empirica Vergleich der Wohnungsmarktprognosen von empirica und BBR Ansprechpartner: Harald Simons und Dr. Reiner Braun Forschung und Beratung

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1 Forschung und Beratung Kurfürstendamm Berlin Tel. (030) Fax (030) Vergleich der Wohnungsmarktprognosen von und BBR Ansprechpartner: Harald Simons und Dr. Reiner Braun Projektnummer: Berlin im Juni 2006

2 Inhaltsverzeichnis 1. Hintergrund 1 2. Zusammenfassender Ergebnisvergleich 2 3. Vergleich der Methodik und der Ergebnisse für Ost- und Westdeutschland 4 4. Räumlicher Vergleich Vergleich der prognostizierten Zahl der Einwohner Vergleich der prognostizierten Zahl der Haushalte Vergleich des prognostizierten Neubaus von Wohnungen in EZFH je Einwohner Vergleich des prognostizierten Neubaus von Wohnungen in MFH je Einwohner 11 - i -

3 Abbildungsverzeichnis ABBILDUNG 1: ABBILDUNG 2: ABWEICHUNG ZWISCHEN DEN PROGNOSTIZIERTEN VERÄNDERUNGSRATEN DER ZAHL DER EINWOHNER IM PROGNOSEZEITRAUM VON 2003 BIS 2020 IN %-PUNKTEN8 ABWEICHUNG ZWISCHEN DEN PROGNOSTIZIERTEN VERÄNDERUNGSRATEN DER ZAHL DER HAUSHALTE IM PROGNOSEZEITRAUM 2003 BIS 2020 IN %-PUNKTEN 9 ABBILDUNG 3: ABWEICHUNG DES PROGNOSTIZIERTEN WOHNUNGSNEUBAUS IN EZFH JE EINWOHNER IM PROGNOSEZEITRAUM VON 2005 BIS ABBILDUNG 4: ABWEICHUNG DES PROGNOSTIZIERTEN WOHNUNGSNEUBAUS IN EZFH JE EINWOHNER IM PROGNOSEZEITRAUM 2005 BIS 2020 UNTERSCHIEDE IN OSTDEUTSCHLAND SIND NICHT SINNVOLL ZU INTERPRETIEREN 11 - ii -

4 1. Hintergrund Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) und die ag haben unabhängig voneinander Wohnungsmarktprognosen für Deutschland erstellt. Aufgrund unterschiedlicher Annahmen und Methoden ergeben sich teils abweichende Ergebnisse. Zum Teil relativieren sich die Unterschiede aber auch erheblich, wenn man die richtigen Tabellen miteinander vergleicht. Insgesamt schafft dieses Arbeitspapier damit Transparenz zwischen den beiden Prognosen. Literaturangaben Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2006), Raumordnungsprognose 2020/2050, Berichte Band 23, Bonn. (Bestellung: Simons, H., Braun, R., Pfeiffer, U. und Schmidt, M. (2006), Wirtschaft und Wohnen in Deutschland, Regionale Prognosen bis Wohnungsmarktentwicklung bis 2030, -Studie im Auftrag der DKB, Berlin. (Download:

