Projektentwicklung Planung, Steuerung und Kontrolle. am Beispiel Treskow-Höfe, Berlin-Karlshorst

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1 1 Projektentwicklung Planung, Steuerung und Kontrolle am Beispiel Treskow-Höfe, Berlin-Karlshorst

2 die HOWOGE wächst Bestand ca Wohnungen Bestandserweiterung bis 2018 um ca Neubauwohnungen Start unserer Neubauoffensive mit den Treskow-Höfen ; Bau von 414 Wohnungen von Mai 2013 Juni 2015 Fortsetzung mit Projekt Lindenhof ; städtebaulicher Wettbewerb abgeschlossen, Entstehung von mind. 420 Wohnungen ab 2015 Weitere Neubauprojekte in der Planung (z. B. Frankfurter Allee 135 mind. 215 WE, Rathausstraße 12 ca. 130 WE, Sewanstr./Huronseestr. ca. 150 WE GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 2

3 die HOWOGE wächst GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 3

4 Ziele Neubauoffensive HOWOGE Städtebauliche Qualität zur Steigerung der Quartiersattraktivität Wettbewerbsverfahren Architektonische Qualität als Identifikationsmerkmal und zur Minimierung der Instandhaltungskosten Wettbewerbsverfahren mit Vorgabe von funktionalen Qualitätsmerkmalen Effiziente Erschließungskerne Wettbewerb Vorgaben: barrierefrei bis zur Wohnung, pflegeleichte Oberflächen, Struktur mit Aufenthalts-/Begegnungsqualität Effiziente Wohnungsgrundrisse Wettbewerb Vorgaben: Wohnungsschlüssel für Berliner Mischung, funktionale eher kleinere 1-/2-/3-/4-Zimmer-Wohnungen, Zusätzlich innovative Wohnformen, Cluster-, WG-Wohnungen GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 4

5 Ankauf von schlüsselfertigen Developments Dritte Projektentwickler bieten uns schlüsselfertige Projekte an Projektgrößen zwischen WE Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung KV-Anlagen definieren das Bausoll, mittels Planung (LPH 3), Baubeschreibung, Terminplan und Übergabeprozess Schon 6 Projekte angekauft, aktuell 3 weitere in Prüfung Zugriff auf Grundstücke Endfällige Zahlung Ressourcen schonen Risiken beim Developer Hohe Angebotsdichte Gekauft wird nur, was unsere Prüfungsprozesse positiv übersteht GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 5

6 Übersicht: unterschiedliche Vergabeverfahren Generalplaner + Einzelvergabe Separate Planung durch Generalplaner und gewerkeweise und/oder Paket- Vergabe Generalunter- nehmer- Modell Bauleistungen aus einer Hand Generalüber- nehmer- Modell Bau- und Planungsleistungen aus einer Hand Projektgröße WE Projektgröße - 50 WE Projektgröße WE GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 6

7 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Lage und Quartier Das Grundstück liegt im nördlichen Karlshorst, direkter Nachbarschaft zur HTW. Karlshorst hat ca Einwohner und wird mit den THK neue Bewohner dazugewinnen Das Grundstück wird über die Treskowallee, der Haupterschließung von Karlshorst, und die Hönower Straße erschlossen. Verkehrstechnisch ist das Grundstück mit der unweit entfernten U-Bahn, S-Bahn, Staßenbahn und Bus sehr gut erschlossen. In 1km Entfernung befindet sich der Tierpark. Einkaufsmöglichkeiten bestehen in den Einzelhandelsgeschäften entlang der Treskowallee sowie dem nahe gelegenen Einkaufscenter am Tierpark. GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 7

8 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Wohnen und Arbeiten seit Jahren GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 8

9 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Bestand GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 9

10 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Bestand GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 10

11 Generalübernehmermodell im Detail Vorteile des GÜ-Modell Sehr frühe Kostensicherheit durch klare und komplexe Aufgabenstellung (FLB + GÜ-Vertrag) Inkludierter Wettbewerb sichert beste Idee, Qualitätssicherung über Mess- und Bewertungstools Planen und Bauen in einer Hand: bestmögliche Qualität durch frühzeitiges und integriertes Planungsverfahren frühzeitige Optimierung der Kostenrisiken frühzeitige Optimierung von Terminen durch Optimierung der Planungsund Bauabläufe bei geringen Schnittstellen Zeitersparnis (nur ein Vergabeverfahren für Planung und Bau) Geringstmögliche Schnittstellenprobleme GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 11

12 Planungskatalog HOWOGE GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 12

13 Planungskatalog HOWOGE GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 13

14 Planungskatalog HOWOGE GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 14

15 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Angebot/Wettbewerbsergebnis GÜ Ansicht von der Treskowallee HOCHTIEF Building GmbH Berlin Köpenicker Straße Berlin Claus Neumann Architekten Kurfürstendamm 178/ Berlin Ligne Architekten Reichenberger Straße Berlin GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 15

