EINZELHANDELSKONZEPT für die Stadt Viersen Fortschreibung

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1 EINZELHANDELSKONZEPT für die Stadt Viersen Fortschreibung - Endbericht - Im Auftrag der Stadt Viersen Dortmund, März 2011

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3 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen Fortschreibung Im Auftrag der Stadt Viersen Endbericht Bearbeiter Büro Julia Hagemann Stefan Kruse Andreas Mayer unter Mitarbeit von Simon Rausch Stadt Viersen, FB 60 III Karen Krätschmer Ingo Wöltge Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de Dortmund, März 2011

4 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

5 Inhaltsübersicht 1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel Methodik Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Viersen Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Nachfragesituation des Viersener Einzelhandels Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Viersener Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Strategische Bausteine des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen Bewertung von Potenzialflächen Verzeichnisse Anhang Glossar Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

6 Detailliertes Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel Methodik Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Städtebauliche Analyse Kommunikationsstruktur Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Viersen Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Bevölkerung und Siedlungsstruktur Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots in der Stadt Viersen Übersicht über die räumlichen Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Viersen Hauptgeschäftszentrum der Innenstadt Alt-Viersen Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße Sonderstandort Kanalstraße Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Dülken Stadtteilzentrum Dülken Sonderstandort Bruchweg Sonderstandort Viersener Straße ( Gierlingsfläche ) Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Süchteln Stadtteilzentrum Süchteln Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung Fazit der Angebotsanalyse

7 6 Nachfragesituation des Viersener Einzelhandels Umsätze und Zentralitäten des Viersener Einzelhandels Fazit der Nachfrageanalyse Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Viersener Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Ökonomische Rahmenbedingungen Steuerungsmodelle der Einzelhandelsentwicklung (Szenarien) Entwicklungsleitbild für die Stadt Viersen: Räumlich funktionale Gliederung Strategische Bausteine des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen Zielkonzeption zur Einzelhandelsentwicklung in Viersen Standortstrukturmodell Viersener Sortimentsliste Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Viersen Zentrale Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Alt-Viersen Zentraler Versorgungsbereich Dülken Zentraler Versorgungsbereich Süchteln Zwischenfazit zentrale Versorgungsbereiche Sonderstandorte Sonderstandort Kanalstraße (Stadtteil Viersen) Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Stadtteil Viersen) Sonderstandort Bruchweg (Stadtteil Dülken) Sonderstandort Viersener Straße ( Gierlingsfläche, Stadtteil Dülken) Zwischenfazit Sonderstandorte Sicherung der Grund- und Nahversorgung Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Viersen Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Dülken Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Süchteln Tabubereiche des Einzelhandels in Viersen Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Viersen Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 1) Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 2) Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 3) Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben

8 9 Bewertung von Potenzialflächen Potenzialflächen im Stadtteil Viersen Potenzialflächen im Stadtteil Dülken Potenzialflächen im Stadtteil Süchteln Lokale Versorgungslücken in der Grundversorgung in Viersen-Süd: Exemplarische Gewichtung von Potenzialflächen für die wohnortnahe Grundversorgung in dispers bebauten Siedlungsbereichen Verzeichnisse Anhang Glossar Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

9 1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung Das vorliegende Konzept wurde als Fortschreibung des im Jahr 2005 erarbeiteten Struktur- und Standortgutachtens Einzelhandel für die Stadt Viersen entwickelt. Es soll sowohl eine fundierte Bewertungsgrundlage für aktuelle Planvorhaben liefern, als auch mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten aufzeigen, so dass sowohl Verwaltung als auch Politik in die Lage versetzt werden, eine stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidung zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die Viersener Versorgungsstrukturen einschätzen zu können. Die auch insbesondere rechtliche Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung) eines solchen städtebaulichen Konzeptes i.s.v. 1 (6) Nr. 11 ist in verschiedenen Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn erst solche konzeptionelle Festlegungen, die dann gem. 1 (6) Nr. 11 BauGB n.f. (früher: 1 (5) Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist. 1 Die Erarbeitung eines entsprechenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Viersen ist somit konsequent und vor dem Hintergrund seit der letzten Bearbeitung eingetretener veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen (in erster Linie die jüngst in Kraft getretene erneute Novellierung des BauGB - 9 (2a)), aber auch im Hinblick auf die im Juni 2007 durch den Landtag NRW mehrheitlich beschlossene Novellierung der landesplanerischen Vorgaben 2 zur Steuerung des Einzelhandels in NRW ( 24a LEPro) sowie in Teilen darauf aufbauender aktueller Rechtsprechungen zahlreicher Obergerichte und auch des Bundesverwaltungsgerichts zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung auch zwingend erforderlich. Für die aktualisierende Fortschreibung stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt des Untersuchungsinteresses: Welche (veränderten) rechtlichen Rahmenbedingungen sind der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Viersen zu Grunde zu legen? 1 2 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts auch OVG NRW, Urteil vom 28. August D 112/05.NE Wenngleich ein Urteil des OVG NRW (10 A 1676/08) vom den Zielcharakter der Vorschriften von 24a LEPro verneint, stellen diese jedoch nach wie vor in der Abwägung zu berücksichtigende Grundsätze der Raumordnung dar. 9

10 Welche einzelhandelsspezifischen Veränderungen haben sich seit dem letzten Erhebungszeitraum (2004) ergeben, sowohl auf Seite des Angebotes, aber auch bezüglich der Nachfrageseite? Wie stellen sich die angebotsseitigen Rahmenbedingungen der Viersener Zentren (Alt- Viersen, Dülken, Süchteln) und Sonderstandorte (u. a. Kanalstraße) dar? Welche Veränderungen haben sich ergeben? Wie stellen sich die zukünftigen Entwicklungsperspektiven des Einkaufsstandortes Viersen insgesamt dar? Welches räumliche Zentren- und Standortmodell ist der zukünftigen Entwicklung in der Stadt Viersen zu Grunde zu legen? Wie stellt sich die Einstufung von Sortimenten im Hinblick auf ihre Zentren- und / oder Nahversorgungsrelevanz dar? (Überprüfung und ggf. Modifikation der Sortimentsliste aus der 2005er Untersuchung) Wie sind die zentralen Versorgungsbereiche in Viersen abzugrenzen? Welche Strategien müssen ergriffen werden, um die Zentren der Stadt Viersen zu erhalten und zu stärken? Wie kann die wohnungsnahe Versorgung der Bürger nachhaltig gesichert werden? Welche Ziele und Grundsätze sollten die Grundlage der zukünftigen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Viersen bilden? Die Bearbeitung einiger Bausteine erfolgte schwerpunktmäßig durch die Stadt Viersen, Fachbereich 60 III. Es handelt sich dabei um folgende Kapitel: Kapitel 8.3, Sortimentsliste (Bearbeitung gemeinsam mit dem Büro, basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzelhandel 2005), Kapitel bis , zentrale Versorgungsbereiche (Abgrenzungen erarbeitet durch Stadt Viersen in Abstimmung mit dem Büro ; Empfehlungen gemeinsam mit dem Büro ), Kapitel bis , Sonderstandorte (Steckbriefe erarbeitet durch Stadt Viersen, in Teilen basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzelhandel 2005), Kapitel bis , Nahversorgungsstandorte (Steckbriefe erarbeitet durch Stadt Viersen, in Teilen basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzelhandel 2005) sowie Kapitel 9, Potenzialflächen (Steckbriefe erarbeitet durch Stadt Viersen, in Teilen basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzelhandel 2005). 10

11 Wie die Erfahrung gerade in jüngster Vergangenheit zeigt, ist es mittlerweile nicht mehr nur damit getan, ein gutes Konzept zu erarbeiten. Immer mehr muss auch schon während der Bearbeitung die spätere Umsetzung bedacht werden. Aus diesem Grund ist das vorliegende Einzelhandelskonzept auf der Basis eines breit angelegten Kommunikations- und Beteiligungsprozesses erarbeitet worden. Neben der Berichterstattung (z. B. Pressearbeit) erfolgte eine Rückkopplung der entsprechenden Zwischenergebnisse in einem regelmäßig stattfindenden Arbeitskreis u. a. mit Vertretern von Stadt, lokalem Einzelhandel, IHK und Einzelhandelsverband. Allen Mitwirkenden und Gesprächspartnern, die konstruktiv dazu beigetragen haben, dass das Einzelhandelskonzept in der vorliegenden, komplexen Form zustande gekommen ist, sei an dieser Stelle nachdrücklich gedankt. 11

12 2 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild, als auch die Funktionsbedingungen und die räumliche Struktur im Einzelhandelsbereich stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt: Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen: Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration (neueste Entwicklung: Übernahme des Lebensmitteldiscounters Plus durch Edeka). Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten (Umsatz pro m² Verkaufsfläche) und Rentabilitäten. Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme. Ein Wandel der Betriebsformen und -konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung sowie gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte. Ein Wandel der Standortpräferenzen seitens der Konzerne / Betreiber. Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen. Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen Kaufhauskrise und generell zunehmende Insolvenzen ehemals namhafter Betreiber (zuletzt Karstadt, Hertie, Woolworth, Wehmeyer, Adessa). Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: Insgesamt eine tendenziell in den nächsten Jahren sinkende Bevölkerungsanzahl mit erheblichen regionalen Unterschieden, überlagert durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft. Eine Veränderung der Alterspyramide mit einem wachsenden Anteil älterer Menschen. Ein akzentuiertes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf; Geiz-ist-geil- Mentalität ), von dem insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren. 12

13 Eine aktuell wieder zu beobachtende wachsende Kauflust nach Jahren der Kaufzurückhaltung, deren Anhalten aber angesichts der derzeitigen gesamtwirtschaftlichen Lage mehr als fraglich ist. Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft haben - im Falle einer ungezügelten bzw. ungesteuerten Entwicklung - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Eine bedeutsame innerkommunale Standortkonkurrenz führt nach wie vor zu fehlender Chancengleichheit von (vielen) innerstädtischen Zentren im Vergleich zu nichtintegrierten Standorten, die sich häufig in Form einer nach wie vor geringen Angebotsbreite des kernstädtischen Einzelhandels und einem geringen Niveau im innerstädtischen Angebot durch uniforme, kurzlebige Geschäftstypen manifestieren, verbunden mit einer Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente an städtebaulich nichtintegrierten Standorten. Die Situation wird durch die anhaltende Nachfrage nach Standorten außerhalb des Innenstadtkontextes weiter verschärft. Dabei sind es speziell die Vorhaben mit zentren- aber insbesondere auch nahversorgungsrelevanten Warengruppen, die für die Funktionsfähigkeit der Zentren Beeinträchtigungen mit sich bringen (können). Zunehmende Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen, die vermeintlich nicht in vorhandene Siedlungsstrukturen passen. Durch die größtenteils kleinteiligen Bebauungsstrukturen sind die gewachsenen Zentren besonders von diesem Problem betroffen. Hier können die Flächenansprüche heutiger Betreiber nur bedingt bzw. nur mit erheblichen Eingriffen (Umbaumaßnahmen wie Zusammenlegungen, Erweiterungen, Umnutzungen etc.) erfüllt werden. Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes im Wohnumfeld und die damit verbundene Gefahr der abnehmenden wohnungsnahen Versorgung (Magnet Lebensmittelanbieter zieht es nach draußen ). Auch die Möglichkeit, dass sich das Nahversorgungsnetz, also speziell das Netz der Lebensmittelanbieter, insgesamt räumlich weiter ausdünnen könnte, kann letztlich für Viersen nicht ausgeschlossen werden. Durch weitere Nahversorgungsangebote an städtebaulich nicht geeigneten, nichtintegrierten Standorten bzw. durch eine Überschreitung der absatzwirtschaftlichen Spielräume können sich auch Gefährdungen für bestehende, gewachsene Versorgungsbereiche ergeben, mit der Folge eines insgesamt grobmaschigeren Versorgungsnetzes. Ein weiterer Aspekt, der zu einer räumlichen Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes zukünftig verstärkt beitragen kann, sind die Ansprüche der Betreiber an die Größe der Verkaufsflächen. Heute marktübliche Verkaufsflächen von 800 m² bis m², häufig bis oder sogar m², liegen zum Teil deutlich über der Flächengröße bestehender Märkte in Viersen, so dass hier wie auch bereits zu beobachten ist entsprechende Anfragen bzw. Überlegungen zur Erweiterung bzw. Umsiedlung einzelner Betriebe zu erwarten sind. 13

14 Aktuell sind allerdings (wieder) Tendenzen zu kleineren Verkaufsflächen von Lebensmittelanbietern zu erkennen. Insbesondere Lebensmittelvollsortimenter wie bspw. Tegut, Rewe oder Edeka haben in der jüngsten Vergangenheit die Zentren wiederentdeckt und realisieren dort Märkte mit Verkaufsflächen zwischen 700 und m². In diesen neuen bzw. wiederentdeckten City-Märkten wird das klassische Supermarktangebot mit Bedientheken für Fleisch, Wurst und Käse und einem qualitativ hochwertigen Angebot in den Bereichen Obst, Gemüse und Convenience- Produkten angeboten. Durch diese Rückbesinnung auf kleinere Flächen in zentralen Bereichen (bisher nur in Mittel- und Großstädten) reagieren die Anbieter insbesondere auf zwei Trends: Zum einen auf Wanderungsbewegungen Zurück in die Stadt mit einem steigenden Anteil der Wohnbevölkerung und der Wiederentdeckung gewachsener Zentren als Wohn- und Versorgungsstandort, zum anderen auf eine (insbesondere in NRW durch den novellierten 24a des Landesentwicklungsprogramms) zunehmend restriktive Genehmigungspraxis für (großflächige) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Noch ist dieser Trend insbesondere in den Haupt- und Nebenzentren der verdichteten Mittel- und Großstädte zu beobachten, in denen innerhalb eines Umkreises von rund m etwa Menschen und mehr wohnen und die mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut zu erreichen sind. Stimmen diese Rahmenbedingungen, wird die Anzahl der Parkplätze auf ein notwendiges Minimum reduziert und die Märkte erfüllen tatsächlich eine Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung. Inwieweit sich dieser Trend zukünftig auch in Viersen durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. 14

15 3 Methodik Das vorliegende Einzelhandelskonzept stützt sich auf die Ergebnisse aus sowohl primärwie sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen im engeren Sinne 3 sowie der Leerstände im Viersener Stadtgebiet durchgeführt. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gutachten) zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die Stadt Viersen gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der BBE Handelsforschung, Köln. Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i. S. d. 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW darstellen und somit auch für eine spätere Steuerung des Einzelhandels durch entsprechende bauleitplanerische Umsetzungen zwingend erforderlich sind. Insgesamt ergibt sich somit in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einzelhandelssituation in Viersen. 3.1 Angebotsanalyse Im März / April 2009 wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im gesamten Stadtgebiet und aller Dienstleistungsbetriebe in den Zentren vorgenommen. Hierzu wurde eine Begehung des gesamten Stadtgebietes mit gleichzeitiger Erfassung und Kartierung des Einzelhandels im engeren Sinne flächendeckend durchgeführt. Es wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen 4 unter zu Hilfenahme lasergestützter Flächenerfassungsgeräte soweit möglich bzw. vom Geschäftsinhaber / Filialleiter zugelassen 5 erhoben und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen. 3 Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoff, Tankstellen und Apotheken werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet. Allerdings wurden aufgrund ihrer Einzelhandelsrelevanz Tankstellenshops und der freiverkäufliche Anteil der Apotheken bei der Erhebung berücksichtigt und mit erhoben. 4 5 Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient; einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, der Kassenund Vorkassenzonen (inkl. Windfang), Bedienungstheken und die dahinter befindlichen Flächen, Schaufenster und sonstige Flächen, die dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden. Sofern eine lasergestützte Messung nicht möglich war, wurden die Flächen abgeschritten bzw. geschätzt. 15

16 Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist hierbei eine sehr dezidierte Bestandserfassung notwendig. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimente differenziert erfasst (auf der Basis eines etwa 90 Sortimente umfassenden Erfassungsschlüssels) und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt (siehe oben). In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle zu entnehmenden (Haupt-) Branchen zugeordnet. Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Viersen Hauptbranchen Sortimentsgruppen Überwiegend kurzfristiger Bedarf Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) Bäckerei / Konditorei Metzgerei / Fleischerei Getränke Blumen / Zoo Blumen, Zoo Gesundheit und Körperpflege Drogerie, Körperpflege Parfümerie Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Pharmazeutischer Bedarf (freiverkäuflich) Schreibwaren / Papier / Bücher Sortimentsbuchhandel Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitschriften Überwiegend mittelfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Herren-, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung und Textilien allgemein Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Schuhe / Lederwaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) Haushaltswaren / Glas / Porzellan Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Basteln Spielwaren Musikinstrumente Hobby- und Bastelbedarf Babyausstattung Sport und Freizeit Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel Sportgeräte Campingartikel (Fortsetzung auf der nächsten Seite) 16

17 Hauptbranchen Überwiegend langfristiger Bedarf Wohnungseinrichtung Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Baumarktsortimente Gartenmarktsortimente Sonstiges Quelle: Eigene Zusammenstellung Sortimentsgruppen Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Rahmen Bettwaren, Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche Möbel inkl. Bad-, Küchen, Büro- und Gartenmöbel Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) Elektrobedarf, hochwertige Elektrohaushaltsgeräte Leuchten Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger Videokameras und -geräte Mobiltelefone, Telefon- und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software Foto Hörgeräte Sanitätsbedarf Optik, Augenoptik Uhren / Schmuck Baustoffe, Bauelemente Tapeten, Lacke, Farben Eisenwaren und Beschläge Sanitär- und Installationsbedarf Teppiche (Auslegware) Werkzeuge, Elektroartikel und -installationsbedarf Kfz-Zubehör Pflanzen, Sämereien Gartenbedarf, -geräte Aktionswaren, Kinderwagen, Erotikartikel Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle durchgeführte Vollerhebung des Viersener Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebots sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf Ebene einzelner Standortbereiche dar. Nicht nur durch die räumliche Lage der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Stadtgebietes, sondern auch durch die im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführte räumliche Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können auch die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen (z. B. Viersener Sortimentsliste) einfließen. In diesem Zusammenhang wurden drei Lagekategorien unterschieden: Zentrum (z. B. Hauptgeschäftszentrum, Stadtteilzentrum) Integrierte Lage Nicht-integrierte Lage Diese sind wie folgt definiert (Tabelle 2). 17

18 Tabelle 2: Definition von Lagekategorien und Beispiele Zentrum 6 Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ihr Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d. h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW. Beispiel: Stadtteilzentrum Süchteln Beispiel: Kiosk in Boisheim Integrierte Lage Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die unmittelbare Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen. Nicht-integrierte Lage Die nicht-integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z. B. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten Standorten. Beispiel: Fachmarktstandort Ernst-Moritz- Arndt Straße Quelle: eigene Zusammenstellung und eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Außerdem wurde eine kleinräumige Zuordnung der Betriebe nach Stadtteilen vorgenommen bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z. B. Fachmarktstandort). Die Bearbeitung erfolgt mit Hilfe eines geographischen Informationssystems (ArcGIS), das u. a. eine gebäudescharfe kartographische Verortung der Einzelbetriebe ermöglicht. Die entsprechenden kartographischen Darstellungen in diesem Gutachten wurden mit dem Programm ArcGIS auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen erzeugt. 6 Weiterführend zu Definition und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche siehe Kapitel

19 3.2 Nachfrageanalyse Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfrage dar. Sie ermöglicht in der Gegenüberstellung zur Angebotssituation Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u.a. auf Werte der BBE, Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, vermitteln das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau vor. Ergänzend bilden eine Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. 3.3 Städtebauliche Analyse Im Rahmen der städtebaulichen Analyse wurden im Einzelnen die einzelhandelsrelevanten Funktionsbereiche des gesamten Stadtraumes, also die Viersener Zentren sowie die sonstigen für die Einzelhandelsstruktur relevanten Standortbereiche, bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteil der städtebaulichen Analyse: Einzelhandelsdichte Lage der Einzelhandelsmagneten Verteilung der Geschäfte Struktur und Ausdehnung der Einzelhandelslagen Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr Bebauungsstruktur Qualität und Erhaltungszustand der Architektur 19

20 Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation Einkaufsatmosphäre Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kulturellen Einrichtungen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen. Sie liefert zum einen die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen insbesondere für die Viersener Zentren. Gleichzeitig ist die städtebauliche Analyse ein unbedingt notwendiger Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i. S. der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung keine planerische Abgrenzungsübung, sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtssichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten. 3.4 Kommunikationsstruktur Ein begleitender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen Diskussionsprozess auch nach Ablauf der begleitenden Untersuchung an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Strukturuntersuchung beginnt und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung nach Abschluss der Untersuchung gegeben. Aus diesem Grund wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis begleitet, der sich am 28. Oktober 2009, am 30. November 2009 sowie am 4. März 2010 traf und dessen Mitglieder die (Zwischen-)Ergebnisse diskutierten und ihren lokalen Sachverstand in die Untersuchung einbrachten. Somit konnte nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure beigetragen werden. Nachfolgend sind die Personen / Institutionen aufgeführt, die an den Arbeitskreissitzungen teilgenommen haben und denen für ihre konstruktive Mitarbeit an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich gedankt wird. 20

21 Tabelle 3: Name Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen (in alphabetischer Reihenfolge) Institution Herr Haack Frau Hagemann Herr Holland Herr Jenniches Herr Kamp Frau Krätschmer Herr Kruse Herr Küppers Herr Kuropka Frau Meyer Frau Mikus Herr Peters Herr Rettler Herr Schürmann Industrie und Handelskammer Mittlerer Niederrhein Büro Einzelhandelsverband Krefeld Kempen Viersen Stadt Viersen, Abteilungsleiter FB 60 I Bauleitplanung, Bodenordnung und Vermessung Werbering Viersen aktiv Stadt Viersen, Abteilungsleiterin FB 60 III Stadtplanung und Bodenordnung Büro Stadt Viersen, Fachbereichsleiter FB 70 Wirtschaftsförderung und Liegenschaften Stadt Viersen, Fachbereichsleiter, FB 60 Stadtentwicklung Stadt Viersen, FB 70 I Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing Bezirksregierung Düsseldorf Dez. 35 Städtebau / Bauaufsicht Stadtteilbüro Südstadt Werbering Viersen aktiv Bezirksregierung Düsseldorf Dez. 35 Städtebau / Bauaufsicht Herr Dr. Tackenberg Centermanagement City Center Viersen Herr Wöltge Herr Zenses Stadt Viersen, FB 60 III Stadtentwicklung Stadt Viersen, Technischer Beigeordneter Geschäftsbereich IV 21

22 4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Viersen Zur grundsätzlichen Einordnung der Einzelhandelssituation in der Stadt Viersen erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Einzelhandelsstandortes Viersen auswirken können. 4.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Die Stadt Viersen liegt im Westen Nordrhein-Westfalens im Kreis Viersen, dessen Sitz sie seit 1975 darstellt, und ist nur wenige Autominuten von der niederländischen Grenze entfernt. Die Stadt fungiert landesplanerisch als Mittelzentrum und soll somit auch eine entsprechende Versorgungsfunktion für angrenzende Grundzentren wie Grefrath übernehmen. Konkurrierende Mittelzentren in der Region stellen u. a. die Städte Tönisvorst, Willich, Schwalmtal und Nettetal dar. Nächstgelegenes Oberzentrum ist die Stadt Mönchengladbach, die direkt südlich an das Siedlungsgebiet von Viersen angrenzt. Karte 1: Lage im Raum Quelle: eigene Darstellung 22

23 Verkehrlich ist die Stadt durch zwei Autobahnen, zwei Bundesstraßen sowie zahlreiche sonstige Straßen gut erschlossen. So können weitere nahegelegene Oberzentren wie Krefeld und Düsseldorf schnell erreicht werden. Auch die Bahn erschließt die Ortsteile Viersen, Dülken und Boisheim und stellt so direkte Verbindungen nach Venlo, Krefeld, Mönchengladbach und Düsseldorf her. 4.2 Bevölkerung und Siedlungsstruktur Die Stadt Viersen verfügte zum Untersuchungszeitpunkt über rd Einwohner 7. Sie setzt sich aus vier Stadtteilen zusammen: Boisheim, Dülken, Süchteln und Viersen (vgl. Tabelle 4 und Karte 2). Den Siedlungsschwerpunkt bildet mit knapp der Hälfte an Einwohneranteil die Kernstadt Viersen (rd Einwohner). Nördlich schließt sich der Stadtteil Süchteln mit rd Einwohnern an, westlich liegt Dülken mit rd Einwohnern. Tabelle 4: Stadtteil Viersener Stadtteile mit Einwohnerzahlen Einwohner* Boisheim Dülken Süchteln Viersen Gesamt * gerundete Werte; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den Summen kommen; Quelle: Angaben der Stadt Viersen, Stand 06/2008 Die einzelnen Stadtteile entwickelten sich lange Zeit unabhängig voneinander aus historischen Siedlungskernen, was auch heute noch im Straßenbild deutlich ablesbar ist. Der unterschiedliche Charakter der Viersener Ortsteile ist sehr ausgeprägt, klar ablesbare Geschäftszentren mit jeweils spezifischen Eigenarten sind die herausragenden Merkmale. Der größte Teil der Bevölkerung wohnt in den drei Siedlungskörpern der Stadtteile, die Ortsteile Mackenstein oder Boisheim bilden kleinere, abgesetzte Bereiche. An den Ortsrändern der Stadtteile sind ausgedehnte Streu- und Bandsiedlungen prägend. Die Stadt stellt insgesamt ein leistungsfähiges Mittelzentrum in unmittelbarer Nachbarschaft zum Oberzentrum Mönchengladbach dar. Allerdings ist die Ausgangssituation nicht vergleichbar mit einer Stadt ähnlicher Größenordnung, die nur über ein Hauptgeschäftszentrum sowie im Idealfall über einen kompakten Siedlungskörper verfügt. Diese Städte bzw. Zentren sind in der Regel leistungsfähiger, da sie sich nicht mit den aus der ehemaligen Eigenständigkeit der einzelnen Ortsteile ergebenen Versorgungs- und Ausstat- 7 Daten der Stadt Viersen, Stand Juni

24 tungsansprüchen auseinander setzen müssen. Denn polyzentrale Städte leiden sehr häufig unter diesen innergemeindlichen Verteilungskämpfen mit der Folge, dass eine der landesplanerischen Versorgungsfunktion entsprechende kompakte und damit auch regional strahlende Einzelhandelsausstattung nicht entstehen kann. Karte 2: Siedlungsstruktur der Stadt Viersen Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 4.3 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen Anhand der Bevölkerungszahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und differenziert nach Warengruppen ermitteln. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Viersen stellt sich im Jahr 2009 wie folgt dar: 24

25 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen 2009* Warengruppe Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 153,9 Blumen / Zoo 5,5 Gesundheit und Körperpflege 23,8 Schreibwaren / Papier / Bücher 14,8 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 198,0 Bekleidung / Wäsche 35,1 Schuhe / Lederwaren 8,4 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 5,5 Spielwaren / Hobby / Basteln 8,4 Sport und Freizeit 6,3 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 63,7 Wohneinrichtung 8,6 Möbel 21,6 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 10,2 Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation 27,6 Medizinische und orthopädische Artikel 5,4 Uhren / Schmuck 3,9 Baumarktsortimente 35,4 Gartenmarktsortimente 8,0 Überwiegend langfristiger Bedarf 120,8 Sonstiges 3,2 Kaufkraftpotenzial gesamt 385,8 *alle Angaben ohne rezeptpflichtige Waren; Quelle: BBE Retail Experts, Köln 2009 Dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von rd. 386 Mio. Euro liegt unter Berücksichtigung der Einwohnerzahlen - das örtliche Kaufkraftniveau in der Stadt Viersen zu Grunde. Die sogenannte einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (D=100) an. Derzeit ergibt sich in der Stadt Viersen eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 100,7. Das bedeutet, dass das Kaufkraftniveau der Viersener Bevölkerung nur geringfügig über dem bundesrepublikanischen Indexwert (100) liegt. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen in der Stadt Viersen hat seit dem Jahr 2003 einen Rückgang um 1,7 % erfahren (Abbildung 1). Zu dieser Entwicklung trugen verschiedene Faktoren bei: So nahm die einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft bundesweit um rd. 3 % zu, während das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Viersen von 103,7 auf 100,7 sank und die Einwohnerzahl Viersens leicht um 1,1 % zurückging. 25

26 Abbildung 1: Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (in Mio. Euro) von in Viersen* 420-1,7 % * Angaben ohne rezeptpflichtige Waren Quelle: Eigene Darstellung basierend auf BBE Retail Experts, Köln In den Nachbarkommunen Viersens liegt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau zumeist ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 100. Spitzenreiter im Kreis Viersen ist aktuell das nordöstlich gelegene Tönisvorst mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 107,2. Das Oberzentrum Mönchengladbach liegt mit 99,8 leicht unter dem Wert von Viersen. Insgesamt lassen sich Viersen und die direkten Umlandkommunen als relativ kaufkraftstarke Region definieren. 26

27 5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel aufgeführten standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstandorte und -strukturen in Viersen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt die detaillierte Betrachtung einzelner Einzelhandelsstandorte und der Nahversorgungssituation in der Stadt Viersen erfolgt. 5.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur Zum Erhebungszeitpunkt (März / April 2009) stellen sich die wesentlichen Kennwerte des Viersener Einzelhandels folgendermaßen dar: Es existieren 595 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne 8 mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund m². Die durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb liegt mit 260 m² über dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m². Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt etwa 2,0 m² und rangiert damit unabhängig von branchenspezifischen Betrachtungen über dem bundesdeutschen Referenzwert von rd. 1,4 m² pro Einwohner. Im Vergleich mit anderen Mittelzentren ähnlicher Größenordnung weist Viersen eine durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche quantitative Angebotsausstattung auf. Tabelle 6 stellt exemplarisch einige Kennwerte des Einzelhandels der Stadt Viersen den Werten von Mittelzentren mit ähnlicher bzw. etwas höherer Einwohnerzahl aus der Datenbank von gegenüber. Tabelle 6: Angebotssituation des Einzelhandels der Stadt Viersen im Vergleich (alle Angaben ohne Leerstände) Warengruppe Viersen ( Ew.) Rheine ( Ew.) Marl ( Ew.) Gütersloh (96.200) Anzahl der Einzelhandelsbetriebe Gesamtverkaufsfläche in m² Durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb Verkaufsflächenausstattung in m² pro Einwohner 2,0 2,1 1,5 2,1 Quelle: eigene Erhebungen , gerundete Werte 8 vgl. Kapitel 3 27

28 Verglichen mit den Erhebungsergebnissen des Jahres 2002 in Viersen haben sowohl die Anzahl der Betriebe als auch die Gesamtverkaufsfläche leicht um jeweils ca. 4 bis 5 % abgenommen (2002: 626 Betriebe mit m² Gesamtverkaufsfläche) 9. Jedoch ist diese rechnerische Abnahme der Gesamtverkaufsfläche vor allem auf unterschiedliche Erhebungsmethodiken zurückzuführen; so wurde im Jahr 2002 noch ein höherer Anteil der umfangreichen Außenflächen der in Viersen vorhandenen Gärtnereien und Baumschulen der Verkaufsfläche zugeschlagen. Rechnet man die Branche Bau- und Gartenmarktsortimente aus den jeweiligen Gesamtverkaufsflächen heraus, ergibt sich für die übrigen Sortimentsbereiche eine saldierte Zunahme der Verkaufsfläche um m², was einem prozentualen Anstieg von 10 % entspricht. Diese Zunahme ist auf verschiedene Betriebserweiterungen und -neueröffnungen in den vergangenen Jahren zurückzuführen (u. a. Einkaufszentrum Löhcenter, Möbelfachmarkt Trendwerk Busch). Parallel haben jedoch auch zahlreiche Aufgaben insbesondere kleinerer Einzelhandelsbetriebe stattgefunden, wie die rückläufige Anzahl der Einzelhandelsbetriebe insgesamt belegt. Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Viersener Einzelhandels, untergliedert nach Warengruppen, wie folgt dar: 9 ohne Apotheken 28

29 Tabelle 7: Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Viersen Warengruppe Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Gesamtverkaufsfläche Einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in m² Nahrungs- und Genussmittel ,0% 0,38 Blumen / Zoo ,7% 0,05 Gesundheit und Körperpflege ,6% 0,09 Schreibwaren / Papier / Bücher ,9% 0,04 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,2% 0,57 Bekleidung / Wäsche ,7% 0,23 Schuhe / Lederwaren ,9% 0,06 Haushaltswaren / Glas / Porzellan ,0% 0,08 Spielwaren / Hobby / Basteln ,3% 0,03 Sport und Freizeit ,1% 0,04 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,9% 0,44 Wohneinrichtung ,4% 0,09 Möbel ,9% 0,32 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,1% 0,04 Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation ,0% 0,04 Medizinische und orthopädische Artikel ,3% 0,03 Uhren / Schmuck ,4% 0,01 Baumarktsortimente ,3% 0,27 Gartenmarktsortimente ,4% 0,21 Überwiegend langfristiger Bedarf ,7% 1,00 Sonstiges ,2% < 0,01 Summe ,0% 2,01 Leerstand Summe zuzüglich Leerständen *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Unter quantitativen Gesichtspunkten weist das Viersener Einzelhandelsangebot folgende Merkmale auf: Nahezu die Hälfte der Verkaufsflächen (rd. 50 % bzw. ca m²) entfällt auf Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe, hier insbesondere auf die typischerweise flächenintensiven Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente (rd. 24 % aller Verkaufsflächen) sowie Möbel (rd. 16 % aller Verkaufsflächen). Ebenfalls stark vertreten ist mit einer Verkaufsfläche von rd m² die Branche Nahrungs- und Genussmittel. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung liegt mit ca. 0,38 m² in dieser Warengruppe in etwa gleichauf mit dem bundesdurchschnittlichen Orientierungswert von etwa 0,35 bis 0,40 m² / Einwohner. Dies spiegelt die gesamtstädtisch betrachtet prinzipiell ausreichende Angebotsausstattung in Viersen wider. 29

30 Einen ebenfalls relativ hohen Verkaufsflächenanteil von rd. 12 % vereinigt die zentrenprägende Branche Bekleidung / Wäsche mit rd m² Verkaufsfläche auf sich. Insgesamt betrachtet liegt der Verkaufsflächenanteil der Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe mit rd. 22 % bzw m² Verkaufsfläche unter dem der kurzfristigen Bedarfsstufe (rd. 28 % bzw m² Verkaufsfläche). Sowohl in Bezug auf die branchenspezifische Verkaufsflächenausstattung als auch auf die Angebotsschwerpunkte (Hauptbranchen) der Betriebe präsentiert sich die Struktur des Viersener Einzelhandels ohne Angebotslücken. Die meisten Branchen sind in einem quantitativ durchschnittlichen bis leicht überdurchschnittlichen Umfang in der Viersener Einzelhandelslandschaft vertreten, wie auch ein exemplarischer Vergleich der branchenspezifischen Verkaufsflächenausstattungsgrade Viersens mit Mittelzentren ähnlicher Größenordnung veranschaulicht (Tabelle 8). Eine unterdurchschnittliche Ausstattung ist lediglich in der Branche Unterhaltungselektronik, IT, Telekommunikation zu konstatieren. Vergleichsweise hoch fällt die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung hingegen in der Warengruppe Wohneinrichtungsbedarf / Möbel aus. Tabelle 8: Verkaufsfläche ausgewählter Warengruppen pro Einwohner in Viersen im Vergleich zu anderen Kommunen mittelzentraler Bedeutung Warengruppe Viersen Rheine Marl Gütersloh Nahrungs- und Genussmittel 0,38 0,45 0,38 0,38 Gesundheit und Körperpflege 0,09 0,07 0,07 0,08 Schreibwaren / Papier / Bücher 0,04 0,04 0,03 0,04 Bekleidung / Wäsche 0,23 0,30 0,17 0,32 Schuhe / Lederwaren 0,06 0,06 0,03 0,06 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 0,08 0,09 0,07 0,08 Wohneinrichtung / Möbel 0,41 0,31 0,10 0,27 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 0,04 0,05 0,04 0,04 Unterhaltungselektronik, IT, Telekommunikation 0,04 0,06 0,07 0,06 Bau- und Gartenmarktsortimente 0,48 0,42 0,45 0,64 Übrige 0,16 0,24 0,14 0,16 Gesamt 2,01 2,08 1,54 2,14 Quelle: eigene Erhebungen , gerundete Werte Verglichen mit dem Jahr 2002 ist die branchenspezifische Verkaufsfläche in den meisten Branchen relativ konstant geblieben oder angestiegen. Eine Ausnahme bildet lediglich die 30

31 Branche Bau- und Gartenmarktsortimente, was jedoch vor allem methodisch bedingt ist 10. Ein besonders starker Anstieg der absoluten Verkaufsfläche von jeweils mehr als m² hat in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Wäsche und Wohneinrichtungsbedarf / Möbel stattgefunden. Dies ist u. a. auf einzelne Erweiterungen und v. a. Neueröffnungen von Lebensmittelmärkten (u. a. Kaiser s im Löhcenter, Penny in Dülken), Bekleidungsanbietern (u. a. Adessa und NKD im Löhcenter, C & A im ehemaligen Kaufhaus Lamp) sowie Möbelanbietern (Trendwerk Busch) zurückzuführen. Eine hohe relative Zunahme der Verkaufsfläche von 30 % und mehr verzeichneten vor allem die Branchen Schreibwaren / Papier / Bücher (u. a. Neuansiedlung Mayersche Buchhandlung in Alt-Viersen), Schuhe / Lederwaren (u. a. Schuhhaus Kocken und Tamaris in Alt-Viersen) sowie Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation. In letztgenannter Branche ist der Zuwachs vor allem auf die Neuansiedlung zahlreicher kleinflächiger Anbieter aus dem Telekommunikationsbereich ( Handyshops ) zurückzuführen, die infolge der insgesamt geringen Verkaufsflächenausstattung stark ins Gewicht fällt. Abbildung 2: Verkaufsflächenentwicklung des Viersener Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege Schreibwaren / Papier / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Haushaltswaren / Glas / Porzellan Spielwaren / / Hobby / Basteln Sportartikel / (Fahrräder) / Camping Wohneinrichtungsbedarf / Möbel Elektrogeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente* Übrige * inklusive Blumen / Zoo, 2002 auch inkl. Fahrräder Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen 2002 und 2009, gerundete Werte So wurde im Jahr 2002 noch ein höherer Anteil der umfangreichen Außenflächen der in Viersen vorhandenen Gärtnereien und Baumschulen der Verkaufsfläche zugeschlagen. 31

32 Betriebsgrößen Die rechnerische Verkaufsfläche pro Betrieb liegt in der Stadt Viersen mit durchschnittlich 260 m² leicht über dem Bundesdurchschnitt von 230 m², worin sich eine vergleichsweise groß dimensionierte Betriebsgrößenstruktur widerspiegelt. Es handelt sich bei diesem Wert jedoch lediglich um ein arithmetisches Mittel; so steht in Viersen einer kleinen Zahl deutlich größerer Betriebe eine große Zahl kleinerer Betriebe gegenüber. Über zwei Drittel der Viersener Einzelhandelsbetriebe weisen eine Verkaufsfläche 100 m² oder weniger auf. Dies ist im Vergleich zu anderen Städten ein relativ hoher Wert, der u. a. auf die auch positiv zu bewertende Dominanz des Betriebstypus (kleines) Fachgeschäft im Viersener Einzelhandel zurückzuführen ist. Besonders hoch ist der Anteil der kleinflächigen Betriebe in den Viersener Zentren; hier weisen durchschnittlich sieben von zehn Betrieben eine Verkaufsfläche von maximal 100 m² Verkaufsfläche auf; in Süchteln und Dülken sind es sogar acht von zehn Betrieben. Mit einer durchschnittlichen Betriebsgröße von rd. 140 m² fallen die Betriebsstrukturen in den Zentren entsprechend deutlich kleinteiliger als im gesamtstädtischen Durchschnitt (~ 260 m²) aus. In den Zentren Süchteln und Dülken liegt die durchschnittliche Betriebsgröße mit jeweils rd. 100 m² noch einmal deutlich unter der von Alt-Viersen (~ 160 m²). Insgesamt bestehen über 40 großflächige (> 800 m² Verkaufsfläche) Betriebe, auf die über die Hälfte der Viersener Verkaufsflächen entfällt. Als die sechs größten Betriebe der Stadt Viersen sind Möbel Klinkhamels (~ m² VKF), der Baumarkt Praktiker (~ m² VKF) und der Verbrauchermarkt Real (~ m² VKF zzgl. Getränkemarkt) am Sonderstandort Kanalstraße, sowie die Betriebe Trendwerk Möbel Busch (~ m² VKF), Gärtnerei und Blumenhaus Uebel (~ m² VKF) und Hagebaumarkt (~ m² VKF) herauszustellen. Diese Betriebe befinden sich mit Ausnahme des Hagebaumarktes alle im Stadtteil Viersen und vereinigen zusammen knapp ein Viertel der gesamtstädtischen Verkaufsflächen auf sich. Leerstandssituation Zum Erhebungszeitpunkt im März / April 2009 bestanden im Stadtgebiet 119 Leerstände von Ladenlokalen. Dies sind rd. 17 % aller Ladenlokale, was als hoher Wert einzustufen ist. Bei einer geschätzten 11 Verkaufsfläche der Leerstände von ca m² liegt die aktuelle Leerstandsquote, bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche der Gesamtstadt, mit 5 % jedoch in einem unproblematischen Bereich. Die durchschnittliche Größe der leerstehenden Ladenlokale fällt mit ca. 70 m² entsprechend sehr gering aus, was dadurch begründet ist, dass von Leerständen in der Regel eher kleinteilige Ladenlokale betroffen sind, die den heutigen Marktanforderungen nicht mehr gerecht werden. Auch in der Stadt Viersen weisen etwa neun von zehn der leerstehenden Ladenlokalen eine Größe von maximal 100 m² auf. 11 Da die überwiegende Zahl der Leerstände nicht zugänglich und allenfalls partiell einsehbar ist, kann die Verkaufsfläche zumeist nur näherungsweise abgeschätzt werden. 32

33 Tabelle 9: Stadtteil Leerstandssituation im Stadtgebiet von Viersen Anzahl der Leerstände Verkaufsfläche der Leerstände in m² * Verkaufsflächenbezogene Leerstandsquote Boisheim Dülken % Süchteln % Viersen % Gesamt % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Konzentrationen von Leerständen ließen sich zum Zeitpunkt der Erhebung in den Zentren Süchteln sowie vor allem Dülken und Viersen ausmachen (vgl. Karte 3), hier vor allem in den Neben- und Randlagen. Die höchste Konzentration von Leerständen weist der Stadtteil Dülken auf; hier steht etwa jedes vierte Ladenlokal leer. Über zwei Drittel der insgesamt 51 Leerstände befinden sich im Stadtteilzentrum. Karte 3: Lage der Leerstände im Viersener Stadtgebiet Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 33

34 5.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots in der Stadt Viersen Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels auf das Viersener Stadtgebiet ist insbesondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung von grundlegender Bedeutung. In einem ersten Schritt wird dabei die Verteilung des Einzelhandelsangebots auf die einzelnen Stadtteile betrachtet, die anschließend durch die Definition funktional zusammenhängender Bereiche näher spezifiziert wird. Karte 4 gibt zunächst einen Überblick über die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Viersener Stadtgebiet. Großflächige ( 800 m² Verkaufsfläche) Einzelhandelsbetriebe wurden in der kartographischen Darstellung hervorgehoben. Einzelhandelsschwerpunkte befinden sich im Bereich der Innenstadt sowie an den östlich und südlich davon gelegenen Sonderstandorten. Die Stadtteile Dülken und Süchteln weisen neben den Konzentrationen in den Zentren einen bandartigen Einzelhandelsbesatz entlang der B 7 bzw. L 39 / L 475 auf. Nur vereinzelter, kleinteiliger Einzelhandelsbesatz befindet sich in dem abgesetzten Stadtteil Boisheim. Karte 4: Lage der Einzelhandelsbetriebe im Viersener Stadtgebiet Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 34

