Ein Stück Zinshaus, bitte!

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1 Seite: 62, 60 1/5 \ r r mich immer selbst und bisher hat es sehr gut geklappt", sagt Rainer Schönfelder. Dieses Wissen um gute Investments gibt er auch weiter. Vor ein paar Jahren gründete er mit seinem Partner Thomas Schmid die Investmentfirma You will like it". Sein Unternehmen bietet neben klassischen Anlageprodukten auch Bauherrenmodelle. Schönfelder: Immobilien sind die Basis jeder Geldanlage. Ich selbst habe mit Bauherrenmodellen so gute Erfahrungen gemacht, dass ich diese meinen Kunden nur empfehlen kann." Die Idee der Bauherrenmodelle erlebt gerade eine Renaissance. Der Grund: Ganze Zinshäuser sind heute kaum noch leistbar, weil die Nachfrage von Vermögenden nach dieser Form der Geldanlage in den vergangenen Jahren so groß war. Mit Bauherrenmodellen kann man sich zumindest ein Stück vom Glück sichern - und das mit deutlich weniger Kapitalaufwand und einem Steuerbonus. Investieren mit Steuereffekt. Ublicherweise funktioniert es so, dass die Anbieter von Bauherrenmodellen nach renovierungsbedürftigen Altbauten suchen, deren Sanierung von der öffentlichen Hand gefördert wird. Das sind die wichtigsten Voraussetzungen, um in den Genuss einer auf 15 Jahre verkürzten Abitr1riet. r »w._ WIEN OTTAKRING Bauheren machen Gießerei zu Vorzeigeprojekt Auf dem ehemaligen Gelände der Leichtmetallgießerei Zimmermann wird auf Basis eines Bauherrenmodells bis 2016 ein neuer Wohnpark gebaut. Auf Quadratmetern entstehen 104 Wohnungen, Geschäfte, Lokale und Arztpraxen. Das vom Unternehmen IFA initiierte Bauherrenmodell fand bei den Investroren großen Anklag. Die Stadt Wien fördert das Projekt - bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von 13,2 Millionen Euro - mit beachtlichen 5,7 Millionen Euro. Auch die Investmentfirma You will like it" des Ex-Schistars Rainer Schönfelder hat sich in den letzten Monaten intensiv am Verkauf des Projektes beteiligt. Ein Stück Zinshaus, bitte! Bauherrenmodelle sind eine Möglichkeit, am Zinshaus-Boom mitzunaschen, sogar mit Steuervorteil. Allerdings sind gute Projekte derzeit eher rar. Von Den Berg runter, so schnell wie möglich und bloß nicht bei einem Tor einfädeln - das war seine Spezialität. Der unbändige Lockenkopf, das breite Grinsen und der Schalk in seinen Augen machten Rainer Schönfelder nicht nur zu einem erfolgreichen heimischen Schirennläufer, sondern auch zu einem Medienstar. Er probierte sich als Sänger, trat in Fernsehserien auf und gewann mit seiner Tanzpartnerin Manuela Stöcid die jüngste Staffel von Dancing Stars. Doch Rainer Schönfelder ist nicht nur die Sportsund Spaß-Kanone, er hat auch ein gutes Händchen in der Geldanlage. Um die Verwaltung meines Geldes kümmerte ich 3 Milliarden Euro beträgt das Gesamtvolumen der Immo-Investments, die über Bauherrenmodelle in den Markt fließen Jobs werden laut einer Studie der IFA pro Jahr durch Bauherrenmodelle geschaffen. Tendenz: weiter steigend. Ich habe mit Bauherrenmodellen gute Erfahrungen gemacht und kann diese nur empfehlen." Rainer Schönfelder, Schistar und Investor

