Bundestagswahl Fragen der Mietervereine an die Parteien

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1 Bundestagswahl Fragen der Mietervereine an die Parteien 1. Miethöhe Die Mietbelastung von Haushalten mit geringem und mittlerem Einkommen steigt vor allem in großstädtischen Regionen mit knappem Wohnungsangebot. Damit privaten und öffentlichen Haushalten nicht noch höhere Mieten aufgebürdet werden und zur Vermeidung weiterer Segregation in den Städten sollten Mietsteigerungen stärker als bisher reglementiert werden. Neuvermietung Die Mieten für neue Mietverträge unterliegen keinerlei Beschränkungen. Hier werden zurzeit die größten Mietpreissprünge realisiert. In Hamburg und Berlin liegen die Neuvermietungspreise vielfach über 10 /m² nettokalt. Um die Preisspirale zu verlangsamen, sollten Neuabschlussmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden werden. Zusätzlich muss Mietpreisüberhöhung geahndet werden. Hamburg hat dazu einen Gesetzesantrag zur Wiederbelebung und Verschärfung des 5 WiStG in den Bundesrat eingebracht. Danach handelt ordnungswidrig, wer unter Ausnutzung einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt eine Miete verlangt, die mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mit Hilfe von 134 BGB bestünde dann auch die Möglichkeit für den Mieter, zuviel gezahlt Mieten zurück zu verlangen und zu hoch vereinbarte Mieten auf die sog. Wesentlichkeitsgrenze abzusenken. Was gedenkt Ihre Partei gegen Mietpreisüberhöhung und explodierende Neuabschlussmieten zu unternehmen? Ortsübliche Vergleichsmiete Mieterhöhungen nach 558 BGB Mieterhöhungen im Bestand sind zurzeit mit 20% in 3 Jahren gestattet. Diese Mieterhöhungsmarge ist über 10 Jahre alt (seit ). Sie stammt aus einer Zeit, als die Mieten noch erheblich niedriger waren und der Wohnungsmarkt als entspannt galt. Seit neuestem ist gemäß 558 Absatz 3 BGB eine Senkung auf 15% unter strengen Voraussetzungen möglich. Ehe diese Voraussetzungen gegeben sind, werden zahlreiche Mieter wegen zu hoher Mieten aus ihren Wohnungen gedrängt. Die Ausschöpfung der Spanne führt zu Mietpreissprüngen, die immer mehr Haushalte in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Die Reduzierung der Mieterhöhungsmöglichkeiten ist eine Möglichkeit, dies zu vermeiden. Außerdem fließen nach aktueller Rechtslage nur die Mieten in den Mietspiegel ein, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder verändert wurden. Gerade die niedrigen, jahrelang nicht erhöhten Mieten werden so bei der Ermittlung der Vergleichsmieten ohne sachlichen Grund nicht berücksichtigt. Welche Maßnahmen will Ihre Partei ergreifen, um diese Mietpreisentwicklung zu bremsen?

2 2 (Energetische) Modernisierung Mietsteigerungen bei energetischen Modernisierungen übersteigen die Energieeinsparung häufig um weit mehr als das Doppelte. Insbesondere bei der Wärmedämmung im Altbau erhöht sich die Miete in vielen Fällen um das 5- bis 10-fache der eingesparten Kosten für Wärmeenergie. Modernisierungen werden zurzeit mit jährlich 11% der Investitionssumme auf die Miete umgelegt und zwar zeitlich unbefristet für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Längst sind in den Ballungszentren die Modernisierungsmieterhöhungen die Preistreiber schlechthin. Tatsächlich hat sich 559 BGB überholt. Er muss gestrichen werden. Mieterhöhungen nach 558 BGB wären nach einer Modernisierung völlig ausreichend. Denn auch auf diesem Wege werden Wertverbesserungen und in den meisten Städten auch der energetische Zustand der Mietobjekte mietpreissteigernd berücksichtigt. Bei der Aufstellung zukünftiger qualifizierter Mietspiegel ist die energetische Beschaffenheit einer Wohnung verstärkt zu beachten. Wie steht Ihre Partei zu der Forderung, modernisierungsbedingte Mietsteigerungen einzuschränken oder ganz abzuschaffen? 2. Heuschrecken und Finanzinvestoren z.b. Gagfah und Annington Die Vergangenheit hat gezeigt, dass der Handel mit großen ehemals öffentlichen Wohnungsbeständen und der Verkauf an Finanzinvestoren sowohl negative Folgen für die dort zur Miete wohnenden Haushalte als auch für die Qualitätssicherung der Wohngebäude hat. In den betroffenen Wohnungsbeständen wohnen vielfach einkommensschwache Menschen, z.b. ALG-II-Empfänger, die ihre Ansprüche auf eine mängelfreie Wohnung nur zurückhaltend rechtlich durchzusetzen. Die Kommunen und Länder zahlen dagegen Kosten der Unterkunft für diese häufig mängelbehafteten Wohnungen ohne jegliche Kürzungen. Wie gedenkt Ihre Partei, diesen Missstand zu beheben? 3. Kommunaler Wohnungsneubau Der Bestand an Sozialwohnungen verringert sich rapide. Neubau gleicht diesen Schwund bislang nicht aus. Vor allem in Großstädten wird preiswerter Wohnraum weiterhin dringend benötigt, aber nicht in ausreichendem Maße hergestellt. In Hamburg und Berlin ist rund die Hälfte der Bevölkerung berechtigt, eine öffentlich geförderte Wohnung zu beziehen. Kommunen und Länder sind mit dieser Aufgabe jedoch vielfach finanziell überfordert. Solange kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ein Agieren unter sog. Marktbedingungen und ohne öffentliche Förderung abverlangt wird, kann der Neubau von