35 Stadtteilspezifische Betrachtung Derzeit stellt sich die Verteilung der Verkaufsflächen bzw. der Betriebe auf die einzelnen Stadtteile wie folgt dar: Tabelle 10: Stadtteil Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Viersener Stadtteile Einwohner Anzahl der Betriebe Betriebe Anteil an allen Betrieben in % Verkaufsfläche in m² Verkaufsflächen Anteil an der Gesamtverkaufsfläche in % Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Boisheim ,5 % 550 0,4 % 0,27 Dülken ,4 % ,7 % 1,76 Süchteln ,0 % ,9 % 1,21 Viersen ,1 % ,0 % 2,61 Gesamt ,0 % ,0 % 2,01 Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / Oktober 2009 An der Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Stadtteile der Stadt Viersen ist eine tripolare Struktur mit einem deutlichen Schwerpunkt auf dem Stadtteil Viersen ablesbar. Hier befinden sich über die Hälfte der Betriebe und fast zwei Drittel der Verkaufsflächen. Etwa ein Viertel der Betriebe und Verkaufsflächen entfallen auf Dülken. Ein etwas geringerer Anteil 17 % der Betriebe und 13 % der Verkaufsflächen befindet sich im Stadtteil Süchteln. Der abgesetzte Stadtteil Boisheim verfügt nur über eine geringe Anzahl Betriebe und entsprechend wenig Verkaufsfläche. Nicht nur in absoluten Zahlen, sondern auch in Relation zu seiner Bevölkerungszahl stellt sich der Stadtteil Viersen mit einer einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung von 2,6 m² pro Einwohner als stärkster Einzelhandelsstandort dar. Aber auch die Stadtteile Dülken (1,8 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) und Süchteln (1,2 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) weisen relativ hohe Verkaufsflächenausstattungen auf, die über bzw. nur geringfügig unter dem bundesdeutschen Referenzwert von rd. 1,4 m² pro Einwohner liegen. In der branchenspezifischen Betrachtung zeigt sich, dass der Stadtteil Viersen fast durchgängig die höchste einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung aufweist und entsprechend jeweils über den gesamtstädtischen Durchschnittswerten liegt (vgl. Tabelle 11). Lediglich in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel sowie Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten weist der Stadtteil Dülken die höchsten Ausstattungsgrade innerhalb der Gesamtstadt auf. Vor allem in den Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe ( u. a. Bekleidung, Schuhe) sowie im Bereich Wohneinrichtung / Möbel setzt sich hingegen der Stadtteil Viersen deutlich von Dülken und insbesondere Süchteln ab. 35

36 Tabelle 11: Branchenspezifische Verkaufsflächenausstattung nach Stadtteilen Warengruppe Gesamtstadt Viersen ( Ew.) Stadtteil Viersen ( Ew.) Stadtteil Dülken ( Ew.) Stadtteil Süchteln ( Ew.) Nahrungs- und Genussmittel 0,38 0,37 0,46 0,34 Gesundheit und Körperpflege 0,09 0,11 0,10 0,06 Schreibwaren / Papier / Bücher 0,04 0,05 0,04 0,02 Bekleidung / Wäsche 0,23 0,35 0,16 0,10 Schuhe / Lederwaren 0,06 0,09 0,04 0,01 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 0,08 0,10 0,06 0,06 Wohneinrichtung / Möbel 0,41 0,62 0,27 0,14 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 0,04 0,05 0,06 0,01 Unterhaltungselektronik, IT, Telekommunikation 0,04 0,05 0,04 0,01 Bau- und Gartenmarktsortimente 0,48 0,58 0,39 0,40 Übrige 0,16 0,23 0,14 0,05 Gesamt 2,01 2,61 1,76 1,21 Quelle: eigene Erhebungen 2009, gerundete Werte Angebotssituation nach Lagekategorien Im Rahmen der Erhebung wurde eine Zuordnung aller Betriebe zu den drei städtebaulichen Lagekategorien zentraler Versorgungsbereich (Hauptgeschäftszentrum), integrierte Lage und nicht-integrierte Lage (vgl. hierzu Kapitel 3) vorgenommen. Eine differenzierte Betrachtung der räumlichen Verteilung des Einzelhandelsangebots hinsichtlich der städtebaulichen Lage ergibt folgendes Bild: 36

37 Abbildung 3: (2002: 55 ) (2002: 77) Räumliche Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen in Viersen nach Lagen (2002: m²) (2002: m²) (2002: m²) (2002: 183 ) Sonstige integrierte Lagen Nicht-integrierte Lagen Zentrum Viersen Zentrum Süchteln Zentrum Dülken Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April % der Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet befindet sich in nicht-integrierten Lagen. Ein Großteil dieser Verkaufsflächen entfällt auf die Sonderstandorte in den Stadtteilen Viersen und Dülken. Die insgesamt 45 Betriebe in nicht-integrierten Lagen sind mit einer durchschnittlichen Größe von rd m² überproportional groß dimensioniert. In den sonstigen integrierten Lagen sind rd. 35 % der Betriebe mit über einem Drittel der Verkaufsflächen ansässig. Fast 60 % der Betriebe und 30 % der Verkaufsflächen der Stadt befinden sich in den drei städtebaulich-funktionalen Zentren, davon jeweils ein Großteil in Alt- Viersen. Der unter dem Betriebsanteil liegende Verkaufsflächenanteil ist durch die vergleichsweise kleinteiligen Betriebsstrukturen in den Zentren (vgl. Kapitel 5.1) bedingt. Seit dem Jahr 2002 haben Verkaufsfläche und Betriebsanzahl im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen leicht zugenommen, was insbesondere auf den Verkaufsflächenzuwachs durch die Ansiedlung des Löhcenters zu erklären ist. Auch im Stadtteilzentrum Dülken ergibt sich rechnerisch bei der Gegenüberstellung ein Zuwachs. Diese ist jedoch insofern zu relativieren, als dass dieser vor allem auf einen großflächigen Baustoffhandel an der Venloer Straße im Bereich des Stadtteilzentrums zurückzuführen ist, während ohne Berücksichtigung dieses Betriebes eine leichte Abnahme der Verkaufsflächen stattgefunden hat. Auch die Betriebsanzahl ist als leicht rückläufig einzuschätzen, wenn man berücksichtigt, dass in den Zahlen aus 2002 keine Apotheken enthalten waren. 37

38 Ähnliches gilt für das Stadtteilzentrum Süchteln, in dem ebenfalls ein Rückgang von Betrieben und Verkaufsflächen stattgefunden hat. Dieser wiederum ist insofern zu relativieren, als dass auch eine leicht veränderte Abgrenzung des Zentrums 12 diesen mitbedingt hat. Jedoch haben auch einzelne Betriebsaufgaben bzw. Verlagerungen aus dem Zentrum heraus (u. a. Sport Von den Bruck, Lidl) zu der rückläufigen Verkaufsfläche beigetragen. Einen Überblick über die branchenspezifische Lagezuordnungen zu den einzelnen zentralen Versorgungsbereichen gibt Abbildung 4. Das Hauptgeschäftszentrum von Viersen wurde getrennt nach nördlichem und südlichem Teil untersucht, um die Unterschiede in der Angebotsstruktur dieser beiden Teilbereiche herausstellen zu können (vgl. hierzu auch Kap ). Abbildung 4: Räumliche Verteilung der Verkaufsfläche in Viersen auf die Zentren und Branchen Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheit und Körperpflege PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren Spielwaren / Hobbyartikel Sport und Freizeit Wohneinrichtung Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekom medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Baumarktsortimente Gartenmarktsortimente % 20% 40% 60% 80% 100% Zentrum Viersen (Nord) Zentrum Viersen (Süd) Zentrum Dülken Zentrum Süchteln Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Das Zentrum Alt-Viersen weist unter den Viersener Zentren in nahezu allen Branchen die mit Abstand höchste Verkaufsfläche auf. Mit Ausnahme der Branche Bau- und Gartenmarktsortimente liegt der Verkaufsflächenanteil bei jeweils mindestens 50 %. Hiervon sind wiederum die meisten Anteile im nördlichen Bereich des Zentrums Alt- Viersen lokalisiert. Der südliche Teilbereich kann sich vor allem in den Branchen Sport und Freizeit, Möbel und Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten profilieren. 12 betreffend u. a. den nördlichen Teilbereich der Hochstraße 38

39 5.3 Übersicht über die räumlichen Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels Aktuell existieren in Viersen mit dem Hauptgeschäftszentrum und den Stadtteilzentren Dülken und Süchteln drei räumlich-funktionale Zentren. Darüber hinaus bilden die Sonderstandorte Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße im Stadtteil Viersen sowie die Sonderstandorte Bruchweg und Viersener Straße im Stadtteil Dülken weitere Angebotsschwerpunkte (vgl. Karte 5). Karte 5: Bestehende Einzelhandelsstandorte in Viersen Stadtteilzentrum Süchteln Sonderstandorte Stadtteilzentrum Dülken Hauptgeschäftszentrum Viersen Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 39

40 5.4 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Viersen Im Folgenden wird die Angebotssituation an den Einzelhandelsstandorten im Stadtteil Viersen Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen, Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Sonderstandort Kanalstraße dargestellt. Weiterführende städtebaulichen Analysen des Hauptgeschäftszentrums erfolgen im Zusammenhang mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven im Kapitel Hauptgeschäftszentrum der Innenstadt Alt-Viersen Das Hauptgeschäftszentrum von Alt-Viersen ist bandartig entlang der in Nord-Süd Richtung verlaufenden Hauptstraße organisiert. Ergänzende Einzelhandelslagen finden sich in den Bereichen Große Bruchstraße, Rathausmarkt, Goetersstraße, Theodor Heuss Platz (Löhcenter) und dem Hermann Hülser Platz. Der Kernbereich des Zentrums ist überwiegend als Fußgängerzone ausgestaltet, ergänzende Bereiche wie u. a. der südliche Teil der Hauptstraße weisen überwiegend eine Verkehrsberuhigung auf. In der folgenden Karte ist der Einzelhandelsbesatz im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen dargestellt. Großflächige Anbieter und Magnetbetriebe (u. a. C & A, Woolworth, Sauerbrei, drei Supermärkte der Fa. Kaiser s) wurden hervorgehoben. 40

41 Karte 6: Lage und Ausdehnung des Hauptgeschäftszentrums Alt-Viersen (vorläufige Abgrenzung) 13 Plus * Woolworth vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums (unterteilt in Nord und Süd) * * inzwischen in Netto umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 13 Die vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums dient als Bezugsraum für die Angebotsanalyse und stimmt nicht mit der endgültigen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 8.4.1) überein. 41

42 Angebotssituation Im Hauptgeschäftszentrum sind insgesamt 211 Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände) mit rund m² Verkaufsfläche angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von gut einem Fünftel entspricht. Damit stellt die Innenstadt Alt-Viersen den bedeutendsten Einzelhandelsstandort in der Gesamtstadt dar. Der deutliche Einzelhandelsschwerpunkt liegt auf dem nördlichen Teilbereich des Hauptgeschäftszentrums (vgl. Tabelle 12); hier befinden sich über zwei Drittel der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsflächen des Hauptgeschäftszentrums. Auch ein Großteil der wichtigsten Magnetbetriebe konzentriert sich hier. Einen Überblick über die Aufteilung des Angebotes nach Branchen gibt Tabelle 12. Tabelle 12: Angebotssituation des Einzelhandels im Hauptgeschäftszentrum Alt- Viersen Warengruppe Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) HGZ Nord HGZ Süd Verkaufsfläche in m²* HGZ Nord HGZ Süd Anteil an der Verkaufsfläche der Gesamtstadt HGZ Nord Nahrungs- und Genussmittel % 6 % Blumen / Zoo % 2 % Gesundheit und Körperpflege % 3 % Schreibwaren / Papier / Bücher % 8 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % 5 % Bekleidung / Wäsche % 15 % Schuhe / Lederwaren % 9 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan % 8 % Spielwaren / Hobby / Basteln % 17 % Sport und Freizeit % 15 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf % 13 % Wohneinrichtung % 4 % Möbel % 5 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten % 14 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation % 10 % Medizinische und orthopädische Artikel % 1 % Uhren / Schmuck % 13 % Baumarktsortimente <1 % 2 % Gartenmarktsortimente % <1 % Überwiegend langfristiger Bedarf % 4 % Sonstiges % 20 % Summe % 6 % Leerstand % 15 % Summe zuzüglich Leerständen % 7 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 HGZ Süd 42

43 Insgesamt verfügt das Hauptgeschäftszentrum von Viersen über ein vollständiges Einzelhandelsangebot, wobei der deutliche Angebotsschwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich liegt: In diesen Branchen befindet sich knapp die Hälfte des gesamtstädtischen Angebotes im Hauptgeschäftszentrum. Die innerstädtische Leitbranche Bekleidung / Wäsche nimmt innerhalb des Viersener Hauptgeschäftszentrums eine besonders dominante Rolle ein; rd. ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche des Hauptgeschäftszentrums entfällt allein auf diese Branche. Auch hier dominiert der nördliche Bereich mit knapp 40 Anbietern und rd m² Verkaufsfläche. Auch in der Branche Nahrungs- und Genussmittel ist ein umfangreiches Angebot vorhanden. Sogar in gesamtstädtischer Betrachtung spielt das Hauptgeschäftszentrum als Angebotsstandort mit einem Verkaufsflächenanteil von 21 % quantitativ eine wichtige Rolle. Die beiden größten Anbieter (jeweils Fa. Kaiser s) liegen im nördlichen Teil. Aber auch im südlichen Teil sind mit dem Lebensmitteldiscounter Netto (ehem. Plus) und dem Supermarkt Kaiser s zwei relevante Anbieter vertreten. Ebenfalls eine hohe Bedeutung kommt der Branche Gesundheit und Körperpflege bei einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil des Hauptgeschäftszentrums von 40 % zu. Das Hauptgeschäftszentrum besitzt somit auch eine wichtige Grundversorgungsfunktion für die im Innenstadtkontext wohnende Bevölkerung m² Verkaufsfläche entfallen auf die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe, davon knapp die Hälfte auf die Bereiche Wohneinrichtung und Möbel. Eher schwach repräsentiert sind mit Verkaufsflächen von rd. 600 m² bzw m² die Branchen Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation. In beiden Branchen existieren ausschließlich kleinflächige Anbieter mit Verkaufsflächen von jeweils maximal rd. 300 m². Die beiden größten Betriebe dieser Branchen, Elektrik Schaffrath und Paschmanns, sind im südlichen Teilbereich des Hauptgeschäftszentrums angesiedelt. Für einen umfangreichen und attraktiven innerstädtischen Angebotsmix sind auch in diesen bisher nur gering vertretenen Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe höhere Verkaufsflächenanteile denkbar. Die Betriebsstruktur besteht vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten wie filialisierten Einzelhandelsgeschäften; nur vereinzelt finden sich größere Ladeneinheiten. Von 211 Betrieben in der Innenstadt weisen 135 eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² auf. Lediglich sieben Betriebe (Polster Binsfeld, C&A, Sauerbrei, Kaiser s (zwei Mal), Fritz Schmitz Herrenmoden und Camping Hammans) verfügen über Verkaufsflächen von mehr als 800 m² und sind somit als großflächig einzustufen. Ein Großteil der namhaften Filialbetriebe (u. a. Mayersche Buchhandlung, Douglas, dm, Fielmann, Strauss Innovation, Tchibo und C&A) konzentriert sich im Bereich der nördlichen Hauptstraße (inkl. Rathausmarkt). Mit dem Löhcenter (u. a. Kaiser s, Netto, dm) wurde in den vergangenen Jahren auf den Flächen des ehemaligen Kaufhausstandortes Horten / Rupprecht ein weiterer Angebotsbaustein im nördlichen Teil des Hauptgeschäftszentrums geschaffen. 43

44 Im südlichen Teil des Hauptgeschäftszentrum zeichnet sich hingegen eine abnehmende Angebotsvielfalt ab. Seit dem Jahr 2002 kam es im südlichen Teil der Hauptstraße zu mehreren Betriebsaufgaben und / oder -verlagerungen in den nördlichen Teil des Hauptgeschäftszentrums (u. a. Deichmann, Reformhaus, Ernstings Family). Parallel ist eine tendenzielle Zunahme von discountorientiertem Einzelhandel (Tedi, Rasant der Preisstopper) sowie Mindernutzungen und Leerständen festzustellen. Positiv hervorzuheben ist im Bereich der südlichen Hauptstraße jedoch, dass die wichtigsten Magnetbetriebe für diesen Bereich, das Bekleidungshaus Sauerbrei sowie die Lebensmittelmärkte Kaiser s und Netto, nach wie vor ansässig sind und eine wichtige Frequenzbringerfunktion für den gesamten Bereich ausüben können. Leerstandssituation Im Hauptgeschäftszentrum wurden insgesamt 36 leerstehende Ladenlokale mit einer Gesamtleerstandsfläche von rd m² erhoben. Bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche ergibt sich hieraus eine unproblematische Leerstandsquote von ca. 6 %. Im Hinblick auf die Betriebsanzahl beträgt die Leerstandsquote jedoch 15 %, was auf die sehr geringe durchschnittliche Größe der Leerstände schließen lässt. Diese beträgt nur rd. 60 m² Verkaufsfläche; Leerstände mit mehr als 200 m² Verkaufsfläche existierten zum Erhebungszeitpunkt nicht. Zwei von drei Leerständen im Hauptgeschäftszentrum sind im südlichen Teilbereich lokalisiert. Eine deutliche Konzentration von Leerständen ist vor allem in der Große Bruchstraße sowie am Gereonsplatz festzustellen. Es wird deutlich, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit in diesen weniger frequentierten, südlichen Bereichen in Verbindung mit der Kleinteiligkeit der Leerstände sich zunehmend schwierig gestaltet. 44

45 Karte 7: Leerstände im Hauptgeschäftszentrum von Viersen Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße Ca. einen Kilometer südlich der Innenstadt befindet sich ein autokundenorientierter Fachmarktstandort an der Ernst-Moritz-Straße. Mit rd m² Verkaufsfläche verteilt auf acht Betriebe beträgt der Anteil des Standorts an den gesamtstädtischen Verkaufsflächen rd. 2 %. Städtebaulich ist der Standort als nicht-integriert einzustufen. Sein Umfeld ist überwiegend gewerblich geprägt (vgl. Karte 8). 45

46 Karte 8: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Ernst-Moritz-Arndt- Straße Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten des Kreises Viersen Der Standort besteht aus einem großformatigen Gebäudekomplex in einfacher und funktionaler Bauweise mit umgebenden Parkflächen (vgl. Karte 8). Insgesamt sind in dem Bereich zwei großflächige Anbieter ansässig, der Supermarkt Kaiser s (~ m² Verkaufsfläche) und der Möbel-Fachmarkt Dänisches Bettenlager (~ m²). Weitere kleinflächige ( 800 m² Verkaufsfläche) Fachmärkte u. a. aus den Bereichen Zoo und Elektrogroßgeräte ergänzen das Angebot. Foto 1 und 2: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) 46

47 Der Angebotsschwerpunkt liegt in den Branchen der kurz- und langfristigen Bedarfsstufe. Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle Tabelle 13: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Straße Warengruppe Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Verkaufsfläche der Gesamtstadt Nahrungs- und Genussmittel % Blumen / Zoo % Gesundheit und Körperpflege % Schreibwaren / Papier / Bücher % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % Haushaltswaren / Glas / Porzellan % Spielwaren / Hobby / Basteln % Überwiegend mittelfristiger Bedarf 140 <1 % Wohneinrichtung % Möbel % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation - 10 <1 % Gartenmarktsortimente - 20 <1 % Überwiegend langfristiger Bedarf % Sonstiges % Summe % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April Sonderstandort Kanalstraße Ca. 1,5 Kilometer östlich der Innenstadt befindet sich im Bereich der Straßen Kanalstraße, Hülsdonk und Hormesfeld ein autokundenorientierter Fachmarktstandort. Mit rd m² Verkaufsfläche verteilt auf 13 Betriebe vereinigt der Standort rd. ein Sechstel der gesamtstädtischen Verkaufsflächen auf sich und stellt nach dem Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen den größten Einzelhandelsstandort der Stadt dar. Städtebaulich ist der Standort als nicht-integriert einzustufen (vgl. Karte 9). 14 Aufgeführt werden nur die Branchen, in denen am Standort ein Angebot vorhanden ist. 47

48 Karte 9: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Kanalstraße Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Der Standort setzt sich zusammen aus mehreren, z. T. großformatigen Baukörpern mit jeweils zugeordneten Parkflächen (vgl. Karte 9). Insgesamt sind in dem Bereich vier großflächige Anbieter ansässig, darunter mit dem Fachmarkt Möbel Klinkhamels (~ m² Verkaufsfläche) und dem Fachmarkt Praktiker (~ m² Verkaufsfläche) zwei der drei größten Betriebe der Stadt. Darüber hinaus ist der Verbrauchermarkt Real (~ m² Verkaufsfläche zzgl. separatem Getränkemarkt) und das Fachgeschäft Siemes Schuhcenter (~ m² Verkaufsfläche) am Standort angesiedelt. Weitere kleinflächige ( 800 m² Verkaufsfläche), z. T. discountorientierte Fachgeschäfte u. a. der Branchen Nahrungs- und Genussmittel und Bekleidung / Wäsche ergänzen das Angebot. 48

49 Foto 3 und 4: Sonderstandort Kanalstraße Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) Das Angebotsspektrum am Standort umfasst alle Bedarfsstufen. Deutliche Schwerpunkte liegen in den Branchen Möbel (~ m² Verkaufsfläche), Baumarktsortimente (~ m² Verkaufsfläche) sowie Nahrungs- und Genussmittel (~ m² Verkaufsfläche). Insbesondere in den Branchen Möbel, Baumarktsortimente und Bekleidung / Wäsche vereint der Standort hohe Anteile an den gesamtstädtischen Verkaufsflächen auf sich (40 %, 31 % bzw. 24 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächen). Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle Aufgeführt werden nur die Branchen, in denen am Standort ein Angebot vorhanden ist. 49

50 Tabelle 14: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Kanalstraße Warengruppe Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Verkaufsfläche der Gesamtstadt Nahrungs- und Genussmittel % Blumen / Zoo % Gesundheit und Körperpflege % Schreibwaren / Papier / Bücher % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % Bekleidung / Wäsche % Schuhe / Lederwaren % Haushaltswaren / Glas / Porzellan % Spielwaren / Hobby / Basteln % Sport und Freizeit % Überwiegend mittelfristiger Bedarf % Wohneinrichtung % Möbel % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation % Baumarktsortimente % Gartenmarktsortimente % Überwiegend langfristiger Bedarf % Sonstiges Summe % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Dülken Im Folgenden wird die Angebotssituation an den Einzelhandelsstandorten im Stadtteil Dülken (Stadtteilzentrum Dülken, Sonderstandorte Bruchweg und Viersener Straße) dargestellt. Weiterführende städtebauliche Analysen des Stadtteilzentrums erfolgen im Zusammenhang mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven im Kapitel Stadtteilzentrum Dülken Das Stadtteilzentrum Dülken weist eine bandartige Struktur entlang der Hauptlage Lange Straße (Nord) auf. Dieser Bereich ist als Fußgängerzone ausgestaltet. Ergänzende Einzelhandelslagen finden sich in den südlich und westlich angrenzenden Bereichen (u. a. Blauensteinstraße, Hühnermarkt). Als Besonderheit ist der Bereich Alter Markt hervorzuheben, der vor imposanter historischer Kulisse neben Einzelhandel ein umfangreiches gastronomisches Angebot vorhält. 50

51 In der folgenden Abbildung ist der Einzelhandelsbesatz im Stadtteilzentrum Dülken dargestellt. Großflächige Anbieter und Magnetbetriebe (u. a. Kaufhaus Dülken, Ihr Platz, Kaiser s) wurden hervorgehoben. Karte 10: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Dülken (vorläufige Abgrenzung) 16 vorläufige Abgrenzung des Stadtteilzentrums Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Angebotssituation Im Stadtteilzentrum von Dülken sind 78 Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände) mit rund m² Verkaufsfläche angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil 16 Die vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums dient als Bezugsraum für die Angebotsanalyse und stimmt nicht mit der endgültigen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 8.4.1) überein. 51

52 von rund 5 % entspricht. Einen Überblick über die Aufteilung des Angebotes nach Branchen gibt Tabelle 15. Tabelle 15: Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum Dülken Warengruppe Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Verkaufsfläche der Gesamtstadt Nahrungs- und Genussmittel % Blumen / Zoo % Gesundheit und Körperpflege % Schreibwaren / Papier / Bücher % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % Bekleidung / Wäsche % Schuhe / Lederwaren % Haushaltswaren / Glas / Porzellan % Spielwaren / Hobby / Basteln % Sport und Freizeit % Überwiegend mittelfristiger Bedarf % Wohneinrichtung % Möbel - 10 <1 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 10 <1 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation % Medizinische und orthopädische Artikel % Uhren / Schmuck % Baumarktsortimente % Gartenmarktsortimente % Überwiegend langfristiger Bedarf % Sonstiges Summe % Leerstand % Summe zuzüglich Leerständen % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Insgesamt ist positiv hervorzuheben, dass im Stadtteilzentrum von Dülken in den meisten Branchen des Einzelhandels Angebote vorhanden sind, wobei der Angebotsschwerpunkt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich liegt 17. Die innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung / Wäsche und Schuhe / Lederwaren nehmen mit zusammen rd m² Verkaufsfläche innerhalb des Dülkener Stadtteilzentrums eine wichtige Rolle ein; knapp 30 % der Gesamtverkaufsfläche des Zent- 17 Der hohe Anteil des langfristigen Bedarfsbereiches ist insofern zu relativieren, dass dieser vor allem durch den Anbieter Baustoffhaus Dülken bedingt ist, der sich innerhalb der (vorläufigen) Abgrenzung des Zentrums befindet. 52

53 rums entfällt auf diese Branchen. Die vorhandenen Betriebe sind sehr kleinteilig strukturiert und weisen Verkaufsflächen von zumeist weniger als 200 m² auf. Mit Abstand größter Anbieter ist das Schuhhaus Kocken am Alten Markt (~ 450 m² VKF). Gesamtstädtisch betrachtet, spielt die Branche Schreibwaren / Papier / Bücher (~ 700 m²) mit einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von knapp einem Viertel eine wichtige Rolle. Relevante Anbieter sind hier u. a. Janssen, Dülkener Büchereck und das Kaufhaus in Dülken (KID). Schwach repräsentiert sind mit Verkaufsflächen von jeweils weniger als 100 m² die Branchen Sport und Freizeit, Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unterhaltungselektronik / Informationstechnik /Telekommunikation. Die Betriebsstruktur besteht vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten Einzelhandelsgeschäften; nur vereinzelt finden sich größere Ladeneinheiten. Von 78 Betrieben weisen 61 eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² auf. Lediglich zwei Betriebe (KID Kaufhaus Dülken und Baustoffhaus Dülken) verfügen über Verkaufsflächen von mehr als 800 m² und sind somit als großflächig einzustufen. Wichtige frequenzerzeugende Magnetbetriebe stellen neben dem Kaufhaus Dülken vor allen die Drogeristen Ihr Platz und Schlecker sowie der Supermarkt Kaiser s im Kernbereich des Zentrums dar. Letzterer stellt sich mit einer Verkaufsfläche von rd. 600 m² jedoch nur bedingt zukunftsfähig dar und bedarf zum langfristigen Standorterhalt innerhalb des Zentrums einer Erweiterungsoption. Verschiedene Einzelhandelsentwicklungen im Stadtteil Dülken mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Angeboten außerhalb des Zentrums (v. a. Bruchweg und Viersener Straße ( Gierlingsfläche )) treten in unmittelbare Konkurrenz zu den Angeboten im Stadtteilzentrum und sorgen so für eine nicht unproblematische Ausgangssituation, die sich auch in einem leicht rückläufigen Angebotsumfang widerspiegelt (vgl. auch Kapitel 5.2). Bei den seit dem Jahr 2002 zu verzeichnenden Betriebsaufgaben handelt es sich jedoch überwiegend um einzelne, kleine Fachgeschäfte; größere Magnetbetriebe waren (bislang) nicht darunter. Leerstandsituation Im Stadtteilzentrum wurden insgesamt 35 leerstehende Ladenlokale mit einer Gesamtleerstandsfläche von rd m² erhoben. Damit erreicht Dülken in etwa die Werte des deutlich größeren Hauptgeschäftszentrums Alt-Vieren. Fast jedes dritte Ladenlokal steht somit im Zentrum Dülken leer. Bezogen auf die Verkaufsflächen ergibt sich eine Leerstandsquote von rd. 20 %, was die problematische Lage des Stadtteilzentrums unterstreicht. Gegenüber dem Jahr 2002 ist eine deutliche Zunahme der Leerstände im Stadtteilzentrum Dülken zu verzeichnen. Die durchschnittliche Größe der Leerstände beträgt nur rd. 60 m²; Leerstände mit mehr als 200 m² Verkaufsfläche existierten zum Zeitpunkt der Erhebung nicht. Eine deutliche Konzentration von Leerständen ist im Bereich der Blauensteinstraße / Hühnermarkt zu beobachten. Auch im südlichen Teilstück der Lange Straße mehren 53

54 sich Leerstände und Mindernutzungen. Auch im nördlichsten Teilstück der Lange Straße nimmt die Leerstandsquote zu. Es wird deutlich, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit durch die Kleinteiligkeit der Leerstände sich zunehmend schwierig gestaltet. Eine zusätzliche Verschärfung der Problematik resultiert aus der Konkurrenzsituation mit nicht-zentralen Standorten im Stadtteil. Karte 11: Leerstände im Stadtteilzentrum von Dülken Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Sonderstandort Bruchweg Nur wenige Hundert Meter westlich des Stadtteilzentrums befindet sich am Bruchweg ein autokundenorientierter Fachmarktstandort mit rd m² Verkaufsfläche und acht Anbietern. Städtebaulich ist der Standort aufgrund seiner Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen als integriert einzustufen. So ist er in großräumiger Betrachtung in Siedlungsbereiche eingefasst, als Barriere wirkt lediglich die Venloer Straße im Norden (vgl. Karte 12). 54

55 Karte 12: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Bruchweg Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Der Standort besteht aus einem zusammengesetzten, großformatigen Baukörper in einfacher und funktionaler Bauweise mit zugeordneten Parkflächen (vgl. Karte 12). Insgesamt ist in dem Bereich mit dem Verbrauchermarkt Kaufland (~ m² Verkaufsfläche zzgl. Getränkemarkt) ein großflächiger Anbieter ansässig. Weitere kleinflächige ( 800 m² Verkaufsfläche), z. T. discountorientierte Fachmärkte wie Takko, kik und Rossmann ergänzen das Angebot. Foto 5 und 6: Sonderstandort Bruchweg Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) 55

56 Das Angebotsspektrum am Standort umfasst alle Bedarfsstufen, wobei die Branchen der langfristigen Bedarfsstufe mit unter 200 m² Verkaufsfläche nur in sehr geringem Ausmaß vorhanden sind. Deutliche Schwerpunkte liegen in den Branchen Nahrungsund Genussmittel (~ m² Verkaufsfläche), Bekleidung / Wäsche (~ m² Verkaufsfläche) und Gesundheit und Körperpflege (~ 700 m² Verkaufsfläche). Somit tritt der Standort in unmittelbare Konkurrenz zu dem nahe gelegenen Stadtteilzentrum Dülken. Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle Tabelle 16: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Bruchweg Warengruppe Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Verkaufsfläche der Gesamtstadt Nahrungs- und Genussmittel % Blumen / Zoo % Gesundheit und Körperpflege % Schreibwaren / Papier / Bücher % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % Bekleidung / Wäsche % Schuhe / Lederwaren % Haushaltswaren / Glas / Porzellan % Spielwaren / Hobby / Basteln % Sport und Freizeit % Überwiegend mittelfristiger Bedarf % Wohneinrichtung % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation % Uhren / Schmuck % Baumarktsortimente - 10 <1 % Überwiegend langfristiger Bedarf <1 % Sonstiges % Summe % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April Sonderstandort Viersener Straße ( Gierlingsfläche ) Etwa einen Kilometer nordöstlich des Stadtteilzentrums befindet sich an der Viersener Straße ein autokundenorientierter Fachmarktstandort, der rd m² Verkaufsfläche und neun Betriebe aufweist. Städtebaulich ist der Standort als teilintegriert einzustufen. So ist er zwar in großräumiger Betrachtung im Süden und Osten in Siedlungsbereiche eingefasst, jedoch bilden im Norden die Gleisanlagen der DB eine Barriere und auch in westli- 18 Aufgeführt werden nur die Branchen, in denen am Standort ein Angebot vorhanden ist. 56

57 cher Richtung ist eine direkte Anbindung an Wohnsiedlungsbereiche nicht gegeben (vgl. Karte 13). Karte 13: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Viersener Straße Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Der erst vor wenigen Jahren entwickelte Standort setzt sich zusammen aus mehreren, z. T. großformatigen Baukörpern in einfacher und funktionaler Bauweise mit jeweils zugeordneten Parkflächen, die einen entsprechend guten Erhaltungszustand aufweisen. Die beiden größten Anbieter am Standort sind der Fachmarkt Teppichmarkt Essers und der Lebensmitteldiscounter Aldi Süd (~ 800 m² Verkaufsfläche). Daneben ergänzen kleinflächige ( 800 m² Verkaufsfläche) Fachmärkte wie Matratzen Conrad und Das Futterhaus (Zooartikel) das Angebot. 57

58 Foto 7 und 8: Sonderstandort Viersener Straße Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) Deutliche Angebotsschwerpunkte liegen in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel (~ m² Verkaufsfläche) und Wohneinrichtung (~ m² Verkaufsfläche). Auf gesamtstädtische Ebene bezogen, haben nur die Branchen Wohneinrichtung und Blumen / Zoo einen Verkaufsflächenanteil von über 10 %. Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle 17. Tabelle 17: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Viersener Straße Warengruppe Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Verkaufsfläche der Gesamtstadt Nahrungs- und Genussmittel % Blumen / Zoo % Gesundheit und Körperpflege % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % Bekleidung / Wäsche - 40 <1 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan - 20 <1 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf - 70 <1 % Wohneinrichtung % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation % Baumarktsortimente % Überwiegend langfristiger Bedarf % Summe % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April

59 5.6 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Süchteln Stadtteilzentrum Süchteln Die einzige relevante Einzelhandelsagglomeration im Stadtteil Süchteln bildet das dortige Stadtteilzentrum. Im Folgenden wird die Angebotssituation im Stadtteilzentrum dargestellt. Weiterführende städtebauliche Analysen des Stadtteilzentrums erfolgen im Zusammenhang mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven im Kapitel Das Stadtteilzentrum Süchteln ist bandartig entlang der Achse Hochstraße / Düsseldorfer Straße als Kernbereich organisiert. Ergänzende Einzelhandelslagen finden sich westlich der Hochstraße vor allem im Bereich Lindenplatz / Tönisvorster Straße. In der folgenden Abbildung ist der Einzelhandelsbesatz im Stadtteilzentrum Süchteln dargestellt. Großflächige Anbieter und Magnetbetriebe (u. a. Netto (ehem. Plus), Ihr Platz, Textil Nawrath, Möbel Wiskozil) wurden hervorgehoben. Karte 14: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Süchteln (vorläufige Abgrenzung) 19 vorläufige Abgrenzung des Stadtteilzentrums * * inzwischen in Netto umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 19 Die vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums dient als Bezugsraum für die Angebotsanalyse und stimmt nicht mit der endgültigen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 8.4.1) überein. 59

60 Angebotssituation Im Stadtteilzentrum sind 51 Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände) mit rund m² Verkaufsfläche angesiedelt. Einen Überblick über die Aufteilung des Angebotes nach Branchen gibt Tabelle 18. Tabelle 18: Warengruppe Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum von Süchteln Anzahl der Anbieter (Hauptbranche) Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Verkaufsfläche der Gesamtstadt Nahrungs- und Genussmittel % Blumen / Zoo % Gesundheit und Körperpflege % Schreibwaren / Papier / Bücher % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % Bekleidung / Wäsche % Schuhe / Lederwaren % Haushaltswaren / Glas / Porzellan % Spielwaren / Hobby / Basteln % Sport und Freizeit Überwiegend mittelfristiger Bedarf % Wohneinrichtung % Möbel % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation % Medizinische und orthopädische Artikel % Uhren / Schmuck % Baumarktsortimente 1 20 <1 % Gartenmarktsortimente % Überwiegend langfristiger Bedarf % Sonstiges % Summe % Leerstand % Summe zuzüglich Leerständen % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Insgesamt ist positiv hervorzuheben, dass im Stadtteilzentrum von Süchteln in den meisten Branchen des Einzelhandels zumindest vereinzelt Angebote vorhanden sind, wobei der Angebotsschwerpunkt im kurz- und mittelfristigen (v. a. Bekleidung) Bedarfsbereich liegt Der Anteil des langfristigen Bedarfsbereiches ist insofern zu relativieren, als dass dieser vor allem durch den Anbieter Möbel Wiskozil bedingt ist. 60

61 Eher niedrig fällt mit 540 m² die Verkaufsfläche in der Branche Nahrungs- und Genussmittel aus, was darauf zurückzuführen ist, dass der Lebensmitteldiscounter Netto als nach der Verlagerung von Lidl einziger verbliebener Hauptanbieter sehr gering dimensioniert ist. Mit rd. 450 m² Verkaufsfläche präsentiert er sich derzeit nur bedingt zukunftsfähig. Die innerstädtische Leitbranche Bekleidung / Wäsche nimmt mit rd m² Verkaufsfläche auch im Süchtelner Stadtteilzentrum eine wichtige Rolle ein. Größter Anbieter ist das Fachgeschäft Textil Nawrath (~ 700 m²), das im Süden des Stadtteilzentrums verortet ist. Rund m² Verkaufsfläche entfallen auf die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe, davon zwei Drittel auf den Bereich Möbel / Wohneinrichtung (Hauptanbieter: Möbel Wiskozil). Vergleichsweise umfangreich präsentiert sich mit zwei Optikern, einem Akustiker und einem Sanitätshaus auch das Angebot im medizinischorthopädischen Bereich. Die übrigen Branchen der mittel- und langfristigen Bedarfstufe sind nur in eher geringem Umfang im Zentrum vorhanden. In der Branche Sport und Freizeit ist in Folge der Aufgabe des Anbieters Sport Von den Bruck kein relevantes Angebot vorhanden. Die Betriebsstruktur besteht auch hier vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten Einzelhandelsgeschäften; nur sehr vereinzelt finden sich größere Ladeneinheiten. Von 51 Betrieben weisen 40 eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² auf. Lediglich ein Betrieb (Möbel Wiskozil; ~ 800 m² Verkaufsfläche) ist als großflächig einzustufen. Als frequenzerzeugende Magnetbetriebe fungieren vor allem der Lebensmitteldiscounter Netto und der Drogerist Ihr Platz im nördlichen Teil des Zentrums sowie der Textilanbieter Textil Nawrath im Süden. Gegenüber dem Jahr 2002 hat der Angebotsumfang im Stadtteilzentrum leicht abgenommen (vgl. auch Kapitel 5.2). Insbesondere zu nennen sind hierbei die Verlagerung des Lebensmitteldiscounters Lidl und die Geschäftsaufgabe des Anbieters Sport Von den Bruck. Leerstandsituation Im Stadtteilzentrum wurden insgesamt 6 leerstehende Ladenlokale mit einer Gesamtleerstandsfläche von rd. 400 m² erhoben; insgesamt eine erfreulich unproblematische Situation. Die durchschnittliche Größe der Leerstände beträgt nur knapp 60 m². Eine räumliche Konzentration der Leerstände ist nicht auszumachen. Es wird deutlich, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit der sehr kleinteiligen Leerstände sich zunehmend schwierig gestaltet. Zudem ist es für das Stadtteilzentrum schwierig, sich gegen Konkurrenzstandorte durchzusetzen. 61

62 Karte 15: Leerstände im Stadtteilzentrum von Süchteln Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 62

63 5.7 Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung Einen besonderen Stellenwert in der Einzelhandelsstruktur nehmen die im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge bedeutenden Nahversorgungsbetriebe, auch in solitären Lagen, ein. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden. Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Papier / Bücher / Schreibwaren, Zeitschriften / Zeitungen sowie Blumen / Zoo gezählt. Ergänzt werden diese Warengruppen häufig durch vereinzelte kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe Grundversorgung bezeichnet werden: Tabelle 19: idealtypische Mindestausstattung Zusatzausstattung Angebotsbausteine wohnungsnaher Grundversorgung Nahrungs- und Genussmittel Brot und Backwaren Fleisch und Wurstwaren Getränke Drogerie- und Körperpflegeartikel Apothekerwaren Post, Bank Friseur, Lotto Spirituosen, Tabakwaren Zeitungen, Zeitschriften Bücher, Schreibwaren Schnittblumen Tierfutter (zoologischer Bedarf) Arzt Café, Gaststätte Reinigung, Reisebüro Quelle: eigene Zusammenstellung In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Kommune insbesondere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Gesamtstädtisch ergibt sich für die Stadt Viersen auf Basis der ermittelten Verkaufsfläche von rd m² für die Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel eine einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung von 0,38 m². Dieser Wert liegt im Bundesdurchschnitt von 0,35 m² - 0,40 m² pro Einwohner und weist somit in einer ersten Einschätzung gesamtstädtisch betrachtet auf eine durchschnittliche quantitative Versorgung und Wettbewerbssituation hin. Bei einer stadtteilspezifischen Betrachtung wird deutlich, dass im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung in der Branche Nahrungs- und Genussmittel zwar Unterschiede zwischen den Stadtteilen festzustellen sind, die jedoch zwischen den drei Hauptsiedlungsbereichen Viersen, Dülken und Süchteln nicht allzu groß ausfallen (vgl. Abbildung 5). 63

64 Abbildung 5: 1,0 Lebensmittelverkaufsflächen pro Einwohner und insgesamt (Gesamtwerte in Klammern) in den Stadtteilen der Stadt Viersen 0,8 0,6 0,4 0,37 m² ( m²) 0,46 m² (9.510 m²) 0,34 m² (5.630 m²) 0,38 m² ( m²) Bundesdurchschnitt (0,35-0,40 m² pro Ew.) 0,2 0,0 0,06 m² (120 m²) Viersen Dülken Süchteln Boisheim Gesamtstadt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009, gerundete Werte Die höchste Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist im Stadtteil Dülken mit einem Wert von 0,46 m² pro Einwohner vorzufinden. Das Angebot reicht demnach leicht über den Stadtteil ( Einwohner) hinaus, was u. a. darauf zurückzuführen sein dürfte, dass Dülken in Teilen auch eine Versorgungsfunktion für den kleinen, räumlich abgesetzten Stadtteil Boisheim (2.000 Einwohner) übernimmt. Mit einer Gesamtverkaufsfläche von 120 m² in der Branche Nahrungs- und Genussmittel verfügt dieser nur über marginale eigene Nahversorgungsstrukturen. Die Stadtteile Viersen und Süchteln sind mit einer einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung von 0,37 m² bzw. 0,34 m² pro Einwohner durchschnittlich bzw. leicht unterdurchschnittlich ausgestattet. Das Angebot reicht somit jeweils nicht über die Grenzen der Stadtteile hinaus, ist aber grundsätzlich als ausreichend zu bewerten. Neben der quantitativen Analyse ist die Qualität des Angebots ein wichtiger Aspekt zur Beurteilung der wohnstandortnahen Grundversorgung. Hierzu zählen der Betriebstypenmix einerseits und die fußläufige Erreichbarkeit der Anbieter andererseits. Im Hinblick auf die Bewertung struktureller Aspekte der Grundversorgung werden folgende strukturprägende Betriebstypen mit einem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel unterschieden: 64

