Zentrum Neukölln Ex-Post Bestandsuntersuchung im Berliner Zentrum Neukölln. März 2012

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1 Zentrum Neukölln Ex-Post Bestandsuntersuchung im Berliner Zentrum Neukölln März 2012

2 Quelle: eigene Fotos, 2012 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

3 Methodik der Untersuchung Zielsetzung dieser Zeitreihenuntersuchung ist die Analyse der Angebotsstrukturen im Stadtteilzentrum Neukölln zu zwei verschiedenen Zeitpunkten (1998 und 2012). Innerhalb dieses Zeitraumes wurden im Jahr 2003 die Neukölln Arcaden eröffnet, so dass die Wirkungen der Eröffnung auf die Angebotsentwicklung im Stadtteilzentrum anhand der Veränderungen der Nutzungsstrukturen im Umfeld der Arcaden beleuchtet werden können. Mittels einer sortimentsspezifischen Vollerhebung im Stadtteilzentrum wurden der bestehende Einzelhandel sowie die Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe erfasst und sowohl quantitativ als auch qualitativ bewertet. Mitte März 2012 wurden alle Betriebe innerhalb der Zentrenabgrenzungkartiert und das vorhandene Angebot in Fläche und Qualität erhoben. Grundlage für die Ermittlung der Veränderungen in der Nutzungsstruktur des Zentrums war eine vollständige Bestandserhebung des Einzelhandels aus dem Jahr Damit liegen Daten über Betriebe, Verkaufsflächen, Sortimenteund Betriebsformen von einem Zeitpunkt vor der Eröffnung der Neukölln Arcaden vor. Der Zeitvergleich zwischen den beiden Erhebungszeitpunkten zeigt die Veränderungen der Nutzungsstrukturen zwischen 1998 und 2012 und damit auch die Wirkungen der Neukölln Arcadenauf die vorhandenen Strukturen auf. Letztlich sind in der Betrachtung der Veränderungen alle Einflüsse der in diesem Zeitraum entstandenen Konkurrenzwirkungenim Umfeld des Zentrum Neukölln impliziert. Dieser Zeitvergleich erfolgt nicht anhand pauschalisierter Durchschnittswerte sondern wird betriebsweise durchgeführt. Mittels des Markt und Standort eigenen Analyse- und Bewertungsmodells, des CityMonitors, können neben baulichenmerkmalen auch Aussagen zu Warenpräsentation, Flächengestaltung und Sortimentstiefe und -breite sowie zur Werbegestaltung etc. gemacht werden. Damit kann das derzeitige Angebotsniveau des Einzelhandels dargestellt und mögliche Trading Down oder Trading Up-Effekte dargestellt werden. Alle Daten und Fotos wurden in einer projektspezifischen Datenbank archiviert und stehen für Folgeuntersuchungen und ein kontinuierliches Monitoring zur Verfügung. Zur Analyse der Synergien zwischen Arcadenund dem umgebenden Zentrum wurde eine Kundenbefragung innerhalb der Arcadensowie eine Passantenbefragung und -zählung in den Straßen des Zentrums durchgeführt. Umfassende methodische Erläuterungen finden sich im Anhang am Ende dieses Berichtsbandes. Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

4 Das untersuchte Zentrum Neukölln Gesamtbetrachtung

5 Lage des Untersuchungsgebietes Kreuzberg Rathaus Neukölln Legende Neukölln Zentrumsabgrenzung U-Bahn S-Bahn Öffentliches Gebäude Geschäfte Fluss Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

6 Kurzcharakterisierung des Zentrums 2012 Das Stadtbild des Zentrums Neukölln-Nord (im folgenden nur Neukölln genannt) ist geprägt durch die mehrgeschossige, dichte, und geschlossene Bebauung. Das Zentrum beginnt im Norden am Kottbusser Damm (Kreuzung Maybachuber) und geht über den Hermannplatz in die Karl-Marx-Straße über. Die Zentrenabgrenzung endet im Süden mit dem Karl-Marx- Platz. Die Karl-Marx-Straße, der Hauptbereich des Zentrums, wird entscheidend durch die vierspurige Straße geprägt, die im nördlichen Bereich der Karl-Marx-Straße bis zu den Neukölln Arcadenbaulich durch einen Grünstreifen getrennt ist. Nach Süden hin bis zum Karl-Marx-Platz werden die Fahrspuren teilweise durch Parkplätze getrennt. Entlang des gesamten Untersuchungsgebietes sind teilweise auf beiden Straßenseiten Seitenstreifen angelegt. Der Kottbusser Damm und die Karl-Marx-Straße sind nicht nur für den motorisierten Individualverkehr gut ausgebaut. Auch das Liniennetz der U-Bahn führt vom Kottbusser Damm über den Hermannplatz und das Rathaus bis zur U-Bahn Station Karl-Marx-Straße und erstreckt sich somit über das gesamte Untersuchungsgebiet mit 4 Haltestationen im Gebiet. Typisch für Neukölln (Nord) ist die zentrumsprägende Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzung sowie das Gastronomieangebot. Im Speziellen hat sich in Neukölln eine Agglomeration von Braut-und Abendmodegeschäften entwickelt, die das Zentrum ebenso prägt wie Handy An- und Verkaufsgeschäfte und türkische Imbissbuden. Innerhalb des Zentrums befinden sich einige großflächige Einzelhandelsagglomerationen wie z.b. Karstadt am Hermannplatz, das Fachmarktzentrum in der Hasenheide, die Neukölln Arcaden sowie das ehemalige Hertiegebäude, welches 2008 saniert wurde. Das ehemalige Sinn-Leffers Gebäude wird von Karstadt als Schnäppchen-Center genutzt. Der Leerstand (seit Januar 2012) des ehemaligen C&A-Gebäudes wird vom Handel derzeit nicht genutzt. Das City Management* hat allerdings eine Zwischennutzung für ein Jahr bewirkt, welche für Mode, Design und Kreative zur Verfügung steht. Immer häufiger finden sich Wettbüros, Spielcasinos bzw. Spielcafés und -hallen in den 1-A Lagen. Dieser Trend ist aus städtebaulicher Sicht als problematisch anzusehen. Das Zentrum ist charakterisiert durch seine multiethnischen Strukturen, welche sich auch in dem Geschäftsbesatz widerspiegeln. In den Nebenstraßen (1B-Lagen) befinden sich im Erdgeschoss überwiegend kleinteilige Spezialbetriebe bzw. in den oberen Geschossen Wohnnutzung. Die Karl-Marx-Straße führt über den Karl-Marx-Platz hinaus bis zum U-und S-Bahnhof Neukölln. Dieser Bereich liegt jedoch außerhalb der Zentrenabgrenzung und ist nicht Teil dieser Studie. *Seit 2010 ist ein City Management (die Raumplaner) aktiv, welches die Entwicklungsprozesse im Zentrum begleitet. Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

7 Magnetbetriebe Kreuzberg Rathaus Neukölln Legende Neukölln Zentrumsabgrenzung U-Bahn S-Bahn Öffentliches Gebäude Geschäfte Fluss Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

8 Lageplan Neuköllner Arcaden Untergeschoss Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

9 Lageplan Neuköllner Arcaden Erdgeschoss Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

10 Lageplan Neuköllner Arcaden 1. Obergeschoss 10

11 Lageplan Neuköllner Arcaden 2. Obergeschoss 11

12 Lageplan Neuköllner Arcaden 3. Obergeschoss 12

13 Lageplan Neuköllner Arcaden 4. Obergeschoss 13

14 Zentrum Neukölln Kreuzberg Rathaus Neukölln Legende Neukölln Zentrumsabgrenzung U-Bahn S-Bahn Öffentliches Gebäude Prägende Geschäfte Fluss 14

15 Entwicklung der VKF und Anzahl der Betriebe im Untersuchungsgebiet Verkaufsfläche in qm Anzahl der Betriebe Anteil Arcaden VKF 1998 VKF Verkaufsflächen Betriebe 15

16 Vergleich der Verkaufsfläche (abs. in m²) und Betriebsanzahl im Zentrum Neukölln (Nord) zw und Anmerkungen Im Jahr 1998 verteilten sich rd qm Verkaufsfläche auf 304 Betriebe im Zentrum Neukölln. Im Verlauf der Jahre wurde das Sinn-Leffers Gebäude zu einem Karstadt-Schnäppchen Center. Das Quelle-Haus wurde in Hertie umgewandelt bevor es 2008 zu einem vielfältigen Einzelhandelsgebäude saniert und umstrukturiert wurde. C&A wurde zu Beginn des Jahres 2012 geschlossen und steht seither leer bzw. wird nicht durch den Einzelhandel genutzt. C&A befindet sich mit einer deutlich kleineren Verkaufsfläche nun gegenüber im umgebauten ehemaligen Hertie-Haus. Im März 2012 wurden qm Verkaufsfläche aufgenommen, die sich auf 369 Betriebe verteilen. Insgesamt beläuft sich die Differenz zwischen der Verkaufsfläche von 1998 zu 2012 auf ein Plus von qm und verteilt auf 65 zusätzliche Betriebe. Verantwortlich für die Differenz ist einerseits die Erweiterung des Bauhaus-Komplexes in der Hasenheide um ca qm, zum anderen existierten die Neukölln Arcaden zum damaligen Zeitpunkt nicht. Die Arcaden beinhalten zum Erhebungszeitpunkt 32 Einzelhandelsbetriebe. Hinzu kommen Dienstleistungs-, Entertainment- und Kulturangebote in den oberen Geschossen, wie z.b. das Fitness-Studio, Kino sowie die Bücherei. 16

17 Verkaufsflächen 2012 in Neukölln (Zentrum Karl-Marx-Straße/Kottbusser Damm, mit Arcaden) Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Gesamt: Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel

18 Flächenveränderung im Zentrum Neukölln (absolut in qm) (Karl-Marx-Straße/KottbusserDamm incl. Arcaden) 1998 zu 2012 VKF 1998 VKF 2012 Veränderung Nahrungs- und Genussmittel Drogerie Bekleidung Schuhe Optik/Schmuck Hausrat Elektro Bücher/Schreibwaren Möbel und Einrichtung Baumarktartikel Freizeit und Sportartikel

19 Veränderung der Zahl der Betriebe im Zentrum Neukölln 1998 zu 2012 Zahl der Betriebe 1998 Zahl der Betriebe 2012 Veränderung Anteil Arcaden Nahrungs- und Genussmittel Drogerie Bekleidung Schuhe Optik/Schmuck Hausrat Elektro Bücher/Schreibwaren Möbel und Einrichtung Baumarktartikel Freizeit und Sportartikel

20 Beharrungsvermögen der Betriebe/Betreiber im Zentrum Neukölln 1998 bis 2012 Zur Messung und Bewertung von Veränderungen innerhalb eines Zentrums gehört auch die Frage, wie stabil sich die 1998 vorgefundene Betreiberstruktur erweist. Wie groß ist das Ausmaß der Fluktuation, welche Rolle spielen Betreiberwechsel in der Entwicklung von Angebotsstrukturen? Es konnte festgestellt werden, dass im Verlauf des Beobachtungszeitraumes von 14 Jahren 79,3% * der Betreiber innerhalb des Zentrums gewechselt haben. Die damals und heute ansässigen 63 Betreiber (20,7%) belegen insgesamt rund qm der Verkaufsfläche, was 43,2% der gesamten Verkaufsfläche des Zentrums Neukölln von 1998 entspricht. Bei dieser Verkaufsfläche belegt alleine Karstadt am Hermannplatz qm. Die Persistenz des Karstadt-Hauses hat deshalb eine besondere Bedeutung für das Zentrum. Ebenso das Bauhaus, der Elektro-Fachmarkt Conrad und das Warenhaus Woolworth, die zusammen noch der 1998 bestehenden Verkaufsfläche aufweisen. Weitere knapp qm fallen auf Filialisten (z.b. H&M, Penny, Deichmann, Aldi, Fielmann), aber auch auf lokale Einzelhändler(z.B. Bolu Fleisch und Lebensmittel, Marketler Lebensmittel, Glaserei Wenzel, Boutique Milal, Clavis). Im Zentrum Neukölln hat die Fluktuation nicht nur kleine Einzelhändler betroffen, sondern auch Traditionshäuser wie Hertie, SinnLeffers oder C&A. Auch bewirkten die Arcaden eine gewisse Fluktuation. Als Beispiel ist der Media Markt zu nennen, der von einem Standort im Zentrum Neukölln in die Arcaden gezogen ist. Zudem haben andere, kleinere Geschäfte ihren Standort außerhalb aufgegeben und sind in das Shopping Center gezogen(z.b. NanuNana, Apollo, Tchibo). Insgesamt hat das Zentrum Neukölln in den 14 Jahren deutlich an Verkaufsfläche gewonnen, wovon hauptsächlich Filialisten profitiert haben. Die hohe Flächenzuwachs hat sich vor allem auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit einem Plus von Verkaufsfläche, und den Bereich Bau- und Heimwerkbedarf mit einem Plus von qm Verkaufsfläche ausgewirkt. Einzig die Sortimentsgruppe Möbel und Einrichtungsbedarf hat mit qm einen Verlust an Verkaufsfläche erlitten. * Basisjahr:

21 Beharrungsvermögen der Betriebe/Betreiber im Zentrum Neukölln von 1998 bis 2012 Welche Wirkungsmechanismen für die Höhe der Fluktuation bzw. die Entwicklung des Textilangebotes maßgeblich sind, ob es sich hierbei um eine spezielle Berliner Entwicklung handelt, welche Rolle Shopping Center hier spielen oder inwieweit eine solche Fluktuation normal ist, kann noch nicht beantwortet werden. Hier ist Forschungsbedarf gegeben. An dieser Stelle kann auf die Ergebnisse der bereits erfolgten Vorher-Nachher-Analysen in den Berliner Zentren Schönhauser Allee (Bezirk Pankow; Jahr 2010) sowie Altstadt Spandau (Bezirk Spandau; Jahr 2008) verwiesen werden. (Vergleiche Fazit der Veränderungsbewertung S. 107) Zusammenfassung der Kernaussagen der bisherigen Vorher-Nachher-Analysen: Schönhauser Allee Altstadt Spandau Flächenbilanz Leicht positiv Positiv Leerstandssituation Niedrige Leerstandsquote Niedrige Leerstandsquote Veränderungsbewertung Überwiegend positive oder neutrale Veränderungen Überwiegend positive oder neutrale Veränderungen Sortimentsangebot Angebotsmodernisierung Angebotsmodernisierung Städtebauliche Integration Gelungen Gute Ergänzung zum Zentrum 21

22 Zentrum Neukölln quantitative Veränderungen in den Straßenabschnitten

23 A Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe 0 15 Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Kottbusser Damm, Maibachufer, Schinkestraße Möbel und Einrichtungsbedarf 0 90 Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel 0 0 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 3670 qm 1080 qm qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 15 qm (0,6%) Veränderung zu Gastronomie 0 qm (0,0%) Leerstand (Stand 03/2012) 300 qm (11,6%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

24 B Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Kottbusser Damm, Bürkner-, Sander-, Pflüger-, Schönleinstraße Möbel und Einrichtungsbedarf 0 85 Bau- und Heimwerkerbedarf 0 35 Hobby- und Freizeitartikel Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 1890 qm 1400 qm 490 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 45 qm (9,2%) Veränderung zu Gastronomie 240 qm (49,0%) Leerstand (Stand 03/2012) 45 qm (9,2%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

25 C Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Kottbusser Damm, Lenaustraße, Boppstraße Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 3820 qm 5135 qm qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 520 qm (38,5%) Veränderung zu Gastronomie 250 qm (19%) Leerstand (Stand 03/2012) 0 qm (0,0%) Sonstige 120 qm (9,1%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

26 D Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Kottbusser Damm, Weserstraße,Sonnenallee, Hermannplatz Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt qm qm 1179 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 275 qm (23,3%) Veränderung zu Gastronomie 215 qm (18,2%) Leerstand (Stand 03/2012) 0 qm (0,0%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

