Innenentwicklung in der Praxis

Transkript

1 Innenentwicklung in der Praxis Chancen, Grenzen, Strategien Dipl. Ing. Stefanie Burg Freie Stadtplanerin Freiburg

2 bis 2030

3 Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung in den Stadt- und Landkreisen BaWü 2012 bis 2030 Freiburg + 8,8 % LK Emmendingen + 1,7 % LK Breisgau-H. + 1,6 % LK Ortenau + 1,5 % LK Waldshut + 0,9 % LK Schwarzwald-Baar - 1,5 %

4 Ein- und Zweipersonenhaushalte Drei- und Mehrpersonenhaushalte

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6 Innenentwicklung in der Praxis Ziele der Innenentwicklung Erhalt unzerschnittener Naturräume und Naherholungsbereiche im Außenbereich Eigene Quelle

7 Ziele der Innenentwicklung Attraktive Ortskerne und Innenstädte erhalten und revitalisieren Investitions- und Folgekosten senken Infrastruktur erhalten und auslasten kompakte Siedlungsstrukturen kurze Wege, geringere Mobilitätskosten Energieeinsparung / Klimaschutz regionalmarkt-schwarzwald-trifft-kaiserstuhl

8 Innenentwicklung ist nicht gleich Innenentwicklung Unterschiedliche Innenentwicklungspotenziale verlangen unterschiedliche Strategien zur Mobilisierung Klassische Wohn-Baulücken Misch-/ Gewerbebrache Neuer Bebauungsplan Eigene Darstellung (Kataster Stadt Markdorf)

9 Privater Innenbereich / Gartenfläche / Baulücke Gewerbebrache / Konversionsfläche

10 Grenzen / Hemmnisse der Innenentwicklung Privater Innenbereich - Angebotsseite Fehlende Verkaufsbereitschaft privater Grundstückseigentümer - Was sind die Gründe? - Bodenbevorratung und Familienbindung - Unstimmigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft - Kapitalanlage / Gewinnerwartung / Spekulation - Zu hohe Preisvorstellungen / Bodenrichtwerte werden teilweise ungeprüft übernommen - Steuerliche Aspekte Widerstände der Nachbarn Kleinklimatische und artenschutzrechtliche Aspekte Ggf. fehlende oder schwierig herzustellende Erschließung

11 Grenzen / Hemmnisse der Innenentwicklung Privater Innenbereich - Nachfrageseite Mangelnde Qualität des Angebotes - Lage - Orientierung - Keine ausreichenden Freiflächen - Fehlende Parkmöglichkeiten - Image der Siedlung / des Ortskerns Konkurrenz mit Angebot in Neubaugebiet / Preis Weniger professionelles Marketing / Bewerbung

12 Strategien der Innenentwicklung I Privater Innenbereich Systematische Erfassung und Bewertung der Potenziale / Baulandkataster nach 200 BauGB Persönliche Ansprache der Grundstückseigentümer und Information über Entwicklungsmöglichkeiten Stärkere Berücksichtigung der Motivation und Bedürfnisse der Grundstückseigentümer Unabhängige und fachlich fundierte Beratung (ökonomisch, steuerlich, städtebaulich, architektonisch...) Testentwürfe zur Erschließung / Bebauungsplan der Innenentwicklung (wenn erforderlich)

13 Strategien der Innenentwicklung II Privater Innenbereich An- und Verkauf oder Tausch von Grundstücken Herstellen von Kontakten Für den Gemeinwohlnutzen sensibilisieren (z.b. Auslastung Kindergarten) Marketing / Imagebildung Planungsrechtliche Umsetzung: 34 BauGB (Innenbereich) oder Bebauungsplan in der Regel im beschleunigten Verfahren nach 13 a BauGB (BPL der Innenentwicklung)

14 Stadt Waldkirch Ortsteil Buchholz Private Innenentwicklung Am Waldgraben

15 Innenentwicklung in der Praxis Stadt Waldkirch Ortsteil Buchholz Private Innenentwicklung Am Waldgraben Eigene Quelle

16 Stadt Waldkirch Ortsteil Buchholz Private Innenentwicklung Am Waldgraben

17 Stadt Waldkirch Ortsteil Buchholz Private Innenentwicklung Am Waldgraben

18 Grenzen / Hemmnisse der Innenentwicklung Gewerbebrache - Angebotsseite Komplexität der Aufgabenstellung Ungeklärte Eigentumsverhältnisse Abschreibungsvorteile / steuerliche Aspekte Hohe Verwertungserwartungen Altlastenentsorgung: rechtlich und ökonomisch Abbruchkosten / Rückbau Kleinklimatische und artenschutzrechtliche Aspekte

