Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei GmbH

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1 Wien Wirkungsbereich der Bundeshauptstadt Wien Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei Die Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei eine Finanzbeteiligungsholding investierte 1,9 Mill. EUR und haftete für weitere 1,3 Mill. EUR für die Entwicklung des Projekts BOKU BioTech Zentrum Muthgasse. Die operative Projektabwicklung führten zwei Tochtergesellschaften durch, für die der RH aufgrund der Beteiligung der Muttergesellschaft von lediglich 20 % nicht prüfungszuständig war. Der Geschäftsführer der Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei war auch Geschäftsführer der Muttergesellschaft Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h., wodurch die Wahrung der Kontrollmöglichkeit durch die Muttergesellschaft eingeschränkt war. Kurzfassung Prüfungsziel Ziel der Überprüfung war insbesondere die Beurteilung der Geschäftsführung sowie der Finanztransaktionen und der Kontrolle bei der Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei (Muthgasse Zwei ), die aufgrund einer Stichprobe nach dem Zufallsprinzip ausgewählt wurde. Dieses Verfahren bezieht auch Rechtsträger ein, die nach dem ansonsten risikoorientierten Auswahlverfahren (z.b. wegen ihres geringen Gebarungsumfangs) nicht überprüft würden. Der RH wendet dieses Verfahren an, um seine präventive und beratende Wirkung zu verstärken. (TZ 1) Die Muthgasse Zwei war eine 100 % Tochter der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h., die zur Gänze der Wien Holding gehörte. Sie wirkte als Finanzbeteiligungsholding an der Entwicklung einer Immobilie in der Muthgasse im 19. Wiener Gemeindebezirk mit. (TZ 2, 6) Wien 2010/1 109

2 Kurzfassung Geschäftsführung Der Geschäftsführer der Muthgasse Zwei war gleichzeitig auch einer der Geschäftsführer der Muttergesellschaft Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h., wodurch die Wahrung der Kontrollmöglichkeit eingeschränkt war. Daneben war er noch in acht anderen Unternehmungen des Unternehmenskonzerns als Geschäftsführer tätig. Ein schriftlicher Geschäftsführervertrag mit Zielvereinbarungen für die Muthgasse Zwei lag nicht vor. (TZ 9) Gesellschaftsrechtliche Konstruktion Mit der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion (Beteiligungsausmaß von 20 %) war trotz der Investition von 1,9 Mill. EUR und der Haftungsübernahme von 1,3 Mill. EUR durch die Muthgasse Zwei eine Kontrolle der Gebarung der operativen Projektgesellschaft Glamas Beteiligungsverwaltungs und der Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG durch den RH nicht gegeben. (TZ 8) Wesentliche Finanzströme zwischen der Projektgesellschaft als Vermieter und der Universität für Bodenkultur als Mieter betreffen auch den Bund und die Stadt Wien. (TZ 7) Da die Projektkalkulation der Tochtergesellschaften nicht der Prüfungszuständigkeit des RH unterlag, war es dem RH nicht möglich, die Profitabilität des Projekts zu beurteilen. (TZ 7) 110 Wien 2010/1

3 Wien Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei Rechtsgrundlage Kenndaten der Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei Erklärung über die Errichtung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom 11. Juli 2005 Eigentümer Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. (100 %) Stammkapital Organe Unternehmensgegenstand EUR Geschäftsführung, Generalversammlung die unmittelbare und mittelbare Beteiligung an Gesellschaften, insbesondere an im Bereich des Stadtentwicklungsgebiets 1190 Wien, Muthgasse, tätigen Immobiliengesellschaften die Übernahme der Geschäftsführung (des Managements) von Gesellschaften und Unternehmen die Entwicklung, Aufschließung, Verwaltung und Verwertung von Liegenschaften, insbesondere im Bereich des Stadtentwicklungsgebiets 1190 Wien, Muthgasse die Gesellschaft ist berechtigt, Tochtergesellschaften zu gründen Standort Wien Gebarung in EUR Finanzanlagen (Umlaufvermögen) Liquide Mittel Eigenkapital ) ) Fremdkapital ) Umsatzerlöse Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Bilanzgewinn/ verlust (inkl. Verlustvortrag) ) 14 2) Eigenmittelquote 99,5 99,6 99,6 Anzahl Mitarbeiter per 31. Dezember 1) Der Zuschuss der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. in Höhe von 1,43 Mill. EUR an die Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG wurde als Eigenkapital der Muthgasse Zwei ausgewiesen. 2) Der Jahresgewinn 2007 entstand durch die Auflösung von nicht gebundenen Kapitalrücklagen in Höhe von 1,85 Mill. EUR. Im Jahr 2008 wies die Gesellschaft unter den Kapitalrücklagen wieder 2,0 Mill. EUR aus. 3) Garantie für Beteiligungsunternehmen: 1,3 Mill. EUR in % Wien 2010/1 111

