EINZELHANDELSGUTACHTEN für die Stadt Papenburg

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1 EINZELHANDELSGUTACHTEN für die Stadt Papenburg CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Projektleiter: Diplom-Geograph Martin Kremming Bearbeiter: Diplom-Geographin Carita Pech Lübeck, Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 EINLEITUNG 9 2 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Papenburg Sozioökonomische Rahmendaten 12 3 KUNDENHERKUNFTSBEFRAGUNG UND TELEFONISCHE HAUSHALTSBEFRAGUNG Kundenherkunftsbefragung Telefonische Haushaltsbefragung Die Stärken und Schwächen von Papenburg Die Einzelhandelszentren von Papenburg Verkehr und Parken Einkaufsorientierung Struktur der befragten Personen 35 4 BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE Flächendichte und deren Entwicklung Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Papenburg Gesamtüberblick Bestandsanalyse Papenburg Die Einzelhandelsstruktur in Papenburg Überblick zur Einzelhandelsstruktur der Stadtteile Angebotssituation in der Stadtmitte Nahversorgungssituation Papenburg 60 5 STRATEGIEN FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT PAPENBURG 63 6 FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche nach 34 (3) BauGB Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Schädliche Auswirkungen Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Hauptzentrum Stadtteil- und Nahversorgungszentren 70 7 ZENTRENKONZEPT Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Papenburg Leistungsdaten des Einzelhandels in Papenburg Einzelhandelsangebot Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Charakteristik des Hauptzentrums Stadtmitte (A) Charakteristik der Stadtteilzentren Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Obenende (Stadtteilzentrum B) 77 CIMA Beratung + Management GmbH

4 7.2.2 Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Aschendorf (Stadtteilzentrum C) Charakteristik der Nahversorgungszentren Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Friederikenstraße (Nahversorgungszentrum D) Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Moorstraße (Nahversorgungszentrum E) Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Gewerbegebiet Aschendorf (Nahversorgungszentrum F) Charakteristik der Fachmarktstandorte Fachmarktagglomeration Flachsmeerstraße Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße 87 8 BRANCHENKONZEPT Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Papenburger Sortimentsliste Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Entwicklungsstrategien für den Zentralen Versorgungsbereich Stadtmitte und die Stadtteilzentren Entwicklungsstrategien Nahversorgungszentren Entwicklungsstrategien der sonstigen Einzelhandels- und Nahversorgungsstandorte außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Branchenkonzept sonstiger Einzelhandels außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Fachmarktagglomerationen und-solitärstandorte Solitäre Nahversorgungsstandorte Gewerbegebiete und sonstige nicht integrierte Standorte Sonstige Wohn- und Mischgebiete Überblick Branchenkonzept STANDORTKONZEPT Prüfstandort 1: Kirchstraße, vormals Nix wie hin Prüfstandort 2: Osterkanal, Freifläche neben Menü Prüfstandort 3: Mittelkanal links/kapt.-venema-straße Prüfstandort 4: Planungsgebiet Hoek II, Mischgebiet Prüfstandort 5: Deverweg - Eigentumsfläche Westrup am Auffahrtsohr zur Rheiderlandstraße Prüfstandort 6: Am Vosseberg, Gelände der Schwarte und Büter GmbH Prüfstandort 7: Umländerwiek links - Freifläche neben dem ALDI- Markt UMSETZUNG DER STANDORTBEZOGENEN VORGABEN AUS DEM EINZELHANDELSGUTACHTEN QUANTITATIVE UND QUALITATIVE ENTWICKLUNG/STÄRKUNG DER STADTMITTE UND DER STADTTEILZENTREN Handlungsfeld Marketing Strukturen des Stadtmarketings Märkte und Veranstaltungen Einkaufsführer Ansprache bestimmter Zielgruppen Handlungsfeld Gestaltung und Aufenthaltsqualität Weiterentwicklung der Qualitätsstandards 124 CIMA Beratung + Management GmbH

5 Gesamtheitliche Aufwertung des Haupteingangsbereiches im Bereich Hauptkanal /B Spielplätze am Hauptkanal Aschendorf: Plätze und Verkehr Flankierende Maßnahmen Flächenmanagement Service/Beratung und Preisniveau Öffnungszeiten METHODIK Angebotsseite Nachfrageseite Sonstige Kennzahlen 137 CIMA Beratung + Management GmbH

6 ABBILDUNGEN Abb. 1: Papenburg im zentralörtlichen System (LROP) 10 Abb. 2: Die Lage der Stadt Papenburg im Raum 11 Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Papenburg 12 Abb. 4: Karte zur Kundenherkunft 14 Abb. 5: Übersicht Kundenherkunft 15 Abb. 6: Kundenherkunft aus Orten außerhalb von Papenburg (1. Befragung) 15 Abb. 7: Übersicht Befragungsgebiet 17 Abb. 8: Was fällt Ihnen spontan ein, wenn Sie an die Stadt Papenburg denken? (> 5 %) 17 Abb. 9: Was sind die Stärken von Papenburg? (> 5 %) 18 Abb. 10: Was sind die Schwächen von Papenburg? (> 5 %) 18 Abb. 11: Welches der Einzelhandelszentren von Papenburg suchen Sie am häufigsten auf? 19 Abb. 12: Zu welchem Zweck besuchen Sie das von Ihnen bevorzugte Einzelhandelszentrum von Papenburg hauptsächlich? 20 Abb. 13: Wie oft besuchen Sie das von Ihnen bevorzugte Einzelhandelszentrum von Papenburg? 21 Abb. 14: Wie lange halten Sie sich für Erledigungen normalerweise dort auf? 21 Abb. 15: Bitte beurteilen Sie die folgenden Aspekte nach Schulnoten: 22 Abb. 16: Bitte beurteilen Sie die Einkaufsmöglichkeiten anhand der folgenden Aspekte nach Schulnoten: 22 Abb. 17: Mit welchem Verkehrsmittel kommen Sie normalerweise in das von Ihnen bevorzugte Einzelhandelszentrum von Papenburg? 23 Abb. 18: Wie beurteilen Sie die Erreichbarkeit für das von Ihnen genutzte Verkehrsmittel? 23 Abb. 19: Haben Sie normalerweise Probleme einen Parkplatz zu finden? 24 Abb. 20: Bitte nennen Sie uns Ihren bevorzugten Parkplatz. 24 Abb. 21: In welchem Ort kaufen Sie Lebensmittel ein? 25 Abb. 22: In welchem Ort kaufen Sie Drogerie-/Parfümeriewaren ein? 25 Abb. 23: In welchem Ort kaufen Sie Bekleidung und Wäsche ein? 26 Abb. 24: In welchem Ort kaufen Sie Schuhe und Lederwaren ein? 27 Abb. 25: In welchem Ort kaufen Sie Spielwaren? 27 Abb. 26: In welchem Ort kaufen Sie Bücher und Schreibwaren ein? 28 Abb. 27: In welchem Ort kaufen Sie Sportartikel und Fahrräder? 29 Abb. 28: In welchem Ort kaufen Sie Uhren, Schmuck und Optik ein? 30 Abb. 29: In welchem Ort kaufen Sie Haushaltswaren? 30 Abb. 30: In welchem Ort kaufen Sie Elektroartikel und Unterhaltungselektronik? 31 Abb. 31: In welchem Ort kaufen Sie Möbel und Wohnaccessoires? 31 Abb. 32: In welchem Ort kaufen Sie Teppiche, Gardinen und Heimtextilien? 32 Abb. 33: In welchem Ort kaufen Sie Baumarkt-, Heimwerker- und Gartenbedarf? 32 Abb. 34: Gibt es Geschäfte oder bestimmte Waren, die Sie in Papenburg vermissen? 33 Abb. 35: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger als vor drei Jahren in der Papenburger Innenstadt ein? 33 Abb. 36: Wo kaufen Sie dafür mehr ein? 34 CIMA Beratung + Management GmbH

7 Abb. 37: Herkunft der befragten Personen 35 Abb. 38: Arbeitsort der befragten Personen 35 Abb. 39: Altersstruktur der befragten Personen 36 Abb. 40: Größe des Haushalts der befragten Personen 36 Abb. 41: Geschlecht der befragten Personen 36 Abb. 42: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 37 Abb. 43: Marktgebiet der Stadt Papenburg 38 Abb. 44: Nachfragepotenzial in Papenburg nach Warengruppen 40 Abb. 45: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Papenburg 42 Abb. 46: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Papenburg 44 Abb. 47: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Papenburg 45 Abb. 48: Einzelhandelszentralitäten Zentraler Orte im Vergleich 46 Abb. 49: Verkaufsflächendichte in Papenburg 47 Abb. 50: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Papenburg in Mio. 48 Abb. 51: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen 49 Abb. 52: Kennzahlen des Papenburger Einzelhandels (1999 und 2010) 50 Abb. 53: Betriebszahl, Umsatz und Verkaufsfläche nach Stadtteilen 51 Abb. 54: Betriebszahl, Umsatz und Verkaufsfläche am Untenende 52 Abb. 56: Abgrenzung 54 Abb. 57: Anteile des Einzelhandels in der Stadtmitte am gesamten Einzelhandel Papenburgs 55 Abb. 58: Ladengeschäfte nach Größenklassen im Zentralen Versorgungsbereich Stadtmitte 56 Abb. 59: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsätze der Stadtmitte (Hauptzentrum) 58 Abb. 60: Nahversorgungssituation in Papenburg (schematisch) 61 Abb. 61: Übersicht Standortkategorien 70 Abb. 62: Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur 73 Abb. 63: Abgrenzung des Hauptzentrums Stadtmitte 74 Abb. 64: Platzsituation am Hauptkanal, Wochenmarkt 75 Abb. 65: Eckdaten Hauptzentrum Stadtmitte, Kernbereich 75 Abb. 66: Eckdaten Hauptzentrum Stadtmitte, Ergänzungsbereich 76 Abb. 67: Abgrenzung des Stadtteilzentrums Obenende 77 Abb. 68: Eckdaten Stadtteilzentrum Obenende 78 Abb. 69: Splitting und Nahversorger an der Umländerwiek 78 Abb. 70: mittlerer und südlicher Bereich der Großen Straße 79 Abb. 71: Abgrenzung des Hauptzentrums Stadtmitte 79 Abb. 72: Eckdaten Stadtteilzentrum Obenende 80 Abb. 73: Nahversorgungszentrum Friederikenstraße 81 Abb. 74: Abgrenzung Nahversorgungszentrum Friederikenstraße 81 Abb. 75: Eckdaten Nahversorgungszentrum Friederikenstraße 82 Abb. 76: Eckdaten Nahversorgungszentrum Moorstraße 83 Abb. 77: Nahversorgungszentrum Moorstraße 83 Abb. 78: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Moorstraße 83 Abb. 79: Nahversorgungszentrum GE Aschendorf 84 Abb. 80: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich GE Aschendorf 84 Abb. 81: Eckdaten Nahversorgungszentrum GE Aschendorf 85 Abb. 83: Eckdaten Fachmarktagglomeration Flachsmeerstraße 86 Abb. 84: Lage der Fachmarktagglomeration Flachsmeerstraße 86 Abb. 85: Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße 87 CIMA Beratung + Management GmbH

8 Abb. 86: Eckdaten Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße 87 Abb. 87: Lage der Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße 87 Abb. 88: Flächenanteile der Lagen, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf das Stadtgebiet) 90 Abb. 89: Papenburger Sortimentsliste 91 Abb. 90: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 94 Abb. 91: Übersicht der Prüfstandorte 105 Abb. 92: Prüfstandort 1: Kirchstraße, vormals Nix wie hin 106 Abb. 93: Lage des Prüfstandorts Abb. 94: Prüfstandort 2: Osterkanal, Freifläche neben Menü Abb. 95: Lage des Prüfstandorts Abb. 96: Prüfstandort 3: Mittelkanal links/kapt.-venema-straße 109 Abb. 97: Lage des Prüfstandorts Abb. 98: Prüfstandort 4: Planungsgebiet Hoek II, Mischgebiet 110 Abb. 99: Lage des Prüfstandorts Abb. 100: Prüfstandort 5: Deverweg - Eigentumsfläche Westrup 111 Abb. 101: Lage des Prüfstandorts Abb. 102: Prüfstandort 6: Am Vosseberg 113 Abb. 103: Lage des Prüfstandorts Abb. 104: Lage des Prüfstandorts Abb. 105: Prüfstandort 7: Umländerwiek links 115 Abb. 106: Handlungsfelder in Papenburg 118 Abb. 107: Akteure des Stadtmarketings in Papenburg 119 Abb. 108: Beispiel für die Darstellung von Handelsschwerpunkten 120 Abb. 109: Beispiel für Darstellung der Lage von Anbietern 121 Abb. 110: Fahrradbügel und Schlauchomat 121 Abb. 112: Fortbildungsangebot Niederlande Knigge 122 Abb. 111: Sattelfest in Hamm 122 Abb. 113: Gestaltungsdefizite am Hauptkanal 124 Abb. 114: Ungepflegte Schaukästen und verschmutzte Wände 125 Abb. 115: Bereich Marktstraße und Hauptkanal, Höhe CEKA 125 Abb. 116: Beispiel für Kleinspielgeräte 126 Abb. 117: Spielplätze am Hauptkanal 126 Abb. 118: Große Straße und Marienplatz 127 Abb. 119: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge 129 Abb. 120: Pop-up-store in Castrop-Rauxel 130 Abb. 121: Bundesweite Serviceinitiativen 132 Abb. 122: Die 32 CIMA-Branchen 134 CIMA Beratung + Management GmbH

9 1 EINLEITUNG Auftrag Erstellung eines Einzelhandelsgutachtens Auftraggeber Stadt Papenburg Zeitraum Mai 2010 bis Juli 2011 Untersuchungsdesign Expertengespräche Kundenherkunftsbefragung Telefonische Haushaltsbefragung Einzelhandelsanalyse Zentrenkonzept Branchenkonzept Standortkonzept Untersuchung potenzieller Standorte künftiger Entwicklungen und Festlegung von Standorttypen/Standortkategorien Darstellung von planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche (Zentrenkonzept) Erstellung eines Branchenkonzeptes inklusive Sortimentsliste Prüfung verschiedener Standorte auf ihre Eignung für eine Einzelhandelsnutzung Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Innenstadt Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel Die inhaltliche Konzeption und Abstimmung erfolgte mit der Stadt Papenburg und einer verfahrensbegleitenden Arbeitsgruppe. Die Arbeitsgruppe setzte sich aus Vertretern der lokalen Wirtschaft der Stadtteile Untenende, Obenende und Aschendorf sowie aus Vertretern des Wirteverbandes, der IHK für Ostfriesland und Papenburg sowie der Touristiksparte zusammen. Eine öffentliche Präsentation und Erörterung von Zwischenergebnissen erfolgte am Das Abschlussergebnis ist in der gemeinsamen öffentlichen Sitzung des Bau- und Umweltausschusses sowie des Wirtschafts- und Tourismusausschusses der Stadt Papenburg am vorgestellt worden. Der Rat der Stadt Papenburg hat das Abschlussergebnis des Einzelhandelsgutachtens in seiner Sitzung am einstimmig mit Richtlinienwirkung beschlossen. Aufgabenstellung und Ziele Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Aufzeigen von Stärken und Schwächen und branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale des Einzelhandelsstandortes Papenburg CIMA Beratung + Management GmbH

10 2 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR 2.1 Zentralörtliche Bedeutung Die Stadt Papenburg hat als Mittelzentrum im Westen Niedersachsens eine wichtige regionale Versorgungsfunktion für die Bevölkerung ihres Verflechtungsbereichs. Die Stadt nimmt entsprechend der raumordnerischen Ziele die Sicherstellung und Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs wahr. Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion sind: Rhede (Ems) Saterland Sögel Weener Werlte Westoverledingen Abb. 1: Papenburg im zentralörtlichen System (LROP) Oberzentren Oldenburg Mittelzentren Leer Meppen Grundzentren Bunde Dörpen Esterwegen Haren (Ems) Lathen Ostrhauderfehn Rhauderfehn Quelle: Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 CIMA Beratung + Management GmbH

11 2.2 Makrostandort Papenburg Papenburg mit seinen ca Einwohnern befindet sich im Norden des Landkreises Emsland unmittelbar angrenzend an den Landkreis Leer. Die Stadt Papenburg ist Dienstleistungs- und Handelszentrum insbesondere für den Norden des Landkreises, aber auch ein wichtiger Wirtschaftsstandort. Das bekannteste der ansässigen Unternehmen ist sicherlich die Meyer Werft. Darüber hinaus finden sich hier aber auch die Hauptsitze der ADO Gardinenwerke und der Johann Bunte Bauunternehmung sowie Firmen wie die KS Gleitlager GmbH, die Gartenbauzentrale mit rd. 60 angeschlossenen Gartenbaubetrieben, die ATP Automotive Testing Papenburg oder Salamander Industrie- Produkte und die Hanrath-Gruppe. Aufgrund der großen Bedeutung des Schiffbaus für die Wirtschaft Papenburgs ist die Stadt nicht der IHK Emsland, sondern der IHK Ostfriesland und Papenburg zugeordnet. Ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor, zu dem die Meyer Werft ebenfalls nicht unwesentlich beiträgt, ist der Tourismus. Abb. 2: Die Lage der Stadt Papenburg im Raum Aufgrund der durch die Stadt Papenburg führenden Bundesstraße B 70 und weiterer Landes- und Kreisstraßen ist Papenburg von Gemeinden der Landkreise Emsland und Leer gut zu erreichen. Die nächstgelegene Anschlussstelle an die Autobahn A31 (Emden - Bottrop) ist ca. 10 km von Papenburg entfernt und in wenigen Fahrminuten zu erreichen. Über die anschließende A28 ist Oldenburg, als nächstgelegenes Oberzentrum, in ca. einer Stunde zu erreichen. Oldenburg mit seinem umfassenden Einzelhandelsangebot steht somit durchaus in Konkurrenz zum Papenburger Einzelhandel. Aufgrund der größeren Nähe ist jedoch in erster Linie das Mittelzentrum Leer der Hauptkonkurrent Papenburgs in Bezug auf den Einzelhandel. Sowohl in Leer als auch in Meppen laufen derzeit Planungen für innerstädtische Einkaufszentren, die die Konkurrenzsituation im Falle der Umsetzung weiter verschärfen und Papenburg zusätzlich unter Druck setzen. Kartengrundlage: MapPoint 2006 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

12 2.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Papenburg Indikatoren Stadt Landkreis Niedersachsen Papenburg Emsland Bevölkerungs entwicklung /- in % ,4 +0,3-0,8 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: sozialversicherungs pflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) /- in % ,9 +10,8 +5,8 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand ; Arbeitslosenquoten im 2006 k. A. 6,7 10,5 Jahresdurchschnitt 2007 k. A. 5,5 8, ,3. 3,8 7, ,3. 4,5 7, ,0. 4,2 7,2 Indikatoren Stadt Landkreis Niedersachsen Papenburg Emsland Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: CIMA Beratung + Management GmbH

13 Tourismus 1 Indikatoren Stadt Landkreis Nieder- Papenburg Emsland sachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) /- in % ,7 +30,0 +21,9 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: 04/2010 Übernachtungen (insgesamt) /- in % ,4 +24,9 +20,8 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: 04/2010 Durchschnittliche ,3 3,4 3,2 Aufenthaltsdauer ,5 3,3 3,2 in Tagen ,9 3,2 3, ,7 3,2 3, ,6 3,3 3,2 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: 04/2010 Die Stadt Papenburg verzeichnete über die letzten Jahre einen leichten Bevölkerungszuwachs von rund 0,4 % und entwickelte sich damit positiver als der Kreis und auch als das Land Niedersachsen, wo insgesamt ein leichter Bevölkerungsrückgang festzustellen war. Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Vergleichszeitraum (2006 zu 2010) verlief in Papenburg wie auch im Land Niedersachsen und dem Landkreis Emsland positiv. Der Zuwachs fällt mit 12,9 % im Vergleich jedoch deutlich stärker aus. Die Zahl der Arbeitslosen (Angaben bezogen auf alle abhängigen zivilen Erwerbstätigen) im Kreis Emsland ist mit Ausnahme des Jahres 2009 in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen. Die Entwicklung verläuft dabei deutlich positiver als im Land Niedersachsen. Der deutliche Überschuss an Einpendlern in die Stadt Papenburg verweist auf ihre beständige Funktion als wichtiger Dienstleistungs-, Handels- und Verwaltungsstandort für das Umland. Innerhalb des Betrachtungszeitraums ist dieser Wert stetig gestiegen und liegt nun bei knapp Personen. Die Zahl der Auspendler ist im gleichen Zeitraum deutlich geringer gestiegen. Auch der Landkreis verzeichnet einen positiven Pendlersaldo. Das Land Niedersachsen weist dagegen starke Auspendlerüberschüsse auf. Im Tourismusbereich konnte die Stadt Papenburg im Vergleichszeitraum einen starken Anstieg bei den Gästeankünften sowie bei den Übernachtungen verzeichnen und liegt dabei sogar noch über dem sich ebenfalls positiv entwickelnden Landkreis und dem Land Niedersachsen. Obgleich die Zahlen aufgrund des Methodikwechsels beim Statistischen Landesamt nicht ohne weiteres zu vergleichen sind, ist der anhaltende Positivtrend auch an dem starken Zuwachs von 2009 auf 2010 ablesbar. Die Aufenthaltsdauer in der Stadt Papenburg liegt durchschnittlich bei 2,6 Tagen und befindet sich damit unter dem landesweiten Durchschnitt. 1 Methodikwechsel bei der Erfassung der Tourismuszahlen: seit 2009 erfasst das Statistische Landesamt neben Beherbergungsbetrieben mit mind. 9 Betten auch Campingplätze mit mind. 4 Stellplätzen in dieser Statistik CIMA Beratung + Management GmbH

14 3 KUNDENHERKUNFTSBEFRAGUNG UND TELEFO- NISCHE HAUSHALTSBEFRAGUNG Ca. 5,8 % der Befragten stammen aus den restlichen Orten (Deutschland und Ausland), wovon aber allein 2,7 % aus den Niederlanden kommen. Deren Anteil ist im November jedoch weiter gesunken. 3.1 Kundenherkunftsbefragung Um eine fundierte Datenbasis zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Papenburg zu erhalten, hat die CIMA eine Analyse der Kundenstruktur vorgenommen. Dieses Kapitel stellt die Ergebnisse der durchgeführten Kundenherkunftsbefragung in den Einzelhandelsbetrieben der Stadt Papenburg dar. Die Ergebnisse der Kundenherkunftsanalysen sind in die in Kapitel 4 dargestellten Analysen (d.h. Kaufkraftstromanalyse, Abgrenzung des Marktgebietes und Bewertung der Einzelhandelssituation in Papenburg) eingeflossen. Bei der ersten Durchführung der Befragung haben 78 Einzelhändler und Dienstleister teilgenommen und ihre Fragebögen an die CIMA zurückgesandt. Befragungszeitraum war die Woche vom 12. Juli bis 17. Juli 2010, in der insgesamt Kunden nach ihrer Herkunft befragt wurden. Eine zweite Befragung fand vom 8. November bis 13. November 2010 statt. Daran haben 40 Betriebe und Einzelhändler teilgenommen, mit dem Ergebnis, dass Kunden erfasst werden konnten. Insgesamt wurden Kunden nach ihrer Herkunft befragt. Bei der Analyse zur Kundenherkunft wurden sechs räumliche Teilbereiche unterschieden: Papenburg selbst, das Umland, welches in vier Unterbereiche unterteilt wurde, das restliche Niedersachsen, die weiteren Bundesländer, die Niederlande und das sonstige Ausland. Die Kunden stammen anteilig aus den folgenden Bereichen: Etwa 65 % der befragten Kunden stammen aus Papenburg selbst. 27 % kommen aus dem direkten Umland. Weitere 2,5 % der befragten Kunden kommen aus dem sonstigen Niedersachsen. Abb. 4: Karte zur Kundenherkunft Anteile der Befragten aus Papenburg: 65,2 % / 63,8 % aus dem Umland: 10,2 % / 4,3 % 6,9 % / 14,1 % 7,2 % / 9,8 % 2,4 % / 2,5 % Niederlande Rheiderland Emsschiene Kartengrundlage: MapPoint 2006 Quelle: CIMA-Kundenherkunftsbefragung 2010 Papenburg Ostfriesland Hümmling Sonstiges Niedersachsen CIMA Beratung + Management GmbH

15 Im Vergleich zu anderen Projektstädten der CIMA in ähnlicher Größenordnung kann Papenburg dabei einen relativ hohen Kundenanteil von außerhalb des eigenen Stadtgebiets rekrutieren. Allerdings ist dies hauptsächlich auf das direkte Umland beschränkt. Während es sich bei den Kunden aus den übrigen Bundesländern und dem sonstigen Ausland (2,6 und 0,5 %) wahrscheinlich um Touristen oder Geschäftsreisende handelt, setzt sich die Menge der Kunden aus dem sonstigen Niedersachsen und aus den Niederlanden sowohl aus Tagesausflüglern als auch aus regelmäßigen Besuchern zusammen. Der Tourismus ist für den Einzelhandel insgesamt nur von geringer Bedeutung. Gleichwohl berichten Textil- Abb. 5: Übersicht Kundenherkunft geschäfte am Hauptkanal von vergleichsweise hohen Umsatzanteilen durch Touristen. Wesentliche Unterschiede zwischen den beiden Befragungszeiträumen haben sich nicht ergeben. Gegenüber dem Erhebungszeitraum im August ist lediglich der Anteil der Kunden aus dem direkten Umland im November um ca. 5 % leicht gestiegen. Dies ging in etwa zu gleichen Teilen zu Lasten der Papenburger Bevölkerung bzw. den Kunden aus anderen Bundesländern und den Niederlanden. Der ohnehin schon geringe Anteil von Touristen bzw. Geschäftsreisenden ist im November somit noch weiter gesunken. Abb. 6: Kundenherkunft aus Orten außerhalb von Papenburg (1. Befragung) Quelle: CIMA -Kundenherkunftsbefragung 2010 Quelle: CIMA -Kundenherkunftsbefragung 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

16 Schlüsselt man die Herkunft der Kunden aus den Orten außerhalb von Papenburg auf, zeigt sich, dass vor allem Bürger aus Westoverledingen (ca. 7,5 %), Rhede (Ems) (ca. 2,5 %) und Surwold (ca. 2 %) in Papenburg einkaufen. Insgesamt weist die Anzahl der angetroffenen Kunden aus den umliegenden Gemeinden und Orten auf eine regional begrenzte Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Papenburg hin. Dafür spricht auch, dass aus den konkurrierenden Mittelzentren Leer und Meppen kaum Kunden in Papenburg angetroffen wurden. Die Analyse der Kundenherkunft des Einzelhandels der Stadt gibt wichtige Hinweise zur Ausdehnung des Marktgebiets der Stadt. Insbesondere für den nördlichen Teil des Landkreises Emsland und den südlichen Teil des Landkreises Leer übernimmt die Stadt Papenburg demzufolge eine zentrale Versorgungsfunktion. Dabei stammt der größere Teil der Kunden aus den Bereichen Emsschiene und Hümmling (Landkreis Emsland). Deutlich geringer ist hingegen der Anteil der Bevölkerung aus dem erweiterten Umland. Touristen und Tagesausflügler spielen für den Papenburger Einzelhandel, mit Ausnahme des Hauptkanals, eine eher untergeordnete Rolle. CIMA Beratung + Management GmbH

17 3.2 Telefonische Haushaltsbefragung Im Rahmen einer repräsentativen Haushaltsbefragung wurden von Mitte bis Ende Juni 2010 insgesamt 400 Telefoninterviews durchgeführt. Befragt wurden jeweils 200 Personen aus Papenburg und aus dem Umland. Abb. 7: Übersicht Befragungsgebiet Die Stärken und Schwächen von Papenburg Abb. 8: Was fällt Ihnen spontan ein, wenn Sie an die Stadt Papenburg denken? (> 5 %) Meyer Werft Schöne, attraktive Stadt Kanäle, Hauptkanal Blumen, Grünflächen, Parks Heimat 1,3% 7,5% 5,6% 1,3% 4,0% 17,1% 13,7% 15,8% 12,1% 26,5% 26,5% 39,0% 40,8% 43,5% Einkaufsmöglichkeiten Tourismus, Sehenswürdigkeiten 4,0% 1,3% 3,0% 18,4% 27,4% n = 400 0% 10% 20% 30% 40% 50% Quelle: MapPoint 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Papenburg Umland Süd Umland Nord Mehrfachnennung möglich Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Wenig überraschend wird bei den freien Assoziationen sowohl von den Papenburgern als auch von den Bewohnern des Umlandes die Meyer Werft am häufigsten genannt. Die Papenburger selbst verbinden mit ihrer Stadt ein attraktives Stadtbild mit den charakteristischen Kanälen und viel Grün. Auch von den Umlandbewohnern wird Papenburg so wahrgenommen. Eine größere Rolle spielen hier aber, und das ist insbesondere für das nördliche Umland bemerkenswert, die Einkaufsmöglichkeiten der Stadt Papenburg. Bei den Papenburgern werden diese erst an fünfter Stelle genannt. CIMA Beratung + Management GmbH

18 Abb. 9: Was sind die Stärken von Papenburg? (> 5 %) Abb. 10: Was sind die Schwächen von Papenburg? (> 5 %) Einkaufsmöglichkeiten Ausgeglichenheit der Menschen/Freundlichkeit Grünflächen, Blumen Nichts Besonderheit des Kanals Meyer Werft Fahrrad fahren Attraktivität Atmosphäre 1,6% 0,8% 5,6% 8,0% 5,3% 4,0% 5,5% 5,5% 5,3% 7,3% 5,5% 1,3% 3,2% Mehrfachnennung möglich Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,0% 9,2% 8,5% 10,0% 10,5% 12,0% 14,5% 11,5% 13,7% 18,4% 19,7% 23,4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% Papenburg Umland Süd Umland Nord n = 400 Nichts Wenig Freizeitmöglichkeiten/ Aktivitäten ÖPNV Kommunalpolitik Straßenschäden/ Baustellen Langezogener Stadtbau, zu weitläufig Fußgängerzone 3,9% 6,5% 2,6% 1,6% 5,5% 1,3% 5,0% 6,6% 2,4% 2,5% 7,9% 4,8% 2,5% 1,3% 5,6% 14,0% 11,5% Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Papenburg Umland Süd Umland Nord n = ,7% 49,2% CIMA Beratung + Management GmbH

