SEMINARARBEIT. Sind Vorsorgewohnungen eine sinnvolle Altersvorsorge?

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1 SEMINARARBEIT im Rahmen der Lehrveranstaltung Seminar aus Finanzwirtschaft (SBWL Portfoliomanagement) Sommersemester 2014 Sind Vorsorgewohnungen eine sinnvolle Altersvorsorge? eingereicht bei O.Univ.-Prof. Edwin Fischer Institut für Finanzwirtschaft Karl-Franzens-Universität Graz eingereicht von Julia Breitfuss Katharina Wagenhofer Graz, April 2014

2 Ehrenwörtliche Erklärung Wir erklären ehrenwörtlich, dass wir die vorliegende Arbeit selbstständig und ohne fremde Hilfe verfasst, andere als die angegebenen Quellen nicht benutzt und die den Quellen wörtlich oder inhaltlich entnommenen Stellen als solche kenntlich gemacht haben. Die Arbeit wurde bisher in gleicher oder ähnlicher Form keiner anderen inländischen oder ausländischen Prüfungsbehörde vorgelegt und auch noch nicht veröffentlicht. Die vorliegende Fassung entspricht der eingereichten elektronischen Version. Gender Erklärung Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in dieser Seminararbeit die Sprachform des generischen Maskulinums angewendet. Es wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die ausschließliche Verwendung der männlichen Form geschlechtsunabhängig verstanden werden soll Julia Breitfuss Katharina Wagenhofer

3 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis... II Abkürzungsverzeichnis... III 1 Immobilien als Altersvorsorge Altersvorsorge Immobilienmarkt in Österreich Die Auswahl der Vorsorgewohnung Lage, Infrastruktur, Größe, Ausstattung, Grundriss Altbau oder Neubau? Chancen und Risiken einer Vorsorgewohnung Chancen Risiken Die Finanzierung Worauf man bei Krediten achten muss Das Hypothekendarlehen und dessen Nebenkosten Die Kaufnebenkosten Angewandtes Beispiel Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite Schlussfolgerung Literaturverzeichnis Internetquellen Anhang I

4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Kreditzins-Rendite-Abhängigkeit Abbildung 2: Rendite-Effektiver Zinssatz-Abhängigkeit Abbildung 3: Wertsteigerung-Rendite-Abhängigkeit Abbildung 4: Mietnomaden: Kosten-Rendite-Abhängigkeit Abbildung 5: Kosten-Rendite-Abhängigkeit Abbildung 6: Teilweise Fremdfinanzierung vs. Reiner Eigenfinanzierung II

5 Abkürzungsverzeichnis A0 Afa K Afa W BMGL Bw K Bw W bzw. CF d EStG exkl. ggf. i eff inkl. i nom K0 m 2 p.a. P0 Rel.Z. Rw t teilw. Ust Y0 Yt z.b. Zt Anschaffungsauszahlungen Abschreibung Küche Abschreibung Wohnung Bemessungsgrundlage Buchwert Küche Buchwert Wohnung beziehungsweise Cashflow Disagio Einkommensteuergesetz exklusive gegebenenfalls effektiver Kreditzinssatz inklusive nomineller Kreditzinssatz Kapitalwert Quadratmeter per anno Nettokaufpreis Relevante Zahlungen Restwert Zeitpunkt teilweise Umsatzsteuer Nominale Tilgungszahlungen zum Beispiel Zinszahlungen III

6 1 Immobilien als Altersvorsorge 1 Immobilien als Altersvorsorge Immer mehr junge Menschen verlieren das Vertrauen in das staatliche Pensionssystem Österreichs, da durch den demographischen Wandel immer öfters Pensionskürzungen notwendig sind. 1 Laut der Bevölkerungsvorausschätzung der Statistik Austria wird sich die Bevölkerung im Alter von 65 Jahren und älter beinahe verdoppeln. Die erwerbsfähige Bevölkerung im Alter von Jahren wird im Gegensatz dazu abnehmen. Außerdem wird erwartet, dass die Ausbildungszeiten junger Menschen immer länger werden, was wiederum kürzere Phasen der Berufstätigkeit zur Folge hat. 2 Ziel des Staates ist es selbstverständlich, das Pensionssystem weiterhin finanzierbar zu halten, wer im Alter jedoch nicht auf den gewohnten Lebensstandard verzichten möchte, wird sich bereits früh genug Gedanken über eine private Vorsorge machen. 1.1 Altersvorsorge In Österreich existiert das sogenannte Drei Säulen-Modell, welches aus der staatlichen Vorsorge, der betrieblichen Vorsorge und der Privatvorsorge besteht. 3 Die gesetzliche Altersvorsorge hat eine große Tradition in Österreich. Sie ist die erste und wichtigste Säule zur Finanzierung von Pensionsleistungen. Das derzeitige Eintrittsalter in die Regelpension liegt bei Männern bei 65 Jahren und bei Frauen bei 60 Jahren, das effektive Pensionseintrittsalter ist deutlich niedriger. Das Vertrauen in die staatliche Altersvorsorge schwindet, und somit gewinnen die zweite und die dritte Säule immer mehr an Bedeutung. 4 Die betriebliche Altersvorsorge gibt es in Österreich seit Es ist dem Arbeitgeber möglich, gemeinsam mit dem Betriebsrat, eine Vereinbarung mit den Arbeitnehmern zu treffen und eine Alters-, Hinterbliebenen- und Invaliditätsvorsorge abzuschließen. 5 In der Regel kommen jedoch häufig nur Arbeitnehmer von sehr großen Unterneh- 1 Vgl. Gegenargumente (Hrsg.) (2009): Die demographische Krise Die alternde Gesellschaft, gegenargumente.at/radiosend/radiosend_06/demographie.htm, Stand: Vgl. Sozialministerium (Hrsg.) (2013): Bericht über die langfristige Entwicklung der gesetzlichen Pensionsversicherung für den Zeitraum 2012bis 2060, 6/7/CH2818/CMS /langfristmodell_beschluss_incl_tabs.pdf, Stand: Vgl. Bundesministerium für Finanzen (Hrsg.) (2014): Altersvorsorge, /altersvorsorge/ueberblick-altersvorsorge.html, Stand: Vgl. Finanz-blog.at (Hrsg.) (2011): Gesetzliche Altersvorsorge, he-altersvorsorge/126.html, Stand: Vgl. Finanz-blog.at (Hrsg.) (2011): Gesetzliche Altersvorsorge, he-altersvorsorge/126.html, Stand:

