Bauvertrag nach VOB/B und BGB

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1 Bauvertrag nach VOB/B und BGB von Rechtsanwalt Wendelin Acker, Frankfurt/M. Rechtsanwalt Dr. Oliver Moufang, Frankfurt/M. Ourlstische Gesamtbibliothek leejinische Universität Darmstadt RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH Köln

2 Einführung 1 1 I. Schuldrechtsmodernisierung und Bauvertragsrecht Wesentliche Änderungen im Werkvertragsrecht 4 2 a) Sach-und Rechtsmangel ( 633 BGB) 4 2 b) Mängelansprüche des Bestellers ( 634 BGB) 13 5 aa) Nacherfüllung ( 635 BGB) 18 6 bb) Selbstvornahme ( 637BGB) 23 8 cc) Minderung ( 638 BGB) dd) Rücktritt und Schadensersatz ( 636 BGB) ee) Mängelansprüche nach erfolgter Abnahme Das neue Verjährungsrecht a) Die Regelverjährungsfrist nach 195, 199 BGB b) Verjährung von Ansprüchen wegen Mängeln eines Werkes ( 634a BGB) aa) 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB bb) 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB cc) 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB c) Hemmung und Neubeginn der Verjährung d) Vereinbarungen zur Verjährung ( 202 BGB) Übergangsrecht (Art , 6 EGBGB) Auswirkungen der Schuldrechtsmodernisierung auf die VOB/B und Bauverträge.' Übersichten zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz II. Die VOB Nr. 1 VOB/B (Gewährleistungsrecht - Mangelbegriff) Nr. 4 VOB/B (Gewährleistungsfrist) Nr. 5 Abs. 1 Sätze 2 und 3 VOB/B (Neubeginn der Verjährung) Nr. 6 VOB/B (Minderung) Nr. 7 VOB/B (Haftung) Nr. 2 Abs. 1 VOB/B (Zinssatz für Vorauszahlungen) Nr. 5 Abs. 3 VOB/B (Verzug und Verzugszinssatz) Nr. 6 VOB/B (Zahlung an Subunternehmer) VII

3 9. 17 Nr. 4 VOB/B (Ausschluss der Bürgschaft auf erstes Anfordern) Nr. 8 VOB/B (Rückgabe der Sicherheiten) Nr. 2 VOB/B (Hemmung der Verjährung für die Dauer des Verfahrens) III. Weitere Gesetzesänderungen mit baurechtlichen Bezügen Zweites Gesetz zur Änderung schadenersatzrechtlicher Vorschriften a) Ausweitung des Schmerzensgeldanspruchs b) Berechnung des Schadensersatzes Gesetz zur erleichterten Bekämpfung von illegaler Beschäftigung und Schwarzarbeit a) Haftung des Generalunternehmers für Sozialversicherungsbeiträge der Angestellten des Nachunternehmers b) Ausschluss von der Vergabe öffentlicher Aufträge bei illegaler Beschäftigung/ Schwarzarbeit c) Höhere Bußgelder IV. Allgemeine Geschäftsbedingungen AGB-Begriff a) AGB-Eigenschaft bei Verbraucherverträgen b) Umgehungsverbot c) Vorrang von Individualabreden (auch bei Schriftformklauseln) Verbraucherbegriff, Verwendereigenschaft, Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Vertrag Beweislastverteilung Inhaltskontrolle nach 305 ff BGB a) Welche Regelungen unterliegen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle? b) Folgen der Unwirksamkeit einer Klausel nach 305 ff BGB Konsequenzen aus den AGB-rechtlichen Vorschriften für die Vertragsparteien a) Verbraucher b) Auftragnehmer V. Kooperationsverpflichtung VIII

4 Muster 1: BGB-Bauvertrag I. Vertragstext II. Erläuterungen Ausgangssituation Parteibezeichnungen Rangfolge der Vertragsbestandteile Vergütung a) Vertragstypen für die Vergütung aa) Selbstkostenerstattungsvertrag/ cost plus fee bb) Einheitspreisvertrag cc) Pauschalpreisvertrag (1) Detailpauschalvertrag (2) Globalpauschalvertrag dd) Stundenlohnvertrag b) Zusätzliche oder geänderte Vergütung aa) Einheitspreisvertrag bb) Pauschalpreisvertrag c) Komplettheitsklauseln d) Skonto Mehrwertsteuer Prüfungs- und Hinweispflichten des Auftragnehmers hinsichtlich der Ausschreibungsunterlagen Vertragsstrafe a) Grundzüge und Zweck des Vertragsstrafeversprechens b) Wirksamkeitsvoraussetzungen aa) Angemessene Begrenzung der Höhe der Vertragsstrafe und vertretbare Höhe pro Zeiteinheit bb) Abhängigkeit vom Verzug (Vertretenmüssen) des Auftragnehmers cc) Keine zusätzliche Verwirkung neben dem Schadensersatz c) Begriff der Fertigstellung" des Bauvorhabens d) Zwischentermine e) Vorbehalt f) Erstreckung des Vertragsstrafeversprechens auf neu vereinbarte Termine IX