19 Insgesamt verfügt Papenburg über ein eher positives Image, aber keine der Stärken ist besonders herausstechend. Bei den Papenburgern führen die Einkaufsmöglichkeiten, die Ausgeglichenheit und Freundlichkeit der Menschen sowie die zahlreichen Grünanlagen der Stadt die Rangliste an. Im südlichen Umland wird das Besondere der Kanäle am häufigsten genannt, dicht gefolgt von den Einkaufsmöglichkeiten. Im nördlichen Umland ist es Papenburg allerdings bisher nur in geringem Maße gelungen, besondere Stärken im Bewusstsein der Menschen zu verankern. Fast ein Viertel der Befragten konnten hier keine Stärke nennen. Dennoch empfinden auch hier 15 % bzw. 14 % die Einkaufsmöglichkeiten und die Kanäle als Stärken. Etwa die Hälfte der Befragten aus dem Umland gibt an, dass Papenburg ihrer Meinung nach keine Schwächen aufweist, aber nur 29 % der Papenburger sind der gleichen Meinung. Hauptkritikpunkt der Papenburger sind fehlende Freizeitmöglichkeiten sowie die Angebote des ÖPNV. Die Nennungen aus dem Umland bewegen sich aufgrund der großen Zahl der Befragten, die keine Schwäche nannten, deutlich im einstelligen Bereich. Hier wurden u.a. die Straßenschäden und Baustellen bemängelt sowie die Weitläufigkeit der Stadt und auch hier die mangelnden Freizeitmöglichkeiten Die Einzelhandelszentren von Papenburg Abb. 11: Welches der Einzelhandelszentren von Papenburg suchen Sie am häufigsten auf? Untenende Obenende Aschendorf Keines der genannten 0,5% 8,5% 6,5% 10,5% 26,5% 17,1% 17,7% 23,7% 23,4% 46,1% 45,2% 64,5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% n = 400 Papenburg Umland Süd Umland Nord Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Ein Großteil der Papenburger und auch der Umlandbewohner kauft überwiegend am Untenende ein. Die beiden Stadtteile Obenende und Aschendorf folgen bei den Papenburgern mit 26,5 % bzw. 8,5 % auf den Plätzen zwei und drei. Ein knappes Viertel der Umlandbewohner im Süden Papenburgs nutzt Aschendorf als Haupteinkaufsort, während ein ähnlich großer Teil aus dem Norden gar nicht in Papenburg einkauft. CIMA Beratung + Management GmbH

20 Abb. 12: Zu welchem Zweck besuchen Sie das von Ihnen bevorzugte Einzelhandelszentrum von Papenburg hauptsächlich? Einkaufen Bummeln Arztbesuch Freizeit-, Kultureinrichtungen Wohnort Gaststättenbesuch 21,8% 15,9% 14,0% 19,5% 20,5% 16,3% 15,0% 11,4% 2,3% 13,2% 12,5% 14,0% 12,3% 5,7% 7,0% 95,9% 94,3% 95,3% Auf die Frage nach dem Grund ihres Aufenthalts antwortete eine überwältigende Mehrheit mit Einkaufen. Bummeln hingegen nannten nur 22 % der Papenburger und 16% bzw. 14 % der Befragten im Umland. Dies ist ein Hinweis auf mögliche Verbesserungspotenziale im Bereich der Aufenthaltsqualität in den Stadtteilen, dürfte aber in allen drei Zentren auch auf das Fehlen einer geschlossenen Schaufensterfront zurückzuführen sein. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass im Rahmen einer telefonischen Haushaltsbefragung Tagesgäste nicht erfasst werden können. Insgesamt wird Papenburg eher für den Versorgungseinkauf als für den Erlebniseinkauf besucht. Der Arztbesuch ist in allen Zentren der dritthäufigste Besuchsgrund, am Untenende und am Obenende sogar für etwa ein Fünftel der Befragten. Am Untenende spielen auch Freizeit- und Gastronomieangebote eine große Rolle. Freizeit- und Kultureinrichtungen sind in Aschendorf dagegen kaum von Bedeutung. Einzelhandelsnahe Dienstleistungen wie der Besuch einer Bank, der Post o.ä. sind ebenfalls eher selten der hauptsächliche Besuchsgrund. Für einen nicht unerheblichen Teil der Befragten ist eines der Zentren der Wohnort. Bank, Post, Dienstleistungen 6,4% 3,4% 4,7% n = 351 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Untenende Obenende Aschendorf Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

21 Abb. 13: Wie oft besuchen Sie das von Ihnen bevorzugte Einzelhandelszentrum von Papenburg? Abb. 14: Wie lange halten Sie sich für Erledigungen normalerweise dort auf? täglich 2-3x pro Woche einmal pro Woche 2-3x im Monat einmal im Monat alle paar Monate einmal 12,3% 9,1% 7,0% 11,8% 9,1% 7,0% 9,1% 6,8% 9,3% 7,3% 6,8% 20,9% 20,9% 33,2% 38,6% 26,4% 29,5% 34,9% bis 30 Minuten Minuten mehr als 1 bis max. 2 Stunden mehr als 2 bis max. 4 Stunden 10,9% 18,2% 16,4% 13,6% 9,3% 25,6% 28,4% 25,6% 31,8% 36,4% 32,6% 38,6% 2,3% mehr als 4 Stunden n = 351 3,4% 7,0% n = 351 0% 10% 20% 30% 40% 50% Untenende Obenende Aschendorf Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH % 10% 20% 30% 40% 50% Untenende Obenende Aschendorf Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Das Untenende und das Obenende wird von der Mehrheit der dort einkaufenden Befragten (33 % bzw. 39 %) 2-3 Mal pro Woche aufgesucht. Weitere 26 % bzw. 30 % kaufen einmal wöchentlich dort ein. Im Gegensatz dazu zeigen sich in Aschendorf sehr unterschiedliche Schwerpunkte. Über ein Drittel (35 %) der Befragten, die Aschendorf als Haupteinkaufsort nannten, besucht dieses Zentrum einmal wöchentlich. Jeweils ein Fünftel ist hier täglich bzw. ein Mal in mehreren Monaten. Der letzte Wert dürfte dabei in erster Linie auf den Schuhfachmarkt und den Sportfachmarkt im Gewerbegebiet Rheder Straße zurückzuführen sein. Während sich die meisten Kunden am Untenende 1-2 Stunden aufhalten, verweilt der überwiegende Teil der Kunden in den Stadtteilzentren eine halbe bis eine Stunde. In Aschendorf bleibt ein Viertel der Kunden maximal 30 Minuten, anderseits verfügt dieser Ortsteil über den höchsten Wert in der Kategorie mehr als vier Stunden, was wahrscheinlich ebenfalls auf die Klahsen-Märkte zurückzuführen ist. CIMA Beratung + Management GmbH

22 Abb. 15: Bitte beurteilen Sie die folgenden Aspekte nach Schulnoten: Abb. 16: Bitte beurteilen Sie die Einkaufsmöglichkeiten anhand der folgenden Aspekte nach Schulnoten: Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Untenende Obenende Aschendorf Einzelhandelsangebot 2,4 2,3 2,4 Gastronomieangebot 2,2 2,2 2,3 Kulturangebot/Märkte/ Veranstaltungen Gestaltung des Einzelhandelszentrums 2,6 2,7 2,6 2,5 2,6 2,5 Sauberkeit und Sicherheit 2,2 2,1 2,3 Erreichbarkeit des Einzelhandelszentrums touristische Angebot im Einzelhandelszentrum 2,1 2,2 2,4 2,3 2,3 2,6 Die Benotungen fallen insgesamt recht positiv aus, zeigen aber teilweise überraschende Abstufungen. So werden zwar am Obenende die Gestaltung des Einzelhandelszentrums und auch die Außenerscheinung der Geschäfte am schlechtesten bewertet, demgegenüber steht jedoch die beste Note bei der Einkaufsatmosphäre. Generell sind die gestalterischen Aspekte als ein zukünftiges Handlungsfeld anzusehen. Ein weiterer weniger gut bewerteter Bereich ist das Kulturangebot, Märkte und Veranstaltungen, obwohl dies bereits im Leitbild der Stadt Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Untenende Obenende Aschendorf Angebotsvielfalt 2,4 2,3 2,6 Qualität des Angebotes 2,3 2,2 2,4 Einkaufsatmosphäre 2,5 2,2 2,6 Öffnungszeiten 2,0 1,9 2,2 Service und Beratung 2,5 2,4 2,4 Preisniveau 2,5 2,7 2,5 Außenerscheinung der Geschäfte Werbung/Aktionen der Einzelhändler 2,5 2,6 2,6 2,2 2,5 2,2 Papenburg thematisiert worden ist. Weniger problematisch sind in Papenburg - im Gegensatz zu vielen anderen Städten - die Bereiche Sauberkeit und Sicherheit sowie die Öffnungszeiten. CIMA Beratung + Management GmbH

23 3.2.3 Verkehr und Parken Abb. 17: Mit welchem Verkehrsmittel kommen Sie normalerweise in das von Ihnen bevorzugte Einzelhandelszentrum von Papenburg? Abb. 18: Wie beurteilen Sie die Erreichbarkeit für das von Ihnen genutzte Verkehrsmittel? PKW 66,3% 96,1% PKW Mofa/ Motorrad ÖPNV Fahrrad zu Fuß Mofa/Motorrad Bus/Bahn (ÖPNV) Fahrrad 0,5% 1,3% 1,0% 0,7% 1,3% 23,1% Wie beurteilen Sie die Erreichbarkeit für das von Ihnen genutzte Verkehrsmittel? 1,9 2,3 1,3 1,7 1,9 zu Fuß 8,5% 0,7% Sonstiges 0,5% n = 278 Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Papenburg Umland Die Erreichbarkeit für die jeweils verwendeten Verkehrsmittel wird überwiegend positiv benotet. Die Aussagekraft der Noten für Mofa/Motorrad und ÖPNV sind aufgrund der wenigen Nutzer allerdings stark eingeschränkt. Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Von den Papenburgern nutzen etwa zwei Drittel das Auto um in ihr bevorzugtes Zentrum zu gelangen. Knapp ein Viertel fährt mit dem Rad und weitere 9 % kommen zu Fuß. Die Bewohner des Umlandes nutzen fast ausschließlich das Auto. Andere Verkehrsmittel, darunter auch der ÖPNV, spielen in Papenburg praktisch keine Rolle. CIMA Beratung + Management GmbH

24 Abb. 19: Haben Sie normalerweise Probleme einen Parkplatz zu finden? Abb. 20: Bitte nennen Sie uns Ihren bevorzugten Parkplatz. Nein, nie Ja, gelegentlich Ja, meistens Ja, immer 5,3% 8,9% 2,3% 3,4% 0,8% 1,4% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,7% 85,6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Papenburg Umland n = 278 Mit 92 % bzw. 86 % hat die große Mehrheit der Autofahrer nie ein Problem einen Parkplatz zu finden. Dies ist auch im Vergleich mit anderen Mittelzentren ein ausgesprochen guter Wert. Emscenter am Geschäft Deverpark/Deverweg Ceka Am Stadtpark Karl-Hiller-Straße keine Angabe Sonstige 3,3% 2,8% 2,4% 9,9% 9,9% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,9% 27,4% 26,4% n = 278 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Die Befragten parken ihr Fahrzeug am häufigsten beim Emscenter und am Deverpark bzw. weiteren Geschäften am Deverweg. Ein in Papenburg stark verbreitetes Phänomen ist das Parken direkt vor oder hinter dem Geschäft. Die Parkplätze bei CEKA, Am Stadtpark und in der Karl-Hiller-Straße werden nur von wenigen bevorzugt aufgesucht. Jeweils etwa 10 % der Befragten nutzen verschiedene andere Parkplätze bzw. machten keine Angaben. CIMA Beratung + Management GmbH

25 3.2.4 Einkaufsorientierung Abb. 21: In welchem Ort kaufen Sie Lebensmittel ein? Abb. 22: In welchem Ort kaufen Sie Drogerie-/Parfümeriewaren ein? Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Papenburg-Aschendorf Westoverledingen Weener Saterland Rhauderfehn Leer Lathen Esterwegen Sonstige Orte <2% 14,5% 15,3% 1,3% 5,6% 11,5% 0,8% 9,2% 1,3% 1,0% 6,5% 8,1% 10,5% 15,3% 20,2% 18,4% 17,1% 17,7% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,0% 38,2% 51,5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Papenburg Umland Süd Umland Nord Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Papenburg-Aschendorf Leer Lathen Esterwegen Saterland Rhauderfehn 2,6% 3,2% 9,0% 9,2% 1,0% 7,3% Weener 20,2% n = 400 5,5% Sonstige <2% 34,2% n = ,2% 8,1% 21,1% 17,7% 18,5% 14,5% 18,4% 23,4% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Papenburg Umland Süd Umland Nord Lebensmittel und Drogeriewaren gehören zum kurzfristigen Bedarfsbereich und werden häufig wohnortnah bzw. auf dem Arbeitsweg eingekauft. Den Erwartungen entsprechend kauft die große Mehrheit der Befragten die Lebensmittel in ihrem direkten Umfeld ein. Dadurch bedingt ist auch der hohe Wert der sonstigen Nennungen. Nahezu alle Papenburger geben an, ihre Lebensmittel in Papenburg einzukaufen. Im Umland ist dieser Trend ebenfalls zu beobachten; besonders häufig wurden im südlichen Umland Lathen und Esterwegen genannt und im nördlichen Umland Rhauderfehn und Saterland. Auch Leer wird von etwa 10 % der Befragten des nördlichen Umlands zur Versorgung mit Lebensmitteln bevorzugt aufgesucht. CIMA Beratung + Management GmbH

26 Die meisten Papenburger kaufen Waren des mittelfristigen Bedarfsbereichs am Untenende. Auch die beiden Stadtteile Obenende und Aschendorf spielen für die Papenburger eine wichtige Rolle. Während Aschendorf hier erwartungsgemäß in der Warengruppe Schuhe/Lederwaren punktet, kaufen 30 % der Papenburger Bücher und Schreibwaren überwiegend am Obenende. Leer ist als Einkaufsort vor allem für das nördliche Umland von Bedeutung und verzeichnet in allen Warengruppen, vor allem bei Bekleidung, einen höheren Wert als das Papenburger Untenende. Mit 17 % kauft auch ein nicht kleiner Teil der Papenburger Bekleidung in Leer. In den anderen Warengruppen bleibt der Wert aber deutlich im einstelligen Bereich. Für das südliche Umland ist Leer bereits so weit entfernt, dass Oldenburg zumindest im Bereich Bekleidung die interessantere Alternative darstellt. Das Internet bzw. der Versandhandel fällt bisher nicht so stark ins Gewicht. Lediglich in der Warengruppe Bücher und Schreibwaren wird im südlichen Umland ein Wert von knapp 10 % erreicht. Abb. 23: In welchem Ort kaufen Sie Bekleidung und Wäsche ein? Papenburg-Untenende 46,0% 21,1% 16,1% Papenburg-Obenende 19,0% 15,8% 8,1% Leer 3,9% 17,0% 37,1% Oldenburg 4,5% 6,6% 3,2% Papenburg-Aschendorf 4,0% 0,0% 7,9% Katalog/Versand 2,0% 3,9% 1,6% Der im Vergleich zu Papenburg und dem nördlichen Umland hohe Anteil der sonstigen Nennungen im Umland Süd ist auf die geringere Zahl der Befragten zurückzuführen. Rhauderfehn Sonstige Orte <2% 0,0% 0,0% 4,0% 12,1% 21,0% 38,2% n = 400 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Papenburg Umland Süd Umland Nord Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

27 Abb. 24: In welchem Ort kaufen Sie Schuhe und Lederwaren ein? Abb. 25: In welchem Ort kaufen Sie Spielwaren? Papenburg-Untenende Papenburg-Aschendorf Papenburg-Obenende Leer Rhauderfehn Sonstige Orte <2% 15,8% 16,1% 14,5% 10,0% 1,3% 2,4% 5,0% 2,6% 21,0% 0,0% 1,3% 17,7% 5,5% 26,6% 41,0% 35,5% 42,1% 35,5% Papenburg-Untenende Leer Papenburg-Obenende Internet Sonstige <2% 6,0% 1,3% 4,0% 2,6% 4,0% 2,5% 3,9% 2,4% 3,5% 18,4% 17,7% 17,7% 19,7% 18,5% 41,0% n = 400 Kein Bedarf 3,0% 1,3% 1,6% n = 400 Kein Bedarf 39,5% 43,0% 53,9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Papenburg Umland Süd Umland Nord Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH % 10% 20% 30% 40% 50% 60% Papenburg Umland Süd Umland Nord Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

28 Abb. 26: In welchem Ort kaufen Sie Bücher und Schreibwaren ein? Papenburg-Untenende 15,8% 12,1% 53,0% Papenburg-Obenende 6,6% 7,3% 30,0% Internet/Versandhandel 3,0% 9,2% 4,8% Weener 18,5% Rhauderfehn 15,3% Leer 2,0% 16,1% Esterwegen 11,8% Sonstige <2% 2,5% 15,3% 36,8% Kein Bedarf 9,5% 10,5% 19,7% n = 400 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Papenburg Umland Süd Umland Nord Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

29 Im langfristigen Bedarfsbereich zeigt sich grundsätzlich ein ähnliches Bild wie im mittelfristigen Bedarfsbereich. Für die Papenburger selbst ist das Untenende auch hier der bevorzugte Einkaufsort. Bei Elektroartikeln/Unterhaltungselektronik und Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf werden hier Werte von 80% erreicht, was auf die nahezu marktbeherrschende Stellung der großen Fachmärkte zurückzuführen ist. In Aschendorf fällt das Sporthaus Klahsen deutlich ins Gewicht. Die Orientierung der Bewohner des nördlichen Umlandes auf Leer nimmt im langfristigen Bedarfsbereich wieder etwas ab. In einzelnen Warengruppen spielen auch die beiden Grundzentren Rhauderfehn und Weener eine gewisse Rolle. In der Warengruppe Möbel und Einrichtungsbedarf führt ein vergleichsweise überschaubares Angebot in Papenburg in Verbindung mit größeren Möbelhäusern in den umliegenden Grundzentren (Dörpen, Lathen, Werlte) zu einer starken Aufteilung der Kundenströme vor allem im südlichen Umland. Abb. 27: In welchem Ort kaufen Sie Sportartikel und Fahrräder? Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende 2,6% 1,6% Papenburg-Aschendorf 2,5% Leer 0,5% Rhauderfehn 9,2% 12,9% 16,5% 9,7% 16,1% 12,1% 21,0% 22,4% 35,0% Sonstige <2% 5,5% 20,2% 36,8% Kein Bedarf 19,0% 28,9% 27,4% n = 400 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Papenburg Umland Süd Umland Nord Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

30 Abb. 28: In welchem Ort kaufen Sie Uhren, Schmuck und Optik ein? Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Papenburg-Aschendorf Leer Weener Rhauderfehn Esterwegen Sonstige <2% Kein Bedarf 0,8% 3,5% 2,6% 0,8% 5,5% 4,0% 13,2% 8,9% 11,8% 9,7% 8,1% 9,7% 10,5% 13,7% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,6% 28,0% 15,5% 22,4% 25,8% 39,5% 43,5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Papenburg Umland Süd Umland Nord n = 400 Abb. 29: In welchem Ort kaufen Sie Haushaltswaren? Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Papenburg-Aschendorf Leer Rhauderfehn Weener Sonstige <2% Kein Bedarf 0,5% 4,5% 5,3% 3,5% 4,0% 8,9% 12,1% 16,1% 15,0% 5,3% 8,1% 18,5% 15,3% 16,5% 15,8% 21,0% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,3% 47,4% 56,0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Papenburg Umland Süd Umland Nord n = 400 CIMA Beratung + Management GmbH

31 Abb. 30: In welchem Ort kaufen Sie Elektroartikel und Unterhaltungselektronik? Abb. 31: In welchem Ort kaufen Sie Möbel und Wohnaccessoires? Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Papenburg-Aschendorf Leer Sögel Sonstige <2% Kein Bedarf 5,0% 5,3% 8,1% 3,0% 7,9% 2,0% 2,6% 4,5% 10,5% 5,5% 6,6% 5,6% 28,2% 22,4% 21,8% 44,8% 36,3% 80,0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Papenburg Umland Süd Umland Nord n = 400 Papenburg-Untenende Oldenburg Papenburg-Obenende Leer Dörpen Werlte Papenburg-Aschendorf Rhauderfehn Lathen 15,8% 17,7% 10,5% 3,9% 8,9% 10,5% 1,3% 8,1% 5,0% 1,3% 14,5% 4,0% 9,2% 0,8% 2,0% 13,2% 0,0% 1,5% 3,9% 1,6% 1,0% 0,0% 6,5% 0,5% 9,2% 0,8% 34,0% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Sonstige Orte <2% Kein Bedarf 10,5% 17,1% 22,6% 20,5% 25,0% 18,5% n = 400 Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH % 10% 20% 30% 40% Papenburg Umland Süd Umland Nord CIMA Beratung + Management GmbH

32 Abb. 32: In welchem Ort kaufen Sie Teppiche, Gardinen und Heimtextilien? Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Oldenburg Papenburg-Aschendorf Leer Rhauderfehn Sonstige <2% Kein Bedarf 4,5% 3,9% 5,6% 3,5% 5,3% 1,6% 3,0% 3,9% 2,0% 0,5% 8,1% 14,5% 22,6% 10,5% 8,0% 18,0% 30,3% 24,2% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,4% 42,1% 60,5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Papenburg Umland Süd Umland Nord n = 400 Abb. 33: In welchem Ort kaufen Sie Baumarkt-, Heimwerker- und Gartenbedarf? Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Leer Rhauderfehn Weener Lathen Sonstige <2% Kein Bedarf 6,0% 7,9% 8,9% 2,5% 13,7% 1,5% 7,0% 15,3% 4,0% 5,3% 5,6% 11,3% 15,8% 30,3% 22,6% 22,6% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,8% 79,0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Papenburg Umland Süd Umland Nord n = 400 CIMA Beratung + Management GmbH

33 Abb. 34: Gibt es Geschäfte oder bestimmte Waren, die Sie in Papenburg vermissen? Bekleidung Spielwaren Baumarkt/Gartencenter Geschenkeshop Lebensmittel Drogerie Haushaltswaren Wohnaccessoires Feinkost Fischgeschäft Schuhgeschäft Sonstige Waren < 2% 15,4% 3,4% 12,8% 10,3% 7,7% 6,9% 5,1% 3,8% 6,9% 3,8% 3,8% 3,4% 2,6% 3,4% 2,6% 6,9% 2,6% 3,4% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,0% 27,5% 42,3% 37,9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Papenburg Umland n = % der Papenburger, aber nur 14,5 % der Umlandbewohner vermissen Sortimente oder bestimmte Geschäfte in Papenburg. Sowohl die Kunden aus Papenburg als auch aus dem Umland vermissen am häufigsten ein größeres Angebot an Bekleidung. Vermisst werden von den Papenburgern v.a. Spielwaren (15 %), ein weiterer Baumarkt bzw. ein Gartencenter (13 %) und Geschenkartikel (8 %). Die letzten beiden werden von den Besuchern aus dem Umland ähnlich häufig genannt, während Spielwaren von geringerer Bedeutung sind. Abb. 35: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger als vor drei Jahren in der Papenburger Innenstadt ein? Papenburg Umland Nord Umland Süd 19,0% 16,1% 13,2% 47,6% 50,0% 58,0% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,6% 34,2% 17,0% 4,5% 1,5% 6,5% 3,2% n = 400 2,6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bei dieser Frage gibt es deutliche Unterschiede zwischen Papenburg und dem Umland. So kauft fast mehr als die Hälfte der Papenburger gleich viel in Papenburg ein wie vor drei Jahren, 19 % mehr und rund 17 % weniger. Im Umland lässt sich hingegen eine andere Entwicklung feststellen. Etwa die Hälfte der dort wohnenden Befragten besucht Papenburg heute genauso oft, wie vor drei Jahren. Allerdings kaufen mehr als ein Viertel aus dem nördlichen Umland und sogar mehr als ein Drittel aus dem südlichen Umland heute weniger in Papenburg ein. CIMA Beratung + Management GmbH

34 Abb. 36: Wo kaufen Sie dafür mehr ein? Leer 26,5% 18,6% Oldenburg 1,7% 11,8% Niederlande 2,9% 3,4% Esterwegen 10,2% Weener 8,5% Rhauderfehn 6,8% Bunde 5,1% Internet/Versandhandel 3,4% Lathen 3,4% Meppen 3,4% Westorverledingen 3,4% Sonstige <2% 8,8% 11,9% n= 93 kein Ersatz 20,3% 50,0% 0% 20% 40% 60% Papenburg Umland Fazit: Die Einkaufsmöglichkeiten stellen eine der Stärken Papenburgs dar, darüber hinaus gibt es allerdings kaum herausstechende Aspekte. Eine große Mehrheit verbindet mit Papenburg aber auch keine Schwächen. Lediglich die wenigen Freizeitmöglichkeiten und der ÖPNV erreichen hier zweistellige Anteile. Der Großteil der Befragten besucht die Papenburger Einzelhandelszentren in erster Linie um dort einzukaufen, Arztbesuche wahrzunehmen sowie Freizeitund Kultureinrichtungen aufsuchen. Die meisten Befragten besuchen die Zentren einmal bzw. mehrmals wöchentlich und halten sich dort zwischen 30 Minuten und zwei Stunden auf. Die Benotungen fallen insgesamt recht positiv aus, zeigen aber teilweise überraschende Abstufungen. Die Bereiche Verkehr und Parken sowie Sicherheit und Sauberkeit sind in Papenburg im Gegensatz zu vielen anderen Städten kein Thema. Hinsichtlich der Einkaufsorientierung konkurriert Papenburg vor allem im nördlichen Umland mit Leer. Aber auch den umliegenden Grundzentren gelingt es zunehmend attraktive Angebote vorzuhalten, und das nicht nur im kurzfristigen Bedarfsbereich. Dies zeigt sich auch darin, dass Papenburg in den letzten drei Jahren Käufer sowohl aus Papenburg selbst als auch aus dem Umland verloren hat. Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Für die Hälfte der Papenburger und ein Fünftel der Umlandbewohner gibt es keinen Ort, der dafür heute öfter aufgesucht wird. Die Papenburger zieht es darüber hinaus verstärkt nach Leer und Oldenburg, während sich die Umlandbewohner häufiger in unmittelbarer Nähe versorgen. Auch in den Niederlanden wird von einem kleinen Teil der Befragten mehr eingekauft. CIMA Beratung + Management GmbH

35 3.2.5 Struktur der befragten Personen Die durchgeführte Befragung gilt als repräsentativ, da jedes Element der Grundgesamtheit (Haushalte mit Telefon in der Stadt Papenburg und Umland) die gleiche Chance hat, in der Stichprobe vertreten zu sein. Die zu befragenden Haushalte werden per Zufallsgenerator ausgewählt. Die zweite Schichtungsebene sind die Personen in den einzelnen Haushalten, die für das Einkaufen zuständig sind. Bei der Altersstruktur ergibt sich naturgemäß eine Verschiebung nach oben, da die kaufende Bevölkerung nicht mit der tatsächlichen Bevölkerung übereinstimmt. Innerhalb des Gebietes der Stadt Papenburg wurden 200 Personen befragt, weitere 200 im Umland, wovon dem jeweiligen Anteil der Bevölkerung entsprechend 124 aus dem nördlichen und 74 aus dem südlichen Umland stammen. Abb. 37: Herkunft der befragten Personen Abb. 38: Arbeitsort der befragten Personen Papenburg-Untenende Papenburg-Obenende Papenburg-Aschendorf Weener Rhauderfehn Westoverledingen Rhede Lathen Saterland Surwold Sonstige < 1% 7,9% 4,5% 3,9% 3,4% 3,4% 2,2% 1,7% 1,7% 16,9% 14,6% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 *Differenz zu 400: Schüler, Studenten, Hausfrauen, Rentner, Arbeitslose etc. 39,9% n= 222* 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% Papenburg Westoverledingen Rhauderfehn Weener Saterland Lathen Esterwegen Surwold Sonstige < 2 % 2,5% 2,3% 2,0% 23,8% 19,1% 7,3% 8,5% 7,5% 7,3% 6,0% 15% n= 400 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Untenende Obenende Aschendorf Umland Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

36 Abb. 39: Altersstruktur der befragten Personen Abb. 41: Geschlecht der befragten Personen 18,3% 10,3% Jahre 47,0% 24,5% Jahre Jahre älter als 64 Jahre 56,3% 43,8% männlich weiblich n= 400 n= 400 Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Abb. 40: Größe des Haushalts der befragten Personen 4,3% 24,0% 8,0% 17,8% 12,3% 33,0% n= Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen mehr als 5 Personen Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

37 4 BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE 4.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt in der Stadt Papenburg für 2010 bei Bundesweit wurde für das Jahr 2010 ein Wert von pro Einwohner berechnet. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Papenburg liegt mit 92,8 % unter dem Bundesdurchschnitt von 100 %. Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht befindet sich die Kaufkraftkennziffer Papenburgs im Vergleich zu den umgebenden Mittel- und Oberzentren dennoch im Mittelfeld. Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Ver- Abb. 42: gleich Quelle: MB Research 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH % = Bundesdurchschnitt CIMA Beratung + Management GmbH

38 Das Marktgebiet der Stadt Papenburg wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: Abb. 43: Marktgebiet der Stadt Papenburg Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Papenburg, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Die CIMA GmbH interpretiert das HUFF Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen, den Angaben aus den Expertengesprächen vor Ort und der Kundenherkunftsbefragung abgestimmt. Kartengrundlage: MapPoint 2006 Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Expertengespräche, Kundenherkunftsbefragung Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

