Ansonsten Stahlblech-Rahmenfenster mit Glasund Gitterflügel

16 Andreas Goedecke REV Seite 16 von /13 EG: hofseitig: Glasbausteine mit Lüfterstein. Straßenseite: Kunststoff-Rahmenfenster-Elemente mit Isolierverglasung 1.OG: Kunststoff-Rahmenfenster mit Isolierverglasung bzw. Ornament-Isolierverglasung 2.OG: Kunststoff-Rahmenfenster mit Isolierverglasung bzw. Ornament-Isolierverglasung DG: Kunststoff-Rahmenfenster mit Isolierverglasung, abschließbar. Trockenboden: verz. Stahlblech-Rahmenfenster mit Einfachverglasung Türen: Wohnungseingangstüren: glatte Holztüren mit Spion in Holzrahmen Zimmertüren: glatte Holztüren in Holzzargen, tlw. mit Ornamentglaseinsatz Kellertüren: Platal-Türen bzw. Holzbrettertüren. Abgang: Holzrahmentür Büro: Eingänge: Alu-Rahmentür mit DD-Glas, Schließer und elektr. zu betätigender PVC- Rolllade bzw. aufgedoppelte Holzrahmentür sanitäre Installation: KG: Wasserzapfstellen, Bodeneinlauf, Revisionsschacht EG: WC-Topf mit Spülkasten, weißes Handwaschbecken (Kaltwasser) 1.OG: Einbauwanne mit Handdusche, wandhängender WC-Topf mit versenktem Spülkasten, Handwaschbecken (Kaltund Warmwasser, Einhandmischer), weiße Sanitärfarbe, gute Ausstattung

17 Andreas Goedecke REV Seite 17 von /13 und Qualität, beheizbarer wandhängender Handtuchtrockner und hängendes Badezimmerschränkchen. Eingebaute Duschtasse mit Duschvorrichtungen und Fronttüren, WC-Topf mit Spülkasten, Handwaschbecken (Kalt- und Warmwasser, Einhandmischer), Keramikablage und Spiegel, beheizbarer Handtuchtrockner auf der Wand, weiße Sanitärfarbe, gute Ausstattung und Qualität 2.OG: Einbauwanne mit Handdusche, WC- Topf mit Spülkasten, Handwaschbecken (Kalt- und Warmwasser), grüne Sanitärfarbe, gute Ausstattung und Qualität. Kochen: Wasserzapfstelle. Eingebaute Duschtasse mit Duschvorrichtung und Durotex-Frontschiebetür, WC-Topf mit Spülkasten, Handwaschbecken mit Halbsäule (Kalt- und Warmwasser, Einhandmischer), Keramikablage, beige Sanitärfarbe, gute Ausstattung und Qualität, beheizbarer Handtuchtrockner auf der Wand DG: Einbauwanne mit Duschvorrichtung und Vorhang an Stange, Handwaschbecken (Kalt- und Warmwasser), WC-Topf mit Spülkasten, Anschluss für Waschmaschine, weiße Sanitärfarbe, gute Ausstattung und Qualität besondere Einrichtungen: Küchenausstattung: Bauschäden und Baumängel: - Garderobenschrank - Plakatwand am Ostgiebel im EG nicht in Wertermittlung enthalten Schimmelbildung im Treppenhaus. Im DG Schimmelbildung am Westgiebel, Türrahmen fehlt, Teppichboden verschlissen, Renovierung der Wohnung nötig. In der Wohnung im 2.OG links sind Gas-Therme, Kupferrohre und Heizkörper ausgebaut worden, Waschbecken, Spülkastendeckel, einige Wandfliesen und tlw. Fußleisten fehlen. Im 1.OG Fronttür der Dusch defekt, gesamte Räume sind zu räumen bzw. zu entmüllen. Zahlreiche Deckenplatten im EG fehlen, Scheibe in der Tür gesprungen, Räume

18 Andreas Goedecke REV Seite 18 von /13 sind zu entmüllen, Spülkastendeckel fehlt. Feuchtigkeit im Kelleraußenmauerwerk u.a. Grundrissgestaltung: wirtschaftliche Wertminderungen: zweckmäßig tlw. gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), mangelnde Wärmedämmung, Dachflächen tlw. ungedämmt Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: - Kelleraußentreppe - Dachgauben besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: Vertikaljalousetten im EG-Büro gut keine wesentlichen erkennbar überhohe Räume Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Durch den Leerstand sind die Außenanlagen nicht gepflegt worden 3.3 Lagerhalle Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: Außenansicht: freistehende, eingeschossige Lagerhalle mit eingeschossigem Seitenanbau 1985 (geschätzt) insgesamt verputzt und gestrichen

