Die Frankfurter Büromarktentwicklung zwischen Finanzmarktkrise und Fusionen. 03. Dezember 2008

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1 Die Frankfurter Büromarktentwicklung zwischen Finanzmarktkrise und Fusionen 03. Dezember 2008

2 1 Makroökonomische Rahmenbedingungen

3 Finanzkrise Vertrauenskrise Wirtschaftskrise US-Subprime-Krise, rückläufiger Konsum, schwächelnde Weltwirtschaft-Lokomotive, Arbeitsplatzabbau gestiegene Rohstoffpreise, -Aufwertung schwächt Exporte in Deutschland Lehman-Zusammenbruch, Bankenpleiten und Beinahe-Finanzcrash gestiegene und erschwerte (Re-)Finanzierungsbedingungen dysfunktionale Kreditmärkte und neue globale Finanzmarktarchitektur BIP-Wachstum Außen- und Binnennachfrage Beschäftigung ALQ Preisentwicklung Löhne und Gehälter CB Richard Ellis Seite 3

4 6,00 5,00 Basiszins (%) DAX30 und Basiszinsen Liquiditätsschwemme führt zu Vermögenspreisblasen Basiszins (EZB) Basiszins (Fed) DAX DAX , ,00 2,00 1,00 Konjunkturpakete weltweit ca. 3,5 Bill. USD; Vermögensverluste bei rd. 1,4 Bill. USD ,00 1 October October October October October October October Quelle: Bundesbank, Börse.de ( ), Federal Reserve Bank CB Richard Ellis Seite 4

5 Deutschland Makroökonomische Rahmendaten trüben sich ein Veränd. ggü. Vj. in % 3% 2% 1% 0% -1% BIP real Rezession in D land p 2009p: B.Reg. 0,2% SVR 0,0% EZB 0,0% DIHK -0,5% IMF -0,8% OECD -0,8% 2009p Verbraucher-/Erzeugerpreisindex Jan 00 Jan 01 Inflation gebannt droht kurzfristig Deflation? Jan 02 Jan 03 Jan 04 Jan 05 Jan 06 Jan 07 Jan 08 BIP D BIP Eurozone Verbraucherpreisindex Erzeugerpreisindex -2% 120 Ifo-Index drastischer Absturz im Nov. 6% Zinsentwicklung Flucht in den sicheren Hafen 110 5% Ifo-Index % 3% 2% 80 1% 70 0% Jan 00 Jan 01 Jan 02 Jan 03 Jan 04 Jan 05 Jan 06 Jan 07 Jan 08 Mrz 00 Mrz 01 Mrz 02 Mrz 03 Mrz 04 Mrz 05 Mrz 06 Mrz 07 Mrz 08 Nov 08 % p.a. Ifo-Geschäftsklima Ifo-Geschäftserwartungen CB Richard Ellis Seite 5 10J Staatsanleihen 3M Euribor Ifo-Geschäftsbeurteilung Quelle: Bundesbank, Consensus Economics, Destatis, ifo Institut

6 Bankenrettungsaktionen weltweit Finanzvolumen für Bankgarantien, Eigenkapitalhilfen & den Aufkauf von Krediten/kreditbesicherten Wertpapieren (Mrd. ) USA Großbritannien 616 Deutschland 500 Irland Frankreich Niederlande 220 Schweden Russland Spanien Österreich Südkorea Andere * 241 * Schweiz, Norwegen, Saudi-Arabien, Griechenland, Italien, Portugal, Island, Japan, Belgien, Australien, Ungarn Quelle: Börsen-Zeitung ( ), Reuters CB Richard Ellis Seite 6