3 3 Wohnungen das Wohnungsproblem für einkommensschwache Haushalte aber auch Bezieher mittlerer Einkommen nicht lösen. Speziell in Berlin kommt hinzu, dass durch die Kürzung der Aufwendungszuschüsse die preisrechtlich zulässige Miete im sozialen Wohnungsbau die Vergleichsmieten für preisfreien Wohnraum mittlerweile bei weitem übersteigen. Dies führt zu weiterer Verknappung. Wie will Ihre Partei in Zukunft die Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung sicherstellen? 4. Wohngeld Seit der Wohngeldnovelle 2009 wurde das Wohngeld nicht mehr erhöht. Stattdessen sank das Wohngeld durch die Streichung der Heizkostenkomponente im Jahr Besonders in den Großstädten verliert das Wohngeldgesetz an Wirkkraft und erfüllt kaum noch seinen Zweck, Haushalten mit niedrigem Einkommen angemessenes Wohnen wirtschaftlich zu ermöglichen und dauerhaft zu sichern. Ursache hierfür sind die steigenden Mieten auf der einen und die stagnierenden Wohngeldhöchstbeträge auf der anderen Seite. 1-Personen-Haushalte sind davon besonders stark betroffen. Wird sich Ihre Partei für eine Wohngelderhöhung und die Wiedereinführung der Heizkostenkomponente einsetzen? 5. ALG-II-Kostensenkungsaufforderung Angesichts angespannter und enger Wohnungsmärkte sind Kostensenkungsaufforderungen der Jobcenter kontraproduktiv. Sie führen zu einer Verdrängung einkommensschwacher Haushalte aus den innerstädtischen Wohnlagen, zum Verlust sozialer und nachbarschaftlicher Beziehungen von Menschen, die mehr als andere darauf angewiesen sind, und zur Verteuerung des Wohnraums bei Wiedervermietung. Eine Orientierung der Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft gemäß 22 Absatz 2 SGB an den bestehenden Mietspiegeln meist den Werten für einfache Wohnlagen und Minderausstattungen verkennt, dass von den Betroffenen für die Neuanmietung nicht der Mietspiegel sondern die Angebotsmieten ausschlaggebend sind. Diese liegen aber in den besondern angespannten Wohnlagen deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Außerdem führen die massenhaften Kostensenkungsaufforderungen und die damit verbundenen Wohnungswechsel zu signifikanten Anstiegen der Vergleichsmieten für einfach ausgestattete Wohnungen in einfacher Wohnlage. Am aktuellen Berliner Mietspiegel 2013 wird dies deutlich.

4 Wird sich Ihre Partei für eine Aussetzung der Kostensenkungsaufforderungen zumindest in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf und engem Wohnungsmarkt einsetzen? 4 6. Besonderes Städtebaurecht Die Kommunen können über Milieu- und Erhaltungssatzungen die Anforderungen an die Genehmigung von Sanierungs- und Umbaumaßnahmen regulieren und so versuchen, eine Verdrängung der örtlichen Bevölkerung zu verhindern und bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Grundsätzlich können in diesem Zusammenhang auch kommunale Vorkaufsrechte ausgeübt und Umwandlungen in Wohnungseigentum von einer behördlichen Genehmigung abhängig gemacht werden (s.u.). Diese Instrumente werden jedoch nicht zuletzt wegen der schlechten finanziellen Situation der Gemeinden nur selten genutzt. Allerdings fehlt auch dem übrigen rechtlichen Instrumentarium die nötige Durchschlagskraft. Die zugrundeliegenden Normen sind weder drittschützend noch haben sie Verbotscharakter. Die Regelungen haben daher auf das Rechtsverhältnis Mieter Vermieter letztlich keinen Einfluss. Dies muss sich ändern. Mieter, zu deren Schutz städtebauliche Satzungen erlassen wurden, müssen deren Einhaltung erzwingen können; die sanierungsrechtliche Genehmigung muss Voraussetzung für eine Modernisierung sein. Verstöße gegen sanierungsrechtliche Vorgaben müssen als Ordnungswidrigkeit sanktioniert und damit die Satzungen letztlich über 134 BGB zu einem Verbotsgesetz werden. Wie steht Ihre Partei zu diesen Forderungen? 7. Umwandlungsverbot In den Großstädten wie Hamburg, Berlin und München schreitet die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weiter voran. Dabei werden die umgewandelten Eigentumswohnungen meist als Kapitalanlage (sog. Betongold) erworben, aus denen die größtmögliche Rendite erwirtschaftet werden soll. Die Aufteilung in Wohnungseigentum mit anschließendem Verkauf wirft ein Vielfaches mehr an Rendite ab, als eine dauerhafte Vermietung. Auf Bestandsmieter wird bei der Aufteilung in Wohnungseigentum regelmäßig ein enormer Druck ausgeübt, ihre Wohnungen aufzugeben, damit durch Neuvermietung oder Umwandlung in Ferienwohnungen eine höhere Rendite erzielt werden kann. Über das baurechtliche Instrument der sozialen Erhaltungsverordnung ( 172 BauGB) können die Kommunen versuchen, dem Einhalt zu gebieten. Allerdings können Kommunen nicht selber entscheiden, ob sie eine Umwandlungsverordnung erlassen. Das obliegt den jeweiligen Landesregierungen. Dies ist jedoch wenig sinnvoll, da nur die Kommunen die Lage vor Ort beurteilen können. Dieses Instrument ist den Kommunen zu übertragen und so zu überarbeiten, dass es langfristig und rechtssicher angewendet werden kann.