4 Prüfungsablauf und gegenstand 1 Der RH überprüfte im Februar 2009 die Gebarung der Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei (Muthgasse Zwei ). Diese war eine 100 % Tochter der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h., die zur Gänze der Wien Holding gehörte. Die Muthgasse Zwei war eine Finanzbeteiligungsholding. Die operativen Tätigkeiten führten die zwei Tochtergesellschaften Glamas Beteiligungsverwaltungs und Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG durch, für die der RH aufgrund der Beteiligung der Muttergesellschaft von lediglich 20 % nicht prüfungszuständig war. Der Prüfungsgegenstand wurde aufgrund einer Stichprobe nach dem Zufallsprinzip ausgewählt. Dieses Verfahren bezieht auch Rechtsträger ein, die nach dem ansonsten risikoorientierten Auswahlverfahren (z.b. wegen ihres geringen Gebarungsumfangs) nicht überprüft würden. Der RH wendet dieses Verfahren an, um seine präventive und beratende Wirkung zu verstärken. Der überprüfte Zeitraum umfasste die Jahre 2005 bis Zu dem im Juli 2009 übermittelten Prüfungsergebnis gaben die Muthgasse Zwei im August 2009 und der Wiener Stadtsenat im Oktober 2009 Stellungnahmen ab. Der RH erstattete seine Gegenäußerung im November Gesellschaftsrechtliche Konstruktion Gesellschaftsvertrag 2 Die Muthgasse Zwei wurde am 11. Juli 2005 gegründet. Die Stammeinlage betrug EUR, hierauf wurden EUR von der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. einbezahlt. Diese ist 100 % Eigentümerin der Muthgasse Zwei. Gesellschaftsbeteiligungen 3 Die Muthgasse Zwei war mit 20 % an der operativen Projektgesellschaft Glamas Beteiligungsverwaltungs und mit 20 % an der Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG, die Eigentümerin der Liegenschaft Muthgasse war, beteiligt. Der Anteil der Muthgasse Zwei an der Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG wurde zur Finanzierung des Projekts BOKU BioTech Zentrum Muthgasse über eine Leasingkonstruktion an die finanzierende Bank verkauft. 112 Wien 2010/1

5 Gesellschaftsrechtliche Konstruktion Wien Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei Organisation Firmenorganigramm PORR Solutions IMMO Holding Wiener Städtische Versicherung AG Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. 100 % 100 % 100 % 100 % Gebor Beteiligungsverwaltungs BAI Bauträger Austria Immobilien MAP Bürodienstleistung Muthgasse 2 Immobilienbeteiligung 26,67 % 30 % 23,33 % 20 % Glamas Beteiligungsverwaltungs LEASINGNEHMER Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG LEASINGGEBER 100 % BA CA Leasing Syndikatsvertrag 4 Ein Syndikatsvertrag regelte das gesellschaftsrechtliche Vorgehen aller an der Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG beteiligten Unternehmen. Auch die Kostenverrechnung und die Interne Leistungsverrechnung waren im Syndikatsvertrag geregelt. Stichtag für den formellen Zusammenschluss des Syndikats war der 6. Juni 2006, nachdem die Bundeswettbewerbsbehörde schriftlich bekannt gegeben hatte, dass aus ihrer Sicht das Syndikat nicht nach dem Kartellgesetz 2005 (BGBl. Nr. 61/2005 i.d.g.f.) anmeldebedürftig war. Wien 2010/1 113