7 2 Finanzplatz Frankfurt: Fusionen im Bankensektor

8 Konsolidierungen am Finanzplatz Frankfurt Jahr Wer mit wem (Auswahl) Fusion der Deutschen Girozentrale Deutsche Kommunalbank und der DekaBank GmbH zur DekaBank Deutsche Girozentrale Fusion der SGZ- und der GZB-Bank zur GZ-Bank AG Fusion der DG und der GZ-Bank zur DZ Bank AG, Frankfurt Fusion der Allgemeine Hypothekenbank AG (AHB) mit der Rheinboden Hypothekenbank AG zur AHBR - Allgemeine Hypothekenbank Rheinboden (Dez Übernahme durch Lone Star; seit Aug Firmierung unter Corealcredit Bank) Fusion der Hypothekenbank-Töchter der Dresdner Bank (Deutsche Hyp), Deutschen Bank (Eurohypo-alt) und Commerzbank (Rheinhyp) zur Eurohypo AG Allianz S.E. übernimmt Dresdner Bank DiBa übernimmt die Degussa Bank GmbH (Verkauf an Investorengruppe u. a. M. M. Warburg & Co. im Nov. 2006) Commerzbank übernimmt die Eurohypo AG Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) übernimmt die Sparkasse Frankfurt Deutsche Bank, Frankfurt stockt ihren Aktienanteil bei der Postbank (Bonn) auf 29,75 % auf Commerzbank übernimmt die Dresdner Bank für 5 Mrd. (Sept noch bei 9 Mrd. ) Fusion der beiden genossenschaftlichen Zentralbanken WGZ-Bank und DZ-Bank CB Richard Ellis Seite 8

9 Bankenstandort Frankfurt Anzahl Bankinstitute und Beschäftigte* 250 Banken mit Sitz in Frankfurt davon Inlandsbanken Bankbeschäftigte in Frankfurt Anzahl Banken Bankbeschäftigte in Sep 08 0 * Ab 2003 einschließlich Wertpapierhandelsbanken; *Stand: Quelle: Bundesbank CB Richard Ellis Seite 9

10 Konzentration der Finanzdienstleister FDL in % aller Beschäftigten 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Zurich Luxembourg City London Brussels Amsterdam Geneva Paris Dublin Frankfurt Munich Hamburg Stockholm Vienna Stutgart Lisbon Milan Rome Madrid Berlin Barcelona Quelle: Experian Business Strategies CB Richard Ellis Seite 10

11 3 Bürovermietungsmarkt Frankfurt

12 Büromarkt Frankfurt Umsatzvolumen Jahresdurchschnitt ( ): m² in m² Jan - Okt 2008 Quelle: CB Richard Ellis Q1 Q2 Q3 Q4 CB Richard Ellis Seite 12

13 Umsatz nach Branchen Q1-Q Restl. Branchen 36% Immobilien 6% Büroflächenumsatz Q (kumm.): m² Industrie, Bau 9% Öffentl. Dienste 10% Banken, Finanzdienstl. 29% Berater 10% Restl. Branchen 27% Vers.- gewerbe 6% EDV 7% Büroflächenumsatz Q (kumm.): m² Berater 7% Öffentl. Dienste 15% Bank en, Finanzdienstl. 38% Quelle: CB Richard Ellis Basis: 20 Branchen CB Richard Ellis Seite 13

14 Umsatz nach Teilmärkten Q1-Q Peripherie vs. Innenstadt Eschborn City Bürost./ Nied. Bankenlage City West Westend Westhafen Bahnhofsviertel in m² Quelle: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Seite 14

15 Fertigstellungspipeline in zentralen Lagen Innerstädtisch = Bankenlage, Frankfurt-City und Westend in m² Innerstädtisch Sonstige Innerstädtisch Sonstige Innerstädtisch Q spekulativ vorvermietet Eigennutzer Sonstige Quelle: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Seite 15

16 4 Mietpreisentwicklung

17 Büromarkt Frankfurt Umsatz/Spitzenmiete/Gewichtete Durchschnittsmiete , in /m²/monat , in m² 10 17,04 18, Q Q Umsatz (in 1.000m²) Spitzenmiete (in /m²/monat) Gewichtete Durchschnittsmiete (in /m²/monat) CB Richard Ellis Seite 17

18 Mietpreiszyklus Büromärkte Deutschland Frankfurt: Peak erreicht Stand zum 01. Oktober 2008 Beschleunigtes Mietpreiswachstum Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Düsseldorf D Hamburg H F Frankfurt München M D H Berlin B F B M Die Marktentwicklung entlang der Kurve muss nicht zwangsläufig in die gleiche Richtung oder mit der gleichen Geschwindigkeit erfolgen. Position zum 01. Juli 2008 Quelle: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Seite 18