5 5 Wie steht Ihre Partei zu diesen Forderungen? 8. Kündigungen wegen Eigenbedarfs Die Rechtsprechung des BGH hat in den letzten Jahren die Möglichkeit für Vermieter, mit gesetzlicher Frist zu kündigen, ganz erheblich erleichtert. Der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen muss ausgebaut werden. Der Kreis der Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, wurde in der Vergangenheit von der Rechtsprechung ausgeweitet. Inzwischen soll es sogar genügen, wenn der Vermieter die Wohnung für eine Praxis, für ein Au-pair-Mädchen oder als Zweitwohnsitz nutzen möchte. Die Eigenbedarfskündigungen sind wieder auf den Vermieter selbst und allenfalls seine Kinder einzuschränken. Für den Fall, dass der Vermieter eine vermietete Wohnung gekauft hat, ist die Eigenbedarfskündigung im Laufe des Mietverhältnisses auszuschließen. Wie steht Ihre Partei zu diesen Forderungen? 9. Kündigungen wegen Zahlungsrückständen Auch der Kündigungsschutz im Übrigen wurde in der Vergangenheit stark eingeschränkt. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat zahlreiche neue Kündigungstatbestände für zulässig erklärt, die das Gesetz ausdrücklich nicht vorsieht. Hierzu gehören vor allem die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung sowie die fristgemäße Kündigung bereits nach einem Zahlungsrückstand von nur einer Monatsmiete. Oft sind es nicht notorische Mietzahlungsverweigerer, die von dieser Rechtsprechung betroffen sind. Meist führen Streitigkeiten mit dem Vermieter über die Höhe von Mietminderungen zu einer solchen Kündigung. Nicht selten geraten Mieter auch wegen Auseinandersetzungen mit Jobcentern und Wohngeldämtern in Zahlungsrückstand. Die in 569 BGB enthaltene Abwendungsbefugnis des Mieters, die es ihm einmal in zwei Jahren ermöglicht, eine Kündigung durch Nachzahlung des streitigen Betrages abzuwenden, soll nach Ansicht des BGH auf die o.g. Fälle nicht anzuwenden sein. Dadurch hat sich der Kündigungsschutz für Mieter deutlich verschlechtert. Die Regelung der sog. Schonfristzahlung kann dadurch umgangen werden, dass der Vermieter hilfsweise ordentlich kündigt. Durch die Verkürzung der Kündigungsfristen im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 bei Mietverhältnissen, die nicht länger als fünf Jahre andauern, gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist gewinnen die fristlos und hilfsweise fristgerecht gekündigten Mieter durch die Schonfristzahlung kaum Zeit. Dies mag der Grund sein, warum die Sozialleistungsbehörden, die die Mietrückstände zur Abwendung des Wohnungsverlustes übernehmen sollen, von diesem Instrument kaum noch Gebrauch machen.

6 6 Ist Ihre Partei bereit, sich im Falle eines Wahlsieges für eine Gesetzesänderung einzusetzen, die es Mietern ermöglicht, alle Kündigungen, die sich auf einen Zahlungsrückstand beziehen, einmal in zwei Jahren durch Nachzahlung des streitigen Betrages abzuwenden. 10. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung In Zeiten der Wohnraumknappheit wird von vielen Vermietern vor Abschluss eines Mietvertrages eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt. Ohne diese ist es nahezu unmöglich, eine neue Wohnung zu bekommen. Der alte Vermieter kann, muss aber keine entsprechende Bescheinigung ausstellen. Häufig wird auf diesem Wege die Nachzahlung streitiger Beträge durch den Vermieter erpresst. Der BGH hat jedoch einen Rechtsanspruch des Mieters auf Erteilung verneint. Dies muss geändert werden, der Anspruch auf die Erteilung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für den Mieter gesetzlich verankert werden. Wie steht Ihre Partei dazu? Sommer 2013