6 Projekt Muthgasse Projekt Biotechzentrum Muthgasse 5 Die Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. konnte das zunächst geplante Projekt Biotechzentrum Muthgasse nicht realisieren, weil der Partner, ein amerikanischer Pharmakonzern, das Projekt nicht weiterverfolgen wollte. Von den insgesamt angefallenen Projektvorlaufkosten in Höhe von 2,45 Mill. EUR übernahm der amerikanische Partner 0,45 Mill. EUR. Die restlichen 2 Mill. EUR mussten von der Projektgesellschaft der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. gemeinsam mit ihren Partnern Wiener Städtische Versicherung AG Vienna Insurance Group, Immo Holding, PORR Solutions Immobilien und Infrastrukturprojekte getragen werden. Projekt BOKU Bio- Tech Zentrum Muthgasse 6 (1) Im Jahr 2005 startete die Universität für Bodenkultur das neue Projekt BOKU BioTech Zentrum Muthgasse mittels europaweiter Ausschreibung, Wettbewerb und Verhandlungsverfahren. Eine Jury erklärte die Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG mit ihrem Projekt auf dem an die Universität für Bodenkultur angrenzenden Grundstück zum Sieger. (2) Die Muthgasse Zwei hatte die Aufgabe, die Liegenschaft im Bereich des Stadtentwicklungsgebiets 1190 Wien, Muthgasse zu entwickeln. Das BOKU BioTech Zentrum war ein Projekt der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. im Konsortium mit BAI Bauträger Austria Immobilien, PORR Solutions Immobilien und Infrastrukturprojekte und Wiener Städtische Versicherung AG Vienna Insurance Group am Standort Wien 19., Muthgasse. (3) Die Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG errichtete das Projekt. Das Gebäude umfasste rd m 2 Nutzfläche, wovon etwa m 2 als Erweiterungsflächen für die Universität für Bodenkultur und m 2 für Spin Off Betriebe und tätigkeitsaffine Unternehmen vorgesehen war. Die Gesamtinvestitionskosten waren mit 66,3 Mill. EUR geplant. Die Übergabe des von der Universität für Bodenkultur gemieteten Gebäudeteils erfolgte planmäßig am 31. Juli Wien 2010/1

7 Projekt Muthgasse Wien Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei Mietvertrag 7.1 Der Mietvertrag zwischen der Universität für Bodenkultur und der Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG wurde am 11. September 2006 unterfertigt. Insgesamt betrug die Nutzfläche des Mietobjekts für die Universität für Bodenkultur Wien m 2. Dafür war ein Netto Hauptmietzins von EUR pro Monat vereinbart. Der Vertrag kann ohne Vorliegen eines wichtigen Grunds unter Einhaltung einer zweijährigen Kündigungsfrist erstmals zum 31. Dezember 2039 aufgekündigt werden. Die restlichen m 2 sollten ab Mitte 2010 an Spin Off Unternehmen vermietet werden. Ein Vertrag mit einem Mieter und zwei Vorverträge waren zur Zeit der Gebarungsüberprüfung bereits abgeschlossen. Das Entgelt aus dem Mietvertrag über eine Nutzfläche von m 2 mit der Universität für Bodenkultur Wien deckte ca. 77 % der Leasingrate. 7.2 Der RH hielt fest, dass der betriebswirtschaftliche Erfolg der Finanzbeteiligung erst nach Abschluss der Mietverträge für den zweiten Bauteil Nutzfläche m 2 endgültig zu beurteilen wäre, weil erst dann festgestellt werden kann, ob eine Deckung der Leasingrate durch Mieteinnahmen gegeben ist. Wesentliche Finanzströme zwischen der Projektgesellschaft als Vermieter und der Universität für Bodenkultur als Mieter betreffen den Bund und die Stadt Wien. Da die Projektkalkulation der Tochtergesellschaften nicht der Prüfungszuständigkeit des RH unterlag, war es dem RH nicht möglich, die Profitabilität des Projekts zu beurteilen. Kontrolle 8.1 Da die operativen Tätigkeiten in der Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG und Glamas Beteiligungsverwaltungs stattfanden, entzog sich die Gebarung weitgehend der Kontrolle des RH. Insgesamt belief sich das Investment der Muthgasse Zwei auf 1,9 Mill. EUR. Darüber hinaus haftete sie aus dem Leasingvertrag für 1,3 Mill. EUR. Wien 2010/1 115

