Sanierung und Facility Management

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1 Jürgen Gänßmantel, Gerd Geburtig, Astrid Schau Sanierung und Facility Management Nachhaltiges Bauinstandhalten und Bauinstandsetzen Teubner

2 Inhalt 1 Einleitung 13 2 Grundlagen des Facility Managements Definition, Bestandteile und Aufgaben des Facility Managements Begriffsbestimmung und Definition Bestandteile und Interpretation des Facility Managements Aufgaben des Facility Managements Vorgehensweisen für die Einführung des Facility Managements für Bestandsobjekte i Der Entscheidungsprozess zu Art und Umfang der Bestandsaufnahme, Datenverwaltung Die Gebäudedatenerhebung und Vermessung der Bestandsobjekte Arten der zu erfassenden Daten und Erfassungsmethoden für Gebäude Verfahren und deren Anwendungsgebiete Der Einfluss der laufenden Instandhaltung auf den Lebenszyklus Technisches Gebäudemanagement als Bestandteil einer effektiven Immobilienbewirtschaftung Begriffe Bedeutung der Nutzungskosten für den Lebenszyklus Wichtige Kostenarten der Nutzungskosten Das Management der Nutzungskosten Instandhaltungsstrategien Anwendung eines Facility Managements Analyse der Vorteile Analyse der Nachteile Notwendiger Umfang von Facility Management Qualitäts-, Umwelt- und Gebäudemanagementsystem Bedeutung des Facility Managements bei der Sanierung Allgemein Die Hauptfragen vor Beginn eines Sanierungsprozesses Entscheidungsfindung 57 3 Nachhaltigkeit von Gebäuden und Liegenschaften Nachhaltigkeit und Ressourcen Definition nachhaltig bzw. nachhaltige Entwicklung Das Syndrom-Konzept 61

3 Inhalt Definition Syndrom Ressourcenverbrauch" Syndrom Wachstum" Syndrombekämpfung: Ressourcenschonung durch Effizienzsteigerung Grenzen der Effizienzsteigerung Leitbild der Nachhaltigkeit Nachhaltigkeitsziele ' Ökonomische Ziele Ökologische Ziele Soziale Ziele Leitsätze zur Realisierung Ökologische Dimension der nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung Ökonomische Dimension der nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung Soziale Dimension der nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung Realisierungspotenzial durch Facility Management Nachhaltigkeit im Bereich Bauen und Wohnen Anforderungen Ökologisches Bauen - was ist das? Verträglich mit der Zukunft - mögliche Veränderung Die Dimensionen nachhaltigen Bauens Nachhaltig zukunftsverträgliches Bauen im Bestand - was ist das? Lebenszyklus von Gebäuden Bestandteile einer nachhaltigen Bauinstandsetzung Bewertung von Nachhaltigkeit Bewertungskriterien Bewertungsmethoden Ansätze zur Bewertung von Nachhaltigkeit beim Bauen im Bestand Prozess für eine nachhaltige zukunftsverträgliche Entwicklung - nachhaltiges Facility Management Prozessebenen Beispiel Agenda 21" und Lokale Agenda 21" Umgang mit Nachhaltigkeit Praktische Umsetzung der Nachhaltigkeitsregeln Fazit- Facility Management und Nachhaltigkeit Die Sanierungsplanung von Bestandsimmobilien 118

4 Inhalt 4.1 Bauordnungsrecht Bestandsschutz Möglichkeiten Grenzen Denkmalschutz Gesetzliche Grundlagen. ; Länderregelungen Denkmalpfiegerische Konzepte Problemstellungen ; Standortanalyse Städtebau und Integrierte Stadtentwicklungskonzepte (ISEK) Erschließung Infrastruktur Gebäudeanalyse Ziel Phasen der Gebäudeanalyse Arten von Gebäudeschädigungen Typische Schadenspunkte an Gebäuden Ursachen für Gebäudeschäden Bestandsaufnahme Umnutzbarkeit Architektur ; Tragfähigkeit Bauphysik Nutzungskonzept Kostenanalyse Benchmarking Wertermittlung des Bestandes Wertermittlung der Gebäudesubstanz Kosten der Instandhaltung Kosten der Modernisierung und Instandsetzung Verwaltungs- und Betriebskosten Investitionskosten Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen Qualitätsanspruch 182