65 Tabelle 20: Begriff Strukturprägende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel Erläuterung Lebensmitteldiscounter Selbstbedienung, umschlagstarke Artikel, aggressive Niedrigpreispolitik, z. B. Aldi, Penny, Lidl. Heutige Marktzutrittsgröße i.d.r m² Verkaufsfläche. SB-Warenhaus Supermarkt Einzelhandelsgroßbetrieb, Discount-Prinzip, Selbstbedienung, Verkaufsfläche mind m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel / Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z. B. Real, Kaufland). Selbstbedienung, Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mind. 400 m², Lebensmittel einschließlich Frischwaren, Non-Food-Anteil nicht über 25% der Gesamtverkaufsfläche. Verbrauchermarkt Quelle: eigene Zusammenstellung Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche mind m², Selbstbedienung, breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Geund Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik, Standort meist autokundenorientiert. Darüber hinaus ergänzen Lebensmittel-SB-Läden und -märkte (kleine Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche und Selbstbedienung), Fach- und Spezialgeschäfte (z. B. Kaffee-, Tee- oder Süßwarenfachgeschäfte), Getränkefachmärkte und Lebensmittelhandwerksbetriebe (Bäckereien, Fleischereien) das Grundversorgungsangebot. Tabelle 21: Angebotssituation Nahrungs- und Genussmittel in Viersen nach Betriebstypen Betriebstyp Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² SB-Warenhaus ( m²) - - Verbrauchermarkt ( m²) Supermarkt ( m²) Lebensmitteldiscounter Getränkefachmarkt (> 400 m²) Lebensmittelmarkt / -laden < 400 m² Sonstige (u. a. Fachgeschäfte, Lebensmittelhandwerk, Kiosk) Summe inklusive der Verkaufsflächen von Lebensmitteln als Randsortiment Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009, gerundete Werte Der Betriebsformenmix im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist breit gefächert. Der hohe Anteil sonstiger Betriebe ist auf die Berücksichtigung sämtlicher Fachgeschäfte, aber auch Lebensmittelhandwerksbetriebe oder Kioske, in dieser Rubrik zurück zu führen. 65

66 Insgesamt existieren 21 strukturprägende ( 400 m² Verkaufsfläche) Betriebe: Vier Verbrauchermärkte (~ bis ~ m² Gesamtverkaufsfläche), fünf Supermärkte (~ 500 bis m² Gesamtverkaufsfläche) und 12 Lebensmitteldiscounter (~ 400 bis ~ m² Gesamtverkaufsfläche). Ein leichter Schwerpunkt liegt somit im Hinblick auf die Betriebsanzahl auf discountorientierten Anbietern, während bezüglich der Gesamtverkaufsfläche Verbraucher- und Supermärkte dominieren. Von den vier Verbrauchermärkten befindet sich jeweils einer in Süchteln (Rewe am Heidweg), einer in Dülken (Kaufland am Sonderstandort Bruchweg)und zwei in Viersen, darunter mit dem Verbrauchermarkt Real (~ m² Verkaufsfläche zzgl. Getränkemarkt 21 ) an der Kanalstraße der größte Anbieter der Stadt. Einziger Verbrauchermarkt innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ist der Kaiser s im Löhcenter in Alt-Viersen. Von 17 sonstigen strukturprägenden Lebensmittelanbietern befinden sich erfreulicherweise acht in (teil-)integrierten Streulagen und sechs innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, davon allein vier im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen. Die strukturprägenden Anbieter außerhalb der Zentren weisen überwiegend marktgängige Verkaufsflächengrößen von 800 m² und mehr (Lebensmitteldiscounter) bzw m² und mehr (Supermarkt) auf. Innerhalb der Zentren liegen die Verkaufsflächengrößen jedoch oftmals deutlich unterhalb diesen Größenordnungen, was entsprechenden Anpassungsbedarf zur Gewährleistung der Zukunftsfähigkeit dieser Betriebe signalisiert. In einem zweiten Schritt der räumlichen Betrachtung ist die fußläufige Erreichbarkeit der Lebensmittelbetriebe als Bewertungsmaßstab heranzuziehen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis Metern als maximal akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit- Wegschwelle für Fußgängerdistanzen. Dieser Radius ist eine allgemein anerkannte, zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten anzusetzende, Entfernung. Letztendlich ist allerdings gerade mit Blick auf das Ziel, eine möglichst gute Versorgung auch für ältere und immobile Bevölkerungsgruppen bereitzustellen ein Fußweg von einem Kilometer das äußerste Maximum einer realistischen Zeit-Weg- Schwelle. Es ist davon auszugehen, dass nur noch ein sehr geringer Anteil der potenziellen fußläufigen Kunden diesen Weg in Anspruch nehmen wird und (teilweise) kann. In der folgenden Darstellung wurde daher ein eher moderater Distanzwert von rd. 600 Meter zu Grunde gelegt. 21 Unter Einbezug der Verkaufsfläche des separaten Getränkemarktes würde dieser Verbrauchermarkt die Verkaufsflächenschwelle zum SB-Warenhaus von m² überschreiten. 66

67 Karte 16: Strukturprägende Lebensmittelbetriebe ( 400 m² Verkaufsfläche) in Viersen mit 600-Meter-Radien Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Die 21 strukturprägenden Lebensmittelbetriebe befinden sich in den Stadtteilen Viersen (9 Betriebe), Dülken (7 Betriebe) und Süchteln (5 Betriebe). Sie weisen eine relativ ausgewogene Verteilung auf die Siedlungsbereiche auf und befinden sich ü- berwiegend in integrierten Lagen, so dass sie einen wichtigen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung leisten. Lediglich für die Betriebe an den Sonderstandorten Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße sowie den Lebensmitteldiscounter Aldi Süd an der Freiheitsstraße gilt dies aufgrund ihrer nicht-integrierten Lage nur sehr eingeschränkt. Während es in einigen Siedlungsbereichen in Folge einer Konzentration mehrerer Anbieter zu einer Überlappung der Versorgungsradien kommt, präsentieren sich andere Bereiche räumlich unterversorgt. Dies betrifft insbesondere den abgesetzten Stadtteil Boisheim, in dem keine strukturprägenden Anbieter verortet sind, aber auch Teile der übrigen Stadtteile. Betroffen sind hier insbesondere die oftmals dünn besiedelten Randlagen wie insbesondere der Süden des Stadtteils Viersen. Im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung in diesen unterversorgten Bereichen durch strukturprägende Lebensmittelanbieter ist zu beachten, dass aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine entsprechende Mantelbevölkerung (einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vorhanden sein muss. Diese Schwelle liegt im Hinblick auf 67

68 heutige Marktzutrittsgrößen mit rd Einwohnern deutlich über dem Potenzial dieser Bereiche. Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Viersen Im Stadtteil Viersen existiert eine bandartige Anordnung von überwiegend grundversorgungsorientierten Einzelhandelsbetrieben entlang der Hauptstraße, in die auch strukturprägende Anbieter wie Kaiser s oder Netto (ehem. Plus) eingebunden sind. In der Kernstadt befinden sich mit dem Löhcenter und der Galerie am Rathausmarkt wichtige Magneten, in denen auch für die Nahversorgung relevante Betriebe verortet sind (vgl. Karte 17). Das Hauptgeschäftszentrum von Alt-Viersen übernimmt somit, wie bereits in Kapitel thematisiert, eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Siedlungsbereiche. Karte 17: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Viersen Plus* * * inzwischen in Netto umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Die an den Sonderstandorten Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße angesiedelten Betriebe Kaiser s und Real im Osten und Süden des Stadtteils sowie der Lebensmitteldiscounter Aldi Süd im Südosten des Stadtteils bieten aufgrund ihrer städtebaulich nichtintegrierten Lage eine vorrangig autokundenorientierte Versorgungsmöglichkeit. Vor diesem Hintergrund sowie der faktischen Trennwirkung der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Bahnanlagen der DB ist auch der Osten des Stadtteils Viersen als räumlich nicht optimal versorgt zu bewerten (vgl. Karte 17). In (teil-)integrierter, nördlicher Ortsrandlage ist 68

69 ein weiterer Lebensmitteldiscounter der Fa. Aldi Süd ansässig, der der Versorgung der angrenzenden Wohnbevölkerung dient. Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Dülken Mit insgesamt fünf Lebensmitteldiscountern, einem Supermarkt (Kaiser s im Zentrum) und einem Verbrauchermarkt (Kaufland am Sonderstandort Bruchweg) ist das Lebensmittelangebot in Dülken relativ stark discountlastig. Die Anbieter weisen jedoch generell eine günstige räumliche Verteilung auf (teil-)integrierte Lagen im Stadtteil auf, so dass größere Versorgungslücken im Hauptsiedlungsbereich nicht vorhanden sind (vgl. Karte 18). Im südlich abgesetzten Siedlungsbereich Hausen existiert erfreulicherweise zumindest ein kleinflächiger Lebensmittelladen, der Basisangebot der Grundversorgung bietet. Karte 18: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Dülken * * * inzwischen in Netto umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Süchteln Im Stadtteil befinden sich fünf strukturprägende Lebensmittelanbieter, darunter drei Discounter. Der kleinste unter ihnen ist der im Stadtteilzentrum befindliche Netto. Als größter Betrieb ist hier der Verbrauchermarkt Rewe (ehem. Extra) mit rd m² Verkaufsfläche hervorzuheben, der im Westen des Stadtteils Süchteln liegt. Insgesamt wird im Kernsiedlungsbereich eine gute Abdeckung mit Waren der Grundversorgung erreicht (vgl. Karte 19). Lediglich der äußerste Norden sowie der Südosten des Stadtteils sind nicht durch strukturprägende Anbieter versorgt; erfreulicherweise befinden sich hier jedoch 69

70 kleinflächige Lebensmittelläden, die ein Basisangebot bereitstellen. Gegenüber dem Jahr 2002 präsentiert sich die Nahversorgungssituation in Süchteln weitestgehend stabil. Karte 19: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Süchteln * * inzwischen in Netto umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen Einzelhandelslagen im Stadtteil Boisheim Der Stadtteil Boisheim (rd Einwohner) weist keine strukturprägenden Anbieter, jedoch zumindest ein rudimentäres Angebot von nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsanbietern auf. So befindet sich im Stadtteil u. a. ein Anbieter des Lebensmittelhandwerks und ein Kiosk.Der Aufbau umfassenderer Nahversorgungsstrukturen wird durch die geringe Mantelbevölkerung im Stadtteil erschwert. Der südöstlich gelegene Stadtteil Dülken übernimmt somit eine Teilversorgungsfunktion für Boisheim. 70

71 Karte 20: Einzelhandelslagen im Stadtteil Boisheim Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 5.8 Fazit der Angebotsanalyse Zusammenfassend lassen sich im Hinblick auf die Viersener Einzelhandelsstruktur folgende Aspekte festhalten: Gesamtstädtische Ebene Auf gesamtstädtischer Ebene verfügt die Stadt Viersen mit 595 Betrieben des Einzelhandels im engeren Sinne und rd m² Verkaufsfläche über eine im Vergleich mit anderen Mittelzentren ähnlicher Größenordnung insgesamt durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung von 2,0 m² / Einwohner. Branchenspezifisch präsentiert sich die Struktur des Viersener Einzelhandels ohne Angebotslücken. Verglichen mit dem Jahr 2002 ist die branchenspezifische Verkaufsfläche in den meisten Branchen relativ konstant geblieben oder angestiegen. Ein besonders starker Anstieg der absoluten Verkaufsfläche hat in den Branchen Nahrungsund Genussmittel, Bekleidung / Wäsche und Wohneinrichtungsbedarf / Möbel stattgefunden. 71

72 Nahezu die Hälfte der Verkaufsflächen (rd. 50 % bzw. rd m²) entfällt auf Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe, hier insbesondere auf die typischerweise flächenintensiven Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente (zusammen rd. 24 % aller Verkaufsflächen) sowie Möbel (16 % aller Verkaufsflächen). Eine unterdurchschnittliche Ausstattung ist in der Branche Unterhaltungselektronik, IT, Telekommunikation zu konstatieren. Ein Verkaufsflächenanteil von rd. 22 % bzw. rd m² Verkaufsfläche entfällt auf die Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe (insbesondere Bekleidung). Ebenfalls stark vertreten ist mit einer Verkaufsfläche von rd m² die Branche Nahrungs- und Genussmittel. Die rechnerische Verkaufsfläche pro Betrieb liegt in der Stadt Viersen mit durchschnittlich 260 m² leicht über dem Bundesdurchschnitt von 230 m². Tatsächlich besitzt aber nur ein kleiner Anteil der Betriebe der Stadt eine entsprechende Größenordnung; vielmehr steht einer großen Zahl kleiner Betriebe eine kleine Zahl sehr großer Betriebe gegenüber. Insgesamt bestehen über 40 großflächige (> 800 m² Verkaufsfläche) Betriebe, auf die über die Hälfte der Viersener Verkaufsflächen entfällt. Besonders hoch ist der Anteil der kleinflächigen Betriebe in den Viersener Zentren; hier weisen durchschnittlich sieben von zehn Betrieben eine Verkaufsfläche von maximal 100 m² Verkaufsfläche auf; in Süchteln und Dülken sind es sogar acht von zehn Betrieben. Die gesamtstädtische Leerstandsquote von 17 % (bezogen auf die Betriebsanzahl) ist als hoher Wert einzustufen. Allerdings liegt die verkaufsflächenbezogene Leerstandquote bei 5 % in einem unproblematischen Bereich. Die durchschnittliche Größe der leerstehenden Ladenlokale fällt entsprechend mit ca. 70 m² gering aus, was durch die Entwicklung erklärbar ist, dass von Leerständen in der Regel eher kleinteilige Ladenlokale betroffen sind, die den heutigen Marktanforderungen nicht mehr gerecht werden. Problematische Konzentrationen von Leerständen lassen sich v. a. in den Zentren von Viersen (südlicher Teil) und Dülken ausmachen. Standortstruktur An der Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Stadtteile der Stadt Viersen ist eine tripolare Struktur mit einem deutlichen Schwerpunkt auf dem Stadtteil Viersen ablesbar. Hier befinden sich über die Hälfte der Betriebe und fast zwei Drittel der Verkaufsflächen. Entsprechend erreicht der Stadtteil Viersen mit 2,6 m² pro Einwohner die höchste einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung. Aber auch die Stadtteile Dülken (1,8 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) und Süchteln (1,2 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) weisen relativ hohe Verkaufsflächenausstattungen auf, die über bzw. nur geringfügig unter dem bundesdeutschen Referenzwert von rd. 1,4 m² pro Einwohner liegen. Fast 60% der Betriebe und 30 % der Verkaufsflächen der Stadt befinden sich in den drei städtebaulich-funktionalen Zentren, davon jeweils ein Großteil in Alt-Viersen. Seit dem Jahr 2002 haben Verkaufsfläche und Betriebsanzahl im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen leicht zugenommen, was insbesondere auf den Verkaufsflächenzuwachs durch die Ansiedlung des Löhcenters zu erklären ist. In den Zentren 72

73 Süchteln und Dülken 22 sind Betriebsanzahl sowie Verkaufsfläche tendenziell als leicht rückläufig einzuschätzen. Im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen sind insgesamt 211 Einzelhandelsbetriebe mit rund m² Verkaufsfläche angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von gut einem Fünftel entspricht. Das Hauptgeschäftszentrum verfügt über ein vollständiges Einzelhandelsangebot mit Angebotsschwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich (v. a. Innenstadtleitbranche Bekleidung). Schwach repräsentiert sind hingegen die Branchen Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unterhaltungselektronik, IT, Telekommunikation. Mit seinem umfangreichen Lebensmittelangebot besitzt das Zentrum auch eine wichtige Grundversorgungsfunktion für die im Innenstadtkontext wohnende Bevölkerung. Das Angebot im Hauptgeschäftszentrum konzentriert sich zunehmend im nördlichen Teilbereich. Im südlichen Teil zeichnet sich hingegen eine abnehmende Angebotsvielfalt in Folge von Geschäftsaufgaben oder auch -verlagerungen in den nördlichen Teilbereich ab. Im Stadtteilzentrum Dülken sind 78 Einzelhandelsbetriebe mit rund m² Verkaufsfläche angesiedelt. Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich. Knapp 30 % der Gesamtverkaufsfläche des Zentrums entfällt auf die Branchen Bekleidung / Wäsche und Schuhe / Lederwaren. Die Betriebsstruktur besteht vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten Einzelhandelsgeschäften. Wichtige frequenzerzeugende Magnetbetriebe stellen neben dem Kaufhaus Dülken vor allem die ansässigen Drogeristen sowie der Supermarkt Kaiser s dar. In Süchteln als kleinstem Zentrum sind 51 Einzelhandelsbetriebe mit rund m² Verkaufsfläche angesiedelt. Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich. Eher niedrig fällt die Verkaufsfläche in der Branche Nahrungsund Genussmittel aus, was darauf zurückzuführen ist, dass der Hauptanbieter Netto sehr gering dimensioniert ist. Die Branche Bekleidung / Wäsche nimmt mit rd m² Verkaufsfläche im Süchtelner Stadtteilzentrum eine wichtige Rolle ein (u. a. Textil Nawrath). Die Betriebsstruktur besteht auch hier vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten Einzelhandelsgeschäften. Das Angebot der Einzelhandelsbetriebe an den Sonderstandorten Kanalstraße, Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Bruchweg und Viersener Straße ( Gierlingsfläche ) umfasst neben nicht-zentrenrelevanten Branchen auch nahversorgungs- und / oder zentrenrelevante Branchen. Somit treten diese Standorte in Konkurrenz zu den zentralen Bereichen. Besonders ausgeprägt stellt sich diese Konkurrenzsituation im Stadtteil Dülken dar. 22 ohne Berücksichtigung des großflächigen Baustoffhandels an der Venloer Straße im Bereich des Stadtteilzentrums 73

74 Nahversorgungssituation Gesamtstädtisch verfügt Viersen in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, die als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Kommune dient, mit rd m² Verkaufsfläche bzw. 0,38 m² pro Einwohner über eine durchschnittliche quantitative Ausstattung. Mit vier Verbrauchermärkten, fünf Supermärkten und zwölf Lebensmitteldiscountern kann Viersen ein umfassendes Betriebstypenspektrum aufbieten. Die strukturprägenden Anbieter außerhalb der Zentren weisen überwiegend marktgängige Verkaufsflächengrößen von 800 m² und mehr (Lebensmitteldiscounter) bzw m² und mehr (Supermarkt) auf. Innerhalb der Zentren liegen die Verkaufsflächengrößen jedoch oftmals deutlich unterhalb diesen Größenordnungen, was entsprechenden Anpassungsbedarf zur Gewährleistung der Zukunftsfähigkeit dieser Betriebe signalisiert. Die Verteilung der strukturprägenden Betriebe auf die Hauptsiedlungsbereiche ist relativ ausgewogen. Die Betriebe befinden sich überwiegend in (teil-)integrierten Lagen und leisten somit einen wichtigen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung. Nur wenige Bereiche präsentieren sich räumlich unterversorgt. Dies betrifft insbesondere den abgesetzten Stadtteil Boisheim, in dem keine strukturprägenden Anbieter verortet sind, aber auch Randlagen der übrigen Stadtteile (v. a. Süden des Stadtteils Viersen). 74

75 6 Nachfragesituation des Viersener Einzelhandels Sowohl für die Ermittlung möglicher absatzwirtschaftlicher Spielräume als auch für die Bewertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind, neben der Kenntnis der relevanten Einzelhandels- und Angebotsstrukturen in Viersen, speziell auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Dazu wird auf unterschiedliche Quellen zurückgegriffen, die eine absatzwirtschaftliche Einordnung des bestehenden Viersener Einzelhandels ermöglichen. 6.1 Umsätze und Zentralitäten des Viersener Einzelhandels Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden nicht nur die ermittelten Verkaufsflächen pro Warengruppe und die bundesdurchschnittlichen Umsatzkennwerte angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flächenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Viersen. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich daraus für die einzelnen Warengruppen folgende branchenspezifische Umsätze für das Jahr 2009: 75

76 Tabelle 22: Geschätzte branchenspezifische Umsätze der Viersener Einzelhandelsbetriebe Warengruppe Verkaufsfläche (m²) Durchschnittliche Flächenproduktivität (Euro/ m²) geschätzter Umsatz (Mio. Euro) Nahrungs- und Genussmittel ,2 Blumen / Zoo ,2 Gesundheit und Körperpflege ,2 Schreibwaren / Papier / Bücher ,4 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,9 Bekleidung / Wäsche ,7 Schuhe / Lederwaren ,1 Haushaltswaren / Glas / Porzellan ,5 Spielwaren / Hobby / Basteln ,6 Sport und Freizeit ,2 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,0 Wohneinrichtung ,6 Möbel ,8 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,7 Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation ,1 Medizinische und orthopädische Artikel ,6 Uhren / Schmuck ,9 Baumarktsortimente ,2 Gartenmarktsortimente ,8 Überwiegend langfristiger Bedarf ,7 Sonstiges ,3 Summe / Durchschnitt ,8 Gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Insgesamt setzt der Einzelhandel in Viersen im Jahr 2009 über alle Warengruppen auf rd m² Verkaufsfläche rd. 400 Mio. Euro um. Die Flächenproduktivität des Viersener Einzelhandels fällt mit durchschnittlich Euro pro m² vergleichsweise gering aus. Dies ist nicht nur auf den relativ hohen Verkaufsflächenanteil von typischerweise niedrigproduktiven Branchen wie Möbel und Baumarktsortimente zurückzuführen. Auch weisen viele Branchen des Viersener Einzelhandels u. a. als Folge einer sehr hohen Verkaufsflächenausstattung und der damit einhergehenden intensiven Wettbewerbssituation unterdurchschnittliche Flächenproduktivitäten auf. So verfügen z. B. die Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe in Viersen über eine geschätzte mittlere Flächenproduktivität von nur Euro pro m², ein im Vergleich mit Mittelzentren ähnlicher Größenordnung unterdurchschnittlicher Wert. Bei der branchenspezifischen Darstellung der durchschnittlichen Umsätze der Betreiber ergeben sich in Abhängigkeit von Angebotsform und konkreten Anbietern z. T. erhebliche Unterschiede. Den weitaus größten Einzelanteil am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen nimmt der Bereich Nahrungs- und Genussmittel ein, der 76

77 mit etwa 141 Mio. Euro über einen Drittel des gesamten Einzelhandelsumsatzes in Viersen umfasst. Den zweithöchsten Umsatzanteil (rd. 12 %) erreicht mit rd. 49 Mio. Euro im Mittelzentrum Viersen erfreulicherweise die Innenstadtleitbranche Bekleidung / Wäsche. Abbildung 6: Umsätze des Einzelhandels nach Lagen Zentrum Viersen (Nord) 37,2 91,2 Zentrum Viersen (Süd) Zentrum Dülken 112,8 91,9 30,0 23,6 14,1 Zentrum Süchteln Sonderstandorte* Sonstige integrierte Lagen Nicht-integrierte Lagen * Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße in Viersen, Viersener Straße und Bruchweg in Dülken Gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Knapp ein Drittel der Umsätze des Viersener Einzelhandels wird mit rd. 121 Mio. Euro im Hauptgeschäftszentrum generiert (vgl. Abbildung 6). Hiervon entfällt ein Großteil auf den nördlichen Teilbereich. Die beiden Stadtteilzentren Süchteln und Dülken erzielen mit rd. 44. Mio. Euro zusammen etwa ein Zehntel des Gesamtumsatzes. Der Umsatzanteil der Sonderstandorte beträgt mit geschätzten 92 Mio. Euro ca. ein Viertel. Der größte Anteil (rd. 49 Mio. Euro) entfällt auf den Sonderstandort Kanalstraße im Stadtteil Viersen. Ein relevanter Anteil entfällt auch auf die sonstigen integrierten Lagen, in denen mit rd. 113 Mio. Euro über ein Viertel der Gesamtstadt umgesetzt wird. 77

78 Abbildung 7: Umsätze des Einzelhandels nach Branchen und Lagen Nahrungs- und Genussmittel 21,8 8,0 5,0 39,7 54,1 10,0 Blumen / Zoo 0,3 2,0 2,8 0,5 Gesundheit und Körperpflege 13,2 0,9 2,8 1,5 7,4 4,5 0,8 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 4,7 1,1 3,0 1,1 1,6 1,9 Bekleidung / Wäsche 23,2 7,8 4,3 3,6 2,5 3,9 3,5 Schuhe / Lederwaren 5,0 1,2 1,7 0,4 2,7 0,5 0,5 Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 2,4 0,8 1,0 0,9 1,7 1,7 2,0 Spielwaren / Hobbyartikel 2,3 1,0 0,5 0,2 0,7 0,8 Sport und Freizeit 1,1 1,6 1,1 4,1 Wohneinrichtung 1,6 0,4 1,1 2,5 1,6 3,2 Möbel 1,0 1,6 13,1 5,4 9,7 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 1,4 3,7 2,5 0,7 Unterhaltungselektronik / IT / Telekom. 8,1 2,3 1,6 6,7 medizinische und orthopädische Artikel 3,0 1,4 0,8 3,2 Uhren / Schmuck 2,9 0,7 0,4 0,6 0,2 Baumarktsortimente 1,4 10,0 9,9 3,2 Gartenmarktsortimente 0,6 9,2 2,6 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zentrum Viersen (Nord) Zentrum Viersen (Süd) Zentrum Dülken Zentrum Süchteln Sonderstandorte * Sonstige integrierte Lagen Nicht-integrierte Lagen * Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße in Viersen, Viersener Straße und Bruchweg in Dülken Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 In branchenspezifischer Betrachtung (vgl. Abbildung 7) ergeben sich für die Zentren erfreulicherweise vor allem in den zentrenrelevanten Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe hohe Umsatzzahlen, auch in der Innenstadtleitbranche Bekleidung / Wäsche. Ein Großteil dieser Umsatzvolumina entfällt auf das Hauptgeschäftszentrum Viersen (Nord). Die Sonderstandorte und die nicht-integrierten Lagen erzielen hohe Umsatzanteile vor allem in den nicht-zentrenrelevanten Branchen Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Möbel, jedoch auch in einigen nahversorgungs- und zentrenrelevanten Branchen wie Nahrungs- und Genussmittel (zusammen rd. 50 Mio. Euro) oder Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren (rd. 4 Mio. Euro). Letzterer ist insbesondere auf zentrenrelevante Randsortimente, v. a. in Möbelhäusern, zurückzuführen. 78

79 Ein weiterer Indikator für die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Viersen ist die Zentralität der einzelnen Warengruppen. Die Zentralität ist das Verhältnis zwischen dem errechneten Einzelhandelsumsatz und dem lokal vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial. Sie zeigt an, wie viel der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft am Standort durch den niedergelassenen Einzelhandel gebunden werden kann. Ein Wert von 1 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genau so groß ist wie die lokal vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraft im entsprechenden Sortiment; Werte über 1 deuten auf Zuflüsse von außen hin. Tabelle 23: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen Warengruppe Umsatz (Mio. Euro) Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Mio. Euro) Zentralität Nahrungs- und Genussmittel 141,2 153,9 0,92 Blumen / Zoo 6,2 5,5 1,13 Gesundheit und Körperpflege 31,2 23,8 1,31 Schreibwaren / Papier / Bücher 13,4 14,8 0,90 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 191,9 198,0 0,97 Bekleidung / Wäsche 48,7 35,1 1,39 Schuhe / Lederwaren 12,1 8,4 1,44 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 10,5 5,5 1,90 Spielwaren / Hobby / Basteln 5,6 8,4 0,66 Sport und Freizeit 8,2 6,3 1,29 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 85,0 63,7 1,33 Wohneinrichtung 10,6 8,6 1,23 Möbel 31,8 21,6 1,47 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 8,7 10,2 0,84 Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation 20,1 27,6 0,73 Medizinische und orthopädische Artikel 8,6 5,4 1,58 Uhren / Schmuck 4,9 3,9 1,25 Baumarktsortimente 25,2 35,4 0,71 Gartenmarktsortimente 12,8 8,0 1,59 Überwiegend langfristiger Bedarf 122,7 120,8 1,01 Sonstiges 1,3 3,2 0,40 Summe / Durchschnitt 400,8 385,8 1,04 Gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 Die Zentralität der Stadt Viersen von 1,04 ist für ein Mittelzentrum als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich zu bewerten. In vielen Branchen (z. B. Gesundheit und Körperpflege, Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren oder Möbel) überschreitet der vor Ort getätigte Umsatz das lokale einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen, was auf entsprechende Zuflüsse aus dem Umland schließen lässt. In einzelnen Branchen herrschen hingegen Abflüsse vor (u. a. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation, Baumarktsortimente und Spielwaren / Hobby / Basteln). 79

80 Die höchste Zentralität von durchschnittlich 1,33 lässt sich in den zentrenprägenden Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe (u. a. Haushaltswaren / Glas / Porzellan, Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren) belegen, was die hohe Relevanz dieser Warengruppen für das Mittelzentrum Viersen widerspiegelt. In den Warengruppen des langfristigen Bedarfs ist der vor Ort getätigte Umsatz etwa gleich dem lokalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau, was sich in dem Wert von 1,01 widerspiegelt. Die höchsten Zuflüsse sind in den Branchen Gartenmarktsortimente (1,59) und medizinische und orthopädische Artikel (1,58) zu verzeichnen. Ein ähnliches Bild ergibt sich mit einer Zentralität von 0,97 in den Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe. In den Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sowie Schreibwaren / Papier / Bücher überwiegen bei einer Zentralität von 0,92 bzw. 0,90 per Saldo die Abflüsse. Eine stadtteilspezifisch differenzierte Betrachtung der Zentralitätswerte Viersens ergibt folgendes Bild (Tabelle 24). Die stadtteilspezifischen Umsätze wurden hierbei jeweils zu der im Stadtteil vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Bezug gesetzt. Tabelle 24: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Stadtteilen Warengruppe Viersen Dülken Süchteln Boisheim Nahrungs- und Genussmittel 0,92 1,07 0,82 0,13 Blumen / Zoo 1,09 0,93 0,19 - Gesundheit und Körperpflege 1,67 1,26 0,70 - Schreibwaren / Papier / Bücher 1,13 0,92 0,48 0,04 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 1,03 1,07 0,76 0,10 Bekleidung / Wäsche 2,18 0,76 0,57 - Schuhe / Lederwaren 2,27 1,00 0,32 - Haushaltswaren / Glas / Porzellan 2,48 1,36 1,48 0,32 Spielwaren / Hobby / Basteln 1,00 0,41 0,23 0,60 Sport und Freizeit 1,99 0,96 0,29 - Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2,04 0,82 0,54 0,11 Wohneinrichtung 1,69 1,33 0,20 0,26 Möbel 2,39 0,68 0,59 - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 1,08 1,06 0,15 - Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation 1,02 0,66 0,25 - Medizinische und orthopädische Artikel 2,33 0,98 0,84 - Uhren / Schmuck 1,98 0,48 0,72 - Baumarktsortimente 0,93 0,60 0,44 0,04 Gartenmarktsortimente 1,84 1,37 1,38 0,97 Überwiegend langfristiger Bedarf 1,44 0,78 0,47 0,09 Sonstiges 0,73 0,15 0,03 - Summe / Durchschnitt 1,32 0,93 0,63 0,10 gerundete Werte ; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 und BBE Retail Experts

81 Zum überwiegenden Teil ergeben sich für den Stadtteil Viersen die größten Zentralitätswerte. Maximalwert stellt die Warengruppe der mittelfristigen Bedarfsstufe dar (2,04), deren Zentralität in fast allen Branchen bei 2 oder darüber liegt. Der Umsatz beträgt somit in diesen Warengruppen das doppelte der entsprechenden Kaufkraft im Stadtteil. In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel verzeichnet der Stadtteil Dülken bei einer Zentralität von 1,07 als einziger der Viersener Stadtteile per Saldo Zuflüsse, was mit der hohen Angebotsausstattung (vgl. Kapitel 5) korrespondiert. Insgesamt liegt die Zentralität in Dülken und Süchteln jedoch insgesamt sowie auch in den meisten Warengruppen unter 1, wobei Dülken mit 0,93 den höheren Wert erzielt. Eine zentrenspezifisch differenzierte Betrachtung der Zentralitätswerte Viersens ergibt folgendes Bild (vgl. Tabelle 25). Die Umsätze der einzelnen Zentren wurden hierbei jeweils zu der im Stadtteil vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Bezug gesetzt. Die jeweiligen Maximalwerte der einzelnen Zentren wurden farblich hervorgehoben. Tabelle 25: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Zentren Warengruppe Zentrum Viersen Zentrum Zentrum Nord Süd Gesamt Dülken Süchteln Nahrungs- und Genussmittel 0,29 0,11 0,40 0,12 0,08 Blumen / Zoo 0,09 0,03 0,13 0,11 0,11 Gesundheit und Körperpflege 1,14 0,08 1,22 0,44 0,30 Schreibwaren / Papier / Bücher 0,65 0,16 0,81 0,74 0,33 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 0,41 0,10 0,52 0,20 0,12 Bekleidung / Wäsche 1,36 0,46 1,81 0,45 0,47 Schuhe / Lederwaren 1,23 0,30 1,53 0,74 0,23 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 0,90 0,31 1,22 0,64 0,75 Spielwaren / Hobby / Basteln 0,56 0,24 0,79 0,21 0,12 Sport und Freizeit 0,35 0,51 0,87 0,15 < 0,01 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1,09 0,40 1,50 0,45 0,37 Wohneinrichtung 0,37 0,09 0,46 0,47 0,16 Möbel 0,09 0,15 0,25 < 0,01 0,23 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 0,03 0,29 0,32 0,01 0,08 Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation 0,60 0,17 0,77 0,05 0,08 Medizinische und orthopädische Artikel 1,16 0,05 1,20 0,98 0,68 Uhren / Schmuck 1,49 0,39 1,88 0,35 0,72 Baumarktsortimente 0,01 0,04 0,04 0,15 < 0,01 Gartenmarktsortimente 0,03 0,01 0,04 0,07 0,07 Überwiegend langfristiger Bedarf 0,29 0,12 0,41 0,15 0,14 Sonstiges 0,14 0,11 0,26-0,03 Summe / Durchschnitt 0,48 0,16 0,64 0,23 0,17 gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 und BBE Retail Experts 2009 Das Hauptgeschäftszentrum stellt mit 0,64 den Viersener Einzelhandelsstandort mit der höchsten Zentralität dar. Erfreulicherweise entfaltet sich die Ausstrahlungskraft des 81

82 Einzelhandelsstandortes Viersen insbesondere in den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe wie z. B. Bekleidung ganz überwiegend über die Viersener Innenstadt. Auch in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel fällt die Zentralität des Hauptgeschäftszentrums mit 0,40 erfreulich hoch aus. Die bereits thematisierten Diskrepanzen zwischen dem nördlichen und südlichen Teil des Hauptgeschäftszentrums sind auch an den Zentralitätswerten ablesbar. Die ermittelten Werte fallen bis auf wenige Warengruppen (u. a. Sport / Freizeit, Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten) im nördlichen Teilbereich deutlich höher aus. In den Zentren Süchteln und Dülken sind die höchsten Zentralitätswerte jeweils in einigen Branchen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe zu beobachten, während sich die Zentralitäten im kurzfristigen Bedarfsbereich, und hier vor allem der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, steigerungsfähig und -bedürftig darstellen. 6.2 Fazit der Nachfrageanalyse Die Ergebnisse der Nachfrageanalyse lassen sich wie folgt zusammenfassen: Die Umsätze des Einzelhandels in Viersen belaufen sich auf insgesamt 400 Mio. Euro. Viele Branchen des Viersener Einzelhandels weisen unterdurchschnittliche Flächenproduktivitäten auf. Den weitaus größten Einzelanteil am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen nimmt der Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit rd. 141 Mio. Euro ein, aber auch die Innenstadtleitbranche Bekleidung erreicht mit 49 Mio. Euro einen hohen Umsatzanteil von 12 %. Fast ein Drittel der Umsätze des Viersener Einzelhandels wird mit ca. 121 Mio. Euro im Hauptgeschäftszentrum generiert. Der Umsatzanteil der Sonderstandorte beträgt mit geschätzten 92 Mio. Euro ca. ein Viertel, den größten Anteil daran hat der Sonderstandort Kanalstraße. In Relation zu der vor Ort vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von 386 Mio. Euro errechnet sich für Viersen eine Zentralität von 1,04, die für ein Mittelzentrum als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich zu bewerten ist. Die höchste Zentralität von durchschnittlich 1,33 erreicht Viersen erfreulicherweise in den zentrenprägenden Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe (u. a. Bekleidung), was die hohe Relevanz dieser Warengruppen für das Mittelzentrum widerspiegelt. In stadtteilspezifischer Betrachtung verfügt der Stadtteil Viersen über die höchste Zentralität. Vor allem in den zentrenprägenden Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe besitzt der Stadtteil Viersen, und hier vor allem das Hauptgeschäftszentrum (Nord), einen hohen Anteil an der gesamtstädtischen Ausstrahlung. In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel verzeichnet der Stadtteil Dülken als einziger per Saldo Zuflüsse. Die Zentralitäten der Zentren Dülken und Süchteln stellen sich in dieser Warengruppe steigerungsfähig und -bedürftig dar. 82

83 7 Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Viersener Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Standortentwicklung, Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung mittelfristiger Entwicklungsperspektiven von Bedeutung. Auch für die Stadt Viersen als Träger der kommunalen Planungshoheit besitzen entsprechende Aussagen als Bewertungsgrundlage eine hohe Relevanz. Im Folgenden werden sowohl mögliche Entwicklungsspielräume auf Grundlage von formulierten Zielzentralitäten als auch die räumlichen Entwicklungsspielräume in Viersen sowie die daraus resultierenden Entwicklungsoptionen dargestellt. Sie stellen ein Bindeglied zwischen den Ergebnissen der empirischen Untersuchungen aus den Kapiteln 5 und 6 und der Formulierung der Entwicklungsziele und -perspektiven in Viersen (Kapitel 8) dar. Nur nachrangig Eingang in die Berechnungen finden kann hierbei die derzeit problematische gesamtwirtschaftliche Situation. Da eine Einschätzung des weiteren Verlaufs der weltweiten Wirtschaftskrise sich ausgesprochen komplex und schwierig gestaltet, sind belastbare Annahmen über die mittelfristig auf den deutschen Einzelhandel zu erwartenden Auswirkungen kaum möglich. 7.1 Ökonomische Rahmenbedingungen Auf Grundlage einer Einschätzung der derzeitigen und zukünftigen (Prognosehorizont: 2020) ökonomischen Rahmenbedingungen in der Stadt Viersen sollen die perspektivischen Entwicklungsspielräume des Viersener Einzelhandels analysiert werden. In die Betrachtung fließen eine Reihe von Faktoren ein, für die entweder Prognosen herangezogen oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden bei der Berechnung folgende Kriterien berücksichtigt: Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern Flächenproduktivitäten Bevölkerungsentwicklung Entwicklung des privaten Verbrauchs Entwicklung des Anteils der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch Branchenbezogene Entwicklung der Einzelhandelsausgaben (Ziel-)Zentralitäten, branchenspezifisch und gesamtstädtisch 83

84 Zur Ermittlung des sich aus der Prognose der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben ableitenden Verkaufsflächenbedarfes ist zum allgemeinen Verständnis Folgendes zu berücksichtigen: Einzelhandelsumsatz und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial bedingen sich weitgehend und entwickeln sich damit parallel, woraus folgt, dass die Prognose der Verkaufsflächenspielräume sich überwiegend aus einer Nachfrageentwicklung ableitet, gleichwohl durch die Angebotsentwicklung unter spezifischen Voraussetzungen a- ber auch zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf entstehen kann. Das bedeutet schließlich, dass zur Prognose des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs auf eine Verbindung von Status-Quo-Werten und von Zielgrößen angebots- wie nachfrageseitig zurückgegriffen wird. Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine umfassende Analyse für die Stadt Viersen angestellt (vgl. dazu Kapitel 5 und 6). Insbesondere der branchenspezifische Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten Zentralitäten fließen in die Berechnungen zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein. Die Entwicklung der Flächenproduktivität wird bei den folgenden Berechnungen als konstant angenommen. Diese ist in der Vergangenheit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenentwicklung deutlich ausdifferenziert. Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzrentabilitäten erreicht, was durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben angezeigt wird und mit Marktsättigungstendenzen einhergeht. Durch die damit verbundenen fortschreitenden Konzentrationsprozesse kann deswegen zukünftig zumindest teilweise wieder mit steigenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Diese Tendenzen und Perspektiven abwägend, wird für die zukünftige Entwicklung in Viersen von einer konstanten Flächenproduktivität ausgegangen. Bevölkerungsentwicklung (in Viersen und dem Umland) bis 2020 In den vergangenen Jahren ist die Bevölkerungszahl der Stadt Viersen leicht zurückgegangen (-1,1 % von 2003 bis 2009). Für die Zukunft ist eine Fortsetzung dieses Trends zu erwarten; so prognostiziert u. a. die IHK Mittlerer Niederrhein (2006) einen Rückgang der Bevölkerungszahl der Stadt Viersen bis zum Jahr 2020 um rd. 5 % (Basisjahr 2003). Im gesamten Kreis Viersen wird die Bevölkerung gemäß den aktuellen Prognosen des Landesbetriebes Information und Technik Nordrhein-Westfalen bis zum Jahr 2020 ebenfalls zurückgehen (- 3 %; Basisjahr 2008). Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben bis 2020 Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage bis 2020 ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben. Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundlegend von zwei Faktoren abhängig: 84

85 zum einen von privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Verbrauch, zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzelhandelsprodukte (Ausgabeanteile nach Warengruppen). Folgende Entwicklungen sind bis 2020 zu erwarten: Abbildung 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung des Anteils der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch 10% 5% 0% +0,25 % /Jahr +0,00 % /Jahr -0,25 % /Jahr -5% -10% -15% Privater Verbrauch Einzelhandelsumsatz Anteil des Einzelhandelsumsatzes am privaten Verbrauch Quellen: EHI ( ): Einzelhandel Aktuell. Köln; Statistisches Bundesamt 2008 ( Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren um jährlich ca. zwei Prozent gestiegen. 23 Deutlich zugenommen haben die Konsumausgaben u. a. für Wohnen und Energiekosten, während der Anteil der Einzelhandelsausgaben an den privaten Konsumausgaben seit 1990 um mehr als zehn Prozentpunkte auf einen Anteil von aktuell weniger als einem Drittel (rd. 30 %im Jahr 2008) zurückgegangen ist Tendenz anhaltend 24. In der Summe stagnieren somit die einzelhandelsrelevanten Ausgaben weitestgehend. Diese Tendenz zeigt sich auch am gesamtdeutschen Einzelhandelsumsatz, der 23 EHI ( ): Einzelhandel Aktuell. Köln; Statistisches Bundesamt 2009 ( Handelsjournal et. al. (Hrsg.) ( ): Factbook Einzelhandel. 24 Ebenda 85

86 seit dem Jahr 2000 bei jährlichen Wachstumsraten zwischen 2 und +2 % weitestgehend stagniert (aktuell: knapp 400 Mrd. Euro) 25. Dieser Trend kann in einer gewissen Spannweite für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden. Das bedeutet, dass zwar insgesamt nicht mit einer Zunahme der dem Einzelhandel zur Verfügung stehenden realen 26 Kaufkraft zu rechnen ist, jedoch müssen spezifische Entwicklungen in den einzelnen Warengruppen berücksichtigt werden, d. h. es muss eine Prognose erfolgen, die verändernde Ausgabenanteile für einzelne Warengruppen berücksichtigt. Die Trends sind in der folgenden Tabelle dargestellt: Tabelle 26: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel Trendaussagen Ausgabenanteile Branche Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren Spielwaren / Hobbyartikel Sport und Freizeit Wohneinrichtungsartikel / Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / Informationstechnik / Telekommunikation / Musik /Foto Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortiment Gesamt Quelle: EHI: Einzelhandel Aktuell , KPMG-Studie 2005; Handelsjournal: Factbook Einzelhandel Es zeigt sich, dass in den Warengruppen Gesundheits- und Körperpflegeartikel sowie medizinische und orthopädische Artikel weitere Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Die Ausgabenanteile und somit das warengruppenspezifische Kaufkraftvolumen wer- 25 Ebenda 26 Es muss zwischen einer nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft unterschieden werden. Da die nominale Entwicklung die Inflation nicht berücksichtigt, lassen sich aus der Entwicklung keine Rückschlüsse auf zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben. 86

