Das private Baurecht

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1 Das private Baurecht Lehrbuch für Studium und Praxis Prof. Dr. Horst Locher Honorarprofessor an der Universität Tübingen Rechtsanwalt in Reutlingen und Dr. Ulrich Locher Rechtsanwalt in Reutlingen 7., neubearbeitete Auflage Verlag C. H. Beck München 2005

2 Abkürzungsverzeichnis XV 1 Begriff und Grundlagen des Baurechts Der Begriff des privaten und öffentlichen Baurechts Grundzüge des öffentlichen Baurechts Begriff und Wesen des privaten Baurechts Europarecht Die Entwicklung des privaten Baurechts Allgemeines Schrifttum zum privaten Baurecht Die Rechtsbeziehungen der Baubeteiligten Der Architektenvertrag Vertrage mit Sonderfachleuten Der BGB-Bauwerk- und der VOB-Vertrag Haupt-(General)unternehmervertrag Der Baubetreuungs- und Bauträgervertrag Projektentwickler und -manager 16a Projektsteuerungsvertrag 16b Arbeitsgemeinschaftsvertrag 16c Sonstige Ansprüche zwischen am Bau Beteiligten Kapitel: Die vertraglichen Beziehungen der am Bau Beteiligten 1. Abschnitt: Die vertraglichen Beziehungen zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer I. Der Bauwerkvertrag des BGB 3 Das Zustandekommen des Vertrags und die Erfüllungspflicht des Bauunternehmers Die Abgrenzung zwischen Werkvertrag und Dienstvertrag Der Bauwerkvertrag des BGB Form und Zustandekommen des Bauvertrags Die Mängelrechte des Auftraggebers Der Mangelbegriff Der Nacherfüllungsanspruch Der Anspruch auf Selbstvornahme Der Anspruch auf Rücktritt und Minderung : Der Anspruch auf Schadensersatz Vorteilsausgleichung Die Verjährung der Mängelansprüche VII

3 6 Die Abnahme beim BGB-Bauvertrag Begriff Rechtsfolgen Der Vorbehalt Die Pflicht zur Abnahme Die Abnahmeformen Fälligkeit trotz fehlender Abnahme Abnahme durch Erteilung der Fertigstellungsbescheinigung, Die Vergütung des Bauunternehmers Die vertraglich vereinbarte Vergütung Die übliche Vergütung Der Kalkulationsirrtum Die Fälligkeit der Vergütung und Verjährung der Vergütungsforderung Die Vergütung für Vorarbeits- und Blankettkosten Die Vergütung und Haftung bei Kostenanschlägen Die Rechnung Folgen der verspäteten Herstellung der Bauleistung Die Beendigung des Bauwerkvertrags und die Mitwirkungspflichten des Auftraggebers Die Kündigung durch den Auftraggeber Die Kündigung aus wichtigem Grund und das Nachschieben von Kündigungsgründen Kündigung des Auftragnehmers bei Unterlassung von Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers Die Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers Vergütungsgefahr II. Der VOB-Vertrag 10 Rechtsnatur und Inhalt der VOB Historische Bemerkungen Die Rechtsnatur der VOB Die drei Teile der VOB Das Zustandekommen des VOB-Vertrags und die rechtliche Tragweite der einzelnen Teile Zustandekommen Die rechtliche Tragweite der Teile der VOB Die wesentlichen Abweichungen der VOB von der BGB-Regelung und ihre Würdigung In Teil A In Teil B Würdigung Die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle der Verdingungsordnung für Bauleistungen 152a Die VOB als Allgemeine Geschäftsbedingungen 152 a 75 VIII