7 1 Immobilien als Altersvorsorge men in den Genuss einer Firmenpension. Im Vorjahr hatten nur rund Personen Anspruch auf eine betriebliche Altersvorsorge. 6 Die dritte Säule der Altersvorsorge ist die private Vorsorge. Eine Variante ist das freiwillige Einzahlen in eine private Pensionsversicherung, eine andere die Veranlagung von Kapital. In der Veranlagung österreichischer Privathaushalte spielt das Sparbuch die wichtigste Rolle. Aufgrund der Einfachheit und der Möglichkeit des ständigen Zugriffs auf das Kapital entscheiden sich viele für diese risikofreie Anlagemöglichkeit. 7 Laut diversen Umfragen ist auch die Vorsorgewohnung eine erstrebenswerte Art der Altersvorsorge. Ein Eigenheim erweitert die Möglichkeit der Altersvorsorge nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ, wenn diese später selbst genutzt werden möchte. Durch welche Anlagevariante jemand vorsorgen möchte, liegt aber immer in der individuellen Lebensplanung, den finanziellen Möglichkeiten und der Anlegermentalität einer Person Immobilienmarkt in Österreich In den letzten Jahren gab es starke Preisanstiege für Wohnimmobilien in Österreich. Dies hat auch die Frage aufgeworfen, ob eine Immobilienpreisblase vorliegen könnte. Durch den Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien ist es möglich, Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen. Der Fundamentalpreisindikator setzt sich aus sieben verschiedenen Teilindikatoren zusammen, der die Haushaltsperspektive und die systemische Perspektive abdeckt. Laut der österreichischen Nationalbank stiegen die Preise im Zeitraum von 2007 bis 2013 bei Wohnimmobilien um 39 Prozent, wobei man aber starke regionale Unterschiede feststellen konnte. In Wien stiegen die Preise stärker als in den anderen Bundesländern. Die stärksten Preisanstiege konnte man besonders bei gebrauchten Eigentumswohnungen feststellen. Mögliche Gründe der verstärkten Nachfrage nach Immobilien und den somit enormen Preisanstieg könnten demographische Entwicklungen, die niedrigen Zinsen für Hypothekarkredite oder die niedrigen Renditen auf Finanzinvestitionen sein. Ein Fallen der Immobilienpreise könnte die Finanzstabilität stark beeinträchtigen und somit Investoren von Immobilien mit hohen Fremdfinanzierungsgrad gefährden Vgl. Die Presse (2014): Pensionskassen mit fünf Prozent plus, omist/ /pensionskassen-mit-funf-prozent-plus, Stand: Vgl. Url, T. (2011), S Vgl. Metz, M. (2009), S Vgl. OeNB (Hrsg.) (2014). 2

8 2 Die Auswahl der Vorsorgewohnung Im Folgenden wird die Altersvorsorge durch Erwerb einer Vorsorgewohnung untersucht und mit anderen Veranlagungsmöglichkeiten verglichen. 2 Die Auswahl der Vorsorgewohnung Der wohl wichtigste Schritt beim Kauf einer Vorsorgewohnung ist die Auswahl der richtigen Immobilie. 2.1 Lage, Infrastruktur, Größe, Ausstattung, Grundriss Nicht nur die Lage der Wohnung ist von großer Bedeutung, sondern auch die angrenzende Infrastruktur. Grundsätzlich sind Wohnungen in besseren Wohngegenden mit zusätzlich zentraler Lage oder Grünlage am beliebtesten. Zu einer guten Infrastruktur zählen die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie die Nähe von Ausbildungsstätten und Einkaufsmöglichkeiten. 10 Auch das Wohnhaus selbst sollte über eine passende Anzahl an Wohnungen verfügen, Platz für Gemeinschaftsflächen, wie einen Fahrradabstellraum, oder ein Kellerabteil haben. Außerdem sind ein Lift und ein Autoabstellplatz für die Vermietbarkeit der Wohnung von Vorteil. 11 Aber auch die Größe der Wohnung spielt für die Vermietbarkeit eine große Rolle. Am besten lassen sich Wohnungen zwischen 35 und 80 m 2 vermieten. Generell möchte zwar jeder in einer großen Wohnung wohnen, aber in der Realität vermieten sich große Wohnungen deutlich schwerer, da diese für viele Interessenten oft nicht leistbar sind bzw. sich zum Beispiel mehrere Mieter zu einer Wohngemeinschaft zusammenfinden müssen. Der Grundriss sollte eher konservativ sein, um möglichst viele potenzielle Mieter anzusprechen. Von Vorteil ist es, wenn die Wohnung über ein eigenes Schlafzimmer verfügt, Badezimmer und WC getrennt voneinander sind und ein Balkon, eine Terrasse oder sogar ein Garten vorhanden ist. 12 Zusätzlich sollte darauf geachtet werden, dass der Zustand der Vorsorgewohnung und des Hauses, indem sich die Wohnung befindet, so gut ist, dass in nächster Zeit keine Investitionen zu erwarten sind. Um die Wohnung für einen potentiellen Mieter interessant zu machen, sollte die Ausstattung möglichst hochwertig sein und das 10 Vgl. Knyrim, R./Verweijen, S./Fuhrmann, K. (2003), S Vgl. Knyrim, R./Verweijen, S./Fuhrmann, K. (2003), S Vgl. Knyrim, R./Verweijen, S./Fuhrmann, K. (2003), S. 9. 3

9 2 Die Auswahl der Vorsorgewohnung Badezimmer möglichst neutral verfließt sein. 13 Beim Kaufpreis der Vorsorgewohnung sollte allerdings darauf geachtet werden, dass eine gewisse Preisobergrenze nicht überschritten wird, egal wie gut dem Anleger die Wohnung gefällt. Nach unten ist dem Preis natürlich keinerlei Grenze gesetzt, da man mit niedrigeren Kaufpreisen eine höhere Rendite erzielen kann. 2.2 Altbau oder Neubau? Nach dem Mietrechtsgesetz ist eine Wohnung, die vor dem 8. Mai 1945 errichtet wurde, eine Altbauwohnung. Die Baubewilligung ist hier entscheidend: sie muss vor dem 8. Mai 1945 erteilt worden sein. 14 Altbauwohnungen sind generell um 20 bis 30 Prozent günstiger zu haben als Neubauwohnungen und befinden sich oft in guten Lagen (Stadtzentren). Außerdem gibt es vom Bundesland Steiermark Förderungen für Sanierungsarbeiten und billige Sanierungskredite. Allerdings bestehen auch einige Nachteile, wie z.b. eine Mietzinsobergrenze und eventuell sehr hohe schwer abschätzbare Renovierungskosten und Umbaukosten. Auch Bauänderungen und Erweiterungen sind nur eingeschränkt möglich. Aufgrund der schlechten Isolierung fallen auch höhere Heiz- und Betriebskosten an. 15 Neubauwohnungen haben eine höhere Qualität und verursachen keine Sanierungskosten, da die Baufirmen in der Regel für allfällige Baumängel haften. Außerdem haben Neubauten meist niedrige Betriebs- und Heizkosten aufgrund von guten Isolierungen. Ein weiterer großer Vorteil ist, dass es bei Neubauwohnungen keine gesetzliche Mietobergrenze gibt, daher kann der Vermieter marktkonforme Mieten verlangen. Allerdings gibt es natürlich auch hierbei Nachteile, denn Neubauten sind generell um einiges teurer als Altbauwohnungen. Es besteht auch die Gefahr, dass bei einem Kauf über einen Bauträger dieser während der Bauphase Konkurs geht und man die gesamten Vorauszahlungen verliert oder dass die Baukosten deutlich überschritten werden. Wenn die Neubauwohnung erst errichtet wird, muss der Bau laufend finanziert werden, und es dauert um einiges länger, bis die Wohnung vermietet werden kann Vgl. Knyrim, R./Verweijen, S./Fuhrmann, K. (2003), S Vgl. Kistner, J./Kordovsky, M./Wiedersich, R. (2010), S Vgl. Kistner, J./Kordovsky, M./Wiedersich, R. (2010), S Vgl. Kistner, J./Kordovsky, M./Wiedersich, R. (2010), S