27 E Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege 0 0 Bekleidung, Lederwaren 0 20 Schuhe 0 0 Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Urbanstraße Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel 0 0 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 535 qm 5165 qm qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 225 qm (4,9%) Veränderung zu Gastronomie 0 qm (0,0%) Leerstand (Stand 03/2012) 0 qm (0,0%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

28 F Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege 15 0 Bekleidung, Lederwaren Schuhe 0 0 Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Hasenheide Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf 0 95 Hobby- und Freizeitartikel 0 65 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 2720 qm 3370 qm -650 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 0 qm (0,0%) Veränderung zu Gastronomie 15 qm (2,3%) Leerstand (Stand 03/2012) 40 qm (6,2%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

29 G Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Hasenheide(Komplex Bauhaus), Wissmannstraße, Hermannstraße Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel 0 10 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt qm 4355 qm 8865 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 210 qm (2,4%) Veränderung zu Gastronomie 0 qm (0,0%) Leerstand (Stand 03/2012) 255 qm (2,9%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

30 H Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Karl-Marx-, Hobrechtstraße Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel 0 25 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 1390 qm 2230 qm -840 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 165 qm (19,6%) Veränderung zu Gastronomie 250 qm (29,8%) Leerstand (Stand 03/2012) 15 qm (1,8%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

31 I Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe 0 45 Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Karl-Marx-, Mainzer-, Reuterstraße Süd Möbel und Einrichtungsbedarf 0 80 Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 912 qm 1875 qm -963 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 455 qm (47,2%) Veränderung zu Gastronomie 275 qm (28,6%) Leerstand (Stand 03/2012) 410 qm (42,5%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

32 J Nahrungs- und Genussmittel 0 0 Gesundheits- und Körperpflege 0 0 Bekleidung, Lederwaren 0 0 Schuhe 0 0 Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Reuterstraße Nord Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf 0 0 Hobby- und Freizeitartikel 0 0 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 145 qm 0 qm 145 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 0 qm (0,0%) Veränderung zu Gastronomie 0 qm (0,0%) Leerstand (Stand 03/2012) 0 qm (0,0%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

33 K Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Karl-Marx, Weichsel-, Fulda-, Schönstedt-, Flughafenstraße Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt qm 1615 qm qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 180 qm (1,5%) Veränderung zu Gastronomie 0 qm (0,0%) Leerstand (Stand 03/2012) 0 qm (0,0%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

34 L Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Karl-Marx-, Boddin-, Neckar, Erk-, Anzengruberstraße Möbel und Einrichtungsbedarf 0 10 Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel 0 65 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 5960 qm qm qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 95 qm (1,1%) Veränderung zu Gastronomie 25 qm (0,3%) Leerstand (Stand 03/2012) 2835 qm (33,6%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

35 M Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Karl-Marx-, Rollberger-, Werbellin-, Ganghofer-, Briesestraße Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf 0 0 Hobby- und Freizeitartikel Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt qm 8400 qm 6396 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 805 qm (12,6%) Veränderung zu Gastronomie 40 qm (0,6%) Leerstand (Stand 03/2012) 100 qm (1,6%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

36 N Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Karl-Marx-, Kienitzerstraße Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf 0 0 Hobby- und Freizeitartikel 0 25 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 2755 qm 2483 qm 272 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 350 qm (128,7%) Veränderung zu Gastronomie 125 qm (46,0%) Leerstand (Stand 03/2012) 480 qm (176.5%) Sonstige 45 qm (16,5%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

37 O Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Lederwaren Schuhe Uhren, Schmuck, Optik Haushaltswaren, Glas, Porzellan Elektrowaren Bücher, Schreibwaren Fläche 1998 Fläche 2012 Karl-Marx-Straße, Uthmannstraße, Herrenhuter Weg Möbel und Einrichtungsbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Hobby- und Freizeitartikel 0 45 Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt 4220 qm 2606 qm 1614 qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung 100 qm (6,2%) Veränderung zu Gastronomie 75 qm (4,6%) Leerstand (Stand 03/2012) 180 qm (11,1%) Sonstige 0 qm (0,0%) Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

38 Gesamtbetrachtung Gesamt Verkaufsflächensumme 2012 Verkaufsflächensumme 1998 Veränderung der Verkaufsfläche gesamt qm qm qm Nutzungsänderung Einzelhandelsflächen Veränderung zu Dienstleistung qm 20,5% Veränderung zu Gastronomie qm 9,0% Leerstand (Stand 03/2012) qm 27,8% Sonstige 165 qm 1,0% Insgesamt wurde die Verkaufsfläche von 1998 bis 2012 um etwa 22% erweitert. Im Einzelnen entfallen 20,5% auf eine Veränderung hin zu Dienstleistungen und 9% auf eine Veränderung zu Gastronomie. Aktuell werden 4.660qm als Leerstand ausgewiesen, was etwa 27,8% der Flächenveränderung entspricht. 38

39 Interpretation der Erhebung Der Einzelhandelsbesatz hat sich in der Summe seit 1998 positiv entwickelt(1998: qm, 2012: qm). Dabei haben einige Straßenabschnitte massiv an Fläche zugenommen (z.b. Straßenabschnitt K mit den Arcaden ( qm) oder der Straßenabschnitt G um das Fachmarktzentrum des Bauhauses (+8.865qm) oder der Straßenabschnitt M durch den Umbau des Quelle/Hertie-Warenhauses (+6.396qm)). Um den Bereich des Platzes der Stadt Hof und dem ehemaligen SinnLeffers Gebäude hingegen (Straßenabschnitt L ) hat sich eine Flächenveränderung von Minus qm ergeben. In den übrigen Straßenabschnitten schwankt die Flächenab- bzw.-zunahme in einem neutralem Rahmen. Die Leerstandssituation wird als unproblematisch angesehen. Die Größenordnung der aktuellen Leerstände umfasst insgesamt qm (5% der Gesamtverkaufsfläche, Stand 03/2012). Einzig der C&A mit einer ehemaligen Verkaufsfläche von qm scheint problematisch. Das Gebäude entspricht nicht den logistischen Anforderungen eines modernen Filialisten. Dadurch gestaltet es sich schwierig, einen neuen Mieter für diese Fläche zu finden. Diese Leerstandsquote ist Ausdruck der natürlichen Fluktuation innerhalb des Einzelhandels im Zentrum. Die Verteilung der Leerstände zeigt, dass es sich um kein Phänomen der Nebenstraßen handelt, sondern die derzeit leerstehenden Flächen in dem Zentrum außerhalb der Arcaden zu finden sind. Insgesamt qm Verkaufsfläche im Einzelhandel wurden seit 1998 in Gastronomieflächen umgewandelt, weitere qm in Flächen für Dienstleister und Banken. 39

40 Zentrum Neukölln qualitative Veränderungen in den Straßenabschnitten

41 Erläuterung der folgenden Auswertung Im folgenden wird auf Ebene der Straßenabschnitte die derzeitige Gebäudenutzung, der Einzelhandelsbesatz im Jahr 1998 und die beobachteten Veränderungen dargestellt. Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft wirken sich nicht nur allein auf die Verkaufsfläche aus, sondern darüber hinaus auch auf die städtebauliche Qualität des Angebots. Die qualitative Bewertung der Veränderungen werden auf Basis der Ergebnisse des City-Monitors bewertet. Da es sich die Beobachtung zweier Zeitpunkte handelt, die 14 Jahre auseinanderliegen, wird bei der beobachten Volatilität der Einzelhandelsnutzung, die Fluktuationsquote deutlich höher liegen als der Vergleich der beiden Zeitpunkte aussagen könnte. Die Qualität der Veränderungen kann als Ausdruck der Nutzungsänderungsart, der neuen Eigentumsverhältnisse und des Qualitäts-sowie Preisniveaus im Vergleich zur bisherigen Nutzung gemessen werden. Die Darstellung der Ergebnisse für die Straßenabschnitte ist vierstufig. Stufe 1: Detailbetrachtung 2012 Stufe 2: Detailbetrachtung 1998 Stufe 3: Veränderung der Gebäudenutzung 1998 und 2012 Stufe 4: Städtebauliche, qualitative Bewertung der Veränderungen 41

42 Erläuterung der folgenden Auswertung Die Bewertung beruht auf einer qualitativen Einzelfallprüfung der Erdgeschoßnutzung folgender fünf Faktoren (Wertung von links nach rechts abnehmend): Nutzungsänderung nein Ja, aber weiter Einzelhandel Anderweitige Nutzung Leerstand Zentrenwichtigkeit Sortimente 1-6&8 >200 qm Sortimente 1-6&8 <200 qm Sortimente 7&9-11 EBU Inhabergeführt Filialist Leerstand Qualität Sehr hoch Hoch Durchschnittlich Niedrig Sehr niedrig Preis Sehr hoch Hoch Durchschnittlich Niedrig Sehr niedrig EBU = Einzelbetriebsunternehmen Sortiment 1: Nahrungs- und Genussmittel Sortiment 2: Drogerie Sortiment 3: Textilien Sortiment 4: Schuhe Sortiment 5: Schmuck Sortiment 6: Hausrat Sortiment 7: Elektroartikel Sortiment 8: Schreibwaren/Bücher Sortiment 9: Möbel/Einrichtung Sortiment 10: Baumarktartikel Sortiment 11: Freizeit und Sportartikel 42

43 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt A: Kottbusser Damm, Maibachufer, Schinkestraße Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 43

44 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand 1998) Abschnitt A: Kottbusser Damm, Maibachufer, Schinkestraße Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

45 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt A: Kottbusser Damm, Maibachufer, Schinkestraße Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

46 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt A: Kottbusser Damm, Maibachufer, Schinkestraße Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln 2012 Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 25,0 25,0 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 0,0 37,5 12,5 46

47 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt B: Kottbusser Damm, Bürkner-, Sander-, Pflüger-, Schönleinstraße Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 47

48 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand 1998) Abschnitt B: Kottbusser Damm, Bürkner-, Sander-, Pflüger-, Schönleinstraße Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

49 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt B: Kottbusser Damm, Bürkner-, Sander-, Pflüger-, Schönleinstraße Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

50 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt B: Kottbusser Damm, Bürkner-, Sander-, Pflüger-, Schönleinstraße Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 25,0 25,0 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 5,0 25,0 20,0 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

51 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt C: Kottbusser Damm, Lenaustraße, Boppstraße Berliner Stadtmission Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 51

52 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand 1998) Abschnitt C: Kottbusser Damm, Lenaustraße, Boppstraße * Berliner Stadtmission Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 * Verm. mehrere Geschäfte zu einem zusammengelegt worden * Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

53 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt C: Kottbusser Damm, Lenaustraße, Boppstraße * Berliner Stadtmission Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 * Verm. mehrere Geschäfte zu einem zusammengelegt worden * Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

54 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt C: Kottbusser Damm, Lenaustraße, Boppstraße * Berliner Stadtmission Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ * Verm. mehrere Geschäfte zu einem zusammengelegt worden * Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 12,0 12,0 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 4,0 20,0 52,0 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

55 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt D: Kottbusser Damm, Weserstraße, Sonnenallee, Hermannplatz Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 55

56 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt D: Kottbusser Damm, Weserstraße, Sonnenallee, Hermannplatz Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

57 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt D: Kottbusser Damm, Weserstraße, Sonnenallee, Hermannplatz Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

58 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt D: Kottbusser Damm, Weserstraße, Sonnenallee, Hermannplatz Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln 2012 Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 7,7 15,4 7,7 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 0,0 30,8 38,5 58

59 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt E: Urbanstraße Kindergarten Kindertagesstätte Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 59

60 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt E: Urbanstraße Kindergarten Kindertagesstätte Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

61 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt E: Urbanstraße Kindergarten Kindertagesstätte Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

62 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt E: Urbanstraße Kindergarten Kindertagesstätte Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln 2012 Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 0,0 0,0 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 20,0 60,0 20,0 62

63 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt F: Hasenheide Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 63

64 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt F: Hasenheide Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

65 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt F: Hasenheide Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

66 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt F: Hasenheide Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 0,0 16,7 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 0,0 33,3 50,0 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

67 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt G: Hasenheide (Komplex Bauhaus), Wissmannstraße, Hermannstraße * Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank * Verm.: ein Geschäft zu zwei Geschäften umgebaut worden Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 67

68 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt G: Hasenheide (Komplex Bauhaus), Wissmannstraße, Hermannstraße * Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 * Verm.: ein Geschäft zu zwei Geschäften umgebaut worden Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

69 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt G: Hasenheide (Komplex Bauhaus), Wissmannstraße, Hermannstraße * Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 * Verm.: ein Geschäft zu zwei Geschäften umgebaut worden Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

70 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt G: Hasenheide (Komplex Bauhaus), Wissmannstraße, Hermannstraße * Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ * Verm. ein Geschäft zu zwei Geschäften umgebaut worden Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 0,0 0,0 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 0,0 33,3 66,7 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

71 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt H: Karl-Marx-, Hobrechtstraße(südlicher Teil) Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 71

72 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt H: Karl-Marx-, Hobrechtstraße(südlicher Teil) Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

73 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt H: Karl-Marx-, Hobrechtstraße(südlicher Teil) Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

74 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt H: Karl-Marx-, Hobrechtstraße(südlicher Teil) Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln 2012 Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 11,1 5,6 11,1 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 5,6 22,2 44,4 74

75 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt I: Karl-Marx-, Mainzer-, Reuterstraße (südlicher Teil) Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 75

76 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt I: Karl-Marx-, Mainzer-, Reuterstraße (südlicher Teil) Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

77 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt I: Karl-Marx-, Mainzer-, Reuterstraße (südlicher Teil) Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

78 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt I: Karl-Marx-, Mainzer-, Reuterstraße (südlicher Teil) Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 7,4 14,8 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 7,4 22,2 48,1 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

79 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt J: Reuterstraße Nord Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 79

80 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt J: Reuterstraße Nord Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

81 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt J: Reuterstraße Nord Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

82 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt J: Reuterstraße Nord Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 0,0 0,0 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 0,0 0,0 0,0 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

83 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt K: Karl-Marx-, Weichsel-, Fulda-, Schönstedt-, Flughafenstraße Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Amtsgericht Dienstleistung Bank Rathaus Neukölln Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Arcaden 83

84 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt K: Karl-Marx-, Weichsel-, Fulda-, Schönstedt-, Flughafenstraße Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Amtsgericht Einzelhandel > 500 m 2 Ehemaliges Forum Rathaus Neukölln Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

85 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt K: Karl-Marx-, Weichsel-, Fulda-, Schönstedt-, Flughafenstraße Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 Amtsgericht keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Rathaus Neukölln Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

86 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt K: Karl-Marx-, Weichsel-, Fulda-, Schönstedt-, Flughafenstraße Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Amtsgericht Positiv Neutral Negativ Rathaus Neukölln Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 28,8 5,8 1,9 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 51,9 1,9 9,6 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

87 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt L: Karl-Marx-, Boddin-, Neckar-, Erk-, Anzengruberstraße Rathaus Neukölln Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Einkaufscenter 87

88 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt L: Karl-Marx-, Boddin-, Neckar-, Erk-, Anzengruberstraße Rathaus Neukölln Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ehemaliger Hertie Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

89 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt L: Karl-Marx-, Boddin-, Neckar-, Erk-, Anzengruberstraße Rathaus Neukölln Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

90 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt L: Karl-Marx-, Boddin-, Neckar-, Erk-, Anzengruberstraße Rathaus Neukölln Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 33,3 6,7 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 13,3 20,0 26,7 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

91 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt M: Karl-Marx-, Rollberger-, Werbellin-, Ganghofer-, Richard-, Briesestraße Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Einkaufscenter Schnäppchen Center 91

92 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt M: Karl-Marx-, Rollberger-, Werbellin-, Ganghofer-, Richard-, Briesestraße * Nutzungsart 1998 * Verm.: mehrere Geschäfte zu einem zusammengelegt worden Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ehemaliger Hertie Ehemaliger Sinn Leffers Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

93 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt M: Karl-Marx-, Rollberger-, Werbellin-, Ganghofer-, Richard-, Briesestraße * Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 * Verm.: mehrere Geschäfte zu einem zusammengelegt worden keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