4 2. Der Verwenderbegriff Die Einbeziehungsproblematik Überraschende Klauseln und Unklarheitenregel Die Privilegierung der VOB durch das AGB-Recht Die Generalklausel des 307 BGB AGB-rechtliche Kontrolle bei Verbraucherverträgen Grundzüge des Vergabeverfahrens Terminologie Aufbau des Teils A - Basis a-b-skr-paragraphen Grundsätze der Vergabe Arten der Vergabe Die Leistungsbeschreibung Vergabeunterlagen Das Angebot und das Vergabeverfahren bis zum Zuschlag Der Zuschlag Die Bauausführung bis zur Abnahme beim VOB-Vertrag Allgemeines Besondere, im Teil B normierte Pflichten der VOB- Vertragsparteien Die Folgen der Pflichtverletzung der Vertragsparteien bei der Bauausführung vor Fertigstellung der Gesamtleistung : Die Kündigung des Auftraggebers und ihre Folgen Die Rechte des Auftragnehmers bei Pflichtverletzung des Auftraggebers Sonstige Möglichkeiten vorzeitiger Beendigung von Bauverträgen Gefahrverteilung zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber Die Abnahme beim VOB-Vertrag Allgemeines Die Abnahme der Gesamtleistung Die Abnahme von Teilleistungen Verweigerung der Abnahme Die besonderen Abnahmeformen der VOB Die Mängelansprüche des Auftraggebers Allgemeines Der allgemeine Haftungstatbestand ( 13 Nr. 1) und seine Einschränkung durch 13 Nr. 3 VOB/B Der Mangelbeseitigungsanspruch Der Vorschussanspruch Minderung und Rücktritt Der Schadensersatzanspruch nach 13 Nr Die Verjährung der Mängelansprüche Die Beweislast IX

5 18 Die Bemessung der Vergütung Allgemeines zur Vergütungspflicht Preisrechtliche Vorschriften Die Verjährung des Vergütungsanspruchs Die Vertragsarten nach der VOB Die Grundsätze der Vergütung ( 2 Nr. 1 und 2 VOB/B) Anfechtung der Preisvereinbarung und Wegfall der Geschäftsgrundlage Änderungen der Vergütung nach 2 Nr. 3-8 VOB/B Berechnung der Vergütung bei Stundenlohnarbeiten Die Abrechnung und die Bezahlung der Vergütung Die Abrechnung Die Zahlung Abschnitt: Die vertraglichen Beziehungen zwischen Auftraggeber und Architekt 20 Die Stellung des Architekten bei der Abwicklung des Bauvorhabens und sein Berufsbild Die Tätigkeit des Architekten Berufsbild Das Zustandekommen des Architektenvertrags Allgemeines Bestätigungsschreiben Das Zustandekommen des Architektenvertrags durch schlüssiges Verhalten Vermutung für die schlüssige Beauftragung mit der Gesamtarchitektur Unverbindliche Tätigkeit des Architekten Architektenwettbewerbe und Vergabe nach VOF Verschulden bei Vertragsschluss Die Architektenbindung von Grundstücken Die rechtliche Einordnung der Architektentätigkeit Die Rechtsnatur des Architektenvertrags Die rechtliche Einordnung von Teilleistungen des Architekten Das Werk des Architekten Architektenvertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag? Das Leistungsbild des Architekten Allgemeines Das Leistungsbild nach der HOAI Sonstige Pflichten des Architekten Besonderheiten der Haftung des Architekten Die allgemeine Einstandspflicht des Architekten Nacherfüllungspflicht und -recht des Architekten X

6 3. Rücktritt und Minderung Schadensersatz Verschulden bei Vertragsschluss Verjährung der Mängelrechte und Abnahme Die Beweislast Die Haftung des Architekten im technischen Leistungsbereich einschließlich der Planung Fehlerhafte Planung Verletzung der Koordinierungspflicht Die Haftung des Architekten für Fehler bei der Objektüberwachung Die Haftung bei Objektbetreuung und Dokumentation Die Haftung des verantwortlichen Bauleiters Mitverschulden des Auftraggebers Meinungsverschiedenheiten zwischen Architekt und Auftraggeber Die Haftung des Architekten bei Verzögerung der zu erbringenden Leistung Die Haftung des Architekten im Kostenbereich Die allgemeine Bedeutung der Kostenfrage für den Architekten Die Nichtbeachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte bei der Planung Die Verletzung der Pflichten aus der Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe Die Haftung des Architekten aus Bausummengarantie Die Haftung des Architekten wegen Bausummenüberschreitung Der unverbindliche Kostenanschlag Die Haftung des Architekten bei Verantwortlichkeit mehrerer Baubeteiligter Die Problematik bei der Verantwortlichkeit mehrerer Baubeteiligter Die Haftung des Architekten und Bauunternehmers nach außen Die Ausgleichspflicht Das Gesamtschuldverhältnis unter Einbeziehung des Sonderfachmanns Das Gesamtschuldverhältnis zwischen mehreren Architekten Sonstige Fälle des Haftungsausgleichs Die Beratungspflichten Die Bedeutung der Beratung des Architekten Einzelne Beratungspflichten Die rechtliche Beurteilung der Beratungspflichten XI