87 den bis 2020 steigen. In den übrigen Warengruppen wird das zur Verfügung stehende reale Kaufkraftvolumen stagnieren bzw. sinken. Der nominale Umsatz im bestehenden Viersener Einzelhandel wird in Abhängigkeit der Entwicklung einzelhandelsrelevanter Kennwerte und unter Einbeziehung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten allenfalls gering ansteigen. Zielzentralitäten für das Jahr 2020 In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevölkerung im Bereich der Grundversorgung eine Zielzentralität von 1 (ausgewogenes Verhältnis von erzieltem Umsatz zu lokal vorhandener einzelhandelsrelevanter Kaufkraft) angenommen. Es zeigt sich, dass im kurzfristigen Bedarfsbereich nur geringe Spielräume bestehen. Ein Großteil entfällt auf die Branche Nahrungs- und Genussmittel. Diese begrenzten Potenziale sollten für sinnvolle Angebotsarrondierungen in Form von Erweiterungen versorgungsstrukturell bedeutsamer Anbieter und / oder einzelnen Neuansiedlungen in unterversorgten Siedlungsbereichen genutzt werden. Im mittelfristigen Bedarfsbereich wird entsprechend der mittelzentralen Funktion von Viersen eine Zielzentralität von 1,2 angenommen. Weitere Verkaufsflächenspielräume zeichnen sich hier nur in der Branche Spielwaren / Hobby / Basteln ab. Im langfristigen Bedarfsbereich wird eine Zielzentralität von 1,1 angenommen, die eine eingeschränkte Versorgungsbedeutung auch über die Stadtgrenzen hinaus impliziert, wie sie aktuell bereits in vielen Warengruppen faktisch vorhanden ist. Eine Ausnahme bilden jedoch die Bereiche - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unterhaltungselektronik / Informationstechnik / Telekommunikation sowie - Baumarktsortimente, in denen derzeit bei Zentralitäten von unter 1 per Saldo Kaufkraftabflüsse vorherrschen. In beiden Bereichen würden die bestehenden Potenziale auch die Neuansiedlung großflächiger Angebotsformen 27 ermöglichen. Die insgesamt begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume bedeuten zukünftig für den Einzelhandelsstandort Viersen jedoch nicht, dass in den übrigen Branchen keine Entwicklung mehr stattfinden kann, sondern, dass es bei potenziellen Ansiedlungsvorhaben auf folgende Aspekte ankommt: städtebaulich sinnvoller Standort Größe des Vorhabens und Betriebstyp Ergänzungsfunktion / Synergien zu bestehenden Anbietern 27 Derzeit existieren im Elektronikbereich ausschließlich kleinflächige Anbieter mit jeweils weniger als 800 m² Verkaufsfläche. 87

88 Dennoch sind einer zügellos über die ermittelten Potenziale hinausgehenden Ausweitung der Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungsstandorten sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen. Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten hingegen können zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch der Zentren, führen. Die Tatsache, dass dies zu Lasten weniger geeigneter Standorte geschieht, sollte dabei in Kauf genommen werden. Jedoch muss in diese Überlegung auch einfließen, dass eine deutliche Überdimensionierung der Einzelhandelsentwicklung innerhalb zentraler Versorgungsbereiche sowohl zu einer zusätzlichen Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung als auch zu Funktionsverlusten anderer Zentren führen kann. Zukünftige Entwicklungen müssen somit generell mit Blick auf die Ziele des Viersener Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 9.1) abgewogen werden. Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich darüber hinaus auch dann Entwicklungsspielräume abzeichnen, wenn das übergeordnete Hauptsortiment bereits umfangreich vertreten ist und an sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum besteht. Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben, Erweiterungen oder Umnutzungen von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist. Generell gilt, dass das Ziel weniger der quantitative Ausbau als vielmehr die Sicherung und Verbesserung der räumlich strukturellen Angebotssituation sein sollte. 7.2 Steuerungsmodelle der Einzelhandelsentwicklung (Szenarien) Welche Entwicklung die Stadt Viersen in Bezug auf die zukünftige Stadt- und Einzelhandelsentwicklung nehmen wird, hängt neben den politisch motivierten Stadtentwicklungsvorstellungen von dem Schärfegrad der Anwendung des städtebaulichen und baurechtlichen Instrumentariums ab. Die folgenden Szenarien zeigen die Bandbreite der möglichen Entwicklungsoptionen mit Blick auf die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auf. An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass die Szenarien bewusst überzeichnete Denkmodelle darstellen, die auf Grund hypothetischer Annahmen zur Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung mögliche Entwicklungsperspektiven darstellen. Gleichwohl finden sich einzelne Teilaspekte in gleicher oder ähnlicher Form sehr häufig in der Realität. 88

89 Szenario I: Freies Spiel der Kräfte Trotz der hohen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Viersen in vielen Branchen, die zum Teil auch mit sinkenden Flächenproduktivitäten einhergeht, ist die Entwicklung der Einzelhandelsansiedlungen in diesem Szenario durch eine geringe Steuerungsaktivität gekennzeichnet. Statt einer Ausrichtung weiterer Einzelhandelsentwicklungen auf die Zentren der Stadt wird vorrangig dem Ansiedlungsdruck auf nicht-integrierte bzw. teilintegrierte Lagen stattgegeben (z. B. Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Bahnhofstraße). Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden ohne eine ordnende Steuerung statt. Für Einzelhandel und Städtebau bedeutet das schließlich, dass zahlreiche neue Einzelhandelsstandorte i. d. R. außerhalb der Zentrenstruktur liegend realisiert werden. Negative städtebauliche Auswirkungen auf die bestehenden Zentrenstrukturen in Viersen durch Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Einzelhandelsstandorte wären in diesem Szenario wahrscheinlich. Auch würde die bestehende wohnortnahe Grundversorgung gefährdet, da der Verdrängungswettbewerb deutlich zunehmen würde. Betriebsaufgaben wären die Folge und nicht zuletzt auch die Problematik der Folgenutzung an verlassenen Standorten. Die Akteure aus Politik und Verwaltung würden sich in diesem Szenario von bestehenden Planungskonzeptionen abwenden und die bisherigen Maßnahmen zur Zentrenstärkung würden konterkariert. Statt zu agieren, würden Politik und Stadtplanung lediglich auf Impulse von Außen reagieren. Auf der rechtlichen Seite bleibt festzuhalten, dass die Stadt ihre Planungshoheit zu großen Teilen aufgäbe. Es ist zudem nicht auszuschließen, dass es auch zu regionalen Klagen aufgrund negativer städtebaulicher Auswirkungen auf die Nachbarkommunen kommen könnte. 89

90 Abbildung 9: Szenario I Freies Spiel der Kräfte (Schematische Darstellung) Quelle: eigene Darstellung Bewertung Dadurch, dass Politik und Verwaltung ihre Planungsvorhaben aufgäben, würden sie zum Investorenspielball. Grundsätzlich wäre nur eine geringe bzw. einseitige Akzeptanz dieses Szenarios zu erwarten. Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit gingen verloren. Gewachsene städtebauliche Strukturen könnten nicht beibehalten werden. Die Folge wäre eine Verunsicherung aller Akteure, da die Politik der Stadt Viersen kein verlässlicher Partner mehr für alte und neue Investoren wäre. 90

91 Szenario II: Restriktion Die Einzelhandelsentwicklung im Rahmen dieses Szenarios ist durch eine sehr restriktive Steuerungspraxis charakterisiert, die den Fokus auf die Bewahrung der vorhandenen Strukturen setzt. Weitere Einzelhandelsansiedlungen (insbesondere außerhalb der Zentren) werden nicht ermöglicht und nicht-integrierte Lagen auf den Status Quo festgeschrieben. Auch räumlich oder funktional sinnvolle bzw. notwendige Ergänzungen der Einzelhandelsstrukturen (z. B. Betriebserweiterungen zur Standortsicherung) sind somit nicht durchzusetzen. Abbildung 10: Szenario II Restriktion (Schematische Darstellung) Quelle: eigene Darstellung Die Folgen dieses Szenarios wären unter anderem Betriebsaufgaben und eine Abnahme der Einkaufsattraktivität. Der Einzelhandelsstandort Viersen würde wirtschaftlich uninteressant für auf Standortsuche befindliche potenzielle Investoren. Auch die bestehenden Versorgungsstrukturen in den Stadtteilen würden geschwächt und die Entwicklung zusätzlicher Standorte zur Verbesserung der Grundversorgungssituation würde verhindert. Andere Standorte und Nachbarkommunen würden dagegen an Attraktivität gewinnen, was zu einer weiteren Erhöhung der Kaufkraftverluste führen würde. 91

92 Die skizzierte Käseglockenpolitik würde somit einen starken Eingriff ins Marktgeschehen darstellen und notwendige Impulse für eine zeitgemäße und nachfragegerechte Entwicklung des Einzelhandelsangebots in Viersen verhindern. Sinnvolle Investitionen in der Innenstadt oder Verkaufsflächenerweiterungen in nicht-zentrenrelevanten Sortimenten blieben aus, wodurch auch der Druck auf die bestehenden Betriebe fehlen würde und für die Zukunftsfähigkeit notwendige Anpassungsmaßnahmen unterbleiben würden. Es entstehen keine neuen ökonomischen Impulse, vielmehr ist nicht zuletzt auch aufgrund der vorhersehbaren Aufgabe verschiedener Einzelhandelsbetriebe wegen fehlender Nachfolgebetreiber von einer Schwächung im Verhältnis zu anderen Einzelhandelsstandorten durch die zu erwartenden weiteren Kaufkraftverluste auszugehen, da in anderen Zentren keine Stagnation zu erwarten ist. Letztlich würden die Strukturen des Viersener Einzelhandels an Wettbewerbfähigkeit verlieren und dadurch deutlich gefährdet. Die Akteure aus Politik und Verwaltung behielten zwar ihre aktive Rolle, die resultierende Planungssicherheit wäre allerdings durch einen Stillstand gekennzeichnet. Durch die konsequente, aber einseitige Planungs- und Steuerungspraxis würde die Weiterentwicklung der Stadt Viersen letztlich erschwert oder sogar verhindert. Auf der rechtlichen Seite würden die umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten vollständig ausgeschöpft. Anfragen und Veränderungsanliegen könnten ggf. nur noch gerichtlich geklärt werden. Bewertung Das Szenario ist zwar in sich konsequent, führt allerdings insgesamt nicht zu positiven Effekten im Rahmen der Stadtentwicklung, da Innovationen und Investitionen massiv erschwert werden. Szenario III Steuerung mit Ausnahmen Diesem Szenario liegt die Annahme zugrunde, dass die Einzelhandelsentwicklung zwar grundsätzlich gezielt von Politik und Verwaltung ähnlich wie im vorstehenden Szenario aufgezeigt gesteuert wird, in Einzelfällen allerdings Ausnahmen formuliert werden, die den zuvor abgestimmten Zielen und Grundsätzen der Einzelhandelsentwicklung widersprechen. In Viersen sind somit prinzipiell im gesamten Stadtgebiet Einzelhandelsansiedlungen möglich, was auch zu einer Einzelhandelsentwicklung in nicht-integrierten Lagen führen kann. 92

93 Abbildung 11: Szenario III Steuerung mit Ausnahmen (Schematische Darstellung) Quelle: eigene Darstellung Eine Investitionssicherheit wäre aufgrund der unsicheren und vor allem intransparenten Planungs- und Entscheidungspraxis weder für bereits ansässige Betriebe noch für ansiedlungsinteressierte Einzelhandelsbetriebe gegeben, wodurch der Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten von Zentren und ausgewiesenen Sonderstandorten gefährdet würden. Es käme zu absehbaren Kaufkraftverlusten in der Stadt durch fehlende wirtschaftliche Impulse. Aus politischer und planerischer Sicht käme es durch Inkonsequenz in den Entscheidungen zu einem Widerspruch. Ein freies Spiel des Marktes in Teilbereichen bzw. Einzelfällen steht einer ansonsten konsequenten Steuerung gegenüber, wodurch keine verlässliche politische Steuerung gegeben ist. Diese (für ausgewählte Investoren) freundliche Steuerungspraxis ermöglicht den Ausbau einzelner Einzelhandelsstandorte, bei dem die Gefahr besteht, die Zentrenentwicklung zu unterwandern und einen Attraktivitätsverlust der Versorgungsstrukturen in den Stadtteilen zu bewirken. Investorenwünsche an anderen Standorten, die aber nicht über die gleichen Proteges verfügen, wären an dieser Stelle argumentativ nicht zu widerlegen, was ein Messen mit zweierlei Maß bedeuten würde. 93

94 Aus rechtlicher Sicht entständen dadurch eine Vielzahl von Problemen wie beispielsweise die Einschränkung der rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten. Zudem bestünde die Gefahr kommunaler oder auch regionaler Klagen. Die kommunale Planungshoheit würde nicht ausgeschöpft und Anfragen an anderen Orten wären nur schwer zu verhindern. Bewertung Das Szenario ist insgesamt inkonsequent und gefährdet die Einzelhandels-, Zentren- und Stadtstrukturen. Zudem kann es zu einer Verunsicherung oder sogar Verprellung von Betreibern und Investoren kommen. Fazit Szenarien Die beschriebenen Szenarien stellen bewusst in Form überzogener Modelle extreme Gegenpole der Einzelhandels- und letztendlich auch der Stadtentwicklung dar, die allerdings so oder in ähnlicher Form an anderen Stellen diskutiert werden bzw. in der Realität auch existieren (insbesondere die Steuerung mit Ausnahmen ist gängige Praxis in vielen Kommunen). Die alleinige Realisierung eines dieser Szenarien ist daher unwahrscheinlich und nicht zu empfehlen. Jedoch liefern die einzelnen Szenarien wichtige Inputs für ein letztendlich für Viersen geeignetes Leitbild; denn wenngleich oder gerade weil die einzelnen diskutierten Szenarien am jeweiligen extremen Ende möglicher Entwicklungsrichtungen stehen, beinhalten sie Aspekte, die die jeweiligen (primären) Interessenslagen verschiedener an der Einzelhandelsentwicklung beteiligter Akteure (insbesondere alte und neue Investoren, Stadtplanung, Politik) widerspiegeln. Diese müssen im Rahmen eines zukunftsfähigen Entwicklungsleitbildes dringend berücksichtigt werden (vgl. Abbildung 12). Abbildung 12: Entwicklungsleitbild Räumlich-funktionale Gliederung als Synthese der Einzelszenarien Szenario 2 Restriktion Einfluss: Beachtung der begrenzten absatzwirtschaftlichen Möglichkeiten, Schutz alter Investoren und gewachsener Strukturen Quelle: eigene Darstellung Entwicklungsleitbild Räumlichfunktionale Gliederung Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, von zukünftigen ökonomischer Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf einige Standorte im Viersener Stadtgebiet konzentriert Szenario 3 Steuerung mit Ausnahmen Einfluss: Räumliche Zuordnung von Einzelhandel Einsatz des bau-/ planungsrechtlichen Steuerungsinstrumentariums Szenario 1 Freies Spiel der Kräfte Einfluss: Entwicklung nur in Kooperation mit Investoren möglich! 94

95 Die folgende Empfehlung, die eine räumlich-funktionale Gliederung der Einzelhandelsentwicklung aufgreift, verfolgt die allgemeinen Ziele der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Viersen im Hinblick auf den Aufbau bzw. die Sicherung einer funktionsfähigen Versorgungsstruktur. Dieses somit entwickelte und im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes mit dem Arbeitskreis abgestimmte Leitbild stellt eine Orientierung für die zukünftige Planungs- und Steuerungspraxis der Stadt Viersen dar. Als vorrangige Aufgaben hat das Leitbild sowohl die Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Gewährleistung der wohnortnahen Grundversorgung zum Ziel und entspricht somit auch den gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäß Baugesetzbuch bzw. Baunutzungsverordnung. 7.3 Entwicklungsleitbild für die Stadt Viersen: Räumlich funktionale Gliederung Es wird eine stadtentwicklungspolitische Strategie empfohlen, die im Hinblick auf die künftige Einzelhandelsentwicklung durch eine stringente Planungspraxis gekennzeichnet ist: Der Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen sowie den zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen in gegenseitiger funktionaler Ergänzung auf bestimmte Standorte im Stadtgebiet Viersens konzentriert. Der Schwerpunkt der Planungen und damit die Ziele mit der obersten Priorität liegen hierbei auf der Sicherung und Stärkung des Hauptgeschäftszentrums Alt-Viersen und der Stadtteilzentren Süchteln und Dülken sowie der Sicherung und dem Ausbau der wohnungsnahen Grundversorgung. Integrierte Ergänzungsstandorte sind im Sinne einer in sich verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung möglich, soweit davon keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die übrige Zentren- bzw. Versorgungsstruktur ausgehen. 95

96 Abbildung 13: Entwicklungsleitbild Räumlich-funktionale Gliederung (Schematische Darstellung) Quelle: eigene Darstellung Für Einzelhandel und Städtebau bedeutet dies, dass das Investitions- und Ansiedlungsinteresse auf den zentralen Versorgungsbereich gelenkt wird, was zu einer Sicherung bzw. zu Ausbau und Stärkung dieses Einzelhandelsstandortes führt. Ein ruinöser Wettbewerb kann dadurch verhindert und Verwerfungen können reduziert werden. Mögliche Entwicklungsimpulse zur Stärkung bzw. Erweiterung des Einzelhandelsstandortes Viersen können entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden. Es besteht die Chance einer zukunftsfähigen Verstärkung von sinnvollen und tragfähigen Einzelhandelsstrukturen. Aus politischer und planerischer Sicht ist die Anwendung der Entwicklungsstrategie mit einer stringenten Planungs- und Steuerungspraxis verbunden. Planungs- und Investitionssicherheit sind sowohl auf Seiten der Investoren als auch der bestehenden Betreiber weiterhin gegeben. Die Stadtplanung wird ihrer übergreifenden Steuerungsfunktion für die Stadtentwicklung gerecht und die aktive Rolle der Politik und Verwaltung in der Stadtplanung bleibt erhalten. Durch die Förderung einer in sich verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung im Viersener Einzelhandel wird das Entwicklungsziel attraktiver und lebendiger städtebaulich-funktionaler Zentren unterstützt. Eine stringente Anwendung des Leitbildes setzt positive Signale sowohl nach innen als auch nach außen. Einzelinteressen werden der Stadtentwicklung nachgeordnet und es entstehen diesbezüglich keine Abhängigkeiten. 96

97 Rechtlich bedeutet dies, dass Planungs- und Rechtssicherheit gegeben sind. Städtebauliche Begründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren werden erleichtert. In rechtlichen Streitfällen ist durch die klare Linie eine verbesserte rechtliche Position gegeben. Bewertung Das Leitbild der räumlich-funktionalen Gliederung ist in sich konsequent und zeigt klare räumliche Zuordnungen für den Einzelhandel auf. Gleichzeitig ist eine direkte und stringente Ansprache von Betreibern und Investoren unter Beibehaltung der Planungshoheit möglich. 97

98 8 Strategische Bausteine des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen Die vorangegangenen Analysen, Betrachtungen zu Entwicklungsspielräumen und Szenarien sowie das daraus entwickelte Leitbild der räumlich-funktionalen Gliederung stellen die Basis für die im Folgenden dargestellten allgemeinen und konkreten Handlungsempfehlungen dar. Diese verfolgen das Ziel, den Einzelhandelsstandort Viersen zu sichern und zu stärken. Dabei gilt es vor allem, die räumliche Angebotsstruktur mit einer Konzentration auf das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen sowie die Stadtteilzentren Süchteln und Dülken zu sichern und zu profilieren, die Grundversorgung zu erhalten und zu stärken sowie funktional ergänzende Sonderstandorte zu ermöglichen. Dazu soll das Einzelhandelskonzept der Stadt Viersen dienen mit seinen übergeordneten Zielen, dem Standortstrukturmodell, den planungsrechtlichen Empfehlungen (insbesondere Viersener Sortimentsliste), der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte sowie seinen Grundsätzen zur Umsetzung. 8.1 Zielkonzeption zur Einzelhandelsentwicklung in Viersen Die übergeordneten zukünftigen Ziele zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Viersen leiten sich aus der einzelhandelsspezifischen Situation der Gesamtstadt, den daraus resultierenden Bewertungen sowie allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z. B. Bevölkerungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) ab. Auf dieser Grundlage sind Ziele und Maßnahmen für die einzelnen Bereiche der Stadt Viersen zu definieren, die eine positive, zukunftsorientierte Stadtentwicklung gewährleisten sollen. An dieser Stelle muss explizit darauf hingewiesen werden, dass es bei der Formulierung der Ziele und Maßnahmen nicht darum geht, den Wettbewerb im Viersener Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung davon profitieren. Als übergeordnetes Handlungsziel für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Viersen kann die Sicherung und Stärkung der landesplanerischen Versorgungsfunktion als Mittelzentrum bei gleichzeitiger Sicherung und punktuellem Ausbau der gesamtstädtischen Versorgungsstruktur formuliert werden. 98

99 Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zentralörtliches Gliederungssystem eingeordnet. Als Mittelzentrum kommt der Stadt Viersen dabei neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung auch die Aufgabe zu, verschiedene Versorgungsfunktionen für das Umland mit zu übernehmen. Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung müssen daher im gesamtstädtischen und regionalen Kontext auf diese Funktion Bezug nehmen, um so eine Stärkung des Einzelhandelsstandortes Viersen zu gewährleisten. Die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes bestimmt sich hierbei in erster Linie durch die Quantität des Einzelhandelsangebots (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und -konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen Angebots. Nur durch ein Miteinander dieser Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Viersen attraktiv zu gestalten und längerfristig zu stärken. Ziel muss es daher sein, ein im oben genannten Sinne vielfältiges und gut strukturiertes Angebot zu erhalten bzw. zu erlangen, das der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Viersen gerecht wird. Die Entwicklung der einzelnen Zentren und der ergänzenden Sonderstandorte ist hierbei entsprechend der ihnen zuerkannten Versorgungsaufgaben zu lenken. Von grundlegender Relevanz ist in diesem Zusammenhang die Formulierung klarer räumlich-struktureller Prioritäten. Ziele des Einzelhandelskonzeptes sind somit im Einzelnen folgende Aspekte: Erhaltung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Viersen Ein bedeutendes stadtentwicklungsrelevantes Ziel für die Stadt Viersen muss die Erfüllung ihrer raumordnerisch zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum sein. Diese wird, rein quantitativ und ohne jede (allerdings zwingend erforderliche) räumliche Differenzierung betrachtet, in einem Großteil der Branchen derzeit angemessen erfüllt (Einzelhandelszentralität von 1,04). Die räumliche Angebotssituation innerhalb der Stadt und vergangene Ansiedlungen offenbaren jedoch vor allem auch im Bereich der zentrenund nahversorgungsrelevanten Angebote tendenzielle Angebotsverschiebungen von gewachsenen Zentren an Standorte in städtebaulich nicht- oder teilintegrierten Lagen wie z. B. den Sonderstandort Bruchweg. Ein vordringliches Ziel der Stadt Viersen muss es sein, einer solchen drohenden bzw. in einigen Branchen sich bereits abzeichnenden räumlichen Schieflage und ausgeprägten innerkommunalen Konkurrenzsituation innerhalb der Stadt zu begegnen und die mittelzentrale Versorgungsfunktion gesamtstädtisch, jedoch mit Fokussierung auf die Entwicklung der Viersener Stadtteilzentren sowie in besonderem Maße der Innenstadt Alt-Viersen als Aushängeschild der Stadt, zu erhalten und wo erforderlich auszubauen. Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität und der Funktionsvielfalt der Viersener Zentren Die europäische Stadttradition weist innerstädtischen Geschäftszentren eine herausgehobene Funktion zu. Oberste Priorität im Rahmen der weiteren Einzelhandelsentwicklung besitzt die Sicherung und Stärkung der Viersener Zentren mit besonderem Fokus auf der Innenstadt Alt-Viersen als dem Hauptzentrum der Stadt. Neben der Zentralität also der vorrangig quantitativen Komponente soll dabei auch die Vielfalt an Funk- 99

100 tionen in den Zentren erhalten werden: Eine Mischung von Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie und Kultur. Zudem bilden die Zentren jeweils den siedlungsräumlichen, städtebaulichen und kulturellen Mittelpunkt der Gemeinde bzw. des Stadtteils. Während den Stadtteilzentren Süchteln und Dülken hierbei vorrangig eine stadtteilbezogene Versorgungsfunktion zukommt, besitzt die Viersener Innenstadt mit dem dort vorhandenen Facheinzelhandel sowie den über den Einzelhandel hinausgehenden zentrenprägenden Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Gesundheit etc.) eine hohe Bedeutung für die städtische und z. T. auch regionale Versorgung der Bevölkerung. Um diesen jeweils zugewiesenen Funktionen auch weiterhin gerecht zu werden, muss als bedeutendes Ziel der Ausbau bzw. die Sicherung der einzelhandelsrelevanten Versorgungsbedeutung der Viersener Zentren festgehalten werden. Der Einzelhandel soll von verschiedenen Betriebstypen geprägt sein, welche die eigene Identität der Viersener Zentren erhalten und wo erforderlich wieder herstellen und stärken. Auch im Hinblick auf den zunehmenden kommunalen Wettbewerb ist die Entwicklung bzw. Stärkung eines klaren Profils von wesentlicher Bedeutung. Sicherung und ggf. Ausbau eines Grund- und Nahversorgungsangebots im gesamten Viersener Stadtgebiet Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für Viersen. Auch bilden Lebensmittelanbieter häufig eine wichtige Magnetfunktion für weitere Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie). Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtstadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten (u. a. im Hinblick auf die Mindestgrößen von Betrieben) gegenüber, die eine Umsetzung dieses Zieles erschweren. Daher muss unbedingt darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur im Viersener Stadtgebiet zu sichern. Um eine möglichst flächendeckende wohnortnahe Grundversorgung gewährleisten zu können, ist die Dimensionierung solcher Nahversorgungsangebote am einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in den jeweiligen Einzugsbereichen zu orientieren. Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten Neuansiedlungen, Umnutzungen und Erweiterungen des (überwiegend großflächigen) Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind vorrangig auf die hierfür vorgesehenen Sonderstandorte wie u. a. die Ernst-Moritz-Arndt-Straße und die Kanalstraße 28 zu konzentrieren. Bei Neuansiedlungen sowie bei Erweiterungen oder Umnutzungen bestehender Betriebe ist jeweils die Kompatibilität des Vorhabens an- 28 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB. 100

101 hand der formulierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen sowie des Einzelhandelskonzeptes zu überprüfen. Insbesondere vor dem Hintergrund der bereits guten Angebotsausstattung in der Stadt Viersen in den meisten Branchen ist die Entwicklung von weiteren Einzelhandelszentren (bzw. -standorten) zu vermeiden. Eine Öffnung neuer (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte, in denen insbesondere zentrenrelevante Sortimente vorgehalten werden, bewirkt in der Regel eine Schwächung bestehender Zentrenstrukturen und hat einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass ein einmal für Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann. Sicherung und Stärkung der funktional gegliederten Versorgungsstruktur in der Gesamtstadt Viersen Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzelhandelssituation ist eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Dabei liegt die Stärke der Viersener Zentren insbesondere in der räumlichen Dichte und Vielfalt des Einzelhandels- und Nutzungsangebots, die ihrer jeweiligen Versorgungsfunktion entsprechen. Die bestehenden Sonderstandorte wie u. a. die Ernst-Moritz-Arndt- Straße und die Kanalstraße stellen zwar einerseits z. T. Konkurrenzstandorte, insbesondere aber eine sinnvolle und notwendige Ergänzung des Einzelhandels in den Viersener Zentren dar und sind im Sinne einer Arbeitsteilung als ergänzende Sonderstandorte für Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment aufzufassen. Durch die klare räumliche Konzentration des Einzelhandelsangebots auf ausgewählte Standorte können unnötige Verkehrsströme vermieden und Synergieeffekte zwischen Einzelhandelsbetrieben ausgelöst werden. Eine nachhaltige Stadtentwicklung kann nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen erfolgen. Sicherung der Viersener Gewerbegebiete für Handwerk und Produzierendes Gewerbe Schließlich ist ein Ziel, dass die mit Hilfe des Baurechts geschaffenen Gewerbegebiete der eigentlichen Zielgruppe, nämlich Handwerk und Produzierendem Gewerbe zur Verfügung stehen. Denn diese sind häufig nicht in der Lage, mit den preislichen Angeboten des Einzelhandels für Grund und Boden mitzuhalten. Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel in Viersen Jede potenzielle Investition ist in erheblichem Ausmaß von den Rahmenbedingungen abhängig, die z. T. von der Stadt Viersen geschaffen werden können. Dabei werden Investitionen wahrscheinlicher, wenn (politische) Risiken "ungerechtfertigter Wettbewerbsvorteile" vermieden werden. Damit kann (und soll) jedoch keine Renditesicherheit erreicht werden: Im wettbewerblichen Wirtschaftssystem bleibt jede Investition mit unternehmerischen Risiken verbunden. Wenn also mit dem Viersener Einzelhandelskonzept ein Schutz der zentralen Versorgungsbereiche assoziiert wird, so nur in 101

102 dem Sinne, dass diese vor "unfairem Wettbewerb" geschützt werden sollen. Grundsätzlich hat das Planungsrecht ohnehin wettbewerbsneutral zu sein. Eng mit diesem Ziel verbunden ist die Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen (z. B. Gebäudesanierung). Zur Förderung solcher Investitionen ist ein verlässlicher Rahmen erforderlich. Verhinderung konterkarierender Planungen Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene Planungen, die den Zielvorstellungen des Viersener Einzelhandelskonzeptes entgegenstehen, ausgeschlossen werden. Im Folgenden gilt es, diese Handlungsstrategien räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei das Hierarchiesystem der für Viersen ermittelten Einzelhandelsstandorte dar. 8.2 Standortstrukturmodell Auf Grundlage der Erkenntnisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse und des Entwicklungsleitbildes für die Stadt Viersen sowie unter Berücksichtigung bestehender stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen wurden die verschiedenen Einzelhandelsstandorte der Stadt unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteiliges, hierarchisches Standortstrukturmodell (Abbildung 14) mit dem Schwerpunkt Einzelhandel eingeordnet. Als Grundgerüst dient im Folgenden eine zweistufige Gliederung der Viersener Zentren. Maßgeblichen Einfluss auf die Einstufung eines Zentrums in eine Zentrenhierarchie hat das vorhandene Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot sowie die städtebauliche Gestalt des Zentrums. Hierbei fließen als Kriterien u. a. der Verkaufsflächenbestand und die Anzahl von Einzelhandelsbetrieben sowie die städtebauliche Gestaltung in die Beurteilung ein. Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt zur Einordnung ist die städtebauliche und stadtentwicklungsrelevante Zielvorstellung, die mit dem jeweiligen Zentrum verbunden sein soll. Dazu zählt zum Beispiel auch die Zielvorstellung einer tragfähigen, wohnortnahen Grundversorgung, die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung von Versorgungseinrichtungen zu Bevölkerungsschwerpunkten gewährleistet werden kann. Ausgehend von diesen übergeordneten Bewertungskriterien lassen sich für die Typisierung der einzelnen Zentren folgende weitere allgemeingültige Kriterien definieren: Zentraler Versorgungsbereich Hauptgeschäftszentrum (als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) Art und Umfang des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots sind im Vergleich zu den untergeordneten Zentrentypen deutlich größer. Dieser Zentrentyp zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: 102

103 Gesamtstädtische ggf. regionale Versorgungsbedeutung, vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- und teilweise langfristigen Bedarfsbereich mit Wettbewerbssituationen, vielfältiger Größen- und Betriebsformenmix, hoher Anteil an kleinteiligem Facheinzelhandel, breit gefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationen befindliches einzelhandelsnahes Dienstleistungs-, Kultur- und Gastronomieangebot sowie öffentliche Einrichtungen. Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum (als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) Stadtteilzentren weisen gegenüber dem Hauptgeschäftszentrum ein deutlich geringeres Angebot an Einzelhandel und Dienstleistungen auf, allerdings noch mit nennenswerter Bedeutung auf Ebene des jeweiligen Stadtteils. Sie sollten demnach folgende Kriterien erfüllen: Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich teilweise mit Wettbewerbssituation, i. d. R. unvollständige Einzelhandelsangebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, Wettbewerbssituation fehlt überwiegend; differenziertes einzelhandelsnahes Dienstleistungsangebot (Reisebüros, Gastronomie etc.), Wettbewerbssituation teilweise gegeben. Solitärer Nahversorgungsstandort Städtebauliche Integration, Versorgungsbedeutung für umliegende Wohngebiete, Vorhandensein eines strukturprägenden Betriebs im kurzfristigen Bedarfsbereich (v.a. Lebensmittelbereich), Randsortimente im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, kein Wettbewerb am Standort, selten ergänzendes Dienstleistungsangebot. Sonderstandort Gesamtstädtische(s) und z. T. überörtliche(s) Einzugsgebiet / Versorgungsbedeutung, Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, hoher Anteil nicht zentrenprägenden Einzelhandels, nur vereinzelt Wettbewerb gegeben, 103

104 überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft, i. d. R. kein oder nur geringes Dienstleistungsangebot. Abbildung 14: Standortstrukturmodell der Stadt Viersen Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i.s.d. 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie 11(3) BauNVO und 24a LEPro Sonderstandorte des Einzelhandels Sonderstandorte des Einzelhandels großflächige Sonderstandorte mit lokaler und regionaler Ausstrahlung, Schwerpunkt nicht-zentrenrelevanter großflächige Sonderstandorte Einzelhandel mit lokaler und regionaler Ausstrahlung Funktions- / Arbeitsteilung Ausgehend von diesen Einordnungskriterien der einzelnen versorgungsstrukturell bedeutsamen Standortbereiche ergibt sich für die Stadt Viersen folgendes Standortstrukturmodell: Hauptgeschäftszentrum Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW mit innerstädtisch lokaler und regionaler Bedeutung) Stadtteilzentren Stadtteilzentren Dülken und Süchteln (als Nebenzentren i. S. v. 24a LEPro NRW mit stadtteilbezogener Lokale Bedeutung) Solitäre Nahversorgungsstandorte Betriebe in städtebaulich integrierten Solitärlagen; funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter Quelle: eigene Darstellung Als schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i. S. d. 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO und 24a LEPro NRW sind das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) mit Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet und die Region sowie das Stadtteilzentrum Dülken (als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) zur stadtteilbezogenen Versorgung der Bevölkerung in Dülken und das Stadtteilzentrum Süchteln (als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) zur stadtteilbezogenen Versorgung der Bevölkerung in Süchteln einzustufen. Daneben existieren dezentrale Nahversorgungsstandorte, die nicht den Kriterien und Anforderungen eines zentralen Versorgungsbereiches entsprechen, jedoch als solitäre Nahversorgungsstandorte an städtebaulich (teil-)integrierten Standorten einen Beitrag zur wohnortnahen Grundversorgung im Stadtgebiet leisten. Hierbei handelt es sich im Einzelnen um: 104

105 Standort Heiligenstraße im Norden des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmitteldiscounter Lidl) Standort Venloer Straße im Westen des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmitteldiscounter Penny) Standort Düsseldorfer Straße im Süden des Stadtteils Süchteln (derzeit Supermarkt Kaiser s) Standort Heidweg im Westen des Stadtteils Süchteln (derzeit Verbrauchermarkt Rewe) Standort Tönisvorster Straße im Osten des Stadtteils Süchteln (derzeit Lebensmitteldiscounter Lidl) Standort Süchtelner Straße im Norden des Stadtteils Viersen (derzeit Lebensmitteldiscounter Aldi Süd) Standort Rheindahlener Straße im Süden des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmitteldiscounter Netto) Standort Brabanter Straße im Nordosten des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmitteldiscounter Netto) Standort Grefrather Straße im Norden des Stadtteils Süchteln (derzeit Lebensmitteldiscounter Aldi Süd) Diese Nahversorgungsstandorte dienen heute der ergänzenden wohnortnahen Grundversorgung, die nicht allein durch die Zentren geleistet werden kann. Solche Standorte, die sich in städtebaulich integrierter Lage befinden, erhalten rechtlichen Schutz, da sie bei Verlagerung oder Neuansiedlung eines Anbieters unabhängig ob innerhalb oder außerhalb Viersens bei einer Verträglichkeitsprüfung bezüglich der Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich im Sinne des 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen sind. Eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Standorte und ihrer jeweiligen Versorgungsfunktion findet sich in Kapitel Darüber hinaus sind die Einzelhandelsstandorte Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße im Stadtteil Viersen sowie der Standort Viersener Straße ( Gierlingsfläche ) im Stadtteil Dülken, die als ergänzende Sonderstandorte für vorwiegend nichtzentrenrelevanten Einzelhandel dienen sollen, Bestandteile des zukünftigen Standortstrukturmodells. Einen Sonderfall stell der Fachmarktstandort Bruchweg im Stadtteil Dülken dar. Eine Weiterentwicklung dieses Standortes, der nahezu ausschließlich über nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Einzelhandelsbestand verfügt und somit in Konkurrenz zum nahe gelegenen Stadtteilzentrum tritt, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel erscheint prinzipiell nicht realistisch. Der Bereich ist daher als Sonderstandort (Bestand) gemäß 24a LEPro NRW (5) zu behandeln. Ein räumliches Bild der künftigen Standortstruktur gibt Karte

106 Karte 21: Zukünftige Standortstruktur in der Stadt Viersen Zentraler Versorgungsbereich: Hauptgeschäftszentrum Alt- Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) Zentrale Versorgungsbereiche: Stadtteilzentren Dülken und Süchteln (als Nebenzentren i. S. v. 24a LEPro NRW) Solitäre Nahversorgungsstandorte (strukturprägende Lebensmittelmärkte) an städtebaulich integrierten Standorten Sonderstandorte (für zukünftige Entwicklungen mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel): Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Kanalstraße und Viersener Straße Sonderstandort (Bestand): Bruchweg Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen 8.3 Viersener Sortimentsliste Gemeinsam mit den in Kapitel vorzunehmenden Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche und sonstigen Entwicklungsbereiche sowie den hierfür zu formulierenden Empfehlungen stellt die Viersener Sortimentsliste ein wichtiges Steuerungsinstrumentarium für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Viersen dar. Insbesondere im Hinblick auf die Umsetzung der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes in der Bauleitplanung ist diese Differenzierung zwischen nahversorgungs- und zentrenrelevanten sowie nicht-zentrenrelevanten Sortimenten in Viersen von Relevanz. Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung richterlich anerkannt. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezifischen Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimmten zentralen Versorgungsbereichen (gemäß 2 (2), 34 (3), 9 (2a) BauGB, 11 (3) BauNVO und 24a LEPro NRW) sowie die Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben im Vordergrund der Betrachtungen. 106

107 In der Bauleitplanung ist die Sortimentsliste für Sortimentsbindungen bei der Festsetzung von Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel (insbesondere mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten) und bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen Zulässigkeit des sortimentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten nach 1-11 BauNVO unter Bezugnahme auf 1 (5) und (9) BauNVO sowie sortimentsspezifischen Festsetzungen in einfachen Bebauungsplänen im bislang unbeplanten Innenbereich nach 9 Abs. 2a BauGB relevant. Nur durch eine konsequente Ausschöpfung des Bauplanungsrechts kann mit Hilfe der Sortimentslisten beispielsweise in Misch- und Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestsetzungen gemäß 1 (9) BauNVO nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen und dadurch das Zentrengefüge geschützt werden 29. Denn für die Zentrenstruktur einer Kommune können nicht nur großflächige (> 800 m²) Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren außerhalb der dafür bestimmten zentralen Versorgungsbereiche, sondern auch der nicht großflächige Einzelhandel (bis zu 800 m² Verkaufsfläche) mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten negative städtebauliche Auswirkungen haben. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern oder Fachmärkten mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Diese operieren oft bewusst knapp unterhalb der Großflächigkeitsgrenze, um nicht gemäß 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW kern- oder sondergebietspflichtig zu werden. Bei der Steuerung des Einzelhandels ist immer auf eine gemeindespezifische Sortimentsliste abzustellen, die einen Bezug zu den örtlichen Verhältnissen aber auch zu den Entwicklungsperspektiven einer Kommune besitzt. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente, wie beispielsweise in Einzelhandelserlassen der Länder oder auch der Verweis auf andere Listen (z. B. Kölner Liste) im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung, reicht nicht aus und ist rechtsfehlerhaft. 30 Sortimentslisten stellen einen wichtigen Bestandteil eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes dar, wobei eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und, zur Vermeidung späterer Auseinandersetzungen, auch nicht-zentrenrelevanten Sortimenten empfohlen wird. 31 Begriffsdefinitionen Da es in der Planungspraxis neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von Sortimentslisten durchaus auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe 29 Vgl. dazu das Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom (OVG 7 A 1059/06) 30 Bestätigt durch zahlreiche Urteile verschiedener Oberverwaltungsgerichte. 31 Vgl. dazu Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn, Rd.Nr

108 gibt, wird im Folgenden ein Kriterienkatalog dargelegt, nach dem zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente 32 zu unterscheiden sind. Zentrenrelevante Warengruppen sind in der Regel für einen attraktiven Branchenmix notwendig und bedürfen einer zentralen Lage, da sie sich nicht nur durch die hohe Erzeugung von Besucherfrequenzen und ihre hohe Ausstrahlungskraft auszeichnen, sondern ihrerseits auch selbst auf andere Frequenzbringer angewiesen sind (Kriterium: Passantenfrequenzen). Dementsprechend sind solche Sortimente in zentralen Lagen am stärksten vertreten (Kriterium: Einzelhandelsstruktur) und verfügen idealerweise über eine hohe Seltenheit bzw. Überschussbedeutung (Kriterium: Einzelhandelszentralität). Ferner weisen sie Kopplungsaffinitäten zu anderen Handelsbranchen bzw. Zentrenfunktionen auf (Kriterium: Kopplungsaffinität), haben überwiegend einen relativ geringen Flächenanspruch (Kriterium: Integrationsfähigkeit) und lassen sich häufig als so genannte Handtaschensortimente Pkw-unabhängig transportieren (Kriterium: Transportfähigkeit). Insbesondere den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe kommt auch in der Stadt Viersen eine hohe Leitfunktion für die Innenstadt zu. Die Anbieter dieser Sortimente nehmen wichtige Magnetfunktionen für die Standortbereiche und somit die anderen dort ansässigen Betriebe wahr. Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfsdeckung. Sie nehmen insbesondere in Nebenzentren sowie den Hauptgeschäftszentren kleinerer Städte jedoch auch zentrenprägende Funktionen ein und üben eine wichtige Magnetfunktion aus. Auch im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen sowie in den Stadtteilzentren Süchteln und Dülken kommt ihnen zum Teil eine wichtige Frequenzbringerfunktion zu. Eine Ansiedlung an Einzelstandorten außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches kann im Sinne einer wohnungsnahen Grundversorgung sinnvoll sein. Sie sind somit nicht stets, sondern gegebenenfalls als zentrenrelevant einzustufen. Unter Berücksichtung des Einzelfalls sind daher hier sachgerechte Standortentscheidungen mit dem Ziel, eine möglichst verbrauchernahe Versorgung mit Lebensmitteln zu gewährleisten und den Regelungsinhalten des 11 (3) BauNVO sowie betriebsbedingter Anforderungen zu entsprechen, zu treffen. Bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten handelt es sich schwerpunktmäßig um solche Waren, die zentrale Standorte nicht prägen und aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden (z. B. Baustoffe). Angesichts ihrer meist sehr großen Flächenansprüche (z. B. Möbel) haben diese Sortimente in der Regel wie auch in Viersen für den Einzelhandel in den städtebaulich-funktionalen Zentren keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung und besitzen somit im Umkehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkung(en) 32 Als Sortiment wird die Gesamtheit der von einem Handelsbetrieb angebotenen Warenarten (-sorten) verstanden. Der typische Charakter des Betriebes wird von seinem Kernsortiment (z. B. Möbel, Nahrungsmittel, Getränke) bestimmt. Das Randsortiment dient der Ergänzung des Angebotes und muss sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen (s.b. Glas / Porzellan / Keramik im Möbelhaus). 108