94 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt M: Karl-Marx-, Rollberger-, Werbellin-, Ganghofer-, Richard-, Briesestraße * Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 * Verm.: mehrere Geschäfte zu einem zusammengelegt worden Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 8,3 16,7 33,3 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 0,0 25,0 16,7 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

95 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt N: Karl-Marx-, Kienitzerstraße Saalbau Neukölln Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 95

96 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 1998) Abschnitt N: Karl-Marx-, Kienitzerstraße Saalbau Neukölln Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

97 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt N: Karl-Marx-, Kienitzerstraße Saalbau Neukölln Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

98 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt N: Karl-Marx-, Kienitzerstraße Saalbau Neukölln Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 19,2 46,2 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 3,8 7,7 23,1 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

99 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln (Stand März 2012) Abschnitt O: Karl-Marx-, Uthmannstraße, Herrenhuter Weg Nutzungsart 2012 Einzelhandelsnutzung Leerstand Dienstleistung Bank Gastronomie Zentrumsabgrenzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 99

100 Gebäudenutzung im Zentrum Neukölln(Stand März 1998) Abschnitt O: Karl-Marx-, Uthmannstraße, Herrenhuter Weg * Nutzungsart 1998 Einzelhandelsnutzung Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 * Verm.: mehrere Geschäfte zu einem zusammengelegt worden Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

101 Vergleich der Gebäudenutzung 1998 und 2012 im Zentrum Neukölln Abschnitt O: Karl-Marx-, Uthmannstraße, Herrenhuter Weg * Entwicklung der Gebäudenutzung zwischen 1998 und 2012 keine Veränderung Veränderung bei gleicher Nutzungsart Veränderung mit anderer Nutzungsart Leerstand Einzelhandel < 500 m 2 Einzelhandel > 500 m 2 Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln

102 Städtebauliche Bewertung der Veränderung im Zentrum Neukölln Abschnitt O: Karl-Marx-, Uthmannstraße, Herrenhuter Weg Städtebauliche, qualitative Veränderung zw und 2012 Positiv Neutral Negativ Ex Post Ex Ante Vergleich Neukölln 2012 Im Zentrum Neukölln Positive Neutrale Negative Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderungen Nichtzentrenwichtige Änderungen Zentrenwichtige Änderungen in % 0,0 0,0 28,6 Nichtzentrenwichtige Änderungen in % 0,0 28,6 42,9 102

103 Städtebauliche Bewertung der Veränderungen je Straßenabschnitt Städtebauliche Bewertung der Veränderung je Straße Veränderungen je Straße N ges.=254 A B C D E F G H I J K L * Zentrenwichtige Änderung positiv Nicht zentrenwichtige Änderung positiv Zentrenwichtige Änderung neutral Nichtzentrenwichtige Änderung neutral Zentrenwichtige Änderung negativ Nichtzentrenwichtige Änderung negativ M N O * 1998 kein Einzelhandelsbetrieb ansässig 103

104 Städtebauliche Bewertung Straßenabschnitt Gesamtsumme der Veränderungen Veränderungen gesamt Zentrenwichtige Änderung Nichtzentrenwichtige Änderung positiv neutral negativ positiv neutral negativ positiv neutral negativ A B C D E F G H I J K L M N O Summe gesamt Summe ohne K

105 Fazit der Veränderungsbewertung Im Zentrum Neukölln hat sich zwischen 1998 und 2012 eine erhebliche Fluktuation vollzogen. Insgesamt wurden 254 Veränderungen seit 1998 ermittelt. Diese gemessenen Veränderungen beziehen sich auf die Inhaberstruktur, die Angebotsqualität, und das Preisniveau. Zusätzlich wurde differenziert in zentrenwichtige und nicht-zentrenwichtige Änderungen. Die Ergebnisse differieren in den einzelnen Straßen erheblich. In der Summe überwiegen die negativen Veränderungen (120), wobei hiervon 78 auf nichtzentrenwichtige Änderungen fallen. Veränderungen mit neutraler Wirkung auf die Stadtstruktur wurden insgesamt 79 festgestellt. Hierbei sind 30 zentrenwichtig und 49 nichtzentrenwichtig. 19 der positiven Veränderungen sind zentrenwichtig, wohingegen 49 nichtzentrenwichtig sind. Insgesamt lässt sich also in Bezug auf die Angebotsstrukturen des Einzelhandels ein Negativtrend in Neukölln feststellen. Betrachtet man Neukölln ohne den Straßenabschnitt K (Arcaden mit Umfeld) so zeichnet sich die negative Veränderung noch deutlicher ab. Ohne den Straßenabschnitt K mit den Arcaden sind 56% der Veränderungen negativ und nur 6,4% positiv. Mit den Arcaden lag der Wert der positiven Veränderungen immerhin noch bei 21%. Von den Verschlechterungen sind im Wesentlichen die Straßenabschnitte C(Kottbusser Damm, Lenaustraße; Anzahl 16), I (Karl-Marx-Straße, Mainzerstraße, Reuterstraße (südlicher Teil); Anzahl 17), N (Karl-Marx-Straße, Kienitzerstraße; Anzahl 18) und O(Karl-Marx-Straße, Uthmannstraße, Herrenhuter Weg; Anzahl 15) betroffen. 105

106 Fazit der Veränderungsbewertung Aufgrund der negativen Bewertung fast der Hälfte der Veränderungen, muss man von Trading-Down Tendenzen innerhalb der letzten 14 Jahre sprechen. Die Arcaden haben zwar Veränderungen in Bezug auf Angebotsqualität und Präsentation im Zentrum ausgelöst, jedoch geht dieser sich nicht auf das gesamte Zentrum über. Die Angebotenen Waren im Zentrum Neukölln haben ein überwiegend niedriges Preis- und Qualitätsniveau und werden überwiegend von Nicht-Filialisten angeboten. Neukölln wird durch das Bundesprogramm Aktive Zentren gefördert und das City Management (dieraumplaner), ist seit Oktober 2010 in Neukölln (Nord) tätig. Es begleitet das Baustellenmanagement und versucht, das Angebot und die Aufenthaltsqualität, sowie das Image der Karl-Marx-Straße zu erhöhen. Geplant sind straßenbauliche Veränderungen wie z.b. die Abschaffung des Seitenstreifens entlang der Karl-Marx-Straße. Ebenso wird der Platz der Stadt Hof neu gestaltet. Die Bepflasterung soll die verschiedenen Kulturen, die in Neukölln wohnhaft sind, widerspiegeln und der Platz soll mit künstlerischen Elementen gestaltet werden. Ebenso soll der Name des Platzes verändert werden. 106

107 Vergleich von Neukölln mit anderen Berliner Zentren Das Ausmaß der stattgefundenen Fluktuationen im Einzelhandelsbestand in seiner Differenzierung zwischen den Jahren 1998 und 2012 kann den Vergleichs- Gutachten(Zentrum Spandau 2008 und Zentrum Schönhauser Allee 2010, Zentrum Willmersdorfer Straße 2011) gegenübergestellt werden. * Die Gesamtzahl der Veränderungen umfasst: Neueröffnungen/Stilllegungen von Betrieben, Namens-/Inhaber-/ Betriebs- /Nutzungs-/Sortiments- /Zentrenrelevanzänderungen Gesamtzahl der Betriebe 1998 Veränderungen Gesamt* Positive Veränderung Neutrale Veränderung Negative Veränderung Aktuelle Gesamtverkaufsfläche im Zentrum Aktuelle Gesamtzahl der Betriebe im Zentrum Zentrum Neukölln qm 369 Zentrum Wilmersdorfer Straße Zentrum Schönhauser Allee Zentrum Spandau Altstadt qm qm qm 251 Das Zentrum Neukölln ist flächenmäßig und betriebsmäßig das größte der untersuchten Zentren. Die Zahl der Veränderungen indes wird nur von der Schönhauser Alle übertroffen. Jedoch hat sich auf der städtebaulichen Betrachtungsebene das Zentrum Neukölln im Vergleich zu den anderen Zentren am schlechtesten entwickelt. Für einen detaillierten Vergleich soll an dieser Stelle auf die jeweiligen Gutachten verwiesen sein. 107

108 Zentrum Neukölln Citymonitor

109 City-Monitor-Zusammenfassung Die Bewertung der Sortiments-und Angebotsstruktur des Zentrums Neukölln wurde mittels einer standardisierten Checkliste durchgeführt. Dabei wurden alle Betriebe innerhalb des Zentrums sowie die funktional verflochtenen Parallelstraßen aus der Sicht des Kunden betrachtet. In den Charts wird zwischen der Karl-Marx-Straße und den Arcaden unterschieden. Die Karl-Marx-Straße steht synonym für das Untersuchungsgebiet, das Zentrum Neukölln (Nord). Folgende Attribute wurden erfasst: Name und Anschrift Filialisierungsgrad Absatzform Branchenschwerpunkt Lage Schaufenstergestaltung Warenpräsentation Sortimentstiefe und -breite Qualität Preisniveau Zielgruppenorientierung Markenorientierung Anmerkung zu den folgenden Charts: Die Auswertungsposition (keine Bewertung) zeigt die Zahl jener Objekte an, für die die entsprechende Bewertung nicht vorgenommen werden konnte. In der Regel konnte eine Bewertung dann nicht vorgenommen werden, wenn das Objekt leer stand oder aufgrund seiner spezifischen Eigenart eine Bewertung nicht möglich war. 109

110 City-Monitor-Zusammenfassung Betriebsform Erläuterungen Die Verteilung der Betriebsformen in einer Innenstadt gibt einen ersten Eindruck über den Entwicklungs-zustand des Betriebsbesatzes. Ein hoher Anteil nationaler Konzerne beispielsweise gibt Auskunft über den Filialisierungsgradin der Innenstadt. Grundsätzlich gilt, je höher der Anteil nationaler Konzernfilialen in der Innenstadt, desto attraktiver ist der Standort für Einzelhandelsunternehmen. Lokale Einzelhändler Einzelbetriebsunternehmen, in der Regel kleinflächige Betriebe ortsansässiger Unternehmer. Regionale Konzerne Filialen eines Unternehmens mit regionaler Ausbreitung. Hier können beispielsweise Bäckereiverkaufsstellen einer Großbäckerei in der Region, regional tätige Lebensmittelketten, o. Ä. eingestuft werden. Nationale Konzerne In diese Kategorie entfallen Filialbetriebe national oder auch international tätiger Unternehmen. Hier dürften die meisten Filialbetriebe eingestuft werden. 110

111 Betriebsform Der Anteil von Filialbetrieben in den Neukölln Arcaden liegt deutlich über dem der Karl-Marx-Straße. Die Einzelbetriebsunternehmen haben nach wie vor eine große Bedeutung in der Betriebsstruktur des Zentrums. Die größten Flächen werden jedoch in der Karl-Marx-Straße von lokalen Einzelhändlern und Dienstleistern genutzt. Betriebsform Dienstleister 9,3% 32,1% öffentlich. Gebäude 0,9% 0,0% Bank 2,0% 2,3% Gastronomie 14,0% 18,3% Karl-Marx-Straße lokaler Einzelhändler 2,3% 33,5% Arcaden regionaler Filialbetrieb 2,9% 4,7% (nationaler) Konzern 10,1% 67,4% Leerstand/k.A. 0,2% 0,0% 111

112 City-Monitor-Zusammenfassung Absatzform Erläuterungen Die Absatzform beschreibt das Vertriebskonzept des jeweiligen Unternehmens. Aus dem Vertriebskonzept ergeben sich zum Teil viele weitere Bewertungsaspekte des City-Monitors, wie Preisniveau, Markenorientierung, Werbung, etc. Fachgeschäft Fachmarkt Discounter Kaufhaus/Warenhaus Verbrauchermarkt SB-Warenhaus Supermarkt 112

113 Absatzform Die Verteilung der Absatzformen in der Karl-Marx-Straße und in den Arcaden differieren. Innerhalb der Arcaden finden viele Fachgeschäfte ihren Platz. Die restlichen Flächen verteilen sich auf Fachmärkte, ein Warenhaus und Dienstleistungsbzw. Gastronomiebetriebe. Außerhalb findet man neben den Fachgeschäften jedoch vereinzelt auch kleinere Supermärkte, Kaufhäuser (z.b. Karstadt) und Discounter. Jedoch dominiert im Zentrum nicht der Einzelhandel. Absatzform kein Einzelhandel 25,6% 57,2% Fachgeschäft 39,1% 69,8% Supermarkt 1,6% 0,0% SB-Warenhaus Verbrauchermarkt 0,0% 2,3% 0,0% 0,0% Karl-Marx-Straße Arcaden Kaufhaus 0,3% 0,0% Discounter 1,5% 0,0% Fachmarkt 0,2% 2,3% 113

114 Branchenschwerpunkt Der Branchenschwerpunkt in den Arcaden liegt deutlich im Bereich Bekleidung, gefolgt von Drogerie und Bücher und Schreibwaren. Insgesamt sind bis auf Bau-und Heimwerkerprodukte alle Warengruppen in den Arcadenvertreten. Auch außerhalb der Arcadensind sämtliche Branchenschwerpunkte vorzufinden. Hier dominiert der Nahrungs-und Genussmittelbereich vor Bekleidung und Elektroartikeln. Auffallend ist, das bei über 56% der Geschäfte außerhalb der Arcadender Branchenschwerpunkt nicht im Einzelhandel liegt. Branchenschwerpunkt kein Einzelhandel NuG Drogerie Bekleidung Schuhe Optik, Schmuck Hausrat Elektro Bücher, Schreibwaren Möbel und Einrichtung Bau und Heimwerken Spiel und Freizeit 11,2% 4,7% 3,4% 9,3% 8,8% 1,8% 2,3% 3,9% 4,7% 1,8% 2,3% 5,7% 4,7% 1,1% 9,3% 3,0% 4,7% 1,4% 0,0% 1,5% 2,3% 23,3% 32,6% 56,5% Karl-Marx-Straße Arcaden 114

115 City-Monitor-Zusammenfassung Lage Erläuterungen Die Einkaufslage eines Betriebes definiert sich aus seinem Standortumfeld. Sie bestimmt auch das Mietniveau und die Frequenzen am Objekt. Haupteinkaufsbereich Der Bereich eines Zentrums mit dem dichtesten Geschäftsbesatz (A und B) und den höchsten Passantenfrequenzen. Nebenlage (C und D, Stadtteil) Streulage Solitärstandort Angrenzend an die Toplagen sind die Nebenlagen mit niedrigeren Mieten, Frequenzen und eher spezialisiertem, zielkundenorientierten Geschäftsbesatz zu finden. Auch Stadtteilzentren gehören dazu. Streulagen verfügen nicht über einen geschlossenen Geschäftsbesatz und bieten geringe bis keine Fühlungsvorteile für dort ansässige Betriebe. Einzelstandorte ohne Agglomerationsvorteile außerhalb von Zentren und zentralen Versorgungsbereichen. Meist großflächige Betriebe. 115

116 Lage Alle Betriebe im Untersuchungsgebiet befinden sich entweder in der Haupteinkaufslage oder in Nebenlagen (hauptsächlich Seitenstraßen). Aufgrund des langgezogenen Zentrums, das von der Karl-Marx-Straße dominiert wird, gibt es zwar Schwankungen in der Passantenfrequenz, im Allgemeinen ist diese jedoch überall als hoch einzuschätzen. Es gibt keine Streulagen oder Solitärstandorte. Lage Haupteinkaufslage (A und B) 63,3% 100,0% Karl-Marx-Straße Arcaden Nebenlage (C und D) 0,0% 36,7% 116

117 City-Monitor-Zusammenfassung Passantenfrequenz Erläuterungen Die Passantenfrequenz ist Ergebnis der Lagequalität, also der Ansammlung einer Vielzahl von attraktiven Angeboten. Sie stellt für viele Absatzformen große Standortvorteile dar. Die Messung der Passantenfrequenz erfolgt durch Inaugenscheinnahme des bewerteten Objektes und der umgebenden Lage, nicht durch konkrete Zählung. Liegen Zählungen vor, werden diese verwendet. hoch Eine Standortlage mit hoher Passantenfrequenz liegt dann vor, wenn während der Geschäftszeit der ansässigen Betriebe ein durchgängiger Passantenstrom ohne auffallende Lücken vorherrscht. durchschnittlich Eine stetiger aber nicht durchgängige Passantenfrequenz mit seltenen Lücken kennzeichnet eine eher durchschnittliche Passantenfrequenz. niedrig Eine niedrige Passantenfrequenz zeichnet sich durch das Fehlen eines durchgängigen Passantenstromes aus. Passanten sind nur einzeln oder gruppenweise mit großen Lücken dazwischen zu erfassen. 117

