Re-Development Rechtliche Herausforderungen

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1 Re-Development Rechtliche Herausforderungen Portfolio-Verjüngung 2013: Re-Development als Chance 4. Oktober 2012 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., MRICS 4. Oktober Oliver Rappold

2 Inhalt Development vs. Re-Development Rechtliche Herausforderungen Planungsrecht Baurecht Denkmalschutz / Altlasten / Dienstbarkeiten Mietrecht Rechtliches Projektmanagement Fazit 4. Oktober Oliver Rappold

3 Development vs. Re-Development 4. Oktober Oliver Rappold

4 Rechtliche Herausforderungen Spannungsfeld Ist-Nutzung vs. Neu-Nutzung / Revitalisierung Wertewandel Rechtsänderungen Bestandesgarantie? Geschichte Aktuelle Nutzer Bestehende Umgebung (Nutzer, Bauten, Rechte Dritter) Immissionen Rekurse 4. Oktober Oliver Rappold

5 Planungsrecht Wandel: Kulturlandinitiative / Landschaftsinitiative bzw. ind. Gegenvorschlag Zweitwohnungsinitiative: Verordnung in Kraft ab Planungssicherheit Vorwirkung / Planungszonen Nutzungsbeschränkung bzw. -änderung Gestaltungsplan (privat / öffentlich) Sonderbauvorschriften 4. Oktober Oliver Rappold

6 Baurecht Bestandesgarantie: Reichweite? Praxis des Baurekursgerichtes (Beispiele) Ermessen Bewilligungsbehörden Auflagen statt Verweigerung Praxisbeispiele: Ausnützungs-Transfers Arealüberbauung: gestalterische Anforderungen / Altrechtliche Gesamtüberbauungen / Entlassung / Praxis Stadt Zürich Parkplätze (z.b. Rev. Parkplatzverordnung Stadt Zürich PPV 2010) 4. Oktober Oliver Rappold

7 Denkmalschutz / Altlasten / Dienstbarkeiten Re-Development und Denkmalschutz Hohe Bedeutung Praxis (Zeitzeugen) Der Weg vom Inventar zum Denkmalschutz verwaltungsrechtlicher Vertrag Altlasten: Baugesuch Sanierungspflicht (Machbarkeit / Kosten) Re-Development und Dienstbarkeiten Bau- und Nutzungsbeschränkungen Löschung Art. 736 ZGB Gerichtspraxis Rev. ZGB ab : Öffentliche Beurkundung für Errichtung 4. Oktober Oliver Rappold

8 Mietrecht / Exkurs: Stockwerkeigentum Herausforderung beim Re-Development Umgang mit Mietern Befristete und unbefristete Mietverträge Totalsanierung/Neubau: Kündigung (vs. Teilsanierung) Achtung Sperrfrist 3 Jahre ( Vergleich; auch aussergerichtlich) Missbräuchliche Kündigung (z.b. wider Treu und Glauben; Praxis) Erstreckung / Ausschlussgrund: Ersatzobjekt Zwischenvermietung: Abbruchsklausel (Praxisanforderungen) Exkurs: Stockwerkeigentum: Möglichkeiten / Grenzen 4. Oktober Oliver Rappold

9 Rechtliches Projektmanagement Due Diligence ( Projektbasis und Vertragsinhalt) Komplexes Parteien- und Vertragsnetzwerk (nächste Folie) Verträge: sorgfältige Ausarbeitung / pragmatische Lösungen Finanzierung (Vielzahl von rechtlichen Finanzierungsstrukturen) Schnittstellendefinition Hoher Koordinationsbedarf (ev. Koordinationsvertrag) 4. Oktober Oliver Rappold

10 Parteien und Vertragsverhältnisse TU/GU TU/GU-Werkvertrag/ Entwicklervertrag/ Architektenvertrag Kaufvertrag/ Mietvertrag (Reservationsvertrag) Käufer (STWEG) Mieter (Nutzer) Entwickler Architekt Eigentümer/ Investor Landkaufvertrag [Baurechtsvertrag] Landverkäufer [Baurechtsgeber] Subunternehmer / Subplaner Auftrag Finanzierungsvertrag Bauherrenberatung Bank/Investor 4. Oktober Oliver Rappold

11 Fazit Das Recht wandelt sich... x = a + b 2 4c(viele rechtliche Faktoren / Unbekannte) Grundlagenerarbeitung wichtig Es braucht Zeit Planung Planung Planung Rechtliches Projektmanagement unabdingbar ( Moving Target ) MSA Areal: Liegenschaften der ehemaligen Mechanischen Seidenweberei Adliswil, die 1862 gegründet wurde und 1936 die Produktion hochwertiger Seidenstoffe einstellte. Die geschichtsträchtigen Gebäude wurden laufend renoviert und modernisiert. Ausserdem wurde ein repräsentatives Büro- und Gewerbegebäude erstellt. Das eigene Restaurant Rössli wurde, in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege, geschmackvoll erneuert. 4. Oktober Oliver Rappold

12 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., MRICS Gloor & Sieger Rechtsanwälte Utoquai 37, 8008 Zürich Telefon Telefax Homepage 12 Oliver Rappold