10 3 Chancen und Risiken einer Vorsorgewohnung 3 Chancen und Risiken einer Vorsorgewohnung Vor einem Immobilienkauf ist es unumgänglich, Überlegungen über mögliche Chancen und Risiken eines Immobilienkaufes anzustellen. Das Ziel ist, mögliche Chancen wie zu Beispiel die Miete und das Wertsteigerungspotential, dem möglichen Risiko, wie der Kreditkosten, Instandhaltungskosten und dem Wertverfallsrisiko gegenüberzustellen. 3.1 Chancen Mögliche Chancen, die ein Immobilienbesitz bietet, sind: Wertsteigerung: Um eine höhere Rendite und langfristige Wertsteigerung zu generieren, ist die Auswahl der Vorsorgewohnung unter verschiedensten Aspekten wie der Lage, der optimalen Größe, der Infrastruktur, der Wohnqualität und zahlreich weiteren Komponenten, essentiell wichtig. 17 Immobilien als Inflationsschutz: Im Vergleich zu anderen Anlageformen sind Immobilien wertbeständig und auch weitgehend inflationsgeschützt. Als Sachwertanlage bildet ein Immobilienbesitz bei einer langfristigen Betrachtung der Vermögensentwicklung einen Schutz vor der Geldentwicklung. Dies setzt jedoch voraus, dass die Mieteinnahmen an eine Indexanpassung gekoppelt sind und dem Verbraucherpreisindex angepasst werden. 18 Steuervorteil: Das Hauptaugenmerk wird in der vorliegenden Seminararbeit auf die steuerliche Situation von Vorsorgewohnungen im Privatvermögen gelegt, da eine Bewertung aus Privatanlegersicht stattfindet. Gemäß 28 EStG erzielen Anleger aus der Vermietung einer Vorsorgewohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, welche dem normalen Einkommensteuertarif unterliegen. Der steuerliche Vorteil entsteht durch die Gegenüberstellung der Mieteinnahmen mit den Werbungskosten, welche alle Aufwendungen beinhalten wie Finanzierungskosten, Absetzung für Abnutzung des Gebäudes und der Einrichtung, Kosten für die Vermittlung von Mietern, ggf. Steuerberatungskos- 17 Vgl. Knyrim, R./Verweijen, S./Fuhrmann, K. (2003), S. 7-8; Fischer/Glawischnig (2003), S Vgl. Brunner, M. (2009), S

11 3 Chancen und Risiken einer Vorsorgewohnung ten, wie auch den Zinsaufwand im Zusammenhang mit einer Fremdfinanzierung. 19 Ein weiterer Steuervorteil betrifft die Umsatzsteuer. Da Anleger Einnahmen über die entgeltliche Überlassung von unbeweglichen Vermögen erzielen, sind sie Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Umsatzsteuerbeträge für zum Beispiel den Kaufpreis der Vorsorgewohnung, der Betriebskosten, der Steuerberatungskosten und weitere können als Vorsteuer wieder abgezogen werden. 20 Allerdings muss beachtet werden, dass die Vorsteuer zurückbezahlt werden muss, wenn sich Nutzungsbedingungen innerhalb von 20 Jahren verändern; darunter fällt die private Nutzung oder die Veräußerung der Vorsorgewohnung. Wird dies bereits im Vorhinein beabsichtigt, ist eine Option auf Umsatzsteuerpflicht möglich. 21 Möglichkeit der Mietgarantie: Im Falle eines Leerstands der Vorsorgewohnung ist es möglich, sich gegen entsprechende Prämien bei verschiedenen Versicherern abzusichern. Diese garantieren die monatliche Miete wie auch die Betriebskosten, bis ein neuer Nachmieter gefunden werden kann. 22 Möglichkeit der Verwaltung: Es besteht die Möglichkeit, dass die Anbieter einer Wohnung die gesamte Verwaltung der Vorsorgewohnung übernehmen. Der Käufer einer Vorsorgewohnung kann somit jegliche Aufgaben über die Suche eines Mieters bis hin zur Steuererklärung abgeben. 23 Kapitalsicherheit: Immobilien gelten noch immer als krisensichere und gewinnbringende Anlageform. Bis 2012 lag die Renditeerwartung laut diversen Anbieter von Vorsorgewohnungen bei 6 Prozent. Mittlerweile wird mit einer geringeren Rendite von 4,3 Prozent geworben Vgl. Ernst & Young (Hrsg.) (2012): Steuerliche Rahmenbedingungen Anlegerwohnungen, Stand: Vgl. Ernst & Young (Hrsg.) (2012): Steuerliche Rahmenbedingungen Anlegerwohnungen, Stand: Vgl. Hackl, G./Hackl, G./Mäder-Jaksch, W. (2012), S Vgl. Fischer, E.O./Glawischnig, M. S. 2. Vgl. Knyrim, R./Verweijen, S./Fuhrmann, K. (2003), S. 29. Vgl. Wirtschaftsblatt (Hrsg.) (2013): Vorsorgewohnungen: Rendite unter Druck, archiv/printimport/ /vorsorgewohnungen_renditen-unter-druck, Stand:

12 3 Chancen und Risiken einer Vorsorgewohnung Diese Renditeversprechen sind jedoch mit Vorsicht zu genießen. Dies wird noch genauer im angewandten Beispiel analysiert. 3.2 Risiken Nachdem die möglichen Chancen einer Vorsorgewohnung beschrieben wurden, werden folgend mögliche Nachteile und Risiken gründlich geprüft, die häufig beim Erwerb von Immobilien durch Privatanleger übersehen werden. Mangelnde Liquidität: Im Vergleich zu Wertpapieren kann die Anlage in eine Immobilie in ihrer Langfristigkeit unterschieden werden. Dies führt zu einer längeren Bindung des Geldes des Anlegers und impliziert eine eingeschränkte Liquidität. Diese Einschränkung kann jedoch nicht beim Kauf einer Vorsorgewohnung vorhergesagt werden, da sie vom Standort, vom Zustand, von der Größe und weiteren Parametern abhängt. 25 Nebenkosten: Beim Erwerb einer Immobilie werden oft die damit verbundenen Nebenkosten unterschätzt und daher meist nicht vollständig in die Kaufkalkulationen eingeplant. Hier sind die Kaufnebenkosten wie auch die Finanzierungskosten zu nennen, auf welche in Abschnitt 4 noch genauer eingegangen wird. 26 Langfristigkeit der Veranlagung: Immobilieninvestments werden eher langfristig eingegangen, was stark mit den relativ hohen Transaktionskosten zusammenhängt. Die hohen Anfangsspesen amortisieren sich erst nach einer langen Veranlagungsdauer. 27 Bewirtschaftungskosten: Zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie gehören sämtliche Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis, wie auch die Abschreibung wegen der Abnutzung abnutzbarer Gegenstände. Die Höhe der Kosten muss aus Erfahrungswerten geschätzt werden, wobei als Orientierungsgröße die Beleihungswertermittlungsverordnung einen Mindestansatz von 15 Prozent nennt Vgl. Fischer, E.O./Glawischnig, M. S. 3. Vgl. Kistner, J./Kordovsky, M./Wiedersich, R. (2010), S. 82; Fischer/Glawischnig (2003), S. 3. Vgl. Bundesministerium für Finanzen (Hrsg.) (2014): Private Grundstücksveräußerungen, mf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html,stand: Vgl. Müller, V. (2009), S