118 Passantenfrequenz In der Karl-Marx-Straße liegt die Hälfte der Betriebe in durchschnittlich frequentierten Lagen, rund 37% der erfassten Betriebe in Standortlagen mit niedriger Frequenz und weitere 13% in Lagen mit hoher Frequenz. In der Karl-Marx-Straße differenzieren sich die Passantenfrequenzenerwartungsgemäß deutlicher als in den Arcaden, wo im Vergleich zum sonstigen Zentrum ausschließlich Hochfrequenzlagen sind. Passantenfrequenz hoch 13,1% 100,0% durchschnittlich 0,0% 50,1% Karl-Marx-Straße Arcaden niedrig 0,0% 36,8% Anmerkung: Die Beurteilung der Passantenfrequenz erfolgt mit der Methodik der teilnehmenden Beobachtung zu verschiedenen Uhrzeiten und Wochentagen. 118

119 City-Monitor-Zusammenfassung Gebäudezustand Erläuterungen Der Gebäudezustand bezieht sich im wesentlichen auf den optischen Eindruck der Fassade und der übrigen sichtbaren Gebäudeteile. Die Einstufung basiert auf der Einschätzung des Bewerters vor Ort. Attraktiv, gepflegt durchschnittlich ungepflegt, renovierungsbedürftig Die sichtbaren Gebäudeteile sind in gepflegtem oder renoviertem Zustand, keine Verschmutzung und/oder nur geringe Nutzungsspuren zu sehen. Der Fassadenzustand ist dem Gebäudealter entsprechend, notwendige Instandhaltungsarbeiten werden regelmäßig durchgeführt, Nutzungsspuren sind zu sehen. Deutlich abgenutzte, verschmutzte oder beschädigte Fassade. 119

120 Gebäudezustand Die Bewertung des Gebäudezustandes gibt Hinweise auf die Umfeld-und Aufenthaltsqualität. Demnach wurden die Arcadenals attraktiv, die Karl-Marx-Straße entsprechend ihrer Struktur hauptsächlich als durchschnittlich bewertet. Außerhalb der Arcaden befinden sich noch ca. 8% der Gebäude in einem attraktiv, gepflegten Zustand. Rund 17% der Gebäude in der Karl-Marx-Straße weisen einen negativen Gebäudezustand auf. Gebäudezustand attraktiv, gepflegt 8,2% 100,0% durchschnittlich 0,0% 74,6% Karl-Marx-Straße Arcaden 17,2% ungepflegt, renovierungsbedürftig 0,0% 120

121 City-Monitor-Zusammenfassung Schaufenstergestaltung Erläuterungen Die Bewertung der Schaufenstergestaltung gibt wichtige Hinweise auf die Angebotsqualität insgesamt. Gut gestaltete Schaufenster sind wesentlicher Bestandteil der Einkaufskultur und der Aufenthaltsqualität. Bummeln und die Verführung zum Einkauf basieren zum großen Teil auf der Qualität der Schaufenster. Sie gibt auch Auskunft über die Marketingkompetenz des Unternehmers. Bewertet werden Auslage, Gestaltung, Beleuchtung, Aufbau, Übersichtlichkeit, Preisauszeichnung, etc. Veraltet Einfach, zweckmäßig Durchschnittlich, zeitgemäß Attraktiv, modern Exklusiv Unzeitgemäße Gestaltung mit negativem Marketing-und Werbeeindruck. Gestaltung mit wenig Aufwand und Werbeeffekt, für bestimmte Branchen jedoch genau passend (z.b. discountorientierte Angebote). Unauffällige Schaufenstergestaltung mit geringeren Werbeeffekten. Kann für viele Absatzformen und Vertriebskonzepte genau richtig sein. Ansprechende, auffällige und marketingorientierte Gestaltung. Gute Werbeeffekte, trägt zur Aufenthaltsqualität in der Einkaufslage bei, passt aber nicht für jede Vertriebsform gleichermaßen. Besonders auffällige und luxuriöse Gestaltung als Highlights der Einkaufslage. Passt jedoch nicht zu jeder Branche. 121

122 Schaufenstergestaltung Es sind Unterschiede in der Schaufenstergestaltung zwischen Arcadenund Karl-Marx-Straße festzuhalten. Es finden sich einige veraltete Schaufenster bzw. über 35% einfache und zweckmäßige Schaufenster in der Karl-Marx-Straße. Insgesamt gibt es in der Karl-Marx-Straße nur sehr wenige exklusive Schaufenster (2%), wohingegen 8% als veraltet gelten. Entsprechend den Möglichkeiten heben sich die Arcadenhervor. Hier werden ¾ der Schaufenster als attraktiv und ¼ als durchschnittlich bewertet. Schaufenstergestaltung exklusiv 2,0% 0,0% attraktiv, modern 10,0% 75,0% durchschnittlich, zeitgemäß 25,0% 43,1% Karl-Marx-Straße Arcaden einfach, zweckmäßig 0,0% 36,1% veraltet 0,0% 8,8% 122

123 City-Monitor-Zusammenfassung Werbung, Display Erläuterungen In der Agglomeration, aber vielleicht noch mehr als Solitärstandort spielt die Außenwerbung eine wichtige Rolle für jeden Betrieb, um auf sich aufmerksam zu machen. Es geht um Schriftzüge, Leuchtreklamen, aber auch Aufhänger, Fahnen, Spots, Aufsteller mit Werbung, und vieles mehr. Eine eindeutige Zuordnung von negativ bis positiv ist möglich, da diese Art der Werbung nicht Absatzformenspezifisch ist. Eine Ausnahme bilden Shopping Center, in denen Außenwerbung an den Betrieben innerhalb der Mall i.d.r. wenig Sinn macht. Nicht vorhanden Nicht vorhandene Außenwerbung und Displays wirken negativ. Der Betrieb fällt in seinen Aufmerksamkeitswerten deutlich gegenüber der Konkurrenz ab. Undeutlich Teilweise vorhanden Deutlich vorhanden Nicht eindeutig erkennbare Außenwerbung wirkt nur teilweise, wirkt falsch oder gar nicht. Der Werbeauftritt ist unvollständig und von daher negativ zu bewerten. Ist eine gute, evtl. nur parallel zur Sichtachse angebrachte Leuchtreklame bzw. Außenwerbung vorhanden, aber sonst keine weiteren Aufmerksamkeitswerte, so ist die Werbewirkung in der Regel gut, könnte aber besser sein. Optimaler Werbeauftritt mit auffälliger Außenwerbung und zusätzlichen Displays. 123

124 Werbung, Display In der Karl-Marx-Straße sind 2% der Betriebe ohne jegliche Werbedarstellung. Betriebe mit auffälligem Werbeauftritt finden sich in der Karl-Marx-Straße zu rund 45%. In den Arcadenist der Wert auf gleichem Niveau. Jedoch befinden sich auch innerhalb der Arcaden Betriebe mit nur teilweise vorhandener Werbung (51,2%) und nicht vorhandener Werbung (2,3%). In der Karl-Marx- Straße hingegen ist der Anteil der undeutlichen zusammen mit der nicht vorhandenen Werbung deutlich höher. Werbung, Display deutlich vorhanden 45,5% 46,5% teilweise vorhanden 41,0% 51,2% Karl-Marx-Straße Arcaden undeutlich 0,0% 11,4% nicht vorhanden 2,0% 2,3% 124

125 City-Monitor-Zusammenfassung Zielgruppenorientierung Erläuterungen Die Orientierung von Einzelhandelsbetrieben in ihren Sortimenten auf bestimmte Zielgruppen ist ein Ausdruck von Spezialisierung und guter Marktanpassung. Eine ausgeprägte Zielgruppenorientierung macht jedoch nicht für alle Absatzformen oder Sortimente Sinn. Zeitschriften und Tabakläden, Apotheken, Bäcker oder Metzger, auch Lebensmitteldiscounter oder Schreibwaren und Lottoannahmestellen fallen unter diese Kategorie. Für die übrigen Branchen gilt eine ausgeprägte Zielgruppenorientierung als wirksames Marketinginstrument. Zielgruppen eindeutig identifizieren zu können heißt, ein gutes Mar- ketingkonzept zu haben, eindeutig positive Bewertung. Keine Zielgruppe möglich Keine Zielgruppenansprache Unterschiedliche Zielgruppenansprache Eindeutige Zielgruppenansprache Hier werden die genannten Betriebe ohne sinnvolle Zielgruppenorien- tierungsmöglichkeit eingestuft. Betriebe ohne besondere Ansprache von Zielgruppen mit Durchschnitts- oder Allerweltssortimenten. Keine eindeutige Zielgruppenidentifizierung möglich. Oft auch mehrere Zielgruppen im Focus. Muss nicht unbedingt negativ sein. 125

126 Zielgruppenorientierung Für nur sehr wenige Betriebe ist keine Zielgruppenansprache möglich. In den Arcadenorientieren sich die Betriebe an einer oder mehreren bestimmte Zielgruppen. Daraus ist abzulesen, dass sich viele Betriebe in den Arcadenentsprechend ihrer Positionierung am Markt präsentieren können. Außerhalb der Arcadenfindet man ein ähnliches Bild, jedoch ist bei manchen Betrieben die Zielgruppenansprache eindeutiger. Zielgruppenorientierung eindeutige Zielgruppenansprache 30,2% 48,1% unterschiedl. Zielgruppenansprache 47,9% 69,8% Karl-Marx-Straße keine Zielgruppenansprache 3,5% 0,0% Arcaden keine Zielgruppe möglich 0,4% 0,0% 126

127 City-Monitor-Zusammenfassung Warenpräsentation Erläuterungen Die Präsentation der eigenen Waren ist eine der wichtigsten Faktoren für den Erfolg eines Einzelhandels-betriebes. Hier gilt es, die Erfordernisse und Wünsche seiner Kunden zu kennen und entsprechend umzusetzen. Bei der Bewertung geht es nur um die Übersichtlichkeit der Warenanordnung, Attraktivität der Präsentation und Zugänglichkeit der Waren für den Kunden. Unübersichtlich Keine klare Linie in der Präsentation der Waren. Möglicherweise unordentliche oder unübersichtliche Anordnung der Waren. Übersichtlich Übersichtlich muss nicht zwangsläufig attraktiv oder unattraktiv sein. Einfache Anordnung der Waren ohne besonderen Aufmerksamkeitswert. Hängt stark vom Betriebskonzept ab. Sehr übersichtlich Insgesamt übersichtliche, ordentliche und attraktive Anordnung der Waren mit Highlights der Präsentation und Aufmerksamkeitswert für bestimmte Teile des Sortiments. 127

128 Warenpräsentation Betriebe mit einer schlechten, unübersichtlichen Warenpräsentation sind im Zentrum Neukölln häufig vorhanden. Rund 65% der Betriebe in den Arcaden weisen eine übersichtliche Warenpräsentation auf, rund 27% eine sehr übersichtliche. In der Karl-Marx- Straße präsentieren sich die Betriebe im Schnitt anders. Hier wurden nur rund 8% der Betriebe mit einer sehr übersichtlichen Warenpräsentation angetroffen, jedoch auch 70% mit einer übersichtlichen Darstellung ihrer Produkte. Immerhin 21% wurden als unübersichtlich eingestuft. Warenpräsentation sehr übersichtlich 8,4% 27,0% übersichtlich 70,1% 67,6% Karl-Marx-Straße Arcaden unübersichtlich 5,4% 21,4% 128

129 City-Monitor-Zusammenfassung Sortimentstiefe Erläuterungen Die Sortimentstiefe beschreibt die Differenziertheit des Angebotes innerhalb eines Sortimentsbereiches. Je tiefer die Sortimente differenziert sind, desto spezialisierter ist ein Betrieb in seinem Angebot. Tiefgegliederte Sortimente finden sich in der Regel in Fachmärkten und Fachgeschäften. Gering, einseitig Betriebe mit geringer Sortimentstiefe sind nicht sonderlich spezialisiert und verfügen eher über eine größere Sortimentsbreite. Oft verhindern auch kleine Verkaufsflächen eine tiefe Sortimentsgliederung. Durchschnittlich Betriebe mit einer durchschnittlichen Sortimentstiefe weisen keine Besonderheitenauf. Sie fallen nicht durch Spezialisierungen auf. Tief, umfassend Betriebe mit einem tiefen und umfassenden Sortiment sind hochspezialisiert und attraktiv für die Verbraucher. Auf größerer Fläche können sie auch über eine gewisse Sortimentsbreite verfügen. 129

130 Sortimentstiefe Betriebe mit einer geringen Sortimentstiefe und einem einseitig ausgerichteten Angebot finden sich nur außerhalb der Arcaden. Insgesamt liegen die Anteile eines tiefen Sortimentes in der Karl-Marx-Straße bei ca. 24%, in den Arcadenbei 41%, jedoch bewegt sich die überwiegende Mehrheit sowohl innerhalb als auch außerhalb der Arcadenin einem durchschnittlichen Bereich. Sortimentstiefe tief, umfassend 23,8% 41,2% durchschnittlich 58,8% 63,4% Karl-Marx-Straße Arcaden gering, einseitig 0,0% 12,8% 130

131 City-Monitor-Zusammenfassung Sortimentsbreite Erläuterungen Die Breite des Sortiments beschreibt eine Angebotsvielfalt, ohne im Einzelnen in die Tiefe zu gehen. Breite und flache Sortimentsstrukturen bieten beispielsweise meist discountorientierte Betriebe oder kleinere Kauf- und Warenhäuser. Gering Durchschnittlich Breit umfassend Eine geringe Sortimentsbreite muss keine negative Bewertung bedeuten, wenn gleichzeitig eine hohe Sortimentstiefe, also Spezialisierung vorhanden ist. Ist dies nicht vorhanden, so verfügt der betreffende Betrieb über ein Sortiment mit geringer Tiefe und Breite und ist somit unattraktiv aus Sicht der Verbraucher. Eventuell füllt er auch eine Nische auf sehr kleiner Verkaufsfläche mit entsprechender Existenzberechtigung Betriebe mit einer durchschnittlichen Sortimentsbreite weisen keine Besonderheitenauf. Sie fallen nicht durch Sortimentsvielfalt auf. Das breite umfassende Sortiment kann in attraktiver Weise nur auf großer Verkaufsfläche angeboten werden. 131

132 Sortimentsbreite Die meisten Betriebe in den Arcadenweisen durchschnittliche bis geringe Sortimentsbreite auf. Dies ist bei der Mehrzahl der Fachgeschäfte, Fachmärkte und zielgruppenorientierten Betrieben nachvollziehbar und ist auch nicht zwangsläufig negativ zu werten. Fast 9% der Betriebe in den Arcadensind hingegen sehr breit aufgestellt. Außerhalb ist der Wert eines breiten Sortimentes jedoch mit 3,7% noch niedriger. Außerhalb ist ein geringes, einseitiges Sortiment mit 64,3% dominierend. Sortimentsbreite breit, umfassend 3,7% 8,8% durchschnittlich 31,9% 58,8% Karl-Marx-Straße Arcaden gering, einseitig 32,4% 64,3% 132

