Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel

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1 Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel Sascha Anders HafenCity Universität Hamburg (HCU) Institut für Immobilienwirtschaft IRE BS an der Universität Regensburg Prof. Dr. Kurt Klein Matthias Segerer HafenCity Universität Hamburg (HCU) Prof. Dr.-Ing. Thomas Krüger Sascha Anders Monika Walther Diese Studie wurde im Auftrag des Handelsverband Deutschland (HDE) sowie des Bundesverbandes des Deutschen Lebensmittelhandels (BVL) erstellt.

2 Arbeitsgebiet Prof. Dr.-Ing. Thomas Krüger Projektentwicklung und Projektmanagement in der Stadtplanung HCU HafenCity Universität Hamburg Management städtebaulicher Projekte Neue Kooperationsformen Innerstädtische öffentliche Räume in Klein- und Mittelstädten (BBSR) Urban Improvement Districts Neue Eigentümerstandortgemeinschaften in der Stadtentwicklung (BSU Hamburg) Sicherung tragfähiger Strukturen für die Quartiersentwicklung im Programm Soziale Stadt (BBSR/BMBF) Urbane Zentren und Quartiere Qualifizierte Nahversorgung (HDE/BVL) Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center (DFG) Neue Steuerungsinstrumente der Siedlungsentwicklung RegioProjektCheck Werkzeuge zur regionalen Evaluierung geplanter Projekte für Wohnen, Gewerbe und Einzelhandel (BMBF) Wo-Mo-Rechner Wohn-, Mobilitäts- und Infrastrukturkosten Folgen der Standortwahl am Beispiel der Metropolregion Hamburg (BMBF) Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel März 2015 Evaluierung kommunaler Einzelhandelssteuerung (ab 2015) Seite 2

3 Hintergrund der Untersuchung zur Qualifizierten Nahversorgung planerisch-baurechtlich 11 Abs. 3 BauNVO zur Großflächigkeit: Einzelhandelsbetriebe in MK und SO zulässig qm Geschossfläche 800 qm VKF (BVerwG, Urteil vom 22. Juli B 29.04) Regelvermutung zu städtebaulichen Auswirkungen: Auswirkungen sind dann anzunehmen, wenn der Betrieb über den Nahbereich hinaus wirkt (BVerwG, Urteil v C 10.04/Urteil v C Auswirkungen auf Verkehr Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden Ausnahmeregel in Satz 4 (OVG Bremen, B 355/14; OVG Koblenz, B 11205/09) städtebauliche Auswirkungen auf den Einzelfall bezogen Verträglichkeitsuntersuchung (BVerwG, C 2.08) ökonomisch-betriebswirtschaftlich Mindestverkaufsfläche lt. Aussagen der Betreiber: Supermärkte: qm qm VKF Discounter qm Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel März 2015 Seite 3

4 Qualifizierte Nahversorgung - Inhalte der Untersuchung - Fokus: Discounter und mittelgroße Supermärkte ( qm VKF; Ø rd ) 1) Verkehrseffekte (Modal Split) und Kopplungsverhalten 2) Einzugsbereiche, Ausgabeanteile, Umsatzanteile 3) Qualitative Aspekte 4) Standorte und Genehmigungsprozess 5) Seite 4

5 0) Methodik 1) keine Einzelfalluntersuchung, sondern flächendeckende Betrachtung a) telefonische Haushaltsbefragung in 8 Betrachtungsregionen n = 4.026, mind. 500 je Stadt-/Landkreis Themen: Haupteinkaufsort, Verkehrsmittel, Gründe für die Wahl, Entfernung Wohnort Haupteinkaufsort, Häufigkeit b) Kommunalbefragung in den 8 Betrachtungsregionen Anfrage an 95 Kommunen; Rücklaufquote von 73 % (69) c) Expertengespräche d) Begehung/Bewertung der Lebensmittelmärkte e) Sekundärstatistische Auswertungen 2) Überprüfung der Ergebnisse anhand von Einzelfällen Point-of-Sale-Befragung (insgesamt 18 Standorte) vor Supermärkten/Discountern in Düsseldorf, Landkreis Harburg, Landkreis Schwandorf n = (Ø = 105 pro Standort) Untersuchungszeitraum: März August 2012, Abschluss: März 2013 Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel März 2015 Seite 5