13 3 Chancen und Risiken einer Vorsorgewohnung Risiko von Leerstandzeiten: Zusätzlich zu den beträchtlichen Bewirtschaftungskosten, die eine Immobilienanlage in sich birgt, können Leerstände enorme Renditeeinbußen erzeugen. Mögliche Leerstandzeiten sollten daher unbedingt in der Renditeberechnung betrachtet werden. 29 Risiko von Mietnomaden: Eine besonders unerfreuliche Angelegenheit bei der Vermietung einer Vorsorgewohnung sind Mietnomaden. Diese Personen gehen ein Mietverhältnis einer Wohnung ein mit dem Wissen, dass sie die Miete nicht bezahlen werden und auch nicht die Absicht haben auszuziehen. Da eine eigenständige Räumung des Vermieters nicht erlaubt ist, bleibt ihm nur das Einbringen einer Klage. Bei den ersten Mietausfällen kommt es meist nur zu einer Mahnung bzw. Androhung rechtlicher Schritte. Eine Räumungsklage wird daher in den meisten Fällen erst nach drei bis sechs Monaten eingebracht. Bis der Vermieter durch einen Gerichtsbeschluss wieder über die renovierungsbedürftige Wohnung verfügt, können bis zu zwei Jahre vergehen. Zusätzlich zu den Mietausfällen und Renovierungskosten muss der Vermieter auch die teils erheblichen Kosten der Gerichtsverfahren selbst tragen. 30 Immobilienertragsteuer: Seit 1. April 2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Eigentumswohnungen der Einkommensteuerpflicht. Die davor gültige Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde abgeschafft, ist aber noch von Bedeutung für Altgrundstücke. Eine Immobilie wird als Alt-Grundstück bezeichnet, wenn sie vor dem angeschafft wurde, sonst gilt die Immobilie als Neu-Grundstück. Wird die eine Neu-Grundstück-Immobilie veräußert, muss der Veräußerungsgewinn ermittelt werden, indem man den Veräußerungserlös den Anschaffungskosten gegenüberstellt. Ab dem zehnten Jahr seit der Anschaffung reduziert sich der Veräußerungsgewinn um einen Inflationsabschlag von jährlich 2 Prozent, welcher einem besonderen Steuersatz von 25 Prozent unterliegt. 31 Problematik der Liebhaberei: Vgl. Kleiber, W. (2009), S. 29. Vgl. die Presse (Hrsg.) (2007): Mietnomaden in der Vorsorgewohnung, rechtallgemein/313083/mietnomaden-in-der-vorsorgewohnung, Stand: Vgl. Hackl, G./Hackl, G./Mäder-Jaksch, W. (2012), S

14 4 Die Finanzierung Beim Kauf einer Vorsorgewohnung, die normalerweise teilweise fremdfinanziert wird, fallen in den ersten Jahren meist Verluste an, die steuermindernd geltend gemacht werden können. Um diesen Verlust bei der Einkommensteuer und der Umsatzsteuer berücksichtigen zu können, muss mit einer Prognoserechnung nachgewiesen werden, dass in Zeitraum mit 20 Jahren ein positiver Gesamtgewinn zu erwarten ist. Wird in innerhalb diesen Zeitraumes kein steuerlicher Gesamtgewinn erwirtschaftet, liegt für das Finanzamt Liebhaberei vor und die Verluste, die aus diesen Tätigkeiten entstehen, dürfen weder mit anderen Einkünften ausgeglichen noch in die Folgejahre vorgetragen werden. 32 Im angewandten Beispiel wird angenommen, dass die Liebhabereivermutung nicht zutrifft. Somit kann der Investor die Anfangsverluste steuerlich absetzen und kommt zusätzlich in den Genuss des Vorsteuerabzuges. 4 Die Finanzierung Die richtige Finanzierung spielt beim Erwerb einer Immobilie eine wichtige Rolle, da die meisten Käufer nicht genug Eigenmittel besitzen und daher einen Kredit benötigen. Hierbei haben Käufer einen Vorteil, die schon Vermögen ansparen konnten, da sie nur mehr einen kleinen Kredit benötigen, der meist gute Konditionen aufweist. In der Regel wird allerdings für eine Vorsorgewohnung ein großer und langfristiger Kredit in Anspruch genommen, der z.b. durch eine Hypothek auf die Immobilie gesichert wird. 33 Die meisten Banken verlangen normalerweise bei Aufnahme eines Kredites mindestens 25 Prozent Eigenkapitalanteil. 4.1 Worauf man bei Krediten achten muss Kredite zu vergleichen ist nicht einfach und kann zudem sehr zeitaufwendig sein, doch es lohnt sich auf jeden Fall, da schon geringe Kostenvorteile sich im Laufe der Jahre aufsummieren können. Um den günstigsten Kredit finden zu können, reicht der bloße Vergleich der Nominalzinsen von unterschiedlichen Darlehen nicht aus, da diese Zinsen nur wenig über die tatsächliche Belastung aussagen. Besonders achten sollte man auf ein Disagio und Kreditnebenkosten, wie zum Beispiel Provisionen und Bearbeitungsgebühren, 32 Vgl. WKO (Hrsg.) (2014): Liebhaberei im Steuerrecht, n/einkommensteuer-und-koerperschaftsteuer/einkommenssteuer/liebhaberei_im_steuerrecht.html, Stand: Vgl. Lindauer, J. (2010), S

15 4 Die Finanzierung die nicht im vertraglich vereinbarten Nominalzins zum Ausdruck kommen und daher oft übersehen werden. Daher sollte man sich immer nach dem effektiven Jahreszins oder Effektivzinssatz richten, um Darlehen überhaupt vergleichen zu können. Kreditinstitute sind gesetzlich dazu verpflichtet den effektiven Jahreszins anzugeben. Allerdings gibt es weitere Zusatzkosten, die in diesem Zinssatz nicht berücksichtigt werden, wie die Bereitstellungszinsen. Die Bereitstellungszinsen werden von der Bank in Rechnung gestellt, daher sollte man diese vor Kreditabschluss unbedingt ansprechen und verhandeln. Manche Kreditinstitute sind letztlich sogar bereit, in Verhandlungen auf diese Zusatzzinsen komplett zu verzichten. Auch bei unterjähriger Tilgung sollte man sich vorab genau erkundigen, wie diese auf die Tilgung angerechnet werden. Beispielsweise rechnen manche Banken die Tilgungen erst geschlossen am Jahresende an und berücksichtigen die Rückzahlungen nicht unmittelbar bei Zahlung. Die spätere Anrechnung macht den Kredit teurer, da bei einer zum Beispiel monatlichen Tilgung die erste Rate fast zwölf Monate unberücksichtigt bleibt. Damit keine versteckten Kosten entstehen, die in der Effektivverzinsung nicht aufscheinen, sollte man über die Anrechnung der Tilgung wie auch über andere versteckte Gebühren auf jeden Fall mit der Bank verhandeln Das Hypothekendarlehen und dessen Nebenkosten Das Hypothekendarlehen ist ein langfristiger Kredit mit einer Laufzeit von meistens zwischen 20 und 30 Jahren und ist eine der günstigsten Formen der Finanzierung. Der Kreditgeber erhält bei Abschluss das Grundpfandrecht der Immobilie und sichert dadurch das Darlehen. 35 Bei Ausfall der Zahlungsverpflichtungen hat die Bank das Recht, das Grundstück bzw. die Immobilie zu verkaufen oder mittels Auktion zu versteigern. In der Regel ist ein Hypothekenkredit ein Annuitätendarlehen. 36 Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer über die vereinbarte Laufzeit eine jährliche konstante Rate, welche auch Annuität genannt wird, zurück. Diese Raten setzen sich jeweils aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen, wobei sich die Anteile jedes Jahr verändern. Generell sinkt der Zinsanteil über die Laufzeit, da die Gesamtschulden, auf welche die Zinsen bezahlt werden, jedes Jahr um die Tilgung verringert werden. Da die 34 Vgl. Nöllke, M. (2009), S Vgl. Finanz-Blog (Hrsg.) (2014): Das Hypothekendarlehen, endarlehen/600.html, (Stand: ). 36 Vgl. Nöllke, M. (2009), S