19 Andreas Goedecke REV Seite 19 von / Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Dach) Konstruktionsart: Massivbauweise Fundamente: Umfassungswände: Eingangstore-/türen: Dach: Streifenfundamente in Stampfbeton, Betonbodenplatte Mauerwerk zweiflügeliges Eingangstor aus Holz bzw. Stahltür. Anbau: Holzbrettertüren Dachkonstruktion: Holzdach Dachform: Flachdach Dacheindeckung: Bitumendachbahnen; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech Allgemeine technische Gebäudeausstattung Elektroinstallation: einfache Ausstattung; Starkstromanschluss Heizung: Lüftung: keine keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: Beton mit Estrich bzw. Ziegelboden Wandbekleidungen: Fenster: Grundrissgestaltung: wirtschaftliche Wertminderungen: glatter, einfacher Putz mit Anstrich bzw. Ziegelmauerwerk Stahlsprossenfenster mit Einfachverglasung zweckmäßig keine

20 Andreas Goedecke REV Seite 20 von / Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: keine besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: keine vorhanden ausreichend fehlender Außenanstrich keine Der bauliche Zustand ist normal 3.4 Garagen Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Garagenunterstand, eingeschossig Baujahr: 1985 (geschätzt) Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Dach) Konstruktionsart: Massivbauweise Fundamente: Umfassungswände: Dach: Streifenfundamente in Stampfbeton, Betonbodenplatte Mauerwerk Dachkonstruktion: Holzkonstruktion Dachform: Flachdach Dacheindeckung: Bitumendachbahnen; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

21 Andreas Goedecke REV Seite 21 von / Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: Beton, tlw. mit Fliesen Fenster: Bauschäden und Baumängel: Grundrissgestaltung: Glasbausteine keine wesentlichen erkennbar zweckmäßig Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: keine besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: offener Kamin gut keine Der bauliche Zustand ist normal 3.5 Außenanlagen - Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz - verbundgepflasterte Hoffläche - ziegelgepflasterte Durchfahrt - Gartenanlagen und Pflanzungen - Kinderspielplatz - Gerätehäuschen - Heinemann-Anhänger - Gartentor mit gemauertem Bogen - Regentonne - Einfriedung (Mauer, Zaun, Maschendraht)

22 Andreas Goedecke REV Seite 22 von /13 4 Ermittlung des Verkehrswertes 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück in Oberhausen, Teutoburger Straße 260 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Osterfeld Gemarkung Flur Flurstück Fläche Osterfeld m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalles (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem ImmoWertV) zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung der marktüblich erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswertes (auch zur Beurteilung der Nachhaltigkeit des Wertes der baulichen Substanz) herangezogen. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist be-

23 Andreas Goedecke REV Seite 23 von /13 zogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwertes. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwertes berücksichtigt. Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrages oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert (Nr ) beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 190,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 1,0 Anzahl der Vollgeschosse = III-IV Anbauart = freistehend Grundstückstiefe = 35 m Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = M (Mischgebiet)

24 Andreas Goedecke REV Seite 24 von /13 abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,79 Anzahl der Vollgeschosse = III Anbauart = freistehend Bauweise = offen Grundstücksfläche = 616 m² Grundstückstiefe = 41 m Grundstücksbreite = 15 m Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwertes auf den abgabenfreien Zustand abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwertes (frei) = 190,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für Anpassung) = 190,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwertes Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag ,04 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Anbauart freistehend freistehend 1,00 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 197,60 /m² GFZ 1,00 0,79 0,91 Fläche (m²) 616 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der Nutzung W (Wohnbaufläche) M (Mischgebiet) 0,92 Vollgeschosse III-IV III 1,00 Tiefe (m) ,00 Zuschnitt rechteckig trapezförmig 0,95 abgabenfreier relativer Bodenwert = 157,16 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwertes abgabenfreier relativer Bodenwert = 157,16 /m² Fläche 616,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,56 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt rd