133 City-Monitor-Zusammenfassung Qualität Erläuterungen Die Bewertung des Qualitätsniveaus eines Betriebe bezieht sich auf sein Sortiment. Hochqualitative Waren entsprechen in der Regel auch einem höheren Preisniveau. Hier wird die Spanne zwischen exklusiver Ware und Ramsch dargestellt. Niedrigqualitativ Durchschnittlich Hochqualitativ Exklusiv Alle Betriebe mit Billigwaren, Ramsch, 1-Euro-Artikel und ähnliches fallen in diese Kategorie. Standardqualität ohne hohe Ansprüche im mittleren Preissegment wird in den Betrieben dieser Kategorie verkauft. Sortimente hoher Qualität, die aber noch nicht als exklusiv eingestuft werden, entfallen auf diese Betriebe. Eine hochpreisige Einstufung geht in der Regel einher. Luxusartikel in bester Qualität zu extrem hohen Preisen entfallen auf diese Kategorie. 133

134 Qualität Rund 86% Prozent aller Betriebe im Zentrum Neukölln führen durchschnittliche bis niedrig-qualitative Waren, wobei sowohl innerhalb der Arcaden, als auch im Zentrum eine durchschnittliche Qualität vorherrscht. Der vergleichbare Anteil hochqualitativer Sortimente ist in den Arcaden etwas höher als in der Karl-Marx-Straße. Qualität exklusiv 0,2% 0,0% hochqualitativ durchschnittlich 13,4% 17,1% 58,7% 65,7% Karl-Marx-Straße Arcaden niedrigqualitativ 17,1% 27,7% 134

135 City-Monitor-Zusammenfassung Preisniveau Erläuterungen Das Preisniveau von Betrieben äußert sich bereits in Einstufungen wie Absatzform oder Qualität. Es geht um die Messung der Discount- und Billigorientierung der Betriebe. Sie erfolgt durch eine Inaugenscheinnahme des Sortimentes durch den Bewerter, nicht durch konkrete Preisvergleiche. Niedrigpreisig Durchschnittlich Hochpreisig Sehr hochpreisig Betriebe mit Billigpreisen und ausschließlicher Discountorientierung fallen in diese Kategorie. Standardorientierung auf ein mittleres Preisniveau. Betriebe, die weder durch besonders hohe noch besonders niedrige Preise auffallen. Werden überwiegend hochpreisige Sortimente im Betrieb angeboten, wird dieser in diese Kategorie zugeordnet. Betriebe mit exklusiver Ausstattung und exklusiven Sortimenten verlangen auch sehr hohe Preise. 135

136 Preisniveau Rund 80% der Betriebe in den Neukölln Arcadenentfallen auf die Kategorien durchschnittlich und hochpreisig. Der Anteil der hochpreisigen Betriebe ist in den Arcadenhöher als in der Karl-Marx-Straße. 40 % der Betriebe in der Karl-Marx-Straße bieten niedrigpreisige Sortimente an wohingegen in den Arcaden nur 20,6% als niedrigpreisig eingestuft worden sind. Preisniveau sehr hochpreisig 0,0% 0,0% hochpreisig durchschnittlich 14,8% 20,6% 44,8% 58,8% Karl-Marx-Straße Arcaden niedrigpreisig 20,6% 40,4% 136

137 City-Monitor-Zusammenfassung Markenorientierung Erläuterungen Marken werden massiv beworben und werden von Verbrauchern in der Regel geschätzt. Mit der Orientierung der Betriebe auf bekannte Marken profitieren sie von dem Werbedruck der Hersteller und werden von Verbrauchern eher frequentiert als Betriebe ohne ausgeprägte Markenorientierung. Ausnahme sind bestimmte Absatzformen im Discountbereich, wo letztlich der Preis Ersatz für die Marke ist. Nicht markenorientiert keine wahrnehmbare Markenorientierung. Teilweise markenorientiert Hier werden teilweise Marken angeboten, jedoch wird kein stringentes Markenkonzept verfolgt. Stark markenorientiert Eine starke Markenorientierung geht meist einher mit hoher Qualität, starker Zielgruppenorientierung und einer spürbaren Spezialisierung. Hier wird voll auf die Kraft der Marken gesetzt. 137

138 Markenorientierung Eine starke Markenorientierung findet sich im Zentrum Neukölln insgesamt bei rund 16% der Betriebe, keine Markenorientierung bei immerhin bei 30,8%. Die Markenorientierung ist in der Karl-Marx-Straße ausgeprägter als in den Arcaden. Markenorientierung stark markenorientiert 16,1% 20,6% teilweise markenorientiert 41,2% 53,1% Karl-Marx-Straße Arcaden 30,8% nicht markenorientiert 38,2% 138

139 City-Monitor-Zusammenfassung Die dargestellten Bewertungen des City-Monitors zeigen im Detail die Qualität des aktuellen Angebotes im Zentrum Neukölln. Eine City-Monitor-Bewertung aus dem Jahr 1998 liegt nicht vor, allerdings ist aus der aktuellen Qualitätsbewertung, auch im Vergleich zu den Neukölln Arcaden der Entwicklungszustand des Zentrums, um die Karl- Marx-Straße auszulesen. Das Zentrum Neukölln hat durch die Arcaden eine qualitative Ergänzung des Einzelhandelsangebotes erhalten, das sich in Größenstruktur, Absatzform und Angebotsqualität insgesamt von der übrigen Karl- Marx-Straße unterscheidet. Die Qualitätsbewertung der Betriebe außerhalb der Arcaden, vor allem im Hinblick auf Angebotsqualität, Sortimentstiefe und -breite sowie Preisniveau lässt auf einen Trading-Down-Prozess im Zentrum Neukölln schließen. Was die derzeitigen und zukünftigen Sanierungsmaßnahmen bewirken, lässt sich für den Moment noch nicht abschätzen. Deutliche Unterschiede zwischen Arcaden und Karl-Marx-Straße sind vor allem in Bezug auf die Betriebsformen (Arcaden mehr Filialisten, Karl-Marx-Straße mehr Einzelbetriebsunternehmen bzw. Dienstleister), und die Branchenschwerpunkte (Arcaden hat viel Bekleidung, Karl-Marx-Straße auch, aber auch viele Kleinelektroläden) festzustellen. Aus den Bewertungsergebnissen ist auch Handlungsbedarf abzuleiten. Insbesondere in der Karl-Marx-Straße wäre bezüglich der Schaufenstergestaltung, der Warenpräsentation noch einiges zu verbessern. Auch die angebotene Qualität ist in der Karl-Marx-Straße durchschnittlich bis eher niedrig. 139

140 Zentrum Neukölln Passantenzählung

141 Untersuchungsziel der Passantenzählung und -befragung: Verhältnis und Verknüpfung zwischen Zentrum Neukölln zu den Neukölln Arcaden Die Neukölln Arcaden befinden sich zentral innerhalb des Untersuchungsgebietes. Die Arcaden weisen eine markante städtebauliche Struktur auf, die sich von seiner Umgebung und dem lokalen Einzelhandelsumfeld des Zentrums deutlich abhebt. Speziell die Lage an der U-Bahnhaltestelle Rathaus und die zentrale Lage in der Karl-Marx-Straße sorgt für eine hohe Passantenfrequenz. Eine Passantenzählung soll hierfür den Frequenztagesgang der Passanten in der Fußgängerzone und deren Umfeld darstellen. Gezählt werden alle Personen ab etwa dem Lebensjahr die an einer der drei Zählstellen eine imaginäre Zählschranke übertreten. Ergänzend zur Kundenbefragung in den Arcaden, die ohnehin regelmäßig durchgeführt wird, wurde eine Passantenbefragung im Zentrum Neukölln durchgeführt. Themen waren: Besuchszweck des Zentrums Verkehrsmittelwahl der Besucher Besuchte Betriebe Synergien zwischen Arcaden und Zentrum Wettbewerbssituation des Zentrums Veränderungen innerhalb des Zentrums Methodische Erläuterungen zur Befragung und der Wortlaut des Fragebogens finden sich im Anhang. 141

142 Tagesgang der Passantenströme entlang der Karl-Marx-Straße (Zählung März, August 2012) Kreuzberg Albert-Schweitzer-Platz Samstag, Freitag, Mittwoch, Dienstag, :15 10:00 10:45 11:30 12:15 13:00 13:45 14:30 15:15 16:00 16:45 17:30 Neukölln Arcaden Albert-Schweitzer-Platz * Rathaus * Karl-Marx-Straße * :30 10:15 11:00 11:45 12:30 13:15 14:00 14:45 15:30 16:15 17:00 17:45 Rathaus Samstag, Freitag, Mittwoch, Dienstag, Neukölln :15 09:45 10:15 10:45 11:15 11:45 12:15 12:45 13:15 13:45 14:15 14:45 15:15 15:45 16:15 16:45 17:15 17:45 Karl-Marx-Straße 125 Samstag, Freitag, Mittwoch, Dienstag, * Gesamtdurchgang der Passanten an 4 Zähltagen 142

143 Zusammenfassende Bewertung der Passantenzählung Die Passantenfrequenz an der Zählstelle Albert-Schweitzer-Platz nimmt im Laufe der Vormittage nur langsam bis etwa 13:30 Uhr zu. Nachmittags sind eindeutige Spitzen zu erkennen. Dienstag und Mittwoch verlaufen in etwa parallel mit insgesamt rund Passanten. Am Freitag ist die höchste Frequenz um 14:00 erreicht, im weiteren Tagesgang nimmt die Frequenz bis 18:00 stetig ab, erreicht aber einen Tagesgesamtwert von rund Personen. Am Samstag hingegen liegt die Tagesfrequenz nur bei ca Die Zählstelle Rathaus ist durchweg die am höchsten frequentierte, was mit an der verkehrszentralen Lage in der Karl- Marx-Straße liegt. Über alle vier Zähltage hinweg verläuft jeder Tag anders. Dienstags ist gegen der Peak erreicht, anschließend nimmt die Frequenz bis ca. 15 Uhr deutlich ab und steigt bis 18 Uhr wieder leicht an (rd insgesamt). Mittwoch war der am wenigsten frequentierte Tag an dieser Zählstelle mit rund Passanten. Am Freitag steigt die Zahl der Passanten bis ca. 16:30 kontinuierlich an, bis zu einem Höchstwert von 850 Personen in 15 Minuten, insgesamt sind es an diesem Tag ca , also der am stärksten frequentierte Tag über den Zählzeitraum. Am Samstag ist der Höchstwert um 15:00 erreicht mit 767 Personen. Im weiteren Tagesverlauf nehmen die gezählten Personen leicht ab. Die Gesamtfrequenz liegt an diesem Tag bei Die im südlichen Teil des Untersuchungsgebietes liegende Zählstelle in der Karl-Marx-Straße weist die zweitstärkste Frequentierung auf. Hier sind kaum Unterschiede zwischen den verschiedenen Zähltagen erkennbar. Jedoch ist auch hier der Samstag der am wenigsten frequentierte Tag mit ca Passanten. Die Frequenz steigt in etwa bis 13:00 an und verharrt dann auf gleichem Niveau. Auch hier ist der Freitag der stärkste Zähltag. Vergleicht man die Zählstellen, so ist im Norden die Passantenfrequenz am geringsten. Die Zählstelle am Rathaus passieren die meisten Passanten, und auch die Zählstelle im Süden ist zwar auf niedrigerem Niveau, aber doch noch gut frequentiert. Der Standortbereich der Arcaden stellt also einen Anziehungspunkt dar, der die Passanten bündelt. Der Weg von der Zählstelle Nord zum Rathaus scheint für viele zu weit bzw. die U-Bahn wird vorgezogen. Jedoch hat es den Anschein, dass die Passanten von den Arcaden nach Süden hin bereitwilliger sind, den Weg zu Fuß auf sich zu nehmen. Das kann an der vorhandenen Geschäftsstruktur liegen, die anziehender bzw. vielseitiger wirkt. Die Distanzen zwischen den U-Bahnhaltestellen belaufen sich zwischen Hermannplatz und Rathaus sowie zwischen Rathaus und Karl-Marx-Platz auf ca. 800 m. 143

144 Tagesgang der Passantenströme im Zentrum Neukölln- Zählstelle Albert-Schweitzer Platz Passanten :15 10:15 11:15 12:15 13:15 14:15 15:15 16:15 17:15 Uhrzeit Dienstag, Mittwoch, Freitag, Samstag,

145 Tagesgang der Passantenströme im Zentrum Neukölln Zählstelle Rathaus Passanten :15 10:15 11:15 12:15 13:15 14:15 15:15 16:15 17:15 Uhrzeit Dienstag, Mittwoch, Freitag, Samstag,

146 Tagesgang der Passantenströme im Zentrum Neukölln- Zählstelle Karl-Marx-Straße Passanten :15 10:15 11:15 12:15 13:15 14:15 15:15 16:15 17:15 Uhrzeit Dienstag, Mittwoch, Freitag, Samstag,

147 Zentrum Neukölln Passantenbefragung

148 Passantenbefragung Neukölln Frage 1: Zu welchem Zweck sind Sie gerade jetzt unterwegs? zum Einkaufen 36,1% zum Besuch von Dienstleistungsbetrieben 17,2% zur Arbeit 9,8% zum Bummeln und Schaufenster betrachten 9,2% Gehe nur vorbei auf dem Weg zu einem Ziel außerhalb des Zentrums 2,7% zur Erledigung von Behördengängen 2,5% anderer Grund 22,7% k.a. 0,4% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

149 Passantenbefragung Neukölln Frage 2: Welches Verkehrsmittel haben Sie benutzt um hierher zu kommen? Auto 9,5% Motorrad o.ä. 0,4% ÖPNV 40,8% zu Fuß 43,2% Fahrrad 4,9% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

150 Passantenbefragung Neukölln Frage 3: Welche Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe haben Sie besucht oder werden Sie hier besuchen? Betriebe außerhalb der Neukölln-Arcaden 56,4% Betriebe in den Neukölln- Arcaden 31,7% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

151 Passantenbefragung Neukölln Frage 4: Wenn Sie zum einkaufen hierher kommen, besuchen Sie in der Regel......sowohl Betriebe außerhalb als auch innerhalb der Neukölln Arcaden? 59,2%...ausschließlich Betriebe außerhalb der Neukölln Arcaden? 20,2%...ausschließlich Betriebe innerhalb der Neukölln Arcaden? 12,5% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

152 Passantenbefragung Neukölln Frage 5: Welcher Betrieb ist Ihrer Meinung nach der wichtigste in der dieser Straße? Sonstiges Arcaden Kaufland Arcaden anderer Betrieb k.a. Karstadt H&M Arcaden Media Markt Lidl Rewe C&A Aldi Süden Schnäppchen Center TK Maxx dm Süden Aldi Norden Bauhaus Edeka dm Norden Rossmann Norden Deichmann Woolworth Rossmann Süden Rathaus Conrad Electronics Clavis Arcaden Fitness First Arcaden Post Kokott 4,4% 4,2% 2,5% 2,3% 1,9% 1,6% 1,5% 1,5% 1,1% 1,1% 0,9% 0,7% 0,7% 0,7% 0,4% 0,4% 0,4% 0,3% 0,2% 0,1% 0,0% 0,0% 8,0% 10,9% 10,7% 10,1% 15,5% 19,6% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

153 Passantenbefragung Neukölln Frage 5.1: Nutzen Sie spezielle Dienstleistungseinrichtungen in den Neukölln Arcaden regelmäßig? Die folgende Frage wurde nur am Samstag, den 11. August abgefragt. Sie stellt somit eine Teilmenge dar. Ja 47,9% Nein 52,1% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom , n=215 (Teilgruppe) 153

154 Passantenbefragung Neukölln Frage 5.2: Nutzen Sie spezielle Dienstleistungseinrichtungen in den Neukölln Arcaden regelmäßig? ja und zwar, Die folgende Frage wurde nur am Samstag, den 11. August abgefragt. Sie stellt somit eine Teilmenge dar. Bibliothek 23,3% Fitnessstudio 4,9% Kino 44,7% andere 32,0% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom , n=108 (Teilgruppe) 154

155 Passantenbefragung Neukölln Frage 5.3: Nutzen Sie spezielle Dienstleistungseinrichtungen in den Neukölln Arcaden regelmäßig? wie häufig nutzen Sie diese? Die folgende Frage wurde nur am Samstag, den 11. August abgefragt. Sie stellt somit eine Teilmenge dar. täglich 0,0% mehrmals wöchentlich 11,7% wöchentlich 5,8% mehrmals monatlich 36,9% seltener 45,6% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom , n= 103 (Teilgruppe) 155