5 2. Zusammenfassender Ergebnisvergleich Im Folgenden werden alle Angaben für den Prognosehorizont bis 2020 verglichen. Der Methodikvergleich erfolgt unter Absatz 2. Entwicklung der Zahl der Einwohner bis zum Jahr 2020 Die prognostizierte Einwohnerzahl sinkt bei der BBR-Prognose weniger stark als bei der - Prognose. In Westdeutschland steigt die Einwohnerzahl bei der BBR-Prognose sogar an. Ursache: Die BBR unterstellt eine höhere Zuwanderung als. Veränderung der Zahl der Haushalte bis zum Jahr 2020 Vorbemerkung: bei flüchtigen Vergleichen der Prognosen kann sich der Anschein ergeben, dass eine absurd niedrige Zahl der Haushalte prognostiziert. 1 Die prognostizierte Veränderung der Zahl der Haushalte ist hingegen bei und BBR annähernd gleich. In Ostdeutschland prognostiziert ein leicht stärkeres Wachstum als das BBR, für Westdeutschland ergeben sich keine relevanten Unterschiede. Ursache: trotz geringerer Einwohnerzahlen werden ähnliche Haushaltszuwächse prognostiziert, weil eine stärkere Haushaltsverkleinerung prognostiziert unterstellt. Neubauprognose bis zum Jahr 2020 Vorbemerkung: bei flüchtigen Vergleichen der Prognosen kann sich der Anschein ergeben, dass ein absurd niedriges Neubaupotential prognostiziert. 2 Neubaubedarf 3 bzw. Neubaupotential 4 ergibt sich durch drei Faktoren: mehr Nachfrage (durch mehr Haushalte), Ersatzbedarf (Abriss, Zusammenlegung, Umnutzung) und Veränderung des Leerstandes. Mit den jeweiligen Annahmen zur Höhe des Ersatzbedarfes und zur Entwicklung des Leerstandes prognostiziert für Westdeutschland ein ca. 15% höheres Neubaupotential für Ein nutzt als Ausgangswert für die Prognose die Zahl der Haushalte gemäß Mikrozensus-Wohnungsfortschreibung, die BBR hingegen die Zahl der Haushalte gemäß Mikrozensus-Bevölkerungsfortschreibung. Diese Anfangsdifferenz muss bei Vergleichen der absoluten Haushaltszahlen berücksichtigt werden, bei Betrachtung der Veränderung der Haushaltszahlen ist sie nahezu irrelevant. Hintergrund: Die Wohnungsfortschreibung weist knapp 3 Mio. Haushalte weniger aus als die Bevölkerungsfortschreibung. Dies resultiert aus kumulierten Fortschreibungsfehlern seit der letzten Volks- und Wohnungszählung Keiner kennt die wahren Haushaltszahlen und Wohnungsbestände (deswegen ist eine neue Volks- und Wohnungszählung erforderlich!). Vermutlich wurde allein die Zusatznachfrage durch steigende Haushaltszahlen von mit der BBR-Prognose für den Neubaubedarf verglichen. BBR-Terminologie. Empirica-Terminologie

6 /Zweifamilienhäuser und für Ostdeutschland ein ca. 10% höheres Neubaupotential als das BBR. In der zeitlichen Struktur prognostiziert bis 2010 zunächst ein etwas geringeres, später ein etwas höheres Neubaupotential für Ein-/Zweifamilienhäuser als das BBR. Das Neubaupotential für Geschosswohnungen grenzt durch zwei Extrem-Varianten ein. In Variante I wird angenommen, dass der gesamte heutige Leerstand dauerhaft nicht marktfähig ist und auch bei steigender Nachfrage nicht wieder genutzt wird. 5 Diese Variante entspricht der BBR- Neubauprognose. Dennoch weist für Westdeutschland ein deutlich geringeres Neubaupotential für Geschosswohnungen aus als das BBR vermutlich weil unterschiedliche Annahmen über die Höhe des Ersatzbedarfs getroffen werden. Für Ostdeutschland ist ein Vergleich wenig sinnvoll. Das BBR unterstellt implizit, dass im Osten ungeachtet bestehender und teils anwachsender Leerstände ein Ersatzbedarf existiert, der sich eins zu eins in Neubaubedarf niederschlägt. Das sehen wir nicht so, weswegen das Neubaupotential für Geschosswohnen in Ostdeutschland (Ausnahme Berlin) klar unterhalb der BBR-Prognose liegt. Unterschiede auf Ebene der Raumordnungsregionen prognostiziert mehr Einwohner und Haushalte in den dicht besiedelten Regionen nördlich einer Linie Erfurt-Kassel-Bonn. Weniger Einwohner erwartet dagegen in allen Regionen südlich dieser Linie sowie in den ländlichen Regionen nördlich davon. Deutlich weniger Einwohner prognostiziert in Westmecklenburg (schwächere Suburbanisierung aus Lübeck/Hamburg), Mecklenburgische Seenplatte (sehr schwache Wirtschaftsentwicklung, sehr hohe Abwanderung) und dem Emsland. Deutlich mehr Einwohner in Göttingen (mutmaßlich ein Fehler des BBR bei der Berücksichtigung der Abwanderung aus dem Auffanglager Friedland 6 ), dem Ruhrgebiet (geringere Suburbanisierung) und Oldenburg (dynamische Wirtschaftsentwicklung). Bei der Haushaltsentwicklung setzen sich die Unterschiede der Bevölkerungsprognose in den genannten Regionen im wesentlichen fort, verwischen sich aber etwas. Zusätzlich steigt in Berlin die Zahl der Haushalte bei stärker an. prognostiziert ein höheres Neubaupotential für Einfamilienhäuser in fast allen Agglomerationsräumen, weniger in den ländlichen Regionen. prognostiziert in Westdeutschland fast überall ein geringeres Neubaupotential für Geschosswohnungen (Ausnahme: Emscher-Lippe, Bochum, Köln, Hamburg, Göttingen sowie Berlin). In Ostdeutschland ist der Vergleich mit der BBR-Prognose unsinnig (siehe oben). 5 6 Annahme in Variante II: der gesamte Leerstand ist marktfähig, vor Neubau wird zunächst der Leerstand gefüllt. Fehler scheint analog zum Fehler in der 10. regionalisierten Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes - 3 -