109 für die zentralen Einkaufsbereiche. Allerdings ist bei diesen Betrieben zunehmend die Problematik der Randsortimente von Bedeutung. So weisen z. B. Möbelmärkte in den Randsortimenten, die nicht selten 10 % der Gesamtverkaufsfläche umfassen, ein umfangreiches Sortiment im Bereich der Haushaltswaren oder Heimtextilien auf, das in seinen Dimensionen teilweise das Angebot in zentralen Lagen übertreffen kann. Durch die zunehmende Bedeutung für den betrieblichen Umsatz ist eine aus Betreibersicht forcierte Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente zu beobachten. Landesentwicklungsprogramm NRW Bei der Aufstellung von Sortimentslisten sind die landesplanerischen Vorgaben, die beispielsweise in Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlassen festgehalten sind, zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es eine Legaldefinition dafür, welche Warensortimente zentrenrelevant sind nicht gibt; auch nimmt der aktuelle Einzelhandelserlass 2008 nicht für sich in Anspruch die Zentrenrelevanz bestimmter Warengruppen abschließend festzulegen. Somit bedarf es regelmäßig einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation, wenn zum Schutz etwa des Innenstadtbereichs bestimmte Warensortimente an nicht-integrierten Standorten ausgeschlossen werden sollen. 33 In Nordrhein-Westfalen bilden das Landesentwicklungsprogramm LEPro NRW (i. d. F. vom ) 34 sowie der Einzelhandelserlass NRW EHE NRW (i. d. F. vom ) bedeutende Grundlagen für die Erstellung und die Inhalte von Sortimentslisten. Gemäß 24a (2) LEPro NRW bzw. Nr. 2.5 EHE NRW sind die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente von der Gemeinde festzulegen. Bei Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente sind die in der Anlage 1 des LEPro NRW aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten. Die zentrenrelevanten Leitsortimente (gemäß Anlage 1 des LEPro NRW) sind: Bücher / Zeitschriften / Papier / Schreibwaren Bekleidung, Lederwaren / Schuhe Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik / Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte) Foto / Optik Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel) Uhren / Schmuck Spielwaren / Sportartikel In der kommunalen Planungspraxis ergeben sich aufgrund der Definition der zentrenrelevanten Leitsortimente Zuordnungsfragen zu einzelnen Sortimenten, da die gebräuchlichen 33 Kuschnerus (2007), Rd.Nr. 528 sowie Urteil des OVG NRW vom (AZ 7 a D 92/00.NE) 34 Wenngleich ein Urteil des OVG NRW (10 A 1676/08) vom den Zielcharakter der Vorschriften von 24a LEPro verneint, stellen diese jedoch nach wie vor in der Abwägung zu berücksichtigende Grundsätze der Raumordnung dar. 109

110 Sortimentslisten i. d. R. stärker differenziert sind. Der Einzelhandelserlass NRW zeigt in diesem Zusammenhang auf, dass die Gemeinden bei der Aufstellung ihrer ortsspezifischen Sortimentsliste die zu beachtenden Leitsortimente konkretisieren können. Am Beispiel des Leitsortiments Einrichtungszubehör (ohne Möbel) wird die Möglichkeit folgende Untergruppen zu bilden, verdeutlicht: Teppiche (Rollwaren und Einzelware) Lampen / Leuchten / Leuchtmittel Matratzen / Bettwaren Bilder / Bilderrahmen / Spiegel Tapeten Diese können als zentrenrelevant gelten, während eine andere Gemeinde beispielsweise Matratzen oder Lampen / Leuchten / Leuchtmittel als nicht-zentrenrelevant einstuft. Es ist davon auszugehen, dass diese aufgezeigte Differenzierung in Untergruppen damit auch auf andere unspezifizierte Sortimentsgruppen der Liste der zentrenrelevanten Leitsortimente, wie beispielsweise Sportartikel, zu übertragen ist. Herleitung der aktuellen Viersener Sortimentsliste Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der städtebaulichen Leitvorstellungen dar. Kuschnerus 35 stellt im Sinne der Rechtssicherheit folgende Vorgehensweise bei der Erstellung von Sortimentslisten als sachgerecht dar: Im Rahmen der Aufstellung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes werden die tatsächlich vorhandenen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Warensortimente in den zentralen Versorgungsbereichen, die durch die Bauleitplanung geschützt und gesichert werden sollen, nach ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Verkaufsflächen). Die Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente unterliegt regelmäßig keinen Bedenken auch wenn dieselben Sortimente ggf. an anderen, solitären und städtebaulich nicht-integrierten Standorten angeboten werden, sofern entsprechende städtebauliche Zielvorstellungen im Gesamtkonzept formuliert werden, die ein weiteres Angebot dieser Sortimente im zentralen Versorgungsbereich begründen. In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte zentrumsbildende Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen, auszuschließen. Diese Sortimente können als zentrenrelevant in die gemeindespezifische Liste aufgenommen 35 vgl. dazu Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn, Rd.Nr

111 werden (Begründung im Rahmen eines städtebaulichen Konzeptes / Einzelhandelskonzeptes notwendig). Eine gemeindespezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen übereinstimmen, sie kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist, dass die konkrete Ausgestaltung der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt und im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden konkreten städtebaulichen Erfordernisse motiviert ist. Unter Berücksichtigung der Leitsortimente nach LEPro NRW sowie künftiger stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen zur Stärkung der gewachsenen zentralen Strukturen in Viersen ergibt sich die im Folgenden dargestellte Viersener Sortimentsliste, mit einer Differenzierung von nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Tabelle 27). Diese Liste basiert im Wesentlichen auf den Ausführungen im Struktur- und Standortkonzept aus dem Jahre 2005, und ist an wenigen Stellen aufgrund neuer Rahmenbedingungen in Viersen bzw. Entwicklungen im Bereich des Einzelhandels aktualisiert worden. Eingeflossen ist auch die veränderte Zuordnungssystematik der Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2008 (WZ 2008) des Statistischen Bundesamtes, die der präziseren Umschreibung der Sortimente dient. 36 Gleichzeitig ist die vorgeschlagene Sortimentsliste nahezu deckungsgleich mit dem Orientierungsrahmen zur Bestimmung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente im Kreis Viersen. 37 Die Liste der Zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortiment muss in jedem Fall Bestandteil der Bebauungspläne (qualifizierte als auch unqualifizierte) werden, die Regelungen zu Einzelhandelsnutzungen beinhalten, damit diese Regelungen im Sinne von Festsetzungen aufgrund des 1 Abs. 5 und 9 BauNVO auch hinreichend bestimmt sind. Eine Übernahme der Ausführungen zu nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist für die Begründungen der Pläne hilfreich, eine Übernahme in die textlichen Festsetzungen ist jedoch entbehrlich. 36 Umstellung der WZ Systematik des Statistischen Bundesamtes in Stadt und Handel, Fortschreibung Regionales Einzelhandelskonzept für den Kreis Viersen. Teil 2. Regionales Einzelhandelskonzept, Dortmund im September 2009, 111

112 Tabelle 27: Viersener Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten 38 Sortimente 39 Nr. Sortimente bzw. Warengruppe WZ-Nr. Kurzbeschreibung 1 Antiquariate Einzelhandel mit antiquarischen Büchern (antike Bücher s. Antiquitäten) 2 Antiquitäten Einzelhandel mit Antiquitäten, darunter antike Möbel, Teppiche, Gobelins, Bücher, Uhren, Edelmetallwaren, Schmuck und Waffen sowie mit Sammlungen und Sammlungsstücken (ohne Briefmarkensammlungen, Sammlerbriefmarken und Sammlermünzen) 3 Augenoptiker, medizinisch optische Artikel Augenoptiker 4 Bekleidung (Damen-, Herren- und Kinderober- und Unterbekleidung) 5 Schnittblumen, Zimmerpflanzen Einzelhandel mit Bekleidung, ohne ausgeprägten Schwerpunkt Einzelhandel mit Damen-, Herrenober- und Unterbekleidung, darunter Berufs- und Lederbekleidung; mit Pullovern und gewirkten und gestrickten Westen u. Ä., Damen- und Herrenstrümpfen, Bekleidungszubehör für Damen und Herren, darunter Gürtel, Hosenträger, Handschuhe, Krawatten, Schals, Tücher, Oberhemden, Blusen, Taschentücher; mit Damen- und Herrenwäsche, Miederwaren, darunter Morgenmäntel und Hausanzüge, außerdem Schürzen; mit Schirmen, Stöcken, Kopfbedeckungen, darunter Mützen und Kappen Einzelhandel mit Kinderoberbekleidung, Pullovern und gewirkten und gestrickten Westen, T-Shirts, Sweat-Shirts u.ä., Kinderwäsche, Strumpfwaren, Bekleidungszubehör, Säuglingsbekleidung und Zubehör, darunter Lederbekleidung, Oberhemden, Gürtel, Hosenträger, Handschuhe, Schals, Tücher, Taschentücher aus Briefmarken, Münzen aus Bücher aus Einzelhandel mit Blumen und Pflanzen, darunter Topfpflanzen, Schnittblumen, Schnittgrün, Blattwerk, Zweige, Blumenbindererzeugnisse, Blumenübertöpfe Einzelhandel mit Briefmarkensammlungen, Sammlerbriefmarken und Sammlermünzen Einzelhandel mit Büchern (ohne antike und gebrauchte Bücher), auch in Form von elektronischen Publikationen 38 Nahversorgungsrelevante Sortimente = gelb bzw. grau hinterlegt 39 Die Sortimentsliste orientiert sich an der Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2008 (WZ 2008) des Statistischen Bundesamtes 112

113 Nr. Sortimente bzw. Warengruppe WZ-Nr. Kurzbeschreibung 8 Computer, Computerteile, periphere Einheiten, Software, Videospiele und Videospielkonsolen 9 Drogerieartikel einschließlich Waschund Reinigungsmittel, kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel 10 Elektrohaushaltswaren (ohne Großgeräte) Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Geräten und Software. Darunter Büromaschinen sowie Geräte und Einrichtungen für die automatische Datenverarbeitung (einschließlich Hardwareberatung), darunter Schreibmaschinen, Rechenmaschinen, Diktiergeräte, PCs, Notebooks außerdem Disketten, CD-rom s und Software, Videospiele und Videospielkonsolen Assembling von Computern (konfigurieren nach Kundenwunsch) aus aus aus Fotoartikel aus Glas-, Porzellan-, Keramikartikel (GPK) ohne Pflanzgefäße 13 Handarbeitsartikel, Strickwaren, Kurzwaren Drogerieartikel (ohne Saaten- und Pflanzenschutzmittel, Schädlingsbekämpfungsmittel) einschließlich Einzelhandel mit anderweitig nicht genannten pharmazeutischen Erzeugnissen, darunter Rohbranntwein, gereinigter Spiritus, Korn- und Weindestillat, außerdem mit Säuglings- und Kinderkörperpflegemitteln und Hygieneartikeln wie Kondome, Binden usw. Einzelhandel mit Waschmittel für Wäsche, Putz- und Reinigungsmitteln, Bürstenwaren, darunter Haushaltskernseifen, Geschirrspülmittel, Reinigungs- und Pflegemittel für Fußböden, Möbel und Teppiche, Schuh-, Leder- und Kleiderpflegemittel, Kerzen, Haushaltsbürsten und -besen Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körperpflegemitteln (ohne Drogerieartikel), darunter Duftwasser, Parfums, Make-up, Desodorantien, Haut-, Mund- und Haarpflegemittel, Rasiermitteln, Feinseifen Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten, Küchenkleingeräten und Küchenmaschinen sowie Näh- und Strickmaschinen Einzelhandel mit Foto-, Kino- und Projektionsgeräten, fototechnischem und chemischem Material, darunter Objektive, Verschlüsse, Blenden, Belichtungsmesser, Blitzgeräte, Filme, Entwickler, Fixiersalz Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren für den Haushalt, darunter Tafelgeschirr und Ziergegenstände aus Porzellan, Steingut, Steinzeug und Glas, Gläser aus Einzelhandel mit Kurzwaren, Schneidereibedarf, darunter handelsfertig aufgemachte Näh- und Stopfgarne, Nähund Stopfnadeln, Knöpfe, Reißverschlüsse, Bleiband, Bänder, Litzen, Kordeln, Posamentierwaren, Besatzborten, Spitzen Einzelhandel mit Handarbeiten, Handarbeitsbedarf, darunter fertige Handarbeiten, Grundgewebe für Handarbeiten, handelsfertig aufgemachte Handstrick- und Handarbeitsgarne, Handarbeitsnadeln, Spannrahmen Einzelhandel mit Meterware für Bekleidung und Wäsche, darunter gewebte, gewirkte und gestrickte Meterware für Bekleidung, Haus-, Tisch- und Bettwäschestoff 113

114 Nr. Sortimente bzw. Warengruppe WZ-Nr. Kurzbeschreibung 14 Haushaltsgegenstände (ohne Möbel für Garten und Camping) 15 Haushaltstextilien, Bettwaren (ohne Matratzen) 16 Heim- und Kleintierfutter mit zoologischen Gebrauchsartikeln Reinigungs-, Pflege- und Hygienemitteln für Heimund Kleintiere aus aus aus Heimtextilien aus aus Kunstgewerbe, Kunstgegenstände 19 Lederwaren, Täschnerwaren, Kürschnerwaren 20 Lampen, Leuchten und Zubehör aus aus aus Einzelhandel mit Hausrat aus Metall und Kunststoff (ohne elektrotechnische Erzeugnisse), darunter nicht elektrische Haushalts- und Küchenkleingeräte und maschinen (auch Haushalts- und Küchengeräte aus Holz), nicht e- lektrische Koch- und Bratgeschirre und -geräte, Tafelgeschirr, Küchen- und Haushaltsbehälter Einzelhandel mit Schneidwaren, Bestecken u.ä., Tischgeräten, darunter Messer, Scheren, Hand- und Fußpflegeinstrumente, außerdem Messerschärf- und Besteckputzgeräte Einzelhandel mit Bettwaren, darunter Schlafdecken, Reisedecken, Ober- und Unterbetten, Kopfkissen, Steppdecken, Bettfedern, Daunen Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, darunter Hand-, Bade-, Geschirr- und Gläsertücher, Badezimmergarnituren aus Frottiergewebe, Tischdecken und -tücher (auch aus Kunststoff, Wachstuch), Servietten, Bettwäsche Einzelhandel mit Heim- und Kleintierfutter, zoologischen Gebrauchsartikeln, Reinigungs-, Pflege- und Hygienemitteln für Heim- und Kleintiere Einzelhandel mit Gardinen, Dekorationsstoff und sonstigen Heimtextilien, darunter Möbelstoffe, Vorhänge, Web- und Brokatkissen, dekorative Decken, Diwandecken, Gobelins, Stuhl- und Sesselauflagen Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern (ohne Antiquitäten), darunter Gemälde, Zeichnungen, Stiche, Radierungen, Kunstdrucke, Skulpturen Einzelhandel mit kunstgewerblichen Erzeugnissen, darunter Devotionalien Einzelhandel mit Leder- und Reisegepäck (auch aus Lederfaserstoff, Kunststofffolien, Geweben u.a. Materialien), darunter Taschen, Koffer, Mappen, Geldbörsen, Reisenecessaires, Etuis Einzelhandel mit veredelten Pelzfellen, Pelzbekleidung, darunter Pelzmäntel, -jacken, -kopfbedeckungen, - handschuhe Einzelhandel mit Leuchten, Lampen und Beleuchtungsartikeln, Zubehör 114

115 Nr. Sortimente bzw. Warengruppe WZ-Nr. Kurzbeschreibung 21 Musikinstrumente, Musikalien 22 Nahrungs- und Genussmittel incl. Getränke und Tabakwaren 23 Optische Artikel (ohne Augenoptiker, medizinisch optische Artikel) 24 Papier- und Bürobedarf, Schreibwaren (PBS) 25 Pharmazeutische Artikel, apothekenpflichtige Einzelhandel mit Musikinstrumenten, darunter Klaviere, Orgeln, Harmonien, elektronische Effekt- und Rhythmusgeräte, Saiteninstrumente, Harmonikas, Schlag-, Effekt-, Signal- und Blasinstrumente, Orchestrien, außerdem mit Saiten, Etuis, Notenständern Einzelhandel mit Musikalien, darunter Liederbücher, Noten, Notenpapier aus Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren ohne ausgeprägten Schwerpunkt Einzelhandel mit Nahrungsmitteln, Getränken und Tabakwaren, Fach-Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln Einzelhandel mit sonstigen feinmechanischen und optischen Erzeugnissen (ohne medizinische Artikel), darunter Mikroskope, Lupen, Ferngläser, Fernrohre, Thermometer, Barometer, feinmechanische Lehrmittel, feinmechanische Mess- und Prüfinstrumente Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln (ohne Organisationsmittel für Bürozwecke), darunter Lehr- und Lernmittel, Schreib- und Zeichengeräte, Malbedarf, Unterrichts- und Künstlerfarben, Landkarten, Globen, Formulare, Geschäftsbücher Pharmazeutische Artikel, apothekenpflichtige 26 Sanitätsartikel Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln, darunter medizinische Geräte, Instrumente und Hilfsmittel sowie Krankenfahrstühle und elektromedizinische Geräte und Einrichtungen, Krankenpflegeartikel, orthopädische Erzeugnisse 27 Schuhe Einzelhandel mit Schuhen, darunter Sportschuhe (ohne Spezialsportschuhe, Berg- und Wanderschuhe), außerdem mit Leder 28 Spielwaren Einzelhandel mit Spielwaren, darunter Kinderroller, Spielfahrräder, Puppen, Puppenwagen, Gesellschaftsspiele, Musikspielwaren, außerdem Fest- und Scherzartikel, Feuerwerksartikel Einzelhandel mit Bastelsätzen für den Modellbau, zum Schmelzen, Brennen, lieren, Batiken, Modellieren, Gießen u.ä. 29 Sportartikel, Sportbekleidung (ohne Turn- und Fitnessgeräte, ohne Sport- und Freizeitboote) Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Campingmöbel), darunter Sportbekleidung, Spezialsportschuhe, Berg- und Wanderschuhe, Zelte, Schlafsäcke, Turngeräten 115

116 Nr. Sortimente bzw. Warengruppe WZ-Nr. Kurzbeschreibung 30 Telefone, Telefonzubehör 31 Teppiche (handgefertigt) 32 Uhren-, Schmuckund Edelmetallwaren 33 Unterhaltungselektronik und Zubehör (Radio, HiFi, TV, Video, DVD etc.) incl. Bild- und Tonträger 34 Zeitungen, Zeitschriften Einzelhandel mit Telekommunikationsendgeräten und Mobiltelefonen aus Einzelhandel mit Teppichen, darunter Orientteppiche Einzelhandel mit Uhren Einzelhandel mit Edelmetallwaren, Schmuck, darunter Gold- und Silberschmiedewaren, Edelmetallbestecke und -tafelgeräte, Perlen, Korallen, Edelsteine, Schmucksteine Einzelhandel mit Hörfunk-, Fernseh- und phonotechnischen Geräten, darunter Kraftfahrzeugsempfangsgeräte, Tonbandgeräte, Kassettenrecorder, Plattenspieler, CD- Player, mp3-player, Videorecorder, DVD-Aufzeichnungsund -wiedergabegeräte, Mikrofone, Kopfhörer, Lautsprecher, Bauelemente der Fernseh- und Hochfrequenztechnik, Antennen, Schallplatten, CDs, DVDs, Ton- und Videobändern und -kassetten Einzelhandel mit Mode-, Sport- und Jugendzeitschriften, Illustrierten, Roman- und Rätselzeitschriften u.ä. Einzelhandel mit Zeitungen Erläuterungen zu nicht-zentrenrelevanten Sortimenten Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind in der Regel solche Sortimente, die nicht zentren- und nahversorgungsrelevant im Sinne der oben genannten Viersener Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente sind. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind insbesondere dadurch gekennzeichnet, dass sie einen hohen Flächenbedarf aufweisen und überwiegend mit dem PKW transportiert werden müssen. Diese Artikel werden oft mit handwerklichen Dienstleistungen (z. B. KFZ Handel mit Werkstatt) oder gewerblichen Nutzungen (z. B. Baustoffhandel, Büromöbelhandel) angeboten 40. Meist weisen nicht-zentrenrelevante Sortimente eine geringe Flächenproduktivität auf. Die folgenden Sortimentsbereiche umschreiben zur besseren Orientierung jene Bereiche, die als nicht-zentrenrelevant beurteilt werden können. Angler und Jagdbedarf Baustoffe o (z. B. Fliesen, Dachpfannen, Holz, Pflastersteine und -platten, Zement-, Sand- und Kiesgebinde etc.) Auch Verkauf und Ausstellung von Gartenhäusern und Gartengroßspielgeräten (z. B. Schaukeln, Spieltürme) 40 vgl. Einzelhandelserlass NRW, vom , Seite

117 Bauelemente o (z. B. Türen, Treppen, Fenster, Rollläden, Markisen) Boote und technisches Zubehör Bodenbeläge o (z. B. Teppiche, Parkett, Laminat etc.) Brennstoffe Elektrogroßgeräte Weiße Ware o (z. B. Waschmaschinen, Herde, Kühlschränke, Wäschetrockner, Geschirrspüler, Kühl- und Gefrierschränke) Gartengeräte und -artikel außer Schnittblumen und Zimmerpflanzen Gas-, Wasser-, Sanitär- und Elektroinstallationsbedarf o (z. B. Heizungs- und Warmwasserkomponenten, Armaturen, Badewannen, Leitungskabel, Schalter und Steuerungselemente) Kamine / Öfen Kfz KFZ Elektrik KFZ- und Caravanzubehör Lacke, Farben, Tapeten Matratzen Möbel Reifen Sportgroßgeräte o ( z. B. Turn- und Fitnessgeräte) Waffen Werkzeuge und Eisenwaren zoologischer Bedarf (sonstiger) o (Aquaristik, Heim- und Kleintiere, Tiere für Aquarien und Terrarien) Zweiräder o Fahrräder und motorisierte Zweiräder, Zweiradteile und technisches Zweiradzubehör 8.4 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Viersen Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung und vor dem Hintergrund der Zielaussagen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Viersen ergeben sich nur für bestimmte Standorte im Viersener Stadtgebiet Entwicklungsperspektiven. Diese Standorte bilden die Entwicklungsbereiche, an denen der vorhandene Einzelhandel gesichert und seine Entwicklung abhängig von der zukünftigen Rolle des Standortes im Rahmen der oben definierten Funktionsteilung gefördert oder auch restriktiv behandelt wird. Im Folgenden werden Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte vorgenommen sowie Handlungsempfehlungen für die einzelnen Entwicklungsbereiche formuliert. 117

118 8.4.1 Zentrale Versorgungsbereiche Die zentralen Versorgungsbereiche stellen die künftigen Entwicklungsbereiche insbesondere für den nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Einzelhandel dar. Um eine Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Zentren in Viersen untereinander zu ermöglichen, aber auch um neben den überwiegend quantitativen Aspekten der Analyse auch qualitative (städtebauliche) Kriterien bei der Bewertung verstärkt mit einfließen zu lassen und somit eine fundierte Grundlage für zukünftige Beurteilungen im politischen wie im planungsrechtlichen Sinne (z. B. im Hinblick auf 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB, 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW) zu erhalten, wurden umfangreiche städtebauliche Analysen durchgeführt, die Aufschluss geben über Stärke, Ausstrahlung und Bedeutung der jeweiligen Zentren bzw. zentralen Versorgungsbereiche. Dabei kommt insbesondere dem Begriff zentraler Versorgungsbereich eine besondere Bedeutung zu, nimmt er doch durch die Novellierungen des BauGB in den Jahren 2004 und 2007 und hier insbesondere die neu gefassten 2 (2), 34 (3) und 9 (2a) BauGB sowie des 24(a) LEPro NRW im Hinblick auf die Einzelhandelssteuerung eine zentrale Stellung als schützenswerter Bereich ein. Begriffsdefinition Unter zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune zu verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. 41 Dabei kann es innerhalb einer Kommune durchaus mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich geben (z. B. Hauptgeschäftszentrum und Stadtteil- bzw. Nebenzentren). Auch Grund- und Nahversorgungszentren können zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass in diesen Bereichen mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und / oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten Einzugsbereich, wie etwa Quartiere größerer Städte oder auch gesamte kleinere Orte, vorwiegend mit Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und ggf. auch teilweise mit Waren des mittelfristigen Bedarfs versorgen. Zudem muss die Gesamtheit der vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sein, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs und sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- und Nahversorgung zu erfüllen Vgl. u.a. BverwG, Urteil vom 11. Oktober C Vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom A 1392/07 118

119 Sonderstandorte und solitäre Nahversorgungsstandorte gehören demnach nicht zu den schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen im Sinne der Gesetzgebung, auch wenn sie eine beachtliche Versorgungsfunktion für ihr Umfeld erfüllen. Unstrittig sowohl in der bisherigen Rechtsprechung als auch der aktuellen Literatur 43 ist, dass sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben können aus planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen), raumordnerischen und / oder städtebaulichen Konzeptionen (wie z. B. dem Viersener Einzelhandelskonzept) oder auch tatsächlichen örtlichen Verhältnissen. Dabei müssen entsprechende Standortbereiche nicht bereits vollständig als zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein. Somit ist also auch das Entwicklungsziel ein zu prüfendes Kriterium! Es muss aber zum Genehmigungszeitpunkt eines (in der Regel großflächigen) Einzelhandelsansiedlungs- oder auch -erweiterungsvorhabens im Rahmen von Planungskonzeptionen eindeutig erkennbar sein! Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Nicht abschließend geklärt ist dahingegen jedoch die Frage, welche Kriterien an die (räumliche) Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche anzulegen sind. Die Abgrenzung sowie funktionale Definition zentraler Versorgungsbereiche unter Berücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung / Entwicklung einer funktional gegliederten Zentrenhierarchie unter besonderer Berücksichtigung gewachsener Zentrenstrukturen. In diesem Zusammenhang sei nochmals darauf hingewiesen, dass im Sinne der aktuellen Rechtsgrundlage (u. a. 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB, 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW) sogenannte zentrale Versorgungsbereiche als schützenswerte Bereiche einzustufen sind. Bezüglich des konkreten Bezugsraumes dieser Schutzfunktion bestehen jedoch Unterschiede: So ist zu beachten, dass 34 (3) BauGB in Abweichung von den 2 (2) und 9 (2a) BauGB sowie 11 (3) BauNVO lediglich auf faktische (= tatsächlich gegebene) zentrale Versorgungsbereiche abstellt, ohne informelle Planungen z. B. zum Auf- oder Ausbau zentraler Versorgungsbereiche (=> Potenzialflächen) zu berücksichtigen 44. Im Sinne des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen sind als zentrale Versorgungsbereiche jene Bereiche im Stadtgebiet zu verstehen, die eine funktionale Einheit aus Ein- 43 Vgl. u.a. Olaf Reidt, Die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben die rechtliche Bedeutung des neuen 34 Abs. 3 BauGB. In: UPR 7/2005, Seite 241ff sowie Kuschnerus, Ulrich; Der standortgerechte Einzelhandel; Bonn, Vgl. dazu Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn, Rd.Nr. 181ff. 119

120 kaufen, Versorgen und Dienstleistungen bilden, also die Innenstadt Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) sowie die Stadtteilzentren Süchteln und Dülken (als Nebenzentren i. S. v. 24a LEPro NRW). Wichtige Abgrenzungskriterien sind der Besatz der Erdgeschosszonen mit Geschäftsnutzungen, fußläufige Erreichbarkeit und funktionale und städtebauliche Verknüpfungskriterien, die z. B. auch anhand von Passantenströmen und städtebaulich-gestalterischen Kriterien festgehalten werden können. Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht als planerische Abgrenzungsübung zu sehen, sondern ein notwendiger Schritt, um die Vorraussetzungen für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperität zu schaffen. Es wird somit deutlich, dass neben funktionalen Aspekten auch städtebauliche Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche heran zu ziehen sind: Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte im Erdgeschoss Passantenfrequenz Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger) Multifunktionalität der Nutzungen Städtebauliche Kriterien Baustruktur Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsinfrastruktur Gestaltung des öffentlichen Raums Ladengestaltung und -präsentation Anwendung der funktionalen Kriterien Als Hinweis auf den Umfang der zentralen Versorgungsbereiche dienen sowohl die vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsstrukturen, Behörden- und Verwaltungseinheiten hinsichtlich ihrer Vielfalt an Nutzungen, die Ausgestaltung des Bereiches hinsichtlich Verkehrserschließung, fußläufiger Erreichbarkeit, Passantenströme und die sichtbaren Aufwertungen des öffentlichen Raumes, wie bspw. Fußgängerzonen, Plätze, Passagen und Strassen mit dichtem Geschäftsbesatz. Sich ausdünnender Geschäftsbesatz ( Schaufenstermaßstab ) und Dienstleistungsbesatz sowie das Überwiegen von Wohn- und Gewerbenutzungen in den Erdgeschosszonen ist sicheres Indiz für den Randbereich bzw. die äußeren Grenzen des zentralen Versorgungsbereiches. Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgte unter Auswertung der Einzelhandelskartierung (April 2009) und Ortsbegehungen in Verbindung mit Realnutzungskartierungen der Erdgeschosszonen aus dem dritten Quartal

121 Anwendung der städtebaulichen Kriterien Aufgrund des quantitativen und qualitativen Vorhandenseins der Läden / Geschäfte, der verkehrlichen Infrastruktur, der Gestaltung des öffentlichen Raumes und der Lagegunst für den Einzelhandel unterscheiden sich sowohl die zentralen Versorgungsbereiche untereinander als auch die Teilbereiche innerhalb der zentralen Versorgungsbereiches selbst. In den zentralen Versorgungsbereichen lassen sich Polarisierungen der Lagen feststellen. Das Profil aller Zentren wird im Wesentlichen von deren Hauptgeschäftsbereich geformt. Hierunter ist der Bereich zu verstehen, der in der Regel ein dichtes Warenangebot in beidseitiger Lauflage, hochwertige und innenstadtrelevante Sortimente, eine ansprechende Architektur und einen hochwertig gestalteten öffentlichen Raum aufweist. Die Hauptgeschäftslage ist das prägende Element des zentralen Versorgungsbereiches. Der zentrale Versorgungsbereich umfasst den Hauptgeschäftsbereich und wird um die Randlagen, die in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang zum Hauptgeschäftsbereich stehen ergänzt. Hierzu gehören Neben- und Ergänzungslagen, die noch Handelsnutzungen aufweisen, aber einen bereits deutlich anderen Charakter als der Hauptgeschäftsbereich besitzen. Oft ist die Einzelhandelsnutzung in diesen Bereichen nicht mehr die vorherrschende Nutzung. Die Ausgestaltung des öffentlichen Raumes und der Erschließungsanlagen verändern sich zudem vom Kern des zentralen Versorgungsbereiches zu deren Rändern. In der Regel tritt das Gestaltungselement Fußgängerzone / Platzflächen / gemischte Verkehrsflächen am Rande der zentralen Versorgungsbereiche zunehmend in den Hintergrund. Die Qualität der Verkehrsraumgestaltung im Hinblick auf die Ausrichtung auf den Fußgänger steht im direkten Zusammenhang mit der Qualität, Wertigkeit und Entwicklungspotenzialen der Teillagen des zentralen Versorgungsbereiches. Entscheidend für die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ist neben den o. g. Kriterien auch das Vorhandensein / Bilden einer funktionalen Einheit unter dem Aspekt des Einkaufens. Kriterien hierfür sind sich ausdünnender Geschäftsbesatz in den Erdgeschosszonen und / oder das deutliche Nachlassen der Passantenfrequenz. Räumliche Erweiterungsbereiche als Potenzialflächen des zentralen Versorgungsbereiches Bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sind auch mögliche künftige Entwicklungsperspektiven (Folgenutzungen angrenzender Flächen, Nachnutzungen von Leerständen etc.) berücksichtigt worden. Hierbei handelt es sich um perspektivische Ansiedlungs- bzw. Ergänzungsflächen, die im unmittelbaren räumlichen Kontext zum ausge- 121

122 wiesenen zentralen Versorgungsbereich stehen und diesen im Falle einer Ansiedlung / Bebauung möglicherweise sinnvoll ergänzen können. Eine aktuelle Bebauung / Nutzung auf Flächen ist nicht als Ausschlusskriterium zu werten. Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der relevanten Kriterien durchzuführen. Als potenzielle räumliche Erweiterungsbereiche werden jene Flächen bezeichnet, die unmittelbar an den zentralen Versorgungsbereich angrenzen und für die im Folgenden eine Eignung für die Ansiedlung zentrenrelevanten Einzelhandels nach städtebaulichen Kriterien, wie z. B. Flächengröße, funktionale Verknüpfung zum zentralen Versorgungsbereich und Erschließung, zu prüfen ist. Ausschlaggebend für die Auswahl räumlicher Erweiterungsbereiche ist in allererster Linie die Lagebeziehung zum zentralen Versorgungsbereich. Die Beurteilung nach städtebaulichen Kriterien umfasst dabei z. B. die Möglichkeit der Anbindung ohne räumliche Barrieren, Flächengröße, Störungsanfälligkeit der Nachbarnutzungen und die Verkehrsanbindung. Das potenzielle Einzelhandelsvorhaben muss sich verträglich in den Rahmen der Nachbarnutzungen einfügen lassen können. Einzelhandelsnutzungen müssen sich konfliktarm integrieren lassen und die Ansiedlung bauleitplanerisch zu bewältigen sein. Der Vorteil dieser einheitlich zu Grunde gelegten Kriterien liegt sowohl in der Transparenz der Vorgehensweise, aber auch in der Tatsache, dass für zukünftige Diskussionen und Entscheidungen ein entsprechender Kriterienkatalog vorliegt, so dass im Falle kleinräumiger Veränderungen die Kompatibilität zu den anderen Abgrenzungen in der Regel gewährleistet bleibt. Abschließend sei in diesem Zusammenhang noch darauf hingewiesen, dass eine Verständigung über die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche einerseits sowie der ergänzenden Sonderstandorte auch und insbesondere im Hinblick auf die bauleitplanerische Feinsteuerung zwingend geboten ist, stellen sie doch die räumliche Bezugsebene für die Differenzierung der einzelhandelsrelevanten Sortimente in zentren- und nichtzentrenrelevante Sortimente dar. Hierfür ist die Herleitung und der Beschluss einer ortsspezifischen Sortimentsliste (sog. Viersener Sortimentsliste; Kapitel 8.3) unabdingbar. In den folgenden Karten werden die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Viersen auf mikroräumlicher Ebene möglichst parzellenscharf abgegrenzt. Die Abgrenzungen wurden auf Basis der vorgestellten Kriterien vorgenommen und sind als klarer räumlicher Bezugsrahmen für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen ( Entwicklungsbereiche ) heranzuziehen. Im Einzelnen wurde von der parzellenscharfen Abgrenzung abgewichen, da vor allem die Ausrichtung der zentralen Nutzungen zur Erschließungsachse hin ausschlaggebend ist. Durch diese leichte Generalisierung soll deutlich werden, dass das Entwicklungsziel darin besteht, eine Dichte zentraler Nutzungen in der linearen Ausrichtung zu erlangen, nicht aber weiter in die Tiefe ( zweite Reihe oder Erschließung von hinten ). 122

123 Im Folgenden wird wie bereits in Kapitel 8.2 beschrieben unterschieden zwischen dem Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (Zentrentyp I; Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) dem Stadtteilzentrum Dülken (Zentrentyp II; Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) und dem Stadtteilzentrum Süchteln (Zentrentyp II; Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW). Allen Zentren ist hierbei gemein, dass die Hauptgeschäftslagen überwiegend als ein langgestrecktes Band ausgeprägt sind, eine ausgeprägte Tiefenstaffelung allerdings nicht festzustellen ist. Gemeinsam für alle Zentren gilt zudem, dass die überwiegend längliche Struktur der Hauptgeschäftsbereiche durch eine Gestaltung des öffentlichen Raumes als Fußgängerzonen mit gestalteten Platzbereichen geprägt sind. Den fußläufigen Lagen sind kompakte Stellplatzanlagen zugeordnet. In den Übergangsbereichen der Hauptgeschäftsbereiche zu den Nebenlagen wurde überwiegend das strikte Trennprinzip Fußgängerzone aufgegeben, es überwiegt die Gestaltung des öffentlichen Raumes als verkehrsberuhigter Bereich mit überwiegend klassischer Verkehrsraumaufteilung (Fahrbahn, Parkbucht, Gehsteig). Empfehlungen zur zukünftigen Entwicklung und die Bewertung aktueller Planungen werden vor dem Hintergrund der in Kapitel 8.1 konkretisierten Ziele der Einzelhandelsentwicklung und der dargestellten Versorgungssituation in den einzelnen Stadtteilen vorgenommen. Grundsätzlich gelten die zentralen Versorgungsbereiche als Entwicklungsbereiche für zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel, wobei sich die spezifische Notwendigkeit einer quantitativen Erweiterung an den Entwicklungsempfehlungen zur zukünftigen Versorgungsfunktion und der Angebotssituation im jeweiligen Stadtteil orientiert Zentraler Versorgungsbereich Alt-Viersen Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Viersens erstreckt sich von der Einmündung der Rektoratstraße auf den Schultheissenhof im Norden bis zum Gereonsplatz und der Einmündung der Bleichstraße in die Gladbacherstraße im Süden. Östliche Randbereiche des zentralen Versorgungsbereichs finden sich im Bereich der Einmündung der Königsallee auf die Große Bruchstraße, sowie im Bereich Rathausmarkt und Goetersstraße. Westliche Randbereiche des zentralen Versorgungsbereiches sind mit dem Theodor Heuss Platz (Löhcenter) und dem Hermann Hülser Platz (Festhallenumfeld) festzustellen. Städtebauliche Situation Im Wesentlichen ist der zentrale Versorgungsbereich des Stadtteiles Viersen als lang gezogenes Handelsband in der Hauptstraße in Nord-Süd Ausdehnung organisiert. Der nördliche Bereich der Hauptstraße ist als Fußgängerzone gestaltet; hier findet sich der dichteste 123

124 Einzelhandelsbesatz. Die Fußgängerzone vom Remigiusplatz im Norden bis zur Einmündung der Bahnhofstraße im Süden prägt den zentralen Versorgungsbereich von Viersen. Foto 9 und 10: Einzelhandelslage Hauptstraße Nord Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) Eine Tiefenentwicklung des Hauptgeschäftsbereiches vor allem im mittleren Bereich, ist eher schwach ausgeprägt. Im nördlichen Abschnitt der Hauptstraße gibt es seitliche Handelsentwicklungen in Form von Neben- / Ergänzungslagen sowohl in Richtung Osten (Rathausmarkt und Goetersstraße) als auch nach Westen (Löhstraße / Dülkener Straße). Der Rathausmarkt ist über eine Passage an die Fußgängerzone im Bereich Rathausgasse / Hauptstraße und das Einkaufcenter angebunden und hat mit dem Stadthaus (u.a. dort Servicecenter der Niederrheinwerke, der VAB, der Servicestelle der Stadtverwaltung) sowie der Stadtbibliothek publikumsintensive Nutzungen aufzuweisen. Ferner verläuft über den Rathausmarkt die fußläufige Anbindung des Busbahnhofes in den Innenstadtbereich. Das Löhcenter und die Bürogebäude am Theodor Heuss Platz sowie die Geschäftsnutzungen entlang der Petersstraße bis Höhe Remigiusstraße sind zum zentralen Versorgungsbereich als Nebenlage zu zählen. Die Löhstraße ist als Fußgängerzone gestaltet und ist als ein sich bis zum Löhcenter erstreckendes Band mit flankierenden Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen gekennzeichnet. Foto 11 und 12: Hauptstraße Süd und Löhcenter Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (2010) 124

125 Karte 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Realnutzungskartierung) Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen 2009, Kartenerstellung durch die Stadt Viersen 125

126 126

127 Karte 23: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Einzelhandelkartierung) Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen; Bearbeitung durch die Stadt Viersen Die parallel zur Löhstraße verlaufende Dülkener Straße bietet auf der südlichen Straßenseite einen sich zur Kreuzung mit der Remigiusstraße ausdünnenden Geschäfts- und Gastronomiebesatz auf. Nördlich ist der Straßenzug durch ein Geschäftseckgebäude (Modehaus Schmitz) und das Amtsgericht geprägt. Die Dülkener Straße ist befahrbar und mit beidseitigen Senkrechtparkständen versehen. Zwischen Remigiusplatz (nördliches Ende der Fußgängerzone) und der Einmündung der Rektoratstraße auf den Schultheissenhof findet sich ein Nutzungsmix aus Einzelhandel und Gastronomie. Im Süden befindet sich der Gereonsplatz als wichtige Nebenlage mit einem Nutzungsmix von Gastronomie, Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen, sowie die östlich sich anschließende Große Bruchstraße als untergeordnete Nebenlage bis zur Kreuzung Königsallee innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Auf der Großen Bruchstraße nimmt die Qualität des Einzelhandelsbesatzes verglichen mit der Hauptstraße merklich ab. Es ist ein häufiger Geschäftswechsel und tlw. dauerhafter Leerstand von Ladenlokalen zu beobach- 127

128 ten. Die stark befahrene Große Bruchstraße kann keine Einkaufsatmosphäre vermitteln, die Ladenlokale weisen kleine Grundflächen größtenteils unter 100 m² Verkaufsfläche auf. Die südliche Hauptstrasse ist ab der Einmündung der Bahnhofstraße befahrbar. Mit der Heimbach- und der Heierstraße ist eine gewisse Tiefenentwicklung der Geschäfts- und Gastronomienutzungen westlich verbunden. Bedeutsam ist dabei die Anbindung des Hermann Hülser Platzes an die südliche Hauptstraße über diese Straßenverbindungen. Der Hermann-Hülser Platz hat mit der Festhalle und seiner Bedeutung als Marktstandort eine wichtige Funktion innerhalb des südlichen Teils des zentralen Versorgungsbereiches. Zudem sind im Festhallenumfeld durch jüngste bauliche Aktivitäten neue Dienstleistungsund Wohnstandorte (vornehmlich Kleinwohnungen mit Betreuungsangebot) entstanden. Weiter Arrondierungen wären an der westlichen Platzseite möglich. Foto 13 und 14: Rathausgasse und Löhstraße Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) Von der Gabelung der Gladbacherstraße mit der südlichen Hauptstraße bis Höhe Einmündung der Bleichstraße finden sich entlang der z.zt. stark befahrenen Gladbacherstraße vornehmlich auf der westlichen Seite eine dichte Abfolge an Einzelhandel und Dienstleistungen. Die Bahnhofstraße weist von der Hauptstraße bis zur Zufahrt der Parkplatzanlage in Höhe des Casinogartens eine dichte Abfolge von Läden und Dienstleistungen auf. Bis zu diesem Zufahrtsbereich ist sie zum zentralen Versorgungsbereich zu zählen. Parkplätze befinden sich in den Randlagen des zentralen Versorgungsbereiches. Bedeutsam für den mittleren Abschnitt der Hauptstraße (Fußgängerzone) ist der Parkplatz zwischen Lambersartstraße und Petersstraße sowie die Tiefgarage Rathausmarkt. Für den nördlichen Teilabschnitt sind insbesondere der Schultheissenhof, das Löhcenter, der Parkplatz Willy-Brandt Ring und die Parkstände an der Dülkener Straße von Bedeutung. Die südliche Hauptstraße ist als Einbahnstraße befahrbar und hat größtenteils beidseitige Parkstände. Der Parkplatz an der Evangelischen Kirche und der Hermann Hülser Platz bilden das Kernangebot an Stellplätzen für die südliche Hauptstraße. 128