156 Passantenbefragung Neukölln Frage 6: Suchen Sie regelmäßig auch andere Zentren auf um Einzukaufen? Nein nur die Betriebe in der Karl-Marx- Straße 32,5% Nein nur die Betriebe in der Kottbusser Str./Herrmannplatz 3,5% Mitte (Alexanderplatz / Potsdamerplatz) 10,9% Gropiuspassagen 16,5% Schloßstraße 7,2% Sonstiges 21,1% Nur 0,4% der Befragten haben das A10 Center genannt Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

157 Passantenbefragung im Zentrum Neukölln Frage 7: Haben sich in und um den Bereich Hermannstraße/Karl-Marx-Straße in den letzten Jahre wesentliche Veränderungen ergeben? (%-Werte sind Anteil der Antworten) Frage 7 ist methodisch zweigeteilt. Handelt es sich beim ersten Teil um eine geschlossene Fragestellung (ja/nein, bzw. positiv/negativ), ist der zweite Teil hingegen offen, d.h. der Antwortende kann sich frei äußern. Basis für die weitere Betrachtung sind die Antworten derjenigen Personen, welche grundsätzlich Veränderungen in den letzten Jahren wahrnahmen(teilgruppe n=498 Personen). Das breite Spektrum gegebener Antworten wurde im Zuge der Auswertung vereinheitlicht (codiert) sowie daran anschließend kategorisiert. Die Kategorien werden nicht im einzelnen, sondern in thematisch zusammenhängenden Antwortblöcken dargestellt. Alle in den thematischen Antwortblöcken angegebenen Prozentwerte spiegeln den Anteil der befragten Passanten wieder. So sind die Werte vergleichbar. 157

158 Passantenbefragung Neukölln Frage 7: Haben sich in und um den Bereich Hermannplatz/Karl-Marx-Straße in den letzten Jahren wesentliche Veränderungen ergeben? Ja 54,2% negative Veränderungen 61,9% positive Veränderungen 38,1% Nein 40,2% k.a. 5,6% Anmerkung: Negative Veränderungen fallen einer befragten Person tendenziell schneller auf und werden auch länger im Gedächtnis behalten als positive Veränderungen. Das heißt, eine mit Nein beantwortete Frage nach Veränderungen ist tendenziell positiv für die Bewertung der Entwicklung. Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

159 Passantenbefragung Neukölln Frage 7: Haben sich in und um den Bereich Hermannplatz/Karl-Marx-Straße in den letzten Jahren wesentliche Veränderungen ergeben? Begründungen für negative Bewertung der Entwicklung Trading down/weniger Service, Billigläden 36,2% Schmutz und negatives Umfeld, Lärm, Verkehr, Baustellen 22,8% Ausländer 14,3% weniger Einzelhandel/falsche Angebotsstrukturen 10,6% teurer 7,9% zu viele Spielhallen 4,9% Ladenschließungen 2,1% steigende Kriminalität 1,2% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

160 Passantenbefragung Neukölln Frage 7: Haben sich in und um den Bereich Hermannplatz/Karl-Marx-Straße in den letzten Jahren wesentliche Veränderungen ergeben? Begründungen für positive Bewertung der Entwicklung neue, mehr, bessere Geschäfte 41,1% Ausländer/Vielfalt der Kulturen 27,4% Verbesserung des Stadtbildes/sauberer 20,8% Center/Arcaden 5,1% Kneipen, Restaurants, Cafés 3,6% mehr Frequenz/Erreichbarkeit besser 2,0% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

161 Passantenbefragung Neukölln Frage 8: Wo wohnen Sie? Legende Herkunft der Befragten n= 918 Zahl = Anzahl der Befragten aus diesem Gebiet. Kreuzberg Gezeigt werden diejenigen PLZ-Gebiete, aus denen mehr als 15 Personen stammen. 318 Befragte wohnen in anderen Gebieten Berlins und 38 kamen von außerhalb Berlins Neukölln Arcaden Rudow Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

162 Zusammenfassende Bewertung der Passantenbefragung Etwa zwei Drittel der Befragten (62,5%) gaben an die Karl-Marx-Straße für zentrentypische Tätigkeiten aufzusuchen, etwa Einkaufen, Bummeln oder das Dienstleistungsangebot zu nutzen. Die Wahl des Verkehrsmittels der Befragten fällt zu 43,2% auf zu Fuß, und zu 40,8% auf öffentliche Verkehrsmittel. Ein geringer Anteil entscheidet sich für das Rad (4,9%). Der niedrige Wert erklärt sich aber durch die Jahreszeit (überwiegend im März befragt). Markant ist der geringe Anteil des motorisierten Individualverkehrs. Nur etwa 10% der Besucher entscheiden sich für das Auto, Motorrad oder ähnliches. Ein Zeichen dafür, dass viele Passanten in der näheren Umgebung leben und sich im Zentrum versorgen oder aber eine gute ÖPNV-Anbindung an die Karl-Marx-Straße vorfinden. Mehr als die Hälfte hatte zum Befragungszeitpunkt nicht die Absicht einen der Arcadenbetriebe aufzusuchen. Nur Rund ein Drittel (31,7%) hat geantwortet noch einen Betrieb in den Arcaden aufzusuchen. Im Allgemeinen gliedert sich das Einkaufsverhalten wie folgt auf: Etwa ein Fünftel der Befragten (20,2%) entscheiden sich in der Regel nur für Betriebe im Zentrum Neukölln. Hingegen sind es nur 12,5% oder ein Achtel der Befragten, die sich hauptsächlich für die Arcaden entscheiden. Die große Mehrheit (59,2%) nutzt für ihren Einkauf jedoch beides. Die Neukölln-Arcaden schöpfen also das Besucherpotenzial des Zentrums noch nicht optimal bzw. ausreichend ab. Jedoch stellen sie für viele eine gute Ergänzung des Angebots im Zentrum Neukölln dar. Insbesondere zeigen diese Ergebnisse, dass erhebliche Synergien zwischen den Neukölln Arcaden und dem restlichen Zentrum Neukölln gewachsen sind. Das zeigt sich auch daran, dass für 15% der Besucher das Kaufland (in den Arcaden) der wichtigste Betrieb im Zentrum ist. Gefolgt von ca. 11% die einen anderen speziellen Betrieb in den Arcaden als den aus ihrer Sicht am wichtigsten bezeichnen. Für ein Viertel der Besucher stellt ein besonderer Betrieb in den Arcaden also das wichtigste Geschäft im Zentrum Neukölln dar. Weiterhin wurde Karstadt noch für wichtig empfunden (10%), gefolgt von H&M (8%) und Lidl (4%). Rewe empfinden noch 2,5% als wichtig und C&A wird noch von 2,3% genannt. Mit rund 35% verbleiben etwas mehr als ein Drittel der Befragten im Zentrum um sich zu versorgen und einzukaufen. Die restlichen zwei Drittel der Besucher verteilen sich auf die Gropiuspassagen, Berlin-Mitte oder die Schloßstraße. 20,1% der Antworten wurden aufgrund ihrer Vielfalt und Unterschiedlichkeit zusammengefasst. Die Gropiuspassagen stellen also den größten direkten Konkurrenten der Neukölln-Arcaden dar. 162

163 Zusammenfassende Bewertung der Passantenbefragung Rund die Hälfte der Befragten (54,2%) verneint in den letzten Jahren Veränderungen wahrgenommen zu haben. Davon bewerteten 38% die wahrgenommenen Veränderungen als positiv und rund 62% hingegen als negativ. Negativ fällt vor allem (36,2%) der Trading-Down Prozess auf. In diese Kategorie fallen die vermehrt auftretenden Billigläden ebenso wie der sich verschlechternde Service. Für 22,8% ist Schmutz, Lärm, Verkehr, die Baustellen und das Umfeld negativ. Hinzu kommen 14,8% die den Ausländeranteil zu hoch finden. Rund 5% fallen die Spielhallen negativ auf. Positiv werden im Gegenzug von 41,4% der Befragten die neuen, besseren und vielfältigeren Geschäfte empfunden. Hinzu kommen 27,4% die die Vielfalt der Kulturen und die Ausländer positiv bewerten. Für 20,8% ist das verbesserte Stadtbild eine weitere positive Veränderung. Auch die Neukölln Arcaden tragen für 5% zu einer positiven Veränderung bei. Für 3,6% sind die vorhandenen Kneipen, Cafés und Gastronomieangebote ebenso positiv. An den Ergebnissen ist erkennbar wie unterschiedlich und gegensätzlich das Zentrum wahrgenommen wird. Die einen nehmen einen Trading-Down Effekt war, die anderen hingegen ein Trading-Up. Ebenso verhält es sich mit der Wahrnehmung der verschiedenen Kulturen und dem optischen Eindruck des Zentrums. Eine Ursache der unterschiedlichen Wahrnehmung mag in der räumlichen Ausdehnung des Zentrums und der sehr unterschiedlich strukturierten Straßenabschnitte liegen. Die Befragten kommen mehrheitlich direkt aus Neukölln. Jedoch kommen auch ca. 40% der Befragten nicht aus Berlin. Das heißt, für viele auswärtige Besucher ist Neukölln auch ein Anziehungspunkt. 163

164 Zusammenfassende Bewertung der Passantenbefragung Fazit: Die Entwicklung des Zentrums Neukölln spiegelt sich in der Kunden- und Verbrauchersicht uneinheitlich wider. Zusätzliche Betriebe, Angebote und Sortimente werden begrüßt, aber die zunehmende Zahl der Billigläden, die falsche Angebotsstruktur und Ladenschließungen innerhalb des Zentrums kritisiert. Inwieweit sich die künftigen städtebaulichen Veränderungen auf das Erscheinungsbild bzw. die wahrgenommene Erscheinung auswirkt, bleibt spannend. Aufenthaltsqualität hat das Zentrum trotz der vielen Gastronomiebetriebe in sehr geringem Maße. Auch wird die Veränderung des Publikums zwiespältig gesehen. Die Erreichbarkeit hat sich laut der Befragten verbessert. Die damalige Ansiedlung der Arcaden wird tendenziell positiv gesehen. Insgesamt werden die Veränderungen im Zentrum Neukölln jedoch in der Mehrheit negativ bewertet. Der Besuch von Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten steht bei den Besuchern der Karl-Marx-Straße klar im Vordergrund, verglichen mit anderen Zentren ist der Wert jedoch eher gering. Verknüpft mit dem genannten Wohnort und dem gewählten Verkehrsmittel ergibt sich für das Zentrum Neukölln das Bild eines Stadtteilversorgers, ein Standort für die Versorgung der lokalen Bevölkerung im nahen Umfeld zur eigenen Wohnung. Dabei spielen die Neukölln Arcaden eine nicht zu unterschätzende Rolle, belegt durch die Bedeutung, die den Betrieben zugewiesen wird, allem voran Kaufland. Aber auch für Besucher außerhalb Berlins scheint Neukölln interessant zu sein. Nicht nur aus Einzelhandelsperspektive sondern auch aus touristischen und privaten Gründen. Die Neukölln Arcaden stechen aus der bestehenden städtebaulichen Struktur und dem Angebot des Zentrums heraus. Für viele der Besucher haben die Arcaden eine wichtige Ergänzungsfunktion. Die Dienstleistungsangebote werden jedoch von nur wenig wahrgenommen bzw. genutzt. Über die Hälfte der am Samstag befragten Besucher nutzt die angebotenen Dienstleistungen in den Arcaden nicht. Am häufigsten wird von den Befragten das Kino in Anspruch genommen. Gefolgt von anderen Angeboten (Bank, Post, etc.) und der Bibliothek. Das Fitness-Studio spielt hingegen nur eine untergeordnete Rolle. 164

165 Vergleich* der Ergebnisse März und August 2012 anhand der Befragungsstandorte (Norden, Mitte, Süden, Samstag (= Mitte)) *Eindeutige Vergleiche zwischen Wochentag und Samstag lassen sich nur zwischen dem Standort Mitte und Samstag ziehen.

166 Passantenbefragung Neukölln Frage 1: Zu welchem Zweck sind Sie gerade jetzt unterwegs? zum Einkaufen 28,6% 32,3% 36,5% 37,5% 48,8% zum Besuch von Dienstleistungsbetrieben zum Bummeln und Schaufenster betrachten 8,9% 19,4% 23,4% 17,2% 20,7% 15,8% 12,0% 14,6% 12,2% 12,1% Am Samstag sind in Neukölln- Mitte 48,8% unterwegs zum einkaufen, unter der Woche 37,5%. zur Arbeit 5,6% 9,8% 10,9% 9,9% 11,9% nach Hause Besuch Gehe nur vorbei auf dem Weg zu einem Ziel außerhalb des Zentrums 5,9% 7,3% 1,0% 8,8% 4,7% 5,7% 7,3% 6,8% 3,8% 6,0% 4,0% 3,1% 8,3% 3,4% 1,9% alle Norden Mitte Süden Samstag zur Erledigung von Behördengängen 2,5% 1,6% 2,5% 0,5% 5,7% anderer Grund 3,4% 3,1% 4,7% 2,5% 3,7% k.a. 1,3% 0,5% 1,0% 2,2% 0,9% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

167 Passantenbefragung Neukölln Frage 2: Welches Verkehrsmittel haben Sie benutzt um hierher zu kommen? Auto Motorrad o.ä. 0,4% 0,0% 0,0% 0,6% 0,9% 9,5% 8,3% 7,3% 11,6% 9,3% An einem Samstag nutzen die Passanten am Standort Mitte im Vergleich zu einem Wochentag etwas mehr das Auto (+2%) und den ÖPNV (+2,1%) und gehen weniger zu Fuß (-11,2%) ÖPNV zu Fuß 32,3% 40,8% 36,5% 37,0% 38,6% 43,2% 44,8% 41,9% 54,2% 53,1% alle Norden Mitte Süden Samstag 4,9% 3,6% Fahrrad 2,6% 5,3% 7,4% 1,2% 1,6% k.a. 0,5% 0,9% 1,9% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=919 Die erhöhte Zahl der Fahrradfahrer erklärt sich aus den verschiedenen Jahreszeiten (März und August) 167

168 Passantenbefragung Neukölln Frage 3: Welche Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe haben Sie besucht oder werden Sie hier besuchen? Betriebe in den Neukölln- Arcaden 16,7% 19,4% 31,7% 38,0% Die Arcadenwerden am Wochenende deutlich mehr genutzt als unter der Woche 57,7% Betriebe außerhalb der Neukölln- Arcaden 56,4% 53,6% 70,8% alle Norden Mitte Süden Samstag 34,9% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

169 Passantenbefragung Neukölln Frage 4: Wenn Sie zum einkaufen hierher kommen, besuchen Sie in der Regel......ausschließlich Betriebe innerhalb der Neukölln Arcaden? 12,5% 12,0% 18,8% 7,8% 14,4% Am Samstag sind es 4,4% weniger (im Vergleich zu dem Standort Mitte unter der Woche), die ausschließlich nur in den Arcadeneinkaufen. 20,2%...ausschließlich Betriebe außerhalb der Neukölln Arcaden? 7,4% 16,1% 27,6% 26,6% alle Norden Mitte Süden Samstag 59,2%...sowohl Betriebe außerhalb als auch innerhalb der Neukölln Arcaden? 49,5% 61,5% 60,8% 63,3% Die Passanten, die sowohl außerhalb als auch innerhalb der Neukölln Arcadeneinkaufen unterscheiden sich nicht nach Einkaufstagen und Befragungsstandort. Lediglich die Passanten im Norden kombinieren seltener beides. Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