39 Das Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Papenburg kann folgendermaßen beschrieben werden: Die Stadt Papenburg bildet den Kern des Marktgebietes. Das Marktgebiet umfasst den nördlichen Teil des Landkreises Emsland sowie den südlichen Teil des Landkreises Leer. Einschränkend wirken im Süden und Norden die benachbarten Mittelzentren Meppen und Leer, mit deren Marktgebieten es Überlagerungen gibt. Die Überlagerung mit dem Marktgebiet von Leer ist dabei wesentlich stärker ausgeprägt als die mit dem Meppener. In der Regel stellen Landesgrenzen eine deutliche Barriere dar. Im Grenzgebiet zwischen den Niederlanden und Deutschland haben sich jedoch im Laufe der Zeit Einkaufsbeziehungen zum jeweils anderen Land entwickelt, die insbesondere in Form von Feiertagstourismus und Tagesausflügen zum Ausdruck kommen. So sind die niederländische Gemeinde Bellingwedde und Teile der Gemeinde Vlagtwedde ebenfalls zum Marktgebiet der Stadt Papenburg zu zählen. Ausweitungen des Marktgebietes sind bedingt durch die ausgeprägte Konkurrenzsituation einerseits bzw. der großen Entfernungen im ländlichen Umland andererseits eher wenig realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. Zu beachten ist außerdem, dass die Kaufkraftbindung im niederländischen Teil des Marktgebietes deutlich geringer ist als die Bindung im deutschen Marktgebiet. CIMA Beratung + Management GmbH

40 4.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Papenburg Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 2 der Stadt Papenburg und im Marktgebiet erfolgen auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden. Es wird der Bundesdeutsche Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für 2010 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für die Stadt Papenburg ergibt sich bei einer Kaufkraftkennziffer von 92,8 ein Ausgabesatz von je Einwohner pro Jahr. In der Stadt Papenburg steht somit insgesamt ein Nachfragepotenzial von rd. 726,3 Mio zur Verfügung. Abb. 44: Nachfragepotenzial in Papenburg nach Warengruppen Folgende Zonen des Marktgebietes wurden nach Einwohnern durch die CIMA differenziert: Einwohner Kaufkraft in Mio. Papenburg ,1 Marktgebiet Deutschland ,8 Marktgebiet Niederlande , ,1 Zuzüglich zum Nachfragepotenzial der Stadt Papenburg, das sich aus der Einwohnerzahl ergibt, wird mit einer Potenzialreserve für Pendler Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten in Höhe von 7,2 Mio. gerechnet. 2 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Papenburger Bevölkerung, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Quelle: mb-research 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

41 4.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Papenburg Vorbemerkung Die Ermittlung der Einzelhandelsdaten basiert auf einer vollständigen Erfassung des Einzelhandels in der Stadt Papenburg, welche im Mai und Juni des Jahres 2010 durch die CIMA durchgeführt wurde. Wie für eine Stadt in der Größe von Papenburg nicht unüblich, haben sich bereits im Zeitraum zwischen der Analyse der Einzelhandelsdaten und der Abfassung dieses Untersuchungsberichts einige Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft ergeben. Diese konnten im Rahmen des Einzelhandelsgutachten leider nicht mehr vollständig berücksichtigt werden. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (Verkaufsfläche) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.). 3 Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. Die Berechnung der Umsätze für den Papenburger Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2010 (Umsatz je m² Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. 3 Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde wie auch der Handel mit Kraft-, Brenn- und Baustoffen nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA Beratung + Management GmbH

42 4.3.1 Einzelhandelsangebot Abb. 45: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Papenburg Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

43 Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Die Stadt Papenburg verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von m². Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf 300 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rund 284 Mio. (brutto p.a.). Der Schwerpunkt der Umsätze liegt im aperiodischen Bedarfsbereich. Hier werden insgesamt 155,2 Mio. erwirtschaftet, das sind 54,6 % des gesamten Umsatzes. Die höchsten Anteile erzielen hier mit deutlichem Abstand die Warengruppen Bekleidung/Wäsche (13,4 % Umsatzanteil) und die Warengruppe Elektroartikel/Unterhaltungselektronik mit 10,5 % Umsatzanteil. Die übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs verfügen über einen deutlich geringeren Umsatzanteil. Besonders auffällig sind hier die baumarktspezifischen Sortimente sowie die Waren des Einrichtungsbedarfs, die im Vergleich zum Flächenanteil über einen deutlich geringeren Umsatzanteil verfügen. Dies ist regelmäßig bedingt durch die geringen Flächenproduktivitäten dieser Warengruppen bei gleichzeitig großem Flächenbedarf. Der Umsatzanteil des periodischen Bedarfs liegt mit 45,4 % deutlich unter dem Anteil des aperiodischen Bedarfs, allerdings werden hier im Schnitt sehr viel höhere Raumleistungen erzielt. Die Warengruppe Lebensmittel/Reformwaren verfügt mit 33,1 % über den höchsten Umsatzanteil (94,2 Mio. ). Die durchschnittliche Raumleistung 4 liegt branchenübergreifend bei rund pro m² und ist damit unterdurchschnittlich Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an die Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. 4 Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innen- stadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Stadt Papenburg generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. CIMA Beratung + Management GmbH

44 Abb. 46: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Papenburg Für Papenburg lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Papenburg nach den Berechnungen der CIMA bei 165 %. Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Papenburg liegt damit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im Vergleich zum Jahr 1999 (156 %) konnte Papenburg bis 2010 seine Handelszentralität weiter steigern. Im periodischen Bedarfsbereich (insgesamt) liegt die Zentralität bei 136 %. Damit ist die Versorgung der Papenburger Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs grundsätzlich gesichert. Der gegenüber der Einzelhandelszentralität im Bereich Lebensmittel von 1999 (158%) leicht gesunkene Wert von 143 % zeigt, dass Papenburg nach wie vor eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Gemeinden erfüllt. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 200 % deutliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind dabei jedoch erhebliche Unterschiede festzustellen, wie im weiteren Verlauf dargestellt ist. Ein Vergleichswert aus dem Jahr 1999 liegt nicht vor. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

45 Abb. 47: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Papenburg Bei der Analyse der warengruppenspezifischen Einzelhandelszentralitäten wurde die gesamte Stadt betrachtet. In den einzelnen Stadtteilen kann sich daher ein durchaus differenziertes Bild ergeben. Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Die höchsten Zentralitätswerte erreichen die Warengruppen Sportartikel sowie Schuhe und Lederwaren. Zurückzuführen ist dies in erster Linie auf den Anbieter Klahsen, der in Aschendorf über zwei große Fachmärkte verfügt. Die Warengruppe Bekleidung/Wäsche weist trotz des Fehlens eines deutschlandweit agierenden Warenhauses oder Filialisten im Bereich Junge Mode (H&M, C&A) eine hohe Einzelhandelszentralität auf. Dazu trägt eine Reihe von lokal oder regional tätigen Anbietern mit mittelgroßen Verkaufsflächen (z. Bsp. Averdung, Böckmann, Bolwin, Meyring), aber auch eine Vielzahl von Fachmärkten im Discountbereich bei. Ebenfalls sehr hohe Zentralitätswerte weist die Warengruppen Elektroartikel/Unterhaltungselektronik auf, gefolgt von den baumarktspezifischen Sortimenten, zu denen neben den klassischen Baumarktsortimenten (Eisenwaren, Heimwerkerbedarf) auch Zoobedarf, Farben/Tapeten und Bodenbeläge/Teppiche, Autozubehör und Gartenbedarf zählen. Ursächlich sind auch hier die großflächigen Fachmärkte, die sich aber im Vergleich zu anderen Mittelstädten relativ zentrumsnah befinden. Es existiert keine Warengruppe mit einem Zentralitätswert von unter 100 %. Das bedeutet, dass in allen Warengruppen der Einzelhandel vor Ort mehr Kaufkraft binden kann, als in Papenburg selbst vorhanden ist. In einzelnen Sortimenten kann es dennoch zu Zentralitätsdefiziten kommen, die durch die Aggregation in Warengruppen nicht abgebildet werden. Die Warengruppen Möbel/Antiquitäten und Spielwaren werden in Papenburg nur von wenigen Anbietern im Hauptsortiment geführt. Daher besteht trotz einer Handelszentralität von mehr als 100% die Gefahr einer CIMA Beratung + Management GmbH

46 Unterversorgung, sobald sich einer dieser Anbieter vom Markt zurückzieht. Für ein Mittelzentrum wie Papenburg ist erst mit einer Einzelhandelszentralität von >130 % ein Versorgungsgrad erreicht, bei dem solche Ausfälle in der Regel nicht zu Angebotslücken führen. Im Vergleich mit weiteren Zentralen Orten im Nordwesten Niedersachsens nimmt Papenburg hinsichtlich der Einzelhandelszentralität eine gehobene Position ein, die lediglich durch die herausragende Stellung der Stadt Leer leicht relativiert wird. Abb. 48: Einzelhandelszentralitäten Zentraler Orte im Vergleich Leer Papenburg Oldenburg Friesoythe Emden Westoverledingen Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH Angaben in % Fazit Ein Mittelzentrum ist gemäß raumordnerischer Zuordnung für die Bereitstellung des Grundbedarfs der eigenen Bevölkerung sowie für die Versorgung der eigenen Bevölkerung sowie der Bevölkerung seines Verflechtungsbereichs im gehobenen Bedarf zuständig. Im aperiodischen Bedarfsbereich gelingt dies der Stadt Papenburg in allen Warengruppen. In zahlreichen Warengruppen sind sogar Handelszentralitäten von über 200 % festzustellen. Neben den lokal agierenden Anbietern aus dem Bereich Bekleidung spielen hierbei die Fachmärkte eine große Rolle. Dagegen ist beim Einrichtungsbedarf und der Warengruppe Spielwaren der gesicherte Bereich ab einer Handelszentralität von ca. 130 % nicht bzw. gerade erreicht, so dass hier noch ein gewisser Entwicklungsspielraum besteht. Im periodischen Bedarfsbereich wird, wie aus der Handelszentralität von 144% ersichtlich wird, bereits ein Teil der Bevölkerung des Umlands mit versorgt. Für weitere Ansiedlungen ergibt sich somit nur ein sehr begrenztes Potenzial, das aus Gutachtersicht primär zur Sicherung der Nahversorgung in den bislang weitestgehend unterversorgten bzw. nicht ausreichend versorgten Gebieten sowie zur Sicherung der bestehenden Nahversorgungsstandorte genutzt werden sollte. Insgesamt betrachtet gelingt es dem Einzelhandel in Papenburg, neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet große Teile der Kaufkraft aus dem Marktgebiet zu binden. Die Kaufkraftbindung der Einzelhandelsbetriebe in Papenburg lässt mit zunehmender Entfernung, insbesondere im Überschneidungsbereich mit Leer, jedoch deutlich nach. CIMA Beratung + Management GmbH

47 4.3.3 Flächendichte und deren Entwicklung Vorbemerkung Flächendichte Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,48 m² 5 Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägter Räume). Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 32 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Papenburg. Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebsformen mit großen Verkaufsflächen (z.b. Baumärkte) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum Beispiel inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben, kann aber erste Hinweise auf mögliche Potenziale geben. Abb. 49: Verkaufsflächendichte in Papenburg Bedarfsbereich Verkaufsfläche je Einwohner in m² 2010 Verkaufsfläche je Einwohner in m² 1999 gesamt 3,68 2,84 Periodischer Bedarf 0,98 0,86 Aperiodischer Bedarf 2,70 1,98 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Folgende Aussagen können getroffen werden: Die Stadt Papenburg verfügt über eine Gesamt-Verkaufsflächendichte von 3,68 m² Verkaufsfläche je Einwohner. Im periodischen Bedarf verfügt Papenburg über eine Verkaufsflächenausstattung von 0,98 m² pro Einwohner. Der aperiodische Bedarf weist eine Verkaufsfläche von 2,70 m² pro Einwohner auf. Die Werte liegen damals wie heute deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Vor allem im aperiodischen Bedarfsbereich ist dabei zu umfangreichen Flächenzuwächsen gekommen, die auf die Vielzahl großflächiger Fachmärkte und auch die Randsortimente der SB-Warenhäuser Real und Kaufland zurückzuführen sind. 5 gem. EHI Handel aktuell 2009/2010 und Bevölkerungsprognose Destatis für 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

48 in Mio. Einzelhandelskonzept für die Stadt Papenburg 4.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Papenburg Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Stadt Papenburg, der zum Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Papenburg gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen der Kaufkraftbindung und die Zahlen zu den Kaufkraftströmen basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Papenburg und das Umland. Das Huff-Modell quantifiziert die Kaufkraftund Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem Diese Bindungsquote des eigenen Nachfragepotenzials ist für ein Mittelzentrum der Größe Papenburgs mit 85 % als gut zu bezeichnen, jedoch in Teilbranchen, insbesondere in den Warengruppen Möbel (66 %) und Spielwaren (68 %) noch weiter ausbaubar. Auch die Bindungsquoten im persönlichen Bedarfsbereich (Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren) sind mit 70 % bzw. 73% angesichts des großen Angebots durchaus noch ausbaufähig. Im Gegenzug kommt es hier aber zu hohen Kaufkraftzuflüssen aus dem Marktgebiet und teilweise auch darüber hinaus. Die stärkste Kaufkraftbindung verzeichnet die Stadt Papenburg in den Warengruppen des periodischen Bedarfs (91-95 %) sowie in den Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik (82 %) und baumarktspezifische Sortimente (79 %). Abb. 50: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Papenburg in Mio. geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. Eine vollständige Bindung der Kaufkraft der Papenburger Bevölkerung (100 %) ist in der Realität nicht möglich, da immer ein Teil durch Einkäufe an Konkurrenzstandorten oder entfernteren Arbeitsorten, durch Versandhandel und Ausgaben auf Reisen gebunden wird. Gleichzeitig fließt dem untersuchten Ort über die gleichen Faktoren auch Kaufkraft zu, so dass in Mittelzentren für den gesamten Einzelhandel in der Regel ein positiver Kaufkraftsaldo zu erwarten ist (siehe Abb. 13). Rund 85 % des Nachfragepotenzials der Einwohner Papenburgs (146,6 Mio. ) können im Einzelhandel der Stadt gebunden werden. 25,6 Mio. (15%) fließen in Konkurrenzstandorte o.ä. ab ,2 Nachfragepotenzial Stadt Papenburg -25,6 Kaufkraft- Abfluss Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011, Rundungsdifferenzen möglich 137,8 Kaufkraft- Zufluss 284,4 Umsatz Stadt Papenburg CIMA Beratung + Management GmbH

49 Dem vorhandenen Nachfragepotenzial der Stadt Papenburg in Höhe von 172,2 Mio. steht ein Umsatz von 284,4 Mio. gegenüber. Mit einem Saldo von 112,2 Mio. überwiegen also die Kaufkraftzuflüsse deutlich die Abflüsse. Hinsichtlich der einzelnen Sortimente sind jedoch große Unterschiede festzustellen. Die höchsten saldierten Kaufkraftzuflüsse in die Stadt Papenburg werden im Bereich Lebensmittel/ Reformwaren erzielt. Dies zeigt, dass Papenburg trotz Angebotsausweitungen der umliegenden Gemeinden im Bereich Nahversorgung weiterhin eine wichtige Versorgungsfunktion einnimmt. Hiervon und von den ebenfalls hohen Zuflüssen in den Warengruppen baumarktspezifischen Sortimente sowie Elektroartikel/Unterhaltungselektronik profitieren jedoch insbesondere die Fachmarktlagen, da sie über die entsprechenden Verkaufsflächenanteile verfügen. Abb. 51: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren Bekleidung, Wäsche Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, 16,4 Baumarktspezifische Sortimente 13,8 Schuhe, Lederwaren 6,7 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel 5,9 Gesundheit und Körperpflege 5,2 22,6 28,6 Die Stadtmitte partizipiert vor allem von den hohen Zuflüssen in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche und Schuhe/Lederwaren. Bei letzterem wirkt sich aber auch in hohem Maße die große Reichweite des in Aschendorf ansässigen Schuhhauses Klahsen aus. Sportartikel Möbel, Antiquitäten Bücher, Schreibwaren 4,3 2,9 1,6 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,4 Uhren, Schmuck, Optik, Akustik Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf übriger periodischer Bedarf Spielwaren 1,1 0,8 0,7 0,2 Angaben in Mio Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

50 4.5 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Papenburg Einen grundsätzlichen Eindruck über die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Papenburg liefert der folgende Kennzahlenvergleich der Jahre 1999 und 2010, aus dem sich grundsätzliche Trends ablesen lassen. Zu beachten ist dabei, dass einzelne Werte aufgrund von Unterschieden in der Methodik und größeren Veränderungen der Warengruppenanteile am Ausgabesatz im Einzelhandel nur bedingt miteinander vergleichbar sind Abb. 52: Kennzahlen des Papenburger Einzelhandels (1999 und 2010) Trotz eines Rückganges der Betriebszahl konnte der Einzelhandel in Papenburg deutliche Flächen- und Umsatzzuwächse verzeichnen. Voraussetzung für die deutliche Umsatzsteigerung ist das ebenfalls gestiegene Nachfragepotenzial in Papenburg selbst und im Umland. Ursache hierfür sind weniger Veränderungen bei den Einwohnerzahlen, sondern teilweise deutlich höhere Kaufkraftkennziffern als Die abnehmende Zahl der Einzelbetriebe ist auf strukturelle Veränderungen im deutschen Einzelhandel, wie dem Trend zur Filialisierung und zu insgesamt größeren Verkaufsflächen, zurückzuführen und deutet nicht auf eine ausschließlich Papenburg-spezifische Entwicklung hin. Während in der Warengruppe Lebensmittel die Einzelhandelszentralität leicht gesunken ist, ist sie im aperiodischen Bedarfsbereich und damit auch insgesamt gestiegen. Dies zeigt, dass sich Papenburg trotz des Ausbaus der Nahversorgung in umliegenden Kommunen und der ausgeprägten Konkurrenzsituation mit Leer als Einzelhandelsstandort behaupten kann. Eine maßgebliche Rolle für die Attraktivität als Einzelhandelsstandort spielen neben der traditionellen Einkaufslage am Hauptkanal die Fachmarktlage Ems Center/Deverpark sowie die beiden Klahsen-Fachmärkte in Aschendorf. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

51 4.6 Die Einzelhandelsstruktur in Papenburg Abb. 53: Betriebszahl, Umsatz und Verkaufsfläche nach Stadtteilen Überblick zur Einzelhandelsstruktur der Stadtteile In Papenburg ist für eine Stadt dieser Größe eine ungewöhnliche Einzelhandelslandschaft anzutreffen, die aus drei Polen besteht. Diese besondere Struktur soll im Folgenden näher erläutert werden, da sie bei der Entwicklung der Ansiedlungsstrategien und Handlungsempfehlungen stets Berücksichtigung finden muss. An beiden Enden dieser ältesten und längsten Fehnkolonie haben sich zwei Handelslagen entwickelt. Das Untenende 6 bildet dabei nicht zuletzt aufgrund der Entwicklung der Fachmarktagglomeration am Deverweg den Schwerpunkt. Aber auch der Einzelhandel am Obenende übt eine über die reine Nahversorgung hinausgehende Versorgungsfunktion aus und wird von den Bewohnern als eigenständiges Handelszentrum wahrgenommen und geschätzt. Der dritte Pol kam mit der Eingemeindung der damaligen Stadt Aschendorf im Jahre 1973 hinzu. Dieser Stadtteil verfügt heute neben der historisch gewachsenen Einkaufslage im Bereich Große Straße, Kolpingstraße und Poststraße über einen relativ jungen Einzelhandelsstandort im Gewerbegebiet Rheder Straße. Ebenfalls im Gewerbegebiet Rheder Straße befinden sich die zwei großflächigen Fachmärkte der Firma Klahsen, die aufgrund ihrer historischen Entwicklung eine gesonderte Rolle spielen. * inkl. der zur Kernstadt gehörenden Teile der Gemarkung Bokel Aus Datenschutzgründen keine Ausweisung der übrigen Stadtteile, da weniger als 3 Betriebel Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Der Schwerpunkt des Einzelhandels in der Stadt Papenburg befindet sich am Untenende, wo sich sowohl in der traditionellen Einzelhandelslage am Hauptkanal als auch an den autokundenorientierten Standorten entlang des Deverwegs umfassende Einzelhandelsangebote konzentrieren. Am Untenende befinden sich ca. 60 % der Betriebe mit ca. 63 % der Verkaufsfläche, die ca. 64 % des im Papenburger Einzelhandel erwirtschafteten Umsatzes generieren. Bei einer genaueren Betrachtung des Einzelhandels am Untenende zeigt sich jedoch ein durchaus differenziertes Bild. 6 Die Begriffe Obenende und Untenende werden im alltäglichen Sprachgebrauch zur Untergliederung der Kernstadt Papenburg verwendet, die offiziell als ein Stadtteil gilt. Die CIMA hat sich dafür entschieden, diese Unterteilung aufzugreifen, da sie eine differenzierte Betrachtung der Papenburger Einzelhandelslandschaft auf Basis der Wahrnehmung der Bürger und damit auch der Händler zulässt. CIMA Beratung + Management GmbH

52 Abb. 54: Betriebszahl, Umsatz und Verkaufsfläche am Untenende Anzahl der Betriebe Umsatz in Mio. Am Hauptkanal als sogenannte klassische Einkaufslage befinden sich zwar die meisten Betriebe, allerdings spielen diese sowohl beim Umsatz als auch bei der Verkaufsfläche nur eine nachgeordnete Rolle. Dagegen verfügen die vergleichsweise wenigen Einzelhandelsbetriebe am Deverweg über die mit Abstand größte Verkaufsfläche innerhalb des Untenendes, wo auch der größte Umsatzanteil erwirtschaftet wird. Die differenzierte Betrachtung der Lagen verdeutlicht auch, dass die über das sonstige Untenende verteilten Einzelhandelsbetriebe, die sowohl bei der Betriebszahl als auch bei Umsatz und Verkaufsfläche eine mittlere Position einnehmen, eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung aufweisen. Verkaufsfläche in m² periodischer Bedarfsbereich aperiodischer Bedarfsbereich In Abb. 54 fällt weiterhin auf, dass sich am Obenende mehr Betriebe als in Aschendorf befinden, aber Aschendorf über die größere Verkaufsfläche mit einem höheren Umsatz verfügt. Dies ist dadurch bedingt, dass sich in Aschendorf neben der historischen Handelslage umfassende Angebote im Gewerbegebiet Rheder Straße entwickelt haben. Dies sind zum einen die beiden großflächigen Fachmärkte Schuhhaus Klahsen und Sport Klahsen, aber auch die großflächigen Nahversorgungsangebote von Combi und Aldi, die durch weitere Fachmärkte aus unterschiedlichsten Bereichen ergänzt werden. Am Obenende ist der überwiegende Teil des Einzelhandelsangebotes am Splitting konzentriert und wird nur durch wenige teils großflächige Nahversorger und Fachmärkte in den Randbereichen ergänzt. Insgesamt ist der Einzelhandel am Obenende deutlich kleinteiliger strukturiert. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Auch im Vergleich der Einzelhandelszentralitäten der Stadtteile (Abb. 55) zeigt sich die übergeordnete Bedeutung des Untenendes. Die vergleichsweise hohen Handelszentralitäten von Aschendorf sind neben den höheren absoluten Werten bei Verkaufsfläche und Umsatz auch auf die geringere Einwohnerzahl und das dadurch bedingte niedrigere Nachfragepotenzial zurückzuführen. Es zeigt sich, dass Aschendorf, auch abgesehen von den regional bedeutsamen Klahsen-Fachmärkten, durchaus eine über den Ortsteil hinaus reichende Versorgungsfunktion ausübt. Dagegen hat das Obenende insgesamt einen Kaufkraftabfluss zu verzeichnen und kann sowohl die Kaufkraft der eigenen Bevöl- CIMA Beratung + Management GmbH

53 kerung als auch die der angrenzenden Gemeinden nur bedingt binden. Dennoch spielt dieser Einzelhandelsschwerpunkt für die Versorgung der Bevölkerung des Obenendes eine wichtige Rolle Angebotssituation in der Stadtmitte Vorbemerkung: CIMA-Definition zu Art der Lage : Abb. 55: Einzelhandelszentralitäten der Stadtteile 100 % Einzelhandel insgesamt: 165,2 % Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Bedeutung spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wider. Der Ortsgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.b. an A-Lagen in Oberzentren völlig andere Anforderungen zu stellen sind als an A-Lagen in Mittel- oder Unterzentren. Folgende Kriterien spielen bei der Abgrenzung der Einkaufslagen eine Rolle: Angaben in % Passantenfrequenz Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Die kleineren Stadtteile verfügen über nahezu keinen Einzelhandel mehr. Die Stadtmitte von Papenburg bildet den Schwerpunkt der Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen innerhalb der Gesamtstadt. Bezogen auf den Einzelhandel erfüllt die Stadtmitte mit ihrer Kombination aus traditioneller Einkaufslage am Hauptkanal und der ergänzenden Fachmarktlage am Deverweg eine erhebliche Versorgungsfunktion für die Papenburger Bevölkerung sowie darüber hinaus auch für Besucher aus dem umgebenden Marktgebiet. Insgesamt verfügen beide Lagen über ca. 40 % der Verkaufsfläche Papenburgs. Am Hauptkanal selbst sind dies jedoch nur ca. 10 %. Somit wird insgesamt zwar eine kritische Masse erreicht, dies ist jedoch in erster Linie der sich an den Hauptkanal anschließenden Fachmarktlage zurückzuführen. CIMA Beratung + Management GmbH

54 Die klassische innerstädtische Einkaufslage am Hauptkanal ist durch eine sehr langgestreckte Struktur (Nord-Süd-Distanz von nahezu m) gekennzeichnet. In Zusammenhang mit der ausgeprägten Funktionsmischung, der teilweise offenen Bauweise sowie der guten Pkw-Erreichbarkeit an der Rückseite der Ladenlokale sind in Papenburg vergleichsweise geringe Passantenfrequenzen zu verzeichnen. Dennoch können auch hier unterschiedliche Lagequalitäten differenziert werden. Die Haupteinkaufslage bzw. A-Lage erstreckt sich entlang des Hauptkanals zwischen der Kreuzung Hauptkanal/Kirchstraße bis etwa in Höhe Mühlenplatz. Dieser Bereich verfügt über die höchste Passantenfrequenz und die stärkste Einzelhandelsstruktur (größte Besatzdichte, höchste Einzelhandelsattraktivität) innerhalb der Papenburger Innenstadt. Die innerstädtischen Magnetbetriebe und großflächigen Anbieter (CEKA, Böckmann, Rüther und Averdung) sowie zahlreiche kleinere, hauptsächlich inhabergeführte Geschäfte sind in dieser Lage angesiedelt. Die Fortsetzung des Hauptkanals bis zum Deverweg ist als B-Lage einzuordnen. Der Einzelhandel tritt hier schon in eine stärkere Funktionsmischung mit Dienstleistungen. Die Passantenfrequenz nimmt spürbar ab, auch wenn sich im nördlichen Bereich mit C&A noch ein Frequenzbringer befindet. Die C-Lage setzt sich aus dem östlich der B70 befindlichen Teil des Hauptkanals, der Marktstraße und dem nördlichen Teil der Friederikenstraße zusammen. Sie ist durch niedrigere Fußgängerfrequenzen und einen sich ausdünnenden Geschäftsbesatz gekennzeichnet. In der Friederikenstraße treten vermehrt Leerstände auf. Im östlichen Teil des Hauptkanals tritt der Einzelhandel noch deutlicher in den Hintergrund. Hier sind verstärkt öffentliche Einrichtungen, Gastronomie und Dienstleistungen, vor allem rund um das Thema Gesundheit, anzutreffen. Abb. 56: Abgrenzung des Kernbereichs der Stadtmitte und deren Lagen Kartengrundlage: Stadt Papenburg 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

55 Abb. 57: Anteile des Einzelhandels in der Stadtmitte am gesamten Einzelhandel Papenburgs Hauptzentrum Stadtmitte gesamt (106 Betriebe, ca m² VK, ca. 120 Mio. Umsatz) Hauptzentrum Stadtmitte Ergänzungsbereich (37 Betriebe, ca m² VK, ca. 78 Mio Umsatz) Hauptzentrum Stadtmitte Kernbereich (69 Betriebe, ca m² VK, ca. 42 Mio Umsatz) Stadtteilzentrum Obenende (43 Betriebe, ca m² VK, ca. 33 Mio Umsatz) Stadtteilzentrum Aschendorf (19 Betriebe, ca m² VK, ca. 11 Mio Umsatz) Nahversorgungszentren (23 Betriebe, ca m² VK, ca. 28 Mio. Umsatz) Fachmarktlagen (11 Betriebe, ca m² VK, ca. 24 Mio. Umsatz) Sonstiges Stadtgebiet (98 Betriebe, ca m² VK, ca. 68 Mio. Umsatz) Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH ,3 3,7 4,0 12,3 10,2 14,7 14,3 10,6 11,7 7,7 10,1 10,0 3,7 11,9 8,4 23,0 23,2 23,8 30,2 27,4 32,7 35,3 40,4 42,2 Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in % Umsatz in % Für die Stadtmitte von Papenburg lässt sich Folgendes festhalten: 106 Einzelhandelsbetriebe (35,3 %) befinden sich in der Stadtmitte, diese machen einen Verkaufsflächenanteil von ca. 40 % aus. Sie verfügt damit zwar über den größten Verkaufsflächenanteil in der Stadt Papenburg, aber nur etwa 10 % werden durch die klassische Einzelhandelslage am Hauptkanal gestellt. Dieser geringere Verkaufsflächenanteil ergibt sich aus den - im Vergleich zur Gesamtstadt - kleineren Betriebsgrößen. Diese hängen zum einen mit den vorhanden Betriebstypen zusammen, zum anderen ergeben sie sich jedoch auch aus der altstädtischen und kleinteiligen städtebaulichen Struktur, die die Ansiedlung größerer Verkaufsflächen erschwert. Kleine Geschäftseinheiten haben oftmals auch eine hohe Flächenproduktivität (z.b. Bäcker, Apotheken). Dennoch bleiben die Einzelhandelsumsätze im Kernbereich mit einem Anteil von ca. 15 % deutlich hinter denen der ergänzenden Fachmarktlage am Deverweg zurück. Letztlich profitiert die Stadtmitte aber von der Funktionsteilung der beiden Bereiche. Abb. 58 zeigt, dass 12,3 % der Betriebe eine Größe von jeweils mehr als 800 qm haben und insgesamt 77,6 % Verkaufsfläche der Stadtmitte auf sich vereinen. Die Stadtmitte scheint zunächst über ein ausreichend großes Angebot an großflächigen Geschäftseinheiten zu verfügen. Bei einer differenzierten Betrachtung wird jedoch deutlich, dass die großflächigen Betriebe überwiegend in der Fachmarktlage am Deverweg (Ergänzungsbereich)anzutreffen sind. Die klassische Einkaufslage am Hauptkanal (Kernbereich) prägen mit einem Anteil von 57 % kleinere Ladeneinheiten mit einer Verkaufsfläche mit maximal 300 m², wobei der überwiegende Teil sogar eine Verkaufsfläche von <50 qm aufweist. Der Anteil an der Verkaufsfläche der Innenstadt ist mit knapp 10 % entsprechend gering. Die großflächigen Anbieter am Hauptkanal wie das Modehaus Böckmann, CEKA, C&A und Rüther machen nur knapp 4 % aller Betriebe in der Stadtmitte aus. CIMA Beratung + Management GmbH