129 Angebotssituation Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Viersen verfügt über ein breit gefächertes Angebot für alle Bedarfsstufen (vgl. Kapitel 5.4.1), welches durch ein breites Dienstleistungs-, Gastronomie und Kulturangebot ergänzt wird. Prägnant ist auch die Konzentration von öffentlichen Einrichtungen (z. B. Verwaltungen, Bibliothek) im zentralen Versorgungsbereich Die Branche Bekleidung stellt das eindeutige Leitsortiment der Innenstadt dar, wie sich am hohen Anteil von frequenzerzeugenden Magnetbetrieben dieser Branche (z. B. Herrenmoden Schmitz, Strauß Innovation, C&A, Woolworth, Bekleidungshaus Sauerbrei u. a.) festhalten lässt. Der Branchenmix entspricht dabei weitgehend dem typischen Innenstadtangebot. Es ist ein hoher Anteil an kleinteiligem Facheinzelhandel vorhanden. Weiterhin ist das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel gut repräsentiert, so dass auch hier die Grundversorgungsfunktion für die im unmittelbaren Innenstadtkontext wohnende Bevölkerung attraktiv und auch langfristig gewährleistet zu sein scheint. Charakteristisch sind die Polarisierung der Geschäftslagen in Nord-Südrichtung und die im Geschäftsbesatz und Passantenströmen deutlich divergierenden Lagequalitäten des zentralen Versorgungsbereiches. (Potenzielle) räumliche Erweiterungsbereiche Die dicht bebaute Viersener Innenstadt bietet im zentralen Versorgungsbereich selbst keine Freiflächenreserven. Die letzte größere Freifläche in direktem funktionalem Systemzusammenhang zum Aspekt Einkaufen / Versorgung wurde mit dem Löhcenter Anfang 2008 besetzt. Vorhandene unbebaute Areale im zentralen Versorgungsbereich sind entweder wichtige Stellplatzanlagen oder das Erscheinungsbild der Innenstadt prägende Grünanlagen. Umbau und Neuansiedlungen der Geschäftsnutzungen vollziehen sich demnach zukünftig im Bestand in Form von Nutzungsänderungen. Die Ladenflächen selbst lassen sich in den wenigsten Fällen quantitativ erweitern. Am unmittelbaren Rand des zentralen Versorgungsbereiches fallen lediglich zwei mögliche räumliche Erweiterungsbereiche ins Auge. Gartenstraße / Löhstraße Goetersstraße / FORUM Räumlicher Erweiterungsbereich Gartenstraße / Löhstraße Die Fläche mit rd m² Größe befindet sich in zersplittertem privaten Grundbesitz und wird im Wesentlichen für Stellplatzanlagen (vorrangig private Stellplätze) genutzt. Der Erweiterungsbereich ist in direkter Gegenüberstellung zur zweiten Potenzialfläche Goetersstraße / FORUM mit stärkeren Entwicklungsimpulsen versehen und daher als mittelfristige Entwicklungsperspektive zu sehen. Eine Stärkung der Nebenlage der Löhstraße 129

130 und Theodor-Heuß- Platz wäre über die Entwicklung möglich und geboten. Dabei ließen sich größere zusammenhängende Ladenflächen auch auf mehreren Etagen ermöglichen. Eine Verknüpfung der Hauptstraße in Höhe der Einmündung der Rathausgasse sowie der Löhstraße mit dieser Fläche in zweiter Reihe wäre möglich. Karte 24: Räumlicher Erweiterungsbereich Gartenstraße / Löhstraße Quelle: Stadt Viersen Die Fläche liegt in zweiter Reihe zur Hauptgeschäftlage (Hauptstraße) und räumlich zwischen den Einkaufszentren Löhcenter und Rathausmarkt / Rathausgasse. Aufgrund dieser räumlichen Situation und zwecks Generierung von Passantenströmen in die Löhstraße bzw. zum Theodor-Heuss-Platz ist der räumliche Erweiterungsbereich für die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimentsgruppen sehr gut geeignet und wurde daher in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Karte 22) als mittelfristige Entwicklungsoption aufgenommen. Dabei sollten die Entwicklung und die Folgen neuer Passantenumläufe (Rathausgasse-Löhstraße-Hauptstraße) beachtet werden. Das architektonisch heterogen strukturierte Umfeld (rückwärtige Gebäudefronten mit Dienstleistungen und Wohnnutzungen in den Obergeschossen), aus dem erhöhte architektonische Anforderungen an den neuen Baukörper resultieren und aus dem sich höhere Bau- und Planungskosten ergeben könnten, sowie das zersplitterte Grundeigentum sind als erschwerender Standortfaktor zu berücksichtigen. Die Gartenstraße müsste die rückwärtige Erschließung der Fläche übernehmen, als Lösungen für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs müssten Parkdecks bzw. Tiefgaragen in das Gebäude unter Berücksichtigung benachbarter Tiefgaragen integriert werden. Potenzieller räumlicher Erweiterungsbereich Goetersstraße / FORUM Die Fläche mit rd m² Größe ist in städtischem Eigentum und befindet sich in der Nebenlage der Hauptgeschäftszone ( Hauptstraße / Rathausmarkt ). 130

131 Karte 25: Potenzieller räumlicher Erweiterungsbereich Goetersstraße / FORUM Quelle: Stadt Viersen Folgende Zielvorstellungen verbinden sich mit dem Standort: Durch eine Einzelhandelsentwicklung am Standort könnte eine Stärkung der Nebenlage der Hauptstraße / Goetersstraße erzielt werden. Eine (fußläufige) Verknüpfung mit den Haupteinkaufslagen (Hauptstraße über die Goetersstraße / Rathausmarkt) ist prinzipiell möglich. Jedoch ist die Distanz zur Hauptlage als relativ groß zu bewerten, wodurch mögliche positive Synergien für die Hauptgeschäftslage entsprechend gemindert würden. Der verkehrsberuhigte Ausbau mit minimalem Straßenquerschnitt kann verkehrstechnische Probleme aufwerfen. Einer Koordination mit anderen Verkehrsabläufen (u. a Tiefgarage Rathausmarkt) ist erforderlich. Es stellt sich zudem bei einer Flächenentwicklung das Problem der Verlagerung von Zielverkehren in den verkehrsberuhigten Bereich Goetersstraße. Das architektonisch heterogen strukturierte Umfeld, aus dem erhöhte architektonische Anforderungen an den neuen Baukörper resultieren und aus dem sich höhere Bauund Planungskosten ergeben könnten, ist als erschwerender Standortfaktor zu berücksichtigen. Die Anordnung der Flächen für den ruhenden Verkehr erfordert aufgrund der Flächengröße und der stadtgestalterischen Sensibilität der Fläche technische Sonderlösungen (Parkdeck (Dach), Tiefgarage oder bspw. aufgeständerter Bau). Denkbar ist eine Tiefgaragenerschließung benachbart zu der vorhandenen Tiefgaragenzufahrt der Kreisverwaltung an der Burgstraße. Insgesamt ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Fläche Goetersstraße / FORUM einen deutlich nachrangigen Entwicklungsstandort darstellt, für den sich gleichwertig auch andere innenstadtrelevante Nutzungen wie z. B. Dienstleistungen, Büros oder auch Wohnen anbieten. Eine Entwicklung dieser Fläche mit Einzelhandel setzt eine Verträglichkeitsprüfung bzgl. Größe und Angebotsprofil voraus. Für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen sind Bereiche mit engerer Verflechtung zur Hauptlage wie die Fläche Gartenstraße / 131

132 Löhstraße zu priorisieren. Aus diesem Grund wurde die Fläche nicht in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Karte 22) aufgenommen. Verflechtungsbereich Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Viersen ist als das Hauptzentrum (auch i. S. v. 24a LEPro NRW) der Stadt Viersen gekennzeichnet. Er hat ein überörtliches und stadteileübergreifendes Einzugsgebiet (gesamtes Stadtgebiet). Zudem ist das Hauptzentrum für die mittelzentrale Versorgungsfunktion Viersens von Bedeutung. Zum engeren Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Alt-Viersen sind Oberund Unterrahser, Hoser, Bockert, Unter- und Oberbeberich, Hamm, Düpp / Donk, Robend, Ummer, Heimer, Helenabrunn und Ompert zu zählen. Zielvorstellungen Die innerstädtische Versorgungsfunktion soll durch eine vorrangige Lenkung großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereich gestärkt werden. Der zentrale Versorgungsbereich ist als Hauptzentrum der Stadt Viersen zu sichern und auszubauen. Als wichtige Zielsetzung für den zentralen Versorgungsbereich gilt es, die Kohäsion des bandförmigen Geschäftszentrums zu erhalten und ein Auseinanderbrechen der Lagen zu verhindern. Eine qualitative Egalisierung des Nord Süd Gefälles der Hauptgeschäftslagen Remigiusplatz / Hauptstraße an den Bereich südliche Hauptstraße / Gereonsplatz ist dabei allerdings unrealistisch, vielmehr müssen die Lageverschiebungen als Ausgangspunkt einer klaren Rollenverteilung der nördlichen und südlichen Hauptstraße begriffen werden. Nördliche Hauptstraße / Remigiusplatz: In diesem Sinne und unter Einzelhandelsaspekten ist der Bereich nördliche Hauptstraße als Geschäftszentrum und Hauptlage zu stärken. Die Hauptlage ist Aushängeschild der Einkaufsinnenstadt mit zentraler Bedeutung für die überörtliche Ausstrahlungskraft und den Kundenzuspruch. Es gilt daher, im Bereich nördliche Hauptstraße das typische Innenstadtangebot, geprägt durch einen hohen Anteil an Waren der mittelfristigen Bedarfsstufe, durch weitere attraktive Anbieter und Filialisten aus den Warengruppen Textil und Schuhe weiter zu modernisieren und zu profilieren. Auch andere zentrenprägenden Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe sind geeignet. Eine besondere Aufwertungsmöglichkeit bestände in der perspektivischen Angebotsergänzung durch Ansiedlung eines attraktiven Angebotsbausteines in der bislang in Viersen unterrepräsentierten Elektronikbranche. Als räumliche Entwicklungsperspektive bietet sich die Fläche Gartenstraße / Löhstraße an. Eine einzelhandelsrelevante Entwicklung der Fläche würde nicht nur die Einzelhandelslage Hauptstraße stärken, sondern auch die kreuzenden Äste Löhstraße / Löhcenter und Rathausgasse besser miteinander vernetzen und somit dem Bereich zusätzliches Gewicht verleihen. Darüber hinaus werden sich einzelhandelsrelevante Entwicklungen und Nachver- 132

133 dichtungen anderer Blockinnenbereiche entlang der nördlichen Hauptstraße ebenfalls positiv auf die Hauptlage auswirken. Langfristig ist insbesondere aber auch darauf zu achten, dass sich das Einzelhandelsgeschehen bzw. der Schwerpunkt der Hauptlage nicht zu stark nach Norden verlagert und das bestehende Einzelhandelsgerüst Innenstadt auseinander bricht (s.o.). Unter der Vorgabe, den Bereich südliche Hauptstraße als Einzelhandelsstandort zu erhalten und zu stärken, scheint es geboten, insbesondere am südlichen Ende der Fußgängerzone Einzelhandelsnachverdichtungen umzusetzen und die Ansiedlung weiterer moderner Betriebe z. B. durch die Entwicklung von Blockinnenbereichen oder durch ein Zusammenlegen und Erweitern von Verkaufsflächen zu ermöglichen. Ein solcher Gegenpol im Übergangsbereich würde sich sowohl auf die südliche wie auch auf die nördliche Hauptstraße positiv und stabilisierend auswirken. Südliche Hauptstraße / Gereonsplatz: Für den Bereich des Gereonplatzes bieten die vorhandenen gastronomischen Nutzungen und Dienstleistungen ein standortstabilisierendes Entwicklungspotenzial. Für die Große Bruchstraße ist hinsichtlich der Lagequalität insbesondere durch die heutige verkehrliche Situation (Hauptverkehrsstraße, wenig Parkmöglichkeiten keine durchgängigen beidseitigen Parkstände) nachteilig. Konkrete Planungen der Stadt Viersen hinsichtlich des Lückenschlusses des innerstädtischen Erschließungsringes zwischen Hohlstraße und Freiheitsstraße werden allerdings eher langfristig zum Tragen kommen. Mit der Realisierung dieses Lückenschlusses böten sich auch die Lagegunst und Lagequalität stützende bauliche Maßnahmen im Straßenraum der Großen Bruchstraße. Es ist weiterhin mit kurzfristigen Umnutzungen und immer wieder auftauchenden Leerständen der Geschäftsnutzungen auszugehen. Es ist ferner anzunehmen, dass sich ein zu beobachtender Trend von gehäuften Dienstleistungsnutzungen in den sehr kleinen Ladenlokalen fortsetzen wird. Dennoch kann die Große Bruchstraße als Nische für verschiedenste Geschäfts- und Dienstleistungskonzepte gesehen werden. Südliche Hauptstraße, Gereonsplatz und die Große Bruchstraße liegen innerhalb des Förderobjektes Südliche Innenstadt, welches mit öffentlichen Mitteln des Förderprogrammes Soziale Stadt gefördert wird. Von den hiermit verbundenen zu entwickelnden integrierten Handlungskonzepten sollten wichtige Entwicklungsimpulse / Entwicklungsperspektiven für diese südlichen Randbereich des zentralen Versorgungsbereiches erfolgen. Hiermit verbunden könnte bspw. eine Qualifizierung der südlichen Innenstadt als Wohnstandort erfolgen. Jedoch gilt es auch, den vorhandenen Einzelhandel in diesem Bereich, insbesondere unter Grundversorgungsaspekten, zu sichern und zu stärken. Ein besonderes Augenmerk ist hierbei auf die Magnetbetriebe zu legen, die für die gesamte Lage eine wichtige Frequenzbringerfunktion erfüllen. In diesem Zusammenhang haben sowohl der Kaiser s-markt als auch der Netto-Markt für die südliche Innenstadt eine sehr wichtige Bedeutung für die Grundversorgung. Daher sind u. a. die Möglichkeiten einer Verkaufsflächenerweiterung der unterhalb marktgängiger Größenordnungen liegenden Betriebe Kaiser s und Netto zu prüfen. Sie bedürfen zudem einem besonderen Schutz vor Konkurrenz durch vor allem städtebaulich nicht-integrierte Anbieter außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. 133

134 Die insgesamt guten Qualitäten in der Gestaltung des öffentlichen Raums in den südlichen Geschäftslagen sind zu sichern und da, wo erforderlich zu verbessern und auszubauen. Hervorzuheben ist, dass es auch in dem befahrbaren Abschnitt der südlichen Hauptstraße gelungen ist, Aufenthaltsqualitäten und eine freundliche Atmosphäre mit Hilfe breiter Bürgersteige sowie durch Bäume und Blumen zu schaffen. Der trotzdem vorherrschende, teilweise deutlich einfachere Gesamteindruck wird insbesondere durch die nachlassenden Qualitäten des Einzelhandels, durch discount- und preisorientierte Anbieter und durch Leerstände hervorgerufen. Hier gilt es nach Möglichkeit gegenzusteuern, z. B. durch ein Flächenmanagement. Aus gestalterischer Sicht sind Gestaltungssatzungen und Regelungen zur Nutzung des öffentlichen Raums durch Sondernutzungen und durch Möblierungselemente und Gastronomie sinnvoll. Besonders wichtig ist in diesen Abschnitten auch das Ausbessern schadhafter Stellen z. B. im Bereich der Bodenbeläge, um einen vernachlässigten Eindruck zu vermeiden. Verhinderung konterkarierender Planungen Stadtplanerisch sind hausgemachte Schwächungen des zentralen Versorgungsbereiches durch fehlgeleitete Fachmarktentwicklungen und Einzelhandelsagglomerationen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zu verhindern (vgl. Ausführungen zu Randsortimentsproblematik / Summenwirkungen in Kapitel 8.6). Ansiedlungsbegehren sind kritisch auf einzelfall- und summenbezogenen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich hin zu prüfen. In Anbetracht der Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches können dabei auch die Beeinträchtigungen von Teilräumen des zentralen Versorgungsbereiches und deren Funktionen von Bedeutung sein. Viersen ist sehr stark altindustriell geprägt und bietet damit spezifische Anfälligkeiten von Umnutzungstendenzen von Gewerbe in Handelsnutzungen. Die Flächenreserven gewerblich / industriell geprägter Bereiche sind für Eigenentwicklungen von Handwerks- und Gewerbebetrieben und Neuansiedlungen zu nutzen. Gezielte Fachmarktansiedlungen im nicht-zentrenrelevanten Bereich sind daher auf die hierfür vorgesehenen Sonderstandorte zu konzentrieren. Vorhandene Fachmarktstandorte sind sukzessive zu überplanen. Planungsrechtliche Lücken von unbeplanten Innenbereichen sind hinsichtlich vorhandener oder zu befürchtender Einzelhandelsagglomerationen zu prüfen und mit dem Rechtsinstrumentarium der Bauleitplanung des BauGB anzugehen. Ältere Gewerbebebauungspläne bieten durch die Anwendung der BauNVO en vor 1990 Einfalltore für Einzelhandelsnutzungen, die sich, auch wenn sie oftmals nicht großflächig sind, zu schädlichen Agglomerationen aufsummieren. Textbebauungspläne mit Einzelhandelsregelungen z. B. im Sinne des 9 (2a) BauGB müssen daher weiterhin hier planungsrechtliche Lücken schließen. Positionierung im regionalen Wettbewerbsumfeld Der zentrale Versorgungsbereich Viersen ist einer unmittelbaren Konkurrenzsituation zu anderen Mittelzentren des Kreises, aber insbesondere den Sogwirkungen der Oberzentren Mönchengladbach und Krefeld ausgesetzt. Daher ist der Einkaufsstandort bspw. über das Stadtmarketing werbewirksam gesamtstädtisch als auch regional zu positionieren. Insbesondere die Vorteile der kleinteiligen Ge- 134

135 schäftstruktur, des Branchenmixes, der Einkaufsatmosphäre, des kulturellen Angebotes und der verkehrlichen Erreichbarkeit / Parkplatzsituation sind hervorzuheben. Aufgrund der räumlichen Lage Viersens ist das Hauptzentrum Alt-Viersen anfällig für Center- und Fachmarktstandortplanungen in der Region, insbesondere aufgrund der Nähe zu den Oberzentren. Die im BauGB vorgeschriebenen Beteiligungsformen an den Bauleitplanungen zu Einzelhandelsprojekten anderer Städte sind unter der Prämisse Schutz der zentralen Versorgungsbereiche von der Stadt Viersen als Beteiligte konsequent zu nutzen, um im Rahmen der Beteiligungsprozesse auf die Minimierung schädlicher Auswirkungen von Einzelhandelsplanungen hinzuwirken. Im konkreten Einzelfall müssen auch rechtliche Schritte in Erwägung gezogen werden (vgl. 2 (2) BauGB), um sich gegen zentrenschädigende Einzelhandelsplanungen im Umfeld der Stadt Viersen wehren zu können Zentraler Versorgungsbereich Dülken Der zentrale Versorgungsbereich Dülken fungiert als Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW). Er erstreckt sich von der Einmündung der Langen Straße auf die Wasserstraße / Viersener Straße in Höhe des Bürgerhauses im Norden bis zum Peterborough-Platz im Süden. Westlich begrenzt der Westgraben den zentralen Versorgungsbereich. Östlich endet der Bereich im Verlauf der Blauensteinstraße, des Alten Markts, der Moselstraße und der Kreuzherrenstraße. Städtebauliche Situation Der zentrale Versorgungsbereich Dülken wird im Wesentlichen durch den Hauptgeschäftsbereich an der Langen Straße, der Blauenstein Straße und dem Alten Markt geprägt. Prägend ist dabei die Fußgängerzone im Bereich zwischen der Einmündung der Langen Straße auf die Wasserstraße / Viersener Straße und dem Peterborough-Platz, sowie der Verlauf der Blauensteinstraße und des Hühnermarktes von der Langen Straße zum Alten Markt. Foto 15 und 16: Lange Straße und Alter Markt Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) 135

136 Die Lange Straße ist ab dem Peterborough-Platz im verkehrsberuhigten Querschnitt ausgeführt befahrbar. Die Dichte der Geschäftsnutzungen nimmt hier verglichen mit der Fußgängerzone deutlich ab. Gleiches gilt für die Passantenfrequenz. Daher zählt dieser Bereich nicht mehr zum zentralen Versorgungsbereich. Die Moselstraße ist befahrbar und im verkehrsberuhigten Querschnitt ausgeführt. Es finden sich vereinzelte Ladenlokale in einem Mix mit Gastronomie und Dienstleistungen. Mit dem Gemeindezentrum (Cornelius Haus) befindet sich hier eine stadtteilbezogene Gemeinbedarfseinrichtung. Parkplätze sind in Randlage zur zentralen Fußgängerzone in guter fußläufiger Erreichbarkeit angeordnet. Wichtige stützende Funktion haben die Stellplatzanlagen an der Melcherstiege, dem Peterborough-Platz, dem Neumarkt, dem Eligiusplatz und dem Cornellissenplatz an der Schulstraße. 136

137 Karte 26: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Dülken als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Realnutzungskartierung) Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen 2009, Kartenerstellung durch die Stadt Viersen 137

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139 Karte 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Dülken als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Einzelhandelkartierung) Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen; Bearbeitung durch die Stadt Viersen Der zentrale Versorgungsbereich Dülken bietet auf einem kurzen Abschnitt in der Lange Straße innerstädtische Geschäftsatmosphäre und eine dichte Abfolge von Geschäften. Architektur, Gestaltung des öffentlichen Raumes und Außendarstellung der Geschäfte entsprechen dem Standard vergleichbarer Lagen. Ausgeprägte Magnetbetriebe lassen sich in der kleinteiligen Geschäftstruktur nicht eindeutig festmachen. Eine gewisse Magnetfunktion kann allerdings dem Kaufhaus in Dülken KID in Höhe des Peterborough-Platzes zugesprochen werden, welches als eines der wenigen Geschäfte im zentralen Versorgungsbereich eine Verkaufsfläche von über m² aufweist. Zudem sorgen die auffällige Konzentration gastronomischer Nutzungen rund um den Alten Markt für eine gewisse Magnetfunktion jenseits des Aspektes Einkaufen / Versorgen. 139

140 Angebotssituation Im zentralen Versorgungsbereich dominieren Angebote für den kurz- und mittelfristigen Bedarf, Angebote langfristigen Bedarfsbereich ergänzen die Angebotspalette (vgl. Kapitel 5.5.1). Daneben gibt es ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomieangebote. Charakteristisch für den zentralen Versorgungsbereich und damit gleichzeitig auch eine der wesentlichen Schwächen sind die geringen Durchschnittsgrößen der Ladeneinheiten. Die kleinen Ladeneinheiten, die im Geschäftsbesatz abnehmende Branchenvielfalt und die hohen Leerstandsquoten ergeben eine schwierige Ausgangssituation. Das Dülkener Zentrum hat ferner unter der Schieflage der Fachmarktstandorte an der Viersener Straße und dem Bruchweg als auch der Ansiedlungen von Dienstleistungsangeboten außerhalb des Stadtteilzentrums zu leiden, gleichzeitig jedoch stadtstrukturelle Nachteile hinsichtlich Flächenverfügbarkeiten von zentrumsintegrierten Standortlagen. Einzugsbereich Der zentrale Versorgungsbereich Dülken ist als Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW)gekennzeichnet. Das Dülkener Zentrum ist vor allem auf Kunden aus dem unmittelbaren Nahbereich ausgerichtet. Zum Versorgungsbereich Dülkens sind im wesentlichen die Siedlungsteile Lind, Loosen Bistard, Schirick, Bergerstraße, Hausen, Busch, Mackenstein, Waldnielerstraße zu zählen. Auch der zusammenhängende Stadtteil Boisheim ist mangels eines eigenen nennenswerten Einzelhandelsbesatzes zum Einzugsbereich zu zählen. Räumlicher Erweiterungsbereich Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege Der räumliche Erweiterungsbereich Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege umfasst rd m². Der Erweiterungsbereich ist als mittelfristige Entwicklungsperspektive zu sehen. 140

141 Karte 28: Räumlicher Erweiterungsbereich Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege Quelle: Stadt Viersen Der im Plan dargestellte Erweiterungsbereich umschreibt im Wesentlichen eine städtebauliche Planung für die Nahstelle zwischen der Melcherstiege und der Börsenstraße / Langen Straße. Diese städtebaulichen Überlegungen sind die Ergebnisse eines städtebaulichen Workshops mit breiter Öffentlichkeitsbeteiligung für den Bereich der Melcherstiege im Jahr Vorrangig geht es um den Brückenschlag zwischen Melcherstiege und der Hauptgeschäftslage (Lange Straße) über die Börsenstraße. Der Bereich Melcherstiege soll optimal mit der Lange Straße verknüpft werden. Die zum größten Teil bebauten Flächen zwischen Westgraben und Westwall sind hierbei von besonderer Bedeutung. Die zur Zeit kaum genutzten Flächen können für einen attraktiven innenstadtrelevanten Nutzungsmix aktiviert werden. Wichtig ist dabei aus Sicht der Einzelhandelsentwicklung die Stützung der Nahversorgung des Stadtteilzentrums durch die Bereitstellung von Flächen für einen modernen Betriebstyp des Lebensmitteleinzelhandels. Eine ausschließliche Fachmarkt- bzw. Verbrauchermarktentwicklung ist aufgrund der kleinteiligen Bebauungs- und Einzelhandelsstrukturen und der Leerstandsproblematik nicht zu verfolgen. Zielvorstellungen Die Sicherung und Stärkung der Nahversorgungsfunktion als Stadtteilzentrum durch Sicherung und Ausbau einer stadtteilbezogenen Grundversorgung mit einem ergänzendem Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel und Dienstleistungen stellen die zentralen Zielvorstellungen für den zentralen Versorgungsbereich Dülken dar. Mit seinem mittelalterlichen Stadtgrundriss kann das Stadtteilzentrum Dülken eine besondere Atmosphäre bieten, die sowohl touristisch als auch für den Wohnstandort Dülken werbewirksam ist. 141

142 Daher ist der Standort bspw. über das Stadtmarketing werbewirksam zu positionieren. Insbesondere die Vorteile der kleinteiligen Geschäftstruktur, der Einkaufsatmosphäre der Gastronomie und der verkehrlichen Erreichbarkeit sind hervorzuheben. Die Aktivitäten der Immobilien und Standortgemeinschaft sollten gestützt werden, damit attraktivitätssteigernde Impulse im Geschäftsbestand der Innenstadt gesetzt werden können. Die Stärkung des Wohnstandortes Innenstadt soll dazu beitragen, Kaufkraftpotenziale im Nahbereich zu halten bzw. anzusiedeln. Aber auch die Gastronomie ist als Standortfaktor des Dülkener Zentrums hoch einzuschätzen. Sie nutzt auf der einen Seite die stimmungsvolle Atmosphäre des historischen Kerns und trägt auf der anderen Seite maßgeblich zu dessen Belebung und zu einer freundlichen Atmosphäre bei. Der Alte Markt hat sich mittlerweile als Standort für gastronomische Betriebe und eine attraktive Außengastronomie einen guten Ruf erarbeitet, von dem auch die Einkaufsinnenstadt profitiert. Es gilt diesen Status zu sichern, auszubauen und Qualitäten zu erhöhen. Eine Ergänzung, Erweiterung der bestehenden ISG-Initiative oder auch die Initiierung einer zweiten Initiative kann in diesem Zusammenhang sinnvoll sein. Gemeinsame Aktionen und die Kooperation mit der Händlerschaft können so optimiert werden. Ein besonders Augenmerk sollte auf einer Sicherung und Stärkung der Grundversorgungsfunktion des Zentrums speziell in der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegen. Mit nur rd. 600 m² Verkaufsfläche stellt sich der existierende Supermarkt im Zentrum derzeit auch vor dem Hintergrund der ausgeprägten Konkurrenzsituation im Stadtteil nur begrenzt zukunftsfähig dar. Die Standortsuche für den Ausbau der Grundversorgung sollte sich auf den Bereich Westgraben / Westwall / Melcherstiege konzentrieren (vgl. räumlicher Erweiterungsbereich). Bei einer Einzelhandelsentwicklung muss der Schwerpunkt dabei eindeutig auf der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegen. Vor dem Hintergrund des attraktiven Gastronomiestandortes Alter Markt sollte auch auf eine Ansiedlung neuer Gastronomiebetriebe in diesem Bereich möglichst verzichtet werden. Die aktuell zahlreichen Leerstände stellen ein akutes Problem dar, das gezielt angegangen werden muss. Nicht genutzte Flächen sollten erfasst und katalogisiert werden und können zusätzlich z. B. über das Internet auf dem Markt angeboten werden - Stichwort Flächenmanagement. Durch eine Etablierung von Zwischennutzungen, temporäre Gestaltungen der Schaufenster oder auch sichtbare Zeichen für gelungene Wiedernutzungen (Fähnchen, Aufkleber o. Ä.) soll ein insgesamt positiverer Eindruck entstehen, der insbesondere den aktiven Gewerbebetrieben hilft. Es ist auf eine Kooperation mit bestehenden Initiativen (ISG) zu setzen. Ob sich in allen Ladenlokalen wieder gewerbliche Nutzungen ansiedeln lassen, muss bezweifelt werden. Angesichts der hohen städtebaulichen Qualitäten und der Attraktivität der Innenstadt Dülkens als Wohnstandort sind durchaus auch Konzepte in Betracht zu ziehen, die eine Umnutzung zu Wohnzwecken zum Ziel haben. Verhinderung konterkarierender Planungen Stadtplanerisch sind hausgemachte Schwächungen des zentralen Versorgungsbereiches durch fehlgeleitete Fachmarktentwicklungen, Einzelhandelsagglomerationen und geballte Dienstleistungsangebote außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zu verhindern (vgl. Ausführungen zu Randsortimentsproblematik / Summenwirkungen in Kapitel 8.6). 142

143 Ansiedlungsbegehren sind kritisch auf einzelfall- und summenbezogenen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich hin zu prüfen. Insbesondere darf die Fachmarktsituation im Osten des Stadtteiles (Viersener Straße) und im Westen des Stadtteiles (Bruchweg) im zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich nicht ausgebaut werden; diese sind hier restriktiv zu begrenzen bzw. auszuschließen. Gleiches gilt für den Verzicht weiterer Fachmarktansiedlungen am Rande des Stadtteiles, um die östlichen und westlichen Fachmarktschieflagen nicht durch neue Fachmarktstandorte zu verstärken (vgl. Kapitel und 8.6). Zwar ist der Stadtteil Dülken innerhalb der Stadt Viersen nicht der Schwerpunkt der Fachmarktentwicklung, jedoch ist Dülken sehr stark altindustriell geprägt und bietet damit spezifische Anfälligkeiten von Umnutzungstendenzen von Gewerbe in Handelsnutzungen. Die Flächenreserven gewerblich / industriell geprägter Bereiche sind vorrangig für Eigenentwicklungen von Handwerks- und Gewerbebetrieben nach Dülkener Maßstäben zu nutzen. Vorhandene Fachmarktstandorte sind sukzessive restriktiv zu überplanen. Planungsrechtliche Lücken von unbeplanten Innenbereichen sind hinsichtlich vorhandener oder zu befürchtender Einzelhandelsagglomerationen zu prüfen und mit dem Rechtsinstrumentarium der Bauleitplanung anzugehen. Durch die Bebauungspläne für die Sonderstandorte Viersener Straße und Bruchweg (vgl. auch Kapitel 8.4.2) sollen die vor allem in Summe schädigenden Verkaufsflächenkonzentrationen in diesen Standorten hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente eingedämmt werden. Ältere Gewerbebebauungspläne bieten durch die Anwendung der BauNVO en vor 1990 Einfalltore für Einzelhandelsnutzungen, die sich, auch wenn sie oftmals nicht großflächig sind, zu schädlichen Agglomerationen aufsummieren. Textbebauungspläne mit Einzelhandelsregelungen müssen daher weiterhin hier planungsrechtliche Lücken schließen. Speziell für Dülken gibt es diverse umnutzungsgefährdete Bauflächen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (Flächen mit MI,GE,GI Festsetzung) für die im Zusammenhang mit der Steuerung großflächiger Einzelhandelsvorhaben im Sinne des 11 III BauNVO sehr kritisch zu sehende BauNVO von 1962 gilt Zentraler Versorgungsbereich Süchteln Der zentrale Versorgungsbereich Süchteln ist als Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) gekennzeichnet. Er reicht vom St. Florianplatz und der Einmündung der Hochstraße auf die Grefrather Straße im Norden, bis zum Westring und die Tönisvorster Straße im Süden. Von West nach Ost erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich vom westlichen Rand der Hauptstraße, der Hindenburgstraße über den Lindenplatz bis zur Einmündung der Ratsallee auf die Tönisvorster Straße. Städtebauliche Situation Prägend für den zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration der Geschäftslagen an der Hochstraße (Fußgängerzone und verkehrsberuhigter Bereich), des als Fußgänger- 143

144 zone gestalteten Teils der Tönisvorster Straße und dem Lindenplatz. Insgesamt sind im Bereich der Hochstrasse und des Lindenplatzes ca. 50 größtenteils kleinteilige (< 100 m² VKF) Betriebe angesiedelt. Sie bilden den Kern des zentralen Versorgungsbereiches. Der Verlauf der oberen Hochstraße, der ebenfalls eine dichte Abfolge an Geschäftsnutzungen aufweist, ist mit beidseitigen Gehwegen versehen. In Teilen dieser Einbahnstrasse sind Längsparkstände angelegt. Foto 17 und 18: Fußgängerzone um den Lindenplatz Quelle: Aufnahmen der Stadt Viersen (August 2010) Im Übergangsbereich des Lindenplatzes ist ein kurzer Abschnitt der Tönisvorster Straße als Fußgängerzone gestaltet. Der dichte Geschäftsbesatz an dieser Straße endet in Höhe der Einmündung der Ratsallee. Der zentrale Versorgungsbereich in Süchteln weist keine Tiefenstaffelung der Geschäftslagen parallel zur Hauptstraße auf. Lediglich im Bereich der Hindenburgstraße und der Tönisvorster Straße / Lindenplatz sind im zentralen Versorgungsbereich gewisse seitliche Verzweigungen des langgestreckten Versorgungsbandes festzustellen. 144

145 Karte 29: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Süchteln als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Realnutzungskartierung) Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen 2009, Kartenerstellung durch die Stadt Viersen 145

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147 Karte 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Süchteln als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Einzelhandelkartierung) Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen; Bearbeitung durch die Stadt Viersen In fußläufiger Entfernung zur Hochstraße befindet sich der Busbahnhof Viersen, der aus Sicht des ÖPNV eine wichtige regionale Verknüpfungsfunktion wahrnimmt. Die fußläufige Anbindung erfolgt über die Probsteistraße und über die von-hagen-straße. An den zentralen Versorgungsbereich angegliedert finden sich mehrere Parkplatzanlagen. Hauptsächlich stützt der Parkplatz am Ostring / Einmündung Tönisvorster Straße, der Parkplatz an der Verwaltungsstelle Süchteln und die Stellplatzanlage am St. Florianplatz die Anbindung des zentralen Versorgungsbereiches für den motorisierten Individualverkehr. Angebotssituation Abgesehen vom Möbelhaus im Bereich der Probsteistraße dominieren im Zentrum Angebote für den kurz- und mittelfristigen Bedarf (vgl. Kapitel 5.6). Daneben gibt es ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomieangebote. 147

148 Verflechtungsbereich Das Süchtelner Zentrum ist vor allem auf Kunden im Nahbereich stadtteilbezogen ausgerichtet. Zum Einzugsbereich des Stadtteilzentrums Süchteln sind die Siedlungsteile Vorst, Hagenbroich Tuppenend, Hagen, Sittard (nördliche Teile) und Dornbusch zu rechnen. Räumlicher Erweiterungsbereich St. Floriansplatz Für das Stadtteilzentrum Süchteln bietet der St. Florian-Platz eine bedeutsame Arrondierungsfläche für zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen. Die fußläufige Anbindung an das Versorgungsband der oberen Hochstraße ist hierbei ein wichtiges funktionales Kriterium. Von Bedeutung ist hierbei auch das Einbeziehen städtebaulich wertvoller Verknüpfungsgrundstücke im Einmündungsbereich des Ostrings auf die Hochstraße. Denkbar wäre die Inanspruchnahme des überwiegend in städtischem Besitz befindlichen St. Florianplatzes für den Lebensmittelmarktbereich. Der in der Hochstraße ansässige Lebensmitteldiscounter weist zu wenig Verkaufsfläche auf, um im Zusammenspiel mit der eingeschränkten PKW-Erreichbarkeit den Standort verlässlich halten zu können. Generell ist ein Lebensmittelmarkt im zentralen Versorgungsbereich als Magnetbetrieb und Frequenzbringer, aber auch als Nahversorger der Innenstadt als Wohnstandort wichtig. Karte 31: Räumlicher Erweiterungsbereich St. Florianplatz Quelle: Stadt Viersen Der Erweiterungsbereich sollte für eine Verlagerung bzw. Ergänzung der Lebensmittelversorgung auch im Vollsortimentsbereich (Non-food Anteil maximal 10%) genutzt werden. Unter Berücksichtigung der kleinteiligen Geschäftsstruktur der Hochstraße und des Lindenplatzes hinsichtlich der Sortimente Drogerieartikel, Textilien, Bekleidung, Schuhe ist der räumliche Erweiterungsbereich allerdings nicht für die Ansiedlung von Textil- / Bekleidungs- / Schuh- und Drogeriefachmärkten geeignet. Diese Sortimentspektren würden das Versorgungsband der Hochstraße perforieren, mit der Folgewirkung städtebaulich relevanter Geschäftsleerstände. 148

149 Zielvorstellungen Die Sicherung und Stärkung der Nahversorgungsfunktion als Stadtteilzentrum durch Sicherung und Ausbau einer stadtteilbezogenen Grundversorgung mit einem ergänzenden Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel und Dienstleistungen sind die zentralen Zielvorstellungen für den zentralen Versorgungsbereich Süchteln. Hierzu gilt es insbesondere, die Möglichkeiten der Erweiterung / Verlagerung des bestehenden Lebensmitteldiscounters zu prüfen, der mit einer Verkaufsfläche von nur rd. 400 m² deutlich unterhalb einer marktgängigen Größenordnung liegt. Aufgrund der begrenzten Flächenpotenziale innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches könnte der Bereich St. Floriansplatz im Norden eine entsprechende Flächenoption für eine Verlagerung oder ggf. auch Neuansiedlung darstellen. Mögliche Flächenalternativen (u. a. Bereich Josefshaus) sind in diesem Zusammenhang ebenfalls zu prüfen. Da beide Flächen in Randlage zum bestehenden Versorgungsbereich liegen, ist darauf zu achten, dass die Anbindung funktional und gestalterisch optimiert wird. So gilt es, Eingänge möglichst in Richtung Zentrum zu orientieren und die Wege ins Zentrum sorgfältig zu gestalten. Darüber hinaus ist durch hochwertige Architektur der innerstädtischen Lage und der kleinteiligen, historischen Baustruktur Rechnung zu tragen. Eine rein oder überwiegend autokundenorientierte Betriebsform ist zu verhindern. Mit seinem mittelalterlichen Stadtgrundriss und dem kleinteiligen Geschäftsbesatz kann das Stadtteilzentrum Süchteln eine besondere Atmosphäre bieten, die auch werbewirksam hinsichtlich der hohen Bedeutung als attraktiver Wohnstandort innerhalb des Stadtgebietes Viersen ist. Neben der Bedeutung als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort gilt es insbesondere auch, die Funktion als Wohnstandort zu sichern und auszubauen. Verhinderung konterkarierender Planungen Stadtplanerisch sind hausgemachte Schwächungen des zentralen Versorgungsbereiches durch fehlgeleitete Fachmarktentwicklungen und Einzelhandelsagglomerationen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zu verhindern (vgl. Ausführungen zu Randsortimentsproblematik / Summenwirkungen in Kapitel 8.6). Ansiedlungsbegehren sind kritisch auf einzelfall- und summenbezogenen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich hin zu prüfen. Der Stadtteil Süchteln stellt innerhalb der Stadt Viersen jedoch keinen Schwerpunkt der Fachmarktentwicklung dar. Flächenreserven gewerblich / industriell geprägter Bereiche sind für kleinteilige Eigenentwicklungen von Handwerks- und Gewerbebetrieben nach Süchtelner Maßstäben zu nutzen. Vorhandene Fachmarktstandorte sind sukzessive zu überplanen. Planungsrechtliche Lücken von unbeplanten Innenbereichen sind hinsichtlich vorhandenen oder zu befürchtender Einzelhandelsagglomerationen zu prüfen und mit dem Rechtsinstrumentarium der Bauleitplanung des BauGB anzugehen. Ältere Gewerbebebauungspläne bieten durch die Anwendung der BauNVO en vor 1990 Einfalltore für Einzelhandelsnutzungen, die sich, auch wenn sie oftmals nicht großflächig sind, zu schädlichen Agglomerationen aufsummieren. Textbebauungspläne mit Einzelhandelsregelungen müssen daher weiterhin hier planungsrechtliche Lücken schließen. 149

150 Zwischenfazit zentrale Versorgungsbereiche Die tripolare Struktur der Stadt Viersen mit drei Siedlungskörpern und drei städtebaulichfunktionalen Zentren stellt für die zukünftige Entwicklung eine Herausforderung, aber auch eine besondere Chance dar. Dies gilt sowohl für die Entwicklung des Einzelhandels als auch für den Bereich Städtebau. Wie dargelegt wurde, sind die drei Zentren sehr unterschiedlich. Sie zeichnen sich durch individuelle Stärken- und Schwächenprofile aus und besitzen verschiedene Aufgabenschwerpunkte sowie Entwicklungsperspektiven. Allen Zentren gemein ist eine in der Regel deutlich sichtbare, sorgfältige und vielfach auch hochwertige Gestaltung der Kernbereiche. Alle drei Zentren funktionieren in ihrem jeweiligen Rahmen als Geschäftszentrum, als Nahversorgungszentrum oder auch als Dienstleistungs- Gastronomie- und Wohnstandort. Sie wirken - trotz bestehender Defizite und Gefahren - insgesamt lebendig und attraktiv. Diese Besonderheit gilt es langfristig zu sichern und auszubauen. Leitbilder Zentren als gezieltes Innenstadtmarketing Perspektivisch ist daher die Erarbeitung dreier gleichwertiger Leitbilder zur zukünftigen Entwicklung der Zentren sinnvoll. Diese Rahmenpläne sollen kompakt, plakativ und informativ gestaltet werden. In ihnen sollen die Stärken und Schwächen, Entwicklungsziele, Perspektiven, Potenziale, vorhandene Planungen und Maßnahmen anschaulich zusammengefasst werden. Die Leitbilder wenden sich weniger an Planer und Fachingenieure als an die Öffentlichkeit. Es gilt, ein Medium für Bürger, Innenstadtakteure, Interessierte aber auch für Besucher, Touristen und Investoren zu schaffen und für die Zentren zu werben. Einzelhandel, historische Bausubstanz, kulturelle und gastronomische Angebote, der Freizeitwert und die Einbindung in die regionale Kultur- und Freizeitlandschaft sollen zum Wohl und zur Stärkung der Innenstadt eingesetzt werden. Auch das Medium Internet soll für einen angemessenen Auftritt der Zentren genutzt werden. Hierzu sollten mit Fachbüros integrierte Strategien entwickelt werden. Beteiligung der Akteure und Öffentlichkeitsarbeit Es gilt, die Kräfte des Einzelhandels und der Gewerbetreibenden zu bündeln, zu koordinieren und gemeinsames Handeln anzuregen und ggf. zu institutionalisieren. Die Erarbeitung der Leitbilder sollte daher umfassend kommuniziert und in einen Beteiligungsprozess eingebunden werden, der sich an alle interessierten Bürger und Innenstadtakteure wendet. Es gilt ein Forum zu schaffen, das die Dynamik der Zentren sowie die Leistungen der Stadt darstellt und für den Standort Viersen wirbt. Über den Beteiligungsprozess soll ein langfristiges Interesse von Bürgern an ihrer Stadt erlangt werden, das im Einzelfall auch in ein aktives Engagement mündet. Förderung von Eigeninitiativen und gemeinschaftlichen Aktivitäten Die Entwicklung und Stärkung der Zentren ist keine Aufgabe ausschließlich im Verantwortungsbereich der öffentlichen Hand. Der Schlüssel für ein prosperierendes Zentrum liegt heute mehr denn je in der Hand der privaten Akteure. Seitens der Stadt gilt es dabei Kooperationen und Zusammenschlüsse Privater zu unterstützen oder auch ggf. zu initiieren. 150