8 Projekt Muthgasse 8.2 Der RH hielt kritisch fest, dass trotz einer Investitionssumme von 1,9 Mill. EUR und der Haftungsübernahme von 1,3 Mill. EUR durch die Muthgasse Zwei eine Kontrolle der Gebarung der operativen Projektgesellschaft Glamas Beteiligungsverwaltungs und der Glamas Beteiligungsverwaltungs & Co Alpha KEG aufgrund der Beteiligung der Muttergesellschaft von lediglich 20 % durch den RH nicht möglich war. Er empfahl daher, bei zukünftigen Investitionen von öffentlichen Mitteln die Kontrollmöglichkeit durch den RH vertraglich klarzustellen, wenn dieser aufgrund des Beteiligungsverhältnisses nicht prüfungszuständig ist. 8.3 Die Muthgasse Zwei verwies auf die geltende Rechtslage und auf die Rolle des Gesetzgebers, die Prüfkompetenz festzulegen. Sie stellte fest, dass eine Ausweitung der Kontrollmöglichkeit aus Sicht des Eigentümers nicht angedacht sei. 8.4 Der RH verwies in diesem Zusammenhang auf die Regelungen der Kärntner Landesverfassung (Art. 41 Abs. 3), die das Eingehen von Beteiligungen an die Einrichtung einer Prüfungszuständigkeit für den Landesrechnungshof knüpft. Nach Ansicht des RH sollte es auch im Interesse der Muthgasse Zwei sein, bei größeren Investitionen das Beibringen von Nachweisen über die Verwendung der öffentlichen Mittel zu vereinbaren, um die Kontrollmöglichkeit des RH sicherzustellen. Personelle Angelegenheiten Geschäftsführung 9.1 Der Geschäftsführer der Muthgasse Zwei war gleichzeitig auch einer der Geschäftsführer der Muttergesellschaft Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. Daneben war er noch in acht anderen Unternehmungen des Unternehmenskonzerns als Geschäftsführer tätig. Ein schriftlicher Geschäftsführervertrag für die Muthgasse Zwei lag nicht vor. Schriftliche Zielvereinbarungen lagen ebenfalls nicht vor. In einem Beschluss des Mutterkonzerns war die Bestellung des Geschäftsführers festgehalten. Ein zusätzliches Entgelt stand dem Geschäftsführer für die Ausübung der Geschäftsführung nicht zu. 116 Wien 2010/1

9 Personelle Angelegenheiten Wien Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei 9.2 Der RH kritisierte, dass ein und dieselbe Person in Mutter und Tochterunternehmen als Geschäftsführer tätig war, wodurch auch die Geschäftsführungsfunktion und die Kontrollfunktion bei derselben Person vereint waren. Er bemängelte auch das Fehlen eines schriftlichen Geschäftsführervertrags samt Zielvereinbarungen. Der RH empfahl der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h., bei Gründung von Tochtergesellschaften und der damit verbundenen Bestellung von Geschäftsführern das Vier Augen Prinzip der Kontrolle kostenneutral sicherzustellen. Weiters empfahl der RH der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h., Geschäftsführerverträge zur nachweislichen Regelung von Rechten und Pflichten der Geschäftsführer schriftlich abzufassen. 9.3 Die Muthgasse Zwei hielt fest, dass sie eine reine Beteiligungsgesellschaft sei und Beschlussfassungen nur durch die Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. erfolgen könnten. Da diese zwei Geschäftsführer habe, sei das Vier Augen Prinzip sichergestellt. Die Gesellschaft verwies auf bestehende Geschäftsführer Verträge mit Zielvereinbarungen zwischen der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. und ihrer 100 % Eigentümerin der Wien Holding. Eigene Geschäftsführerverträge für diese Beteiligungstöchter seien nicht vorgesehen. 9.4 Der RH war der Auffassung, dass trotz zweier Geschäftsführer bei der Muttergesellschaft Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. für Geschäfte zwischen der Muthgasse Immobilienbeteiligung Zwei gegenüber Dritten das Vier Augen Prinzip grundsätzlich nicht gesichert war. Er verblieb daher bei seiner Ansicht, dass in diesem Fall ein Vier Augen Prinzip bei der Gesellschaft sinnvoll erscheint. Der RH hielt auch seine Empfehlung aufrecht, bei Tochtergesellschaften Geschäftsführerverträge zur nachweislichen Regelung von Rechten und Pflichten der Geschäftsführer schriftlich abzufassen. Personal 10 Die Muthgasse Zwei hatte kein Personal. Erforderliches Personal stellte die Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. bereit. Die Kosten für dieses Personal (Projektleiter, Techniker usw.) verrechnete die Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. direkt mit den Projektentwicklungsgesellschaften. Wien 2010/1 117

10 Schlussbemerkungen/Schlussempfehlungen 11 Zusammenfassend hob der RH folgende Empfehlungen an die Geschäftsführung der Muthgasse Zwei bzw. der Wiener Stadtentwicklungsgesellschaft m.b.h. hervor: (1) Bei größeren Investitionen wäre das Beibringen von Nachweisen über die Verwendung der öffentlichen Mittel vertraglich zu vereinbaren, um die Kontrollmöglichkeit des RH sicherzustellen. (TZ 8) (2) Bei Gründung von Tochtergesellschaften und der damit verbundenen Bestellung von Geschäftsführern wäre das Vier Augen Prinzip der Kontrolle kostenneutral sicherzustellen. (TZ 9) (3) Geschäftsführerverträge mit Zielvereinbarungen wären zur nachweislichen Regelung von Rechten und Pflichten der Geschäftsführer schriftlich abzufassen. (TZ 9) 118 Wien 2010/1