Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 16. Mai 2011 IV A 26 Tel.:

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1 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 16. Mai 2011 IV A 26 Tel.: An den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses über Senatskanzlei G Sen Kapitel 0310 Kulturelle Angelegenheiten Titel Zuschuss an eine Serviceeinrichtung zur Atelierbestandssicherung 73. Sitzung des Hauptausschusses am 25. November 2009 Bericht RBm-SKzl-Kult V D / V DSt vom 17. September 2009, rote Nr Sitzung des Hauptausschusses am 21. April 2010 Bericht SenStadt IV A 2 vom 30. März 2010, rote Nr G Sitzung des Hauptausschusses am 24.November Zwischenbericht Sen Stadt IV A 26 vom 16. November 2010, rote Nr J 103. Sitzung des Hauptausschusses am 13. April 2011 Anlage Der Hauptausschuss hat in seiner 103. Sitzung Folgendes beschlossen: Frau StS in Hella Dunger-Löper (Stadt) sagt zu, dem Hauptausschuss zeitnah den rechtlichen Prüfungsvermerk ihres Hauses zu den Sonderaufwendungszuschüssen zur Verfügung zu stellen. Hierzu wird berichtet: 1. Beschlussempfehlung: Ich bitte, den beigefügten Prüfungsvermerk zur Kenntnis zu nehmen und den Beschluss damit als erledigt anzusehen. Weiterhin ist nach Abstimmung mit der Senatskanzlei (Bereich für Kulturelle Angelegenheiten) und dem Kulturwerk des BBK vorgesehen, dass der Kreis der berechtigten Künstler und Künstlerinnen mit Wohnberechtigungsschein für den Bezug einer Atelierwohnung erweitert wird, indem Seite 1

2 die Berliner Einkommensgrenzen, die 40 % über der Bundeseinkommensgrenze des 9 Abs. 2 WoFG für Wohnberechtigungsscheine liegen, angewendet werden. Mit dieser Maßnahme wird mit großer Wahrscheinlichkeit erreicht, dass die in Rede stehenden Atelierwohnungen ausschließlich an berechtigte Künstler und Künstlerinnen vergeben werden können. In Vertretung Hella Dunger-Löper Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Seite 2

3 SenStadt 12. August 2010 IV A 31 App (neu) IV A über IV A 3 zur weiteren Verwendung (IV A 2 Kopie) Beschlussempfehlung IV A 2 zu den Atelierwohnungen vom Juni 2010 an den Hauptausschuss Hier: Prüfauftrag von IV A Anlage: 1 IV A 2 schlägt in einem Berichtsentwurf an den Hauptausschuss zum Titel Zuschuss an eine Serviceeinrichtung zur Atelierbestandssicherung vor, der für die einschlägigen Förderprogramme zuständigen Investitionsbank Berlin (IBB) den Auftrag zu erteilen, den jeweiligen Objekteigentümern die Erlaubnis zu entziehen, geförderte Atelierwohnungen und Ateliers auch an anderweitig Berechtigte gemäß dem jeweiligen Förderprogramm zu vermieten, sofern keine Vermietung an Bewerberinnen und Bewerber erfolgt, die vom Atelierbeauftragten beim BKK benannt werden. Auf diesem Wege soll sichergestellt werden, dass die Vermietung frei werdender geförderter Atelierwohnungen und Ateliers künftig nur noch an Künstlerinnen und Künstler erfolgt, die den Vergabekriterien des Atelierbeauftragten entsprechen. Obwohl für derartige rechtliche Prüfungen IV Jur zuständig ist, bittet IV A die Uz. um rechtliche Überprüfung des Vorschlags. Meine rechtliche Überprüfung des oben skizzierten Vorschlags von IV A 2 hat Folgendes ergeben: 1. Förderung über Förderungsverträge Die Förderung der Ateliers und Atelierwohnungen erfolgte nach den mir vorliegenden Unterlagen ausschließlich über Förderungsverträge und nicht etwa über Förderungsbescheide. Verträge haben die Eigenschaft, dass sich die Vertragsparteien grundsätzlich gleichberechtigt gegenüberstehen. 2. Förderungsverträge enthalten ausfüllungsbedürftige Vertragslücke Der von mir exemplarisch geprüfte Vertrag über die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur ModInstRL 96 Wohnungspolitische Selbsthilfe (Anlage) sieht in 8 Abs. 3 vor, dass Atelierwohnungen oder Künstlerarbeitsstätten, die in die Förderung einbezogen sind, bei Freiwerden ebenfalls unverzüglich dem in Abs. 1 benannten Bezirksamt zu melden sind. Darüber hinaus ist vor der Überlassung an Mieter und