6 1) Verkehrseffekte (Modal Split) Haushaltsbefragung: Modal Split nach Lage des Marktes, Haupteinkaufsort (1. Stelle) 100% Zentrum/ Wohngebiet städtebaulich nicht-integrierter Standort 80% 40,1 60% 40% 20% 63,7 1,5 10,7 24,0 1,7 11,0 46,5 53,3 2,5 12,5 31, ,5 85,0 82,8 4,2 4,8 7,6 Pkw Mofa/Motorrad ÖPNV Fahrrad zu Fuß 0% kleiner Superm. 800 mittl. Superm gr. Superm ,3 9,6 8,3 Discounter Discounter mittl. Superm gr. Superm Größe in qm Verkaufsfläche Seite 6

7 2) Einzugsbereiche Haushaltsbefragung: für den Lebensmitteleinkauf zurückgelegten Entfernung 37 % aller befragten Haushalte legen zu ihren zwei Haupteinkaufsorten max m zurück große Unterscheide zwischen Stadt ( 54 %) und Land (32 %) große Unterschiede zwischen integrierter Lage ( 47 %) und nicht integrierter Lage ( 28 %) große anbieterspezifische Unterschiede 22 % der befragten Haushalte beginnen ihren Einkaufsweg nicht von zuhause, aber keine Unterschiede zwischen kleinen und großen Discountern (800 qm VKF) feststellbar die Einzugsbereiche von Discountern + mittl. Supermärkten ( qm VKF, Ø rd qm) unterscheiden sich kaum (Ausnahme: Großstädte) je größer der Markt, desto größer das Einzugsgebiet Seite 7 Quelle der Symbole:

8 2) Ausgabenanteile und Einzugsbereiche Haushaltsbefragung: Ausgabenanteile der Kunden, die in fußläufiger Entfernung einkaufen, diff. nach Verkaufsflächen (Haupteinkaufsort, Stelle) 60% 50% 40% 30% 53 % 43 % 41 % 40 % 48 % 39 % 37 % 34 % 20% kleinflächig großflächig Ausgabenanteile in fußläufiger Entfernung m 10% Linear (Ausgabenanteile in fußläufiger Entfernung m) 0% m² m² m² m² m² m² m² m² Quelle: eigene Haushaltsbefragung, Rechengrundlage: n = (Haupteinkaufsort, 1. und 2. Stelle); ohne C & C-Märkte, Drogeriemärkte Seite 8

9 2) Angebot und Nachfrage nach Betriebsformen Angebot Verkaufsflächenanteile nach Betriebsformen und Regionen SK Düsseldorf 37% 20% Nachfrage Ausgabenanteile nach Betriebsformen und Regionen 17% 5% 21% SK Düsseldorf 37% 20% 17% 5% 21% 274 SK Düsseldorf 38% 22% 22% 2% 15% SK Erfurt 25% 9% 10% 10% 46% SK Erfurt 25% 9% 10% 10% 46% 450 SK Erfurt 23% 7% 20% 6% 43% LK Freudenstadt LK Freudenstadt 46% 46% 6% 16% 9% 24% 6% 385 LK Freudenstadt 16% 46% 9% 2% 14% 6% 24% 33% LK Werra- LK Werra-Meißner Meißner 21% 21% 9% 13% 37% 9% 13% 20% 590 LK Werra-Meißner 37% 32% 10% 10% 30% 20% 18% gesamt 32% 14% 14% 12% 28% gesamt 32% 14% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 389 gesamt (D: 414) 14% 42% 7% 17% 11% 22% 12% 28% 0% 20% 40% 60% 80% 100% VKF (m²)/ 0% 20% 40% EW 60% 80% 100% LM-Discounter (alle Größen) kl. Markt/kl. Supermarkt ( 800m²) mittlerer Supermarkt ( m²) großer Supermarkt ( m²) V-Markt/SB-Warenhaus (über m²) Seite 9 Quelle: eigene Bearbeitung nach TradeDimensions 2012, EHI