7 3. Vergleich der Methodik und der Ergebnisse für Ost- und Westdeutschland BBR Arbeitsmarkt Beschäftigtenprognose (Arbeitsnachfrage) Erwerbspersonenprognose (Arbeitsangebot) Bevölkerungsprognose Gesamtzahl der Bevölkerung: 10. koord. Bevölkerungsprognose (Variante 4 sog Variante) Basis für regionale Verteilung: regionalisierte Bevölkerungsprognosen der Länder; Korrektur der regionalen Verteilung durch eigene Binnenwanderungsprognose auf Basis einer eigenen Exportbasisbeschäftigungsprognose Gesamtzahl der Bevölkerung: Eigene regionalisierte Prognose auf Gemeindeebene (ungefähr Variante 5 der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausschau sog Variante ) Basis für regionale Verteilung: Binnenwanderung analog zu bisherigen regionalen Wanderungsstrukturen der letzten Jahre modelliert. Kein Rückgriff auf Erwerbspersonenprognose Ergebnisse: Bevölkerungsprognose Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland Differenz -BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland

8 Haushaltsprognose ProFamy-Methode Haushaltsvorstandsquotenmethode. Ergebnisse: Haushaltsprognose Hinweis: Unterschiedliche Ausgangsniveaus; : Mikrozensus-Wohnungshochrechnung; BBR: Mikrozensus-Bevölkerungshochrechung; Zum Vergleich daher nur die Veränderung Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland Differenz -BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland Wohneigentumsprognose Nicht enthalten Kohortenmodelle Prognose der Einfamilienhausnachfrage Kohortenmodell Direkte Ableitung der Einfamilienhausnachfrage Kohortenmodell Basis: Prognose der Wohneigentumsquote und Prognose der Wohnflächennachfrage von Mietern und Eigentümern. Ermittlung der Wohnungsnachfrage durch Division der Wohnflächennachfrage durch wohnstatusspezifische durchschnittliche Wohnungsgrößen. Ergebnis nicht ausgewiesen - 5 -

9 Prognose der Mehrfamilienhausnachfrage Differenz Wohnungsnachfragende Haushalte zu EZFH-Haushalte Dito zu EZFH Ergebnis nicht ausgewiesen Neubauprognose EZFH Bandbreiten des Neubaupotentials 1. bei konstantem Leerstand (entspricht BBR- Prognose) zzgl. Abgang Neubau = Nachfrage - Angebot (t-1) + Abgang 2. bei Abbau bestehender Leerstände vor Neubau zzgl. Abgang Ergebnisse: Neubaupotential- bzw. Neubauprognose EZFH Hinweis: Variante I (heutiger Leerstand wird nicht abgebaut) entspricht in den Annahmen der BBR-Prognose alle Werte in Tsd Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland Differenz -BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland Neubauprognose MFH Bandbreiten des Neubaupotentials Neubau = Nachfrage - Angebot(t-1) + Abgang 1. bei konstantem Leerstand (entspricht BBR- Prognose) 2. bei Abbau bestehender Leerstände vor Neubau Geplante Abrisse der GdW-Unternehmen bis 2010 berücksichtigt