170 Passantenbefragung Neukölln Frage 6: Suchen Sie regelmäßig auch andere Zentren auf um Einzukaufen? 35,1% Nein nur die Betriebe in der Karl-Marx-Straße Nein nur die Betriebe in der Kottbusser Str./Herrmannplatz 3,8% 4,2% 2,8% 8,3% 25,0% 24,7% 43,8% 42,9% Am Wochenende nutzen deutlich mehr Passanten andere Einkaufsstätten (z.b. Schloßstraße(+7,2%), Mitte (+3,6%)) als nur die Karl-Marx- Straße 0,9% Mitte (Alexanderplatz / Potsdamerplatz) 11,8% 11,5% 9,4% 12,5% 13,0% alle Norden Mitte Süden 17,9% Samstag 12,5% Gropiuspassagen 18,2% 20,7% 18,1% Schloßstraße 7,7% 8,3% 6,3% 4,4% 13,5% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

171 Passantenbefragung Neukölln Frage 7: Haben sich in und um den Bereich Hermannplatz/Karl-Marx-Straße in den letzten Jahren wesentliche Veränderungen ergeben? Ja 54,2% 53,1% 51,4% 61,5% Samstägige Besucher nehmen weniger Veränderungen im Zentrum wahr, als Passanten unter der Woche 53,0% Nein 40,2% 42,2% 35,4% 37,6% 46,5% alle Norden Mitte Süden Samstag k.a. 5,6% 4,7% 3,1% 0,5% 11,0% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

172 Passantenbefragung Neukölln Frage 7: Haben sich in und um den Bereich Hermannplatz/Karl-Marx-Straße in den letzten Jahren wesentliche Veränderungen ergeben? Begründungen für negative Bewertung der Entwicklung Trading down/weniger Service, Billigläden 29,2% 36,2% 38,2% 34,6% 40,5% Schmutz und negatives Umfeld, Lärm, Verkehr, Baustellen 22,8% 20,6% 23,1% 21,6% 26,4% Ausländer 9,9% 14,3% 17,6% 15,4% 16,7% weniger Einzelhandel/falsche Angebotsstrukturen teurer zu viele Spielhallen 0,0% 10,6% 10,3% 11,5% 11,7% 8,3% 7,9% 5,9% 11,5% 7,2% 6,9% 4,9% 5,9% 3,8% 8,1% Dafür empfinden Besucher am Wochenende Schmutz, Lärm, Ausländer, Ladenschließungen und steigende Kriminalität negativer als befragte Passanten unter der Woche alle Norden Mitte Süden Samstag Ladenschließungen 2,1% 0,0% 0,0% 0,9% 8,3% steigende Kriminalität 1,2% 1,5% 0,0% 0,0% 4,2% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

173 Passantenbefragung Neukölln Frage 7: Haben sich in und um den Bereich Hermannplatz/Karl-Marx-Straße in den letzten Jahren wesentliche Veränderungen ergeben? Begründungen für positive Bewertung der Entwicklung neue, mehr, bessere Geschäfte Ausländer/Vielfalt der Kulturen 30,6% 30,4% 27,4% 30,6% 24,5% 23,2% 32,1% 41,1% 41,7% 60,7% Als positiver werden dahingegen die Vielfalt der Kulturen und die Arcaden betrachtet Verbesserung des Stadtbildes/sauberer Center/Arcaden Kneipen, Restaurants, Cafés 8,9% 5,1% 2,8% 6,1% 3,6% 7,1% 3,6% 2,8% 6,1% 3,6% 1,8% 20,8% 16,7% 26,8% 30,6% alle Norden Mitte Süden Samstag mehr Frequenz/Erreichbarkeit besser 2,0% 5,6% 2,0% 0,0% 1,8% Passantenbefragung in der Karl-Marx-Straße vom bis und , n=

174 Kundenbefragung der mfi in den Arcaden

175 Verhältnis und Verknüpfung zu den Neukölln Arcaden(Kundenbefragung mfi) Frage 40: Mit welchem Verkehrsmittel kommen Sie üblicherweise in die Neukölln Arcaden? Auto/Pkw 6,30% Fahrrad 37,90% Bus 0,10% S-Bahn/U-Bahn/Straßenbahn 43,20% Fernbahn/Bundesbahn 0,20% zu Fuß 0,10% 175

176 Verhältnis und Verknüpfung zu den Neukölln Arcaden Frage 81: Waren Sie vor Ihrem jetzigen Besuch in den Neukölln Arcadenschon in anderen Geschäften im Umfeld der Arcadenin der Karl-Marx-Straße oder beabsichtigen Sie noch andere Geschäfte in der Karl-Marx-Straße im Anschluss aufzusuchen? Nein, ich besuche nie andere Geschäfte in der Karl-Marx-Straße 27% Nein, ich besuche andere Geschäfte in der Karl-Marx-Straße diesmal nicht, aber sonst schon 31,90% Ja, ich war heute schon in anderen Geschäften in der Karl-Marx- Straße 28,60% Ja, ich geh heute im Anschluss noch in andere Geschäfte in der Karl-Marx-Straße 12,50% 176

177 Verhältnis und Verknüpfung zu den Neukölln Arcaden Frage 82: Was haben Sie außerhalb der Arcadenin der Karl-Marx-Straße erledigt, bzw. beabsichtigen Sie dort zu erledigen? Einkaufen, Besuch von anderen Betrieben (Friseur, Reisebüro, Bank etc.) 86,50% Essen oder trinken in der dortigen Gastronomie 16,20% Behördengänge 3,70% Arbeiten 3,70% Bummeln 19,10% Sonstiges 0,70% keine Angabe 0,50% 177

178 Verhältnis und Verknüpfung zu den Neukölln Arcaden Frage 83: Besuchen Sie andere Geschäfte in der Karl-Marx-Straße in Verbindung mit Ihrem Arcadenbesuch regelmäßig? Nein, nur unregelmäßig bzw. selten 28,30% Ja, jedes Mal 21% Ja, öfter (jedes zweite mal) 28,70% Ja, ab und zu (jedes dritte mal) 21,30% keine Angabe 0,70% 178

179 Zentrum Neukölln Expertengespräch zur Entwicklung des Zentrums 179

180 Expertengespräch zur Entwicklung des Zentrums Neukölln Zur Entwicklungsbeurteilung innerhalb des Zentrums Neukölln kann eine Befragung der Passanten ein schlüssiges Bild aus Kunden-, bzw. Verbrauchersicht liefern. Um ein ganzheitliches Bild der Entwicklung zu erhalten, ist es daher unerlässlich die Fachleute zu befragen, also die Entwicklungen aus Sicht der Stadtplaner zu beurteilen. Diese Experten können, auf Grund mehrjährig angelegter City Managementtätigkeiten im Umfeld der Karl-Marx-Straße, in einem Leitfaden gestützten Expertengespräch detailliert Aufschluss zu folgenden Themen geben: Allgemeine Entwicklung im Zentrumsbereich Neukölln Nord, des Bezirkes Neukölln Entwicklungstendenzen im Zentrum Positionen gegenüber den Arcaden Erreichbarkeit des Zentrums Organisationsgrad der Händlerschaft Stärken und Schwächen des Zentrums Wettbewerbssituation des Zentrums 180

181 Expertengespräche zur Entwicklung des Zentrums Neukölln Befragte Experten: Dipl.-Ing. S. Slapa(die Raumplaner), City Management Neukölln A. Klahold(mfi), Centermanagerin Neukölln Arcaden Die beiden Experten sind Mitglied in der AG Zukunft Handel und stehen stellvertretend für die Weiterentwicklung Neuköllns. Wie aus den vorangegangenen Ergebnissen hervorgeht, haben die Arcaden einen positiven Beitrag für die Entwicklung des Zentrums geleistet. Ebenso ist das Team der Raumplaner um Frau Slapa in Neukölln tätig und verantwortlich für das City Management. Ziel der Gespräche ist es, das Bild von Neukölln zu vervollständigen und zukünftige Entwicklungen besser einordnen zu können. Um einen Dialog und eine Verflechtung zu ermöglichen, wurden beide Interviews gemeinsam geführt. Somit konnte erreicht werden, dass mögliche Unterschiede in den Betrachtungen diskutiert bzw. neue Ideen gewonnen werden konnten. Frau Slapa stellte hierfür das Zentrum Neukölln (Nord) aus stadtplanerischer Sicht vor und berichtete über Ihre bisherigen Erfahrungen und Maßnahmenprojekte in Neukölln. Ihre Einschätzungen ergeben ein ähnliches Bild, welches sich auch aus dieser Studie ergibt. Frau Klahold erweiterte die Basisinformationen um die Entwicklung der Neukölln Arcaden in Bezug auf Besucherzahlen, Fluktuation innerhalb der Arcaden, und die Besucherstrukturen. 181

182 Expertengespräche zur Entwicklung des Zentrums Neukölln Die Ergebnisse der Gespräche im Überblick: Themenfeld 1: Berliner Zentrum Neukölln und Umland - Beginn des City Management durch Frau Slapa am 1. Oktober 2010 mit 3-jähriger Laufzeit. - Gebietsabgrenzung des Fördergebietes: Hermannplatz bis S-Bahnhof, Hauptbereich: Arcaden bis S-Bahnhof Neukölln. - Potenziale: untergenutzte Flächen(Beispiel C&A Leerstand) bzw. ungenutzte Kultur zu aktivieren. - Seit 2010 insgesamt keine großen Veränderungen in der Branchenstruktur sichtbar, jedoch erfolgt eine positive Veränderung im Hintergrund(Beispiel: Kreativwirtschaft, Mode/Design, KNNK*). - Die Gropiuspassagen stellen aufgrund der jeweils unterschiedlichen Kundenstrukturen keine Konkurrenz für das Zentrum dar. - Durch den Bau der Gropius Passagen hat sich eine Teil der Kunden nach Süden orientiert. - Bevölkerungswachstum in Nord-Neukölln, Bevölkerungsrückgang hingegen in Süd-Neukölln. - Leichte Tendenz von jungen Menschen, deutscher Abstammung, im Vergleich zu Gropius mit mehr älteren Bewohnern. *KNNK= KreativNetzNeuKölln 182

183 Expertengespräche zur Entwicklung des Zentrums Neukölln Die Ergebnisse der Gespräche im Überblick: Themenfeld 2: Entwicklung des Zentrums Neukölln - Die Karl-Marx-Straße sowie der Platz der Stadt Hof werden im Zuge des Förderprogramms Aktive Zentren saniert. Hierbei wird der Standstreifen entlang der Karl-Marx-Straße entfernt und die Bepflasterung des Platzes der Stadt Hof erneuert und künstlerisch gestaltet. - Als problematisch wird die fehlende Bereitschaft der Händler gesehen, sich zu organisieren. Das erschwert ein gemeinsames Auftreten bzw. Handeln in der Karl-Marx-Straße. - Positiv wird die hohe Frequenz in der Karl-Marx-Straße gesehen, die auch durch die U-Bahnlinie entlang des Zentrums begründet ist. - Das Zentrum Neukölln weist drei große Problemfälle auf. - Das ehemalige SinnLeffers Gebäude, das heute als Schnäppchen Center (Platz der Stadt Hof) untergenutzt wird. Bisherige potenzielle Interessenten für dieses Gebäude haben sich aus den Gesprächen wieder zurückgezogen. - Ebenso ist die Nutzung des C&A-Gebäudes (Leerstand seit Januar 2012) unsicher. Es finden sich keine Käufer für dieses Gebäude da die Anforderungen an den Standort aus Sicht von Projektentwicklern nicht erfüllt werden. - Das City Management konnte eine Zwischennutzung für Kreative und Künstler für ein Jahr erreichen. - Das ehemalige Hertie-Gebäude wurde 2009 wiedereröffnet und wird heute von Einzelhändlern aus dem Bereich Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung, sowie von Dienstleistern (Fitnessstudio) genutzt. 183

184 Expertengespräche zur Entwicklung des Zentrums Neukölln Stärken und Schwächen des Zentrums Neukölln aus Sicht von Frau Slapa und Frau Klahold: Stärken des Zentrums Neukölln Schwächen des Zentrums Neukölln - Bildung, Kunst, Kultur - Frequenz und Infrastruktur - Kreativität - Schlechter Ruf/Image, negative Presse - Geringe Kaufkraft - Handyläden, Spielcafés *KNNK= KreativNetzNeuKölln 184

185 Expertengespräche zur Entwicklung des Zentrums Neukölln Die Ergebnisse der Gespräche im Überblick: Themenfeld 3: Neukölln Arcaden in Bezug auf das Zentrum - Erste Ergebnisse dieser Studie haben bereits gezeigt, dass zu wenig vorhandenes Potenzial außerhalb durch die Arcaden gebunden werden kann - Jedoch wirken sich die Arcaden positiv auf das Zentrum aus. Eine Zählung der mfi im März hat eine Frequenz von Passanten pro Tag ergeben-damit tragen sie zu einer Belebung des Zentrums Neukölln bei - Die Kommunikation zwischen Arcaden und den Verwaltungsinstanzen des Zentrums funktioniert. - Da insgesamt der motorisierte Individualverkehr eine sehr geringe Rolle für die Passanten spielt, trägt das Parkhaus mit seiner nur 20%igen Auslastung kaum zu Kopplungseffekten bei - Dienstleistungsangebote, wie die Post sind aus Sicht der mfi wichtig. Die Passantenbefragung am Samstag hat allerdings gezeigt, dass auch hier noch höhere Synergieeffekte erreicht werden könnten - Insgesamt wird das Angebot als ausgeglichen bezeichnet, jedoch könnten ein Blumengeschäft und eine Reinigung noch ergänzt werden 185

186 Expertengespräche zur Entwicklung des Zentrums Neukölln Die Ergebnisse der Gespräche im Überblick: Themenfeld 4: Entwicklung der Arcaden selbst? (Frau Klahold) - Die Umsatzentwicklungen sind positiv. - Die Besucherzahlen erreichen (Tendenz steigend). - Der Vermietungsstand befindet sich seit 2003 auf höchstem Stand, jedoch herrscht auch innerhalb der Arcaden eine hohe Fluktuationsrate vor. - Die Reichweite der Arcaden beläuft sich auf Personen im Einzugsgebiet. Das Gebiet wird im Osten durch den Treptow Park, im Süden durch das Neuköllner Tor und im Norden durch Kreuzberg hin begrenzt. Nach Westen hin ist die Reichweite sehr gering und endet in etwa bei der Bezirksgrenze. - Die ÖPNV-Nutzung der Arcaden-Besucher ist sehr hoch, dies wiederum lässt auf die geringe Auslastung des Parkhauses schließen, zudem schaffen die Parkplätze in der Donaustraße (pro Tag 2 ) eine günstige Alternative für Pendler. 186

187 Zentrum Neukölln Zusammenfassende Schlussfolgerungen 187

188 Graphische Zusammenfassung der Entwicklungstendenzen im Zentrum Neukölln Kreuzberg Abschnitt B und C: Veränderungen zu 1998 betreffen überwiegend Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe, der Einzelhandel hat sich tendenziell verschlechtert Abschnitt H und I: im Bereich H: leichte Verschlechterung im Einzelhandel, besonders im Abschnitt I: Veränderungen hin zu Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben, aber auch Leerstände in Abschnitt I zu verzeichnen Abschnitt K: durchweg positive Entwicklung, im Wesentlichen begründet durch den Einfluss der Neukölln Arcaden Neukölln Abschnitt N: Trading-Down Tendenzen erkennbar. Die Hälfte der Veränderungen betrifft eine Verschlechterung im Einzelhandelsbesatz, aber auch Leerstände, sowie neue Dienstleister sind zu verzeichnen Abschnitt O: Trading-Down Tendenzen erkennbar. Auch hier tritt eine Verschlechterung im Einzelhandel auf. Dienstleistungsbetriebe und Leerstände treten gleich häufig auf 188