5 JO Inhalt Qualität - was ist das? Festlegung der Anforderungen: Zielformulierung Realisierung der Anforderungen: Zielabweichungen Abgleichen der Ziele mit bestehenden Normen, dem Stand der Technik, den anerkannten Regeln der Technik Gebäudebetrieb Sicherheit Gebäudeautomation Vor- und Nachteile einer standardisierten Gebäudeautomation Gebäudeautomationssysteme Einsatzmöglichkeiten vom WEB-Services in der Gebäudeautomation Betriebliches Energiemanagement Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden Überblick über die EnEV Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz Motive und Hemmnisse rationeller Energienutzung Forschungs- und Wissenstransfer Einsatz erneuerbarer Energien Public Private Partnership (PPP) , Spezifische Ausprägungsformen von Public Private Partnerships Public Private Partnerships auf dem Gebiet der Sanierung Die Rolle des Facility Managements innerhalb einer PPP-Struktur Gebäudeintensivierung Spezifiken bei einer Bestandsnutzung Praxisberichte Optimierung der Energieprozesse eines Industriegebäudes Der Gebäudebestand Die Sanierung Die Gebäudeparameter nach der Sanierung Ergebnisse der energetischen Optimierung Das Facility Management am Standort Jena Gebäudeleittechnik und Software Sanierung und FM - konkrete Vor- und Nachteile Controlling, Monitoring und Kundenzufriedenheit Qualitätssicherung 251

6 Inhalt Der Umbau einer ehemaligen Chirurgischen Klinik zu einem Pflegeheim Ausgangssituation Eine nicht alltägliche Aufgabenstellung für den Architekten Bestandsaufnahme Bewertung Instandsetzungsmaßnahmen ; 260 f Nachhaltigkeit der durchgeführten Maßnahmen Nachhaltigkeit der verwendeten Baustoffe Nachhaltigkeit der Energieeinsparmaßnahme an Haus A Fazit Wohnumfeldverbesserung durch Umbau eines Werkstattgebäudes zu einem Supermarkt Städtebauliche Analyse Gebäudeanalyse Nutzervorstellungen Bauordnungs- und nachbarschaftsrechtliche Belange Die Umnutzung und Erweiterung Die heutige Nutzung Die Sanierung eines Hochhauses und Einführung eines modernen Raummanagementsystems Das Spannungsfeld Hochhaussanierung Zeitgemäße Büroarbeitsplätze garantieren nachhaltige Vermietung Web-basierende Technologie für das Gebäudemanagement Richtungsweisendes Gebäudemanagement Bauhaus - Universität und Hochschule für Musik Franz Liszt" managen in Weimar Flächen im Verbund Der Gebäudebestand Unterschiedliche Entwicklung des Facility Managements an den beiden Hochschulen in Weimar Der Beginn der Zusammenarbeit Das gemeinsame Liegenschaftsmanagement Struktur des Gebäudemanagements Software Aufgabenbereiche Outsourcing Evaluation und Qualitätssicherung 301

7 12 Inhalt Facility Management und Bestandsnutzung Beispiel einer möglichen Public-Private-Partnership (PPP) Integrative Planung FM-gerechte Sanierungsplanung Ausgangspunkt Grundlagen für eine Facility Management-Gerechtheit Neue Anforderungen an Planung und Beratung Entwurfskriterien Strategische Bauteile Notwendigkeit der integrativen Planung Aufgaben und Vergütungen gemäß der derzeitigen HOAI und sich daraus ergebende Probleme Möglichkeiten und Grenzen bei einer Sanierung Arbeitsblätter Checklisten 324 8~1.1 Möglichkeiten der Einführung von FM Planung und Durchführung einer Sanierungsmaßnahme Öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen Gebäudedaten-Erfassung Gebäudezustands-Erfassung Gebäudezustands-Analyse Bewertung der Nachhaltigkeit Literatur/Anmerkungen.. 356

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