7 29 Sonstige Pflichten des Architekten Verschwiegenheitspflicht Auskunftspflicht Pflicht zur Einsichtsgewährung und Herausgabe von Bauakten Treuepflicht Haftungsbeschränkungs-, Kündigungs- und Vergütungsklauseln in Architektenverträgen Interessenlage Die Zulässigkeit von Haftungsbeschränkungen Haftungsbeschränkungsklauseln im Einzelnen Kündigungsklauseln Kündigungsfolgeklauseln Vergütungsklauseln Klauseln, die ein Auftraggeber dem Architekten gegenüber stellt Die Vollmacht des Architekten Allgemeines Der Umfang der Vollmacht des Architekten im Einzelnen Stellungnahme Grundzüge des Vergütungsrechts des Architekten Die Grundlagen der Vergütung Grundzüge der Honorarberechnung nach der HOAI Außergewöhnliche Leistungen und solche von ungewöhnlich langer Dauer Vorplanung, Entwurfsplanung und Objektüberwachung als Einzelleistungen Mehrere Planungen und Auftrag für mehrere Gebäude Umbauten und Modernisierungen Die Geltendmachung des Vergütungsanspruchs Die Verjährung des Vergütungsanspruchs Die Beendigung des Architektenvertrags Die ordentliche Kündigung des Architektenvertrags Kündigung aus wichtigem Grund Die einvernehmliche Aufhebung des Vertrags Tod einer Vertragspartei Der unbeendete Architektenvertrag Das Urheberrecht des Architekten Grundlagen des Urheberrechts Das geschützte Werk des Architekten Einzelfragen des Urheberrechts des Architekten Der angestellte Architekt als Urheber Schutz unterhalb der Schwelle der urheberrechtlichen Schutzfähigkeit XII

8 3. Abschnitt: Die Rechtsbeziehungen zwischen Auftraggeber, Sonderfachleuten und Projektsteuerern 35 Verträge der Sonderfachleute Die Aufgaben des Bauingenieurs und der Sonderfachleute Die Rechtsnatur der Verträge mit den Sonderfachleuten Die Haftung des Sonderfachmanns Die Vergütung Der Statiker-Tragwerkplanervertrag Die Aufgaben des Statikers Die Beauftragung des Statikers Die Haftung des Statikers Haftungsabgrenzuhg zwischen Statiker und Architekt Gesamtschuldnerische Haftung Der Prüfingenieur für Statik Die Vergütung des Statikers Der Projektsteuerungsvertrag Allgemeines zur Projektsteuerung Zur Aufgabe des Projektsteuerers Abgrenzungsversuche zu Architektenleistungen Rechtsnatur Projektsteuerung und Rechtsberatungsgesetz Erfüllungsgehilfenschaft Geamtschuldnerische Haftung? Abschnitt: Die Unternehmenseinsatzformen 38 Die Arbeitsgemeinschaft (Arge) Begriff Rechtliche Beurteilung der ARGE Formen der Arbeitsgemeinschaft Beteiligungsverhältnisse und Beitragspflicht Geschäftsführung und Vertretung Die Haftung Beendigung der Arbeitsgemeinschaft Der Generalunternehmervertrag Der Begriff des Generalunternehmers Abgrenzung zu verwandten Vertragsformen Die rechtliche Einordnung des General- und Subunternehmervertrags Die vertraglichen Beziehungen Haftung Die AGB-rechtliche Problematik der Harmonisierung von Mängel-und Vergütungsansprüchen Besonderheiten bei Vereinbarung der VOB XIII