16 4 Die Finanzierung Summe der Annuität aber über die Laufzeit konstant bleibt, ergibt sich daraus, dass der Tilgungsanteil über die Jahre steigt. Dadurch sind die Restschulden am Anfang zwar sehr hoch, aber sie verringern sich schnell zum Ende der Laufzeit. 37 Bei einem Hypothekendarlehen sind die Kreditnebenkosten besonders zu beachten. Das sind zum Beispiel: 38 Grundbucheintragungsgebühr von 1,2 Prozent. Rechtsgeschäftsgebühr von 0,8 Prozent. Kreditbearbeitungsgebühr von 1,0 bis 3,0 Prozent (verhandelbar). Nebengebührensicherstellung von 0,24 bis 0,36 Prozent. Kontoführungsgebühren von 20 bis 55 Euro p.a. 4.3 Die Kaufnebenkosten Die Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Punkt und werden leider von den Käufern häufig unterschätzt oder vergessen. Oft führt dies dazu, dass man einen zusätzlichen Kredit benötigt, welcher in der Regel sehr teuer ist. 39 Grundsätzlich muss der Käufer mit Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. 40 Es gibt folgende Kaufnebenkosten, die man beachten sollte: Kosten für Notar und Grundbucheintragung: Da der Kaufvertrag und die Grundschuldeintragung beurkundet werden müssen, fallen in etwa 1 bis 5 Prozent Gebühren für einen Rechtsanwalt oder einen Notar an. Auch das Eigentumsrecht muss im Grundbuch vermerkt werden. Für diese Eintragung fällt eine zusätzliche Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises an. Zusätzlich muss man mit 1,2 Prozent des Pfandrechtes für die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch rechnen. Das Pfandrecht kann bis zu 120 Prozent des finanzierten Betrags ausmachen; dies hängt aber von der Bonität des Käufers ab und kann daher mit der Bank verhandelt werden Vgl. Schulze, E./Stein, A./Fleschütz, K. (2008), S Vgl. Kistner, J./Kordovsky, M./Wiedersich, R. (2010), S Vgl. Nöllke, M. (2009), S Vgl. Raiffeisen (Hrsg.) (2014): Nebenkosten beim Immobilienkauf, _template1/ _ _ NA-30-NA.html, Stand: Vgl. Raiffeisen (Hrsg.) (2014): Nebenkosten beim Immobilienkauf, /01_template1/ _ _ NA-30-NA.html, Stand:

17 4 Die Finanzierung Grunderwerbssteuer: Für den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ist Grunderwerbssteuer zu entrichten. Diese Steuer beträgt gesetzlich 3,5 Prozent vom Kaufpreis. 42 Ab Juni 2014 gibt es eine Neuregelung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Weiterverkauf: Demnach wird bei Übertragung von Grundstücken innerhalb der Familie (Erbschaft, Schenkung und auch Verkauf) der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer herangezogen. 43 Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt mit Bescheid festgestellter Wert für Grundbesitz, der in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert liegt. 44 Maklerprovision: Die meisten Verkäufe laufen über einen Makler. Für deren Vermittlung ist eine Provision zu bezahlen, welche vom Kaufpreis der Immobilie abhängt. Bei einem Kaufpreis bis zahlt man 4 Prozent und bei einem Kaufpreis über Prozent des Preises, dazu kommen auch noch 20 Prozent an Umsatzsteuer. 45 Bei einem Privatkauf oder bei einem Kauf über einen Bauträger entfallen diese Gebühren für einen Makler. 46 Sonstige Kaufnebenkosten: Man sollte auf alle Fälle zusätzliche Kosten einkalkulieren, dazu gehören Fahrtkosten um die Objekte zu besichtigen und Kosten für Anzeigen und Gutachten. 47 Außerdem sollte man eventuelle Folgekosten berücksichtigen, wie unerwartete Reparaturen und Renovierungen Vgl. Fischer, E.O./Glawischnig, M. (2003), S. 4. Vgl. Bundesministerium für Finanzen (Hrsg.) (2014): Entwurf: Änderung des Umsatzsteuergesetzes 1994, Stand: Vgl. Bundesministerium für Finanzen (Hrsg.) (2014): Einheitswert, swert.html, Stand: Vgl. Fischer, E.O./Glawischnig, M. (2003), S. 4. Vgl. Raiffeisen (Hrsg.) (2014): Nebenkosten beim Immobilienkauf, _template1/ _ _ NA-30-NA.html, Stand: Vgl. Nöllke, M. (2009), S Vgl. Nöllke, M. (2009), S

18 5 Angewandtes Beispiel 5 Angewandtes Beispiel Um diese Grundsätze zur Ermittlung der Vorteilhaftigkeit einer Vorsorgewohnung zu untermauern, wird im Folgenden der fiktive Kauf einer Vorsorgewohnung in Graz dargestellt. Die Berechnung des angewandten Beispiels erfolgt hierbei in Anlehnung an die Publikation von Fischer und Glawischnig (2003). Folgende Annahmen werden getroffen: Der Anleger strebt eine Investitionsdauer von 25 Jahren an, danach kann er sich entscheiden, ob er die Wohnung weiter vermietet und somit eine zweite Pension damit erzielt oder die Vorsorgewohnung veräußert. Die Musterwohnung befindet sich in Graz, St. Peter, und erfüllt die oben genannten Auswahlkriterien. Bei der Wohnung handelt es sich um eine Zwei-Zimmer-Neubauwohnung mit 107,3 m 2 Gesamtfläche. Diese Fläche ist verteilt auf 61,2 m 2 Wohnfläche, 13,8 m 2 Terrasse und 32,3 m 2 Garten. Da die Wohnung als Anleger gekauft wird, hat sie einen Nettokaufpreis von , was einem Quadratmeterpreis von 2.826,80 entspricht. Zusätzlich wird ein Autoabstellplatz zu netto erworben. Kanal, Starkstrom, Wasser, Strom, Fernwärme, Telefon und Kabelanschlüsse sind bereits im Preis miteinberechnet. Das Badezimmer ist mit den Grundsanitäranlagen ausgestattet. Die Küche wird um gesondert angeschafft und über zehn Jahre abgeschrieben. Nachdem die Wohnung ausgewählt wurde, ist der nächste Schritt die Berechnung des Gesamtkapitalbedarfs, um das benötigte Fremdkapital bestimmen zu können. Danach geht das Beispiel auf die laufenden Ein- und Auszahlungen genauer ein, wie auch auf die Cashflow- Rechnung, die Steuerberechnung und die geschätzte Renditeberechnung. Eigen- und Fremdfinanzierung Der Netto-Kaufpreis, der mit P0 bezeichnet wird, setzt sich aus dem Kaufpreis der Wohnung selbst, des Parkplatzes und der Küche zusammen. Zu diesen Kosten müssen noch die Vertragserrichtungskosten, die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr und die Gebühr für die Pfandrechteintragung hinzugefügt werden, um die Anschaffungsauszahlung A0 zu erhalten. Da die Vorsorgewohnung direkt vom Bauträger gekauft wird, entfallen in diesem Beispiel die 3 Prozent Maklergebühr. Somit ergibt sich ein Gesamtkapitalbedarf von ,00. 13