151 Bestehende Standort- und Werbegemeinschaften und deren Arbeit sind in jedem Fall zu fördern und zu unterstützen. Darüber hinaus sollte auch über die Gründung weiterer ISG- Initiativen nachgedacht werden. Diese stellen sich immer mehr als schlagkräftige lokale Gemeinschaften heraus, die bestehende Werbegemeinschaften ergänzen und deren Arbeit tatkräftig unterstützen können. Seitens des Landes Nordrhein-Westfalen wird die Gründung von Immobilien- und Standortgemeinschaften unterstützt. Dabei wird auf einen räumlich begrenzten Zusammenschluss von Immobilienbesitzern zur Förderung eines Standortbereichs gesetzt. Wirtschafts- und Innenstadtförderung durch einen Fonds Ein besonders geeignetes Mittel zur Förderung privaten Engagements in der Innenstadt bzw. in den Zentren der Stadt Viersen ist die Anreizförderung über einen sogenannten Verfügungsfonds auf der Grundlage des Bund- Länderprogramms Aktive Stadt- und Ortsteilzentren. Dabei werden private Investitionen, wie z. B. in eine Fassadensanierung, eine Modernisierung von Ladenlokalen oder auch Schulungen, durch finanzielle Zuschüsse gefördert. Die Mittel können sowohl für investive und die dafür notwendigen Vorbereitungen als auch für nicht-investive Maßnahmen eingesetzt werden. Der Fonds speist sich zu 50 % aus Fördergeldern (Bund, Land, Gemeinde) und zu 50 % aus Mitteln der Wirtschaft, von Privaten, ISG s oder zusätzlichen Mitteln der Gemeinde. Das Instrument besteht in Nordrhein-Westfalen seit dem Jahr Die Förderung erfolgt auf der Grundlage von Förderrichtlinien, die von der Kommune zu erstellen sind. Darin werden unter Anderem die Fördergegenstände und -voraussetzungen definiert sowie Geltungsbereiche, Verfahrensschritte, Förderhöhen und zuständige Gremien benannt. Neben den eigentlichen Fördergegenständen wird mit dem Verfügungsfonds vor allem auf eine wirtschaftliche Stärkung des Standortes Innenstadt gesetzt, der durch die privaten Akteure der klein- und mittelständische Wirtschaft getragen wird Sonderstandorte Sonderstandorte sind zumeist durch großflächige Betriebe mit überwiegend nichtzentrenrelevantem Einzelhandel geprägt bzw. sollen zukünftig in diese Richtung entwickelt werden. In der Stadt Viersen werden die Sonderstandorte Ernst-Moritz-Arndt- Straße und Kanalstraße 45 in Viersen sowie Viersener Straße in Dülken als zukünftige Vorrangstandorte für Entwicklungen im nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbereich eingestuft. Mögliche Ansiedlungen im nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereich sollen sich zukünftig auf diese festgelegten Sonderstandorte konzentrieren neben den Zentren, in denen entsprechende Ansiedlungen zwar prinzipiell auch möglich sind, jedoch in der Regel aufgrund der Standortanforderungen der Betriebe (insbesondere Flächenbe- 45 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB. 151

152 darf) kaum realisierbar. Die Konzentration auch des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels ermöglicht leistungs- und zukunftsfähige Standortbereiche. Einen Sonderfall stell der Fachmarktstandort Bruchweg im Stadtteil Dülken dar, der vorrangig durch zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel geprägt ist. Er ist als Sonderstandort (Bestand) gemäß 24a LEPro NRW (5) einzuordnen. Darüber hinaus e- xistieren zahlreiche weitere solitäre Fachmarktstandorte im Stadtgebiet von Viersen, die im Sinne einer stärkeren Konzentration auch des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels ebenfalls nicht weiterentwickelt werden sollen. 46 Die nachfolgende Analyse beschränkt sich auf die vier relevanten Sonderstandorte im Stadtgebiet von Viersen. In den an die Beurteilung der Potenzialflächen (vgl. Kapitel 9) angelehnten Standortsteckbriefen sind u. a. die räumliche Konkretisierung, Planungsrecht und Entwicklungsziele für diese Sonderstandorte aufgeführt. Die Entwicklungsziele spiegeln dabei auch die Umsetzung und Konkretisierung der Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kapitel 8.6) wider. In den Sonderstandorten befinden sich Anbieter des Sortimentsbereiches Nahrungs- und Genussmittel in verschiedenen Betriebsformen Verbrauchermarkt Real im Sonderstandort Kanalstraße Supermarkt Kaiser s im Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße Verbrauchermarkt Kaufland im Sonderstandort Bruchweg Lebensmitteldiscounter Aldi im Sonderstandort Viersener Straße Die Standorte werden daher zusätzlich hinsichtlich des Zieles Sicherung und Ausbau einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung im Stadtgebiet durch funktionsfähige Zentren und ergänzende Nahversorgungsstandorte umschrieben und gewichtet, in Analogie zu den Standortsteckbriefen im Kapitel und 9. Dabei kommen folgende Beurteilungskriterien zur Anwendung: Städtebauliche Integration in Wohnsiedlungsbereiche Bestehende Angebotssituation im Umfeld Einwohnerzahl im fußläufigen Einzugsbereich Fußläufige Erreichbarkeit der Standorte Angebotsbreit und tiefe der bestehenden / geplanten Anbieter 46 Kartographische Übersichten über die Gewerbegebiete und Fachmarktstandorte in den Stadtteilen der Stadt Viersen finden sich im Anhang. 152

153 Die Steckbriefe dienen dabei als dabei als Beurteilungsgrundlage der wohnortnahen Grundversorgung und Ausgangspunkt für die Anwendung der Ansiedlungsgrundsätze zur Einzelhandelsentwicklung. 153

154 Sonderstandort Kanalstraße (Stadtteil Viersen) Karte 32: Sonderstandort Kanalstraße Real Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Östliches Stadtgebiet, Gewerbegebiet, Wohnsiedlungsbereiche teilweise angrenzend Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb liegender Standort, keine Synergien mit dem Geschäftszentrum Lage zu Wohnstandorten Wohngebiete in der Nachbarschaft teilweise vorhanden, nördlich der Alten Bruchstraße sind Wohnbauflächen ausgewiesen (B-Plan Nr. 150 Burgfeld ) 47, welche allerdings in der Entwicklung verglichen mit dem Entwicklungsbereich Bahnhof / Stadtwald eine geringere Priorität besitzen; Lage ist insgesamt als nicht-integriert einzustufen Planungsrecht B-Plan-Nr.119, BauNVO 1968, GE, Aufstellungsbeschluss B-Plan Nr Kanalstraße, Aufstellungsbeschluss BP Nr Hormesfeld gewerbliche Baufläche lt. FNP, Gewerblich industrieller Bereich laut GEP 47 Im Baugebiet Burgfeld ließen sich rd. 155 WE (mittlere Dichte von rd. 17 WE / ha) realisieren (rd. 342 EW). Diese Potenziale würden sowohl im 600 m- als auch im m-radius des Real liegen. Dies ist eine Langfristperspektive, eine fußläufige Ausrichtung auf den Sonderstandort ist stadtstrukturell nicht möglich (vgl. Bebauungsriegel an der Kanalstraße). Die benachbarte Lage der Wohnbauflächen Burgfeld ändert nichts an der Einschätzung zu den nicht auf die verbrauchernahe Versorgung ausgerichteten Betriebs- und Standortstrukturen des Real-Komplexes. 154

155 Verkehrliche Rahmenbedingungen Hauptzufahrt über Kanalstraße mit gegenüberliegenden Wohnnutzungen führt zu Nutzungskonflikten, weitere Zufahrt über Hormesfeld, Erreichbarkeit über Alte Bruchstraße, Sittarder Straße und Gerberstraße auch von anderen Stadtteilen gegeben, Parkplätze sind ausreichend vorhanden; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Gewerbliche Nutzungen, Handelsstandort, Fachmarktzentrum, Gesamtverkaufsfläche rd m², Verkaufsflächen u. a.: Verbrauchermarkt Real rd m² mit Getränkemarkt,Schuhmarkt rd m², Möbelhaus rd m², Baumarkt Praktiker rd m². Sportartikelfachmarkt im Bereich Hormesfeld mit rd. 500 m². Ergänzend kleinflächige discountorientierte Fachgeschäfte im Komplex Real integriert Städtebauliche Einordnung Die angrenzenden Wohnnutzungen an der Kanalstraße und die damit verbundene nicht optimale Erschließungssituation schränkt die Eignung dieses Standortes ein. Für eine Eignung als Standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel sprechen allerdings der hohe Konzentrationsgrad der Handelseinrichtungen, die potenziellen Erweiterungsmöglichkeiten und die Verbesserungsmöglichkeiten bei der Verkehrsanbindung. Einwohner im Umring von 600 m (Real): Einwohner im Umring von 1000 m (Real): Einzelhandelsspezifische Einordnung Autokundenorientierter, nicht-integrierter, vorhandener Standort, der als ergänzender Sonderstandort zum Geschäftszentrum für großflächige autokundenorientierte Handelsnutzungen fungiert, potenziell erweiterbar, moderne Betriebsformen mit ausreichenden Verkaufsflächengrößen. Zukünftige Entwicklungsoptionen sind ausschließlich für Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment einzuräumen. Fazit Am Standort werden zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente sowie nichtzentrenrelevante Sortimente in einem umsatzstarken Betriebsformen- und Angebotsmix angeboten. Der Standort ist rein autokundenorientiert und als städtebaulich nicht-integriert zu betrachten. Er befindet sich in östlicher Stadtrandlage der Viersener Wohnsiedlungsbereiche. Aufgrund der Lage in einem überwiegend gewerblich / industriell geprägten Umfeld (Gewerbegebiete Hormesfeld, Sittarder Straße und Vorster Straße, vgl. Karte 80 im Anhang) und der vorhandenen Betriebstypen ist der Standort nicht auf Nahversorgung ausgerichtet. Die heutige Situation an der Kanalstraße ist das Ergebnis einer städtebaulichen Fehlentwicklung, die in dieser Form (durch vorhandene Anbieter mit zentrenrelevanten Kernsortimenten) heute planungsrechtlich nicht mehr möglich wäre (und auch nicht mehr möglich gemacht werden sollte). Gleichwohl ist eine Umkehr der Entwicklung derzeit nicht möglich 155

156 und somit der vorhandene Bestand zu akzeptieren. Durch die gute (PKW) Erreichbarkeit, die vorhandenen Stellplätze und die räumliche Konzentration großflächiger Märkte stellt sich der Standort für Kunden insgesamt attraktiv und auch zukunftsfähig dar. Die Erfahrungen zeigen, dass ein Rückbau solcher Handelsstandorte in der Regel nicht durchführbar ist. Auch das Eröffnen weiterer großflächiger, städtebaulich besser integrierter Handelsstandorte wird sehr wahrscheinlich nicht die Aufgabe des umsatzstarken Standorts Kanalstraße zur Folge haben, sondern eher zu Verlusten bei schwächer aufgestellten Standorten oder Nebenlagen insbesondere in den gewachsenen Stadtzentren führen. Momentan bestehen hier keine Ausbaumöglichkeiten, da die aus Gutachtersicht dringend empfohlene Ausweisung als Sondergebiet noch aussteht. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr Kanalstraße ist allerdings mit diesem Ziel gefasst worden. Die Zielsetzungen des Bebauungsplanes Nr Hormesfeld flankieren die übergeordneten Ziele der städtebaulichen Planungen für die Kanalstraße, in dem in den Regelungen zur Nutzungsstruktur (Textbebauungsplan) Festsetzungen getroffen werden sollen, die im Bereich Hormesfeld Neuentwicklungen in Richtung Einzelhandel ausklammern. Unter Abwägung aller relevanten Aspekte sollte daher eher der Sonderstandort im Bedarfsfall behutsam und zentrenverträglich (d. h. unter Berücksichtigung der Viersener Sortimentsliste sind zukünftig nur Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zu ergänzen) ausgebaut werden, bevor ein neuer großflächiger Einzelhandelsstandort in Viersen eröffnet und als Folge dessen die heute als diffus zu bezeichnende Standortstruktur weiter verunklärt wird. Die Ergänzungsmöglichkeiten könnten sich bspw. durch teilweise Überbauung der Stellplatzanlagen, Umwandlung von Lager- und Außenverkaufsflächen als auch durch eng räumlich begrenzte Neubebauungen in den Randbereichen des Sonderstandortes ergeben. Die Ausweisung der Fläche im GEP 99 als GIB steht formal rechtlich dieser Zielsetzung entgegen (vgl. Regelungen des 24 a Landesentwicklungsprogramm in der Fassung vom Juli 2007, vgl. auch Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf, Ziel 1 des Kapitels 1.3 Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen, Erläuterung Nr. 2). Im Sinne der oben genannten makrostandortbezogenen Querbeziehungen der Fachmarkstandorte im Stadtgebiet von Viersen zueinander und der Rolle der Sonderstandorte im Standortstrukturmodell kann dieser Planungsdissens durch z. B. Änderung der GIB Darstellung auf regionalplanerischer Ebene, regionalplanerischen Ermessensentscheidungen im Rahmen der landesplanerischen Zielabfragen (vgl. Ziel 1 des Kapitels 1.3 und Erläuterung Nr. 2 im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf) oder Veränderungen und Verbindlichkeiten der Regelungen des 24a Landesentwicklungsprogramm auf landesplanerischer (ministerieller) Ebene behoben werden. Langfristig sollte der Bereich im GEP daher aus der GIB-Darstellung in eine ASB-Darstellung überführt werden, damit der scheinbare Gegensatz zwischen den konzeptionellen Zielen der Einzelhandelsentwicklung und den landesplanerischen Vorgaben aufgehoben werden kann. 156

157 Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Stadtteil Viersen) Karte 33: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße Kaiser s Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Südlicher Stadtteil, Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, vereinzelt nichtzentrenrelevanter Einzelhandel Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegend, entlang der Ernst-Moritz-Arndt-Straße weitere Handelsnutzungen vorhanden, überwiegend nicht-zentrenrelevant Lage zu Wohnstandorten Geringe Wohnnutzung in der Umgebung, Orientierung des Standortes zur Ernst- Moritz-Arndt-Straße südlich Planungsrecht B-Plan-Nr Ernst-Moritz-Arndt-Straße, BauNVO 1990, SO Einzelhandelzentrum, Sondergebiet Großflächige Einzelhandelsbetriebe lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Lage am Kreuzungsbereich Ernst-Moritz-Arndt-Straße Gladbacher Straße (Hauptverkehrsstraße), Stellplätze ausreichend vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Großflächige Einzelhandelsnutzung, Gesamtverkaufsfläche rd m², Verkaufsfläche Kaiser s m², Lottoshop, Backshop / Café, Spezialitäten, weitere Handelsnutzungen vorhanden: Dänisches Bettenlager rd m², ergänzend kleinflächiger Drogeriemarkt, Elektrofachmarkt (weiße Ware) und Fachmarkt für Tierfutter. 157

158 Städtebauliche Einordnung Nicht-integrierter Standort, für großflächige verkehrserzeugende Nutzungen (nur nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel) geeigneter Standort, stark gewerblich / industriell geprägtes Umfeld (Gewerbegebiet Viersen Süd; vgl. Karte 71 im Anhang). Trotz Nähe zu Wohngebieten und vorhandenen Fußwegbeziehungen zu diesen (Seilerwall / Ziegelbahn, Gladbacher Str.) rein autokundenorientierter Standort. Einwohner im Umring von 600 m (Kaiser s): Einwohner im Umring von 1000 m (Kaiser s): Einzelhandelsspezifische Einordnung Nicht-integrierter, rein autokundenorientierter Standort für großflächige Handelsnutzungen und moderne Betriebsformen mit ausreichenden Verkaufsflächengrößen. Zukünftige Entwicklungsoptionen sind ausschließlich für Einzelhandelsbetriebe mit nichtzentrenrelevantem Kernsortiment einzuräumen. Fazit Der Standort befindet sich in südlicher Randlage der Viersener Wohnsiedlungsbereiche innerhalb des Gewerbe- / Industriegebietes Viersen Süd. Aufgrund dieser Lage und der vorhandenen Betriebstypen ist der Standort vorrangig auf Autokunden ausgerichtet. Generell handelt es sich um einen (aus Investorensicht attraktiven) Handelsstandort für großflächige Anbieter (Fachmärkte, Lebensmittel), der aufgrund seiner Lage jedoch keinerlei Bezug zum Geschäftszentrum aufweist und somit für weitere zentrenrelevante Sortimente auszuschließen ist. Betriebsbedingte Erweiterungen des derzeitigen Bestandes sind im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Regelungen denkbar, wobei die im Bebauungsplan genannten Verkaufsflächenobergrenzen zu beachten sind. Die Obergrenze der Verkaufsfläche für den Lebensmittelmarkt liegt bei m². Drogerie-, Getränke- und Elektrofachmarkt (weiße Ware) mit Verkaufsflächenobergrenzen von je 500 m². Andere Fachmärkte mit max. 500 m² sind nur im Ausnahmefall möglich. Rechtlich zulässig sind auch Gartenmarkt und Bau- und Heimwerkermarkt. Insgesamt ist eine Verkaufsfläche am Standort von max m² möglich. Aufgrund der eingeschränkten Neubaupotenziale auf dem Standort greifen die planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen bei Nutzungsänderungen, die in Richtung nichtzentrenrelevanter Sortimente zu unterstützen sind. Ergänzungen dieses Standortes im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich sind jedoch im Zusammenhang mit der Entwicklung der östlich gelegenen Potenzialflächen: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II 158

159 als Neubauvorhaben möglich und vor dem Hintergrund des räumlich funktionalen Standortstrukturmodells auch sinnvoll (vgl. Kapitel 8.2, 8.6 und 9). In Zusammenhang mit diesen Potenzialflächen ist der Sonderstandort daher funktional als Bestandteil der Entwicklungsflächen an der Nordseite der Ernst-Moritz-Arndt-Straße im konzeptionellen Zusammenhang der Fachmarktschiene Ernst-Moritz-Arndt-Straße zu begreifen. Dies muss u. a. bei der Beurteilung der Summenwirkungen der Haupt- und Randsortimente neuer Ansiedlungen auf den östlichen Potenzialflächen zusammen mit dem bestehenden Sonderstandort Berücksichtigung finden. 159

160 Sonderstandort Bruchweg (Stadtteil Dülken) Karte 34: Sonderstandort Bruchweg Kaufland Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca m² Lage / Umgebung: westlich des Dülkener Zentrums, begrenzt durch den Bruchweg (Norden) und den Bleichpfad (Osten) Lage zum Geschäftszentrum: Außerhalb des Geschäftszentrums (ca. 350 m Luftlinie) 48, keine Synergien Lage zu Wohnstandorten: von Wohngebieten umschlossen Planungsrecht: B-Plan Nr. 274 Bruchweg, Sondergebiet Handels- und Dienstleistungszentrum, BauNVO 1990, SO Handels- und Dienstleistungszentrum lt. FNP Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen: Erschließung nicht optimal, kurze Aufstellfläche bis zur Kreuzung mit der Venloer Straße, ungünstige Verflechtungssituation, die Verkehrsinfrastruktur im Ein- 48 Eine Verbesserung der Verbindung zwischen Standort und Geschäftszentrum würde zu keinen wesentlichen Verbesserungen führen. Wie die Erfahrung zeigt, reagieren Kunden sehr empfindlich auf Unterbrechungen von Lauflagen. Oftmals reichen schon Unterbrechungen von 50 m Länge oder beispielsweise eine befahrene Straße aus, um einen Handelslauf zu beenden bzw. eine Erweiterung des Geschäftszentrums unmöglich zu machen. 160

161 mündungsbereich hat ihre Leistungsgrenze erreicht; Parkplätze ausreichend; ÖPNV- Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand: Handelsstandort; teilweise in ehemaligen Fabrikgebäuden, Gesamtverkaufsfläche ca m² 49, Angebot zentrenrelevanter Sortimente, Verbrauchermarkt Kaufland, Kik, Takko, Tedi, Rossmann, Getränkemarkt, Fitnessstudio, Spielhalle Städtebauliche Einordnung Umnutzung einer zentrumsnahen Industriebrache, durch Nachbarschaft zu Wohngebieten insgesamt verträglicher Standort, allerdings durch die Betriebsform, Verkaufsflächengrößen, Umsatzstärke und Angebotsart weitgehend autokundenorientiert Einwohner im Umring von 600 m (Kaufland): Einwohner im Umring von 1000 m (Kaufland): Einzelhandelsspezifische Einordnung Verdichteter Handelsstandort mit mehreren Einzelhandelsbetrieben, weitgehend moderne Betriebsformen mit ausreichenden Verkaufsflächengrößen, fehlende Erweiterungsmöglichkeiten, Konkurrenzstandort zum Stadtteilzentrum, daher sollten dem Standort keine weiteren Entwicklungsoptionen eingeräumt werden. Fazit Bei der Fläche handelt es sich um einen bestehenden Handelsstandort, der sowohl nahversorgungs- als auch zentrale Versorgungsfunktionen für die Dülkener Bevölkerung wahrnimmt. So werden in den Einzelhandelsbetrieben teilweise zentrenrelevante Sortimente (z. B. Bekleidung) angeboten, jedoch außerhalb des derzeitigen Geschäftszentrums. Der Standort Bruchweg steht somit auch in unmittelbarer Konkurrenz zum vorhandenen Stadtteilzentrum. Angesichts der politischen und planerischen Entscheidung für die Entwicklung des Standortes in der Vergangenheit sind die Entwicklungsperspektiven für städtebaulich sinnvollere Standorte in Dülken sehr stark eingeschränkt. Um möglichen weiteren negativen Auswirkungen auf das Zentrum von Dülken entgegenzuwirken, wurde mit dem Satzungsbeschluss des neuen B-Planes 274 das ursprüngliche GI-Gebiet (BauNVO 1962) in ein SO-Gebiet umgewandelt. Dieser Bebauungsplan soll eine Ausweitung bzw. deutliche Sortimentsveränderung in Richtung zentrenrelevante Sortimente verhindern. Dies erfolgt u.a. durch die Benennung von sortiments- und betriebsformbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen. Allerdings genießen die tlw. vom Bebauungsplan abweichenden Nutzungen Bestandsschutz. Für einige Nutzungen greift der Bebauungsplan daher erst nach Nutzungsaufgabe / Nutzungsänderung (vgl. überwirkender Bestandsschutz). 49 Stand Kartierung April

162 Mitte 2009 erfolgte eine bebauungsplankonforme Erweiterung des Kaufland auf rd m² Verkaufsfläche. Generell muss dieser Standort aus derzeitiger Sicht als Fachmarktstandort im Bestand akzeptiert werden, auch wenn er aus städtebaulichen und verkehrstechnischen Gründen an dieser Stelle nicht sinnvoll ist (vgl. hierzu auch Kapitel 8.2 und 8.6). 162

163 Sonderstandort Viersener Straße ( Gierlingsfläche, Stadtteil Dülken) Karte 35: Sonderstandort Viersener Straße ( Gierlingsfläche ) Aldi Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca m² Lage / Umgebung: Viersener Straße, Handel, Gewerbe, Wohnen Lage zum Geschäftszentrum: Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten: In der Umgebung Planungsrecht: B-Plan Nr. 277 Viersener Straße / Mevissenstraße, Sondergebiet Handels- und Dienstleistungszentrum und Sondergebiet Lebensmittelmarkt, BauNVO 1990 Sondergebiet Handels- und Dienstleistungszentrum und Sondergebiet Lebensmittelmarkt lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich lt. GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen: Erschließung über Viersener Straße gegeben, Stellplätze ausreichend, wobei der Discounter über eine eigene, separat anfahrbare Stellplatzanlage verfügt; direkte ÖPNV- Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand: Einzelhandelsstandort mit ergänzenden Dienstleistungen Städtebauliche Einordnung Als Nahversorgungsstandort durch die Trennwirkung der Viersener Straße zu den südlich angrenzenden Wohngebieten nicht optimal geeignet. Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m:

164 Einzelhandelsspezifische Einordnung Derzeit sind rd m² Verkaufsfläche Fachmarktnutzungen bereits realisiert (Bodenbeläge, Tiernahrung, Elektrogeräte (weiße Ware), Matratzen / Bettwaren, Getränkemarkt, Backshop, Metzgerei) sowie ergänzend u. a. Sonnenstudio und Fitnessstudio; weiter östlich Lebensmitteldiscounter (Aldi) mit eigener Stellplatzanlage vorhanden. Der Anteil der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente an der Verkaufsfläche ist im Bereich des Aldi (SO Lebensmittelmarkt) auf max. 800 m² begrenzt. Fazit Die Gierlingsfläche ist als Fachmarktstandort für nicht-zentrenrelvante Sortimente geeignet. Eingeschränkter Nahversorgungsstandort (SO Teil Lebensmittelmarkt ), in Kombination mit den benachbarten Handelsansiedlungen zu bewerten, autokundenorientiert, moderne Betriebsform; im nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bereich sollten dem Standort keine weiteren Entwicklungsoptionen eingeräumt werden. Durch die Nachbarschaft mit dem Lebensmitteldiscounter Aldi ist eine Einzelhandelsagglomeration entstanden. Vor dem Hintergrund einer ausgereizten Handelslandschaft in Dülken, den Fachmarktentwicklungsschwerpunkten (Entwicklungsbereiche) im Stadtgebiet (vgl. Kapitel 8.2 und 8.6), den städtebaulichen Überlegungen im räumlichen Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Dülken und der problematischen Zentrenstruktur ist eine weitere Fachmarktentwicklung oder ein weiterer konzentrierter Handelsstandort mit innenstadtrelevanten Sortimenten kritisch zu beurteilen. Durch die Mitte 2009 erfolgte bebauungsplankonforme Erweiterung des Lebensmitteldiscounters verfügt der Discounter über eine betriebswirtschaftlich optimierte, tragfähige Verkaufsflächengröße, einer weiteren Erweiterung sollte unter Bezugnahme auf das geltende Planungsrecht und der Kaufkraftbindungsquoten (Nahrungs- und Genussmittel) für den fußläufigen Nahbereich restriktiv begegnet werden. Zudem ist die Wirkung des Gesamtstandortes Gierlingsfläche zu berücksichtigen, für den der Aldi Markt eine frequenzbringende Wirkung erzeugt. Die im B-Plan Nr. 277 vorgenommene Ausweisung der SO-Gebiete Handels- und Dienstleistungszentrum und Lebensmittelmarkt ist im Sinne der übergeordneten Zielsetzungen. Es sollen keine weiteren nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente auf dem Standort mehr zugelassen werden. Möglich sind jedoch nicht-zentrenrelevante Sortimente, die im Bebauungsplan auch nicht mit Verkaufsflächenobergrenzen belegt sind. Aufgrund des eingeschränkten Neubaupotenzials am Standort greifen diese planerischen Überlegungen vor allem bei Nutzungsänderungen auf dem Sonderstandort. 164

165 Zwischenfazit Sonderstandorte In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Sonderstandorte in Viersen wie folgt zusammenfassen: Sonderstandort Einschätzung Maßnahmen Kanalstraße Konzentration des Einzelhandelsangebotes mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an diesem Standort 50, keine weitere Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten, bei evtl. Betriebsaufgaben möglichst Nachnutzung durch nichtzentrenrelevante Branchen; für bestehende bzw. bereits genehmigte Anbieter gilt Bestandsschutz Ernst-Moritz- Arndt-Straße Bruchweg Viersener Straße Autokundenorientierter Fachmarktstandort in verkehrsgünstiger, nicht-integrierte Lage im Osten von Alt-Viersen, Schwerpunkt auf nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment (Praktiker, Möbel Klinkhamels), jedoch umfangreiches nahversorgungs- und zum Teil zentrenrelevantes Angebot (Real Markt, Siemes Schuhcenter) Autokundenorientierter Fachmarktstandort in verkehrsgünstiger, nicht-integrierter Lage im Süden von Alt-Viersen, überwiegend Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten, nahversorgungsrelevante Angebote Integrierter, autokundenorientierte Sonderstandort mit nahezu ausschließlich nahversorgungsrelevanten (Kaufland) und zentrenrelevantem Angebot (Kik,Takko; T di) westlich des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Dülken, potenzieller Konkurrenzstandort zum zentralen Versorgungsbereich Autokundenorientierter Fachmarktstandort in verkehrsgünstiger, jedoch städtebaulich integrierte Lage im Osten des Stadtteils Dülken Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment, auch nahversorgungsrelevantes Angebot Konzentration des Einzelhandelsangebotes mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an diesem Standort bzw. in räumlicher Nähe (Potenzialflächen Ernst-Moritz- Arndt-Str. Nord I und II), keine weitere Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten, bei evtl. Betriebsaufgaben möglichst Nachnutzung durch nichtzentrenrelevante Branchen; für bestehende bzw. bereits genehmigte Anbieter gilt Bestandsschutz Für bestehende Anbieter gilt Bestandsschutz keine über bebauungsplanungsrechtliche Festsetzungen hinausgehender Ausbau des Angebotes, bei evtl. Betriebsaufgaben möglichst Nachnutzung durch nicht-zentrenrelevante Branchen; für bestehende bzw. bereits genehmigte Anbieter gilt Bestandsschutz Konzentration des Einzelhandelsangebotes mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten, keine weitere Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten, bei Betriebsaufgaben möglichst Nachnutzung durch nichtzentrenrelevante Branchen; für bestehende bzw. bereits genehmigte Anbieter gilt Bestandsschutz 50 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB. 165

166 8.4.3 Sicherung der Grund- und Nahversorgung Der Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel drückt sich insbesondere in einer deutlich sinkenden Zahl von Betriebsstätten sowie in einem tendenziellen Rückzug insbesondere größerer Lebensmittelgeschäfte, wie Lebensmitteldiscounter und Supermärkte, aus den Zentren und Wohngebieten aus. Als Folge werden zwar die Knoten des Nahversorgungsnetzes dicker, seine Maschen jedoch größer und damit die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs für unmotorisierte Haushalte schwieriger. Die Sicherstellung einer möglichst umfassenden, kleinmaschigen Nahversorgung im Viersener Stadtgebiet ist somit ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel der Stadt Viersen und rechtfertigt die räumliche Lenkung der entsprechenden Investitionen an die städtebaulich geeigneten Standorte. Eine Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes ist zu vermeiden. Oberste Priorität besitzt dabei die Sicherung der Angebote im in den zentralen Versorgungsbereichen sowie der ergänzenden Nahversorgungsstandorte in den Siedlungsbereichen. Eine funktionierende Nahversorgung bedeutet, Einkaufsangebote mit Waren des täglichen Bedarfs (v. a. Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Zeitschriften) und ergänzende Dienstleistungen (z. B. Post, Bank, Reinigung) so dezentral und wohnortnah vorzuhalten, dass eine fußläufige Erreichbarkeit für möglichst viele Einwohner gegeben ist. Voraussetzung für die Sicherstellung einer tragfähigen Nahversorgungsinfrastruktur ist jedoch, dass das Kaufkraftpotenzial der Bevölkerung für den täglichen Bedarf nicht von zentralisierten Anbietern des großflächigen Einzelhandels in einem Maß gebunden wird, dass das Betreiben kleinerer Einheiten zur Nahversorgung nicht mehr rentabel ist, die Stadt Viersen städtebauliche und verkehrliche Rahmenbedingungen schafft, die einen gewünschten Nahversorgungsstandort auch aus Betreibersicht mit den wichtigsten Standortfaktoren ausstatten, Betreibern und Konzepten Vorrang eingeräumt wird, die aktiv mit den Herausforderungen der im Wandel befindlichen Einzelhandelslandschaft umgehen wollen und können. Für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Viersen lassen sich folgende Empfehlungen ableiten: Allgemeine Empfehlungen Erreichbarkeit verbessern: Auch Anbieter, die ihren Standort in Siedlungsschwerpunkten haben und von zahlreichen Kunden zu Fuß oder mit dem Fahrrad aufgesucht werden, können auf Pkw- Kunden nicht verzichten. Nur wenn genügend Stellplätze vorhanden sind und An- und Abfahrt auch während der Spitzenzeiten weitgehend reibungslos verlaufen, bleibt ein Anbieter attraktiv und kann im Wettbewerb bestehen. Im Dialog mit den Inhabern oder Betreibern sollten daher praktikable Lösungen zur Sicherstellung der bequemen Erreichbarkeit für alle Verkehrsteilnehmer gefunden werden. 166

167 Einzelhandelsbetriebe zu multifunktionalen Nahversorgungsstandorten ausbauen Die Integration zusätzlicher Funktionen und Dienstleistungen in bestehende Betriebe erhöht die Attraktivität und sichert damit die Wettbewerbsfähigkeit eines Anbieters. Die Ergänzung von Einzelhandelsbetrieben mit kommunalen Angeboten (z. B. Bürgerbüro) oder Dienstleistungen (z. B. Post, Bank) zu Nahversorgungszentren erzeugt Synergien und verbessert die Standortqualität oft entscheidend. Möglich ist dabei auch die Kombination mit anderen frequenzerzeugenden Einrichtungen wie Tankstellen o- der Systemgastronomie (Fast Food / Imbiss). Während discountorientierte Filialisten diese Chancen in der Regel selbst erkennen und die Initiative ergreifen, fehlen bei inhabergeführten Geschäften oft Bereitschaft und Know-how zum Wandel, so dass von kommunaler Seite aktiv der Dialog gesucht und Hilfestellung angeboten werden sollte. Märkte unterstützen Wochenmärkte haben in ländlichen Regionen Tradition und profitieren von der Nähe zu Produzenten. Abgesehen von ihrer Bedeutung für die hochwertige Nahversorgung der Bevölkerung eignen sie sich hervorragend zur Steigerung der Kundenfrequenz. Lokale Versorgungslücken In Folge der insgesamt ausreichenden Verkaufsflächenausstattung der Stadt Viersen im Lebensmittelbereich von 0,38 m² pro Einwohner und der relativ ausgewogenen räumlichen Verteilung der Betriebe im Viersener Stadtgebiet bestehen größere räumliche Versorgungslücken neben dem Stadtteil Boisheim vor allem in den südlichen, dispers besiedelten Randbereichen des Stadtteils Viersen (vgl. auch Kapitel 5.7). Im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung in diesen Bereichen durch zusätzliche strukturprägende Lebensmittelanbieter ist zu beachten, dass aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine entsprechende Mantelbevölkerung (einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vorhanden sein muss. Diese Schwelle liegt im Hinblick auf heutige Marktzutrittsgrößen klassischer Lebensmitteldiscounter und Supermärkte mit üblicherweise rd Einwohnern zumeist über dem jeweiligen Potenzial dieser Bereiche. Dementsprechend sind voraussichtlich allenfalls Ansiedlungen bzw. Arrondierungen der vorhandenen Nahversorgungsangebote in Form von Anbietern wie z. B. kleinflächigen Lebensmittelmärkten, Nachbarschaftsläden, oder Betrieben des Lebensmittelhandwerks möglich und sinnvoll. Darüber können auch mobile Verkaufswagen einen wichtigen Beitrag zur Nahversorgung vor Ort leisten. Eine vertiefende Auseinandersetzung mit den Möglichkeiten zur Verbesserung der Nahversorgungssituation erfolgt exemplarisch für den Bereich Viersen-Süd in Kapitel 9.4. Dabei steht die Frage nach der Auswahl eines geeigneten Standortes im Vordergrund. Es sollte grundsätzlich möglich sein, dass auch Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche umgesetzt werden können, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen (vgl. im Detail hierzu auch Grundsatz 1 in Kapitel 8.6). Wichtiger Bestandteil sollte daher die Entwicklung praktikabler Lösungen zur Erreichung dieses Ziels sein. Dazu zählen insbesondere die aktive Erschließung und Vermarktung geeigneter Grundstücke, die regelmäßige Erfassung von Angebots- und Nachfragestrukturen auf Stadtteilebene und die Hilfestellung für Inhaber bei Investitionsentscheidungen und Nachfolgeregelungen. Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der ge- 167

168 nannten Kriterien durchzuführen. So sind aufgrund des durchschnittlichen Ausstattungsgrades von 0,38 m² Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner und der nur begrenzten Verkaufsflächenpotenziale größere Neuansiedlungen oder Erweiterungen mit Umsatzumverteilungen im Bestand verbunden. Solche Vorhaben müssen sich daher in erster Linie an folgenden Kriterien orientieren: Nachfragebedarf (Einwohnerzahl und sortimentsspezifische Kaufkraft, vgl. dazu Grundsatz 1 in Kap. 8.6) Veränderung der qualitativen Versorgung (z. B. höhere Sortimentsbreite und - tiefe) Räumliche Versorgungssituation (räumliche Integration des Vorhabens in Siedlungsbereiche, ggf. sind Umverteilungen zu Lasten weniger geeigneter nichtintegrierter Standorte tolerabel). Im Hinblick auf mögliche Neuansiedlungen bedeutet das für die Stadt Viersen konkret, dass die Etablierung eines entsprechenden Marktes zum derzeitigen Zeitpunkt vor allem für den östlichen Siedlungsbereich des Stadtteils Viersen zu prüfen ist. Vor diesem Hintergrund der nicht-integrierten Lage der im Osten und Südosten des Stadtteils ansässigen Anbieter sowie der faktischen Trennwirkung der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Bahnanlagen der DB ist dieser Bereich als räumlich nicht optimal versorgt zu bewerten (vgl. Kapitel 5.7). Die Auseinandersetzung mit einer in diesem Bereich befindlichen Potenzialfläche (Brüsseler Allee) erfolgt im Rahmen von Kapitel 9. Im Hinblick auf die Fragestellung, inwiefern den in Viersen bestehenden Lebensmittelmärkten unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten Erweiterungsmöglichkeiten eingeräumt werden sollten, erfolgt nachstehend eine Analyse dieser Standorte in Form von Standortsteckbriefen. In den folgenden Kartenausschnitten sind die vorhandenen, relevanten Standorte des Lebensmitteleinzelhandels dargestellt. Anschließend wird die Einzelbewertung der jeweiligen Standorte vorgenommen. 51 Die im zentralen Versorgungsbereich liegenden vorhandenen Standorte sind dabei nur kartographisch dargestellt und werden nicht bewertet. In einigen Fällen befinden sich Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln innerhalb der in Kapitel beschriebenen Sonderstandorte. Die Standortbeurteilung ist methodisch zusammen mit der Beurteilung der Sonderstandorte zu sehen. Um Mehrfachausführungen zu vermeiden sei für die Gewichtung und Beurteilung der Märkte Verbrauchermarkt Real im Sonderstandort Kanalstraße Supermarkt Kaiser s im Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße Verbrauchermarkt Kaufland im Sonderstandort Bruchweg 51 Die in den Steckbriefen genannten Einwohnerzahlen innerhalb der Radien basieren auf den gemeldeten Einwohnern (Hauptwohnsitz) mit Stichtag ; die Ermittlung der Einwohner in den Radien erfolgte durch GIS-gestützte Abfragen der Stadt Viersen. 168

169 Lebensmitteldiscounter Aldi im Sonderstandort Viersener Straße auf die entsprechenden Darlegungen im Kapitel verwiesen Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Viersen Karte 36: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Viersen (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm ) Quelle: Stadt Viersen 1. Aldi (Süchtelner Straße) 2. Kaiser s (Ernst-Moritz-Arndt-Straße) 3. Aldi (Freiheitsstraße) 4. Real (Kanalstraße) 5. Netto Kaiser s (Theodor-Heuss-Platz) ( Löhcenter ) 6. Kaiser s (Hauptstraße) 7. Netto (Hauptstraße) 8. Kaiser s (Rathausmarkt) 169

170 Tabelle 28: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Viersen (ab 400 m² Verkaufsfläche) Nr. Anbieter Lage Funktion 1 Aldi (Süchtelner Straße) 2 Kaiser s (Ernst-Moritz- Arndt-Straße) 3 Aldi (Freiheitsstraße) 4 Real (Kanalstraße) Im Sonderstandort Im Sonderstandort Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen Siedlungsgebiet (Lebensmitteldiscounter) Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Siedlungsbereich (Supermarkt) Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Siedlungsbereich (Lebensmitteldiscounter, benachbart Getränkemarkt ) Beitrag zur Grundversorgung im nordöstlichen Siedlungsbereich (Verbrauchermarkt) 5 Netto Kaiser s (Theodor-Heuss- Platz) ( Löhcenter ) 6 Kaiser s (Hauptstraße) 7 Netto (Hauptstraße) 8 Kaiser s Rathausmarkt) Im zentralen Versorgungsbereich Im zentralen Versorgungsbereich Im zentralen Versorgungsbereich Im zentralen Versorgungsbereich Beitrag zur Grundversorgung im westlichen Siedlungsbereich, westliche Randlage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Lebensmitteldiscounter und Lebensmittelvollsortimenter) Anbieter im Hauptgeschäftsbereich (Supermarkt) Anbieter im Hauptgeschäftsbereich (Lebensmitteldiscounter) Anbieter im Hauptgeschäftsbereich (Supermarkt) 170

171 Lebensmittelmärkte / -discounter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Standort 1: Süchtelner Straße (Aldi) Karte 37: Süchtelner Straße (Aldi) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca m², Zuschnitt für Einzelhandel grundsätzlich geeignet. Lage / Umgebung Süchtelner Straße, nördlicher Ortsrand, landwirtschaftliche Freifläche, Wohnsiedlungen Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten Wohnstandorte südlich, westlich und östlich (Ober- und Unterrahser) angrenzend, durch Ortsrandlage und Orientierung auf die Süchtelner Straße allerdings z.zt. eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit, autokundenorientierter Standort Planungsrecht B-Plan-Nr.141 Oberrahser-Straße West, BauNVO 1990, MI, gemischte Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich lt. GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Gute Anbindung über Süchtelner Straße, Parkplätze ausreichend vorhanden; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Vorhandene Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter mit Backshop Städtebauliche Einordnung Autokundenorientierter Standort am Ortsrand, daher eingeschränkte städtebauliche Integration Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort (Lebensmitteldiscounter mit Backshop), durch die Lage Ausstrahlung nach Süchteln. 171

172 Fazit Es handelt sich bei dem Standort um einen bestehenden Lebensmittelanbieter. Er gewährleistet die Grundversorgung der in diesem Bereich (Ober- und Unterrahser) lebenden Bevölkerung. Es besteht kein Handlungsbedarf. Östlich benachbart befindet sich städtischer Grundbesitz, der direkt an eine Grünanlage anschließt, die sich bis zur Oberrahserstraße hin erstreckt. Hierdurch besteht die Option, den Standort an das Siedlungsgefüge Rahser im Bereich der Oberrahserstraße / Düppelstraße fußläufig optimiert anzubinden. Standort 2: Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Viersen Karte 38: Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Kaiser s) Quelle: Stadt Viersen Supermarkt Kaiser s in städtebaulich nicht-integrierter Lage. Stellplätze und Erschließung im Zusammenhang mit den benachbarten Fachmärkten (Dän. Bettenlager, Rossmann, Fressnapf, Holzleitner). Die ausführliche Standortbeurteilung ist Kapitel (Sonderstandorte) zu entnehmen. 172

173 Standort 3: Freiheitsstraße Karte 39: Freiheitsstraße (Aldi) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Freiheitsstraße, Gewerbe, Fitnessstudio, Möbelhaus Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten Westlich des Standortes Wohngebiet vorhanden Planungsrecht B-Plan-Nr. 147 Freiheitsstraße/Industriebahn, gem. 9 (2a) BauGB, BauNVO 1990, Lebensmittelmärkte und Getränkemärkte sind ausnahmsweise zulässig. Auch nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel ist an dieser Stelle ausnahmsweise zulässig. Gewerbliche Baufläche laut FNP Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über Hauptverkehrsstraße (Kölnische Straße), Stellplätze ausreichend vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter (Aldi), und Getränkemarkt, Möbelmarkt südlich, Fitnessstudio westlich Städtebauliche Einordnung Nicht-integrierter Standort, für verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht-zentrenrelevante Einzelhandel) geeignet, durch die Kölnische Straße von der Ernst-Moritz-Arndt-Straße getrennt 173