5 g) Hinfälligkeit der Vertragsstrafe h) Beweislast Abschlagszahlungen a) Voraussetzungen b) Einbehalte und Gegenforderungen des Auftraggebers c) Abschlagszahlung als Anerkenntnis? d) Anspruch auf Abschlagszahlung nach Gesamtfertigstellung? e) Anspruch auf Abschlagszahlung nach Auflösung des Vertrages gemäß 648a Abs. 5, 643 Satz 2 BGB Schriftformklauseln Sicherheiten Abnahme a) Wirkungen der Abnahme aa) Fälligkeit des Werklohns bb) Wegfall der Vorleistungspflicht des Auftragnehmers cc) Beschränkung des Erfüllungsanspruchs dd) Gefahrübergang ee) Beweislastumkehr bei Mängeln ff) Verlust nicht vorbehaltener Ansprüche/Notwendige Vorbehalte gg) Verjährungsbeginn b) Besondere Formen der Abnahme aa) Konkludente Abnahme bb) Förmliche Abnahme cc) Fiktive Abnahme dd) Teilabnahme c) Abnahmeverweigerung und -verzug aa) Abnahmeverweigerung bb) Abnahmeverzug Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht bei beweglichen Sachen (in Abgrenzung zum Kaufrecht) Gefahrtragung nach 644 BGB Verkehrssicherungspflichten a) Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn b) Verkehrssicherungspflicht des Unternehmers Gewährleistung 94 X

6 16. Versicherungen a) Bauleistungsversicherung b) Betriebshaftpflichtversicherung des Bauunternehmers c) Maschinen- und Baugeräteversicherung d) Bauherren- oder Hauseigentümerhaftpflichtversicherung e) Wohngebäudeversicherung Mangelhafte oder verspätete Vorunternehmerleistungen Abtretungsverbot Kündigung a) Kündigung durch den Auftraggeber aa) Freie Kündigung nach 649 BGB bb) Kündigung aus wichtigem Grund b) Kündigung durch den Auftragnehmer aa) Kündigung bei Unterlassung von Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers bb) Kündigung aus wichtigem Grund Weitere Regelungsmöglichkeiten Muster 2: VOB-Bauvertrag I. Vertragstext II. Erläuterungen Ausgangssituation Rechtsnatur der VOB Einbeziehung der VOB/B in einen Vertrag Privilegierung der VOB a) Vereinbarung der VOB/B als Ganzes b) VOB/B c) AGB-rechtswidrige Klauseln der VOB/B aa) 2 Nr. 8 Abs. 1 Satz 1 VOB/B: Ausschluss der Vergütung für auftragslos erbrachte Leistungen bb) 2 Nr. 6 VOB/B: Vorankündigungserfordernis für Mehrvergütung bei Zusatzleistungen cc) 12 Nr. 5 VOB/B: Abnahmefiktion dd) 13 Nr. 4 VOB/B: Verkürzung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist XI

7 ee) 16 Nr. 3 Abs. 2 bis 5 VOB/B: Ausschluss von Nachforderungen bei vorbehaltloser Annahme der Schlusszahlung ff) 16 Nr. 6 VOB/B: Zahlung an Subunternehmer gg) 13 Nr. 7 Abs. 3 VOB/B: Schadensersatz nur für wesentliche Mängel d) Zweifelhafte Klauseln aa) 1 Nr. 2 VOB/B: Rangfolge der Vertragsbestandteile bb) 4 Nr. 6 Satz 2 VOB/B: Entfernung von vertragswidrigen Stoffen oder Bauteilen cc) 4 Nr. 8 Abs. 2 VOB/B: Verpflichtung zur Vereinbarung der VOB/B im Rahmen der Nachunternehmerverträge dd) 6 Nr. 2 Abs. 1 Buchst, b VOB/B: Verlängerung der Ausführungsfristen bei Streik oder Aussperrung ee) 7 VOB/B: Vorverlegung des Gefahrübergangs ff) 13 Nr. 5 Abs. 1 Satz 2 VOB/B: Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruchs gg) 13 Nr. 6 VOB/B: Eingeschränktes Minderungsrecht hh) 15 Nr. 3 Satz 5 VOB/B: Anerkenntnisfiktion bei nicht fristgemäß zurückgegebenen Stundenlohnzetteln ii) 16 Nr. 1 Abs. 1 Satz 1 VOB/B: Abschlagszahlungen für nachgewiesene Leistungen jj) 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B: Prüffrist im Hinblick auf die Schlussrechnung kk) 17 Nr. 4 VOB/B: Sicherheitsleistung durch Bürgschaft Parteibezeichnungen Rangfolge der Vertragsbestandteile Vergütung : a) Vertragstypen b) Zusätzliche oder geänderte Vergütung aa) Einheitspreisvertrag (1) Mehr- oder Mindermengen auf Anweisung des Auftraggebers XII