19 Grenzen / Hemmnisse der Innenentwicklung Gewerbebrache - Nachfrageseite Hohe Renditeerwartungen Unrealistisches Nutzungskonzept Konflikte mit angrenzenden Nutzungen Image des Standortes kommunale städtebauliche Qualitätsansprüche Überschreitung der üblichen städtebaulichen Dichte Fehlende Akzeptanz in der Bevölkerung und/oder in politischen Gremien

20 Strategien der Innenentwicklung Gewerbebrache Städtebauliches Projektmanagement Ämterübergreifendes Projektteam und feste Ansprechpartner für Externe Ausloten der Schmerzgrenzen aller Akteure und Kompromissbereitschaft bezüglich städtebaulicher Qualität und ökonomischer Belastung Investorenwettbewerbe, um zu umsetzbaren Nutzungskonzepten zu kommen Ggf. Einschalten kommunaler Wohnungsbaugesellschaften Planungsrechtliche Umsetzung: BPL erforderlich, ggf. Vorhabenbezogener BPL; ggf. 13 a BauGB

21 Stadt Neuenburg am Rhein Gewerbebrache / Konversion Östliche Innenstadt Eigene Quelle

22 Eigene Quelle

23 Eigene Quelle

24 Eigene Quelle

25 Eigene Quelle

26 Eigene Quelle

27 Innovativer Ansatz zur Innenentwicklung Innenentwicklungsumlage / kommunales Förderprogramm Crailsheimer Modell Modellvorhaben begleitet durch die FH Nürtingen, gefördert durch das Land Baden- Württemberg Einführung einer Innenentwicklungsumlage von 3,50 Euro / qm Nettobauland Außenentwicklung (sonstige Annahmen der Kalkulation: 35 Euro / qm Grunderwerbspreis, geplanter Verkaufspreis 112 Euro / qm) Prinzipien: öffentliches Interesse, Angemessenheit, Zweckbindung der Mittel für Innenentwicklungsmaßnahmen Quelle:

28 Innovativer Ansatz zur Innenentwicklung Innenentwicklungsumlage / kommunales Förderprogramm Förderprogramm Innen vor Außen Eckpunkte: 40 % Zuschuss zu den Abbruchkosten bis max Euro Nach spätestens 3 Jahren muss mit dem Bau eines neuen Gebäudes auf dem Grundstück begonnen werden. Es müssen zwischen 1 bis 5 Wohneinheiten durch den folgenden Neubau geschaffen werden. Erstberatung durch ein Architekturoder Ingenieurbüro im Gesamtwert von bis zu 500 Euro. Quelle: ssen/2011_10_01_hohenloher-tagblatt_innen-vor-aussen.pdf

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30 Städtebauliche Leitbilder ÖKOLOGISCHE STADT DIE FUNKTIONELLE STADT URBANITÄT DURCH DICHTE GENERATIONENGERECHTIGKEIT NACHHALTIGKEIT ZWISCHENSTADT? SOZIALE STADT RESSOURCENEFFIZIENZ DIE GEGLIEDERTE UND AUFGELOCKERTE STADT KRITISCHE REKONSTRUKTION INTELLIGENTE STADT STADT DER KURZEN WEGE BARRIEREFREIE STADT Eigene Darstellung in Anlehnung an

31 Sichert eine hohe Dichte urbane Qualität? Eigene Quelle Eigene Quelle Eigene Quelle

32 Fazit Innenentwicklung nicht als Selbstzweck sondern in Verbindung mit Qualitätsverbesserungen und unter Einbeziehung der Bürgerschaft Funktionsmischung Gute Erreichbarkeit von Mobilitätsangeboten und Versorgungsinfrastruktur Gut nutzbare öffentliche Räume und Plätze Qualitätvolle Architektur (guter Freiraumbezug, Privatsphäre, Belichtung, Besonnung) Soziale Offenheit und Integration

33 Vielen Dank für Ihr Interesse. Dipl. Ing. Stefanie Burg Freie Stadtplanerin Freiburg