19 5 Angewandtes Beispiel Kapitalbedarf Netto- Projektkosten (exkl. Küche) ,00 + Parkplatz ,00 + Küche K 6.000,00 = Netto- Kaufpreis P ,00 Vertragserrichtungskosten netto 1,5% von P ,00 Grunderwerbssteuer 3,5% von P ,00 + Ust (aktivierbar) 1.365,00 Eintragungsgebühr 1,1% von P ,00 + Ust (aktivierbar) 429,00 Pfandrechteintragung (da Kredit) 1,2% von P ,00 + Ust (aktivierbar) 468,00 = Anschaffungsauszahlung A ,00 + Makler- 3% von P0 - gebühren netto = Gesamter Kapitalbedarf ,00 Der Anleger stellt davon 30 Prozent Eigenmittel ( ,10) zur Verfügung. Daher werden 70 Prozent Fremdkapitalanteil, das sind ,90 benötigt. Zum benötigten Fremdkapital kommen noch die Kreditgebühren hinzu. Benötigtes Fremdkapital ,90 Rechtsgeschäftsgebühr 0,80% 1.184,38 Nebengebührensicherstellung 0,30% 444,14 Gesamter Fremdkapitalbedarf ,43 Im Beispiel wird ein Hypothekendarlehen mit 20 jähriger Laufzeit, 3 Prozent nomineller Kreditverzinsung, jährlicher Annuitätentilgung und 1,5 Prozent Disagio angenommen. Da die vollen ,43 benötigt werden, wird das Disagio aufgeschlagen. Daraus ergeben sich ein Kreditnominale in der Höhe von ,57 und eine jährliche Annuitätenrate in der Höhe von ,52. Der genaue Zins- und Tilgungsplan befindet sich im Anhang A. Laufenden Einzahlungen: In der Steiermark beträgt die maximale Monatsmiete einer Mietwohnung 7,44 pro Quadratmeter, um wohnbeihilfefähig zu sein. Da sich eine wohnbeihilfefähige Wohnung leichter vermieten lässt, hält sich die Berechnung an diesen Richtwert. Um trotzdem faktisch eine höhere Miete zu erhalten, werden zusätzlich zur Wohnungsmiete auch noch eine Mie- 14

20 5 Angewandtes Beispiel te für den Parkplatz in Höhe von 80, sowie eine Küchenmiete in Höhe von 40 angesetzt. Somit ergibt sich insgesamt eine Monatsmiete von 575,33 bzw. eine Jahresmiete von 6.903,94. Es wird angenommen, dass sich diese jedes Jahr in der Höhe von 2 Prozent steigert. Weiter wird angenommen, dass die jährliche Wertsteigerung genau der Inflation entspricht. Um die Küchenmiete verlangen zu können, wird alle zehn Jahre eine komplett neue Küche zur Verfügung gestellt. Hierbei wird in unserer Berechnung der Anschaffungspreis jeder Küche auch um die Inflation gesteigert. Laufende Auszahlungen: Als laufende Auszahlungen wurden jährliche Instandhaltungs- und Leerstandskosten in Höhe von 5 Prozent der Mieteinnahmen angenommen. Des weitern werden jährliche Kontoführungsgebühren in Höhe von 30 über die Laufzeit des Kredites angenommen. Cashflow Berechnung vor Steuern: Die jährlichen Cashflows vor Steuern ergeben sich aus den Einzahlungen abzüglich den Auszahlungen. Die genaue Cashflow-Berechnung vor Ertragsteuern befindet sich in Anhang B. Berechnung der Steuerzahlungen: Für die Berechnung der Steuerzahlungen wird eine Gewinn- und Verlustrechnung aufgestellt, und man benötigt zusätzlich den Steuersatz des Anlegers, die Höhe der Abschreibungen, den Buchwert und den Restwert der Wohnung. Als Steuersatz des Investors werden 50 Prozent angenommen, da erwartet wird, dass er ein entsprechend hohes Einkommen hat, um eine solche Investition tätigen zu können. Zusätzlich wird die Wohnung in 20 Prozent Grundanteil und 80 Prozent Wohnanteil getrennt, da nur die Wohnfläche, und zwar auf 67 Jahre, abschreibbar ist. 49 Daraus ergibt sich dann eine jährliche Abschreibung der Wohnung in Höhe von 2.065,67. Da die Berechnung einen Planungshorizont von 25 Jahren hat, kann die Wohnung in dieser Zeit nicht komplett abgeschrieben werden und hat somit einen Restbuchwert. Dieser Buchwert nach 25 Jahren errechnet sich aus der jährlichen Abschreibung mal 42 und hat eine Höhe von , Vgl. Raiffeisen (Hrsg.) (2014): Nebenkosten beim Immobilienkauf, _template1/ _ _ NA-30-NA.html, Stand:

21 5 Angewandtes Beispiel Wie bereits oben genannt wurde, wird alle zehn Jahre eine neue Küche angeschafft, somit werden im Zeitraum von 25 Jahren drei Küchen gekauft und steuerlich abgeschrieben. Die erste Küche zu t = 0 hat einen Kaufpreis von und eine jährliche Abschreibung von 600. Die zweite Küche die zu t = 10 angeschafft wird, hat durch die Inflationssteigerung einen Preis von 7.313,97 und wird somit jährlich um 731,40 abgeschrieben. Der Kaufpreis der dritten Küche zu t = 20 unterliegt wiederum einer Steigerung der Inflation und hat einen Preis in der Höhe von 8.915,68 und somit eine jährliche Abschreibung von 891,57. Da alle Küchen steuerlich über zehn Jahre abschreibbar sind, hat die dritte Küche einen Restbuchwert in Höhe von 4.457,84 nach 25 Jahren. Auch das Disagio in Höhe von 2.278,82 kann steuerlich über die Laufzeit des Kredites abgeschrieben werden. Daraus ergibt sich eine jährliche Abschreibung in Höhe von 113,94 über eine Laufzeit von 20 Jahren. Nachdem alle diese Berechnungen durchgeführt wurden, kann die Gewinn- und Verlustrechnung aufgestellt werden, um die jährlichen Steuerbelastungen berechnen zu können. Die genaue Berechnung der Gewinn- und Verlustrechnung befindet sich in Anhang C. In der Berechnung ist ersichtlich, dass in den ersten drei Jahren sogar steuerliche Gutschriften anfallen, die annahmegemäß mit anderen zu versteuerndem Einkommen des Anlegers verrechnet werden könnten. Über die Jahre hin erhöhen sich die steuerpflichtigen Gewinne, da sich die Cashflows jährlich steigern und die Zinszahlungen jährlich senken. Renditeberechnung: Nachdem die jährliche steuerliche Belastung berechnet wurde, wird nun mit Hilfe der Cashflow-Rechnung nach Steuern der Kapitalwert der Investition zu t = 0 berechnet. Grundsätzlich gilt, dass man eine Investition dann tätigen sollte, wenn der Kapitalwert größer (oder zumindest gleich) null ist. Der Kapitalwert ist die Summe der diskontierten relevanten Zahlungen zu t = 0. Um die Rendite berechnen zu können, wird der Kapitalwert null gesetzt. Die Rendite ist die Höhe des Diskontierungszinses, damit der Kapitalwert einen Wert gerade von null aufweist. Die genaue Berechnung dazu befindet sich in Anhang D. 16