2 Seite: 62, 60 2/5 schreibung der Bau- und Sanierungskosten zu kommen, die normalerweise 67 Jahre lang laufen würde. Für die Gruppe der Bauherren, das sind meist private Anleger der höchsten Steuerklasse, hat dieses Modell den Vorteil, dass die Abschreibungen ihre Steuerlast reduzieren. Michael Baert, Vorstand der IFA, ein Tochterunternehmen der Soravia-Gruppe: Die Baukosten werden je nach Investitionsvolumen auf die einzelnen Bauherren aufgeteilt und mindern vor allem in den ersten Jahren die Einkommensteuer. Wobei man betonen muss, dass es sich hier nicht um eine Steuervermeidung handelt, sondern eher um eine Steuerstundung." Bei den meisten Modellen übersteigen die Mieteinnahmen nach rund 15 bis 20 Jahren die Ausgaben - und dann wird darauf Steuer fällig. IFA-Vorstand Baert: Die Rendite beträgt für Anleger in der höchsten Steuerklasse inklusive des steuerlichen Vorteils zwischen drei und 4,5 Prozent. Die Wertsteigerung der Immobilie ist hier aber nicht eingerechnet. Ein Einstieg ist ab einem Eigenkapitalanteil von rund Euro möglich." Inklusive Wertsteigerung kann die Teilnahme an einem Bauherren-Modell also sehr lukrativ sein. Wichtig ist, dass innerhalb eines Zeitraumes von 28 Jahren insgesamt ein Überschuss erzielt wird, ansonsten spricht die Finanz von Liebhaberei und verlangt alle Steuervorteile zurück. Bei seriösen Anbietern kann man davon ausgehen, dass die Vorgabe rechtzeitig erreicht wird. Hinzu kommt, dass für jene Modelle, bei denen es auch eine Förderung der Stadt Wien gibt, eine Vollvermietung über die gesamte Laufzeit gegeben ist. Denn die Nettomieten sind bei sieben Euro gedeckelt. Neue beziehungsweise generalsanierte Mietwohnungen sind heute um diesen Preis Mangelware. Ähnliche Modelle gibt es auch in anderen Bundesländern", so IFA-Vorstand Baert. Zudem verteilt sich das Risiko einzelner leerstehender Wohnungen auf die Eigentümergemeinschaft. Denn alle Mieteinnahmen kommen in einen Pool und werden anteilsmäßig aufgeteilt. Walter Wittmann, Vorstand der Premium Immobilien AG: Alle Bauherren sind im Grundbuch eingetragen, aber als anteilige Miteigentümer am Gesamtgebäude und nicht als Eigentümer einer bestimmten Wohnung." Lange Bindungsfristen. Investoren sollten sich bei Bauherrenmodellen aber bewusst sein, dass ihr Kapital sehr lange gebunden ist. Ein vorzeitiger Ausstieg ist schon aus steuerlichen Gründen nicht ratsam, denn dann muss das gesamte Investment nachversteuert werden. Außerdem muss man einen Käufer für seinen Anteil finden. Premium-Immobilien- Vorstand Wittmann: Meist ist das kein Problem, denn andere Beteiligte übernehmen sehr oft gerne diese Anteile, weil lukrative Zinshausinvestments besonders in Wien kaum noch zu finden sind." Wirft die Immobilie erstmals Gewinne ab, müssen sich die Eigentümer einigen, was damit geschehen soll. In den meisten Fällen laufen die Modelle einfach weiter und erfreuen die Eigentümergemeinschaft mit den Mieterlösen. Einigt man sich auf einen Verkauf, ist oft ein stattlicher Wertsteigerungsgewinn drin. Wir kalkulieren bei Prognosen diese aber nicht ein, denn die Immobilie muss sich heute rechnen und nicht, weil der Wert in 15 Jahren vielleicht höher ist", sagt Wittmann. Hinzu kommt, dass bei einer Die Preise für Zinshäuser sind enorm gestiegen und es sind kaum noch Projekte am Markt." Walter Wittmann Premium Immoben Veräußerung der Immobilie selbstverständlich Steuer fällig wird. Christian Marth, Rechtsanwalt und Experte für Immobilienrecht: Aufgrund der Änderungen im Bereich Immobilienertragssteuer ist eine einkommensteuerfreie Veräußerung von Bauherrenimmobilien nach dem 31. März 2012 nicht mehr möglich. Wie bei jedem anderen Immobilienverkauf wird der Veräußerungsgewinn mit 25 Prozent besteuert. Sonderregelungen bestehen nur für Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden." Geringes Angebot. Nachdem die Schuldenkrise noch immer die Flucht in Sachwerte beflügelt, ist es gar nicht so einfach neue Projekte zu finden. Premium- Immobilien-Vorstand Wittmann: Die Preise für Zinshäuser sind enorm gestiegen, und es sind derzeit kaum noch Projekte am Markt, die sich für ein Bauher-