25 Andreas Goedecke REV Seite 25 von /13 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung Auf diesen an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektspezifischen Sachwertfaktor mit). Die danach noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden Grundstücksmerkmale gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwertes (Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. 4.4 Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) ( /m²) monatlich ( ) jährlich ( ) Wohn-/Geschäftshaus 5 Wohng. DG 90 5,00 450, ,00 3 Wohng. 2.OGl 77 5,25 404, ,00 4 Wohng 2.OGr 47 5,50 258, ,00 2 Wohng 1. OG 122 4,95 603, ,80 1 Büro EG 89 5,00 445, ,00 Lagerhalle 7 Werkstätte 10 1,25 12,50 150,00 6 Halle 39 1,75 68,25 819,00 Garagen 8 Stellplätze 44 1,25 55,00 660,00 Summe , ,80 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährl. Nettokaltmieten) ,80 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (23 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 6.340,82 jährlicher Reinertrag = ,98 Reinertragsanteil des Bodens 5,75 % von (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 5.566,00 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = ,98 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 5,75 % Liegenschaftszinssatz und n = 40 Jahren Restnutzungsdauer 15,533 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,54 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,54 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 Ertragswert = ,54 rd ,00

26 Andreas Goedecke REV Seite 26 von /13 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir durchgeführt. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis üblichen Nutzflächenermittlung. Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrages ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem Mietspiegel der Stadt Oberhausen abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d. h. des Gesamtgrundstückswertes) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze bestimmt.

27 Andreas Goedecke REV Seite 27 von /13 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard- Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Ausstattungsstandard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil [%] relativer GND-Anteil [Jahre] gehoben 80 11/47 18,72 mittel 70 36/47 53,62 Summe 47/47 72,34 Jahre gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 72 Jahre Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer und des fiktiven Baujahres für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus Das gemäß Bauakte 1928 errichtete Gebäude wurde modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sprengnetter/Kierig ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 13 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:

28 Andreas Goedecke REV Seite 28 von /13 Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wärmedämmung im Dach bzw. Dämmung der obersten Geschossdecke Punkte Einbau isolierverglaster Fenster 2,0 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Gas etc.) 1,0 Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 2,0 Modernisierung von Bädern / WCs etc. 2,0 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden u.a. 1,0 Wesentl. Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung 1,0 Summe 13,0 4,0 Ausgehend von den 13 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard überwiegend modernisiert zuzuordnen. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (72 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 85 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (72 Jahre 85 Jahre =) 0 Jahren und auf Grund des Modernisierungsstandards überwiegend modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine modifizierte Restnutzungsdauer von 40 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (72 Jahre) und der modifizierten Restnutzungsdauer (40 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (72 Jahre 40 Jahre =) 32 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Wohn- und Geschäftshaus in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 40 Jahren und ein fiktives Baujahr 1981zugrunde gelegt. Ermittlung der Restnutzungsdauer für die Lagerhalle Dem geschätzt 1985 errichteten Gebäude wird eine übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren zugedacht. Ausgehend vom Gebäudealter ( = 28 Jahre) ergibt sich eine Restnutzungsdauer von (50 Jahre 28 Jahre =) 22 Jahren. Ermittlung der Restnutzungsdauer für die Stellplatzüberdachung Dem geschätzt 1985 errichtetne Gebäude wird eine übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren zugedacht. Das Gebäudealter ist 28 Jahre und die Restnutzungsdauer 22 Jahre.

29 Andreas Goedecke REV Seite 29 von /13 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objektes insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Unterhaltungsbesonderheiten (Unterhaltungsstau) Sachwertermittlung Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Wohn- und Geschäftshaus Lagerhalle Garagen Brutto-Rauminhalt (BRI) m³ 176 m³ 149 m³ Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 125,7 125,7 125,7 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 217,00 /m³ BRI 75,00 /m³ BRI 65,00 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 272,77 /m³ BRI 94,28 /m³ BRI 81,71 /m³ BRI Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) Baunebenkosten (BNK) prozentual 16 % 11 % 10 % Betrag Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) Alterswertminderung Modell linear linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 72 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 22 Jahre 50 Jahre 22 Jahre prozentual 45 % 56 % 56 % Betrag Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) Gebäudesachwerte insgesamt Sachwert der Außenanlagen Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)

