/ Büromarktbericht für die Landeshauptstadt Kiel

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1 / Büromarktbericht 2006 für die Landeshauptstadt Kiel

2 Universität/Westring Dreiecksplatz /Exerzierplatz / Lessingplatz Kleiner Kiel / Büromarktlagen in Kiel Altstadt/ City Südliche City Kieler Förde/Hörn Schwedendamm Der Kieler Büroimmobilienmarkt bietet ein abwechslungsreiches Spektrum. Neben einigen Stadtteillagen sind sieben Hauptlagen mit einem spürbaren Quartierscharakter prägend. Die Hauptlagen umfassen rund m2 Nutzfläche. N Peter Todeskino, Bürgermeister in Zusammenarbeit mit vier Kieler Maklerbüros hat die Kieler Wirtschafts und Strukturentwicklungsgesellschaft (KiWi) einen ersten - umfassenden Büromarktbericht erstellen lassen. Ich bedanke mich für das Engagement und hoffe auf eine weitere, regelmäßige Berichterstattung in der Zukunft. / Büromarkt Kiel Kernaussagen / Die Nutzfläche des Büromarktes beträgt etwa 1,4 Mio. m2. / Der Anteil des Mietmarktes beläuft sich auf etwa 40%. Das entspricht ca m2 Nutzfläche. / Es gibt sieben Hauptlagen mit deutlich unterschiedlichen Standortprofilen. / Die Neubautätigkeit der letzten Jahre bewegt sich zwischen und m2. Kernaussagen / Lagen / Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, / Das Angebot an freien Büroflächen im höherwertigen Segment ist inzwischen sehr begrenzt. Der Bericht zeigt, dass Sie in Kiel, der Landeshauptstadt an der Förde, die Möglichkeiten haben, direkt am Wasser Büroflächen nachzufragen. Das Angebot dort ist jedoch inzwischen begrenzt. Sie finden aber auch hochwertige Büroflächen in anderen attraktiven Lagen. Mit dieser Broschüre erhalten Sie einen Überblick über die Büromarktsituation in Kiel. Ich wünsche mir, dass Ihnen dieser Bericht ein guter Ratgeber zur Umsetzung Ihres Vorhabens in unserer Stadt sein wird. Viel Erfolg wünscht Ihnen Ihr / Der Leerstand wird für 2005 auf etwa m2 Nutzfläche geschätzt. Davon wird lediglich ein Drittel als marktgängig eingestuft. / Der Umsatz am Mietmarkt lag 2005 bei ca m2 und damit deutlich über den bisherigen Schätzungen. / Die Durchschnittswerte für verschiedene Teilmärkte bewegen sich zwischen 11 / m2 (CitySpitzenmiete), 8 /m2 (guter Nutzwert) und 4 / m2 (einfacher Nutzwert). / Im Spitzensegment werden Preise zwischen 8 und 12 /m2, in Einzelfällen Abschlüsse bis 14 / m2 erzielt. Peter Todeskino / Perspektive: stabil mit leichter Tendenz zu steigender Nachfrage und steigenden Mietpreisen. Kiel, im Juli bro_kiwi_bueromarkt_rz.indd :12:31 Uhr