56 Das für zeitgemäße Filialisten, Vertikale 7 und Systemkonzepte typische Segment zwischen 301 und 1000 m² ist somit relativ schwach ausgeprägt und stellt ein gewisses Entwicklungshemmnis dar. Will man die durch die Frequenzbringer geschaffenen Voraussetzungen besser ausnutzen, werden künftig am Hauptkanal verschärft Anstrengungen unternommen werden müssen, marktgerechte Flächenangebote zu schaffen. Abb. 58: Ladengeschäfte nach Größenklassen im Zentralen Versorgungsbereich Stadtmitte ,6 Anteil der Verkaufsfläche (%) des Ergänzungsbereichs ,4 34,9 8,5 23,6 19,8 7,5 5,7 12,3 26,4 9,49,5 3,6 6,6 2,7 16,0 14,2 4,7 8,5 11,1 0,6 1,1 1,7 5,0 4,7 2,1 2,6 4,9 4,5 3,8 <50 qm qm qm qm >800 qm Anteil der Verkaufsfläche (%) des Kernbereichs Anteil der Betriebe (%) des Ergänzungsbereichs Anteil der Betriebe (%) des Kernbereichs Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH Ein Unternehmen ist vertikal integriert, wenn es mehr als eine Stufe der Wertschöpfungskette umfasst, die zur Herstellung eines Produkts durchlaufen werden muss von der Rohstoffbeschaffung über die Fertigungsstufen bis zum Verkauf des Endproduktes. CIMA Beratung + Management GmbH

57 Differenziert nach Warengruppen wird Folgendes deutlich (vgl. Abb.59): Der periodische Bedarfsbereich der Stadtmitte nimmt im Verhältnis zur Gesamtstadt mit etwa 32 % der Verkaufsfläche und 35 % des Umsatzes einen ungewöhnlich hohen Anteil ein. Auch innerhalb der Stadtmitte ist der Verkaufsflächenanteil mit 21 % zwar nicht mehr ganz so hoch, der Umsatzanteil von 37 % dagegen enorm. Dies ist in erster Linie durch die beiden SB- Warenhäuser in den Centern bedingt. In der eher innenstadttypischen Einzelhandelslage am Hauptkanal ist der periodische Bedarf vor allem durch eine umsatzstarke Drogerie (Ihr Platz) und eine Parfümerie (lokaler Anbieter), Lebensmittelhandwerk und spezialisierte Lebensmittelangebote (Feinkost, Wein, hochwertige Süßwaren) gekennzeichnet. Bei den Warengruppen des lang- und mittelfristigen aperiodischen Bedarfs machen die Sortimente des persönlichen Bedarfs etwa die Hälfte der Verkaufsflächen und des Umsatzes in Bezug auf die Gesamtstadt aus. Die Warengruppe Bekleidung/Wäsche nimmt dabei innerhalb der Innenstadt mit jeweils ca. einem Fünftel der Flächen und Umsätze einen vergleichsweise geringen Anteil ein. Auch hierfür ist die besondere Situation, dass die Center- und Fachmarktlage am Deverweg Teil der Stadtmitte ist, verantwortlich. Dort befinden sich flächenintensive Sortimente wie Einrichtungsbedarf und baumarktspezifische Sortimente mit einem ungewöhnlich hohen Verkaufsflächenanteil von ebenfalls jeweils ca. einem Fünftel. Zentrenprägend sind sie aufgrund der deutlichen Orientierung auf MIV-Kunden jedoch nicht. Bei weiteren zentrenprägenden Warengruppen wie Spielwaren, Geschenke/Glas, Porzellan, Keramik/Haushaltswaren und Heimtextilien leisten die Randsortimente der Betriebe am Deverweg einen relativ großen Anteil an der Verkaufsfläche und dem Umsatz der Stadtmitte. Eine ausgesprochene Besonderheit stellen die Werte für die Sortimente Schuhe/Lederwaren und Sportartikel dar. Diese werden durch die großen Fachmärkte in Aschendorf auf unter 30 % bzw. ca. 12 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Papenburg gedrückt. Die Umsatzanteile fallen sogar noch geringer aus. Auch bezogen auf die Stadtmitte ist die Bedeutung dieser Warengruppen geradezu marginal. CIMA Beratung + Management GmbH

58 Abb. 59: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsätze der Stadtmitte (Hauptzentrum) * Die Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf Betriebe mit entsprechendem Hauptsortiment, bei der Verkaufsfläche und den Umsätze fließen auch die Randsortimente der sonstigen Betriebe mit ein *** keine Darstellung aus Datenschutzgründen Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

59 Fazit Die Stadtmitte ist von zentraler Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Papenburg. Sie verfügt in vielen zentrenprägenden Warengruppen über bedeutende Verkaufsflächen- und Umsatzanteile. Bezüglich der Einzelhandelsstruktur lassen sich zwei deutlich getrennte Bereiche unterscheiden. Zum einen ist dies die klassische Einzelhandelslage am Hauptkanal, die durch eine Vielzahl kleiner und mittelgroßer Geschäfte, in der Regel inhabergeführt, geprägt ist, wobei wenige großflächige Betriebe als Magneten fungieren. Im Gegensatz dazu steht die unmittelbar angrenzende Einzelhandelslage am Deverweg, die durch großflächige Fachmärkte dominiert wird und eine ausgesprochene Ausrichtung auf den motorisierten Individualverkehr aufweist. Insgesamt kann bereits von einem ansprechenden Betriebsgrößen- und Branchenmix gesprochen werden, der jedoch in einigen Bereichen durchaus noch optimiert werden kann. Wie in vielen Städten spielt auch in Papenburg der Hauptkanal als Kernbereich der Stadtmitte im Bereich der Grundversorgung heute eine eher untergeordnete Rolle, da das Lebensmittelangebot vor allem durch Lebensmittelhandwerk und spezialisierte Angebote gekennzeichnet ist. Im Gegensatz dazu finden sich umfassende Verkaufsflächen im periodischen Bedarfsbereich am Deverweg, wo in den beiden Centern jeweils ein SB-Warenhaus vorhanden ist. Obwohl die Stadtmitte insgesamt über einen Verkaufsflächenanteil von 40% verfügt, macht die klassische Einkaufslage am Hauptkanal jedoch nur ca. 10 % aus. Der überwiegende Teil ist demnach in der autokunden-orientierten Einzelhandelslage am Deverweg konzentriert. Um im Vergleich mit den sonstigen Flächen im Stadtgebiet ein attraktives und wettbewerbsfähiges Angebot vorzuhalten, sollte daher zukünftig eine weitere Verringerung des Verkaufsflächenanteils des Hauptkanals kritisch betrachtet werden. Darüber hinaus sollte der Neubau des Kino-Komplexes als Chance genutzt werden, die städtebauliche und funktionelle Verbindung zwischen der Center-Lage und dem Hauptkanal zu optimieren. CIMA Beratung + Management GmbH

60 4.6.3 Nahversorgungssituation Papenburg Im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung in Papenburg muss auch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) fokussiert werden. Ziel sollte es sein, unnötigen Einkaufsverkehr zu vermeiden und gerade in Anbetracht des demographischen Wandels die Versorgung der eigenen Bevölkerung im Umfeld ihres Wohnstandortes zu gewährleisten. Abb. 60 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der Stadt Papenburg. Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 400 m² Verkaufsfläche 8 wurde ein sogenannter Versorgungsradius von 500 Metern gelegt, innerhalb dessen die Bevölkerung zumindest rein statistisch betrachtet nahversorgt und eine fußläufige Erreichbarkeit gewährleistet ist. Generell ist zu berücksichtigen, dass die Angebotstiefe und -breite bei unterschiedlichen Betriebstypen differiert. So bieten Verbrauchermärkte (z.b. Real) bis zu verschiedene Produkte an, während in Lebensmitteldiscountern im Schnitt lediglich rund Artikel zu finden sind. Für die Bevölkerung der Stadt Papenburg ist die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs bei einer Handelszentralität von 136 % im periodischen Bedarfsbereich quantitativ grundsätzlich gesichert. Insbesondere durch Real im Ems Center und Kaufland im Deverpark wird zudem ein Teil der Nachbarkommunen mitversorgt. Auch der Stadtteil Aschendorf übernimmt mit den verkehrsgünstig gelegenen Anbietern Combi und Aldi eine gewisse Versorgungsfunktion für die südlich angrenzenden Gemeinden. Das Untenende verfügt mit den beiden SB-Warenhäusern Real und Kaufland sowie weiteren drei Super- bzw. Verbrauchermärkten und zwei Discountern über ein umfassendes Angebot. Dieses wird durch eine Vielzahl von Betrieben des Lebensmittelhandwerks sowohl am Hauptkanal als auch in den sonstigen Bereichen des Untenendes ergänzt. Die Handelszentralität von ca. 223 % ist Ausdruck hoher Kaufkraftzuflüsse aus den anderen Stadtteilen, aber auch aus den umliegenden Gemeinden. Damit übernimmt das Untenende eine deutlich über den Stadtteil hinaus reichende Versorgungsfunktion. Das Obenende ist in seinem Kernbereich relativ gut abgedeckt. Aufgrund der hohen Einwohnerzahl ist das vorhandene Angebot von drei Vollsortimentern und vier Discountern jedoch nicht ausreichend, wie auch die Handelszentralität von ca. 75 % zeigt. Zudem stehen im Kernbereich den zwei Vollsortimentern vier Discounter gegenüber, was zugewissen qualitativen Defiziten führt. Aschendorf verfügt mit einer Einzelhandelszentralität von ca. 128 % über eine leistungsfähige Nahversorgung. Neben den beiden Discountern in der Mühlenstraße bzw. Raiffeisenstraße hat sich mit Combi, Aldi und weiteren ergänzenden Fachmärkten ein weiterer Nahversorgungsschwerpunkt im Gewerbegebiet Rheder Straße ausgebildet, der heute auch der bedeutendere Standort ist. Die Nahversorgungssituation in Papenburg ist wie auch die Einzelhandelslandschaft insgesamt dreipolig strukturiert. Einer Konzentration im westlichen Bereich des Untenendes steht eine weitere Häufung am östlichen Obenende gegenüber. Aschendorf verfügt über ebenfalls über eine umfassende Nahversorgung, die sich aber im mittleren und südlichen Bereich konzentriert. 8 Sowohl Lebensmittel-Vollsortimenter als auch Lebensmittel-Discounter. CIMA Beratung + Management GmbH

61 Abb. 60: Nahversorgungssituation in Papenburg (schematisch) Untenende: EW Handelszentralität periodisch: 242,3 % Nah und Gut Obenende: EW Handelszentralität periodisch: 74,8 % Aschendorf: EW Handelszentralität periodisch: 127,8 % Kartengrundlage: Stadt Papenburg Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

62 Trotz der hohen quantitativen Ausstattung im Bereich der Nahversorgung bestehen im Stadtgebiet Papenburgs mehrere Versorgungslücken. Davon sind insbesondere der mittlere Bereich der Kernstadt, also das östliche Untenende und der Übergangsbereich zum Obenende betroffen. Als unzureichend erweist sich auch die Versorgungssituation entlang der Kanäle im südöstlichen Bereich des Obenendes und in den nördlichen Bereichen Aschendorfs. Hier finden sich lediglich ein Markant in der Johann-Bunte-Straße (Obenende) und ein Nah und Gut im Hilgenkamp (Aschendorf). Die Stadtteile Herbrum, Nenndorf und Tunxdorf verfügen praktisch über keine eigene Nahversorgung. Diese Ortsteile verfügten jedoch nach Auskunft der Stadt auch in der Vergangenheit über keine eigene Grundversorgung. Aufgrund der niedrigen Einwohnerzahlen (Herbrum: 879, Nenndorf: 143, Tunxdorf: 170) und dem damit verbundenen geringen Kaufkraftpotenzial dürfte auch in Zukunft die Ansiedlung eines konventionellen Anbieters unwahrscheinlich sein. Gleiches gilt für die jeweils außerhalb der Siedlungskerne befindlichen Teile des Obenendes und der nordwärts gerichteten Ausfallstraßen Aschendorfs. Fazit Rein quantitativ ist die Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs in Papenburg mit dem aktuellen Angebot gewährleistet. Allerdings besteht an einigen Standorten Modernisierungsbedarf, um die Versorgung auch zukünftig zu sichern (siehe Kap. 8.3). Deutliche Lücken in der wohnortnahen Versorgung gibt es im mittleren Bereich der Kernstadt, einzelnen Bereichen des Obenendes und Aschendorfs sowie in den Ortsteilen Herbrum, Nenndorf und Tunxdorf. Realistische Chancen auf eine Verbesserung der Situation gibt es aufgrund der Einwohnerzahlen jedoch nur im mittleren Bereich der Kernstadt. Aus strategischer Sicht sollten die bestehenden Betriebe nach Möglichkeit erhalten bleiben und maßvolle, verträgliche Erweiterungen zugelassen werden. Dabei sei darauf hingewiesen, dass einige Standorte aufgrund der Betriebsgröße, des baulichen Zustandes und/oder der Parkplatzsituation nicht mehr zeitgemäß sind. Hier besteht die Gefahr, dass durch Aufgabe dieser Standorte Versorgungslücken entstehen. Es besteht ein gewisser Handlungsbedarf, um deren Wettbewerbsfähigkeit auch in Zukunft zu sichern und damit die wohnortnahe Versorgung der umliegenden Bevölkerung zu gewährleisten. CIMA Beratung + Management GmbH

63 5 STRATEGIEN FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHAN- DELSENTWICKLUNG DER STADT PAPENBURG Verbesserung der Gesamtsituation stehen. Dabei kann Papenburg von dem bereits bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot und der besonderen städtebaulichen Situation in der Stadtmitte profitieren. Um das bestehende Einzelhandelsangebot in Papenburg sichern zu können und dabei vor allem die Stärken des Einzelhandelsstandortes Innenstadt auszubauen und an die geänderten Rahmenbedingungen anzupassen, ist aus Gutachtersicht die Umsetzung eines abgestimmten Zentren- und Standortkonzepts notwendig. Der folgende Zielkatalog dient dafür als Grundlage. Die Kapitel 6 bis 11 bauen darauf auf. Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Papenburg Hauptkonkurrenzorte für die Stadt Papenburg sind vor allem die benachbarten Mittelzentren Leer und Meppen. In geringerem Maße spielt hier auch das nächste, jedoch ca. eine Auto-Stunde entfernte Oberzentrum Oldenburg eine Rolle. Die Einflusssphäre dieser Konkurrenzorte sowie die grenznahe Lage begrenzen das Marktgebiet (vgl. Kap. 3.1). Die Handelszentralität der Stadt Papenburg weist mit 165 % bereits heute einen hohen Wert auf, der von deutlichen Kaufkraftzuflüssen in die Stadt Papenburg zeugt. Angesichts des bereits hohen Wertes und der bestehenden Konkurrenzsituation ist die Handelszentralität aus Gutachtersicht nur noch geringfügig steigerbar. Dazu müsste es gelingen, die Branchen, die sich bisher unterhalb des abgesicherten Bereichs von ca. 130 % befinden entsprechend auszubauen und weitere Nischen in den anderen Branchen zu besetzen. Es wird vielmehr darum gehen, das erreichte Niveau zu halten und die Anpassungsprozesse im sich abzeichnenden Verdrängungswettbewerb so zu steuern, dass ein optimaler Interessensausgleich zwischen den kommerziellen Interessen des Handels (keine zusätzlichen Arbeitsplätze, nur Umverteilung von Marktanteilen), dem Konsum- und Versorgungsbedürfnis der Bürgerinnen und Bürger und den langfristigen Gemeinwohlzielen der Politik/Verwaltung sichergestellt werden. Im Fokus dieser Anpassungen sollte die qualitative Sicherung und Stärkung der Handelszentralität der Stadtmitte Der Einzelhandel übernimmt für die Entwicklung der Innenstadt von Papenburg eine wichtige Leitfunktion. Diese sollte gesichert und gestärkt werden. Der zentrale Versorgungsbereich Stadtmitte als Hauptzentrum von Papenburg besitzt zurzeit einen Verkaufsflächenanteil von 40,3 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Aufgrund eigener Berechnungen geht die CIMA grundsätzlich davon aus, dass ab einem Verkaufsflächenanteil von ca. 30 % eine Angebotsmasse im Ortszentrum erreicht wird, die verstärkt dazu beiträgt, dass Kunden aus dem Marktgebiet bewusst bzw. verstärkt das Ortszentrum aufsuchen. Der Verkaufsflächenanteil des Hauptzentrums ist zwar höher, sollte aber nicht darüber hinweg täuschen, dass dies in erster Linie den großen Fach- und Lebensmittelmärkten im Ergänzungsbereich zuzuschreiben ist. Zukünftig ist daher die Konzentration zentrenrelevanter Sortimente vor allem im Kernbereich des Hauptzentrums von großer Bedeutung. Allerdings sollten hierbei auf keinen Fall die Stadtteilzentren Obenende und Aschendorf außer Acht gelassen werden. Die CIMA hat dafür ein Branchenkonzept erarbeitet, dass sich auch auf die konkrete Einzelhandelssituation im Papenburger Ortszentrum bezieht (vgl. Kap. 8.3). Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Stadtmitte Eine intakte Innenstadt lebt unter anderem von der Funktionsvielfalt. Neben dem Einzelhandel als Hauptattraktion sollten hier Flächen für andere Nutzungen zur Verfügung stehen. Dies sind vor allem attraktive Wohnungen, unterschiedliche Dienstleistungsanbieter wie Gastronomie, Ärzte CIMA Beratung + Management GmbH

64 und andere Gesundheitsdienstleister und handwerkliche Betriebe mit geringen bzw. keinen Emissionen. Dies ist in der Stadtmitte Papenburgs bereits in einem hohen Maße anzutreffen. Darüber hinaus sollte der Stellenwert der Stadtmitte weiterhin durch unterschiedliche Events und Marketingmaßnahmen positiv nach außen getragen werden (Kap. 11.1). Funktionsmischung trägt dazu bei, dass die Innenstadt über die üblichen Geschäftsöffnungszeiten hinaus als belebter Stadtmittelpunkt wahrgenommen und genutzt wird. Wichtig dabei bleibt jedoch herauszustellen, dass die Leitfunktion des Einzelhandels grundsätzlich gesichert werden sollte. Ein starker innenstädtischer Einzelhandel kann zur Steigerung der Attraktivität führen. Die anderen Funktionen (Wohnen/Gastronomie/ Dienstleistungen/Gewerbe) können diese Leitfunktion der Innenstadt lediglich ergänzen bzw. abrunden. Sicherung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche Die CIMA hat im Rahmen der Erarbeitung des gesamtstädtischen Einzelhandelsgutachtens zentrale Versorgungsbereiche innerhalb der Stadt Papenburg definiert, die nach 34, 3 BauGB, 11, 3 BauNVO, 9, 2a BauGB und 2, 2a BauGB unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und die ergänzende Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in städtebaulich integrierter Lage. In Papenburg hat sich stadtgeschichtlich bedingt eine dreipolige Struktur herausgebildet, die sich auch deutlich in der Handelslandschaft abzeichnet. Deshalb wurden neben dem Hauptzentrum Stadtmitte auch die Haupteinkaufslagen am Obenende und in Aschendorf als Stadtteilzentren definiert. Diese gilt es ebenfalls zu erhalten und weiter zu entwickeln. Die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente, die in einer Stadt der Größenordnung Papenburgs in der Regel im Wesentlichen dem Hauptzentrum vorbehalten bleibt, sollte daher auch in den Stadtteilzentren weiter voran getrieben werden. Darüber hinaus wurden zur Sicherung der Nahversorgung drei Nahversorgungszentren ausgewiesen. Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb der Stadt Die Stadt Papenburg verfügt mit einer Handelszentralität im periodischen Bedarfsbereich von 136,4 % zurzeit über ein quantitativ sehr gutes Nahversorgungsangebot. Die Abdeckung des gesamten Stadtgebiets mit nahversorgungsrelevanten Anbietern ist weitestgehend flächendeckend gesichert. Dennoch besteht im östlichen Teil des Untenendes eine Versorgungslücke, die insbesondere das Kapitänsviertel und die Wohngebiete entlang des Hümmlinger Weges/Dieckhausstraße/östliche Moorstraße umfasst. Auch das Obenende weist mit einer periodischen Handelszentralität von ca. 75 % eine leichte Unterversorgung auf. Eine vollständige Abdeckung des Stadtgebietes inklusive der dünn besiedelten Randbereiche wird wirtschaftlich gesehen aber kaum möglich sein. Neben der Sicherung vorhandener Qualitäten wird es in Zukunft darum gehen, bestehende Märkte an sich änderndes Nachfrageverhalten anzupassen, die wohnortnahe Grundversorgung, insbesondere für mobil eingeschränkte Bevölkerungsgruppen, zu sichern sowie die räumliche Zuordnung von Nahversorgungsanbietern in städtebaulich gewünschte Zentren zu lenken bzw. die städtebauliche Weiterentwicklung der heute vornehmlich autogerechten Standorte zu gewährleisten. Insgesamt sollte zukünftig die Sicherung der bestehenden Nahversorger und vor allem der Nahversorgungszentren durch eine behutsame Weiterentwicklung im Vordergrund stehen. Insbesondere sollte von einem Ausbau der Nahversorgung am westlichen Untenende abgesehen werden. CIMA Beratung + Management GmbH

65 Sicherung und Entwicklung von Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt Genauso wie für zentrenrelevante Sortimente sollten auch für nichtzentrenrelevante Sortimente weitere Entwicklungsmöglichkeiten gewährt werden. Die Ansprüche dieser Betriebe (Gartenmärkte, Möbelmärkte etc.) unterscheiden sich in der Regel sehr deutlich von anderen Einzelhandelsbetrieben. Aufgrund des häufig vergleichsweise hohen Flächenbedarfs bei gleichzeitig geringerer Flächenproduktivität ist eine Ansiedlung innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche oft nicht möglich. Hierfür sollen daher auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche bedarfsgerecht ausreichende Ansiedlungsmöglichkeiten bestehen. Schaffung von Investitionssicherheit/Planungssicherheit Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können, ist es für die Immobilienbesitzer und Betreiber notwendig, verlässliche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu bekommen. Aus Sicht der CIMA ist dafür ein konkretes Standort-, Zentren- und Branchenkonzept notwendig, das in den zuständigen Gremien der Stadt Papenburg mit Bindungswirkung beschlossen wird. CIMA Beratung + Management GmbH

66 6 FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGS- BEREICHE 6.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche nach 34 (3) BauGB Lange Zeit galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche * + in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34, 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14). Darüber hinaus schafft 9 (2a) BauGB die Möglichkeit, zur Entwicklung und zur Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der Nutzung (nach 34 (1) und (2) BauGB) zu steuern. Demnach stellen sich zunächst die Fragen: Wie definiert man einen zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Mittlerweile haben sich mehrere Gerichte mit den Fragen auseinandergesetzt, die sich durch die geänderte Gesetzeslage ergeben. Die nachfolgenden Kapitel geben einen kurzen Überblick, was aus den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen für die kommunale Einzelhandelsplanung folgt. Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Regelung nach 34 (3) BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der 11 (3) BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten; demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche auszuschließen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere zentrale Versorgungsbereiche. CIMA Beratung + Management GmbH

67 6.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt bzw. das Ortszentrum wird in der Regel als zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere zentrale Versorgungsbereiche haben kann, etwa stadtteilbezogen (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 361). Demnach handelt es sich bei zentralen Versorgungsbereichen um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Somit können sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan, Raumordnungsplänen/Regionalpläne, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3, 2 ROG festgelegt werden können oder der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten Dem zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Funktion zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs zu versorgen (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Als zentrale Versorgungsbereiche können angesehen werden: Innenstadtzentren/Ortszentren: Größerer Einzugsbereich, i.d.r. das gesamte Gemeindegebiet und ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf. Nebenzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadtteile), ein breites Spektrum an Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch langfristigen Bedarf. Grund- und Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs. CIMA Beratung + Management GmbH

68 Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16) Schädliche Auswirkungen Bisherige Beurteilungen und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen * ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich * + auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11 (3) BauNVO). Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11 (3) BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei etwa 10 % Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7 % Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz, im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading- Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und durch zu erwartende Trading-Down-Effekte. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können `schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Als Konsequenz hieraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträglichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in 34-Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 m² VKF) in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. CIMA Beratung + Management GmbH

69 6.2 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Um eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung der Standorte als zentrale Versorgungsbereiche vornehmen zu können, hat die CIMA ein auf die Stadt Papenburg angepasstes Bewertungsschema erarbeitet. Demnach sind die folgenden Merkmale herauszustellen: Hauptzentrum erhebliche innerörtliche und regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion) Merkmale Einzelhandelsstruktur periodischer Bedarf Schwerpunkte in den zentrenrelevanten Sortimenten, vor allem im persönlichen Bedarfsbereich (Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren, Uhren/Schmuck, Optik) Merkmale Dienstleistungsstruktur: quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit gestalterisch hochwertige Struktur (der einzelnen Gebäude und des öffentlichen Raumes) bzw. Potenzial, diesen Raum hochwertig zu gestalten städtebaulich integrierte Lage (Funktionsmischung/unmittelbare Nähe zur Wohnbevölkerung) vorhandener Lebensmittelanbieter Vielzahl von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/Fleischer) vorhanden Vielzahl von kleinen Fach- und Spezialgeschäften, Drogerieanbietern und Apotheken aperiodischer Bedarf alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem Angebot) vorhanden zumindest ein großflächiger Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/Wäsche vorhanden CIMA Beratung + Management GmbH

70 6.2.2 Stadtteil- und Nahversorgungszentren lokale Versorgungszentren mit zentraler Bedeutung für die Nahversorgung, darüber hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches Stadtteilzentren versorgen dabei im Gegensatz zu den Nahversorgungszentren nicht nur die direkt angrenzenden Wohngebiete, sondern mindestens einen Stadtteil zentraler Platz oder zusammenhängende Struktur vorhanden (räumlichfunktionale Einheit) In Papenburg wurden - für diese Stadtgröße ungewöhnlich - aufgrund der lokalen Gegebenheiten neben den Nahversorgungszentren auch Stadtteilzentren ausgewiesen. Abb. 61: Übersicht Standortkategorien Merkmale Einzelhandelsstruktur: periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 400 m² VKF) aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch Angebote im aperiodischen Bedarfsbereich (jedoch in geringer Breite und Tiefe/deutliche Angebotslücken vorhanden) Merkmale Dienstleistungsstruktur: Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.b. Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Post, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: Siedlungsstrukturell integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

71 7 ZENTRENKONZEPT In den folgenden Abschnitten werden die Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Papenburg beschrieben. Darauf aufbauend erfolgt die Ableitung von Entwicklungsstrategien. Das Gliederungssystem der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Papenburg umfasst die folgende Zentrenstruktur: Das Hauptzentrum Stadtmitte als Hauptgeschäftszentrum mit innerörtlicher und z.t. auch regionaler Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion, dass aufgrund struktureller Unterschiede nochmals in einen Kernbereich und einen Ergänzungsbereich unterteilt wird Stadtteilzentren als Versorgungszentren für den gesamten Stadtteil, die überwiegend der Nahversorgung dienen und darüber hinaus Güter des aperiodischen Bedarfsbereiches anbieten sowie Nahversorgungszentren, die fast ausschließlich der Nahversorgung dienen und darüber hinaus nur ein eingeschränktes Angebot an Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches vorhalten. Die CIMA hat für die Stadt Papenburg insgesamt sechs zentrale Versorgungsbereiche definiert: Hauptzentrum: Stadtmitte (Kernbereich + Ergänzungsbereich) (A) Stadtteilzentren Obenende (B) Aschendorf (C) Nahversorgungszentren Friederikenstraße (D), Moorstraße (E) und Aschendorf (F). Im Rahmen der Einzelhandelsanalyse hat die CIMA sämtliche Einzelhandelsund Nahversorgungsstandorte der Stadt Papenburg bewertet. Die nachfolgenden Standorte wurden jedoch aufgrund der unter Kap. 6.2 genannten Kriterien nicht als zentrale Versorgungsbereiche eingestuft: Solitäre Nahversorger Netto, Gutshofstraße Lidl, Karl-Hiller-Straße Markant, Johann-Bunte-Straße NP, Zum Verlaat Netto, Raiffeisenstraße Supermarkt Plüster, Hilgenkamp Fachmarktagglomerationen Flachsmeerstraße (südlicher Teil des Gewerbegebietes ) von-herz-straße (Gewerblich-technischer Fachmarktstandort zwischen B70 und Friederikenstraße) Solitärstandort Klahsen in Aschendorf CIMA Beratung + Management GmbH