3 Seite: 62, 60 3/5 renmodell lohnen. Wir haben deutlich mehr Nachfrage, als wir derzeit anbieten können." Hinzu kommt, dass sich die Stadt Wien bei der Sanierungsförderung im vergangenen Jahr etwas zurückhaltender zeigte. IFA-Manager Baert:,Vor wenigen Wochen wurde allerdings beschlossen, die Sanierungsförderung anzuheben, und das wird ab Herbst zu einem neuen Schub in der Branche führen. Das Modell schont die Kassen der Kommunen, erhöht den Wohnwert ganzer Stadtteile und lohnt sich auch für die Investoren. Es macht Sinn, dieses System zu unterstützen." Achtung Falle. Wichtig ist, einen seriösen und erfahrenen Anbieter für ein Bauherrenmodell zu wählen. Immobilien-Experte Marth: Hier gilt es besonders, auf die Transparenz beim jeweiligen Projekt zu achten. Lohnt sich eine Immobilie nicht oder erleidet sie aufgrund der schlechten Lage einen Wertverlust, dann fällt auch dieses Risiko auf die Bauherren zurück." Es braucht schon Know how, um ein solches Bauherrenmodell durchzuziehen und deshalb sollte man von solchen der Marke Eigenbau" die Fingerlassen. Nicht selten wenden sich solvente Klienten, die versuchten ihr eigenes Modell zu basteln, an die Spezialisten wie IFA und Premium, Zinshaus für kleines Geld. Braucht es für das Bauherrenmodell ein Einkommen in der höchsten Steuerklasse und mindestens Euro auf der hohen Kante, so gibt es auch lukrative Immobeteiligungen für Durchschnittsverdiener. Der Zinshausspezialist C PI bietet zum Beispiel aktuell Zinshausanteile beim Projekt Karajangasse ün 20. Wiener Gemeindebezik ab Euro an. Dabei wird das fertig sanierte und vermiete Haus an viele Kleinanleger verkauft. Die Investoren werden ins Grundbuch eingetragen und sind Miteigentümer der Immobilie. Die Rendite aus den Mieterträgen liegt bei geschätzten drei bis vier Prozent. Die Laufzeit der Beteiligung ist auf zehn Jahre ausgelegt. Danach wird das gesamte Haus verkauft. Bei diesem Projekt ergibt sich eine prognostizierte Rendite über die gesamte Laufzeit inklusive Verkaufserlös von sechs bis acht Prozent. Steuerliche Vorteile gibt es bei diesem Modell nicht, denn die Häuser werden bereits renoviert verkauft. 1 BAUHERRENMODELLE Fünf Tipps bei Immo-Beteiligungen Christian Winternitz, Rechtsanwalt und Immobilen-Experte, rät folgendes bei Bauherrenmodellen zu beachten. 1 Das Bauherrenmodell muss sich spätestens nach 28 Jahren - drei Jahre Bauzeit plus 25 Jahre ab Beginn der Vermietung - lohnen. Stellt sich am Ende heraus, dass damit kein Überschuss erzielt wird, gehen sämtliche Steuervorteile verloren (Liebhaberei). Sie nur von erfahrenen Anbietern, denn 2Kaufen solche Bauherrenmodelle sind sehr komplex in der Umsetzung. Verkaufvon Projekten, die nach dem 31. März 3Beim 2012 erworben wurden, fällt auf den Verkaufsgewinn eine Immobilienertragssteuer von 25 Prozent an. Das sollten Sie bei der Renditekalkulation beachten. Bauherr trägt anteilsmäßig das Risiko einer 4Der mangelhaften Ausführung des Mietobjektes. Auch Verluste, die aus Leerständen entstehen, gehen zu Lasten der Bauherren und damit Ihrer Rendite. Konstruktion eines Bauherrenmodells eignet 5Die sich nur für Investoren, nicht aber für selbstgenutzte Immobilien. Probleme mit dem Finanzamt wären sonst vorprogrammiert. Die Anhebung der Sanierungsförderung in Wien, wird zu einem Schub in der Branche führen Michael Baut IFA AG wenn die eigenen Modelle nicht so funktionierten, wie ursprünglich geplant war.

4 Seite: 62, 60 4/5 IFA AG Projekt Plankenbüchlergasse Lage: Plankenbüchlergasse 13, 1210 Wien rn2 ertragsbewertete Nutzfläche 29 Wohnungen, 28 Garagenplätze Voraussichtlicher Baubeginn September 2015 Geplante Fertigstellung Ende Dezember ,4 Mio. Gesamtinvestitionssumme 2 % Mindestbeteiligung 4 Eigenkapitaleinzahlungen (2013 bis 2016) von je , 3,5 % Ertrag nach Steuer 20 Jahre Finanzierungslaufzeit IFA AG Projekt Karmarschgasse Lage: Karmarschgasse/Rotenhofgasse; 1100 Wien m2 ertragsbewertete Nutzfläche 26 Wohnungen, 16 Garagenplätze, 1 Geschäftslokal Voraussichtlicher Baubeginn Oktober 2015 Geplante Fertigstellung Ende Dezember ,3 Mio. Gesamtinvestitionssumme 2 % Mindestbeteiligung 4 Eigenkapitaleinzahlungen (2013 bis 2016).von je 8.800, 3,5 % Ertrag nach Steuer 20 Jahre Finanzierungslaufzeit

5 Seite: 62, 60 5/5 PREMIUM IMMOBILIEN AG Projekt Arthaberplatz Lage: Arthaberplatz 7, 1100 Wien &ertragsbewertete Nutzfläche 24 Wohnungen Voraussichtlicher Baubeginn Oktober 2013 Geplante Fertigstellung Ende März ,1 Mio. Gesamtinvestitionssumme 4 % Mindestbeteiligung 3 Eigenkapitaleinzahlungen von je , 4,1% Ertrag nach Steuer 19 Jahre Finanzierungslaufzeit