3 14,0 14,0 12,0 12,0 10,0 10,0 BIP-Veränderung SH 8,0 8,0 Durchschnitt im Spitzensegment sog. City-Spitzenmiete (RIWIS) guter Nutzwert (RDM-IVD) City-Durchschnittsmiete (RIWIS) mittlerer Nutzwert (RDM-IVD) 6,0 4,0 2,0 0,0 6,0 4,0 2,0 0,0 einfacher Nutzwert (RDM-IVD) / Neubautätigkeit / Mietflächenangebot / Büromieten In Kiel sind im Zeitraum von insgesamt m² Nutzfläche in Büro- und Verwaltungsgebäuden fertig gestellt worden. Pro Jahr entspricht das einem Zuwachs von bis m². Das spiegelt die Entwicklung eines regionalen Mar k tes ohne nennenswerten spekulativen Angebotsbau wider. Räumlich konzentrierte sich die Neubautätigkeit der letzten Jahre vorrangig auf die Lagen Südliche City und Kieler Förde/Hörn. Es handelt sich dabei vermehrt um Büroimmobilien des höherwertigen Segments. Gegenwärtig sind folgende Projekte im Bau, deren Fertigstellung und Vermarktung 2006 beginnen: / Waterkant-Tower am Germaniahafen (früher Schmid -Bau ), Endausbau des Hochhauses, in dem ca m² Büronutzfläche angeboten werden, / HafenHaus Seehafen (Aufstockung des Seehafengebäudes), Fertigstellung 2006, Neubezug ab Mai 2006, ca m² Nutzfläche, davon etwa m² zur Vermietung (bereits voll vermietet), / Neufeldt Haus im Wissenschaftspark, m² Nutzfläche, davon noch m² verfügbar. Der Mietmarkt wird auf etwa m² Nutzfläche geschätzt. Langfristig wird dieser Markt wachsen. Das Mietflächenangebot hat auch in den letzten Jahren zugenommen. Diese Entwicklung ist auf die Neubautätigkeit und auf Veränderungen im Bestand zurückzuführen. Im Zuge der Deindustrialisierung werden ehemals industrielle Flächen umgenutzt (z. B. der Wissenschaftspark Kiel) bzw. Büroobjekte aus Gewerbebetrieben aus gegliedert und separat zur Miete angeboten (z. B. Heidelberger Druck). Außerdem werden bei Umstrukturierungen von Dienstleistungsbetrieben Flächen freigesetzt und anderweitig vermietet werden. Die Qualität des Angebotszuwachses ist heterogen: Der Markt wächst sowohl im höherwertigen als auch im mittleren und einfachen Segment. Absolut betrachtet hat die Nachfrage nach Büroflächen in den letzten Jahren nicht zugenommen. Die Nachfrage speist sich vielmehr aus Struktur- und Optimierungseffekten. Aus dem Struktureffekt entsteht eine preissensible Nachfrage, die nicht auf repräsentative Lagen gerichtet ist. Sie wird durch Einsteigerimmobilien bedient, die sich im Bestand befinden können, oder aber gezielt angeboten werden. Die Optimierungsnachfrage richtet sich vor allem auf Neubauten und modernisierte Objekte in attraktiver Lage. Die Interessenten stellen an diese Flächen hohe qualitative Anforderungen. Der Kieler Büroimmobilienmarkt ist durch ein stark differenziertes Preisbild geprägt. Einerseits sinken die Durchschnittswerte in den Preisspiegeln seit Jahren, andererseits koppeln sich ansprechende, flächenund kosteneffiziente Objekte von diesem Trend ab. Die Durchschnittswerte für die verschiedenen Teilmärkte bewegen sich derzeit zwischen 11 /m 2 für City-Spitzenmieten (gif: etwa 3 5% des Marktes), 8 /m 2 für Objekte mit gutem Nutzwert (RDM-IVD) und 4 /m 2 für Mietobjekte mit einfachem Nutzwert (RDM-IVD). In einigen Fällen wurden auch Abschlüsse bis 14 /m 2 erzielt. Die Preisentwicklung der verschiedenen Teilmärkte verlief im Zeitraum ähnlich. Mit Ausnahme des kleinen Segments der Spitzen mieten gab es einen Rückgang der Mieten, der jedoch in Zeiten besserer Konjunktur unterbrochen wird. So stellte sich zuletzt der Zeitraum als Periode mit stabilen oder wachsenden Mietpreisen dar. Im Gegensatz zu den Metropolen Deutschlands sind die Spitzenmieten langfristig betrachtet relativ stabil, größere Einbrüche in Zeiten schlechter Konjunktur sind nicht zu verzeichnen. Von den konjunkturellen Aufschwüngen profitieren besonders die hochwertigen Segmente. Die letzte Phase einer Konjunkturverbesserung führte zu Preisanstiegen um etwa 3 /m 2 im Segment der City-Spitzenmieten (RIWIS). Dieser Anstieg gibt einen Orientierungswert für die mögliche Preisentwicklung in der nächsten konjunkturellen Aufschwungsphase. Neubautätigkeit / Mieten 4 5