72 Sonder- und Fachmarktgebiete sind häufig Standorte für große Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten und einem hohen Flächenbedarf. Sie sind meist charakterisiert durch eine städtebaulich nicht integrierte Lage. Für die Städte besitzen sie als Einzelhandelsstandort teilweise große Bedeutung, da sie auch regionale Anziehungskraft erzeugen. In den folgenden Kapiteln (7.1 bis 7.3) erfolgt eine kurze Beschreibung der definierten Zentralen Versorgungsbereiche. Daran anschließend werden in Kap. 7.4 die Fachmarktstandorte dargestellt. Darüber hinaus finden sich im Stadtgebiet auch solitäre Fachmärkte wie beispielsweise Expert Megamarkt, Wohnwagen-Schoeler Zubehörshop oder das Gartencenter Edelkamp sowie vereinzelter Einzelhandel, der diffus im Stadtgebiet verteilt ist. Diese Anbieter werden im Folgenden nicht weiter thematisiert, da sie nicht strukturprägend sind und in der Regel ohne weitere Agglomerationseffekte gezielt aufgesucht werden. CIMA Beratung + Management GmbH

73 Abb. 62: Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur Kartengrundlage: Stadt Papenburg Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

74 7.1 Charakteristik des Hauptzentrums Stadtmitte (A) Abb. 63: Abgrenzung des Hauptzentrums Stadtmitte Die Stadtmitte ist das Handels- und Dienstleistungszentrum der Stadt Papenburg, das sowohl für die Stadt Papenburg als auch für Teile des Landkreises eine bedeutende Versorgungsfunktion einnimmt. Dies wird insbesondere durch den Bedeutungsüberschuss im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich. Sie profitiert vor allem von ihren Magnetbetrieben sowie ausgewählten, inhabergeführten Einzelhandelsbetrieben, denen es gelingt, ihre Kunden durch eine besondere Atmosphäre oder individuellen Service zu binden. Die Abb. 63 zeigt die Abgrenzung der Stadtmitte als Zentralen Versorgungsbereich. Er ist künftig (gemäß 34 BauGB) als besonders schützenswert anzusehen, so dass Entwicklungen an anderer Stelle keine negativen städtebaulichen Auswirkungen in diesem Bereich hervorrufen dürfen. Hervorzuheben ist die Unterteilung des Hauptzentrums in einen Kernbereich und einen Ergänzungsbereich. Dies ist notwendig, da sich hier eine Fachmarktlage in unmittelbarer Nähe zum klassischen Haupteinkaufsbereich am Hauptkanal befindet. Beide Bereiche unterscheiden sich in ihrer Ausrichtung deutlich voneinander, sind jedoch aufgrund des unmittelbaren räumlichen Zusammenhangs nicht voneinander zu trennen. Kernbereich des Hauptzentrums Stadtmitte Den Kernbereich des Hauptzentrums Stadtmitte bildet der Hauptkanal im Bereich zwischen Deverweg und Hermann-Lange-Straße/Russellstraße. Die rückwertige Begrenzung stellen westlich der B70 die Straße Am Stadtpark sowie die Dechant-Schütte-Straße dar. Östlich der B70 umfasst der Kernbereich im Wesentlichen die Grundstücke entlang des Hauptkanals. Seitenstraßen spielen bis auf die Friederikenstraße kaum eine Rolle. Auch in der Friederikenstraße ist der Einzelhandel auf dem Rückzug. Die Nutzung ist bereits heute stark von Dienstleistung geprägt. Zudem zeigt sich hier auch eine Häufung von Leerständen, die jedoch nicht ausschließlich auf aufgegebenen Handel zurückzuführen sind. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

75 Insgesamt besteht im Kernbereich des Hauptzentrums aber keine ausgeprägte Leerstandsproblematik. Die Leerstände finden sich entweder in wenig exponierten Lagen wie der Friederikenstraße oder werden relativ zügig neu besetzt, so dass sie aus Kundensicht kaum wahrgenommen werden. Insgesamt liegt der Schwerpunkt des Einzelhandels im Kernbereich bei den Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereichs. Auch wenn im Bereich Bekleidung deutschlandweit agierende Filialisten als typische Frequenzbringer weitgehend fehlen, stellen kleinere und größere lokale bzw. regionale Anbieter dennoch eine interessante Angebotsmischung, die auch die Verfügbarkeit einer Vielzahl der gängigen Marken sicherstellt. verfügen über einen Hintereingang, an dem den Kunden eine begrenzte Anzahl von Parkplätzen zur Verfügung steht. Die Geschäfte werden daher oft zielgerichtet über die Straße Am Stadtpark bzw. die Dechant-Schütte-Straße angefahren, ohne dass die Kunden den Hauptkanal frequentieren. So kommt es also dazu, dass trotz der sich durch das Element des Kanals ergebenden besonderen städtebaulichen Qualitäten, der Hauptkanal vergleichsweise wenig zum Flanieren und Bummeln genutzt wird. Eine Ausnahme bilden hierbei die Tage, an den der Wochenmarkt stattfindet. Abb. 65: Eckdaten Hauptzentrum Stadtmitte, Kernbereich Abb. 64: Platzsituation am Hauptkanal, Wochenmarkt Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Eine ausgesprochene Besonderheit am Hauptkanal ist es, dass in weiten Teilen nur relativ geringe Kundenfrequenzen erreicht werden. Dies ist zum einen dadurch bedingt, dass hier für eine Haupteinkaufslage ein überdurchschnittlich hoher Anteil an Dienstleistungen in den Erdgeschossnutzungen vorliegt. Zum anderen wird allein durch die Art der Bebauung (zahlreiche einzeln stehende Häuser) die Ausbildung einer durchgehenden Schaufensterfront verhindert. Hinzu kommt eine weitere Besonderheit des Hauptkanals: Viele Geschäfte Südöstlich der B70 spielt der Einzelhandel im Vergleich zu den Dienstleistungen nur noch eine untergeordnete Rolle. Dieser Bereich wird dominiert durch öffentliche Einrichtungen wie das Rathaus, die Tourist-Information und natürlich das Krankenhaus. CIMA Beratung + Management GmbH

76 Ergänzungsbereich des Hauptzentrums Stadtmitte Am nördlichen Ende des Kernbereichs schließt sich unmittelbar an der Rückseite des Hauptkanals das Emscenter, der Deverpark sowie weitere Fachmärkte entlang des Deverwegs an. Aufgrund der anzutreffenden Betriebsgrößen, des Branchenmixes und der deutlichen Ausrichtung auf den MIV trägt dieser Bereich den Charakter eines Fachmarktzentrums. Wegen des bestehenden engen räumlichen und funktionalen Zusammenhangs zum Kernbereich am Hauptkanal ist dieser Bereich ebenfalls als Teil des Zentralen Versorgungsbereiches abzugrenzen. Er übernimmt aufgrund des erwähnten Charakters einer Fachmarktlage aber eine Ergänzungsfunktion zur klassischen Einzelhandelslage am Hauptkanal. Die Einzelhandelsstruktur des Ergänzungsbereiches zeichnet sich durch einen vergleichsweise hohen Anteil an Sortimenten des periodischen Bedarfsbereiches aus. Dies ist auf die beiden SB-Warenhäuser zurückzuführen, die damit auch den Schwerpunkt der Nahversorgung in ganz Papenburg darstellen. Hinzu kommen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches, hauptsächlich baumarktspezifische Sortimente, Waren aus dem Bereich Medien und Technik sowie Einrichtungsbedarf. Insgesamt befindet sich im Ergänzungsbereich mit einigen großen Bekleidungs- und Schuhmärkten sowie mehreren kleineren Geschäften in den Mall-Bereichen der Center mehr Verkaufsfläche mit zentrenprägenden Sortimenten als im Kernbereich des Hauptzentrums Stadtmitte. Das im Emscenter befindliche Kino sowie die vorhandenen Gastronomie- und Freizeitangebote sind wichtiger Bestandteil der Freizeit- und Kultureinrichtungen in Papenburg. Der geplante Neubau des Kinos in der aktuell noch bestehenden Brache zwischen Am Stadtpark und Hauptkanal kann bei entsprechender Gestaltung dazu beitragen, den fußläufigen Austausch zwischen dem Kernund dem Ergänzungsbereich zu erhöhen. Für das Emscenter ergibt sich dadurch jedoch eine Nachnutzungsproblematik. Abb. 66: Eckdaten Hauptzentrum Stadtmitte, Ergänzungsbereich Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Insgesamt besitzt die Stadtmitte für Papenburg eine besondere und herausragende Bedeutung. Um diese Stellung zu bewahren und auf langfristige Sicht die Innenstadt als Einkaufsort nachhaltig zu stärken, sollten folgende einheitlichen Entwicklungsstrategien für die Innenstadt umgesetzt werden: Erarbeitung und Umsetzung eines Branchenkonzeptes Stärkung der Innenstadt durch quantitative und qualitative Entwicklung Funktionale/städtebauliche Aufwertungen Stadtmarketing Diese stichpunktartig aufgeführten Strategien und Entwicklungsziele für die Innenstadt werden unter Kap. 8 und 11 detailliert beschrieben. CIMA Beratung + Management GmbH

77 7.2 Charakteristik der Stadtteilzentren Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Obenende (Stadtteilzentrum B) verlaufende Fahrbahnen erreichbare, Parkierungsanlagen gewährleistet. Im Süden befinden sich zahlreiche Parktaschen entlang des Splittings. Abb. 67: Abgrenzung des Stadtteilzentrums Obenende Das Obenende verfügt im Bereich Splitting über einen eigenen historisch gewachsenen Versorgungsschwerpunkt, der neben Angeboten des periodischen Bedarfsbereiches auch ein breites Spektrum an Waren des mittel- und langfristigen Bedarfsbereiches vorhält. Insbesondere zentrenprägende Sortimente wie Bekleidung, Schuhe, Bücher und Schreibwaren sind vertreten. Obwohl die Bedeutung des Obenendes als Einzelhandelsschwerpunkt gegenüber der Stadtmitte deutlich geringer ist, spielt es für die Versorgung der dortigen Bevölkerung dennoch eine wichtige Rolle. Es handelt sich um einen sehr langgezogenen Geschäftsbereich mit überwiegend kleinteiliger Struktur. Der Einzelhandel ist dabei im Wesentlichen im nördlichen Teil konzentriert, während südlich der Kreuzung Splitting/Mittelkanal eine zunehmende Funktionsmischung mit Dienstleistung und Wohnen zu verzeichnen ist. Auch am Obenende ist der Einzelhandel durch inhabergeführte Fachgeschäfte geprägt, die häufig auf eine langjährige Tradition zurückschauen können. Die Nahversorger konzentrieren sich beiderseits des Splitting in den Randbereichen. Ein fußläufiger Austausch zwischen den Randbereichen und dem Splitting kommt jedoch nur in geringem Maße zu Stande. Dies ist überwiegend darauf zurückzuführen, dass Lebensmitteleinkäufe in erster Linie mit dem Pkw erledigt werden, weil beispielsweise größere Mengen gekauft werden oder der Einkauf in den Arbeitsweg eingebunden wird. Das Stadtteilzentrum zeichnet sich durch eine sehr gute Pkw-Erreichbarkeit aus. Nahezu überall sind Parkmöglichkeiten direkt vor der Tür gegeben. Im nördlichen Bereich wird dies durch gesonderte, über parallel zum Splitting Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

78 Abb. 68: Eckdaten Stadtteilzentrum Obenende Abb. 69: Splitting und Nahversorger an der Umländerwiek Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Die weitere Entwicklung des Stadtteilzentrums wird durch die kleinteilige Struktur am Splitting erschwert. Flächenpotenziale finden sich hier nur in einigen wenigen Baulücken. Lediglich im westlichen Bereich der Umländerwiek sowie auf dem sich östlich an den Aldi-Markt anschließenden Gelände finden sich ausreichende Flächen, die auch für größere Einzelhandelsansiedlungen geeignet sind. Aufgrund der Lage am Rand des Stadtteilzentrums wäre hier die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente zwar prinzipiell möglich. Allerdings ist der Kern des Geschäftsbereiches entlang des Splittings hierfür grundsätzlich besser geeignet. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

79 7.2.2 Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Aschendorf (Stadtteilzentrum C) Abb. 71: Abgrenzung des Hauptzentrums Stadtmitte Aschendorf nimmt aufgrund der historischen Entwicklung und der von der Kernstadt abgesetzten Lage eine gesonderte Position in Papenburg ein. Aschendorf verfügt über einen historisch gewachsenen Ortskern im Bereich Große Straße, Kolpingstraße und Poststraße. Handel, Dienstleistung und vereinzelte gastronomische Angebote finden sich hier in ebenfalls überwiegend kleinteiliger Struktur. Die wenigen Verkaufsflächen im Bereich der Großflächigkeit stellen hier das zentral gelegene Modehaus Meyring sowie der, abgesetzt am östlichen Rand gelegene, Nahversorger Lidl mit der angrenzenden Postenbörse. Ein nahezu durchgehender Einzelhandelsbesatz findet sich entlang der Großen Straße zwischen Kolpingstraße und Poststraße. Die Bereiche zwischen Kolpingstraße und Bahnlinie sowie zwischen Poststraße und Rheder Straße weisen ein hohes Maß an Dienstleistungs- und Wohnnutzungen sowie öffentliche Einrichtungen auf. Abb. 70: mittlerer und südlicher Bereich der Großen Straße Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

80 Kolpingstraße und Poststraße wurden mit in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen, da es sich um eine historische Handelslage handelt und auch zukünftig an dieser Stelle Einzelhandel, vor allem auch mit zentrenrelevanten Sortimenten, ohne weiteres möglich sein soll. Dennoch sind diese Bereiche aufgrund der abseitigen Lage und der geringen Passantenfrequenz weniger interessant für Einzelhändler als die Große Straße oder das Gewerbegebiet in der Rheder Straße. Dies zeigen auch die beiden, zum Teil schon seit Jahren leer stehenden ehemaligen Fahrradgeschäfte. Abb. 72: Eckdaten Stadtteilzentrum Obenende Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Den positiven Aspekten eines gewachsenen Ortszentrums steht eine eingeschränkte Erreichbarkeit gegenüber. Trotz einer Verkehrsberuhigung durch Aufpflasterung und Schwellen wird die Große Straße von vielen Autofahrern immer noch als Durchgangsstraße genutzt. Dies führt aufgrund der geringen Breite der Straße bei Gegenverkehr zu gewissen Verkehrsbehinderungen. Auch die Aufenthaltsqualität hat durch die bisher wenig wirksame Verkehrsberuhigung nicht die gewünschte Verbesserung erfahren. CIMA Beratung + Management GmbH

81 7.3 Charakteristik der Nahversorgungszentren Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Friederikenstraße (Nahversorgungszentrum D) An der Kreuzung der Straße Am Stadtpark und der Friederikenstraße befindet sich das Nahversorgungszentrum Friederikenstraße. Den Kern bilden Aldi und Schlecker mit ihren überwiegend periodischen Angeboten, die durch weitere Angebote aus dem aperiodischen Bedarfsbereich (u.a. Zoofachmarkt, Optiker) und Dienstleister wie z. B. Friseur und Fitnessstudio ergänzt werden. Abb. 73: Nahversorgungszentrum Friederikenstraße kaum eine Verbindungsfunktion zwischen Hauptkanal und dem Nahversorgungszentrum erfüllen kann. Auch die Auto-Affinität der Papenburger spielt hierbei eine Rolle. Insgesamt ist daher anzunehmen, dass es auf absehbare Zeit zu keinem nennenswerten fußläufigen Austausch zwischen beiden Bereichen kommt. Abb. 74: Abgrenzung Nahversorgungszentrum Friederikenstraße Zentren- und Einzelhandelsstruktur Hauptzentrum Kernbereich Nahversorgungszentren Solitärer Fachmarktstandort Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Trotz der unmittelbaren Nähe zum Hauptzentrum wurde es als gesonderter Zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen, da zwar ein räumlicher, aber kein funktionaler Zusammenhang vorhanden ist. Auch zukünftig erscheint die Herstellung eines funktionalen Zusammenhangs kaum möglich, da die Straße Am Stadtpark in diesem Bereich vierspurig ist und trotz Fußgängerampel eine ausgesprochene Barrierewirkung entfaltet. Hinzu kommt, dass die Friederikenstraße nordöstlich der Straße Am Stadtpark eine der schwächeren Lagen des Hauptzentrums darstellt und somit aufgrund der mangelnden Attraktivität Kartengrundlage: Stadt Papenburg Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

82 Abb. 75: Eckdaten Nahversorgungszentrum Friederikenstraße Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 ***aus Datenschutzgründen Darstellung erst ab 3 Betrieben bzw. Verzicht auf Nennung zugunsten einer Gesamtsumme CIMA Beratung + Management GmbH

83 7.3.2 Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Moorstraße (Nahversorgungszentrum E) Abb. 77: Nahversorgungszentrum Moorstraße Am nordwestlichen Ende der Moorstraße befindet sich ein weiteres Nahversorgungszentrum, das die Wohngebiete im Umfeld der Moorstraße und der südlichen Friederikenstraße/Emdener Straße versorgt. Obwohl unmittelbar an Wohngebiete angrenzend, weist das Zentrum ein hohe Autokunden- Orientierung auf. Neben dem Supermarkt Edeka mit angegliederter Bäckereifiliale befindet sich hier eine Drogeriefachgeschäft sowie mit der Markthalle und dem Möbel Center Poelmeyer weitere Angebote aus dem aperiodischen Bedarfsbereich. Insgesamt vermittelt der Bereich aufgrund eines gewissen Modernisierungsrückstaus bei einzelnen Anbietern und der ungepflegten Grünanlagen einen wenig attraktiven Eindruck. Begleitende Dienstleistungen sind heute kaum vorhanden und sollten im Sinne der Erhaltung und Sicherung dieses Nahversorgungszentrum möglichst ausgebaut werden. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Abb. 78: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Moorstraße Abb. 76: Eckdaten Nahversorgungszentrum Moorstraße Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Kartengrundlage: Stadt Papenburg Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

84 7.3.3 Charakteristik zentraler Versorgungsbereich Gewerbegebiet Aschendorf (Nahversorgungszentrum F) Abb. 80: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich GE Aschendorf Das Nahversorgungszentrum Gewerbegebiet Aschendorf bildet das größte der Papenburger Nahversorgungszentren und ist von großer Bedeutung für die Versorgung Aschendorfs und sogar der angrenzenden Gemeinden. Der Einzelhandelsbesatz ist vor allem durch nahversorgungsrelevante Angebote geprägt. Combi, Aldi, Rossmann sowie zwei Bäcker und ein Blumengeschäft stellen hier umfangreiche Verkaufsflächen. Den größeren Anteil haben aber die Angebote aus dem aperiodischen Bedarfsbereich, die durch den Raiffeisenmarkt, den Fachmarkt Sürken und den Tedi vorgehalten werden. Bisher ist der Standort deutlich auf den motorisierten Individualverkehr ausgelegt und umfasst nur ein sehr begrenztes Angebot an Dienstleistungen. Die Ausweisung dieses Bereiches bildet daher ein Entwicklungsziel ab, auch weil eine tatsächliche Integration in den Siedlungskörper bisher kaum stattgefunden hat. Ein erster Ansatz ist hier die Einrichtung einer ÖPNV-Anbindung sowie die Anlage eines Fußweges vom Marienplatz zur Rheder Straße. Eine weitere Integration soll durch den Baulückenschluss Am Klostergarten durch eine Seniorenwohnanlage sowie ein Ausbau der fußläufigen Anbindung an den Kernbereich erreicht werden. Abb. 79: Nahversorgungszentrum GE Aschendorf Kartengrundlage: Stadt Papenburg 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

85 Abb. 81: Eckdaten Nahversorgungszentrum GE Aschendorf Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 ***aus Datenschutzgründen Darstellung erst ab 3 Betrieben bzw. Verzicht auf Nennung zugunsten einer Gesamtsumme Die in der Nähe befindlichen Fachmärkte Klahsen Schuhe & Mode und Sport Klahsen sind aufgrund des fehlenden direkten räumlichen und funktionalen Zusammenhangs nicht Bestandteil des Nahversorgungszentrums, sondern nehmen den Status einer solitären Fachmarktlage ein. Ein über die Klahsen- Erweiterung hinausgehender Ausbau der Einzelhandelsflächen in diesem Gewerbegebiet ist aufgrund raumordnerischer Vorgaben nicht möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

86 7.4 Charakteristik der Fachmarktstandorte Abb. 83: Eckdaten Fachmarktagglomeration Flachsmeerstraße Fachmarktagglomeration Flachsmeerstraße Im südlichen Bereich des Gewerbegebietes Flachsmeerstraße befindet sich ein wichtiger Fachmarktstandort mit umfangreichen Angeboten überwiegend aus dem langfristigen Bedarfsbereich. Es handelt sich um einen gewachsenen Standort (d.h. ohne gemeinsame Werbung, Parkierungsanlagen o.ä.), der sich in nicht integrierter Lage befindet. Neben der Tankstelle, die als einziger Betrieb nahversorgungsrelevante Angebote vorhält, sind in der Fachmarkagglomeration ein Möbelhaus, ein Baumarkt/Baustoffhandel, ein Fachmarkt für Farben, Tapeten und Bodenbeläge sowie zwei kleine Fachhändler für Autoteile und Angelzubehör ansässig. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Abb. 84: Lage der Fachmarktagglomeration Flachsmeerstraße Weitere Flächenpotenziale ließen sich z. B. durch Inwertsetzung der östlich angrenzenden städtischen Flächen ausschöpfen. Abb. 82: Fachmarktagglomeration Flachsmeerstraße Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Zentren- und Einzelhandelsstruktur Fachmarktagglomerationen Kartengrundlage: Stadt Papenburg Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

87 7.4.2 Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße Abb. 86: Eckdaten Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße Eine weitere Fachmarktagglomeration befindet sich im südwestlichen Teil der Kernstadt in verkehrsgünstiger, aber städtebaulich nicht-integrierter Lage. Es handelt sich dabei um einen gewerblich-technischen Standort zwischen B70 und Friederikenstraße. Die Angebote beschränken sich ausschließlich auf den aperiodischen Bedarfsbereich und umfassen einen Baustoffhandel, einen Fahrrad-Fachmarkt und einen Fachmarkt für Bürobedarf. Der Standort ist aufgrund seiner Lage und des Umfeldes für solche Angebote gut geeignet und kann in dieser Richtung durchaus weiterentwickelt werden. Abb. 85: Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Abb. 87: Lage der Fachmarktagglomeration Von-Herz-Straße Zentren- und Einzelhandelsstruktur Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Kartengrundlage: Stadt Papenburg Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

88 8 BRANCHENKONZEPT Das Branchenkonzept für die Stadt Papenburg soll aufzeigen, in welchen Branchen noch Ansiedlungspotenziale bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Das Ziel soll dabei die Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner sowie die Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland des Mittelzentrums sein. 8.1 Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. 9 Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweiligen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die be- sondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom (3 S 1259/05) noch einmal die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt eine Stadt mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, die im Ortszentrum derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. 10 Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeutet dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste Beispiel Kieler Liste - auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Stadt angepassten kommunalen Sortimentsliste notwendig. Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbetriebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. 9 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4-9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschluss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an das Ortszentrum oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die Stadt von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht. 10 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni A 92/99.NE: Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Ebenso wenig legt der für das Land Nordrhein-Westfalen ergangene Einzelhandelserlass 1996 (MBI NRW 1996 S. 922) verbindlich fest, dass bestimmte Sortimentsgruppen zentrenrelevant sind; Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente. CIMA Beratung + Management GmbH

89 8.1.2 Papenburger Sortimentsliste Die Papenburger Liste der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente baut auf den in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analyseergebnissen auf. Bei der Erstellung der Papenburger Sortimentsliste hat die CIMA außerdem die folgenden Grundsätze zur Beurteilung der einzelnen Sortimente herangezogen: Eine besondere Stellung unter den zentrenrelevanten Sortimenten haben die nahversorgungsrelevanten Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden darüber hinaus die Sortimente bezeichnet, die eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Erlebniseinkauf nach sich ziehen können Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen, vorwiegend im Ortszentrum angeboten werden und prägend für das Ortszentrum sind sowie typischerweise als zentrenrelevant eingestuft werden (vgl. LROP- Sortimentsliste). Transportmittels bedürfen und deren Kauf eher als Versorgungseinkauf und weniger als Erlebniseinkauf wahrgenommen wird. Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität. Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt der jeweiligen Kommune angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an Fachmarkt-Standorten und in den Gewerbegebieten der jeweiligen Kommune zu finden sind. Die Papenburger Liste der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente baut auf diesen Untersuchungsergebnissen auf. An dieser Stelle sei explizit darauf hingewiesen, dass die Einordnung eines Sortiments in den nicht zentrenrelevanten Bereich keinesfalls bedeutet, dass dieses Sortiment zukünftig nur in nicht integrierten Lagen angeboten werden darf. Ganz im Gegenteil besteht für diese Sortimente über die Vorgaben des Baurechts hinaus keinerlei Einschränkung bei der Wahl des Standortes. Im Gegensatz dazu sind zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente tatsächlich überwiegend auf die zentralen Versorgungsbereiche beschränkt. Eine Ansiedlung solcher Sortimente außerhalb dieser Bereiche ist zukünftig nur in sehr eng gesteckten Grenzen möglich. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen CIMA Beratung + Management GmbH

90 Abb. 88: Flächenanteile der Lagen, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf das Stadtgebiet) Periodischer Bedarf Aperiodischer Bedarf (langfristig) Reformwaren Musikinstrumente Arzneimittel (Apotheken) Foto Drogerie- und Parfümeriewaren Optik, Hörgeräteakustik Zeitschriften, Zeitungen Uhren, Schmuck Lebensmittel Schnittblumen, Floristik Lederwaren Elektrogeräte, Leuchten % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% PC, Büro-/ Telekommunikation Hauptzentrum und Stadtteilzentren Aperiodischer Bedarf (mittelfristig) Nahversorgungszentren Hausrat, GPK, Geschenke Bücher Heimtextilien, Kurzwaren Oberbekleidung Wäsche, Strümpfe Spielwaren Sanitätswaren Zoobedarf Schreibwaren Schuhe Sportartikel % 20% 40% 60% 80% 100% Hauptzentrum und Stadtteilzentren Nahversorgungszentren Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Unterhaltungselektronik Farben, Lacke, Tapeten Möbel Fahrräder Eisenwaren, Baumarktartikel Pflanzen, Gartenbedarf Kunst, Antiquitäten Autozubehör % 20% 40% 60% 80% 100% Hauptzentrum und Stadtteilzentren Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Sonstiges Stadtgebiet CIMA Beratung + Management GmbH

91 Abb. 89: Papenburger Sortimentsliste Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

92 Einzelne Sortimente in der Papenburger Liste, die aufgrund der aktuellen Bestandssituation oder z.b. im Vergleich mit der Sortimentsliste des LROP einer spezifischen Abwägung bedürfen, ob sie als zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant bzw. nicht-zentrenrelevant einzuordnen sind, werden nachfolgend ebenfalls kurz erläutert. Erklärungen zu den einzelnen Sortimenten Mit der steigenden Mobilität der Kunden und sich verändernden Betriebstypen hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich geändert. Lebensmittel und Drogeriewaren (periodischer Bedarf) werden heute sehr häufig in größeren Mengen, z.b. ein Mal in der Woche mit dem (eigenen) Pkw, eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort ( Nah- Versorgung) nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es stadtplanerisch wünschenswert, für die weniger mobilen Bevölkerungsschichten (Stichwort: demographischer Wandel) eine wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen. Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Standorte als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CI- MA sieht die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin als zentrenrelevant an. Um eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten, sind aus Gutachtersicht unter Umständen jedoch auch Standorte außerhalb bestehender Zentren geeignet. Dabei sollte sich an folgenden Standortkriterien orientiert werden: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten und ÖPNV-Anbindung. Die CIMA differenziert deshalb von den zentrenrelevanten Sortimenten zusätzlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Schuhe werden zurzeit in Papenburg mit einem vergleichsweise niedrigen Anteil von nur 22 % in der Stadtmitte und den Stadtteilzentren angeboten. Gleiches trifft mit nur 12% auch für Sportartikel zu. Ursächlich dafür sind die Fachmärkte Klahsen Schuhe & Mode und Klahsen Sport im Gewerbegebiet Rheder Straße in Aschendorf, wo auf mehreren tausend Quadratmetern Schuhe und Sportartikel angeboten werden. Dennoch erfüllen beide Sortimente sämtliche Eigenschaften, die zentrenrelevante Sortimente i.d.r. auszeichnen und werden deshalb auch in Papenburg als zentrenrelevant eingestuft. Der Bereich Medien und Technik ist ebenfalls differenziert zu betrachten. Die Einordnung des Sortiments Großelektro (Weiße Ware) dürfte insbesondere wegen der Schwierigkeiten beim Transport unbestritten sein. Dieses Sortiment wurde deshalb den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Die übrigen Teilsortimente dieser Warengruppe, nämlich Elektrokleingeräte und Leuchten, Computer/ Telekommunikation, Foto/ Film und Unterhaltungselektronik (Braune Ware) hingegen sind einerseits leichter transportierbar und andererseits stellen sie gerade in Papenburg auch erhebliche Frequenzbringer und Kundenmagneten dar. Daher besitzen sie eine große Wichtigkeit für die Zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere die Stadtmitte, und wurden somit als zentrenrelevant eingestuft. Campingartikel werden in der Stadtmitte zwar im Ergänzungsbereich auf relativ großer Fläche angeboten, sind aber dennoch im Vergleich zur Gesamtverkaufsfläche des Baumarktes untergeordnet und stark saisonal ausgerichtet. Es ist nicht erkennbar, dass diese Warengruppe eine ausgesprochene Bedeutung für die Stadtmitte von Papenburg besitzt. Campingartikel werden mittlerweile in der Regel in nicht-integrierter Lage angeboten, sie wurden folglich den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Zoobedarf wird mittlerweile vor allem in Fachmärkten und als Randsortiment in großen Lebensmittelmärkten und Drogerien angeboten. Das ist auch in Papenburg der Fall, wobei hier der überwiegende Teil der Verkaufsflächen der Zentralen Versorgungsbereiche im Ergänzungsbereich des Hauptzentrums zu finden ist. In einigen Innenstädten ist ein verhältnismäßig hoher Anteil des Sortiments spezialisierter Zoobedarf vorhanden. Diese innenstädtischen Zoohandlungen sind dann vor allem durch Handel mit lebendigen Tieren, die Erstausstattung für einen Tierliebhaber, den Erwerb von Spezialbedarf sowie vor allem durch Beratungen verschiedener Art geprägt. Dafür ist der Warentransport mit dem eigenen Pkw nicht zwangsläufig erforderlich. Tiernahrung und CIMA Beratung + Management GmbH