4 2 Selbstnutzer die Zustimmung von dem Büro des Atelierbeauftragten beim Kulturwerk des Berufsverbandes Bildender Künstler einzuholen. Weitere Regelungen zur Belegung einer Atelierwohnung sieht der Förderungsvertrag nicht vor. Der Förderungsvertrag sieht damit keine Regelung für den hier zu entscheidenden Fall vor, dass es für eine konkrete Atelierwohnung keinen interessierten Künstler gibt. Dabei spielt der Grund, warum es keine interessierten Künstler für diese konkrete Atelierwohnung gibt, keine Rolle. Der Förderungsvertrag enthält insoweit eine Vertragslücke zu der Frage, was passiert, wenn es keinen interessierten Künstler für eine freigewordene Atelierwohnung gibt. Im Falle einer Regelungslücke in einem Vertrag ist eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen, die sich an dem hypothetischen Willen der Vertragsparteien zu orientieren hat. Das bedeutet, dass im Falle einer Vertragslücke an die Stelle der fehlenden Bestimmung diejenige gesetzlich zulässige Bestimmung tritt, die nach Auslegung des gesamten Vertragsverhältnisses von den Parteien vereinbart worden wäre, wenn sie an diesen Punkt gedacht hätten, vgl. Palandt/Heinrichs 157 BGB Rz. 7. Der hypothetische Parteiwille ist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu ermitteln (vgl. Palandt/Heinrichs 157 BGB aao). Dabei ist auch möglich, dass die Regelungslücke in verschiedener Weise geschlossen werden kann. Bestehen allerdings keine Anhaltspunkte, für welche Alternative sich die Parteien entschieden hätten, ist eine ergänzende Vertragsauslegung ausgeschlossen, vgl. Palandt/Heinrichs 157 BGB Rz. 10. Eine mögliche Alternative, wie umzugehen ist mit dem Fall eine fehlenden interessierten Künstlers, ist die Abgabe einer Erklärung des Fördergebers, dass er an der Besetzung der Atelierwohnung mit einem von ihm bestimmten Personenkreis (hier Künstler) kein Interesse hat und es dem Fördernehmer deshalb überlässt, einen Mieter aus dem Kreise der in 8 Abs. 1 des Förderungsvertrages genannten Personen suchen darf (Sanierungsbetroffene oder sonstige Wohnungssuchende mit WBS gemäß 5 WoBindG). Eine weitere Alternative könnte sein so der Fördergeber auf die Besetzung der Wohnung mit einem ihm bestimmten Personenkreis (hier Künstler) weiterhin Wert legt -, dass der Vermieter bei Absenken der Miete weiterhin einen interessierten Künstler für die Atelierwohnung sucht und findet. Eine solche Regelung wäre aber nicht angemessen für den Fördernehmer, da dieser aus dem Förderungsvertrag gleichzeitig nur verpflichtet ist, eine in 9 des Vertrages bestimmte geringere (als die marktübliche) Miete zu nehmen. Da bei der Suche nach einer für beide Parteien angemessenen Regelung der gesamte Vertrag zu betrachten ist, würde eine Regelung dergestalt, an einen Künstler zu einer geringeren Miete zu vermieten, als in 9 beschrieben ist, für den Fördernehmer deshalb unangemessen sein. Besteht der Fördergeber gleichwohl auf die Vermietung an einen bestimmten Personenkreis (z.b. Künstler), wäre eine Regelung angemessen, die dem Fördernehmer seine finanziellen Einbußen ausgleicht. Hieraus folgt, dass eine weitere Alternative zur Ausfüllung der Vertragslücke sein kann, dass der Fördernehmer weiterhin Künstler für seine Atelierwohnung suchen muss, ggf. indem er mit der Miete heruntergeht, für den Fall aber, dass er zu einer geringeren Miete als in 9 des Vertrages vermieten muss, einen finanziellen Ausgleich erhält.