10 Ergebnisse: Neubaupotential- bzw. Neubauprognose MFH Hinweis: Variante I (heutiger Leerstand wird nicht abgebaut) entspricht in den Annahmen der BBR-Prognose alle Werte in Tsd Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland Differenz -BBR Westdeutschland Ostdeutschland Deutschland Weitere Unterschiede Unterste Prognoseebene: 439 Landkreise und kreisfreie Städte (veröffentlicht auf Ebene der 97 Raumordnungsregionen) Pauschale Strukturen für alle Kreise unterstellt (nur Differenzierung Ost/West). Berücksichtigung regionaler Besonderheiten durch Kalibrierung an derzeitiges Niveau auf der Kreisebene Prognosen auf Gemeindeebene Zusammenfassung aller Kreise in Regionen ähnlicher Entwicklung (5 Cluster: im Prinzip 2 Ost, 2 West und einer für die Stadtstaaten) und Prognose der Strukturen in diesen Regionen - 7 -

11 4. Räumlicher Vergleich 4.1 Vergleich der prognostizierten Zahl der Einwohner Abbildung 1: Abweichung zwischen den prognostizierten Veränderungsraten der Zahl der Einwohner im Prognosezeitraum von 2003 bis 2020 in %-Punkten Abweichung der Bevölkerungsprognose ( - BBR) unter -8% -8 bis unter -4% -4 bis unter 0% 0 bis unter 4% 4 bis unter 8% 8% und mehr Lesebeispiel: Für Berlin prognostiziert eine 0 bis 4% höhere Veränderungsrate der Zahl der Einwohner als das BBR

12 4.2 Vergleich der prognostizierten Zahl der Haushalte Abbildung 2: Abweichung zwischen den prognostizierten Veränderungsraten der Zahl der Haushalte im Prognosezeitraum 2003 bis 2020 in %-Punkten Abweichung der Haushaltsprognosen ( - BBR) unter -8% -8 bis unter -4% -4 bis unter 0% 0 bis unter 4% 4 bis unter 8% 8% und mehr Lesebeispiel: Für Berlin prognostiziert eine mindestens 8% höhere Veränderungsrate der Zahl der Haushalte als das BBR

13 4.3 Vergleich des prognostizierten Neubaus von Wohnungen in EZFH je Einwohner Abbildung 3: Abweichung des prognostizierten Wohnungsneubaus in EZFH je Einwohner im Prognosezeitraum von 2005 bis 2020 Abweichung der EZFH-Prognose je EW ( - BBR) bis unter -8-8 bis unter -4-4 bis unter 0 0 bis unter 4 4 bis unter 8 8 und mehr Lesebeispiel: Der für Berlin prognostizierte Wohnungsneubau in EZFH übertrifft die Prognose des BBR um mindestens 8 Wohnungen je Einwohner

14 4.4 Vergleich des prognostizierten Neubaus von Wohnungen in MFH je Einwohner Abbildung 4: Abweichung des prognostizierten Wohnungsneubaus in EZFH je Einwohner im Prognosezeitraum 2005 bis 2020 Unterschiede in Ostdeutschland sind nicht sinnvoll zu interpretieren Abweichung der MFH-Prognose je EW ( - BBR) bis unter bis unter -6-6 bis unter 0 0 bis unter 6 6 bis unter und mehr Lesebeispiel: Der für Berlin prognostizierte Wohnungsneubau in MFH übertrifft die Prognose des BBR um mindestens 12 Wohnungen je Einwohner