93 Heimtierbedarf werden jedoch mittlerweile verstärkt in nicht-integrierten Lagen (neben Baumärkten auch Tierbedarf-Abholmärkte) angeboten. Der Kunde kauft diese Artikel zwecks Bevorratung i.d.r. in größeren Mengen mit dem eigenen Pkw ein. Da aus Sicht der CIMA bei dieser Entwicklung (bezüglich der Standorte und Betriebstypen) zurzeit keine Umkehr zu erkennen ist, wurden Tiernahrung und Heimtierbedarf den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Hierunter sind i.d.r. schwer zu transportierende (sperrige) Artikel zu verstehen, d.h. Tiernahrung, Käfige, Hundehütten und Hygieneartikel (z.b. Katzenstreu). Da eine Differenzierung zwischen Zoobedarf und Tiernahrung/Heimtierbedarf in der Praxis eher schwierig sein dürfte, empfiehlt die CIMA, auf eine detaillierte Trennung dieser Sortimentsteilbereiche zu verzichten und die Sortimentsgruppe Zoobedarf generell als nicht-zentrenrelevant einzuordnen. Die CIMA hat darauf aufbauend ein standortspezifisches Branchenkonzept entwickelt. CIMA Beratung + Management GmbH

94 8.2 Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Das Branchenkonzept für die Stadt Papenburg soll aufzeigen, in welchen Branchen Ansiedlungspotenziale bestehen und an welchen Standorten diese Ansiedlungen am besten erfolgen sollten. Ziel ist es, eine Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner sowie eine Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland des Oberzentrums zu erreichen und zugleich die Zentralen Versorgungsbereiche in Papenburg zu sichern und zu stärken. Die Analyse der Einzelhandelssituation in Papenburg hat gezeigt (vgl. Kap ), dass es bereits zum heutigen Zeitpunkt bei einer Handelszentralität von 165 % gelingt, einen großen Teil der Kaufkraft der Bewohner im Stadt- sowie im Marktgebiet zu binden. Angesichts der überdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung und der Tatsache, dass die meisten Warengruppen bereits heute hohe Handelszentralitäten aufweisen, sind die Ansiedlungspotenziale in Papenburg insgesamt eher begrenzt und die Handelszentralität kaum weiter zu steigern. Für ein Mittelzentrum wie Papenburg liegt der abgesicherte Bereich im mittelund langfristigen Bedarf bei einem Wert von ca. 130 %. Unterhalb dieses Wertes besteht Gefahr von Angebotslücken, sobald sich ein Anbieter vom Markt zurückzieht. Lediglich bei zwei Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches liegt die Einzelhandelszentralität unter 130 %, so dass hier noch gewisse Ansiedlungspotenziale vorhanden sind. Dies ist aber nicht zwangsläufig mit der Eröffnung weiterer Geschäfte gleichzusetzen, sondern kann auch über eine Ausweitung und ggf. Vertiefung des Angebots bei bestehenden Anbietern erfolgen. Die Stärkung und Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche wird nur durch Vorhaben innerhalb dieser und/ oder umfassende Attraktivitätssteigerungen der Stadtmitte und der Stadtteilzentren möglich sein. Durch dezentrale Neuentwicklungen dürfte die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Papenburg kaum steigerbar sein. Diese würden lediglich zu Umsatzumverteilungen innerhalb der Stadt und somit zu einem verstärkten Wettbewerb, der ggf. die Schließung einzelner Betriebe nach sich zieht, führen. Damit sind insbesondere weitere solitäre Fachmarktstandorte und Sonderpostenmärkte, die sich lediglich auf sich selbst bezogen entwickeln und keine positiven Agglomerationseffekte für die bestehenden Standorte und Betriebe wahrscheinlich machen, gemeint. Abb. 90: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Potenziale im Bereich der Nahversorgung 130 % Um die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches in Zeiten des fortschreitenden demografischen Wandels sicherzustellen und den sich geänderten und gewachsenen Ansprüchen an CIMA Beratung + Management GmbH

95 Einkaufsorte gerecht zu werden, sollte die wohnortnahe Nahversorgung an den dafür geeigneten Standorten (Stadtmitte, Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren sowie solitäre Nahversorgungsstandorte) gesichert sowie mittelbis langfristig weiterentwickelt werden. Ein entsprechender Nachweis der Verträglichkeit für den bestehenden Einzelhandel ist zu erbringen. Bei einer Handelszentralität von 136 % im periodischen Bedarfsbereich verfügt die Stadt Papenburg bereits über eine gute quantitative Ausstattung im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Wo ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen in den Ortsteilen sinnvoll sein kann, wird in den Kapiteln 8.4 und genauer behandelt. Für die drei Säulen der Einzelhandelsentwicklung (Stadtmitte und Stadtteilzentren/Nahversorgung/sonstiger großflächiger Einzelhandel) ergeben sich somit die folgenden strategischen Aussagen: Das begrenzte Potenzial sollte vor allem zur Verbesserung der Nahversorgung in den bislang unterversorgten Teilgebieten sowie zur Aufwertung der vorhandenen Strukturen eingesetzt werden. Die Verträglichkeit der Ansiedlung für den bestehenden Einzelhandel ist, gegebenenfalls per Nachweis durch ein Verträglichkeitsgutachten, sicherzustellen. Die Schwerpunkte der Nahversorgung sollte in den zentralen Versorgungsbereichen bzw. an zu entwickelnden Standorten solitärer Nahversorger liegen Sonstiger Einzelhandel außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel im Hauptsortiment Stadtmitte und Stadtteilzentren Die Stadtmitte sollte der Schwerpunkt der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sein (insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten ), um die mittelzentrale Versorgungsfunktion Papenburgs zu sichern. Darüber hinaus sollten aber auch die beiden Stadtteilzentren Obenende und Aschendorf in ihrer derzeitigen Funktion erhalten und gestärkt werden. Einem weiteren Rückgang des Verkaufsflächenanteils des Hauptkanals als Kernbereich des Zentralen Versorgungsbereiches Stadtmitte sollte entgegengewirkt werden. Nahversorgung Bei einer Handelszentralität von rd. 136 % im periodischen Bedarfsbereich liegt bereits eine sehr gute Versorgungssituation vor. Das Potenzial für zusätzliche Ansiedlungen ist aus Gutachtersicht begrenzt. CIMA Beratung + Management GmbH

96 8.3 Entwicklungsstrategien für den Zentralen Versorgungsbereich Stadtmitte und die Stadtteilzentren Die Stadtmitte Papenburgs stellt den Schwerpunkt der Entwicklung im Einzelhandel bei den zentrenrelevanten Sortimenten dar. Ziel ist es, eine deutliche Positionierung gegenüber der nicht-integrierten Einzelhandelsagglomeration und den Konkurrenzorten im Umland zu erreichen. Aber auch die beiden Stadtteilzentren Obenende und Aschendorf sind für die Versorgung der jeweiligen Bevölkerung und zum Teil auch der angrenzenden Gemeinden von herausgehobener Bedeutung. Großflächige Betriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollten deshalb zukünftig ausschließlich hier angesiedelt werden. In der Stadtmitte ist dabei zwischen dem Kernbereich und dem Ergänzungsbereich zu unterscheiden. Mit der Einstufung des eher fachmarktorientierten Ergänzungsbereiches als Teil des Zentralen Versorgungsbereiches ist die Ansiedlung von zentrenrelevanten Sortimenten in dieser Lage grundsätzlich - auch im Bereich der Großflächigkeit - möglich. Prinzipiell sollte der Ergänzungsbereich eher den Fachmärkten vorbehalten bleiben, während im Kernbereich die eher innenstadttypischen Betriebe angesiedelt werden sollten. Die Feinsteuerung erfolgt in der Regel über vorhabenbezogenen Bebauungspläne. Aufbauend auf den Untersuchungsergebnissen ergibt sich daher das folgende Branchenkonzept. Entwicklungsschwerpunkte Folgende Sortimente sollten bei geeigneter Warengruppe, Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 m² VKF neu entwickelt oder ausgebaut werden: persönlicher Bedarf Bekleidung/ Wäsche Schuhe Spiel, Sport und Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Gesundheit und Körperpflege: Sanitätswaren Ergänzungen: persönlicher Bedarf: Uhren/ Schmuck/ Optik/ Hörgeräte; Schuhe/ Lederwaren Medien und Technik: Bücher/ Schreibwaren Glas/ Porzellan/ Keramik/ Geschenkartikel/ Hausrat Einrichtungsbedarf: Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Antiquitäten, Kunstgegenstände Die Chance, vorhandene Kaufkraftabflüsse weiter zu vermindern und sich im regionalen Wettbewerb stärker zu positionieren, besteht hier sowohl in der moderaten Ausweitung der Verkaufsfläche als auch in der Optimierung deren Nutzung. Ansatzpunkte sind hier die breitere Besetzung bisher wenig vertretener Sortimentsteile, ein zeitgemäßer Geschäftsauftritt sowie ansprechende Präsentation der Waren oder auch ein besonderer Kundenservice (z.b. Bestellung nicht vorrätiger Ware, Lieferung nach Hause u. ä.). Dies kann zu der gerade im Bereich Bekleidung/Wäsche/Schuhe vom Kunden im besonderen Maße geforderten Angebotsvielfalt und Servicequalität beitragen. Positiv ist hervorzuheben, dass auch der Bereich junge Mode, der in Mittelzentren häufig unterrepräsentiert ist, in Papenburg trotz des geringen Anteils von Filialisten (C&A) und fehlender Monobrand-Stores (z.b. Esprit, Cecil) gut vertreten ist. Hier gewährleisten insbesondere lokale und regionale Anbieter CIMA Beratung + Management GmbH

97 wie z.b. die Modehäuser Böckmann und Averdung in der Stadtmitte sowie Bolwin und Meyring in den Stadtteilzentren die Verfügbarkeit der gängigen Marken. Die Haushaltsbefragung hat jedoch gezeigt, dass die Kunden hier durchaus noch Entwicklungsbedarf sehen. Grundsätzlich sollte trotz der begrenzten Flächenpotentiale am Hauptkanal versucht werden, zusätzliche Magneten zu etablieren, von deren Kundenaufkommen auch die übrigen Geschäfte profitieren können. Eine Ansiedlung abseits der 1a-Lage kann dabei zur Belebung bisher schwächerer Lagen beitragen. Neue kleinflächige Ansiedlungen - auch mit ungewöhnlichen Konzepten - können das vorhandene, gute Angebot ergänzen und vorhandene Leerstände wieder besetzen. Darüber hinaus ist natürlich auch die Ansiedlung weiterer zentren-, nahversorgungs- oder nicht-zentrenrelevanter Sortimente möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

98 8.4 Entwicklungsstrategien Nahversorgungszentren Die drei Nahversorgungszentren in Papenburg nehmen eine wichtige wohnortnahe Versorgungsfunktion wahr. Den Nahversorgungszentren sollte die Möglichkeit gegeben werden, sich trotz der eher begrenzten Potenziale den geänderten und gewachsenen Ansprüchen an Einkaufsstandorte anzupassen. Ziel sollte die Entwicklung/Sicherung der Angebotsstruktur im periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich, besonders auch durch Erweiterung der Betriebsgrößen sein. So könnten tragfähige Nahversorgungsstrukturen etabliert werden. Entwicklungsschwerpunkte Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege sonstiger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Ergänzung: Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente bis zu 350 m² VKF Die Festlegung der Verkaufsfläche zentrenrelevanter Betriebe auf maximal 350 m² Verkaufsfläche ermöglicht die Ansiedlung kleiner inhabergeführter oder discountorientierter Betriebe, zum Beispiel aus dem Haushaltswarenoder Textilbereich. Durch die Begrenzung der Verkaufsfläche und die Einschränkung auf max. drei Betriebe wird jedoch zugleich die Ausbildung von starken Einzelhandelsstrukturen verhindert, die in nennenswertem Maße Kaufkraft aus der Innenstadt abziehen könnten. Eine Gefährdung der Stadtmitte und der Stadtteilzentren durch die Ansiedlung derartiger Betriebe ist auszuschließen. Eine Ansiedlung von Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sollte grundsätzlich möglich sein. Am Nahversorgungszentrum Moorstraße ist in erster Linie dafür Sorge zu tragen, den bestehenden Lebensmittelvollsortimenter (z.b. durch Modernisierungen, Marktanpassungen oder besonderen Serviceangeboten) wettbewerbsfähig zu erhalten und zu positionieren. Die Ergänzung von weiteren kleineren Dienstleistungsangeboten (Friseur, Bankautomat, Gastronomie) könnten hier das Bild abrunden. Das Nahversorgungszentrum in Aschendorf ist bereits heute in Bezug auf den Einzelhandelsbesatz leistungsfähig und modern aufgestellt. Ein wichtiger Ansatzpunkt ist hier die Verbesserung der Anbindung an die angrenzenden Wohngebiete, wie bereits in Kap dargestellt. Aufgrund seiner Größe und des umfassenden Angebots steht es allerdings in deutlicher Konkurrenz zum Stadtteilzentrum Aschendorf. Sollte es trotz der begrenzten Flächenpotenziale weitere Ansiedlungen geplant werden oder Folgenutzungen diskutiert werden, ist darauf zu achten, dass das Stadtteilzentrum nicht geschädigt wird. Obwohl laut Branchenkonzept bis zu drei Betriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment und eine Verkaufsfläche von jeweils max. 350 m² zulässig sind, empfiehlt es sich hier der Fokus eher auf nicht zentrenrelevante Sortimente zu richten. Die gestalterische und städtebauliche Aufwertung der öffentlichen Freiflächen innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche und eine Verbesserung der Anbindung (gestalterisch wie funktional) an die angrenzenden Wohngebiete sollten laufend erfolgen. Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sollte in regelmäßigen Abständen überprüft und ggf. um weitere Bereiche ergänzt werden. Grundlage für die Einordnung der CIMA war die Ist-Situation zum Zeitpunkt der Bestandserhebung. CIMA Beratung + Management GmbH

99 8.5 Entwicklungsstrategien der sonstigen Einzelhandelsund Nahversorgungsstandorte außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Branchenkonzept sonstiger Einzelhandels außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Zum Schutz der Stadtmitte und der Stadtteilzentren sollten außerhalb keine Ansiedlungen zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment mehr erfolgen. Bei einer Handelszentralität von 136 % im periodischen Bedarfsbereich verfügt die Stadt Papenburg bereits über eine sehr gute quantitative Ausstattung im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Jede Neuansiedlung, insbesondere im Bereich der überwiegend gut versorgten Kernstadt, wird deshalb zwangsläufig entsprechende Verdrängungseffekte auslösen, deren Verträglichkeit von Konzept, Größe und Leistung des Anbieters abhängt. Das begrenzte Potenzial sollte vor allem zur Verbesserung der Nahversorgung in den bislang unterversorgten Teilgebieten sowie zur Aufwertung der vorhandenen Strukturen eingesetzt werden. Mit Ausnahme der Branchen Möbel erreichen zurzeit alle nichtzentrenrelevanten Warengruppen bereits eine hohe Handelszentralität. Weitere Ansiedlungen sind deshalb nicht zwangsläufig notwendig, auch wenn sie durchaus möglich erscheinen. Nach vorheriger Prüfung sollten Modernisierungen und moderate Flächenerweiterungen der bestehenden Betriebe jedoch genauso grundsätzlich ebenso möglich sein wie eventuelle Neuansiedlungen. Folgende nicht-zentrenrelevante Sortimente sollten - je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 m² VKF - vor allem in Gewerbe- und Sondergebieten, die bereits über Einzelhandelsbesatz verfügen, angesiedelt werden: Möbel Die Ansiedlung weiterer nicht-zentrenrelevanter Sortimente (auch auf großflächigen Einzelhandelsflächen) ist dabei grundsätzlich möglich, bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Prüfung und Abwägung Großflächige Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Bereiche bieten in der Regel neben nicht-zentrenrelevanten Sortimenten auch so genannte (zentrenrelevante) Randsortimente an. Um die Kaufkraftabflüsse aus der Stadtmitte und den Stadtteilzentren in diese Bereiche zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10 % der Gesamtfläche beschränkt werden. Damit ist jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt, da bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10 % der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können. Daher empfiehlt die CIMA, eine zusätzliche Beschränkung der zentrenrelevanten Einzelsortimente auf maximal 100 m² Verkaufsfläche. Im Fall einer Neuansiedlung von rund m² Verkaufsfläche bedeutet dies eine zulässige Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente von 300 m². Diese Fläche könnte dann zum Beispiel in 100 m² für Bekleidung, 100 m² für Schuhe und 100 m² für Geschenke/GPK/Hausrat aufgeteilt werden. Diese Beschränkungen betreffen vor allem die Einzelhandelsansiedlungen in den drei Fachmarktlagen sowie die Solitärstandorte und Gewerbegebiete. Entwicklungsschwerpunkte CIMA Beratung + Management GmbH

100 8.5.2 Fachmarktagglomerationen und-solitärstandorte Die bestehenden Fachmarktagglomerationen und -solitärstandorte übernehmen eine wichtige Versorgungsfunktion in Papenburg. Dort sind die oftmals großflächigen Betriebe angesiedelt, die als auch Kaufkraftmagneten für das Umland fungieren. Zum einen sind dies Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment wie Möbel- und Baumärkte. Zum anderen sind dies aber auch Betriebe mit einem großen Anteil zentrenrelevanter Sortimente wie der Fachmarkt für Elektroartikel und Unterhaltungselektronik im Gewerbegebiet Nord. Zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche sollte deshalb sichergestellt werden, dass in den Fachmarktagglomerationen und an den Solitärstandorten keine Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente mehr erfolgen kann. Für die nicht-zentrenrelevanten Sortimente hat die CIMA die nachfolgenden Strategien entwickelt: Konzentration der großflächigen Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment an den bereits bestehenden Fachmarktagglomerationen und -solitärstandorte ( Fühlungsvorteile, Verkehrsvermeidung ) Um Kaufkraftabflüsse aus der Stadtmitte und den Stadtteilzentren an die Fachmarktstandorte zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche beschränkt werden. Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10 % der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können, empfiehlt die CIMA in Anlehnung an das LROP, eine zusätzliche absolute Verkaufsflächenbeschränkung für zentrenrelevante Sortimente auf 800 m² vorzunehmen und Einzelsortimente auf maximal je 100 m² Verkaufsfläche zu reduzieren. Um das begrenzte Ansiedlungspotenzial vor allem zur qualitativen Verbesserung der Nahversorgung zu nutzen, sollte in den Fachmarktagglomerationen und an den Solitärstandorten keine Ausweisung zusätzlicher Verkaufsflächen im nahversorgungsrelevanten Bereich erfolgen. Der Standort Klahsen in Aschendorf stellt innerhalb der Papenburger Einzelhandelslandschaft eine Ausnahme dar. Es handelt hier sich um zwei Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment (Schuhe und Sportartikel), wobei insbesondere der Schuhfachmarkt über Jahrzehnte historisch gewachsen ist. In den zentralen Versorgungsbereichen Papenburgs sind keine Standortalternativen in der fraglichen Größenordnung vorhanden. Zudem weist der Standort ein deutlich über das Papenburger Marktgebiet hinaus reichendes Einzugsgebiet auf. Der Betreiber strebt zwar eine Weiterentwicklung des Standortes an, aber eine über die aktuell geplante Klahsen-Erweiterung hinausgehende Erweiterung ist schon aufgrund raumordnerischer Vorgaben schwer möglich Solitäre Nahversorgungsstandorte Die folgenden Lebensmittelbetriebe erfüllen mangels städtebaulicher Qualität, fehlender ergänzender Dienstleistungsangeboten und Angebotsvielfalt nicht die Voraussetzungen für Zentrale Versorgungsbereiche und wurden daher als solitäre Nahversorger eingestuft: Netto, Gutshofstraße Lidl, Karl-Hiller-Straße Markant, Johann-Bunte-Straße NP, Zum Verlaat Netto, Raiffeisenstraße Supermarkt Plüster, Hilgenkamp CIMA Beratung + Management GmbH

101 Aus Sicht der CIMA sind die nachfolgenden Strategieansätze zu befolgen: Da sie eine wichtige Versorgungsfunktion für die einzelnen Ortsteile übernehmen sollten die solitären Nahversorger nach Möglichkeit erhalten und gesichert werden. Erweiterungen, der einen Eintritt in die Großflächigkeit bedeuten, sind unter folgenden Voraussetzungen möglich: die Erweiterung dient der Verbesserung der Nahversorgungssituation im jeweiligen Stadtteil (vgl. Kapitel 4.6.3) die Verträglichkeit für den bestehenden Einzelhandel ist durch ein vorhabenbezogenes Gutachten nachgewiesen es erfolgt eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche Empfohlen wird darüber hinaus, nur maßvolle Verkaufsflächenerweiterungen zulassen. Um keine Konkurrenz zu den Leitbranchen der Stadtmitte und der Stadtteilzentren zu erzeugen, sollten keine zentrenrelevanten Anbieter angesiedelt werden. Maßnahmen der Marktanpassung und Standortsicherung ohne maßgebliche Flächenerweiterung (z.b. Einrichtung eines Pfandraums) sollte allen Betrieben ermöglicht werden. Für die solitären Nahversorgungsstandorte besteht durch städtebauliche Aufwertungen, die zusätzliche Ansiedlung von einzelhandelsnahen Dienstleistungsunternehmen und Einzelhandelsbetrieben des ergänzenden Grundbedarfs mittel- bis langfristig die Chance, zu einem Nahversorgungszentrum aufgestuft zu werden. Dadurch würden auch diese Standorte den Status und die Privilegien eines geschützten Zentralen Versorgungsbereichs erhalten. Eine entsprechende Anpassung des Zentrenkonzepts sollte in diesem Fall vorgenommen werden Gewerbegebiete und sonstige nicht integrierte Standorte Zum Schutz der Zentralen Versorgungsbereiche sollten außerhalb dieser keine Ansiedlungen zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment mehr erfolgen. Die gewerblichen Bauflächen in Papenburg sind bereits teilweise Standorte von Einzelhandelsbetrieben. Nach Ansicht der CIMA sollten sie vornehmlich für klassisches Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungsbetriebe zur Verfügung stehen. Die Ansiedlung großflächiger Anbieter nicht-zentrenrelevanter Sortimente ist zwar grundsätzlich möglich, sollte zur Verhinderung von überflüssigen Verkehren und der weiteren Aufteilung von Kundenströmen jedoch vorranging an den Fachmarktagglomerationen und -solitärstandorten konzentriert werden. Als unproblematisch schätzt die CIMA grundsätzlich kleinflächigen nichtzentrenrelevanten Einzelhandel sowie Verkaufseinrichtungen in unmittelbarem Zusammenhang mit einem Handwerks-, Produktions-, Wartungs-, Reparatur-, Dienstleistungs- oder Kundendienstbetrieb ein, solange diese auf einer deutlich untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind. Auch dem Verkauf von Brennstoffen oder Kraftfahrzeugen, der nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne gerechnet wird, kann in den Gewerbegebieten zugestimmt werden. Zusammenfassend hat die CIMA die nachfolgenden Strategien entwickelt: Keine weitere Ansiedlung von Einzelhandel in Gewerbegebieten mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Branchen im Hauptsortiment. Bezüglich der zentrenrelevanten Randsortimente gelten die unter Kap genannten Einschränkungen. Im Zusammenhang mit Kundendienst- oder Produktionsbetrieben (Direktvermarktung) sind zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente auf deutlich untergeordneter Betriebsfläche zulässig. Die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente ist in den Gewerbegebieten grundsätzlich möglich. Prioritär sollten sie sich aber auf bereits bestehenden Einzelhandelslagen konzentrieren. So können nicht nur positive CIMA Beratung + Management GmbH

102 Agglomerationseffekte entstehen, sondern auch Verkehrsströme gebündelt werden. Bereits bestehende Betriebe erhalten Bestandsschutz. Maßnahmen der Marktanpassung ohne maßgebliche Flächenerweiterung sollten allen Betrieben ermöglicht werden Sonstige Wohn- und Mischgebiete Auch in städtebaulich integrierten Wohn- und Mischgebieten ist die Ansiedlung von Einzelhandel häufig zielführend, beispielsweise um eine ergänzende Nahversorgungsfunktion für die umgebende Wohnbevölkerung übernehmen. Von Lebensmittelhandwerk und vergleichbaren kleinflächigen Anbietern zur Deckung der wohnortnahen Grundversorgung sind in der Regel keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder die übrigen Nahversorgungsstrukturen zu erwarten. Die CIMA empfiehlt daher folgende Strategie: Eine Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern oder -vollsortimentern sollte hingegen nur gezielt vorgenommen werden, zur Stärkung bisher unterversorgter Stadtbereiche (Kap ) beitragen und die städtebauliche Ausbildung von Nahversorgungszentren unterstützen. Priorität bei Neuansiedlungen: - integrierte Lage, - Nähe zu bestehenden oder geplanten Wohngebieten, - Versorgungsfunktion für angrenzende, noch unterversorgte Ortsteile Soweit es die städtebauliche Entwicklung erfordert beispielsweise bei Ausweisung eines großflächigen neuen Wohngebiets ist die Möglichkeit für eine wohnortnahe Nahversorgung zu schaffen. In den kleineren Ortsteilen abseits der Kernstadt (Herbrum, Nenndorf und Tunxdorf) sowie im Bereich der dünn besiedelten Kanäle im Südosten des Obenendes erscheint aufgrund der geringen Einwohnerzahl und entsprechend geringer Kaufkraft eine Ansiedlung von konventionellen Nahversorgern nicht realistisch. Hier sollte stattdessen die Realisierung alternativer Nahversorgungsstrukturen (z.b. Bringdienste; serviceorientierte Nachbarschaftsläden vgl.: geprüft werden. Keine Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment. Diese sind dem Hauptzentrum und den Stadtteilzentren vorbehalten. Eine Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment sollte kleinflächig (bis maximal 800 qm Verkaufsfläche) möglich sein; eine Konzentration auf bereits bestehende, verkehrlich gut erschlossene Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte ist jedoch empfehlenswert. Die Ansiedlung von Lebensmittelhandwerk und vergleichbaren Anbietern zur Deckung der wohnortnahen Grundversorgung (Obsthändler, Apotheken) sollte in städtebaulich integrierten Wohn- und Mischgebieten grundsätzlich möglich sein. CIMA Beratung + Management GmbH

103 8.6 Überblick Branchenkonzept zentrale Versorgungsbereiche Hauptzentrum Stadtmitte Kernbereich Hauptzentrum Stadtmitte Ergänzungsbereich Stadtteilzentren Obenende und Aschendorf Solitäre Nahversorgungsstandorte Nahversorgungszentren weitere Standortkategorien Fachmarkt-Agglomerationen und Solitärstandorte** Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte sonstige Wohn- und Mischgebiete Hauptsortiment zentrenrelevante Sortimente uneingeschränkte Ansiedlung* nur großflächige Ansiedlung* uneingeschränkte Ansiedlung* bis 350 m², max. 3 Betriebe keine Ansiedlung, Beschränkung der Randsortimente keine Ansiedlung keine Ansiedlung Hauptsortiment nahversorgungsrelevante Sortimente uneingeschränkte Ansiedlung* uneingeschränkte Ansiedlung* uneingeschränkte Ansiedlung* großflächig möglich* keine Neuansiedlung, ggf. Erweiterung im Rahmen der Anpassung an die Marktbedingungen* ggf. Erweiterung im Rahmen der Anpassung an die Marktbedingungen keine Ansiedlung Hauptsortiment nicht-zentrenrelevante Sortimente uneingeschränkte Ansiedlung* uneingeschränkte Ansiedlung* uneingeschränkte Ansiedlung* großflächig möglich* großflächig möglich* prioritäre Ansiedlung bis 800 m² uneingeschränkte Ansiedlung* keine Ansiedlung bis 800 m² bis 800 m² Ausnahmen und Besonderheiten *es können Verträglichkeitsuntersuchung erforderlich sein, um zu prüfen, inwieweit schädliche Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind ggf. Einschränkung der Verkaufsfläche oder bei Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortiment Einschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente ** Standort Klahsen in Aschendorf bedarf aufgrund der besonderen Situation (historisch gewachsener Betrieb ohne Standortalternativen) einer gesonderten Betrachtung Ansonsten gilt: Bestehende Betriebe haben Bestandsschutz! Ausnahmsweise sind zulässig: Brennstoffhandel, Vertrieb von Kraftfahrzeugen Bei Verkaufseinrichtungen in Verbindung mit Handwerks-, Produktions-, Wartungs-, Reparatur-, Dienstleistungs- oder Kundendienstbetrieben (z. B. Installateure, Direktverkauf) außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche dürfen zentrenrelevante Sortimente nur auf deutlich untergeordneter Betriebsfläche angeboten werden. CIMA Beratung + Management GmbH

104 9 STANDORTKONZEPT Grundlage des Konzeptes sind die folgenden konzeptionellen Grundaussagen, die sich aus den dargestellten Analyseergebnissen ergeben: liegen die Standorte 5 und 7 in einem Zentralen Versorgungsbereich bzw. grenzen daran an, befinden sich die Standorte 1, 2, 3, 4 und 6 außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Qualitative und quantitative Sicherung und Entwicklung der Stadtmitte und der Stadtteilzentren (vgl. Kap und 8.3) sinnvoller Ausbau der Nahversorgung (vgl. Kap , 8.4 und 8.5) verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt und der Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap. 7.4 und 8.5) Von der CIMA wurden darüber hinaus in Abstimmung mit der Stadt insgesamt sieben Standorte einer einzelhandelsspezifischen Bewertung unterzogen. Dabei standen neben einer Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeiten im sonstigen Stadtgebiet vor allem die Nahversorgungssituation und die Fachmarktstandorte im Mittelpunkt der Untersuchung. Die Darstellung und Bewertung der Standorte erfolgt in den nachfolgenden Kapiteln. Die Bewertung der Standorte erfolgte anhand der nachfolgenden Kriterien und wurde mit der Arbeitsgruppe inhaltlich abgestimmt: Lage innerhalb der Stadt (Innenstadt/Innenstadtrand/zu den Zentralen Versorgungsbereichen/Wohngebiet/sonstige Standorte) Standortumfeld (Einzelhandelsbesatz) Erreichbarkeit Zusammenhang zu bestehenden (auch solitären) Versorgungslagen städtebaulich und funktional integriert/nicht-integrierte Lage Die nachfolgende Abb. 91 zeigt die bewerteten Standorte in der Übersicht. Demnach CIMA Beratung + Management GmbH

105 Abb. 91: Übersicht der Prüfstandorte Kirchstraße (vormals "Nix wie hin") 2. Osterkanal, Freifläche neben Menü Eckbereich Mittelkanal links/kapt. Venema-Straße 4. Planungsgebiet Hoek II - Mischgebiet Deverweg, Eigentumsfläche Westrup am Auffahrtsohr zur Rheiderlandstraße Am Vosseberg, Gelände der Schwarte und Büter GmbH 7. Umländerwiek links, Freifläche neben dem ALDI-Markt Kartengrundlage: Stadt Papenburg Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

106 9.1 Prüfstandort 1: Kirchstraße, vormals Nix wie hin Abb. 93: Lage des Prüfstandorts 1 Der Prüfstandort 1 befindet sich im nordwestlichen Bereich der Kernstadt an der Kirchstraße, die gleichzeitig die B 70 ist. Es handelt sich um einen seit längerem ungenutzten Einzelhandelsstandort, an dem ursprünglich ein Baumarkt, später dann ein Sonderpostenmarkt betrieben worden ist. Bewertungskriterien Umfeld überwiegend durch Wohnen geprägt Siedlungsstrukturell integrierte Lage, jedoch nicht städtebaulich (fehlender räumlicher und funktionaler Zusammenhang mit Zentralen Versorgungsbereichen) gute Pkw-Erreichbarkeit durch Lage direkt an der B70 Gute fußläufige Erreichbarkeit Kein weiterer Einzelhandel in unmittelbarer Nähe, gewerbliche Nutzung (Autohaus) direkt gegenüber Abb. 92: Prüfstandort 1: Kirchstraße, vormals Nix wie hin Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Quelle: Stadt Papenburg 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Das Umfeld weist keine weiteren Einzelhandelsnutzungen auf, sondern ist überwiegend durch Wohnen geprägt. Lediglich eine gewerbliche Nutzung in Form eines Autohauses befindet sich direkt gegenüber. Durch die Lage an der B70 werden hier hohe Pkw-Frequenzen erreicht, die aber gleichzeitig auch die Erschließung, z.b. über eine Linksabbiegerspur erschweren. Laut Bebauungsplan ist hier zwar großflächiger Einzelhandel mit Bau- und Heimwerkartikeln zulässig. Der Umstand, dass das Gelände leer steht, ist aber Indiz dafür, dass der Standort heutigen Standortansprüchen durch großflächigen Einzelhandel kaum gerecht wird. Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte zudem prioritär in den bestehenden Fachmarktlagen angesiedelt werden. Mit der Konzent- CIMA Beratung + Management GmbH

107 ration dieser Warengruppen an bereits etablierten Einzelhandelsstandorten können Kundenströme konzentriert und zusätzliche Verkehre vermieden werden. Zentrenrelevante Sortimente sind an diesem Standort auch mit dem geltenden Bebauungsplan nicht zulässig und sollten auch zukünftig zum Schutz und zur Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche auf diese beschränkt bleiben. Die beschränkten Ansiedlungspotenziale im Bereich der Nahversorgung sollten primär für die Schließung von Versorgungslücken in den bisher unterversorgten Teilen der Stadt Papenburg genutzt werden. Der Bereich Kirchstraße wird durch die Nahversorgungsradien zweier Vollsortimenter (Combi und Edeka) bereits optimal abgedeckt. Ein neuer Anbieter wäre also in erster Linie wieder auf Autokunden ausgerichtet, die in Papenburg bereits auf ein breites Angebot zurückgreifen können. Für den Prüfstandort 1 sollte möglichst eine alternative Nutzung zum Einzelhandel gesucht werden. 9.2 Prüfstandort 2: Osterkanal, Freifläche neben Menü 2000 Am nördlichen Stadtring befindet sich zwischen Wohngebäuden und gewerblichen Nutzungen (Menü 2000) eine Brachfläche, die auf ihre Eignung für eine Einzelhandelsnutzung hin geprüft werden soll. Bewertungskriterien Siedlungsstrukturell integrierte Lage, jedoch nicht städtebaulich Noch gute Pkw-Erreichbarkeit (am Stadtring in der Nähe der B 70) aus angrenzendem Wohngebiet auch zu Fuß erreichbar, dennoch vorrangig Pkw-orientierter Standort Umfeld im Wesentlichen geprägt durch Wohnen (Gewerbe angrenzend, kein Einzelhandel) Faktisches Mischgebiet Abb. 94: Prüfstandort 2: Osterkanal, Freifläche neben Menü 2000 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

108 Aufgrund des bisher nicht vorhandenen Einzelhandels sind an dieser Stelle keine Agglomerationseffekte möglich. Daher müsste das Angebot aus sich selbst heraus attraktiv genug sein, wobei durch die zur Verfügung stehenden Flächen aber Grenzen gesetzt sind. Abb. 95: Lage des Prüfstandorts 2 Für zentrenrelevanten Einzelhandel ist der Standort nach Branchenkonzept nicht geeignet. Der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel sollte sich auf die bestehenden Fachmarktagglomerationen und deren unmittelbares Umfeld beschränken, um Kundenströme zu konzentrieren und attraktivere Agglomerationen zu bilden. Eine direkte Nahversorgungsfunktion ist aufgrund der siedlungsstrukturell integrierten Lage zwar gegeben, aber es befinden sich relativ wenige Einwohner im direkten Einzugsgebiet. Zudem wird der Standort und seine unmittelbare Umgebung bereits vom Nahversorgungsradius des Edeka in der Kirchstraße abgedeckt. Ein weiterer Anbieter an dieser Stelle würde nur unwesentlich zu einer Verbesserung der Nahversorgungssituation in Papenburg beitragen, dabei aber die begrenzten Ansiedlungspotenziale aufzehren, die besser für eine Schließung der Versorgungslücke eingesetzt werden sollten. Prüfstandort 2 sollte nach Möglichkeit nicht einzelhandelsspezifisch entwickelt werden. Quelle: Stadt Papenburg 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

109 9.3 Prüfstandort 3: Mittelkanal links/kapt.-venema- Straße Abb. 97: Lage des Prüfstandorts 3 Prüfstandort 3 befindet sich im Kreuzungsbereich von Mittelkanal links und Kapt.-Venema-Straße, welche eine wichtige Erschließungsstraße für das angrenzende Kapitänsviertel darstellt. Vormals Standort eines Taxi- Unternehmens handelt es sich heute um eine ungenutzte Freifläche. Bewertungskriterien Siedlungsstrukturell integrierte Lage, jedoch nicht städtebaulich Pkw-Erreichbarkeit eingeschränkt aufgrund der Sackgasse-Situation und der begrenzten Breite der Straße Mittelkanal links Fußläufig vom Kapitänsviertel und dem Wohngebiet am Mittelkanal rechts gut zu erreichen Derzeit Frei- bzw. Grünfläche (vormals in Teilen gewerbliche Nutzung) Abb. 96: Prüfstandort 3: Mittelkanal links/kapt.-venema-straße Kartengrundlage: Stadt Papenburg 2011, Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Für zentrenrelevanten Einzelhandel ist der Standort nach Branchenkonzept nicht geeignet. Aufgrund seiner guten fußläufigen Erreichbarkeit sowohl aus dem Kapitänsviertel als auch vom Wohngebiet entlang Teilen des Mittelkanals und des Hümmlinger Weges wäre dieser Standort prädestiniert, die Nahversorgungssituation in diesem Bereich zu verbessern. Wünschenswert ist daher die Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel ggf. in Ergänzung mit weiteren kleinflächigen Einzelhandelsangeboten und Dienstleistungen. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

110 Problematisch ist hier lediglich die Pkw-Erreichbarkeit, die aufgrund der Sackgassen-Situation und der geringen Breite des Mittelkanal links nur eingeschränkt gegeben ist. Um also auch für motorisierte Kunden interessant und damit wirtschaftlich tragfähig zu sein, benötigt der Standort ein leistungsfähiges Verkehrskonzept. Prüfstandort 3 ist für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel gut geeignet. Allerdings müssten Maßnahmen zur Verbesserung der Erreichbarkeit ergriffen werden. 9.4 Prüfstandort 4: Planungsgebiet Hoek II, Mischgebiet Prüfstandort 4 befindet sich am nördlichen Stadteingang, direkt an der Abfahrt von der B 70. Es handelt sich um eine ungenutzte Freifläche. Bewertungskriterien Siedlungsstrukturell integrierte Lage, jedoch nicht städtebaulich Sehr gute Pkw-Erreichbarkeit durch Lage an der Auffahrt zur B 70 Fußläufige Erreichbarkeit nur eingeschränkt gegeben Derzeit Frei- bzw. Grünfläche mit umgebende Wohnbebauung Abb. 98: Prüfstandort 4: Planungsgebiet Hoek II, Mischgebiet Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

111 Abb. 99: Lage des Prüfstandorts Prüfstandort 5: Deverweg - Eigentumsfläche Westrup am Auffahrtsohr zur Rheiderlandstraße Prüfstandort 5 befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Ergänzungsbereich des Hauptzentrums Stadtmitte. Derzeit findet hier eine landwirtschaftliche Nutzung statt. Bewertungskriterien Nicht integrierte Lage Sehr gute Pkw-Erreichbarkeit durch Lage an der Auffahrt zur K 185 (Autobahnzubringer + Stadtring) trotz Nähe zum Deverpark fußläufige Erreichbarkeit stark eingeschränkt, Derzeit landwirtschaftliche Nutzung Abb. 100: Prüfstandort 5: Deverweg - Eigentumsfläche Westrup Quelle: Stadt Papenburg 2011, Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Für großflächigen Einzelhandel ist der Standort nach Branchenkonzept nicht geeignet. Kleinflächiger Einzelhandel ist nach Baurecht zwar zulässig, sollte sich aber möglichst auf die jeweiligen bereits vorhandenen Handelslagen konzentrieren. Bei Entwicklung in Richtung Wohnen können vereinzelte klein(st)flächige Nahversorgungsangebote wie Bäcker oder eine Apotheke sinnvoll sein. Prüfstandort 4 sollte nach Möglichkeit nicht einzelhandelsspezifisch entwickelt werden. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

112 Abb. 101: Lage des Prüfstandorts 5 Prüfstandort 5 ist für die Ansiedlung weiterer zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente nicht geeignet. Nicht-zentrenrelevante Sortimente können vorbehaltlich der Verträglichkeit auch großflächig angesiedelt werden. Quelle: Stadt Papenburg 2011, Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Nach Branchenkonzept ist der Standort nicht für nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet. Die Ansiedlung von nichtzentrenrelevanten Sortimenten ist vorbehaltlich der Verträglichkeit auch großflächig möglich. Aufgrund der Nähe zum etablierten Deverpark ist der Standort gegenüber Lagen ohne Einzelhandelsbezug bei der Ansiedlung nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels zu bevorzugen und kann daher als Reservefläche für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel dienen. CIMA Beratung + Management GmbH

113 9.6 Prüfstandort 6: Am Vosseberg, Gelände der Schwarte und Büter GmbH Abb. 103: Lage des Prüfstandorts 6 Prüfstandort 6 befindet sich in zentraler Lage der Kernstadt im Übergangsbereich zwischen Oben- und Untenende. Große Teile des Geländes stehen derzeit leer, lediglich im nördlichen Teil befindet sich ein Möbelsonderpostenmarkt. Bewertungskriterien Siedlungsstrukturell integrierte Lage, jedoch nicht städtebaulich gute Pkw-Erreichbarkeit durch Nähe zum Stadtring Sehr gute fußläufige Erreichbarkeit von umliegenden Wohngebieten Bereits teilweise Nutzung durch Einzelhandel, aber Grundstückstiefe wirkt begrenzend Ausschließlich von Wohngebieten umgeben Abb. 102: Prüfstandort 6: Am Vosseberg Quelle: Stadt Papenburg 2011, Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Großflächiger Einzelhandel ist an diesem Standort weder zulässig noch wäre er aufgrund der Standortfaktoren dafür geeignet. Kleinflächiger Einzelhandel ist nach Baurecht zwar zulässig, sollte sich aber nach Branchenkonzept bezüglich der zentrenrelevanten Sortimente auf die Zentralen Versorgungsbereiche und bezüglich des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels auf bestehende Standorte mit Agglomerationswirkung beschränken. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Der Standort erscheint aufgrund seiner Lage am Rand des unterversorgten Gebietes für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel geeignet. Allerdings befindet sich in nur ca. 150 m Entfernung ein NP-Markt. Eine zusätzliche Entwicklung zum NP würde die Versorgung nicht wesentlich verbessern, sondern le- CIMA Beratung + Management GmbH

114 diglich zu Umsatzumverteilungen führen, die deutlich zu Lasten des älteren Standortes gehen würden. Daher sollte zunächst ein Ausbau bzw. die Modernisierung des NP angestrebt werden, wobei eine Vergrößerung der Verkaufsfläche aufgrund der beschränkten Flächenpotenziale sicher nicht ohne Weiteres zu bewerkstelligen sein wird. Erst wenn dies nicht gelingen sollte, kann das Gelände der Schwarte und Büter GmbH als Reservefläche für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel dienen. Falls eine Modernisierung /Erweiterung des NP nicht gelingt, kann der Standort 6 als Reservefläche für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel dienen. CIMA Beratung + Management GmbH

115 9.7 Prüfstandort 7: Umländerwiek links - Freifläche neben dem ALDI-Markt Abb. 105: Prüfstandort 7: Umländerwiek links Am östlichen Ende des Stadtteilzentrums Obenende befindet sich der Prüfstandort 7. Es handelt sich um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche, direkt im Anschluss an die Nahversorger Combi und Aldi. Bewertungskriterien: Städtebaulich integrierte Lage am Stadtrand durchschnittliche Pkw- und fußläufige Erreichbarkeit bisher landwirtschaftliche Nutzfläche Abb. 104: Lage des Prüfstandorts 7 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Damit sich das Stadtteilzentrum Obenende auch zukünftig als Einzelhandelsstandort in Papenburg behaupten kann, sollte neben der Sicherung des Bestandes auch die Weiterentwicklung des Einzelhandels positiv begleitet werden. Im Kernbereich des Stadtteilzentrums gibt es aufgrund der begrenzten Flächenpotenziale allerdings kaum weitere Entwicklungsmöglichkeiten. Das Gelände neben Combi und Aldi bietet durch die große Fläche und die Nähe zu einem etablierten Handelsstandort gute Ausgangsvoraussetzungen. Da es sich jedoch am Rand des Stadtteilzentrums in einer eher Autokunden-orientierten Lage befindet, sollten hier bevorzugt nicht zentrenrelevante Sortimente angesiedelt werden. Der Standort 7 ist für Einzelhandelsentwicklung, insbesondere mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten, geeignet. Quelle: Stadt Papenburg 2010, Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

116 10 UMSETZUNG DER STANDORTBEZOGENEN VORGABEN AUS DEM EINZELHANDELSGUT- ACHTEN Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Papenburg mittelbis langfristig zu gewährleisten, ist es aus Sicht der CIMA notwendig, das vorgelegte Einzelhandelsgutachten in den zuständigen Gremien der Stadt Papenburg auch als städtebauliches Entwicklungskonzept (im Sinne von 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) zu beschließen. Gesondert sollten die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und die Papenburger Sortimentsliste als Grundlage der Bauleitplanung beschlossen werden. Damit wird die Bedeutung dieser beiden Elemente des Zentren- und Einzelhandelsentwicklungskonzeptes hervorgehoben. Durch den Beschluss des Konzeptes wird nicht ausgeschlossen, dass einzelne Projekte auch weiterhin einer Einzelfallbetrachtung unterzogen werden können. Allerdings ist festzuhalten, dass die Hürde für solche Projekte mit dem Beschluss des Konzeptes höher geworden ist und ein Abweichen vom Konzept nur mit einem erhöhten Begründungsaufwand erfolgen kann. Die Beurteilung von Einzelfällen erfolgt auf der Grundlage der Kriterien und Ziele des Konzeptes. Eine dauerhafte Nichtbeachtung der Ziele des Zentrenkonzepts kann dazu führen, dass das Konzept nicht mehr abwägungsrelevant ist. Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sollte in regelmäßigen Abständen (spätestens nach 5-7 Jahren) überprüft und ggf. um weitere Bereiche ergänzt werden. Grundlage für die Einordnung der CIMA war die Ist- Situation zum Zeitpunkt der Bestandserhebung. Das Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept ist die notwendige Grundlage für rechtssichere B-Plan-Festsetzungen hinsichtlich der Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen an bestimmten Standorten 11. Als informelles Einzelhandelsgutachten kann es jedoch lediglich den Entwicklungsrahmen und die notwendigen Begründungen vorgeben und ersetzt nicht die baurechtliche Steuerung von Vorhaben. Es muss eine Umsetzung der standortbezogenen Empfehlungen durch Überarbeitung der entsprechenden Bebauungspläne bzw. die Aufstellung von einfachen Bebauungsplänen erfolgen. Dabei sollte sich grundsätzlich auf die Papenburger Liste zentrenrelevanter Sortimente bezogen werden. Zur Notwendigkeit von Sortimentslisten wurden bereits unter Kap Aussagen getroffen. Der Ausschluss sämtlicher Einzelhandelsansiedlungen im Stadtgebiet, die laut Branchen- und Zentrenkonzept nicht möglich sein sollten, durch Änderungen der Bebauungspläne ist u.u. nicht vollständig möglich und auch personell und finanziell nicht leistbar. Insbesondere in Mischgebieten (aber auch darüber hinaus) sind kleinflächige Einzelhandelsansiedlungen laut BauNVO grundsätzlich erst einmal erlaubt. Es empfiehlt sich, gefährdete Bereiche, d.h. Bereiche die einem akuten Handlungsdruck unterliegen, genau zu bestimmen und prioritär zu bearbeiten. Dies können vom Grundsatz her Gebiete im beplanten Innenbereich (gemäß 30, 31 BauGB) und im unbeplanten Innenbereich ( -34-Gebiete) sein. Bei -34- Gebieten sind die Aufstellung von B-Plänen zu überprüfen ( 9 (2a) BauGB). Allerdings weist auch der novellierte 34 (3) BauGB Möglichkeiten auf, ungewünschte Einzelhandelsansiedlungen in diesen Bereichen bei Anfrage auszuschließen. Bei der Überarbeitung der Bebauungspläne ist generell zu beachten, dass die bestehenden Einzelhandelsbetriebe selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Ferner bezieht sich der Ausschluss nicht auf den Handel mit Kfz (der Handel mit Kfz ist nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zuzurechnen.). Darüber hinaus sollten Verkaufseinrichtungen in Verbindung mit Produktions- und 11 vgl. z.b. BVerwG, Urteil vom C CIMA Beratung + Management GmbH

117 Handwerksbetrieben (z.b. Installateure, Direktverkauf) weiterhin zulässig sein, sofern diese auf einer untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind. Als gefährdete Bereiche betrachtet die CIMA insbesondere die Ein- und Ausfallstraßen sowie die Gewerbegebiete von Papenburg. Notwendig beim Ausschluss einzelner Sortimente im Bebauungsplan ist der Bezug auf das Einzelhandelsgutachten bzw. auf die Papenburger Sortimentsliste, die auch gleichzeitig Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes sein sollte. Bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen empfiehlt die CIMA darüber hinaus auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchungen (nach 11, 3 BauNVO). Es besteht dabei auch in Mischgebieten die Möglichkeit, zum Schutz und zur Stärkung der Innenstadt zentrenrelevanten Einzelhandel auszuschließen. 12 Jedoch sollte auch hier auf das Einzelhandelsgutachten und auf die Papenburger Liste zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente Bezug genommen werden. ses Einzelhandels- und Zentrenkonzept festzulegen, bedeutet dies auch Planungs- und Investitionssicherheit für (gewünschte) Entwicklungen in der Innenstadt und den übrigen festgelegten Zentren. Betriebsformen, Sortimente, Kundenerwartungen alles ist im Fluss. Nach ein paar Jahren muss ein Einzelhandelskonzept aktualisiert werden. Wenn man dann den Erfolg des Konzeptes bilanzieren will, muss man es auch eingehalten und umgesetzt haben. Im Optimalfall bewegt man sich hierbei in einem Turnus von 5 bis 7 Jahren. Die frühzeitige Einbindung der politischen Entscheidungsträger in den Fortschreibungsprozess wird dringend empfohlen. Um Synergien möglichst optimal hervorzurufen, sollten relativ zeitnah nach dem Beschluss des Einzelhandelskonzeptes auch aktive Maßnahmen zur Aufwertung der Zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere der Stadtmitte und der Stadtteilzentren, eingeleitet werden. Für einen akuten Fall stehen im Baurecht jedoch auch die Möglichkeiten Veränderungssperre ( 14 BauGB) und Zurückstellung von Baugesuchen ( 15 BauGB) zur Verfügung. Mit der Orientierung am vorgelegten Gutachten sollen unternehmerische Initiativen nicht aus der Stadt Papenburg getrieben werden und Konkurrenzen eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es aber zur Konkurrenz der Unternehmen untereinander kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte. Wenn es der Stadt Papenburg gelingt, sich (auch politisch) auf die- 12 Zum Schutz und zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion der Innenstadt kann in Bereichen außerhalb der Innenstadt (u.a. MI-Gebiete) der Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten ausgeschlossen werden. Siehe hierzu das Urteil des OVG Münster (7a D 142/02.NE) im Normenkontrollverfahren der Grundeigentümer, die wegen des Ausschlusses von Einzelhandel einen Wertverlust ihrer Grundstücke befürchteten (vom OFG abgelehnt). CIMA Beratung + Management GmbH

118 11 QUANTITATIVE UND QUALITATIVE ENTWICK- LUNG/STÄRKUNG DER STADTMITTE UND DER STADTTEILZENTREN Aus den Analysedaten, den Ergebnissen der Haushaltsbefragung und den Expertengesprächen haben sich verschiedene Handlungsfelder herauskristallisiert, die insgesamt zur Stärkung und Weiterentwicklung der Stadtmitte und der Stadtteilzentren beitragen können. Die umfasst sowohl funktionale/ städtebauliche Aufwertungen, Maßnahmen aus dem Bereich Marketing sowie verschiedene flankierende Maßnahmen aus dem Umfeld des Einzelhandels. Für Papenburg wurden folgende Handlungsfelder identifiziert: Abb. 106: Handlungsfelder in Papenburg Eine nachhaltige Positionierung Papenburgs im Wettbewerb mit den benachbarten Mittelzentren Leer und Meppen kann nur gelingen, wenn sich alle Beteiligten über den einzuschlagenden Weg einig werden. Ein beschlossenes Einzelhandelskonzept ist ein wirksames Mittel zur gezielten Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, die es zusätzlich mit geeigneten Maßnahmen zu unterstützen gilt. Die Umsetzung dieser Maßnahmen kann nur in öffentlichprivater Partnerschaft mit Unterstützung sowohl der Eigentümer, Händler, Dienstleister als auch der Politik erfolgen. Einzelne Aktionen können dabei im Gegensatz zu einem abgestimmten Maßnahmenbündel in der Regel kaum Wirkung entfalten. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

119 11.1 Handlungsfeld Marketing Strukturen des Stadtmarketings Innenstädte sind häufig aufgrund der unterschiedlichen Interessen und Ansprüche sowie der schwierigen Organisationsstruktur gerade im Vergleich zu einheitlich errichteten und organisierten Einkaufszentren auf der Grünen Wiese im Nachteil. In Papenburg verschärft sich dieser Umstand dadurch, dass praktisch drei innerstädtische Haupthandelslagen um die Gunst der Kunden wetteifern. In Papenburg existieren folgerichtig mehrere Organisationen, die sich unter verschiedenen Gesichtspunkten mit dem Thema (Stadt-)Marketing befassen. Für das Marketing rund um das Thema Einzelhandel sind natürlich in erster Linie die verschiedenen Werbegruppen verantwortlich, die mit den anderen Akteuren wie der Papenburg Tourismus GmbH, dem Wirteverein und nicht zuletzt auch der Stadt zusammenarbeiten. Mit der Papenburg Tourismus GmbH existiert ein engagiertes Sprachrohr für die Stadt Papenburg, deren Aktivitäten sich jedoch in erster Linie auf den Tourismus konzentrieren. Sie trägt jedoch in erheblichem Maß dazu bei, dass Papenburg auch über die Grenzen seines Marktgebietes über einen hohen Bekanntheitsgrad verfügt. Diese Grundkonstellation erfordert umfangreiche Kommunikation und die Abstimmung der jeweiligen Aktivitäten. Dies geschieht aktuell in verschiedenen Formen loser Zusammenarbeit, wie z.b. der mehr oder weniger regelmäßigen Treffen der Werbegemeinschaften untereinander bzw. mit Vertretern der anderen Akteure. Grundsätzlich wurde dies im Rahmen der Expertengespräche durchaus positiv bewertet. Der in diesem Zusammenhang häufig geäußerte Bedarf an einer hauptamtlichen Stelle wird in Papenburg so nicht gesehen. Sehr wohl lässt sich aber festhalten, dass vor dem Hintergrund der beschränkten personellen und finanziellen Kapazitäten die Gefahr einer Überlastung der ehrenamtlichen Funktion besteht, mit der auch ein Risiko für die Aktivitäten einhergeht. Zudem besteht aufgrund des oftmals höheren Alters der treibenden Personen eine gewisse Nachfolgeproblematik. Abb. 107: Akteure des Stadtmarketings in Papenburg Werbegruppen Papenburg Tourismus Wirteverein Stadt Werbegruppe Stadtmitte Ems Center Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Förderkreis Obenende HVV Aschendorf Dever Park Auch wenn die Einrichtung einer hauptamtlichen Stelle seitens der Experten nicht für notwendig erachtet wurde, wird dennoch Bedarf für die Ausweitung einer Kümmerer-Funktion für die Teile eines Stadtmarketings, die überwiegend Handelsbezug haben, gesehen. Wie genau eine spezifische Lösung für Papenburg gestaltet sein kann, muss zwischen den Beteiligten in Papenburg, ggf. auch unter Beteiligung eines externen Moderators, diskutiert werden. Da es aber mit der Papenburg Touristik GmbH bereits einen leistungsfähigen Dienstleister gibt, wäre es sinnvoll, auch die Betreuung der Einzelhandelsbelange im Rahmen des Stadtmarketings hier anzusiedeln. CIMA Beratung + Management GmbH

120 Zudem wurde seitens der Experten angeregt, die Präsenz des Einzelhandels (und in geringerem Maße auch der Gastronomie) bei den Aktivitäten der Papenburg Touristik GmbH auszuweiten. Als Ansatzpunkte seien hier die Internetpräsenz, Newsletter, Prospekte usw. genannt. Bezüglich der Organisation und Durchführung von Veranstaltungen der Werbegruppen wurde die Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung grundsätzlich positiv bewertet. Vor dem Hintergrund der eingeschränkten personellen und finanziellen Mittel wurde von den Experten aber die Frage nach einer stärkeren Unterstützung der Werbegruppen durch die Stadtverwaltung aufgeworfen Märkte und Veranstaltungen Im Zuge der Haushaltsbefragungen wurde dieser Aspekt mit Noten von 2,6 bis 2,7 am schlechtesten bewertet. Die Tatsache, dass dieses Thema bereits im Leitbild für Papenburg aus dem Jahre 2008 aufgegriffen wurde zeigt, dass man sich der Bedeutung bewusst ist. Die dort abgeleiteten Maßnahmen sollten konsequent weiter verfolgt werden, wobei auch weiterhin die Wechselwirkungen mit dem Einzelhandel berücksichtigt werden sollten Einkaufsführer Ein bewährtes Mittel, den örtlichen Einzelhandel einer potentiellen Kundschaft bekannt zu machen, ist ein Einkaufsführer. Auch Papenburg greift mit seinem Gastronomie- und Shoppingführer auf dieses Werkzeug zurück. Format und Umfang ist dabei aus Sicht der CIMA bereits optimal. Auch die teilweise Mehrsprachigkeit fällt positiv auf. Lediglich in einzelnen Teilaspekten ließe sich die Broschüre für den Kunden noch informativer und übersichtlicher gestalten. Dazu zählt z.b. die innere Struktur, bei der die alphabetische Sortierung der Einzelhandelsbetriebe dem Kunden das Auffinden gesuchter Warengruppen in den verschiedenen Lagen nicht unbedingt erleichtert. Auch ist die Einordnung mancher Betriebe in die Rubriken nicht immer nachvollziehbar (z.b. ein Geschäft für Dekoartikel und Geschenke im Bereich Freizeit). Vorteilhafter wäre hier eine tiefere Unterteilung der Branchen sowie eine Hervorhebung der verschiedenen Haupteinkaufslagen Papenburgs. Dadurch könnten gerade auch die Anbieter in den Stadtteilzentren an Aufmerksamkeit gewinnen. Abb. 108: Beispiel für die Darstellung von Handelsschwerpunkten Eine Möglichkeit stellen hierbei verschiedene Formen der Marketingkooperation dar, die zum Teil auch bereits verwendet werden. So kann die Werbung für eine Veranstaltung mit einer auf die Veranstaltung angepasste Gutscheinoder Rabattaktion im Einzelhandel verbunden werden. Auch Sponsoring stellt eine Variante der gleichzeitigen Werbung für Veranstaltung und (einzelne) Händler dar. Märkte und Veranstaltungen sind ebenso dazu geeignet, Standortvorteile wie beispielsweise die Verfügbarkeit von kostenlosen Parkplätzen gegenüber einem großen Besucherkreis zu kommunizieren. Quelle: Hamelner Einkaufsführer 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