5 3 Andere Alternativen sind nach der derzeitigen Prüfung nicht ersichtlich. Bei zwei Alternativen ist nun festzustellen, ob Anhaltspunkte bestehen, für welche Alternative sich die Parteien entschieden hätten. Soweit dem Aktenvorgang entnommen werden kann, hat die IBB bisher in solchen Fällen in Vertretung des Landes Berlin eine Erklärung dergestalt abgegeben, dass dem Fördernehmer erlaubt wird, geförderte Atelierwohnungen und Ateliers auch an anderweitig Berechtigte gemäß dem jeweiligen Förderprogramm zu vermieten, sofern keine Vermietung an Bewerberinnen und Bewerber erfolgt, die vom Atelierbeauftragten beim BKK benannt werden. Dies scheint die bisherige Praxis gewesen zu sein. Aus dieser Praxis lässt sich deshalb schließen, dass eine solche Regelung den Parteien angemessen erschien, den im Vertrag nicht geregelten Fall fehlender interessierter Künstler zu lösen. Im Ergebnis haben die Parteien damit die Vertragslücke bereits selbst einvernehmlich und angemessen geschlossen. Zwischenergebnis: Die bisher von der IBB im Namen des Landes Berlin durchgeführte Freistellungspraxis hat die Regelungslücke im Vertrag für die Vertragsparteien angemessen ausgefüllt. 3. Die von IV A 2 beabsichtigte Regelung stellt keine im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung mögliche anzuwendende Regelung dar Es ist fraglich ob ein Abweichen von der bisher vorgenommenen Vertragsergänzung in Form der Freistellungspraxis abgewichen werden kann und ob die von IV A 2 gewählte Regelung hierfür geeignet wäre. Die von IV A 2 vorgeschlagene Regelung, den jeweiligen Objekteigentümern die Erlaubnis zu entziehen, geförderte Atelierwohnungen und Ateliers auch an anderweitig Berechtigte gemäß dem jeweiligen Förderprogramm zu vermieten, sofern keine Vermietung an Bewerberinnen und Bewerber erfolgt, die vom Atelierbeauftragten beim BKK benannt werden, stellt eine nicht angemessene Regelung dar, da der Objektnehmer in seinem Recht aus 9 des Vertrages, eine bestimmte Miethöhe zu realisieren, unangemessen benachteiligt wird (s. o. unter 1. näher ausgeführt). Will man die bisherige Verfahrenspraxis ändern und die Vertragslücke ggf. in anderer Form ergänzen, ist dies grundsätzlich möglich. Es wäre allerdings eine Regelung zu finden, die die Interessen beider Vertragsparteien angemessen berücksichtigt. 4. Ergebnis: Die bisher von der IBB Berlin im Namen des Landes Berlin durchgeführte Freistellungspraxis hat die Regelungslücke im Förderungsvertrag für die Vertragsparteien angemessen geschlossen.

6 4 Will man die bisherige Verfahrenspraxis ändern und die Vertragslücke ggf. in anderer Form ergänzen, ist dies grundsätzlich möglich. Es wäre allerdings eine Regelung zu finden, die die Interessen beider Vertragsparteien angemessen berücksichtigt. Die von IV A 2 vorgeschlagene Regelung, den jeweiligen Objekteigentümern die Erlaubnis zu entziehen, geförderte Atelierwohnungen und Ateliers auch an anderweitig Berechtigte gemäß dem jeweiligen Förderprogramm zu vermieten, sofern keine Vermietung an Bewerberinnen und Bewerber erfolgt, die vom Atelierbeauftragten beim BKK benannt werden, stellt keine angemessene Regelung dar, da der Objektnehmer in seinem Recht aus 9 des Vertrages, eine bestimmte Miethöhe zu realisieren, unangemessen benachteiligt wird. Pannek