16 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Haus G GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 16

17 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Haus C (Bestand) KITA-Garten GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 17

18 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Chance bauliche Auslastung/Erschließung J A B D F E C5 H G C Grundstück m², 10 Häuser, 1 Platz, 3 Innenhöfe, autofrei, öffentl. Durchwegung N-S/W-O WE 414, Ø ca. 72 m², m² Wfl., 209 x 2-Zi., 114 x 3-Zi., 92 x 4-Zi.-Whg., 57 barrierefreie WE 6 Gewerbeeinheiten, u.a. Bäcker, Blumen, Obst, Physio-Therapie-Praxis, ca m² 90 Kinder-KITA mit gefahrfreier Vorfahrt + großem Garten, 23 Senioren-WG-Einheiten 27 TH, TG 156 Stellplätze, 20 Stellplätze oberirdisch, 830 Fahrradstellplätze 4 altersdifferenzierte Spielflächen, 1 Bocciabahn, 9 Unterflur-Müllsammler KFW 70, NaWoh-zertifiziert, ca /m² Invest KGR , brutto GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 18

19 Projektmanagement Planungsprozesse Strukturvorgaben - Inhalte (Dokumentation immer mitdenken, analog z.b. DGNB- Steckbriefe, NahWo) - Schnittstellen - Layer Prüf-/Freigabeprozesse, Formvorgaben Fristen Zuständigkeiten *1: Prüfmechanismen - Prüfung der Angebotsentwürfe gem. Bewertungsmatrix des Vergabeverfahrens und Juryentscheid u. a. mit Hilfe eines Wohnungsbewertungssystem (WBS) *2: Prüfung gem. FLB/GÜ-Vertrag + Soll-/Ist-Abgleich mit Vertragsentwurf und Angebotskonzepten *3: laufendes Projektcontrolling Prinzip GÜ läuft allein HOAI LPH Zuschlag LPH 3 LPH 4 LPH 5-9 Wettbewerbsangebotsentwurf *1 Juryentscheid Vertragsentwurf *1 Entwurf *2 Bestimmung Bausoll Freigabe EP *3 Be stäti -gung Bauantrag *3 IAÜ GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 19

20 Projektmanagement Projektleitung Der Kümmerer Prozesse 1. Eigenverantwortlichkeit abbilden und täglich leben 2. 4-Augen-Prinzip (aber auf keinen Fall mehr) Risikoverfolgung - Analyse fortschreiben - ggf. mit Entscheidungsverschiebung (themenbezogen bzw. -Schwellenwert) Ein erfolgreiches Projektmanagement ist nur möglich, wenn - die Motivation der Projektleitung/Projektteam stimmt - die notwendigen Arbeitsmittel zur Verfügung stehen notwendig heißt weniger ist mehr, klar und abgestimmt - die notwendigen, wenigen Prozesse klar abgestimmt sind - ein kontinuierliches Controlling/Risikoverfolgung gewährleistet ist GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 20

21 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Kosten Kosten Grundstück inkl. Nebenkosten 2,8 Mio. Bau- und Baunebenkosten Neubau 53,7 Mio. Bau- und Baunebenkosten Sanierung 8,1 Mio. Gesamt 64,6 Mio. GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 21

22 realisierter Prototyp Treskow-Höfe Finanzierung Neubau Darlehen KfW Effizient Bauen (153/KfW70) 19,0 Mio. (29%) (380 Wohnungen á ) Bestandsobjekt Darlehen KfW Effizient Sanieren (151) 2,0 Mio. ( 3%) Darlehen KfW Altersgerecht Umbauen (159) 0,9 Mio. ( 1%) Ergänzungsfinanzierung Gesamtprojekt Darlehen IBB Berlin Infra 25,5 Mio. (40%) Eigenmittel 17,3 Mio. (27%) GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 22

23 mehr als gewohnt bei der HOWOGE Intensive Aquise und Prüfung von Grundstücks- und Projektentwicklungsangeboten In Buch wurde die Sanierung von ca Wohnungen in 01/2014 fertiggestellt. Aktuell weitere ca Bestandswohnungen in der Komplexen Instandsetzung Ankauf von fast Bestandswohnungen in 2014/ 15 Klimaschutz und Ressourcenschonung werden bei der HOWOGE groß geschrieben. Die Klimaschutzvereinbarung bis 2020 ist unterschrieben. Die HOWOGE betreibt ein aktives Kiezmanagement vor-ort. Quartier am Rathauspark ab 2019 Linden-Höfe ab 2017 GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! GÜ-Modell Neubauprojekt Treskow-Höfe in Karlshorst 24