121 Die Aussagekraft der Karten könnte auch dadurch weiter erhöht werden, dass Parkplätze und Haltestellen des ÖPNV dargestellt werden. Die Lage der vorgestellten Anbieter ist für die meisten Kunden über einen nummerierten Punkt in der Karte leichter nachzuvollziehen als über die Kombination Adresse/Planquadrat. Abb. 109: Beispiel für Darstellung der Lage von Anbietern Ansprache bestimmter Zielgruppen Mit der Ausrichtung auf die Bedürfnisse bestimmter Zielgruppen kann einerseits eine hohe Kundenbindung erzielt, anderseits auch das Marketing sehr viel zielgerichteter aufgebaut werden. In Papenburg bieten sich hierfür insbesondere zwei Gruppen an: Die Niederländer und Fahrradfahrer. Zielgruppe Fahrradfahrer Laut Haushaltsbefragung nutzen bereits ca. 23 % der Papenburger das Fahrrad für ihren Einkauf. Zudem spielt Fahrradtourismus in und um Papenburg eine große Rolle. Mit der Fahrradvermietung Papenburg Rad, der Servicestation beim Rathaus, einem gut ausgebauten Radwegenetz und den zahlreichen Fahrradständern im Stadtgebiet weist Papenburg bereits heute ein hohes Maß an Fahrradfreundlichkeit auf. Ein Großteil der Fahrradständer sind derzeit einfache Vorderradhalter. Durch die Installation von Fahrradbügeln würde eine Anlehnmöglichkeit geschaffen, die einerseits einen wesentlich besseren Kippschutz sowohl beim Auf- und Abb. 110: Fahrradbügel und Schlauchomat Quelle: Einkaufs- und Erlebnisrundgang Forchheim 2010 Der beste Einkaufsführer nutzt allerdings wenig, wenn er den Kunden nicht erreicht. Während der Phase der Datenerhebung im 2. und 3. Quartal 2010 war die Verfügbarkeit des Einkaufsführers durchaus verbesserungswürdig. Die Broschüre sollte durch eine Verteilung über Handel, Gastronomie und Hotelerie im Stadtgebiet möglichst breit gestreut werden. Regelmäßiges Nachfüllen sollte dabei selbstverständlich sein. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH

122 Absetzen von Kindern als auch beim Transport von Einkäufen gewährleisten würde. Anderseits besteht auch ein höherer Diebstahlschutz, da eine Möglichkeit zum Anschließen des Rahmens gegeben ist. Eine weitere Möglichkeit besteht im Vorhalten von Services für die speziellen Bedürfnisse der Radfahrer. Die Einzelhändler können Rad fahrenden Kunden (und nicht nur diesen) die Aufbewahrung oder Lieferung der Einkäufe anbieten. An einer oder mehreren zentral gelegenen Stellen könnten Schließfächer eingerichtet werden, wo ebenfalls Einkäufe oder anderen Lasten kurzfristig gelagert werden können. Da am Hauptkanal kein Fahrradhändler ansässig ist, wäre es hier denkbar, Reparatur-Hilfsmittel über Automaten zur Verfügung zu stellen. Dies könnten beispielsweise ein Schlauch-Automat oder eine Luft- Tankstelle sein. Das Thema Fahrrad kann darüber hinaus als Basis für Veranstaltungen dienen. Beispiele hierfür sind u.a. das Sattel- Abb. 111: Sattelfest in Hamm Fest in Hamm oder die Radl-Night in München sowie die Familien-Fahrrad- Feste in verschiedenen Städten Sachsen- Anhalts. Soll sich nicht die gesamte Veranstaltung um das Fahrrad drehen, kann es auch nur einzelne Elemente stellen, wie z.b. ein Fahrrad-Flohmarkt oder eine organisierte Ausfahrt unter einem bestimmten Motto. Zielgruppe Niederländer Niederländer sind als Kunden in einzelnen Bereichen bereits verstärkt vertreten (Klahsen, Einkaufscenter), während andere Handelslagen bisher recht wenig profitieren. Hier können verschiedene Maßnahmen dazu beitragen, die Kunden auch für diese Bereiche zu interessieren. Neben einer gezielten Ausweitung der Werbung (sowohl einzelbetriebliche als auch gemeinsame Aktionen) kann auch verstärkt dort geworben werden, wo Niederländer bereits in Papenburg und den benachbarten Städten einkaufen oder touristische Angebote nutzen. Dies kann beispielsweise über die Anmietung von Plakatflächen oder die Platzierung von Flyern oder des Einkaufsführers an geeigneten Orten geschehen. Abb. 112: Fortbildungsangebot Niederlande Knigge Ergänzend wirken zielgerichtete Werbemaßnahmen wie spezielle Aktionen oder Rabatte für Radfahrer. Quelle: Deutsch-Niederländischen Handelskammer, 2011 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH

123 Unterstützend kann auch eine stärkere Nutzung der niederländischen Medien in Form von Werbeplatzierungen, aber auch von redaktionellen Beiträgen z.b. im Vorfeld von Veranstaltungen wirken. In diesem Zusammenhang sei auch der Feiertagstourismus angesprochen. So könnte geprüft werden, ob eine Neukonzeption des Königinnentags sinnvoll und finanziell umsetzbar ist. Indem sich Handel und Gastronomie auf die niederländischen Kunden einstellen kann dies ein Willkommensgefühl vermitteln und die Kunden nachhaltiger an den Standort binden. Dies kann neben ein paar wenigen Worten in niederländischer Sprache an der Kasse oder zur Verabschiedung auch eine zweisprachige Werbung, Speisekarte u.ä. sein. CIMA Beratung + Management GmbH

124 11.2 Handlungsfeld Gestaltung und Aufenthaltsqualität Weiterentwicklung der Qualitätsstandards Als Teil der QIN-Initiative Hauptkanal wurden Qualitätsstandards in verschiedenen Bereichen entwickelt. Diese sollten konsequent umgesetzt und weiterentwickelt werden. Zusätzlich sollte geprüft werden, inwieweit diese in eine Gestaltungssatzung Eingang finden können und eine Übertragung auf die Stadtteilzentren am Obenende und in Aschendorf erfolgen kann. Die gemeinsame Arbeit an den Themen fördert zudem das Problembewusstsein und die Akzeptanz. Handlungsbedarfe im Rahmen der Weiterentwicklung der Standards bestehen aus Gutachtersicht bei der Möblierung der Außengastronomie, den Werbeständern ( Kundenstopper ) und der Warenpräsentation sowohl vor den Geschäften als auch in den Schaufenstern. Insbesondere am Hauptkanal ist ein umfassendes Angebot an Außengastronomie zu finden. Die Gestaltung dieser Bereiche prägt in hohem Maße das Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes. Die derzeit häufig verwendete Plastikbestuhlung ist sicher langlebig und pflegeleicht, ist aber kaum geeignet eine einladende, gemütlich Atmosphäre zu vermitteln. Materialien wie Holz, Rattan, Aluminium oder auch eine Kombination der Materialien erzeugen ein hochwertiges, gepflegtes Erscheinungsbild, welches mit Grünpflanzen, Rankgittern u.ä. aufgelockert werden kann. In einigen Bereichen wurde eine Überfrachtung mit Werbeständern festgestellt, die teilweise in ihrer Gestaltung eher unprofessionell wirkten. Hier wäre eine ausdrückliche Beschränkung auf einen Ständer pro Geschäft und eine Maximalgröße sinnvoll. Darüber hinaus sollten die Kundenstopper einen gestalterischen Mindestanspruch erfüllen. Gestaltung und Druck von Postern und Plakaten bis zu einer Größe von A1 sind heute in der Regel zeitnah und kostengünstig möglich, so dass handgeschriebene Werbung, zusammengeklebte Abb. 113: Gestaltungsdefizite am Hauptkanal Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Blätter u.ä. aus dem Straßenbild verschwinden könnten. Dabei können auch gut gemachte handbeschriftete Ständer durchaus ihren Charme haben. Auch bezüglich der Warenpräsentation vor den Geschäften ist weniger oft mehr. Ähnlich wie bei den Werbeständern sollten quantitative Beschränkungen eingehalten werden. Die Verwendung einheitlicher Warenständer und die Vermeidung aggressiver, großformatiger Werbung ist auch hier geeignet, zu einem ansprechenden, hochwertigen Gesamtbild beizutragen. Defiziten bei der Schaufenstergestaltung wie wenig zeitgemäß wirkende Präsentation, ungünstige Beleuchtung oder Preisauszeichnung können auf verschiedenen Wegen begegnet werden. Möglicherweise lässt sich innerhalb der Werbegemeinschaften ein Knowhow-Transfer von lokalen Fachleuten organisie- CIMA Beratung + Management GmbH

125 ren. Themenbezogene Schaufensterdekoration über eine gesamte Handelslage ist ebenfalls ein erprobtes Mittel, die Qualität und damit die Attraktivität der Schaufenstergestaltung zu erhöhen. Nicht zuletzt bietet auch die IHK Seminare zu diesem Thema an, denn gerade der inhabergeführte Einzelhandel kann nicht immer auf erfahrene Dekorateure zurück greifen. Generell sollte bei allen Formen der Sondernutzungen und Anbauten an Fassaden die Wirkung auf das Gesamterscheinungsbild beachtet werden. In diesem Sinne sollten auch bereits vorhandene Schandflecke durch die Verantwortlichen zügig beseitigt bzw. wenn nötig von städtischer Seite darauf hin gewirkt werden. Abb. 114: Ungepflegte Schaukästen und verschmutzte Wände Gesamtheitliche Aufwertung des Haupteingangsbereiches im Bereich Hauptkanal /B 70 Der Kreuzungsbereich Hauptkanal / B70 und sein Umfeld stellt das Eingangstor nach Papenburg bzw. zum Hauptkanal dar. Während der östliche Teil mit dem Rathaus, den Grünanlagen, der Friederike von Papenburg sowie den ansprechend gestalteten Gastronomiebetrieben ein attraktives städtebaulichen Ensemble bilden, weist der westliche Bereich deutliche Gestaltungsmängel auf. Die Marktstraße stellt die erste sichtbare Bebauung an der B70 aus Richtung Süden dar. Es handelt sich um einfache, max. zweigeschossige Bauten mit deutlichen Gestaltungsmängeln und weitgehender Unternutzung. Die vorhandenen Parkplätze sind zentrumsnah, aber ungepflegt. Abb. 115: Bereich Marktstraße und Hauptkanal, Höhe CEKA Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Der Hauptkanal in Höhe CEKA ist einer der wenigen Bereiche am Hauptkanal, die einen Platzcharakter aufweisen. Folgerichtig wird hier in den Sommermonaten in großem Umfang Außengastronomie betrieben. Bezüglich der Möblierung finden sich Hinweise in Kap Obwohl am Hauptkanal mehrere CIMA Beratung + Management GmbH

126 Spielplätze vorhanden sind, befinden sich keine Aufenthalts- und Beschäftigungsmöglichkeiten für Kinder in Sichtweite der Gäste. Die punktuelle Platzierung von Kleinspielgeräten im direkten Umfeld kann die Außengastronomie sinnvoll ergänzen und so die Aufenthaltsqualität für Familien steigern. In der Regel ist dies mit verhältnismäßig geringem Aufwand möglich. Die Einrichtung eines weiteren Spielplatzes ist dafür nicht erforderlich. Ein weiteres Defizit sind die schlichten zweckmäßigen Fassaden, die architektonisch wenig ansprechend sind. Da rein ästhetische Gesichtspunkte als Anlass für eine Modernisierung kaum ausreichen dürften, kann eine Umgestaltung der Fassaden beispielsweise im Rahmen energetischer Sanierungsmaßnahmen erfolgen. Abb. 116: Beispiel für Kleinspielgeräte Spielplätze am Hauptkanal Papenburg verfügt am Hauptkanal im Gegensatz zu anderen Städten über ein erstaunlich großes Angebot an Spielgelegenheiten für Kinder. Insgesamt vier mehr oder weniger große Spielbereiche finden sich auf einer Strecke von weniger als einem Kilometer. Die Gestaltung und der Zustand der Spielplätze sind aber in Teilbereichen durchaus verbesserungswürdig. Das Ziel ist dabei keineswegs die Einrichtung eines modernen Abenteuerspielplatzes o.ä., sondern lediglich das Vorhalten kleiner Spielbereiche, die für Jung und Alt eine gewisse Aufenthaltsqualität aufweisen. Material und Zustand des Untergrundes wie der in die Jahre gekommene Kunststoffbelag und auch der ungepflegte Sand bei den Spielplätzen am Hauptkanal rechts sind dabei ein Angriffspunkt. Wichtig ist auch das Vorhandensein von Sitzgelegenheiten für die Erwachsenen, die gleichzeitig einen guten Überblick über den Spielbereich gewährleisten müssen. An den beiden südlichen Spielplätzen sind überhaupt keine Sitzgelegenheiten vorhanden. Abb. 117: Spielplätze am Hauptkanal Quelle: conlastic GmbH, Spielwiese Innenstadt 2009 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

127 Die beiden nördlichen Spielplätze verfügen zwar über einige wenige Bänke, die jedoch nicht sehr einladend wirken und im Falle des nördlichsten Spielplatzes auch keine vollständige Sicht auf den Spielbereich ermöglichen. Es wäre zu prüfen, inwieweit zwei Spielbereiche zugunsten einer hochwertigeren Ausstattung der verbleibenden aufgegeben werden können. Die freiwerdenden Flächen könnten mit Ausnahme des kleinsten Spielbereiches als Flächenpotenziale für den Einzelhandel genutzt werden Aschendorf: Plätze und Verkehr Über eine entsprechende Verkehrslenkung und die Errichtung von Temposchwellen wurde bereits versucht, den Durchgangsverkehr aus der Großen Straße weitgehend fernzuhalten. Da die Große Straße für zweispurigen Verkehr sehr beengt ist, führen schon kleine Störungen wie Radfahrer oder Parksuchverkehr zu Behinderungen. Diese nach wie vor vorhandene verkehrliche Belastung führt damit trotz eines gewachsenen Stadtbildes und viel Grün letztlich auch zu Abstrichen bei der Aufenthaltsqualität und der Erreichbarkeit. Obwohl Aschendorf mit drei größeren Plätzen im zentralen Bereich eine gute Ausgangsposition hat, stellt derzeit keiner der Bereiche einen lebendigen Aufenthaltsraum dar. Zwei der drei Plätze dienen in erster Linie als Parkplätze, während der Platz an der Kirche häufig verwaist wirkt. Zwar besteht mit dem Springbrunnen auf dem Marktplatz und der Außengastronomie des Bäckers ein guter Ansatz für einen Aufenthalts- und Ruheraum, doch wird er aufgrund der direkt angrenzenden Parkplätze kaum als solcher wahrgenommen Abb. 118: Große Straße und Marienplatz Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

128 Zudem ist der Brunnen mit seiner zurückgesetzten Lage und den dazwischen liegenden Parkplätzen vom Hauptgeschehen auf der Großen Straße abgetrennt. Die Überarbeitung der Verkehrsführung und des Parkkonzeptes könnte zumindest ein Teil dieser Problemstellungen entschärfen. Die Einrichtung einer Einbahnstraßenregelung würde allen Verkehrsteilnehmern mehr Raum zur Verfügung stellen. Auf dem Marienplatz könnte die östliche Fahrspur den dort ansässigen Gastronomiebetrieben und dem Seniorentreff als Bereich für Außengastronomie dienen und ließe auch einen gewissen Spielraum für eine ansprechende Platzgestaltung. Zu prüfen wäre, inwieweit an anderer Stelle Parkplätze geschaffen werden können, um auch auf dem Marktplatz Freiraum für Gestaltungsmöglichkeiten zu gewinnen Flankierende Maßnahmen Flächenmanagement Der Grundgedanke eines Flächenmanagements besteht darin, vorhandene Immobilienflächen effektiver zu nutzen, Leerstände zu vermeiden, Informationen über Angebot und Nachfrage transparent und zugänglich zu machen und letztendlich zur Attraktivitätssteigerung des Standortes beizutragen. Für Papenburg bedeutet dies nicht nur, die bestehenden Leerstände wieder neu zu besetzten, sondern Leerstände in Zukunft erst gar nicht entstehen zu lassen. Von besonderer Bedeutung beim Flächenmanagement ist, dass es langfristig angelegt ist. Die folgenden Ausführungen sind daher als pauschal gültige Handlungsempfehlung zu verstehen, wie das Thema Flächenmanagement grundsätzlich angegangen werden könnte. Die Beispiele sind als mögliche Best-Practice- Lösungen zu verstehen, die auf die Stadt Papenburg bezogen individuell angepasst werden müssten, um hier das Optimierungspotenzial weitergehend auszunutzen. Es wird zum Thema Flächenmanagement empfohlen, das vorhandene Leerstandsmanagement im Hinblick auf Status quo, Akteure und erforderliche Ressourcen für eine Weiterentwicklung zu überprüfen und weitergehende Umsetzungsvorschläge zu entwickeln. Die Hauptaufgabe eines Flächenmanagements besteht darin, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen und so gezielt auf die Angebotsstruktur Einfluss zu nehmen. Dies kann nur durch ein vorausschauendes und aktives Flächenmanagement erreicht werden; passive Leerstandsbörsen im Internet führen nur bedingt zum beabsichtigten Ziel. Durch umfassende Informationen über beabsichtigte Veränderungen (Betriebsaufgabe, betriebliche Veränderungen o.ä.) muss der Leerstandsproblematik schon im Vorfeld entgegengewirkt werden. Dafür ist es notwendig, die Immobilieneigentümer im Sinne einer kooperativen Stadtentwicklung einzubeziehen sowie Strukturen und Instrumentarien zu entwickeln, die eine solche Teilhabe möglich machen. CIMA Beratung + Management GmbH

129 Gründe für Leerstand können vielfältig sein. An erster Stelle steht häufig der Strukturwandel im Handel, der zu einer Flächenexplosion gerade im Einzelhandel geführt hat, oft auch außerhalb der Innenstädte oder der Zentralen Versorgungsbereiche. Die Nachfolge bei kleineren und mittelständischen Einzelhandelsbetrieben ist oft ungeklärt, Modernisierung- und Investitionsstaus entstehen und haben zur Folge, dass die Gebäude oft nicht mehr für den modernen Einzelhandel geeignet sind. Hinzu kommt, dass es in vielen Bereichen des Einzelhandels massiv kriselt, so dass einige Geschäftstypen und -Modelle nicht mehr zeitgemäß sind. Zeitgemäßes Flächenmanagement setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die allesamt dazu führen, Flächenmanagement ganzheitlich zu betrachten und nicht ein schlichtes Leerstandsmanagement zu betreiben. Von großer Bedeutung für das Flächenmanagement ist die Eigentümerberatung. Diese sollte ausschließlich persönlich erfolgen und die Themengebiete Vermietung (Miethöhe, Vertragsmodalitäten, Zielbranchen), Umbau (Zusammenlegen von Ladenlokalen zu marktfähigeren Größen, Denkmalschutzkonflikte bei der Schaffung zeitgemäßer Eingangs- und Schaufenstersituationen, etc.) Aktivierung von Flächenpotentialen (frühere Läger, Höfe, Nebenflächen) und Finanzierung (Fassadensanierung, Aktionsprogramme mit örtlichen Sparkassen) umfassen. Abb. 119: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge Bausteine des Flächenmanagements sind: Marktinformationssysteme zur Schaffung von Transparenz Eigentümerberatung Direkte und persönliche Akquisition Incentives, Anreizsysteme Förderung von Existenzgründungen (z.b. Inkubatoren) sowie (Re-)Vitalisierung von Lagen, Straßen, Quartieren. Marktinformationssysteme schaffen Transparenz für flächensuchende Handelsunternehmen. Sie bieten eine Wettbewerbsübersicht für private Hausund Grundbesitzer und können in hochwertige Standortinformationssysteme münden, die einen Überblick über den kompletten Handel, das Handwerk, die Dienstleistungen und die Gastronomie einer Stadt bieten. Sehr wichtig ist es allerdings, dass Marktinformationssysteme nicht Insellösungen im Internet sind, auf die niemand zurückgreift, sondern Bestandteil von regionalen Informationsplattformen. Quelle: CIMA GmbH 2008 In Neustadt a. Rbg. ist es gelungen das Fachgeschäft für Heimtextilien Kollmeyer in drei aneinandergrenzenden, unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden unterzubringen. Die Außenfassaden der Immobilen sind nicht verändert worden, lediglich die Innenräume der Gebäude wurden entkernt und zusammengelegt. So konnte eine leistungsfähige Verkaufsfläche in der Altstadt entstehen. CIMA Beratung + Management GmbH

130 Gleiches ist aus der Stadt Diepholz bekannt. Das Fachgeschäft Thomas kann dort eine Verkaufsfläche von insgesamt 550 m² vorhalten. Das Ladenlokal ist in zwei aneinandergrenzenden Gebäuden integriert. Eine kreative Aufgabe für das Stadtmarketing sind Zwischennutzungen von leer stehenden Flächen. Hier bietet sich eine temporäre Nutzung durch Ausstellungen oder Dekorationen an. Die Zwischennutzungen sollten sehr zeitnah erfolgen, da dies oft der erste Schritt zur Neuvermietung ist. Aus Erfahrung bieten sich zur Kooperation die ortsansässigen Kunst- und Kulturvereine an. Eine weitere mögliche Zwischennutzung stellen die so genannten Pop-Up- Stores dar. Pop-Up-Stores sind Geschäfte, die quasi über Nacht errichtet werden und nach einem gewissen Zeitraum wieder schließen. Sie eignen sich besonders für Produkttest und zum Experimentieren mit Geschäftsideen. Die Konzepte reichen von drei Tagen bis zu einem Jahr. Die Geschäfte sind nicht mit hohen Kosten verbunden, schnell realisierbar und stellen zudem eine Abwechslung für die Kunden dar. In Castrop-Rauxel inszenierte die Designmanufaktur mono gemeinsam mit einer Agentur ein leer stehendes Ladenlokal mit einem mono-store, der von der Firma Mollen betrieben wurde. Das Pop-Up-Restaurant stand unter der kulinarischen Betreuung des Olivo aus Castrop. Für sechs Tage wurde der m.eating-point zum Treffpunkt für Bürger und Fachpublikum. Mit dem m.eating-point ist Castrop-Rauxel die erste Stadt in Deutschland, die mit dem Pop-Up-Konzept unternehmerische und innerstädtische Marketingkonzepte zu beiderseitigen Vorteil miteinander verbunden hat. Die direkte und persönliche Akquisition von potenziellen neuen Mietern ist deutlich erfolgsversprechender als andere Maßnahmen. Eine Ansprache regionaler Filialisten oder attraktiver Unternehmen in benachbarten Großstädten auf der Basis fundierter Standortdaten und dem Nachweis konkreter Ladenlokale führt häufig zum Erfolg. Es bietet sich an, vorhandene Netzwerke zu nutzen oder aber Netzwerke eigens zu diesem Zweck zu schaffen. Abb. 120: Pop-up-store in Castrop-Rauxel Quelle: isg-castrop.de Noch wirksamer ist die direkte Akquisition, wenn Incentives wie Fördermittel für Umbauten und Modernisierungen, mietfreie Monate, Kundenparkplätze etc., in Anspruch genommen werden können. In manchen Fällen ist es auch möglich, Existenzgründungshilfen mit einzubeziehen, denn auch der Bund und die Länder bieten einiges an Förderhilfen an, die den einen oder anderen Existenzgründer vielleicht zu einer Gründung am potentiellen Standort bewegen könnten. Der nachhaltig erfolgreichste Aspekt ist jedoch die (Re-) Vitalisierung von Lagen, Straßen und Quartieren, die sich bestenfalls durch ein Quartiersmanagement, Stadtteilmanagement oder ein ganzheitliches Stadtmarketing manifestiert und im Idealfall in ein Business Improvement District (BID) mündet. Um Flächenmanagement erfolgsorientiert betreiben zu können, sollte ein Flächenmanager etabliert werden, der über die notwendigen Informationen und CIMA Beratung + Management GmbH

131 Kenntnisse verfügt. Dafür müssen sowohl auf der Nachfrage- als auch auf Angebotsseite fundierte Kenntnisse vorliegen über: Freie oder frei werdende Ladenlokale (z.b. Laufzeiten von Mietverträgen) Kenntnisse über die Immobilie (Möglichkeiten baulicher Veränderungen, Kooperationsbereitschaft des Eigentümers) und den Standort insgesamt Potenziale für Flächenerweiterungen Kontakte zu Eigentümern Preiserwartungen der Vermieter Kenntnisse über die Einzelhandelssituation (Branchenmix, Trends) Kenntnisse über die Anforderungen der Branchen Anforderungsprofil an Standorte von Filialisten In Kenntnis dieser Tatsachen können ansiedlungswillige Betriebe qualifizierte Angebote gemacht und zwischen diesen und den Eigentümern vermittelt werden (nachfrageorientiertes Vorgehen). Zudem ermöglichen die Kenntnisse eine gezielte Beratung der Eigentümer und die direkte Ansprache von potenziellen Mietern (angebotsorientiertes Vorgehen). Gegebenenfalls können Dienstleistungen für den Eigentümer übernommen werden (z.b. Lokalbesichtigungen), damit es zu einer Ansiedlung kommt. Folgende Aufgabenfelder sollten im Rahmen eines Flächenmanagements wahrgenommen werden: Dauerhaften Dialog zu Einzelhändlern und Immobilienbesitzern suchen und ausbauen (dauerhafte Optimierung bzw. Aktualisierung der Datenbasis), Akquisition von Filialisten, Einzelhändlern oder Projektentwicklern, Aufbau eines dauerhaften Kontaktnetzwerkes, Bestimmung des Branchenmixes durch regelmäßige Einzelhandelsstrukturuntersuchungen bzw. Dokumentation von Veränderungen, Vermittler zwischen unterschiedlichen Interessen der verschiedenen Akteure, z.b. durch kompetente Beratung, Pflege der innerstädtischen Flächenbörse sowie einzelbetriebliche Beratungen bei Einzelhändlern und Beratungen von Eigentümern bzgl. einzelhandelsspezifischer baulicher Anforderungen oder Fassadengestaltung. Mögliche Leistungen können sein: Objektvermarktung (Maklertätigkeit) Finanzierungskonzepte Beratung bei Existenzgründung Sanierungs- und Modernisierungsberatung Förderprogramme Erwerb einer Immobilie Wertgutachten Gebäudedokumentation All diese Aufgaben sind durch einfache Zusammenarbeit der Eigentümer oder im Ehrenamt nicht zu leisten. Ein professionelles Flächenmanagement ließe sich in Papenburg beispielsweise bei der Wirtschaftsförderung unter Mitwirkung der Werbegemeinschaften realisieren. Eine Abstimmung mit den örtlichen Maklern ist dabei ratsam. Zusammenfassend lässt sich sagen: Flächenmanagement ist deutlich mehr als Leerstandsmanagement. Marktinformationssysteme und Zwischendekorationen sind notwendig, aber längst nicht ausreichend. Kommunikation und Vertrauen zwischen allen Beteiligten ist notwendige Grundvoraussetzung für ein erfolgreiches Flächenmanagement. Letztendlich müssen Lagen und Standorte in ihrer Ganzheit betrachtet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

132 Service/Beratung und Preisniveau Abb. 121: Bundesweite Serviceinitiativen Diese beiden Punkte finden sich in der Haushaltsbefragung mit Noten zwischen 2,4und 2,7 ebenfalls unter den letzten Plätzen. Dies ist umso erstaunlicher, als das viele Geschäfte in Papenburg bereits verschiedene Serviceleistungen anbieten. Vielen Kunden scheint die Verfügbarkeit solcher Mehrwerte bisher nicht bekannt zu sein, deshalb sollte für die Händler das Motto gelten: Tue Gutes und rede darüber. Es gibt in Papenburg bereits Zertifizierungen der bundesweit agierenden Service-Initiative Service Qualität Deutschland, die auch auf der Internetseite der Papenburg Tourismus GmbH kommuniziert werden. Die Papenburg Tourismus GmbH ist federführend bei der Papenburger Serviceoffensive, die bisher jedoch in erster Linie Hotelerie und Gastronomie umfasst. Das Gewinnen weiterer Mitstreiter - auch unter den Einzelhändlern - und eine entsprechende Begleitung durch Presse und Werbung kann die Wahrnehmung des Themas beim Kunden deutlich verbessern. Bei Erreichen einer gewissen Zahl an Mitstreitern kann die Zertifizierung dann auch als Marketing Instrument für die gesamte Stadt verwendet werden, so wie es mit dem Titel der servicefreundlichsten Stadt Niedersachsens angestrebt wird. Handlungsfelder im Bereich des Einzelhandels sind u.a. (auch unabhängig von einer Zertifizierung): Kunden-Kommunikation Beratung Liefer-Service Vermittlung handelsnaher Dienstleistungen Umgang mit Reklamationen Bestell-Service Quelle: Internetseiten der dargestellten Service-Initiativen 2011 Auch beim Thema Preisniveau ist die Servicequalität nicht zu vernachlässigen. Stationären Einzelhändlern, vor allem auch den inhabergeführten Geschäften, fällt es oftmals schwer bei der Preisgestaltung mit den großen Filialisten und dem Internet mitzuhalten. Ein umfassender Service kann hier dann für den Kunden den Ausschlag geben. CIMA Beratung + Management GmbH