30 Andreas Goedecke REV Seite 30 von /13 vorläufiger Sachwert = Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,65 marktangepasster vorläufiger Sachwert = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale marktangepasster Sachwert = rd Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen entsprechen der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987). sie sind deshalb als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); beim BRI z. B. nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 106. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade (rel. Anteil 4 %) Innenwandbekleidung der Nassräume (rel. Anteil 3 %) Bodenbeläge, in Nassräume (rel. Anteil 5 %) Dachdeckung (rel. Anteil 8 %) Fenster (rel. Anteil 6 %) Innentüren (rel. Anteil 4 %) Heizung (rel. Anteil 7 %) Sanitär-Wohnen (rel. Anteil 6 %) Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes mittel gehoben mittel gehoben mittel mittel mittel mittel Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard Fliesen raumhoch Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum (mittlere Preisklasse) Fliesen Tondachpfannen, Gasbetonfertigteile, Stegzementdielen Kunststoff, Isolierverglasung Kunststoff-/ Holztürblätter, Stahlzargen Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung) 1 Bad mit WC, separates Gäste-WC; Installation unter Putz

31 Andreas Goedecke REV Seite 31 von /13 Gebäudeteil (rel. Anteil) Elektroinstallation (rel. Anteil 4 %) Insgesamt 47 % davon: Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes mittel mittel gehoben Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) je Raum 1 Lichtauslass und 2-3 Steckdosen, Installation unter Putz, Beleuchtungskörper, bessere Fernmeldeanlagen, Antennen einfache 36 % 11 % Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gemischt genutzte Gebäude Gebäudeart: 3-4 geschossig: Läden im EG, darüber Büros/Wohnungen Gebäudetyp: KG+3-4 Geschosse, SD(voll ausgebaut) Ausstattungsstandard: gehoben Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 365,00 /m³ BRI Gebäudeart: 3-4 geschossig: Läden im EG, darüber Büros/Wohnungen Gebäudetyp: KG+3-4 Geschosse, SD x 1,00 (voll ausgebaut) Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 fiktives Baujahr: 1981 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Bundesland Nordrhein-Westfalen x 0,99 Regionalfaktor Gemeindegröße vom Standardobjekt abweichende Wohnungsgröße Oberhausen EW x 1,00 x 0,910 weitere Modifizierungen Geschoßhöhen x 0,84 Dachteilausbau x 0,92 Kellerteilausbau x 0,95 modifizierter NHK-Grundwert = 241,41 /m³ BRI Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 365,00 /m³ BRI Gebäudeart: 3-4 geschossig: Läden im EG, darüber Büros/Wohnungen Gebäudetyp: KG+3-4 Geschosse, SD x 1,00 (voll ausgebaut) Ausstattungsstandard: mittel x 0,87

32 Andreas Goedecke REV Seite 32 von /13 fiktives Baujahr: 1981 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Bundesland Nordrhein-Westfalen x 0,99 Regionalfaktor Gemeindegröße vom Standardobjekt abweichende Wohnungsgröße Oberhausen EW x 1,00 x 0,910 weitere Modifizierungen Geschoßhöhen x 0,84 Dachteilausbau x 0,92 Kellerteilausbau x 0,95 modifizierter NHK-Grundwert = 210,03 /m³ BRI Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard gehoben mittel modifizierter NHK Grundwert [ /m³ BRI] 241,41 210,03 relativer Gebäudeanteil [%] 11/47 36/47 relativer NHK Anteil [ /m³ BRI] 56,50 160,87 Summe 47/47 217,37 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 217,00 /m³ BRI Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Lagerhalle Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Lagerhalle Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäude Gebäudeart: Lagergebäude, Produktionsgebäude Gebäudetyp: 1 Geschoss, ohne Keller Ausstattungsstandard: mittel Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 75,00 /m³ BRI Gebäudeart: Lagergebäude, Produktionsgebäude Gebäudetyp: Halle, kalt (Geschosshöhe x 1,00 (3-) 4 m, 10 m breit, 15 m (- 20 m) lang, ohne Keller) Ausstattungsstandard: mittel x 1,00 fiktives Baujahr: 1985 x 1,00 modifizierter NHK-Grundwert = 75,00 /m³ BRI

33 Andreas Goedecke REV Seite 33 von /13 Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Garage Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Garage Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Garagen, Parkhäuser etc. Gebäudeart: Einzelgaragen Gebäudetyp: konventionell (FD o. SD) mit oder ohne Keller Ausstattungsstandard: mittel Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes pauschalierter NHK 2000 Grundwert = 65,00 /m³ BRI Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Landkreise/kreisfreie Städte x 1,00 vom Standardobjekt abweichende Wohnungsgröße vom Standardobjekt abweichende Geschosshöhe weitere Modifizierungen x 1,000 x 1,00 modifizierter NHK-Grundwert = 65,00 /m³ BRI Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhaltsberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind