WER GAS GIBT, MUSS AUFPASSEN WARTUNG UND INSTANDHALTUNG VON GASANLAGEN IM MIETRECHT UND WOHNUNGSEIGENTUM

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1 WER GAS GIBT, MUSS AUFPASSEN WARTUNG UND INSTANDHALTUNG VON GASANLAGEN IM MIETRECHT UND WOHNUNGSEIGENTUM RA Dr. Joachim Tschütscher Vortrag , Villa Blanka, Innsbruck Rechtsanwalt Dr. Joachim Tschütscher Burggraben 4/ Innsbruck Tel +43-(0) Fax -19

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3 A. Rechtliche Grundlagen 4 1. Bundesrecht Gesetze Richtlinien Judikatur 4 2. Landesrecht Tirol Gesetze Verordnungen Richtlinien 4 B. Anlagen 5 C. Errichtung von Anlagen 6 1. Mietrecht 6 a) Durch den Vermieter 6 b) Durch den Mieter 6 2. Im Wohnungseigentum 7 a) Durch die Eigentümergemeinschaft 7 b) Durch die einzelnen Wohnungseigentümer 7 c) Späterer Anschluss weiterer Wohnungseigentümer an die Anlage eines anderen Wohnungseigentümers 8 D. Erhaltung, Wartung und Überprüfung der Anlagen 8 1. Zentralheizung 8 a) MRG 8 b) WEG 9 2. Etagenheizung 9 a) MRG 9 b) Teilanwendungsbereich gemäß 1 Abs 4 MRG 9 c) ABGB 10 d) WEG Gemeinschaftsheizung, an der nicht alle angeschlossen sind 10 a) MRG 10 b) WEG Leitungen 10 a) Späterer Anschluss an bestehende Leitung: Anlagenteile Prüfpflichten Tiroler Gas-, Heizungs- und Klimaanlagengesetz 2013 TGHKG Tiroler Gassicherheitsverordnung 2014 TGSV TIGAS-Richtlinie ÖNORM B E. Kosten der Erhaltung, Wartung und Überprüfung 14 F. Vereinbarungen 15 G. Haftung 16 H. Anlagen, die ohne Genehmigung errichtet wurden 16 I. Exkurs: Bagatellreparaturen im WGG 17 3

4 A. Rechtliche Grundlagen 1. Bundesrecht 1.1 Gesetze Mietrechtsgesetz MRG Wohnungseigentumsgesetz WEG Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch ABGB Heizkostenabrechnungsgesetz - HeizKG Gaswirtschaftsgesetz GWG 1.2 Richtlinien ÖVGW-Richtlinie G10 Ö-Normen 1.3 Judikatur 2. Landesrecht Tirol 2.1 Gesetze Tiroler Bauordnung Tiroler Gas-, Heizungs- und Klimaanlagengesetz 2013 TGHKG Verordnungen Tiroler Gas-, Heizungs- und Klimaanlagenverordnung 2014 TGHKV 2014 Tiroler Gassicherheitsverordnung 2014 TGSV Richtlinien TIGAS-Richtlinie für die Errichtung, den Betrieb und die Änderung von Gasanlagen im Verteilernetzbereich der TIGAS-Erdgas Tirol GmbH (Stand November 2014) 4