19 5 Investmentmarkt Frankfurt

20 Investmentmarkt Frankfurt Transaktionsvolumen und Spitzenrendite (Büro) Durchschnitt : Mio. 5 in Mio in % Transaktionsvolumen in Mio. 10j.-Staatsanleihe (in %) Spitzenrendite Büro (in %) Nov 08 0 Quelle: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Seite 20

21 Investmentmarkt Frankfurt Transaktionsvolumen nach Investorentyp Offene Fonds Börsenn. 6% Immo.ges. 9% Private Investoren 4% Vers./ Pensionsk. 2% Projektentwickler 2% Öffent. Sektor 1% Offene Fonds 20% Private Investoren 16% Börsenn. Immo.ges. 6% Andere 5% Projektentwickler 3% Nicht börsenn. Immo.ges. 76% Nicht börsenn. Immo.ges. 50% 1. Hj Hj Transaktionsvolumen: Mio. Transaktionsvolumen: 849 Mio. Quelle: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Seite 21

22 Investmentmarkt Frankfurt Transaktionsvolumen nach Käufernationalität Frankreich 3% Kanada 3% Österreich 2% Deutschland 17% England 8% Andere 7% Andere 11% USA 62% USA 32% Deutschland 55% 1. Hj Hj Transaktionsvolumen: Mio. Transaktionsvolumen: 849 Mio. Quelle: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Seite 22

23 Investmentmarkt Frankfurt Transaktionsvolumen nach Verkäufertyp Projektentwickler 19% Unternehmen 17% Offene Fonds 46% Nicht börsenn. Immo.ges. 9% Private Investoren 5% Öffent. Sektor 2% Börsenn. Immo.ges. 1% Andere 1% Projektentwickler 26% Börsenn. Immo.ges. 20% Unternehmen 29% Private Investoren 13% Offene Fonds 6% Vers./ Pensionsk. 3% Nicht börsenn. Immo.ges. 3% 1. Hj Hj Transaktionsvolumen: Mio. Transaktionsvolumen: 849 Mio. Quelle: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Seite 23

24 6 Fazit Immobilienmarkt Frankfurt

25 Fazit Das Frankfurter Investmentmarktgeschehen ist im Verhältnis zu den letzten drei Rekordjahren signifikant rückläufig bewegt sich aber erfreulicherweise auf dem Niveau von 2003/2004 Verringerung der Marktaktivität durch erschwerte Finanzierungsbedingungen und kontroverse Preisvorstellungen von Käufern/Verkäufern Das 3. Quartal 2008 war nicht so schlecht wie zuvor erwartet sogar höher als die durchschnittlichen Volumina von Q1 und Q2 Auf dem Vermietungsmarkt überwiegen kleinvolumige Abschlüsse; großflächige Anmietungen werden aber am Markt erwartet Trotz sich eintrübender Wirtschaftslage voraussichtlich gutes Jahresendergebnis; Entwicklung 2009 konjunkturabhängig schwächer erwartet Mieten zum Jahreswechsel rückläufig Trotz relativ hoher Vorvermietungs-/Eigennutzerquote in Projekten leichter Anstieg des Leerstands zu erwarten Es bleibt abzuwarten, wie stark die Effekte der Finanzkrise die Fertigstellungspipeline beeinflussen bzw. verringern CB Richard Ellis Seite 25

26 Das Leben kann nur im Rückblick verstanden werden, aber gelebt werden muss es nach vorne. Kierkegard CB Richard Ellis Seite 26

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Kontakt: CB Richard Ellis Germany Dr. Jan Linsin Head of Research Germany T DISCLAIMER 2008 CB Richard Ellis Information herein has been obtained from sources believed reliable. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to independently confirm its accuracy and completeness. Any projections, opinions, assumptions or estimates used are for example only and do not represent the current or future performance of the market. This information is designed exclusively for use by CB Richard Ellis clients, and cannot be reproduced without prior written permission of CB Richard Ellis. CB Richard Ellis Seite 27