22 6 Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite Nach dieser Berechnung erhält man für die Rendite 1,41 Prozent. Dieser Wert ist deutlich unter 4,3 Prozent, die häufig als Verzinsung beworben werden. Natürlich können andere Annahmen und unerwartete Ereignisse diese Rendite verändern. In Abschnitt 6 werden einige dieser Szenarien genauer beschrieben. 6 Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite Generell hängt die Höhe der Rendite von sehr vielen Einflussfaktoren ab. Solche sind z.b.: 50 Einflussfaktoren auf die Rendite Nettokaufpreis Cash Flow Anschaffungsauszahlung Steuersatz Kaufnebenkosten Abschreibung Kreditnominale Wertsteigerung Kreditzins Inflation Disagio Wertminderung Tilgungsform Instandhaltungs- und Leerstandskosten Kreditnebenkosten reales BIP Wachstum In den folgenden Szenarien werden einige dieser Einflüsse auf die Rendite genauer untersucht: Szenario 1 Veränderung des nominellen Kreditzinses: In der Berechnung wurde der Kreditzins mit 3 Prozent angenommen. Szenario 1 zeigt, wie sich die Rendite durch einen niedrigeren bzw. höheren Zinssatz verändert. In der folgenden Abbildung sind diese Veränderungen tabellarisch, wie auch grafisch dargestellt: 50 Vgl. Fischer, E.O./Glawischnig, M. (2003), S

23 6 Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite i nom Rendite 2% 1,74% 2,50% 1,58% 3% 1,41% 3,50% 1,24% 4% 1,07% 4,50% 0,90% 5% 0,72% 5,50% 0,54% 6% 0,36% Rendite Kreditzins- Rendite- Abhängigkeit 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% Rendite 0,00% 2% 3% 4% 5% 6% Kreditzins Abbildung 1: Kreditzins-Rendite-Abhängigkeit Quelle: Eigene Darstellung Im Ergebnis ist deutlich erkennbar, dass eine Kreditzinserhöhung zu einer deutlichen geringeren, aber sich unterproportional verringernden Rendite führt und umgekehrt. Szenario 2 Veränderung des nominellen Kreditzinses innerhalb der Laufzeit: In der Berechnung des angewandten Beispiels wurde angenommen, dass sich der Kreditzinssatz in Höhe von 3 Prozent über die gesamte Laufzeit nicht verändert. In Szenario 2 wird nun der Zinssatz über zehn Jahre fixiert und danach erhöht. Dafür müssen zwei unterschiedlich hohe Annuitätenraten berechnet werden. Die erste Annuität wird mit einer Laufzeit von 20 Jahren, der vollen Kreditnominale und dem Zinssatz zu t = 0 berechnet. Die zweite Annuität wird mit einer Laufzeit von zehn Jahren, den Restschulden zu t = 11 und dem erhöhtem Kreditzinssatz berechnet. Um diese Veränderungen der Rendite grafisch darstellen zu können, wird die Effektivverzinsung des Kredites über die gesamte Laufzeit herangezogen, nicht die zwei unterschiedlichen nominellen Zinssätze. Die Veränderungen der Rendite stellen sich wie folgt dar: 18

24 6 Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite Änderung i nom i eff Rendite von auf 2,00% 2,50% 2,28% 1,70% 2,00% 3,00% 2,40% 1,66% 2,00% 3,50% 2,52% 1,62% 2,00% 4,00% 2,64% 1,57% 2,50% 3,00% 2,78% 1,54% 2,50% 3,50% 2,90% 1,49% 2,50% 4,00% 3,01% 1,45% 2,50% 4,50% 3,13% 1,40% 2,50% 5,00% 3,25% 1,36% Änderung i nom i eff Rendite von auf 3,00% 4,00% 3,40% 1,32% 3,00% 4,50% 3,51% 1,28% 3,00% 5,00% 3,63% 1,23% 3,00% 5,50% 3,74% 1,19% 3,50% 4,00% 3,78% 1,20% 3,50% 4,50% 3,89% 1,15% 3,50% 5,00% 4,01% 1,11% 3,50% 5,50% 4,12% 1,06% 3,50% 6,00% 4,23% 1,01% Rendite- i eff - Abhängigkeit 4,50% 4,00% ieff 3,50% 3,00% 2,50% inom von 2 auf inom von 2,5 auf inom von 3 auf inom von 3,5 auf 2,00% 0,90% 1,00% 1,10% 1,20% 1,30% 1,40% 1,50% 1,60% 1,70% 1,80% Rendite Abbildung 2: Rendite-Effektiver Zinssatz-Abhängigkeit Quelle: Eigene Darstellung Wie in Szenario 1 ist auch hier erkennbar, dass eine Effektivzinserhöhung zu einer geringeren Rendite führt und umgekehrt. Szenario 3 Wertsteigerung: Eine wesentliche Erhöhung der Rendite kann durch die Wertsteigerung bei Eigentumswohnungen generiert werden. Im dargestellten Beispiel wurde unterstellt, dass die jährliche Wertsteigerungsrate genau der Inflationsrate entspricht. Anbieter von Vorsorgewohnungen werben oft damit, dass diese Investitionen inflationssicher sind, da nicht nur die jährlichen 19

25 6 Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite Mieteinnahmen, sondern auch der Wert der Immobilie an die Inflation gekoppelt sei. Betrachtet man die Historie verschiedener Immobilienindizes, ist nur sehr selten eine Wertsteigerung von Immobilien ersichtlich. 51 In diesem Szenario werden zwei Berechnungen durchgeführt. In der ersten Berechnung werden nicht nur die Mieteinahmen, sondern auch der Wert der Immobilie selbst steigert sich. Im Gegensatz dazu werden in der zweiten Berechnung nur die Mieteinnahmen jährlich erhöht. Daraus ergeben sich zwei unterschiedliche Veränderungen der Rendite, wie nachfolgend veranschaulicht wird: Wertsteigerung Miete u. Wohnung Wertsteigerung Miete Wertsteigerung Rendite Wertsteigerung Rendite 1,00% 0,25% 1,00% 0,92% 1,50% 0,83% 1,50% 1,15% 2,00% 1,41% 2,00% 1,39% 2,50% 2,00% 2,50% 1,65% 3,00% 2,60% 3,00% 1,92% 3,50% 3,20% 3,50% 2,21% 4,00% 3,80% 4,00% 2,51% 4,50% 4,40% 4,50% 2,82% 5,00% 4,00% Wertsteigerung- Rendite- Abhängigkeit Rendite 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% Wertsteigerung Wertsteigerung Miete u. Wohnung Wertsteigerung Miete Abbildung 3: Wertsteigerung-Rendite-Abhängigkeit Quelle: Eigene Darstellung 51 Vgl. Fischer, E.O./Glawischnig, M. (2003), S