5 B. Anlagen Unter Anlagen wird zunächst die Heizanlage selbst verstanden. Zentralheizung; Etagenheizung; Warmwasseranlage. Auch die Leitungen (Steigleitung; Stichleitung) Definitionen: Finden sich in verschiedenen Gesetzen. Zum Beispiel folgende: 2 Z 2 HeizKG: Gemeinsame Wärmeversorgungsanlage: eine Einrichtung, die für ein oder mehrere Gebäude einer oder mehrerer abgeschlossener wirtschaftlicher Einheiten, von denen zumindest eine mindestens vier Nutzungsobjekte umfassen muss, Wärme erzeugt und bereitstellt. 2 Tiroler Gas-, Heizungs- und Klimaanlagengesetz 2013 TGHKG 2013: (12) Feuerungsanlagen sind technische Einrichtungen, in denen zum Zweck der Gewinnung von Wärme für die Raumheizung oder zur Warmwasserbereitung Brennstoffe verbrannt und deren Abgase ins Freie abgeleitet werden, einschließlich allfälliger Verbindungsstücke und angeschlossener oder nachgeschalteter Abgasreinigungsanlagen; Feuerungsanlagen sind insbesondere Warmwasserheizkessel und Warmlufterzeuger, einschließlich ihrer Bauteile, nicht jedoch Wärmeerzeuger mit elektrischer Widerstandsheizung, Wärmepumpe, Anschlüsse an Fernwärmenetze und stationäre Verbrennungskraftmaschinen. (13) Gasanlagen sind Anlagen zur Erzeugung, Lagerung, Leitung und Verwendung von gasförmigen Brennstoffen einschließlich der Abgasführung, sofern es sich nicht um der Tiroler Bauordnung 2011 unterliegende Abgasfänge handelt. (14) Gasgeräte sind Gasverbrauchseinrichtungen, die insbesondere zum Kochen, zum Heizen, zur Warmwasserbereitung oder zu Kühl-, Beleuchtungs-, Wasch- oder Trockenzwecken verwendet werden und die mit gasförmigen Brennstoffen und gegebenenfalls bei einer Wassertemperatur von nicht mehr als 105 C betrieben werden; Gasgebläsebrenner und zugehörige Wärmeaustauscher gelten in ihrer Gesamtheit als Gasgeräte. 5

6 (18) Heizkessel ist die kombinierte Einheit aus Gehäuse und Brenner oder Brennraum zur Abgabe der Verbrennungswärme und Flüssigkeiten. (19) Heizungsanlage ist die Gesamtheit eines Systems bestehend aus Wärmeerzeuger (Feuerungsanlage oder Blockheizkraftwerk), Wärmespeichersystem, Wärmeverteilsystem und Wärmeabgabesystem; Bauteil einer Heizungsanlage ist jedenfalls der mit einem Brenner auszurüstende Heizkessel oder der zur Ausrüstung eines Heizkessels bestimmte Brenner; bei automatisch bestückten Zentralheizungsanlagen für feste Brennstoffe ist weiters die Fördereinrichtung Bauteil der Heizungsanlage. (44) Warmwasserbereiter ist eine Anlage, die der direkten Erwärmung von Nutz- oder Trinkwasser dient (Vorratswasserheizer und Durchlauferhitzer). (48) Zentralheizungsanlagen sind Heizungsanlagen zur Beheizung mehrerer Räume mittels kontrollierter Wärmeverteilung. 2 Tiroler Gassicherheitsverordnung 2014 TGSV 2014: (7) Eine zentrale Gasversorgungsanlage ist eine Anlage, bestehend aus einem oder mehreren Druckbehältern für gasförmige Brennstoffe, einem Leitungsnetz, Druckregeleinrichtungen und Übergabestationen. (13) Eine Leitungsanlage ist die Gesamtheit der installierten Leitungen und Bauteile (Rohre inkl. Rohrverbindungen, Absperreinrichtungen, Druckregelgeräte, Zähler, etc.). C. Errichtung von Anlagen 1. Mietrecht a) Durch den Vermieter Regelfall. Bei ZH-Anlagen sowieso. Bei Etagenheizungen ebenfalls die Regel. b) Durch den Mieter Der Vermieter erlaubt dem Mieter, auf eigene Kosten eine Etagenheizung zu installieren. 6

7 Ist in der Regel eine Veränderung/Verbesserung des Mietgegenstandes gemäß 9 MRG. Gemäß 9 Abs 2 Z 1 MRG eine privilegierte Maßnahme, für welche die Verkehrsüblichkeit und das wichtige Interesse des Mieters fingiert wird. Die Maßnahme kann auch gegen den Willen des Vermieters durchgesetzt werden, wenn die Voraussetzungen des 9 Abs 1 MRG erfüllt sind: Stand der Technik; einwandfreie Ausführung; auf eigene Kosten; keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters; keine Schädigung des Hauses; keine Gefahr für die Sicherheit. Gemäß 9 Abs 3 keine Wiederherstellungspflicht am Ende des Mietverhältnisses. 2. Im Wohnungseigentum a) Durch die Eigentümergemeinschaft einer ZH Umstellung der ZH von Öl auf Gas Ist in der Regel eine Veränderung, die zur außerordentlichen Verwaltung gemäß 29 WEG zählt. Bedarf daher der dort normierten Voraussetzungen. b) Durch die einzelnen Wohnungseigentümer Errichtung einer Etagenheizung Änderungsmaßnahme gemäß 16 WEG. Bedarf der dort normierten Voraussetzungen. Gemäß 16 Abs 2 Z 2 WEG wird auch hier die Verkehrsüblichkeit und das wichtige Interesse des Wohnungseigentümers fingiert. 7

8 c) Späterer Anschluss weiterer Wohnungseigentümer an die Anlage eines anderen Wohnungseigentümers Grundsätzlich wie b). Die gemeinsamen Anlagenteile (Leitungen) werden dadurch zur Gemeinschaftsanlage der Beteiligten. (Achtung: keine Gemeinschaftsanlage für alle). D. Erhaltung, Wartung und Überprüfung der Anlagen Bei diesem Thema gilt es drei Begriffe zu unterscheiden: Erhaltung Reparatur, Behebung eines Mangels, der die Brauchbarkeit oder Funktionsfähigkeit einschränkt oder hindert. Auch die Erneuerung der Anlage, wenn die Reparatur wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Wartung Maßnahme, um die Anlage oder den Anlagenteil gebrauchsfähig zu halten und die Abnützung zu vermeiden oder zu verzögern. Überprüfung Nachschau, ob eine Maßnahme der Wartung oder Erhaltung erforderlich ist. Während sich die Pflichten zur Wartung und Instandhaltung in den einschlägigen zivilrechtlichen Gesetzen (MRG; WEG; ABGB; WGG) finden, sind die Pflichten zur Überprüfung von Gasanlagen in landesgesetzlichen Vorschriften (Landesgesetz bzw. Verordnung) und Richtlinien geregelt. 1. Zentralheizung a) MRG Gemäß 3 Abs 2 Z 3 MRG sind die Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen, wie im Besonderen von zentralen Wärmeversorgungsanlagen Sache des Vermieters. 8

9 Zu finanzieren aus den Mietzinseinnahmen (Mietzinsreserve). Ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage unter Bedachtnahme auf die Kosten der Errichtung und des Betriebes einer vergleichbaren neuen Anlage wirtschaftlich nicht vertretbar, so ist anstelle der Erhaltung der bestehenden Anlage eine vergleichbare neue Anlage zu errichten. Sind die Leitungen undicht, liegt ein ernster Schaden des Hauses vor, für welchen der Vermieter gemäß 3 Abs 2 Z 2 MRG zuständig ist. b) WEG Gemäß 28 Abs 1 Z 1 WEG ist die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. 2. Etagenheizung a) MRG Durch die Wohnrechtsnovelle 2015 wurde in den 3 Abs 2 MRG eine neue Ziffer 2a eingefügt. Demnach gehören zur Erhaltungspflicht des Vermieters die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind. Liegt ein ernster Schaden vor, fällt dies unter die Ziffer 2 des 3 Abs 2 MRG. Für die Wartung des Geräts ist gemäß 8 Abs 1 MRG der Mieter zuständig. b) Teilanwendungsbereich gemäß 1 Abs 4 MRG Durch die Wohnrechtsnovelle ausdrücklich geregelt, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß 1096 Abs 1 ABGB im Teilanwendungsbereich des MRG durch vertragliche Regelungen nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden darf, soweit es sich um die Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder 9

10 eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes in der Wohnung handelt. Gilt aber nur für Wohnungen. c) ABGB Außerhalb der Vollgeltung des MRG und der Teilgeltung für Wohnungen regelt sich die Erhaltungspflicht nach 1096 Abs 1 ABGB, wonach der Vermieter zuständig ist. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig, wenn sie keine gröbliche Benachteiligung des Mieters darstellen. (Weiteres siehe F.) d) WEG Erhaltung und Wartung ist gemäß 16 Abs 3 WEG Sache des Wohnungseigentümers. Liegt ein ernster Schaden vor, wird die Eigentümergemeinschaft zuständig. 3. Gemeinschaftsheizung, an der nicht alle angeschlossen sind a) MRG Eine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn grundsätzlich alle Mieter berechtigt sind, die Anlage zu benützen bzw. ihr Objekt daran angeschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Erhaltung nicht nach 3 Abs 2 Z 3 MRG. 4 Abs 2 Z 1 u. Abs 3 Z 2 MRG (Mehrheit der Mieter) Kosten der Errichtung. Die Erhaltungspflicht bestimmt sich dann eher nach Ziffer 2a des 3 Abs 2, somit wie bei der Etagenheizung. b) WEG Gemäß 29 können die Wohnungseigentümer eine Vereinbarung über die Errichtung einer solchen Anlage treffen, welche dann wohl auch die Erhaltung miterfassen sollte. 4. Leitungen Diese gehören grundsätzlich zur Anlage und teilen ihr rechtliches Schicksal. 10

11 a) Späterer Anschluss an bestehende Leitung: In der Praxis nicht selten. Ein Mieter oder Wohnungseigentümer installiert eine Gastetagenheizung und führt die Gasleitung entlang der Außenfassade oder in einem stillgelegten Kamin vom Gasverteiler zum Gerät. Später möchten sich andere Mieter oder Wohnungseigentümer anschließen. Fragen dazu: Darf der Errichter der Leitung anderen Interessenten die Teilnahme verweigern? Welche Kosten haben der/die neuen Teilnehmer zu tragen? Hängt davon ab, wie viele sich neu anschließen. Bei sukzessiven Anschluss: Anteiliger Kostenersatz zu Gunsten der bisherigen Teilnehmer. Die Leitung ist eine gemeinschaftliche Anlage für die Teilnehmer, keine Gemeinschaftsanlage für alle. Ist der Verwalter dafür zuständig? Ist die undichte Leitung ein ernster Schaden, für den die EG aufzukommen hat? 5. Anlagenteile Dazu gehören Teile, die einem Verschleiß unterliegen und daher gelegentlich reparaturbedürftig werden, wie Ventile, Thermostat, etc. Die Frage, ob der Heizkörper ein Gerät zur Wärmebereitung im Sinne der Wohnrechtsnovelle 2015 ist, wird in der Literatur (Stabentheiner; Kothbauer) bejaht. 6. Prüfpflichten Die Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung wird systematisch eher dem Bereich der Wartung als jenem der Erhaltung zugerechnet. Sie trifft daher den, der für die Wartung zuständig ist. Das ist bei der Zentralheizung der Vermieter bzw. der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, bei der Etagenheizung der Mieter bzw. der einzelne Wohnungseigentümer. 11

12 Die Tiroler Landesgesetze verpflichten den Inhaber der Anlage. Das ist jener, der für die Wartung zuständig ist. 6.1 Tiroler Gas-, Heizungs- und Klimaanlagengesetz 2013 TGHKG 2013 Das Gesetz regelt u.a. den Einbau, den Betrieb und die Überprüfung von Heizungsanlagen sowie Anlagen zur Lagerung und Leitung gasförmiger Brennstoffe. Gemäß 13 haben die Inhaber von solchen Anlagen dafür zu sorgen, dass die Anlagen entsprechend diesem Gesetz und den hierzu erlassenen Verordnungen und Entscheidungen betrieben und instandgehalten werden. 14 u. 15 verpflichten den Inhaber der Anlage zu wiederkehrenden Überprüfungen in zeitlichen Intervallen. Gemäß 14 Abs 1 lit a sind Gasanlagen spätestens alle zwei Jahre daraufhin überprüfen zu lassen, ob sie den sicherheitstechnischen und brandschutztechnischen Anforderungen und gegebenenfalls der Errichtungsbewilligung entsprechen. In 15 werden einfache und umfassende Überprüfungen von Feuerungsanlagen in unterschiedlichen zeitlichen Intervallen, abhängig von der Größe (bzw. Wärmeleistung) der Anlage vorgeschrieben. 21 verpflichtet den Inhaber der Anlage zur unverzüglichen Behebung von Mängeln, wenn welche festgestellt werden. 37 normiert die Verletzung von Pflichten als Verwaltungsübertretung, die mit Geldstrafe bis zu 7.200,00 zu bestrafen ist. 6.2 Tiroler Gassicherheitsverordnung 2014 TGSV 2014 Die Verordnung regelt die bau-, sicherheits- und brandschutztechnischen Erfordernisse bei der Planung, der Errichtung, dem Betrieb und der 12

13 Überprüfung von Erdgas- und Flüssiggasanlagen, die dem TGHKG 2013 unterliegen. 13 dieser Verordnung regelt, wie die in 14 TGHKG 2013 gesetzlich vorgeschriebenen wiederkehrenden Überprüfungen durchzuführen sind: Gasverbrauchseinrichtungen sind mindestens alle zwei Jahre warten zu lassen. Die Gasanlage selbst ist in Abständen von höchstens 12 Jahren zu überprüfen. Darüber hinaus sind Prüfungen durchzuführen, wenn die Anlage längere Zeit außer Betrieb war oder sonst ein Verdacht besteht, dass die Anlage nicht mehr betriebssicher ist. Die Verordnung verweist auf die ÖVGW-Richtlinie G10, welche den Standard für die Überprüfung vorgibt. Diese Richtlinie (Technische Richtlinie für den Betrieb und die Instandhaltung von Gasanlagen, herausgegebenen von der österreichischen Vereinigung für das Gas- und Wasserfach) ist ein technisches Regelwerk, welches in der Verordnung für verbindlich erklärt wird. Sie gibt den anerkannten Stand der Technik wieder und ist damit Maßstab für die Beachtung von Sicherheitsvorkehrungen. 6.3 TIGAS-Richtlinie Richtlinie für Gasanlagen im Verteilernetz der TIGAS. Inhaltiche Ausführung der rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen unter Übernahme der gesetzlichen Vorgaben. 6.4 ÖNORM B1300 Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen. Ein Leitfaden für die regelmäßige Kontrolle eines Hauses auf Schäden und Gefahrenquellen. 13

14 E. Kosten der Erhaltung, Wartung und Überprüfung Nach dem TGHKG 2013 sind die Inhaber der Anlagen zu den Überprüfungen verpflichtet. Sie haben dafür einzustehen und tragen auch die Kosten dafür. Bei zentralen Wärmeversorgungsanlagen stellt sich die Frage, ob Kosten der Erhaltung, der Instandhaltung, der Wartung und der Überprüfung als Betriebskosten überwälzt werden dürfen. Den Maßstab dafür geben die 21 ff MRG vor. Der Katalog des 21 MRG ist taxativ. 24 Abs 1 MRG regelt die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen. Nach ha (Würth) ist bei einem Servicevertrag das Entgelt in eine Kontroll- und Wartungskomponente einerseits und in die Reparaturkomponente andererseits zu zerlegen. In Betracht kommt auch 21 Abs 1 Z 8 MRG, welcher auf 23 MRG verweist, die Aufwendungen für die Hausbetreuung. Hierzu gehören Kosten für die Beaufsichtigung des Hauses. Die Judikatur hat jedoch klargestellt, dass die dem Hauseigentümer obliegende Kontrolle des Hauses auf allfällige Gefahrenquellen hin durch den Hausverwalter bereits im Rahmen des Hausverwalterhonorars gemäß 22 MRG pauschal abgegolten ist. (LGZ Wien, MietSlg ). Schließlich ist bei Zentralheizungen auch das HeizKG zu beachten. Gemäß 2 Z 10 sind sonstige Kosten des Betriebes alle übrigen Kosten, zu denen die Kosten für die Betreibung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen insbesondere von Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile und die Kosten der Abrechnung, nicht aber der Aufwand für die Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage zählen. Hier können die Wartungskosten daher als sonstige Kosten des Betriebes auf die Nutzer überwälzt werden. 14

15 F. Vereinbarungen Sind Vereinbarungen zulässig, wonach die Überprüfung die Wartung die Erhaltung von solchen Anlagen nicht vom Inhaber der Anlage sondern vom Nutzer (Mieter, Wohnungseigentümer) in eigener Verantwortung übernommen werden? Klar ist, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters nicht generell auf den Mieter überwälzt werden darf. Vereinbarungen die dies vorsehen, sind unzulässig. Umgekehrt ist es aber zulässig, dass der Vermieter vertraglich Wartungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters übernimmt. Zu beachten sind seit einiger Zeit auch die Regelungen des Konsumentenschutzes. Nicht nur das KSchG selber, sondern auch die konsumentenschutzrechtlichen Bestimmungen des ABGB sind zu berücksichtigen (insbesondere 864a, 879). Dabei ist der Grundsatz der Äquivalenz zu beachten. Übernommene Leistungen und Verpflichtungen sollten zueinander in einem Wertausgleich stehen, wenn sie zulässig sein sollen. Gröbliche Benachteiligungen sind verpönt. Der OGH hat in einer Klauselentscheidung (6 Ob 81/09v) ausgesprochen, dass eine Vertragsklausel unzulässig ist, nach welcher ohne Rücksicht auf das Alter und die Type der Therme und allenfalls bestehende Vorgaben des Herstellers undifferenziert eine regelmäßige jährliche Wartung durch den Mieter verlangt wird. 15

16 G. Haftung Hier geht es nicht darum, wer für die Erfüllung der Pflichten zuständig ist, sondern wer letztlich allenfalls im Wege des Regresses für Schäden einzustehen hat. Die Unterlassung von Überprüfungs-, Wartungs- und Erhaltungspflichten macht Verschulden vorausgesetzt haftbar. Wird gegen ein Schutzgesetz verstoßen, erfolgt eine Umkehr der Beweislast. Die Verletzung von Prüfpflichten ist als Verwaltungsübertretung strafbar. Bei Eintritt von Sach- und/oder Personenschäden besteht unter Umständen eine strafrechtliche Verantwortung. Für Verstöße gegen Verkehrssicherungspflichten ist zu haften. Die Haftung trifft denjenigen, von welchem die Vermeidung der Gefahr bzw. des Schadens hätte erwartet werden können (Eigentümer; Verwalter). Die Judikatur hat einige Grundsätze entwickelt, welche vom Eigentümer eines Bauwerks zu beachten sind. Der Eigentümer hat solche Schutzvorkehrungen zu treffen, die vernünftigerweise nach der Verkehrsauffassung von ihm zu erwarten sind. Er haftet für alle nach den Umständen zumutbaren und gebotenen Sicherungs- und Überwachungsmaßnahmen. Die Verletzung der objektiv gebotenen Sorgfaltspflicht setzt die Erkennbarkeit oder doch Vorhersehbarkeit einer Gefahr voraus. Dabei dürfen aber die Anforderungen nicht überspannt werden, zumal eine Haftung ein entsprechendes Verschulden voraussetzt. H. Anlagen, die ohne Genehmigung errichtet wurden Hier geht es um die Frage, welche Pflichten und letztlich auch welche Haftung die üblicherweise zuständige Person trifft, wenn sie von der Existenz einer Anlage gar keine Kenntnis hat. 16

17 Wird wohl nur bei Etagenheizungen vorkommen. Die Pflichten treffen den Inhaber der Anlage. Eine Haftung des Vermieters kann dann eintreten, wenn er von bestehender Anlage Kenntnis hat oder sich Kenntnis verschaffen hätte können und dies schuldhaft unterlassen hat. Im Bereich des Mietrechts wird zu unterscheiden sein, ob die Errichtung der Anlage dem Vermieter angezeigt und von diesem genehmigt bzw. die Zustimmung gerichtlich ersetzt wurde oder ob sie eigenmächtig ohne Wissen des Vermieters errichtet wurde. Im letzteren Fall wird die Erhaltungspflicht beim Mieter liegen, auch wenn die Anlage durch Verbindung Bestandteil des Gebäudes wird. Im ersten Fall wird die Anlage so behandelt, wie wenn sie bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen wäre. Im Wohnungseigentum gelten für die Erhaltung solcher Anlagen, die zulässig eingebaut wurden, die allgemeinen Bestimmungen des WEG, somit 28 Abs 1 Z 1 WEG (5 Ob 190/06m, uva.) I. Exkurs: Bagatellreparaturen im WGG Die letzte Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG); BGBL I 2015/157; (in Kraft seit ) hat den gesetzlichen Begriff der Bagatellreparaturen eingeführt. Die Erhaltungspflichten im WGG sind nun systematisch wie folgt geregelt, wobei diese Regelung nach der Absicht des Gesetzgebers abschließend sein soll: Das gemeinnützige Bauunternehmen ist grundsätzlich für die Erhaltung des Gebäudes, der Wohnungen, von Gemeinschaftsanlagen und für die Behebung ernster Schäden des Hauses zuständig. Ausgenommen davon sind jene Maßnahmen, die in die Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters nach 8 Abs 1 MRG fallen. Überdies obliegen der Ersatz von Beleuchtungsmitteln, die Vornahme von Bagatellreparaturen sowie die Erhaltung von Malerei und Tapeten nicht der 17

18 Bauvereinigung. Die Beseitigung normaler Abnützungen der sonstigen Innenflächen des Mietgegenstandes (wie insbesondere Bodenbelag und Verfliesung) obliegt der Bauvereinigung nur dann, wenn deren Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist. In den Materialien zur Novelle werden als Bagatellreparaturen solche Maßnahmen gewertet, die typischerweise von einem durchschnittlichen Mieter selbst ohne Beiziehung von Fachleuten/Professionisten durchführbare Reparaturbereiche an ihm zugänglichen Ausstattungen in der Wohnung betreffen. Als Beispiele werden genannt: Brause- und Waschmaschinenschläuche, verkalkte Armaturen, undichte Klosettspülungen, Fensterabdichtungen, Ersetzen eines zerbrochenen Lichtschalters. Nicht dazu gehört die fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen (Silikonfugen). Auch wenn der Gesetzgeber meint, damit die Erhaltung im Bereich der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft abschließend geregelt zu haben, so darf dies doch bezweifelt werden. In den Materialien wird ausgeführt, dass durch diese Novelle ein im WGG rechtlich ungeregelter Bereich der Erhaltung (Graubereich) während des aufrechten Mietverhältnisses nun nicht mehr vorliege. Das mag einerseits stimmen. Andererseits wird ein neuer Graubereich geschaffen: die Bagatellreparaturen konkurrieren teilweise mit der Wartungsund Instandhaltungspflicht gemäß 8 Abs 1 MRG. Während aber nach 8 Abs 1 der Mieter verpflichtet ist, die erforderlichen Maßnahmen durchzuführen, gilt dies für die hier erwähnten Bagatellreparaturen nicht. Diese sind lediglich von der Erhaltungspflicht des gbu ausgenommen, ohne dass aber eine Behebungspflicht für den Mieter normiert wird. (Die praktische Relevanz mag sich freilich in Grenzen halten, weil der Mieter ja im eigenen Interesse die anstehenden Reparaturen durchführen wird.). Schließlich wird noch eine Bemerkung in den Gesetzesmaterialien erwähnt, die den gelernten österreichischen Mietrechtler schmunzeln lässt: Wie im Allgemeinen soll mit der gegenständlich getroffenen Neuregelung über die erweiterte Erhaltungspflicht eines Vermieters nach WGG keinerlei rechtliches Präjudiz für die angestrebten Neuregelungen im Bereich der 3 u. 8 MRG geschaffen werden. 18