Leseprobe aus dem Handbuch Türkei. Immobilienerwerb

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1 Leseprobe aus dem Handbuch Türkei Immobilienerwerb Es ist leider so, dass viele Deutsche in Urlaubslaune und auf Empfehlung von guten Freunden die als vermeintliche Schnäppchen angebotenen Immobilien erwerben. Insbesondere das günstige Preisniveau der türkischen Immobilien verleitet zu einem übereilten Abschluss von Kaufverträgen. Wer in der Türkei Urlaub macht, sollte nie spontan und vor allem nicht unter Zeitdruck eine Immobilie kaufen. Es gilt für das Ausland wie auch für Deutschland: Erst prüfen, sich umfassend informieren und dann erst kaufen. Wenn Interesse am Kauf einer Immobilie besteht (und es sprechen sicher eine Menge Gründe für einen Immobilienkauf in der Türkei), dann sollte erst einmal die Umgebung des Urlaubsortes unter die Lupe genommen werden. Immobilienkauf ist aber auch eine Vertrauenssache, so dass es angeraten ist, sich beim Kauf eines Immobilienmaklers zu bedienen, der auch die Genehmigung für die Ausübung dieses Berufes hat. Wer lieber einen individuellen Neubau erwerben möchte, der wende sich an eine Baufirma oder an einen Bauträger und lässt sich sein ausgewähltes Projekt realisieren. Aber auch hier sollten vorher Auskünfte und vor allem Referenzen eingeholt werden. Es wird oft von Luxus und Superluxus geschrieben. Wenn man sich dann die Gebäude ohne Urlaubseuphorie anschaut, stellt man fest, dass es sich bei in aller Regel bei den Objekten um ganz normale türkische Bauten (Betonung liegt auf türkisch ) handelt, die in keinem Fall und an keiner Stelle auch nur in der Grundsubstanz den in Westeuropa, speziell in Deutschland, als normal angesehenen Standard erreichen. Wer sich für ein Wohnobjekt in der Türkei interessiert, muss allerdings andere Maßstäbe anlegen, als in Deutschland gewöhnt und wissen, dass solche nicht ganz realen Anpreisungen von Häusern und Wohnungen nicht etwa schon von vorne herein betrügerisch angelegt sind, sondern diese innerhalb der Türkei, nach türkischem Verständnis, tatsächlich und qualitativ als Luxus angesehen werden allerdings wird dort alles verkäufliche als Luxusware angeboten. Die Bezeichnung Luxus ist in der Türkei ein Verkaufsargument, nicht aber die Garantie für besondere Qualität. Damit der Kauf nicht zu einer bösen Überraschung gerät, sollten die Bedingungen und Besonderheiten des türkischen Rechts geläufig sein. Es ist dringend geraten, bei schon vorher bestehender Absicht zum Immobilienerwerb, sich bereits in Deutschland die Information und den Rat von geeigneten Rechtsanwälten einzuholen. So ist es in der Türkei beim Bau von Immobilien durchaus geläufig, dass der Grundstückskaufvertrag mit dem Bauauftrag gekoppelt wird. Inzwischen gibt es in der Türkei eine Menge neuer Bauvorschriften und die Kontrolle und Abnahme der Bauwerke erfolgt durch die inzwischen überall vertretenen Bauämter. Bei den Bauträgerverträgen sichert

2 sich der Käufer am besten dadurch ab, dass er die Zahlungen nur entsprechend dem Baufortschritt vornimmt. Der sicherste Weg zum Erwerb einer Immobilie ist jedenfalls der Erwerb eines komplett fertiggestellten Objektes mit einem lastenfreien Grundbuch. Es sollte auf jeden Fall der Grundbuchauszug eingesehen werden, da auch in der Türkei die sogenannte Grundbuchwahrheit gilt, d.h. nur die Belastung, die auch im Grundbuch steht, wird als existent anerkannt. Generell ist sowohl der Kauf als auch der Verkauf von Immobilien durch Ausländer problemlos möglich. Die Gesetzeslage wurde im Jahre 2005 neu geregelt. Nach dem türkischen Gesetz Nr vom (veröffentlicht am im Amtsblatt 26046) können ausländische natürliche Personen, unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit und der Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen, zum Zwecke der Nutzung als Wohnraum oder für Unternehmenssitz, Immobilien erwerben. Voraussetzung ist allerdings, dass diese in einem Qualifizierten Bebauungsplan (nazim plan) oder in einem örtlichen Bebauungsplan hierfür eingetragen wurden. Für ausländische natürliche Personen gilt eine Größenbeschränkung der Gesamtfläche der erworbenen Immobilie von Quadratmetern. Durch den Ministerrat können Abweichungen bis auf Quadratmeter genehmigt werden. Das türkische Grundstücksrecht entspricht in etwa dem schweizerischen Recht, so dass eine entsprechende Information über das schweizerische Zivilgesetzbuch zu empfehlen ist. Weiterhin gilt im türkischen Grundstücksrecht das Gegenseitigkeitsprinzip, d.h. Ausländer können immer dann Immobilien erwerben, wenn dies türkischen Staatsbürgern im Herkunftsland des Ausländers ebenfalls möglich ist. Damit ist der Erwerb von Immobilien für deutsche Staatsbürger grundsätzlich gegeben. Für juristische Personen mit Sitz im Ausland ist es normalerweise nicht möglich Immobilien zu erwerben. Ist allerdings ein Firmensitz in der Türkei begründet, so steht auch hier einem Immobilienerwerb nichts im Wege. Für türkische Firmen (auch mit ausländischer Kapitalbeteiligung) gelten keine Einschränkungen hinsichtlich des Ortes und der Lage der Immobilie. So könnte unter Umständen die Gründung oder der Erwerb einer Firma (neben einer Reihe anderer Vorteile) speziell zum Kauf einer Immobilie sinnvoll sein. Der Erwerb von Eigentum an Grundstücken erfolgt durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Grundlage zur Eintragung sind die Verpflichtungserklärungen von Verkäufer und Käufer, die nochmals vor dem Grundbuchbeamten abzugeben sind und über die eine öffentliche Urkunde erstellt wird. Diese Urkunde ist der reguläre Kaufvertrag. Wenn der Käufer Ausländer ist, muss zwingend ein vereidigter Dolmetscher hinzugezogen