189 Die Ansiedlung der Neukölln Arcadenhat in der Karl-Marx-Straße hat im näheren Umfeld zu einer positiven Veränderungen geführt. 1. Insgesamt sind innerhalb des Zentrums 254 Veränderungen festzustellen, davon fand bei 120 Betrieben eine negative Veränderung (neuer Einzelhandelsbetrieb, aber schlechter bewertet), bei 79 Betrieben eine neutrale Veränderung (kaum veränderte Nutzung, bzw. keine Veränderung) und bei 55 Betrieben eine positive Veränderung (davon 42 im Bereich der Arcaden) statt. 2. Bei den Flächenveränderungen entfallen 20,5% auf Dienstleistungsangebote und 9% wurden in gastronomische Betriebe umgewandelt. Im Verlauf der 14 Jahre haben sich bei den Flächenveränderungen 27,8% in einen Leerstand umgewandelt. 3. Insgesamt ist die Verkaufsfläche seit 1998 im Zentrum Neukölln gewachsen(ca qm), die Leerstandsquote ist in Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche (2012) mit 5% normal für ein Zentrum solchen Ausmaßes. Innerhalb der Sortimente liegt die deutlichste Flächenveränderung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ( qm, + 32 Betriebe) und Bekleidung ( qm, + 26 Betriebe). Das Zentrum war in diesen beiden Bereichen vorher als unterversorgt einzustufen. Bücher/Schreibwaren haben in der gleichen Zeit an Fläche gewonnen, jedoch an Betreibern verloren( qm,-6 Betriebe). Das Baumarktsortiment hat sich durch die Erweiterung des Bauhauses um qm erhöht, jedoch hat die Zahl der Betriebe in dieser Warengruppe um 9 Betriebe abgenommen. Die Verkaufsfläche des Möbel- und Einrichtungsbedarfs hat in den 14 Jahren qm an Fläche verloren, jedoch stieg die Anzahl der Betriebe mit diesem Sortiment um 10. Das spricht für eine kleinteiligere Verteilung des Sortiments auf verschiedene Anbieter. 4. Die Neukölln Arcaden konnten durch die zusätzlichen Flächen deutliche positive Akzente im Zentrum setzen. Ohne diese würde das Zentrum aus städtebaulicher Sicht deutlich negativer bewertet werden müssen. Die Angebotsstruktur wurde durch die Arcaden stärker filialisiert 5. Das Zentrum wird durch die Umbaumaßnahmen in der Karl-Marx-Straße in den nächsten Jahren neue städtebauliche Impulse erhalten. Es bleibt abzuwarten wie sich diese Neuerungen auf die Zentrenstruktur und die Aufenthaltsqualität auswirkt. 189

190 6. Innerhalb des Zentrums haben sich viele Veränderungen ergeben, mit denen ein Verkaufsflächenzuwachs einhergeht. Insgesamt nahm die Verkaufsfläche zwischen 1998 und 2012 um qm zu. Auf die Arcaden entfallen davon qm, die somit einen großen Teil der Gesamtbilanz ausmachen. Die städtebauliche Ausstrahlungskraft der Arcaden beschränkt sich jedoch auf einen geringen Bereich um das Rathaus. An den Randbereichen, vor allem im Süden sind Tendenzen eines Trading-Downs zu erkennen da sich hier viele Einzelhandelsbetriebe durch Betreiberwechsel verschlechtert haben bzw. auch Leerstände vermehrt auftreten. Hier bleibt abzuwarten, welchen Beitrag die Umbaumaßnahmen des Platzes der Stadt Hof zur qualitativen Verbesserung des Umfeldes leisten können und ob es Ausstrahlungseffekte geben wird. 7. Im nördlichen Bereich des Zentrums ist eine Veränderung des Einzelhandels hin zu Dienstleistungen und Gastronomie zu erkennen. Der Einzelhandelsbesatz ist hier rückläufig. Dort siedeln sich allerdings neue Dienstleister und Gastronomen an. Jedoch sind in diesem Abschnitt häufiger Leerstände zu beobachten. Der Bereich um die Hobrechtstraße/Karl-Marx-Straße (Abschnitt H) konnte die Struktur von 1998 nicht erhalten und die Verbraucher sehen sich dort mit einem schlechteren Angebot konfrontiert. 8. Die Wahrnehmung des Zentrums ist bei den Passanten sehr unterschiedlich. Jedoch werten viele die veränderte Angebotsstruktur als Trading-Down. 9. Nicht zuletzt durch die hohe Fluktuation(fast 80% der Betriebe haben sich in dem untersuchten Zeitraum verändert) können sich in den einzelnen Straßenabschnitten neue Tendenzen ergeben. Die Fluktuation führt auch zu Leerständen, die sich aber(bezogen auf die Gesamtfläche) in einem verträglichen Rahmen bewegen. 190

191 Das Zentrum Neukölln als Hauptzentrum hat noch Verbesserungspotenzial Das Zentrum wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als Hauptzentrum charakterisiert (Karl-Marx- Straße/Hermannplatz/Kottbusser Damm). Jedoch ist nicht das gesamte Hauptzentrum ein zentrentragender Stadtraum mit höchster/hoher Urbanität, sondern es weist stellenweise nur eine gering ausgeprägte Urbanität auf. Zudem sieht die Senatsverwaltung einen hohen Handlungsbedarf im Bereich Städtebau und einen mittleren Handlungsbedarf im Bereich Einzelhandel. Die Einordnung Neuköllns in ein Hauptzentrum ist differenziert zu betrachten. Zwar weist das Zentrum eine Verkaufsfläche von über qm auf und ist gut mit Öffentlichen Verkehrsmittel zu erreichen, jedoch ist die überörtliche Ausstrahlung eher gering. Dies deckt sich auch mit der Herkunft der befragten Passanten, die überwiegend aus Neukölln selbst kommen. Lediglich Karstadt und Bauhaus stellen durch ihre Größe und ihr Angebot einen Anziehungspunkt dar. Die Arcaden erfüllen für das Zentrum eine wichtige Funktion. Der kurzfristige Bedarf kann durch Kaufland, welcher von den Passanten als wichtigster Betrieb innerhalb des Zentrums charakterisiert wurde, gedeckt werden. Ebenso werden vor allem Waren aus dem mittel- bis langfristigen Bedarfssegment angeboten und runden das Angebot ab. Insgesamt muss jedoch festgehalten werden dass die Neukölln Arcaden im Südraum Berlins kein Alleinstellungsmerkmal aufweisen, was sie, im Gegensatz zu den Gropius Passagen, als überörtlichen Anziehungspunkt charakterisieren würde. Auch der Anteil der Befragten die nur die Neukölln Arcaden zum einkaufen bzw. für Dienstleistungen nutzen ist mit 12,5% eher gering. Das verdeutlicht, dass die Arcaden ihre Möglichkeiten durch Angebot und Vielfalt besser ausschöpfen müssen, um für die Passanten attraktiver zu werden. Gleichzeitig belegt diese geringe Quote von Exklusiv-Nutzern den hohen Integrationsgrad der Neukölln Arcaden in die Versorgungsfunktion des Zentrums Neukölln. 191

192 Integration der Arcaden in das Zentrum Neukölln Städtebauliche Integration der Neukölln Arcaden Die Standortlage des Shopping Centers ist zentral in der Karl-Marx-Straße und gegenüber dem Rathaus. Der Zugang zu den erdgeschossigen Ladenflächen erfolgt über die Karl-Marx-Straße. Die U-Bahnhaltestelle befindet sich direkt vor dem Haupteingang. Ein weiterer Eingang befindet sich wenige Meter nördlich des Haupteingangs mit direktem Zugang zur Post und den Sparkassenautomaten. Des weiteren befindet sich ein Nebeneingang in der Flughafenstraße. Darüber hinaus sind Zugänge über das Parkhaus möglich. Städtebaulich heben sich die Arcaden von der übrigen Bebauung ab. Weitere Magnetbetriebe und Filialisten befinden sich in der Straße weiter nördlich(karstadt, Bauhaus) und etwas südlich (ehemaliges Hertie-Gebäude). An verschiedenen Indikatoren lässt sich die Integration der Einkaufsfunktion der Arcaden in die funktionalen Abläufe des Zentrums ablesen. Nur ein geringer Teil der Passanten nutzt aufgrund des beobachteten Modal Split das Parkhaus der Neukölln Arcaden. Damit trägt das Parkplatzangebot der Arcaden wenig zur Integration in das Zentrum bei. Die Kundenbefragungen innerhalb der Arcaden ergaben eine hohe Quote von Verbrauchern, die sowohl die Arcaden als auch die Betriebe außerhalb der Arcaden regelmäßig besuchen(ca. 70%). Die Passantenbefragungen zeigen ein vergleichbares Bild. Ein Großteil der auf der Straße befragten Passanten besuchen neben Einzelhandelsbetrieben im Zentrum auch regelmäßig die Arcaden(ca. 60%). Diese Indikatoren belegen weitgehend die gelungene Integration des Shopping Centers in das Einkaufsgeschehen des Zentrums. 192

193 Integration der Arcaden in das Zentrum Neukölln Rund 70% der Besucher der Neukölln Arcaden suchen auch Geschäfte im Umfeld der Arcaden auf. Etwa 27% der Besucher suchen nur die Arcaden auf und nutzen keine weiteren Betriebe in der Karl-Marx-Straße. Von denjenigen Besuchern, die auch Betriebe außerhalb der Arcaden aufsuchen tun dies immerhin rund 21% bei jedem Besuch. Der Kontakt zum öffentlichen Raum ist in diesem Fall sehr ausgeprägt da viele nicht ausschließlich die Arcaden nutzen. Die Verkehrsmittelwahl der Kunden zeigt auch, dass nur 9,5% der Besucher die Arcaden mit dem Pkw aufsuchen. Alle kommen zu Fuß, mit Öffentlichen Verkehrsmitteln(U- und S-Bahnnutzern) sowie mit dem Rad. Die Arcaden bestechen durch eine Einkaufswelt der Filialisten mit entsprechendem Qualitäts- und Preisniveau. Außerhalb bündeln sich die Filialisten auf wenige Standorte. Ansonsten bestimmen lokale Einzelhändler, Gastronomen und Dienstleister das Bild. Im nördlichen Teil des Zentrums haben sich vermehrt Gastronomen und Dienstleister angesiedelt, was mit einem Rückzug des Einzelhandels einhergeht. Im südlichen Teil wurden etwas häufiger Leerstände verzeichnet bzw. eine Verschlechterung des Angebots festgestellt. Die Neukölln Arcaden sind durch ihre sehr gute Anbindung und der zentralen Lage städtebaulich in das Zentrum integriert. Die Kunden der Arcaden, die keine Geschäfte außerhalb aufsuchen, sind speziell mit der Angebotsstruktur in den Arcaden zufrieden bzw. im Umkehrschluss, meiden die Betriebe außerhalb. Dieser Zusammenhang lässt keine negativen Rückschlüsse auf die städtebauliche Integration der Arcaden zu. Zudem bietet das Einkaufszentrum neben den Einzelhandelsflächen auch die Möglichkeit, Kultur und Freizeitmöglichkeiten durch die Bibliothek und das Kino bzw. Fitnessstudio zu nutzen. 193

194 Schlussbetrachtung Das Hauptzentrum Neukölln unterscheidet sich in vielen Aspekten von anderen Berliner Hauptzentren. Hervorstechendstes Merkmal ist die Heterogenität des Angebotes im Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebesatz, verbunden mit einer auffälligen Lebendigkeit und Urbanität, die nicht zuletzt aus der kulturellen Vielfalt entsteht. Sie zeigt sich auch in der vielfältigen Differenziertheit der einzelnen Straßenabschnitte. Während im Bereich des Hermannplatzes mit Karstadt ein höchst attraktiver zentrentypischer Magnetbetrieb ansässig ist, definiert sich der Bereich der Hasenheide eher durch großflächige nicht unbedingt zentrentypische Fachmärkte. Der Bereich der Karl-Marx-Straße zwischen Hermannplatz und Rathaus ist eher durch Kleinteiligkeit und Vielfalt und durch eine auffällige Buntheit der Eigenpräsentation geprägt, die ähnlich, wie im südlichen Abschnitt des Zentrums, in der ethnischen Vielfalt der Ladenbetriebe begründet liegt. Der Abschnitt um das Rathaus wiederum hat alle Züge eines modernen Innenstadtzentrums mit Shopping Center und großflächigen Filialisten, ergänzt durch eine Vielzahl von Einzelbetriebsunternehmen der unterschiedlichen Branchen. Wie ist nun der Einfluss der Neukölln Arcaden auf diese Zentrum zu charakterisieren? Aufgrund der räumlichen Ausdehnung und ungewöhnlichen Vielfalt des Zentrums ist er sicher nicht so dominierend, wie er sich in der Schönhauser Allee oder beispielsweise in Spandau darstellt. Die tendenzielle negative Entwicklung des Zentrums Neukölln bezieht sich dann auch eher auf die kleinteilig strukturierten Zentrenabschnitte als auf die Bereiche Hermannplatz, Hasenheide oder Rathaus. Eine unmittelbare Wettbewerbswirkung auf diese kleinteilig strukturierten Abschnitte des Zentrums durch Karstadt oder die Neukölln Arcaden sind deshalb nur in geringem Ausmaß auszumachen, da die Sortimentsüberschneidungen gering sind und die Kundenstruktur sich erheblich unterscheidet. So sind die positiven Wirkungen der Neukölln Arcaden auch begrenzt auf den zentralen Bereich des Zentrums um das Rathaus. Negative Entwicklungen, wie die Hertie-Schließung oder die Verkleinerung und Verlagerung von C&A haben unternehmensbedingte Ursachen und liegen nicht in der Struktur des Zentrums und somit auch nicht in der Wettbewerbswirkung der Neukölln Arcaden begründet. Letztlich können die Neukölln Arcaden das Zentrum Neukölln nicht in dem Maße prägen, wie dies in kleineren Zentren Berlins im positiven Sinne zu beobachten ist. Trotzdem ist ihr Beitrag zur positiven Entwicklung des Zentrums Neukölln, zwar räumlich begrenzt aber keinesfalls zu unterschätzen. 194

195 Anhang

196 Anhang Methodische Erläuterungen Bestandserhebungen 1998 Bestandserfassung aller Einzelhandelsbetriebe innerhalb der Abgrenzung des Stadtteilzentrums Karl-Marx-Straße/Kottbusser Damm (Grundlage der Abgrenzung: FNP-Berlin 1994, IHK 1998) Erhebungszeitraum: 14. September bis 12. Oktober 1998 Bestandserhebungen 2012 Bestandserfassung aller Erdgeschossnutzungen innerhalb der Abgrenzung des Stadtteilzentrums Karl-Marx-Straße/Kottbusser Damm (Grundlage der Abgrenzung: Zentrenatlas Berlin 2004) Erhebungszeitraum: 19. März bis 23. März

197 Anhang Methodische Erläuterungen Bestandserhebungen Sortimentsspezifische Bestandserhebung Die Verkaufsflächen der Betriebe werden durch Abschreiten erfasst. Die angebotenen Sortimentsgruppen in jedem Betriebe werden getrennt erhoben (Siehe unten vergleichenden Beispiel). Die Standort- und Umfeldsituation jedes Betriebes wird dokumentiert(checkliste, Fotos) Sortimentsspezifische Erhebung Betriebsspezifische Erhebung Lager, Anlieferung, etc. Lebensmittel Lager, Anlieferung, etc. Lebensmittel Drogeriewaren Hausrat Bekleidung Gesamtfläche: 800 qm Lebensmittel: 650 qm Gesamtfläche: 800 qm Lebensmittel: 800 qm 197

198 Anhang Methodische Erläuterungen City-Monitor Die Bewertung der Sortiments- und Angebotsstruktur des Zentrums Neukölln wurde mittels einer standardisierten Checkliste durchgeführt. Dabei wurden alle Betriebe innerhalb des Zentrums sowie die funktional verflochtenen Nebenstraßen aus der Sicht des Kunden betrachtet. Folgende Attribute wurden erfasst: Name und Anschrift Filialisierungsgrad Absatzform Branchenschwerpunkt Lage Schaufenstergestaltung Warenpräsentation Sortimentstiefe und-breite Qualität Preisniveau Zielgruppenorientierung Markenorientierung Die Erläuterungen zu den einzelnen Attributen finden sich vor den jeweiligen Ergebnischarts. 198

199 Anhang Methodische Erläuterungen City-Monitor, Checkliste 199