4 / Mietflächenumsatz Der Flächenumsatz bei Vermietungen von Büroflächen im Jahr 2005 liegt für das Stadtgebiet von Kiel bei ca m 2 Nutzfläche. Neben einigen Abschlüssen in der Größenordnung um m 2, ist die Ansiedlung der NexPress GmbH im KiWi Tower mit m 2 die größte des Jahres Hinzu kommen weitere Ver mietungen in den Gewerbegebieten der an Kiel angrenz en den Nachbarorte. Es wird erwartet, dass das Niveau des Flächenumsatzes in den beiden kommenden Jahren stabil bleibt. Die aktuellen Erhebungen zum Flächenumsatz weisen deutlich höhere Zahlen aus als sie für die Vorjahre in der RIWIS-Datenbank der BulwienGesa AG publiziert wurden ( m 2 ). Die Abweichungen deuten darauf hin, dass die Größe und Dynamik des Mietmarktes unterschätzt wurden. / Leerstand / Ausblicke - Perspektiven Der Büroleerstand wird von Kieler Maklern auf etwa m 2 Nutzfläche geschätzt. Seit dem letzten konjunkturellen Aufschwung hat sich der Büroleerstand in Kiel etwa verdoppelt. Nach dieser Phase des kräftigen Anstiegs ist das Niveau jedoch seit einigen Jahren stabil. Der Leerstand ist in Kiel gewachsen, weil das Angebot insbesondere im mittleren und einfachen Segment durch Umstrukturierungen zunimmt. So wie der Markt sich insgesamt zwischen einem qualitativ hochwertigen und einem einfacheren Segment teilt, so ist auch der Leerstand gespalten. Es wird geschätzt, dass etwa ein Drittel des Leerstandes gut und der Rest schwer bis gar nicht marktgängig ist. Dabei handelt es sich schwerpunktmäßig um Objekte aus den 50er, 60er und 70er Jahren, die einen erheblichen Moderni sierungs- und Sanierungsbedarf aufweisen. Es wird erwartet, dass sich das Leerstandniveau in den nächsten zwei Jahren nicht nennenswert verändert. Neubautätigkeit Auf mittlere Sicht sind in einem positiven Szenario durchaus wieder jährliche Baufertigstellungen von etwa m 2 BGF im Durchschnitt möglich. Das entspricht zwei bis drei Objekten in der Größenkategorie bis m 2 pro Jahr. Die Nachfrage resultiert auch in diesem Szenario vorrangig aus einem Ersatzeffekt: Mit der Neubautätigkeit würde auch der Leerstand in Altobjekten weiter anwachsen, sofern diese nicht ganz vom Markt genommen werden. Der Markt ist jedoch insgesamt dynamisch und treibt die Modernisierung voran. In einem negativen Szenario wäre der Markt eher statisch. Man kann in diesem Fall noch immer von einer Bauleistung in einer Größenordnung von bis zu m 2 BGF im Jahr ausgehen. Für das positive Szenario spricht, dass jüngst fertig gestellte Büroimmobilien im höherwertigen Segment kurzfristig vermietet wurden. Außerdem stellen sich die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven in Deutschland derzeit etwas günstiger dar als noch vor einigen Jahren. Der Kieler Büromarkt würde wie in der Vergangenheit positiv auf einen Aufschwung reagieren. Mietpreise Es gibt im Moment keine Anzeichen für Trendbrüche. Das bedeutet für den Kieler Büroimmobilienmarkt: Der Markt wird vorrangig durch Flächentausch geprägt. Die Interessenten sind preissensibel und achten auf Flächen- und Kosteneffizienz. Objekte mit ungünstigen Schnitten, großen Verkehrsflächen und hohen Nebenkosten erzielen deshalb geringere Preise. Von diesem Trend kann sich das Marktsegment hoch wertiger Objekte in guten Lagen, mit guter Gebäudequalität und hoher Kosteneffizienz abkoppeln. Hier lassen sich höhere Mietpreise zwischen 8 und 12 /m 2 (in besonderen Fällen auch bis 14 /m 2 ) realisieren. Die Preisentwicklung ist stabil. Die Erfahrungen der Vergangenheit legen nahe, dass in diesem Segment beim nächsten konjunkturellen Aufschwung auch wieder Preisaufschläge von 2 3 /m 2 möglich sind. Alle größeren neuen Objekte gehören zu diesem Segment. Da kaum Flächen spekulativ errichtet werden, wird sich die Marktausweitung in diesem Segment an der Nachfrage orientieren. Das stärkt das hochwertige Segment in Kiel. Flächenumsatz / Leerstand / Ausblick 6 7

5 Diese Broschüre wurde überreicht durch: GVI IMMOBILIEN GMBH Niemannsweg Kiel Tel. 0431/ Fax 0431/ info@gvi-immobilien.de Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht Kiel 2006 : Die Erarbeitung des Büromarktberichtes wurde fachlich und organisatorisch betreut von Prof. Dr. Jürgen Aring, Büro für Angewandte Geographie, Meckenheim (