8 (2) Geänderte und zusätzliche Leistungen auf Anweisung des Auftraggebers - Ankündigungspflicht nach 2 Nr. 6 Abs. 1 Satz 2 VOB/B (3) Ermittlung des neuen Preises (4) Geänderte Vergütung ohne Anweisung des Auftraggebers bb) Pauschalpreisvertrag c) Besonderheiten bei der Abrechnung nach Stundenlohn d) Skonto Mehrwertsteuer Prüfungs- und Hinweispflichten des Auftragnehmers hinsichtlich der Ausschreibungsunterlagen Prüfungs- und Hinweispflichten des Auftragnehmers bezüglich Ausführungsanordnungen des Auftraggebers gemäß 4 Nr. 3 VOB/B Vertragsstrafe Abschlagszahlungen Schadensersatz wegen Behinderungen nach 6 Nr. 6 VOB/B Mangelhafte oder verspätete Vorunternehmerleistungen Gefahrtragung gemäß 7 VOB/B Sicherheiten Kündigung a) Kündigung durch den Auftraggeber aa) Kündigung ohne Grund gemäß 8 Nr. 1 VOB/B bb) Kündigung bei Insolvenz des Auftragnehmers gemäß 8 Nr. 2 VOB/B cc) Kündigung wegen Vertragsuntreue des Auftragnehmers oder aus sonstigen wichtigen Gründen gemäß 8 Nr. 3 VOB/B b) Kündigung durch den Auftragnehmer aa) Kündigung wegen unterlassener Mitwirkung des Auftraggebers gemäß 9 Nr. 1 Buchst, a VOB/B bb) Kündigung bei Zahlungsverzug des Auftraggebers gemäß 9 Nr. 1 Buchst, b VOB/B und aus sonstigen wichtigen Gründen XIII

9 18. Abnahme a) Wirkungen der Abnahme aa) Fälligkeit des Werklohns bb) Wegfall der Vorleistungspflicht des Auftragnehmers cc) Gefahrübergang dd) Verjährungsbeginn ee) Weitere Wirkungen der Abnahme b) Besondere Formen der Abnahme beim VOB- Bauvertrag aa) Förmliche Abnahme bb) Fiktive Abnahme cc) Teilabnahme c) Abnahmeverweigerung Verkehrssicherungspflichten Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht bei beweglichen Sachen Gewährleistung Auftragsentzug und Ersatzvornahme gemäß 4 Nr. 7 VOB/B Versicherungen Abtretungsverbot Weitere Regelungsmöglichkeiten Muster 3: Generalunternehmervertrag I. Vertragstext II. Erläuterungen Ausgangssituation Parteibezeichnungen Der Begriff der schlüsselfertigen Errichtung" Präambel Vorbemerkung, Vertragsgegenstand und Vertragsbestandteile Sonderwünsche Vertragsstrafe Abschlagszahlungen Prüfungs- und Hinweispflichten Behinderungsklauseln XIV

10 11. Schriftformklauseln a) Schriftformklausel (nur) für Anordnungen des Auftraggebers b) Schriftformklausel für Mehrkostenankündigung des Auftragnehmers c) Schriftformklausel für Nachtragsvereinbarungen" insgesamt, insbesondere für einen Nachtragsauftrag" Umlageklauseln Abnahme Gewährleistung Schiedsgutachterklausel a) Offenbare Unrichtigkeit eines Schiedsgutachtens b) (Un-) Wirksamkeit von Schiedsgutachterklauseln nach 305 ff BGB c) Befangenheit des Schiedsgutachters d) Formulierungsvorschlag Baustellenverordnung Aufrechnungsverbot Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe a) Freistellungsbescheinigung b) Mehrfacher Steuerabzug bei Nachunternehmereinsatz Muster 4: Garantierter-Maximalpreis-Vertrag I. Vertragstext II. Erläuterungen Was versteht man unter einem Garantierten- Maximalpreis-Vertrag? a) Anwendungsbereich b) Charakteristika des GMP-Vertrages c) Vor- und Nachteile des GMP-Vertrages d) Kooperationsprinzip Ein- und zweistufige GMP-Vertragsmodelle a) Zeitpunkt des Vertragsschlusses b) Einstufiges Vertragsmodell c) Zweistufiges Vertragsmodell XV

