Was Vermieter und Mieter wissen müssen. Gewerbliches Mietrecht für Praktiker

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Margarethe Schwarz
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1 Vortrag 2 Gewerbliche Mieten Erfahrungen aus der Praxis Referent: Heinz P. Hinterecker Mitglied des Vorstandes der Rheinischen Immobilienbörse (e.v) Was Vermieter und Mieter wissen müssen Gewerbliches Mietrecht für Praktiker 18. Juni 2012, IHK Köln, 16h 18h 1

2 Gewerbliche Mietübersicht 2012 IHK Bezirk Köln Ladenlokale Büroflächen Produktionsräume Lagerflächen Pkw Stellplätze Herausgeber: Rheinische Immobilienbörse e.v. Industrie und Handelskammer zu Köln immobilienboerse.de 2

Herausgeber: Rheinische Immobilienbörse e.v.

3 erhältlich bei: Gewerbliche Mietübersicht Auflage Geschäftsstelle Rheinische Immobilienbörse e.v. Unter Sachenhausen Köln Ursula Zimmermann Tel Fax E Mail: ursula.zimmermann@koeln.ihk.de Download: immoblienboerse.de Schutzgebühr: 10,00 Euro 3

Unter Sachenhausen 10 26 50667 Köln Ursula Zimmermann Tel.

4 Wie finde ich den richtigen Preis für gewerbliche Mietobjekte? Anhaltspunkt: Mietpreisspannen der gewerblichen Mietübersicht Preisbildende Kriterien: Lage, Flächenzuschnitt, Ausstattung, Branche etc. 4

5 Preise und Tendenzen für Gewerbeimmobilien Büroräume Büroflächen Mietpreis in EUR / m 2 netto Ausblick Spitzenmiete (Köln) 18,00 21,00 Toplage (Köln) 11,00 18,00 Nebenlage (Köln) 6,00 11,00 Büroräume (Leverkusen) 5,00 10,00 Büroräume (Rhein Erft Kreis) 5,00 10,00 Büroräume (Oberbergischer Kreis) 5,00 8,00 Büroräume (Rheinisch Bergischer Kreis) 5,00 8,00 Quellen: Gewerbliche Mietübersicht 2012; Büromarktbericht Greif & Contzen, Februar

5,00 10,00 Büroräume (Rhein Erft Kreis) 5,00 10,00 Büroräume (Oberbergischer Kreis) 5,00 8,00 Büroräume

6 Ladenlokale Preise und Tendenzen für Gewerbeimmobilien Einzelhandel Mietpreis in EUR / m 2 netto Ausblick 1a Lage (Köln) 50,00 250,00 1b Lage (Köln) 20,00 90,00 Stadtteilzentren (Köln) Hauptlage 10,00 35,00 Nebenlage 6,00 12,00 Leverkusen 10,00 25,00 6,00 10,00 Rhein Erft Kreis 20,00 36,00 5,00 20,00 Oberbergischer Kreis 6,00 30,00 4,00 12,00 Rheinisch Bergischer Kreis 15,00 35,00 6,00 15,00 Quelle: Gewerbliche Mietübersicht

6,00 12,00 Leverkusen 10,00 25,00 6,00 10,00 Rhein Erft Kreis 20,00 36,00 5,00 20,00 Oberbergischer Kreis

7 Preise und Tendenzen für Gewerbeimmobilien Lager und Produktionsflächen Produktion, Lager, Logistik Mietpreis in EUR / m 2 netto Ausblick Köln 2,00 5,00 Leverkusen 2,00 4,50 Rhein Erft Kreis 1,50 5,00 Oberbergischer Kreis 2,00 3,50 Rheinisch Bergischer Kreis 2,00 4,00 Quelle: Gewerbliche Mietübersicht

5,00 Leverkusen 2,00 4,50 Rhein Erft Kreis 1,50 5,00 Oberbergischer Kreis

8 Gewerbemieten Besonderheiten im Einzelhandel typische Mietkosten in Prozent vom Nettoumsatz: Branche, z.b. Lebensmittel: Discounter 4,8 % Kleine Lebensmittelgeschäfte 6,1 % Große Supermärkte 8,6 % Schuhe bis 10 % Textil: großflächiger Textilhandel 6 7 % kleinflächiger Textilhandel bis 4 % anders z.b. bei Flughäfenflächen: 2 bis 4 fache der Normalmiete Quelle: EHI Retail Institute, EHI Betriebsvergleich, Oktober

Lebensmittel: Discounter 4,8 % Kleine Lebensmittelgeschäfte 6,1 % Große Supermärkte 8,6 % Schuhe bis 10 %

9 Gewerbemieten Besonderheiten im Einzelhandel Beispiel (Schuheinzelhandel): Ladenfläche: 100 m 2 Miete pro Monat: (10 % vom Nettoumsatz) Verkaufstage: 24 O Verkaufspreis ein Paar Schuhe: 80 mind. 10 Paar Schuhe müssen pro Tag verkauft werden! 9

000 (10 % vom Nettoumsatz) Verkaufstage: 24 O Verkaufspreis

10 Augenmerk auf Rentabilität der Immobilie richten; früher Zinsen bei 6 %, heute bei 2 %; Gewerbemieten Besonderheiten im Einzelhandel hohe Mieten führen oftmals zu hoher Fluktuation; vor Kündigung wegen nicht durchsetzbarer Mieterhöhung, genauste Analyse und Auseinandersetzung mit den Branchen, ob Mietforderung überhaupt realistisch; Empfehlung: Flexibilität in der Vertragsgestaltung und Augenmaß zwischen realisierbarer Miete und Wirtschaftlichkeit; Beispiel hierfür: Umsatzmiete

genauste Analyse und Auseinandersetzung mit den Branchen, ob Mietforderung überhaupt realistisch; Empfehlung:

11 Umsatzmiete Umsatzmiete = Koppelung der Miethöhe am Umsatz des Mieters Vertragsarten: 1. Reine Umsatzmietverträge 2. Kombinierte Sockel / Umsatzmietverträge Wirtschaftliche Eckdaten für Umsatzmietverträge: 1. Umsatzschätzung je m² Mietfläche 2. Branchenspezifischer Beteiligungsprozentsatz 3. Kalkulationsbasis für die Sockelmiete 11

Kombinierte Sockel / Umsatzmietverträge Wirtschaftliche Eckdaten für

12 Umsatzmiete Rechenbeispiel: Sortimentsbuchhandlung Umsatzschätzung p.a.: je m² netto Beteiligungsprozentsatz: 5 % Kalkulationsbasis Sockelmiete: 80 % der Umsatzschätzung Sockelmiete = je m² x 5% x 80% : 12 Mon. = 13,33 je m² Umsatzmiete (Schätzung 20%) = 0 x 5% : 12 = 0,00 je m² Umsatzmiete (Schätzung +/ 0%) = 800 x 5% : 12 = 3,33 je m² Umsatzmiete (Schätzung + 20%) = x 5% : 12 = 6,67 je m² Gesamtmiete = Festmiete + Umsatzmiete = 13,33 bis 20,00 je m² 12

13 Umsatzmiete Vorteile für den Mieter Geringere Fixkostenbelastung Mietkonditionen nach dem Leistungsfähigkeitsprinzip 13

14 Umsatzmiete Vorteile für den Vermieter Chance auf höhere Mieteinnahmen durch Umsatzbeteiligung Planungssicherheit durch Sockelmiete und 5 Jahres Vertrag 14

15 Vielen Dank! 15

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