26 6 Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite Im Ergebnis ist deutlich zu erkennen, dass durch eine Wertsteigerung der Immobilie eine erheblich höhere Rendite erzielbar ist. Jedoch ist davon zu unterscheiden, dass bei einer Wertsteigerung der Mieteinnahmen ohne gleichzeitige Wertsteigerung des Immobilienwertes eine deutlich geringere Rendite erzielbar ist, als wenn der Wohnungswert auch mit der Inflation steigt. Szenario 4 Mietnomaden: In Szenario 4 wird davon ausgegangen, dass der Anleger Mietnomaden zum Opfer fällt, wodurch im Jahr 9 und im Jahr 10 die kompletten Mieteinnahmen entfallen. Der Ausfall der Mieteinnahmen wird bereits in der Cashflow-Rechnung berücksichtigt. Die Kosten des Gerichtsverfahrens wie auch die Renovierungskosten können aber stark variieren. Diese Variation der zusätzlichen Kosten wird in folgendem Szenario dargestellt: Kosten Rendite ,11% ,10% ,08% ,06% ,04% ,03% ,01% ,99% ,97% ,95% Rendite 1,15% 1,10% 1,05% 1,00% 0,95% Mietnomaden: Rendite- Kosten- Abhängigkeit 0,90% Renovierungskosten Rendite Abbildung 4: Mietnomaden: Kosten-Rendite-Abhängigkeit Quelle: Eigene Darstellung Das Ergebnis zeigt wie erwartet, dass die Rendite zwar durch die Erhöhung der zusätzlichen Kosten sinkt, aber der Effekt relativ gering ist. Der größte Verlust entsteht hierbei durch den Ausfall der Mieterträge in diesen zwei Jahren, da die Rendite im Normalfall 1,41 Prozent aufweisen würde. 21

27 6 Szenarien und deren Einfluss auf die Rendite Szenario 5 Hohe Reparaturkosten: Ein weiteres Szenario, welches nicht vernachlässigt werden sollte, ist ein außerordentliches Ereignis. In diesem Szenario wird angenommen, dass ein solches im Jahr 10 eintritt, welches hohe Reparaturkosten zur Folge haben kann. Wie rapide sich diese Kosten auf die Höhe der Rendite auswirken können, veranschaulicht dieses Szenario. Kosten Rendite ,24% ,06% ,88% ,70% ,53% ,36% ,00% Rendite Kosten- Rendite- Abhängigkeit 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% Kosten Rendite Abbildung 5: Kosten-Rendite-Abhängigkeit Quelle: Eigene Darstellung Das Ergebnis zeigt wie erwartet, dass solche enormen Kosten die Rendite sehr stark senken können. Ab Reparaturkosten in Höhe von wäre die jährliche Rendite sogar 0 Prozent. Szenario 6 Reine Eigenfinanzierung: Als letztes Szenario wird die Rendite bei reiner Eigenfinanzierung berechnet. Zusätzlich wird diese Art der Finanzierung der teilweisen Fremdfinanzierung vom Ausgangsbeispiel gegenübergestellt, um eventuelle Ersparnisse aufzuzeigen: 22

28 7 Schlussfolgerung teilw. Fremdfinanzierung reine Eigenfinanzierung Kapitalbedarf , ,00 Fremdkapitalbedarf ,90 - Kreditnominale ,57 - Zinsen ,44 - Steuern 91896, ,37 Rendite 1,41% 1,55% Ersparnis durch reine Eigenfinanzierung Pfandrecht Kreditnebenkosten 3.873,67 Zinsen ,75 Steuern ,79 Ersparnis ,64 Abbildung 6: Teilweise Fremdfinanzierung vs. Reiner Eigenfinanzierung Quelle: Eigene Darstellung Da bei reiner Eigenfinanzierung kein Kredit benötigt wird, entfallen die nicht nur die gesamten Zinszahlungen, sondern auch die Kreditnebenkosten und die Pfandrechteintragungsgebühr. Allerdings hat eine reine Eigenfinanzierung nicht nur Vorteile, denn die jährlichen Zinszahlen würden die steuerliche Belastung deutlich senken. Trotz dieser höheren Steuerzahlungen würde sich der Anleger ,64 ersparen gegenüber einer teilweisen Fremdfinanzierung. Dadurch kann er auch mit einer höheren Rendite von 1,55 Prozent rechnen. Allerdings ist für einen vollständigen Vergleich zu berücksichtigen, dass im Fall, dass dem Investor genügend Eigenkapital zur Verfügung steht, das nicht für den Erwerb der Vorsorgewohnung verwendet wird, anderweitig veranlagt werden kann. 7 Schlussfolgerung Obwohl im Ausgangsbeispiel keine außergewöhnlichen Ereignisse, wie Mietnomaden oder hohe Reparaturkosten, miteinkalkuliert wurden, konnte nur eine Rendite von 1,41 Prozent ermittelt werden. Diese erweist sich als viel geringer im Vergleich zu den beworbenen 4,3 Prozent Rendite von Anlegerwohnungen. Dieser geringen Rendite steht ein beträchtliches Risiko gegenüber. Aufgrund der Langfristigkeit der Investition können Liquiditätsengpässe des Anlegers entstehen (Liquiditätsrisiko), die bei anderen Anlagen weniger stark auftre- 23

29 7 Schlussfolgerung ten. Um die Rendite der Vorsorgewohnung vergleichen zu können, wurde eine deutsche Staatsanleihe mit gleich langer Laufzeit herangezogen, die so gut wie kein Risiko mit sich trägt. Zum Beispiel hat eine deutsche Staatsanleihe mit 25 - jähriger Restlaufzeit derzeit eine jährliche Rendite in Höhe von 2,30 Prozent. 52 Da die Rendite unter diesen Annahmen in der Berechnung geringer ist, mit deutlich mehr Risiko gegenüber einer deutschen Staatsanleihe, sind Immobilien für die Altersvorsorge im Vergleich nicht zu empfehlen. 52 Vgl. Deutsche Bundesbank (Hrsg.) (2014): Kurse / Renditen börsennotierter Bundeswertpapiere, w.bundesbank.de/redaktion/de/downloads/service/bundeswertpapiere/rendite/kurse_renditen_bundes wertpapiere_2014_04.pdf? blob=publicationfile, Stand:

30 Literaturverzeichnis Literaturverzeichnis Brunner, M. (2009): Kapitalanlage mit Immobilien, Wiesbaden. Fischer, Edwin O./Glawischnig, M. (2003): Die Rendite von Vorsorgewohnungen, Bankarchiv Hackl, G./Hackl, G./Mäder-Jaksch, W. (2012): Arbeitsbuch Oberlaa 2012 Übersichten, Exkurse, Tabellen und Checklisten zum Steuerrecht, zum Sozialversicherungsrecht und zu verwandten Rechtsgebieten, Working Paper, Wien. Kistner, J./Kordovsky, M./Wiedersich, R. (2010): Investieren in Immobilien, Der praktische GEWINN-Leitfaden, Wien. Kleiber, W. (2009): Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien, in: Marlies Brunner (Hrsg.), Kapitalanlage mit Immobilien: Produkte-Märkte-Strategien, Wiesbaden. Knyrim, R./Verweijen, S./Fuhrmann, K. (2003): Vorsorgewohnungen für Kapitalanleger, Wien. Lindauer, J. (2010): Immobilien und Steuern - Kompakte Darstellung für die Praxis, Wiesbaden. Metz, M. (2009): Wohneigentum als sicherer Baustein der privaten Altersvorsorge, in: Marlies Brunner (Hrsg.), Kapitalanlage mit Immobilien: Produkte-Märkte-Strategien, Wiesbaden. Müller, V. (2009): Bewertung von Immobilien, in: Marlies Brunner (Hrsg.), Kapitalanlage mit Immobilien: Produkte-Märkte-Strategien, Wiesbaden. Nöllke, M. (2009): Immobilien erwerben, 7. Auflage, Wiesbaden. Schulze, E./Stein, A./Fleschütz, K. (2008): Immobilien als Geldanlage, München. Url, T. (2011): Betriebliche und private Altersvorsorge in Österreich, Wien. 25