3 werden. Das Grundbuch besteht aus einem Hauptgrundbuch und dem Stockwerkseigentumregister, sowie dem dieses vervollständigenden Tagebuches, den Belegen und Plänen. Das Stockwerkseigentum (kat mülkiyeti) ist mit unserem Wohnungseigentum vergleichbar. Der Eigentümer hat das Recht, die betreffende Wohnung als Alleineigentümer zu nutzen und wird gleichzeitig Miteigentümer an den Gemeinschaftsanlagen. Wobei er natürlich auch die aus dem Miteigentum resultierenden Pflichten zu übernehmen hat. Es dürfte eigentlich selbstverständlich sein (in Praxis leider nicht immer der Fall), dass vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung überprüft wird, ob das betreffende Stockwerkseigentum tatsächlich existiert. Eigentum kann nur an einer rechtlich existierenden Eigentumswohnung erworben werden. Sinnvoll ist es auch die Statuten der Eigentümergemeinschaft vor dem Abschluss eines Kaufvertrages einzusehen und notfalls durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Ist die Eigentumsanlage noch im Bau, so erwirbt der Käufer einen ideellen Anteil an der Anlage (kat irtifaki) und wird Miteigentümer am gesamten Grundstück zu einem bestimmten, aber klar definierten Anteil. Im Grundbuch wird dieses wie eine Dienstbarkeit behandelt. Erst nach der Fertigstellung des Bauwerkes erfolgt die Eintragung als Stockwerkseigentum und wird Gegenstand des Grundstückskaufvertrages. Auch in der Türkei ist die Konstruktion des Zeiteigentums (Dauerwohnrecht oder auch als time-sharing ) bekannt. Der Käufer erwirbt hier Eigentum am Grundstück auf Dauer, wobei die Nutzungsmöglichkeit jedoch zeitlich beschränkt ist. Vor allem in touristischen Gebieten der Türkei wird diese, wenig empfehlenswerte Form des Immobilieneigentums angeboten. Da rechtlich Vertragsfreiheit besteht, kommt es oft vor, dass dieses Dauernutzungsrecht als schuldrechtlicher Vertrag ohne Eintrag ins Grundbuch angeboten und abgeschlossen wird. Wenn schon generell das Zeiteigentum nicht empfehlenswert ist, so ist von der v.g. Form eines schuldrechtlichen Dauernutzungsrechts dringend abzuraten. Es sei als Besonderheit gegenüber der time-sharing-praxis anderer Länder noch erwähnt, dass in der Türkei das Zeiteigentum wie gewöhnliches Grundeigentum behandelt wird und mit Dienstbarkeiten und Hypotheken belastet werden kann. Im türkischen Recht wird zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag und dinglicher Eigentumsübertragung unterschieden. Wirksame Grundstückskaufverträge können nur wirksam vor dem Grundbuchamt geschlossen werden. Ein vor einem Notar geschlossener Grundstückskaufvertrag, wie in Deutschland üblich, reicht in der Türkei nicht. Die vor dem Notar geschlossenen Vertrage stellen ein Kaufversprechen (satis vaadi) dar, wobei dieser Vertrag bei Verpflichtung zur Übertragung von