9 5. Abschnitt: Der Baubetreuungsvertrag 40 Die Baubetreuung im engeren Sinn Grundlagen und Wesen der Baubetreuung i. e.s Die rechtliche Qualifikation des Baubetreuungsvertrags i.e.s Die Bauherrenmodelle Besonderheiten der Vollmacht des Betreuers Die Haftung des Baubetreuers und Treuhänders Die Vergütung Auskunft und Rechnungslegung Der Bauträgervertrag Der Begriff des Bauträgervertrags Die Rechtsnatur des Bauträgervertrags Das Werk des Bauträgers und die gesetzlichen Mängelrechte Haftungsbeschränkungen Vergütungsfragen Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag Die Bedeutung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) für den Bauträgervertrag Allgemeines Pflichten des Bauträgers Folgen von Verstößen gegen die MaBV Abschnitt: Die Sicherung des Leistungsvollzugs bei Bauverträgen 43 Die Vertragsstrafe im Baurecht Bedeutung und Rechtsnatur Abgrenzung zum pauschalierten Schadensersatzanspruch Die Wirksamkeit des Vertragsstrafeversprechens Vertragsstrafe wegen nicht rechtzeitiger Erfüllung der Leistungspflicht des Bauunternehmers Herabsetzung der Vertragsstrafe Vorbehalt der Vertragsstrafe Verjährung Sicherheitsleistung und Baubürgschaft Zweck und Zustandekommen der Sicherheitsleistung Arten der Sicherheitsleistung und die Bürgschaften Die Sicherheitsleistung durch Einbehalt von Zahlungen Rückgabe der Sicherheit Die Sicherungshypothek für Bauleistungen und das Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen Voraussetzungen für die Eintragung einer Sicherungshypothek XIV

10 2. Der Einfluss von Mängeln der Bauleistung Gesamtsicherungshypothek oder Einzelsicherungshypothek bei gleichzeitiger Bebauung mehrerer Grundstücke Sicherungshypothek für Architekten Sicherungshypothek für Sonderfachleute und Baubetreuer Das Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen Die Bauhandwerkersicherung nach 648 a BGB Kapitel: Die außervertragliche Haftung der am Bau Beteiligten 47 Die Haftung aus unerlaubter Handlung Die Verkehrssicherungspflichten Die Verletzung von Schutzgesetzen Die Konkurrenz von vertraglichen und deliktischen Ansprüchen Die Produkthaftung Kapitel: Die prozessuale Austragung von Baustreitigkeiten 48 Allgemeine Grundzüge des Bauprozesses Formen außergerichtlicher Konfliktbeilegung Allgemeines Regelungen des 18 VOB/B für Streitigkeiten zwischen den Vertragspartnern Die Prozessführungsbefugnis Streitverkündung Die einstweilige Verfügung in Bausachen Arrest in Bausachen Verspätetes Vorbringen und Nachschieben von Gründen Der Prozessvergleich Der Sachverständige in Bausachen Der Privatgutachter Der gerichtliche Sachverständige Die Mängelbeseitigungs-und Vorschussklage Die Mängelbeseitigungsklage Die Vorschussklage Die Klage auf Rücktritt, Minderung und Schadensersatz Allgemeines Die Klage auf Rücktritt Klage auf Minderung Die bezifferte Schadensersatzklage Die unbezifferte Leistungsklage XV

11 52 Die Feststellungsklage in Bausachen Allgemeines zur Feststellungsklage Das Feststellungsinteresse Negative Feststellungsklage und Übergang von und zur Leistungsklage Die Vergütungsklage Beim BGB-Bauvertrag Beim VOB-Vertrag Die Honorarklage des Architekten Die Honorarklage des Sonderfachmanns Das selbstständige Beweisverfahren (Beweissicherungsverfahren) Die Bedeutung des selbstständigen Beweisverfahrens Die Zuständigkeit und die Zulässigkeitsvoraussetzungen Die Wirkungen des selbstständigen Beweisverfahrens Der Sachverständige Einzelfragen Kosten Das schiedsgerichtliche Verfahren im Bauwesen Allgemeine Bedeutung Schiedsgerichtsordnungen im Baubereich Die Abgrenzung zum Schiedsgutachtenvertrag Der Schiedsvertrag Grundzüge des schiedsrichterlichen Verfahrens Aufhebung des Schiedsspruchs und Vollstreckbarerklärungsverfahren Haftung des Schiedsrichters Der Gerichtsstand in Bausachen Stichwortverzeichnis 463