11 3. Auswahl des GMP-Partners Präambel Leistungsabgrenzungen a) Eigenleistung des Generalunternehmers b) Fremdleistung durch Nachunternehmer c) Aufgabenbereich des Auftraggebers Abgrenzung der Planungsverantwortlichkeit Festlegung von Informationspflichten Komplettheitsklauseln Vertragsstrafen für Bauzeitüberschreitungen Der garantierte Maximalpreis a) Der Begriff Garantie" b) Ermittlung des garantierten Maximalpreises c) Zusammensetzung des garantierten Maximalpreises aa) Nachunternehmerkosten bb) Bonusregelung cc) Budgetregelung für besondere Risiken d) Tatsächlicher Endpreis Kostenerstattung des Generalunternehmers für Fremdarbeiten Modelle für die Nachunternehmerbeauftragung a) Auswahlrecht des Generalunternehmers b) Auswahlrecht des Auftraggebers c) Auswahlrecht eines Dritten d) Sonstige Regelungen Risikozuweisung bei Nachunternehmerinsolvenz Möglichkeit der Preisoptimierung über den Wettbewerb Leistungsänderungen Abschlagszahlungen Schlussrechnung/Fälligkeit der Vergütung Baubegleitende Schlichtungsregelung Vertragsstrafe für Vorteilsannahme GMP-Vertrag für öffentliche Auftraggeber XVI

12 Muster 5: Sicherheiten I. Mustertext Muster 5a: Vertragserfüllungsbürgschaft Muster 5b: Gewährleistungsbürgschaft Muster 5c: Vorauszahlungsbürgschaft Muster 5d: Abschlagszahlungsbürgschaft Muster 5e: Zahlungsbürgschaft Muster 5f: Bauhandwerkersicherungsbürgschaft II. Erläuterungen Sicherheitseinbehalt a) 17 VOB/B b) Höhe der Sicherheit aa) Erfüllungssicherheit bb) Gewährleistungssicherheit c) Insolvenz Bürgschaften a) Vereinbarung der Bürgschaft aa) Sicherungszweck bb) Verhältnis zu anderen Sicherungsmitteln cc) Höhe der Sicherheit dd) Nachschusspflicht ee) Voraussetzungen nach 17 Nr. 4 VOB/B b) Bürgschaftsarten aa) Bietungsbürgschaft bb) Vertragserfüllungsbürgschaft cc) Abschlags- und Vorauszahlungsbürgschaft dd) Gewährleistungsbürgschaft ee) Vergütungszahlungsbürgschaft c) Bürgschaft auf erstes Anfordern aa) Einwendungsmöglichkeiten bb) Formularmäßige Vereinbarung (1) Vertragserfüllungsbürgschaft (2) Abschlags- und Voraus Zahlungsbürgschaft (3) Gewährleistungsbürgschaft d) Effektivklauseln Hinterlegung Garantie Patronatserklärung XVII

13 6. Finanzierungsbestätigung Die Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß 648 BGB a) Vertraglicher Ausschluss des 648 BGB b) Voraussetzungen für die Einräumung c) Sicherungshypothek an einem auftraggeberfremden Grundstück d) Sicherungshypothek an einem Erbbaurecht e) Sicherungshypothek bei Bauleistungen über mehrere Grundstücke f) Absicherung bei Insolvenz des Auftraggebers Bauhandwerkersicherung gemäß 648a BGB a) Verhältnis zu 648 BGB b) Anspruchsberechtigter Unternehmer c) Sicherheit für zu erbringende Vorleistungen" d) Höhe der Sicherheit e) Art der Sicherheit f) Nichtleistung der Sicherheit Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen Anhang 261 I. VOB/B Ausgabe II. Beschlüsse des DVA zur Änderung der VOB/B 280 Literaturverzeichnis 309 Entscheidungsregister 319 Stichwortverzeichnis 343 XVIII