4 Immobilieneigentum notwendig ist. Ein dahingehender privatrechtlicher Vertrag wäre ohne die notarielle Beurkundung unwirksam. Der notariell beurkundete Vorvertrag bietet allerdings gegenüber böswilligen Doppelverkäufen nur unzureichenden Schutz und wäre allenfalls die Grundlage für schwer durchsetzbare Schadenersatzansprüche gegenüber dem böswilligen Verkäufer. Deshalb sollte der notarielle Vorvertrag als Vormerkung im Grundbuch besichert werden. Der endgültige, formwirksame Kaufvertrag muss dann nur noch den tatsächlichen Bedingungen angepasst werden. Vor einem Grundstückskauf sollte sich der Interessent unbedingt auch bei den zuständigen Stellen über mögliche Nutzungseinschränkungen und die Bebauungsauflagen informieren. In den Städten werden durch die Stadtverwaltungen und in den ländlichen Regionen durch die Gouverneurämter die Bebauungspläne erlassen. Vor dem Erwerb bzw. von der Ausführung von Schwarzbauten sei an dieser Stelle nochmals eindringlich gewarnt. Auch wenn der Verkäufer erklärt, dass Schwarzbauten durchaus üblich seien, Finger weg. Wer einen Schwarzbau erwirbt, muss sich auch über das Risiko im klaren sein. Neben empfindlichen Geldstrafen sind auch Abrissverfügungen nicht auszuschließen. Wer seine Immobilie über einen Makler kauft, muss mit einer Maklergebühr in Höhe von 6 % rechnen. Üblicherweise entfallen davon auf den Verkäufer und auf den Käufer je 3 %. Die Maklerprovision wird aber erst fällig, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Die Grundbucheintragung kann bis zu drei Monaten dauern, da das örtliche Grundbuchamt erst durch Nachfrage bei der überregionalen Militärverwaltung die schriftliche Bestätigung einholen muss, dass sich das Objekt nicht im militärischen Einzugsbereich befindet. Mit der Eintragung ins Grundbuch (Tapu) wird neben einer Grundbuchgebühr und den Kosten für den vereidigten Dolmetscher (ca. 50,00 Euro) auch die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3 % fällig. Bei einer Eigentumsumschreibung fallen diese Gebühren sowohl auf Seiten des Verkäufers als auch auf Seiten des Käufers an. In der Folge ist dann die jährliche Grundsteuer zu entrichten. Diese beträgt zwischen 0,3 und 0,6 Prozent pro Jahr. Die Vererbung der Immobilie stellt normalerweise kein großes Problem dar. Grundsätzlich gilt für den Nachlass deutscher Staatsbürger auch das deutsche Erbrecht. Nach dem deutsch-türkischen Konsularvertrag vom 28. Mai 1929 und der Anlage zu diesem ( 14 zu Art. 20) bestimmen sich die erbrechtlichen Verhältnisse in Ansehung des beweglichen Nachlasses (Geld, Einrichtungsgegenstände usw.) nach dem Gesetz des Landes, dessen Staatsbürger der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes war. Für das unbewegliche Vermögen, also für Immobilien bestimmen sich die erbrechtlichen Verhältnisse nach dem Gesetz des Landes, in dem dieser

5 Nachlass sich befindet. Es gilt quasi für in der Türkei befindliche Immobilien dann das türkische Recht. Nach dem neuen türkischen Erbrecht erbt der überlebende Ehegatte neben den Nachkommen erster Ordnung (Kindern) ein Viertel während das oder die Kinder die verbliebenen drei Viertel bekommen. Ähnlich dem deutschen Recht, sind der Ehegatte und die Kinder durch ein Pflichtteilserbrecht gegen den völligen Entzug der Erbmasse geschützt. In der Praxis wird es so gehandhabt: Die Erben beantragen vor dem zuständigen Nachlassgericht in Deutschland einen Erbschein. Mit der Vorlage dieses konsularisch beglaubigten Erbscheines erhält der Erbe von dem zuständigen türkischen Gericht einen inländischen Erbschein. Wie auch nach dem deutschen Recht, so weist der türkische Erbschein den Erben als berechtigten Eigentümer des Nachlasses aus. Mit diesem Erbschein wird nun die Umschreibung des Immobilienbesitzes beim Grundbuchamt beantragt. Die Umschreibung ist dann nur noch ein rein formaler Akt. Der Erbe erklärt seine Erbschaft und damit verbunden ist die Zahlung von Erbschaftssteuer. Je nach Verwandtschaftsgrad des Erben ist auch hier ein bestimmter Freibetrag zu berücksichtigen. Der Verkauf von Immobilien durch Ausländer unterliegt keinerlei Beschränkungen. Es kann jederzeit und an jede beliebige Person veräußert werden. Der Erlös kann jederzeit ins Ausland transferiert werden. Auch die Nutzung oder Vermietung der Immobilie ist uneingeschränkt möglich. Bei Vermietung ist zu beachten, dass die Überschreitung eines gewissen Vermietungserlöses die Steuerpflicht auslöst. Ein bestimmter Betrag der Mieteinnahmen bleibt steuerfrei. Bei dem übersteigenden Betrag können selbstverständlich die entsprechenden Ausgaben steuersenkend abgezogen werden. Die Einkommenssteuer für den zu versteuernden Betrag beginnt bei 25 %.