10 3) Qualitative Aspekte Haushaltsbefragung - Gründe für die Wahl des Haupteinkaufsortes (1. Stelle), differenziert nach Altersgruppen freie Nennung Quelle: eigene Haushaltsbefragung, n = 4.019, Nennungen (Haupteinkaufsort 1. Stelle, freie Nennung, Mehrfachnennungen möglich) Seite 10

11 4) Standorte und Genehmigungsprozess Kommunalbefragung: Ist-Situation/genehmigte Vorhaben in den letzten drei/fünf Jahren nach Lage und Betriebsform Lage: Ist-Situation liegen in (Groß-)Städten tendenziell eher in integrierten Lagen liegen in (Groß-)Städten tendenziell eher in nicht- integrierten Lagen in kleineren Gemeinden kein einheitlicher Trend (SM/Disc.) genehmigte Vorhaben in den letzten 3/5 Jahren 47 % der Discounter in 34-Gebieten; 19 % in SO-Gebieten rd. 50 % in Wohngebieten 46 % der mittl. Supermärkte in SO-Gebieten; 33 % in 34-Gebieten rd. 23 % in Wohngebieten Seite 11

12 Wesentliche Ergebnisse städtebauliche Auswirkungen im Sinne 11 Abs. 3 BauNVO: Discounter sind trotz unterschiedlicher Verkaufsflächen mit mittleren Supermärkten (Ø-Verkaufsfläche von rd m²) vergleichbar Im Lebensmitteleinzelhandel ist die 800 m² Verkaufsflächenschwelle zur Großflächigkeit empirisch nicht festzustellen; allerdings auch kein anderer spezifischer Grenzwert entscheidende Einflussgröße neben Stadtgröße + Verkaufsfläche: städtebaulich integrierte Lage mittlere Supermärkte (Ø-Verkaufsfläche von rd m²) werden im Vergleich zu Discountern häufig benachteiligt (Vermutungsregel des 11 Abs. 3 BauNVO) Seite 12

13 Fazit der Untersuchung bestehendes Baurecht bietet ausreichend Steuerungsmöglichkeiten ja, aber viele Kommunen scheinen/können nicht von ihren planungsrechtlichen Möglichkeiten Gebrauch zu machen Handlungsmöglichkeiten 1) Anhebung oder Aufhebung der Großflächigkeitsschwelle? aber Ausdünnung des Versorgungsnetzes (Flächenwachstum/Rückgang der Anzahl) und Nähe zum Wohnort für die Wahl des Lebensmittelmarktes besitzt eine große Bedeutung 2) Herabsetzung der Großflächigkeitsschwelle auf 400 qm VKF? pro: Discounter und Supermärkte würden baurechtlich vollkommen gleich behandelt; aber der Genehmigungsaufwand würde erhöht; Herausgreifen eines einzelnen Sortiments (LM) schwierig. 3) informeller Ansatz veränderte Handhabung der baurechtlichen Möglichkeiten: vgl. HDE/kommunale Spitzenverbände erarbeiten zzt. Handlungsempfehlungen flexible Auslegung von 11 Abs. 3, Satz 4 Fokus auf städtebaulich integrierte Lage Standortklärung im Rahmen eines kommunales Einzelhandelskonzeptes und Umsetzung im B-Plan Seite 13

14 GIS-Tool zur Folgenabschätzung neuer Vorhaben Wohnen/Gewerbe/Einzelhandel: "Standortkonkurrenz Supermärkte" arbeitsgebiete/projektentwicklungmanagment/forschung/regioprojektcheck/ nähere Informationen (Endbericht in Kurzfassung und Langfassung) finden Sie unter: vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 14