174 Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Rein autokundenorientierter Standort, moderne Betriebsform mit ausreichender Verkaufsflächengröße. Fazit Bei diesem Standort handelt es sich um einen neueren und vergleichsweise großen und modernen Lebensmitteldiscounter. Mit den angrenzenden Nutzungen wird eine Standortgemeinschaft gebildet. Aufgrund der Erschließung über die Kölnische Straße ist allerdings die Nahversorgungsfunktion für die Wohnviertel nördlich der Eichenstraße eingeschränkt. Hier wirken das Gewebegebiet Hosterfeldstraße und die Bahnlinie Mönchengladbach- Viersen als starke räumliche Barriere, die für den Nahbereich und damit für die Nahversorgungseignung insbesondere die Wohnquartiere nördlich der Eichenstraße und die Siedlungsteile Düpp, Robend, Hamm und den städtebaulichen Entwicklungsbereich Bahnhof / Stadtwald (Stadtpark Robend) ausklammern. Die GIS-gestützte Ermittlung der tatsächlichen, durch räumliche Barrieren begrenzten fußläufigen Erreichbarkeit (kumulative Wegstreckenmessung 600 m bzw m ab dem Gebäude) reduziert das Potenzial im Nahbereich (vgl. Einwohnerwerte) erheblich. Es ergeben sich lediglich 800 EW im 600 m-radius, bzw EW aufgrund von räumlichen Barrieren / Distanzbarrieren im m-radius. Dies ist ein sicheres Zeichen für die mangelhafte städtebauliche Integration des Standortes. Die Beurteilungsmethodik ist kartografisch im Anhang 2 nachzuvollziehen. Der Standort ist rein autokundenorientiert und überlagert sich insbesondere mit dem Einzugsbereich des Kaiser s Marktes an der Ernst-Moritz-Arndt-Straße. Mit der Realisierung der in 2007 und 2009 beantragten Erweiterungen der Verkaufsfläche verfügt der Discounter über eine sehr moderne, optimierte Betriebsform. Eine weitere Ausweitung der Verkaufsflächen soll aufgrund der sehr stark eingeschränkten Nahversorgungseignung und der städtebaulich nicht-integrierten Lage restriktiv behandelt werden. x Mit Blick auf die Leitlinien zur Umsetzung dieses Konzeptes sind weitere Betriebe sowohl mit zentren- als auch nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an diesem Standort planungsrechtlich auszuschließen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Sicherung der Entwicklung städtebaulich sinnvollerer Standorte auf der einen, sowie der stark eingeschränkten zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume auf der anderen Seite. 52 Die Einwohnerzahlen in den Umringen zeichnen den Einzugsbereich ohne räumliche Barrieren und Distanzbarrieren (Gewerbegürtel, Bahnlinie, echte Wegstrecken) ab, die den Nahbereich deutlich einschrumpfen lassen; vgl. hierzu Ausführungen im Fazit und Darstellungen im Anhang Siehe Fußnote

175 Standort 4: Kanalstraße Karte 40: Kanalstraße (Real) Quelle: Stadt Viersen Verbrauchermarkt Real mit angegliedertem Getränkemarkt in städtebaulich nichtintegrierter Lage. Stellplätze und Erschließung im Zusammenhang mit den benachbarten Fachmärkten (Praktiker-Baumarkt, Schuhmarkt Siemes). Die ausführliche Standortbeurteilung ist Kapitel (Sonderstandorte) zu entnehmen. 175

176 Tabelle 29: Ergebnisse der Standortbewertungen Viersen Standort Einschätzung Besonderheit Maßnahmen Aldi Süchtelner Str. Nahversorgungsstandort für den Norden von Viersen kein Handlungsbedarf, kein weiterer Ausbau über 800 m² VK, Verbesserung fußläufige Anbindung Kaiser s Ernst-Moritz- Arndt-Str. Rein autokundenorientierter Handelsstandort für großflächige zentrenrelevante und nichtzentrenrelevante Sortimente (Nahversorgung, Fachmärkte) Vollversorgung Im Sonderstandort Sicherung des Standortes für großflächigen, nichtzentrenrelevanten Einzelhandel, kein weiterer Ausbau des zentren- und nahversorgungsrelevanten Angebots, Nutzung östliche Potenzialflächen Ernst-Moritz-Arndt- Str. Nord. Weitere Ausführungen im Kapitel Sonderstandorte Aldi Freiheitsstr. Rein autokundenorientierter Handelsstandort, Standortgemeinschaft Nahversorgung und Dienstleistung Keine weiteren Einzelhandelsansiedlungen, Limitierung der Verkaufsflächen Real Kanalstr. Ergänzungsstandort zum Geschäftszentrum für großflächige zentren- und nichtzentrenrelevante Sortimente, Fachmärkte und Nahversorgung, Autokundenorientierung Im Sonderstandort Sicherung des derzeitigen Bestandes an Handelsnutzungen, Erweiterung des Standortes nur im nichtzentrenrelevanten Bereich möglich. Weitere Ausführungen im Kapitel Sonderstandorte Nahversorger innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Aufgrund der integrierten Lage in dem zentralen Versorgungsbereich dienen diese Märkte / Discounter der verbrauchernahen Versorgung der Innenstadtbevölkerung. Theodor-Heuss-Platz (Löhcenter) Kaiser s (Supermarkt ) Netto (Lebensmitteldiscounter ) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Kaiser s, Rathausmarkt (Supermarkt ) Einwohner im Umring von 600 m:

177 Einwohner im Umring von 1000 m: Kaiser s, südliche Hauptstraße (Supermarkt) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Netto, südliche Hauptstraße (Lebensmitteldiscounter) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Dülken Karte 41: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Dülken (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm) Quelle: Stadt Viersen 177

178 1 Lidl (Heiligenstraße) 2 Aldi (Viersener Straße) 3 Penny (Venloer Straße) 4 Kaufland (Bruchweg) 5 Kaiser s (Lange Straße) 6 Netto (Rheindahlener Straße) 7 Netto (Brabanter Straße) Tabelle 30: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Dülken (ab 400 m² Verkaufsfläche) Nr. Anbieter Lage Funktion 1 Lidl (Heiligenstraße) Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen Siedlungsbereich (Lebensmitteldiscounter und Getränkemarkt ) 2 Aldi (Viersener Straße) 3 Penny (Venloer Straße) 4 Kaufland (Bruchweg) 5 Kaiser s (Lange Straße) 6 Netto (Rheindahlener Straße) 7 Netto (Brabanter Straße) Im Sonderstandort Im Sonderstandort Im zentralen Versorgungsbereich Beitrag zur Grundversorgung am östlichen Stadtteileingang (Lebensmitteldiscounter) Beitrag zur Grundversorgung im westlichen Siedlungsbereich (Lebensmitteldiscounter ) Beitrag zur Grundversorgung im westlichen Siedlungsbereich (Verbrauchermarkt) Beitrag zur Grundversorgung im Hauptgeschäftsbereich (Supermarkt) Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Siedlungsbereich (Lebensmitteldiscounter) Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen Siedlungsgebiet (Lebensmitteldiscounter) 178

179 Lebensmittelmärkte / -discounter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Standort 1: Heiligenstraße (Lidl) Karte 42: Heiligenstraße (Lidl) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Kreuzung Heiligenstraße / Brabanter Straße, nördlicher Ortsteil, südlich Gewerbe, Wohnen in der Nachbarschaft Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht B-Plan Nr Dülken / B-Plan Nr. 243 Brabanter Straße, BauNVO 1962/1968, gewerbliche Nutzungen bzw. gemischte Nutzungen. Gemischte Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP 99 Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Stellplätze vorhanden; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter mit Getränkemarkt und Backshop Städtebauliche Einordnung Als Nahversorger in direkter Nachbarschaft zu Wohngebieten nördlich, westlich und östlich ist der Standort positiv zu beurteilen; Grundstück besitzt für die Betriebsform Discounter mit Getränkemarkt keine optimale Größe, Anzahl der Parkplätze nicht dem neuesten Standard entsprechend Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Auf Grund der günstigen Lageeigenschaften (verkehrliche Erschließung, Nahversorger für den nördlichen Stadtteil) langfristig konkurrenzfähiger Standort 179

180 Fazit Der Markt ist insbesondere für die Versorgung der nördlichen Stadtteile von Bedeutung. Auch wenn am Standort keine optimalen Voraussetzungen für die Betriebsform Discounter und Getränkemarkt herrschen, ist der Standort doch als grundsätzlich überlebens- und konkurrenzfähig einzuordnen. Gleichwohl sich direkt südlich der Gewerbegürtel zwischen Heiligenstraße und Bahnlinie und östlich der Gewerbegürtel zwischen Lindenallee und Heiligenstraße erstreckt, wirken diese Gewerbestrukturen aufgrund des Straßennetzes nicht als räumlich Barriere, so dass der Standort auch fußläufig an die Wohnquartiere am Stadtgarten und dem Kampweg angebunden ist. Auf Grund der positiven Lageeigenschaften als Nahversorgungsstandort ist dieser Standort langfristig mittels Planungsrecht zu sichern. (Ausweisung eines Sondergebietes, Anpassung an die BauNVO 1990). Vor diesem Hintergrund ist es von zentraler Bedeutung, keine zusätzlichen Lebensmittelstandorte an anderer Stelle in Dülken außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches mehr zu eröffnen. So kann ein langfristiger Schutz des bestehenden Einzelhandelsstandortes und damit auch eine funktionierende flächendeckende Nahversorgung gewährleistet werden. Betriebswirtschaftliche Optimierungen vor Ort sind nach Möglichkeit seitens der Stadt bspw. mit Hinblick auf die im Gebäude getrennten Nutzungseinheiten Getränkemarkt und Discounter zu fördern (bspw. Zusammenlegung des Getränkemarktes mit dem Discounter als betriebswirtschaftliche Optimierungsvariante). Die Schaffung zusätzlicher Verkaufsflächen am Standort sollte jedoch nicht erfolgen. 180

181 Standort 2: Viersener Straße (Aldi) Karte 43: Viersener Straße (Aldi) Quelle: Stadt Viersen Lebensmitteldiscounter auf einer Grundstücksfläche von m². Eigene Stellplatzanlage. Südlich benachbarte Wohnbebauung durch Hauptverkehrsstraße vom Standort abgetrennt. Die ausführliche Standortbeurteilung ist Kapitel (Sonderstandorte) zu entnehmen. 181

182 Standort 3: Venloer Straße (Penny) Karte 44: Venloer Straße (Penny) Quelle: Stadt Viersen Lage Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Venloer Straße, westlicher Ortsteil, überwiegend Wohnen, Handel und Gewerbe Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht B-Plan Dülken, BauNVO 1962, gewerbliche Nutzungen, GI gewerbliche Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über Venloer Straße gegeben, Stellplätze vorhanden; ÖPNV- Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter Städtebauliche Einordnung Durch die Nachbarschaft zu Wohngebieten gegeben Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort mit deutlichen Defiziten in der Versorgung mit Stellplätzen, kleines Grundstück Fazit Für den westlichen Siedlungsbereich in Dülken wird durch diesen Markt und den Standort Bruchweg die Grundversorgung sichergestellt. Die derzeitige Grundstücksgröße lässt keinen Spielraum für strukturelle Verbesserungen des Marktes, z. B. zur Verbesserung der Stellplatzsituation. 182

183 Standort 4: Bruchweg Karte 45: Bruchweg (Kaufland) Quelle: Stadt Viersen Verbrauchermarkt Kaufland in städtebaulich integrierter Lage, aufgrund der Betriebsform rein autokundenorientierter Standort. Stellplätze und Erschließung im Zusammenhang mit den benachbarten Fachmärkten (Drogeriemarkt, Textildiscounter, Getränkemarkt, T dimarkt). Die ausführliche Standortbeurteilung ist Kapitel (Sonderstandorte) zu entnehmen. 183

184 Standort 5: Brabanter Straße (Netto) Karte 46: Brabanter Straße (Netto) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Stadtrandlage, überwiegend Wohngebiete in der Umgebung Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht B-Plan-Nr , Textbebauungsplan, nur nicht großflächige Lebensmittelnahversorger für den Nahbereich zulässig Einschätzung MI Mischgebiet lt. FNB, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über die Brabanter Straße, Stellplätze vorhanden; direkte ÖPNV- Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Lebensmitteldiscounter mit Backshop Städtebauliche Einordnung Durch angrenzende Wohngebiete günstiger Standort, derzeit Randlage, nordöstlich benachbart Wohnbauflächenpotenziale (Sartingenfeld / Schirick) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorger im nördlichen Stadtgebiet, moderne Betriebsform, kein Handlungsbedarf Fazit Der Markt stellt die Nahversorgung für die nördlichen Stadtteile in Dülken sicher (Schirik, Bistard). Derzeit ist kein Handlungsbedarf zu erkennen. Die Ansiedlung weiteren Einzelhandels auf der südöstlich angrenzenden, teilweise bebauten Fläche ist zu unterbinden. 184

185 Standort 6: Rheindahlener Straße (Netto) Karte 47: Rheindahlener Straße (Netto) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Stadtrandlage, überwiegend Wohngebiete in der Umgebung, Neubaugebiet Burgacker z.zt. in der Erschließung Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht B-Plan-Nr Burgacker, MI, BauNVO 1990 Mischgebiet lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über die Rheindahlener Straße, Stellplätze vorhanden; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandel, Lebensmitteldiscounter mit Backshop Städtebauliche Einordnung Durch angrenzende Wohngebiete (Busch, Dülken-Süd) und die Neuplanung des Baugebietes Burgacker günstiger Standort) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorger im südlichen Stadtgebiet, moderne Betriebsform, kein Handlungsbedarf 185

186 Fazit Dieser neue Markt stellt die Nahversorgung für die südlichen Stadtteile in Dülken sicher. Derzeit ist kein Handlungsbedarf zu erkennen. Die fußläufige Anbindung zum östlich angrenzenden Neubaugebiet wird erst nach Erstellung des 4. Bauabschnittes des Baugebietes Burgacker optimal sein. Derzeit befindet sich der 3. Bauabschnitt in der Vermarktung. Temporäre (provisorische) Verbesserungen der fußläufigen Anbindung von der Rheindahlener Straße zur Hermann Schmitz Allee / Eintrachtstraße in Richtung der Bauabschnitte 1-3 könnten bis zur Fertigstellung der Erschließung (Anbindung der Rheindahlener Str. im 4. Bauabschnitt) angedacht werden. 54 Tabelle 31: Ergebnisse der Standortbewertungen Dülken Standort Einschätzung Besonderheit Maßnahmen Lidl, Heiligenstr. Aldi, Viersener Str. Penny, Venloer Str. Kaufland, Bruchweg, Netto, Brabanter Str. Netto Rheindahlener Str. Nicht optimal positionierter, dennoch konkurrenzfähiger Nahversorgungsstandort für den Norden von Dülken Nahversorgungsstandort für den östlichen Siedlungsbereich Nahversorger für den westlichen Siedlungsbereich, auf Grund der nicht optimalen Ausgangslage (Grundstücksgröße) strukturelle Veränderungen notwendig Nicht-integrierter Standort, Konkurrenz zum Geschäftszentrum, großflächige Anbieter, Fachmärkte, Nahversorgung, weitgehende Autokundenorientierung Nahversorgungsstandort für den nördlichen Siedlungsbereich Nahversorgungsstandort für den südlichen Siedlungsbereich im Sonderstandort im Sonderstandort Optimierung des Standortes fördern, Sicherung durch die Verhinderung weiterer neuer Lebensmittelstandorte, die nicht mit den Aussagen des Gutachtens übereinstimmen Erweiterungsmaßnahmen restriktiv behandeln Optimierung der Stellplatzsituation Restriktive Entwicklung, keine Erweiterungen des Angebotes im nahversorgungsrelevanten Bereich Kein Handlungsbedarf Kein Handlungsbedarf, fußläufige Anbindung Baugebiet Burgacker optimieren 54 Mit Realisierung der Bauabschnitte III und IV ergeben sich mittelfristig rd. 89 WE im III. Bauabschnitt (entspricht ca. 195 EW Annahme 2,2 EW / WE) und längerfristig 124 WE im IV. Bauabschnitt (entspricht ca. 273 EW Annahme 2,2 EW / WE) sowohl im 600 m- als auch im 1000 m-radius. Die Erschließungsstruktur wäre mit Realisierung des IV. Bauabschnittes auf den Nettostandort ausgerichtet (Einmündung einer Erschließungsstraße auf die Rheindahlener Str. ist südlich des Netto geplant). 186

187 Nahversorger innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Aufgrund der integrierten Lagen im zentralen Versorgungsbereich dient dieser Markt der verbrauchernahen Versorgung der Innenstadtbevölkerung. Kaiser s, Lange Straße (Supermarkt ) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Süchteln Karte 48: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm) Quelle: Stadt Viersen 187

188 1 Aldi (Grefrather Straße) 2 Rewe (Heidweg) 3 Lidl (Tönisvorster Straße) 4 Netto (Hochstraße) 5 Kaiser s (Düsseldorfer Straße) Tabelle 32: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab 400 m² Verkaufsfläche) Nr. Anbieter Lage Funktion 1 Aldi (Grefrather Straße) 2 Rewe (Heidweg) 3 Lidl (Tönisvorster Straße) 4 Netto (Hochstraße) 5 Kaiser s (Düsseldorfer Straße) Im zentralen Versorgungsbereich Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen Siedlungsgebiet (Lebensmitteldiscounter in Nachbarschaft Getränkemarkt) Beitrag zur Grundversorgung im westlichen Siedlungsbereich (Verbrauchermarkt mit Backshop) Beitrag zur Grundversorgung im östlichen Siedlungsbereich Süchtelns (Lebensmitteldiscounter mit Backshop) Beitrag zur Grundversorgung im Zentrum; Magnetfunktion für das Zentrum (Lebensmitteldiscounter) Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Siedlungsbereich (Supermarkt) 188

189 Lebensmittelmärkte / -discounter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Standort 1: Grefrather Straße (Aldi) Karte 49: Grefrather Straße (Aldi) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Grefrather Straße, nördlicher Ortsausgang, Gewerbe und Wohnen Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegend, keine Synergien Lage zu Wohnstandorten In der Nachbarschaft Planungsrecht B-Plan Nr Neustraße, BauNVO 1990, Mischstruktur entlang der Grefrather Straße, MI, gemischte Baufläche lt. FNP Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Parkplätze vorhanden; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter (Aldi), benachbart Getränkemarkt und Backshop Städtebauliche Einordnung Randlage, Wohnbebauung (Neubaugebiet Neustraße ) in der Umgebung, städtebauliche Einbindung eingeschränkt (vgl. östlich gelegenes Industriegebiet) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Stark autokundenorientierter Nahversorgungsstandort, moderne Betriebsform mit ausreichend großer Verkaufsfläche 189

190 Fazit Bei dem Standort handelt es sich um einen Nahversorgungsstandort, für den in der nächsten Zeit nicht mit Veränderungen zu rechnen ist. Es besteht kein Handlungserfordernis, da es sich nach Verkaufsflächenerweiterung im Jahr 2006 um einen neuen modernen Standort handelt, der eine betriebswirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächengröße und die erforderliche Anzahl an Stellplätzen aufweist. Mit dem südlich benachbarten Getränkemarkt und dem Backshop bildet er einen Standortverbund. Mit Rücksicht auf die Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Süchteln ist weiterer Einzelhandel im Mischgebiet an der Grefrather Str. zu unterbinden, um nicht sukzessive eine den zentralen Versorgungsbereich schwächende Fachmarktagglomeration entstehen zu lassen. 190

191 Standort 2: Heidweg (Rewe) Karte 50: Heidweg (Rewe) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Heidweg, Wohngebiete Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums, keine Synergien Lage zu Wohnstandorten Innerhalb eines Wohnviertels Planungsrecht B-Plan Nr. 349 Heidweg Nord, BauNVO 1977, SO Verbrauchermarkt Sonderbaufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Parkplätze vorhanden; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Verbrauchermarkt mit Backshop Städtebauliche Einordnung Städtebaulich eingebundener Standort Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Klassischer Nahversorgungsstandort, der sowohl fußläufig erreichbar ist als auch gut mit dem PKW angefahren werden kann. Fazit Bei dem Standort handelt es sich um einen sehr gut positionierten Nahversorger direkt in einem dicht bebauten Wohngebiet. Dieser Standort sollte für die Nahversorgung gehalten werden. Ein Handlungsbedarf besteht derzeit nicht. Auch reicht die Verkaufsflächengröße aus, so dass eine perspektivisch mögliche Verkaufsflächenerweiterung nicht positiv begleitet werden sollte. 191

192 Standort 3: Düsseldorfer Straße (Kaiser s) Karte 51: Düsseldorfer Straße (Kaiser s) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Düsseldorfer Straße, südlicher Ortsteil, Wohngebiete Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums gelegen, keine Synergien Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht gemischte Baufläche laut FNP, unbeplanter Innenbereich, MI Prägung Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Parkplätze vorhanden, allerdings nicht in der zur Zeit üblichen Anzahl; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsstandort, Supermarkt mit Backshop Städtebauliche Einordnung Positiv zu beurteilender Standort, Standort aus den benachbarten Wohngebieten gut erreichbar Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort, Verkaufsflächengröße an der unteren Grenze Fazit Der Lebensmittelanbieter an der Düsseldorfer Straße stellt die Grundversorgung der Bevölkerung im südlichen Stadtteilgebiet sicher. Aufgrund der günstigen Lage direkt an einer Zufahrtsstraße und der umliegenden Wohnnutzung sollte dieser Nahversorgungsstandort unbedingt gehalten werden. Derzeit sind für diesen Standort keine Veränderungen zu erwarten, allerdings bewegt sich die Verkaufsfläche an der Untergrenze der heute üblichen 192

193 Größenstandards, so dass langfristig sicherlich eine Erweiterung der Verkaufsfläche auf eine zukunftsfähige Größenordnung (unter Beachtung der Funktion als Nahversorger) sowie eine Verbesserung der Stellplatzsituation sinnvoll ist. 193

194 Standort 4: Tönisvorster Straße (Lidl) Karte 52: Tönisvorster Straße (Lidl) Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca m², dreieckiger Zuschnitt Lage / Umgebung: Stadtteil Süchteln; östlicher Ortsausgang; Wohnnutzung, Grünflächen, Handel und Gewerbe; bandartige gemischt genutzte Struktur entlang der Tönisvorster Straße Lage zum Geschäftszentrum: Außerhalb des Geschäftszentrums, keine Synergien Lage zu Wohnstandorten: Wohngebiete in der Umgebung Planungsrecht: B-Plan Nr Tönisvorster Straße/Hafenstraße, BauNVO 1990, Einzelhandel ist unzulässig. In einem Teil des Gebietes (Mi2) sind Lebensmittelmärkte sowie nicht-zentrenrelevante Sortimente und Dienstleistungen zulässig. Gemischte Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen: Erschließung gegeben, ausreichend Parkplätze vorhanden, direkte ÖPNV- Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand: Lebensmitteldiscounter mit Backshop Städtebauliche Einordnung Integriert in Bandstruktur mit gemischten Nutzungen und angrenzenden kleineren Wohngebieten; insgesamt wirkt der Bereich ungegliedert Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort für die östlichen Siedlungsteile von Süchteln 194

195 Fazit Kein Handlungsbedarf. Weiteren Ansiedlungsbegehren in Richtung Einzelhandel in unmittelbarer Nachbarschaft (östlich angrenzende Gewerbenutzungen) soll unter Berücksichtigung der beabsichtigten Entwicklungen im Stadtteilzentrum Süchteln (St. Florianplatz) und des Schutzes des zentralen Versorgungsbereiches Süchteln restriktiv begegnet werden. Dies gilt insbesondere für eine Ergänzung des Standortes durch einen weiteren Lebensmittelmarkt bzw. -discounter als auch für Drogerie-, Schuh- und Bekleidungsfachmärkte u.ä., die häufig die Nähe zu frequenzbringenden Discountern suchen. Tabelle 33: Ergebnisse der Standortbewertungen Süchteln Standort Einschätzung Maßnahmen Aldi Grefrather Str. Rewe Heidweg Kaiser s Düsseldorfer Str. Lidl, Tönisvorster Str. Nahversorgungsstandort für den Norden Süchtelns Klassischer Nahversorger im Wohngebiet Klassischer Nahversorger für die südlichen Stadtteile, Schwächen: Verkaufsfläche, Stellplatzsituation Nahversorgungsstandort für das östliche Süchteln, Fachmärkte in der Umgebung genießen Bestandsschutz Kein Handlungsbedarf Kein Handlungsbedarf Mittelfristig ist eine Optimierung der Stellplatzsituation und eine Erweiterung der Verkaufsfläche auf eine zukunftsfähige Größenordnung (unter Beachtung der Funktion als Nahversorger) anzustreben Nahversorgungsstandort sichern, weitere handelsseitige Entwicklungen am Standort und benachbart verhindern Nahversorger innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Aufgrund der integrierten Lage im dem zentralen Versorgungsbereich dient dieser Discounter der verbrauchernahen Versorgung der Innenstadtbevölkerung. Netto, obere Hochstraße (Lebensmitteldiscounter) Einwohner im Umring von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m:

196 8.5 Tabubereiche des Einzelhandels in Viersen Im Umkehrschluss umfassen Tabubereiche des Einzelhandels vom Prinzip her all diejenigen Standorte, die nicht im Rahmen der Entwicklungsbereiche (Kapitel 8.4) angesprochen werden. Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung werden hier Flächen ausgeschlossen, an denen eine einzelhandelsrelevante Ansiedlung kontraproduktiv den formulierten Entwicklungszielen entgegenstehen würde. Dies sind insbesondere nicht-integrierte Randlagen ( Grüne Wiese ) und Gewerbegebiete, mit Ausnahme der definierten Entwicklungsbereiche (vgl. Karten im Anhang). 8.6 Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Viersen Insbesondere im Rahmen der zukünftigen bauleitplanerischen Umsetzung stellt das Einzelhandelskonzept eine wichtige Entscheidungsgrundlage für zukünftige politische wie städtebauliche Entscheidungen in Richtung Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Viersen dar. Auch kommt ihm die Bedeutung als städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. v. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu. Es gibt aber keine abschließende Auskunft über die städtebauliche Steuerung von Einzelhandelsnutzungen. Vielmehr formuliert es Leitvorstellungen und Grundregeln, die im (bauleitplanerischen) Einzelfall umzusetzen sind. Somit ist die Stadt Viersen nicht von der Pflicht entbunden, in jedem Einzelfall zu prüfen, welche bauleitplanerischen Festsetzungen städtebaulich gerechtfertigt werden können und mit dem Abwägungsgebot vereinbar sind. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass bei isolierter Betrachtung einzelner Vorhaben nicht in jedem Fall negative Auswirkungen auf die Versorgungssituation in den zu schützenden zentralen Lagen aufgezeigt werden können. Bei solchen Einzelfallbetrachtungen (z. B. im Rahmen einer städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse), bei denen häufig nur bestimmte Teilbereiche des Stadtgebietes untersucht werden, liegen Auswirkungen durch absatzwirtschaftliche Umverteilungen nicht selten unterhalb einer städtebaulich relevanten Schwelle. Folgerichtig kommt somit die Einzelfallbetrachtung häufig zum Ergebnis der Verträglichkeit eines beantragten Planvorhabens. Im Rahmen der Erarbeitung des gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes bilden hingegen stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen für das gesamte Stadtgebiet den übergeordneten Rahmen, aus dem grundsätzliche Strategien für die künftige räumliche Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Viersen abgeleitet werden. Diese als Grundsätze formulierten Leitlinien zum zukünftigen Umgang mit Einzelhandelsbetrieben bilden die Grundlagen für die Bewertung einzelner Standorte im Hinblick auf ihre Eignung als zukünftiger Einzelhandelsstandort und somit auch möglicher Planvorhaben an diesen Standorten. Der wesentliche Vorteil dieser gesamtstädtischen Betrachtungsweise ist, dass mögliche Summenwirkungen von unterschiedlichen Vorhaben, aber auch des bereits vorhandenen Einzelhandelsbestands außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches, berück- 196

197 sichtigt werden. Dadurch können Umsatzumverteilungen die städtebauliche Relevanzschwelle abweichend zur Einzelfallbetrachtung (z. T. deutlich) übersteigen und somit mögliche negative städtebauliche Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur aufgezeigt werden. Es sollen für Viersen die folgenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung gelten, die als Ansiedlungsregeln zur Einordnung bzw. Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben dienen und durch entsprechende politische Beschlüsse untermauert werden sollten. Die hier aufgeführten Regelungen betreffen zukünftige Einzelhandelsentwicklungen, d. h. die Neuansiedlung, Verlagerung oder Erweiterung von Betrieben. Für bereits bestehende bzw. genehmigte Einzelhandelsbetriebe, deren Nutzung bzw. Größenordnung gemäß diesen Regelungen an einem Standort zukünftig nicht mehr zulässig wäre, gilt mindestens der passive Bestandsschutz. Dieser ist begrenzt auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion. Er erlischt bei Zerstörung oder erheblicher Änderung des Objekts sowie bei Aufnahme einer anderen Nutzung. 55 In einzelnen nachfolgend explizit aufgeführten Fällen kann durch entsprechende bauleitplanerische Festsetzungen auch abweichend ein erweiterter bzw. aktiver Bestandsschutz festgesetzt werden, der maßvolle Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen über den derzeitigen Bestand hinaus gewährleistet. Die Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Viersen werden im Folgenden dargestellt. Es sind hierbei insgesamt sechs Fallkonstellationen zur Steuerung des Einzelhandels zu unterscheiden, die unter Berücksichtigung der allgemeinen Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sowie der gesetzlichen Rahmenbedingungen dargestellt werden: 55 Vgl. dazu auch: Kuschnerus, U. (2004): Der sachgerechte Bebauungsplan Handreichungen für die kommunale Planung, Münster. 197

198 Tabelle 34: Fallkonstellationen der Einzelhandelssteuerung Kernsortiment Größenordnung Mögliche Beispiele 1 kleinflächig, 800 m² Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, Grundsatz 1 nahversorgungsrelevant Verkaufsfläche 2 großflächig > 800 m² Fachgeschäfte, z. B. Obst und Gemüse, Spezialgeschäfte, z. B. Süßwaren; Lebensmittelhandwerksbetriebe (z. B. Bäckerei) SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, Verkaufsfläche Supermarkt, Lebensmitteldiscounter Grundsatz 2 zentrenrelevant 3 kleinflächig, 800 m² Verkaufsfläche 4 großflächig > 800 m² Verkaufsfläche Textildiscounter, Schuhfachmarkt, Musikfachgeschäft Textilkaufhaus, Schuhfachmarkt, Elektronikfachmarkt, Sportfachmarkt Grundsatz 3 5 kleinflächig, 800 m² Verkaufsfläche nicht-zentrenrelevant 6 großflächig > 800 m² Verkaufsfläche Matratzenfachmarkt, Kfz-Zubehör- Handel Möbelhaus, Küchenstudio, Baumarkt, Gartencenter Quelle: eigene Zusammenstellung Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die folgenden Ziele und Grundsätze im Einklang mit den landesplanerischen Vorgaben (Landesentwicklungsprogramm 56 und Einzelhandelserlass) des Landes Nordrhein-Westfalen stehen Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 1) Ziel: Sicherung und Stärkung einer attraktiven, möglichst flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtgebiet durch Sicherung und Entwicklung von funktionsfähigen Zentren sowie von Standorten im Sinne einer verbrauchernahen Versorgung der Viersener Bevölkerung. 56 Wenngleich ein Urteil des OVG NRW (10 A 1676/08) vom den Zielcharakter der Vorschriften von 24a LEPro verneint, stellen diese jedoch nach wie vor in der Abwägung zu berücksichtigende Grundsätze der Raumordnung dar. 198

199 Landesgesetzgebung: Das Landesentwicklungsprogramm NRW weist Standorte für Vorhaben i. S. des 11 Absatz 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten den Haupt- und Nebenzentren zu (LEPro NRW 24a Absatz 2). Dabei ist zu berücksichtigen, dass nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel, Getränke und Gesundheits- und Drogerieartikel) gemäß des Einzelhandelserlasses NRW (Kapitel 2.5) als i. d. R. zentrenrelevant einzustufen sind. Darüber hinaus kommt dem Lebensmitteleinzelhandel eine besondere Bedeutung im Hinblick auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu, wobei nach entsprechender Prüfung im Einzelfall bei großflächigen Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung entstehen sollen (EHE NRW, Kapitel 2.8). Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollen in den zentralen Versorgungsbereichen Alt-Viersen, Süchteln und Dülken liegen. Ausnahme 1 Bei atypischer Fallgestaltung können im begründeten Einzelfall großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an städtebaulich integrierten Standorten möglich sein (bauplanungsrechtliche Steuerung). Negative städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche sowie negative Auswirkungen auf die Standortstruktur im Sinne des Einzelhandelskonzeptes sind hierbei auszuschließen. Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Gewerbegebiete. Ausnahme 2 Nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe können in Mischgebieten und Allgemeinen Wohngebieten (außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches) an städtebaulich integrierten Standorten der Nahversorgung dienen (bauplanungsrechtliche Steuerung). Negative städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche sowie negative Auswirkungen auf die Standortstruktur im Sinne des Einzelhandelskonzeptes sind hierbei auszuschließen. Die Ausnahmeregelung gilt nicht für Gewerbegebiete (mögliche Ausnahmen: Tankstellenshop, Kiosk). Ausnahme 3 Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE-Gebieten ( Handwerkerprivileg ), wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet 199

200 und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, die angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück stammen oder im Zusammenhang mit den hier hergestellten Waren oder mit den angebotenen Handwerksleistungen stehen, die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und die Grenze der Großflächigkeit nach 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird. Erläuterung: Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung einer arbeitsteiligen Versorgungsstruktur sowie dem Ausbau bzw. der Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung sollen Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zukünftig in den drei städtebaulich-funktionalen Zentren Alt-Viersen, Süchteln und Dülken liegen. Folgende Ausnahmen können im Sinne einer flächendeckenden Nahversorgung im Einzelfall möglich sein. Sie dürfen die wohnortnahe Grundversorgung im Gemeindegebiet jedoch nicht im Bestand gefährden bzw. gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen und gelten ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von Gewerbegebieten (mögliche Ausnahmen: Tankstellenshops, Kioske 57 ), um den Charakter dieser Gebiete zu erhalten und für gewerbliche Nutzungen vorzuhalten. Gemäß Ausnahme 1 können an solitären Standorten außerhalb des räumlich definierten zentralen Versorgungsbereiches großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten dann sinnvoll und möglich sein, wenn sie einer atypischen Fallgestaltung entsprechen. Diese liegt vor, wenn der Einzelhandelsbetrieb aufgrund betrieblicher Besonderheiten oder der besonderen städtebaulichen Situation nicht zu der Art Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß 11 Absatz 3 BauNVO erfasst werden und eine Nahversorgungsfunktion nachgewiesen werden kann. Betriebliche Besonderheiten, die von der typischen Fallgestaltung abweichen können, sind gegeben bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d.h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche wesentlich unter 2 / 3 der Geschossfläche liegt, wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment, bei Artikeln, die üblicherweise mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z. B. Kfz-Handel mit Werkstatt), bei Artikeln, die in einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen. 57 Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Kiosken in GE-Gebieten ermöglicht ein Basisangebot von Zeitungen, Tabakwaren, Getränken oder Snacks für die dort arbeitenden Menschen. 200

201 Abweichungen der konkreten städtebaulichen Situation von der typischen Fallgestaltung gemäß 11 Absatz 3 BauNVO bestehen beispielsweise darin, dass der Einzugsbereich des Betriebes im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereiches des Betriebes zentrale Versorgungsbereiche an anderen Standorten (i. S. d. Einzelhandelskonzeptes) nicht vorgesehen sind oder der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll, jedoch nur wenn er der Standort- bzw. Versorgungsstruktur (i. S. d. Einzelhandelskonzeptes) entspricht. Neben der Voraussetzung einer vorrangigen Nahversorgungsfunktion ist hierbei sicherzustellen, dass vom Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche bzw. die Standortstruktur im Sinne des Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 8.4) ausgehen. Eine Möglichkeit der Operationalisierung dieser Kriterien bietet die Gegenüberstellung von projiziertem Vorhabenumsatz und verfügbarer Kaufkraft im Naheinzugsbereich des Vorhabens sowie die Ermittlung der Distanz des Vorhabens zu dem schützenswerten zentralen Versorgungsbereich. Von einer Nahversorgungsfunktion kann demnach näherungsweise ausgegangen werden, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem fußläufigen Einzugsbereich (näherungsweise: 600 m-radius) an einem städtebaulich integrierten Standort eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungsund Genussmittel 58 ) der Bevölkerung nicht überschreitet und keine mehr als unwesentliche (> 10 %) Überschneidung des Einzugsbereiches (näherungsweise: 600 Meter-Radius) mit dem 600 Meter-Radius eines zentralen Versorgungsbereiches besteht. Um diese Bedingung zu erfüllen, müsste für moderne Lebensmittelmärkte in einer Größenordnung von rd. 800 m² Verkaufsfläche (Lebensmitteldiscounter) bzw m² Verkaufsfläche (Lebensmittelvollsortimenter) ein Bevölkerungspotenzial von mindestens rund Einwohnern im fußläufigen Einzugsbereich vorhanden sein 59. Bei Nicht-Erfüllung dieser Bedingung wäre ein entsprechender Anbieter auf Kaufkraftzuflüsse von Gebieten außerhalb des direkten Wohnumfeldes angewiesen, was negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgungsstrukturen vermuten ließe und den eingangs formulierten Zielsetzungen somit entgegenstände. Mit Blick auf die ortsspezifischen Siedlungs- und Versorgungsstrukturen in Viersen ist das Potenzial für entspre- 58 Diese liegt im Bundesdurchschnitt derzeit bei rund Euro pro Einwohner (BBE Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2009). 59 Bei einer Flächenproduktivität von Euro / m² für Lebensmittelvollsortimenter bzw Euro / m² für Lebensmitteldiscounter und einem Anteil der Lebensmittelverkaufsfläche von ca. 80 %. 201

202 chende Betriebseinheiten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche generell nur in wenigen Siedlungsbereichen vorhanden. Das Prüfschema für die Ansiedlung großflächiger Lebensmittelmärkte ist in Abbildung 15 vereinfacht dargestellt. Abbildung 15: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben großflächiger Lebensmittelmärkte (> 800 m² VKF) Lebensmittelmarkt > ab 800 m² VKF Lage im zentralen Versorgungsbereich? ja nein WR, GE / GI, SO (ohne EZH)? ja Atypische Fallgestaltung? Überprüfung der Nahversorgungsrelevanz und Zentrenverträglichkeit zulässig i.s.d. EHK erfüllt nicht erfüllt unzulässig i.s.d. EHK Quelle: eigene Darstellung VKF= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept 0 In Baugebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (u. a. MI, WA, unbeplanter Innenbereich 34 BauGB) können Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten bis zur Großflächigkeit gemäß Ausnahme 2 sinnvoll sein, wenn dadurch eine Versorgungslücke im Nahbereich geschlossen werden kann. Im Einzelfall sollte zum einen die Nahversorgungsfunktion nachgewiesen werden und zum anderen dargestellt werden, dass vom Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen bzw. die zentralen Versorgungsbereiche ausgehen. Zur Operationalisierung kann ebenfalls das Kaufkraft-Umsatz-Verhältnis im Versorgungsraum sowie die Distanz zum nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich herangezogen werden (vgl. Ausnahme 1). In Gewerbegebieten bestehen für kleinflächige Verkaufsstätten in direkter Verbindung mit Gewerbebetrieben Ansiedlungsperspektiven, wenn Verkaufsfläche wie Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind ( Handwerkerprivileg ). Das Prüfschema für die Ansiedlung kleinflächiger Lebensmittelmärkte ist in Abbildung 16 vereinfacht dargestellt. 202

203 Abbildung 16: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben kleinflächiger Lebensmittelmärkte ( 800 m² Verkaufsfläche) Lebensmittelmarkt < 800 m² VKF Lage im zentralen Versorgungsbereich? ja nein WR, GE / GI*, SO (ohne EZH)? ja nein MI / WA / 34 BauGB? Überprüfung der Nahversorgungsrelevanz und Zentrenverträglichkeit zulässig i.s.d. EHK erfüllt nicht erfüllt unzulässig i.s.d. EHK (* Ausnahme: Tankstellenshop, Kiosk) Quelle: eigene Darstellung VKF= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept Beispiele für die Anwendung des Grundsatzes 1 finden sich in Kapitel 9, insbesondere Unterkapitel Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 2) Ziel: Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion und der gesamtstädtischen und zum Teil regionalen Ausstrahlung des Viersener Hauptgeschäftszentrums als bedeutendstem Einzelhandelsstandort und Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW sowie der zentralen Versorgungsbereiche Süchteln und Dülken als Stadtteilzentren (= Nebenzentren i. S. v. 24a LEPro NRW) durch Sicherung und Entwicklung der Einzelhandelszentralität, der Funktionsvielfalt und der Identifikationsmöglichkeiten. Landesgesetzgebung: Das Landesentwicklungsprogramm NRW weist Standorte für Vorhaben i. S. des 11 Absatz 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten den Haupt- und Nebenzentren zu ( 24a Absatz 2 LEPro NRW). Vorhandene Standorte für Vorhaben i. S. des 11 Absatz 3 BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen abweichend von Absatz 1 ( 24a LEPro NRW) unter 203

204 Beschränkung auf den vorhandenen Bestand als Sondergebiete festgesetzt werden ( 24a Absatz 5 LEPro NRW). Grundsatz 2: Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Viersen liegen. Großflächige (> 800 m² Verkaufsfläche) Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen vorrangig auf das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW) gelenkt werden. Ausnahme 1 Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche können kleinflächige Grundversorgungsangebote in den Ortsteilen und Läden zur Versorgung des jeweiligen Wohngebiets sinnvoll und möglich sein. Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Gewerbegebiete. Ausnahme 2 Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE-Gebieten ( Handwerkerprivileg ), wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, die angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück stammen oder im Zusammenhang mit den hier hergestellten Waren oder mit den angebotenen Handwerksleistungen stehen, die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und die Grenze der Großflächigkeit nach 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird. Erläuterung: Um die Zukunftsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt Alt-Viersen mit seiner funktionalen Zuordnung als Hauptzentrum der Stadt Viersen sowie der Stadtteilzentren Süchteln und Dülken (als Nebenzentren i. S. v. 24a LEPro NRW) zu gewährleisten, ist es sinnvoll und zielführend, die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel räumlich zu steuern. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen demnach zukünftig in die Viersener Zentren gelenkt werden, um diese in ihrer Versorgungsbedeutung zu sichern und weiter zu entwickeln sowie einen ruinösen Wettbewerb der verschiedenen Einzelhandelsstandorte untereinander zu vermeiden bzw. bestehende Konkurrenzsituationen zu minimieren. Um die Kompatibilität der zentralen Versorgungsbereiche mit ihrer funktionalen Zuordnung zu gewährleisten und das Zentrengefüge innerhalb der Stadt Viersen attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, sind großflächige (> 204

205 800 m² Verkaufsfläche) Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment vorrangig auf das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen zu lenken. Eine räumliche Lenkung von Einzelhandelsentwicklungen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne einer positiven Zentrenentwicklung ist dabei zu empfehlen. Insbesondere bei Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollten folgende Kriterien geprüft werden: die Lage des Vorhabenstandortes, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit einer städtebaulichen Verknüpfung mit bestehenden Strukturen zur künftigen Nutzung von Synergien, die Größe (Verkaufsfläche) und das Warenangebot (Betriebstyp, Warenangebot) des Vorhabens vor dem Hintergrund einer kommunalen und regionalen Verträglichkeit sowie die Funktion im Sinne einer Ergänzung / Diversifizierung des bestehenden Angebotes (vgl. auch Kapitel 5.4 und 8.4.1). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nicht jede zur Verfügung stehende Fläche innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches durch Einzelhandel genutzt werden sollte bzw. muss, sondern im Einzelfall auch andere zentrentypische Nutzungen (wie beispielsweise Dienstleistungen oder Gastronomie) i. S. einer multifunktionalen Ausrichtung des Zentrums in den Abwägungsprozess eingestellt werden sollten. Der Grundsatz impliziert einen konsequenten Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Viersen. Jedoch sieht der Gesetzgeber unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (mit Ausnahme des 34 Absatz 3 BauGB) keinen Prüfbedarf und damit auch keinen expliziten Regelungsbedarf. Jedoch erreichen entsprechende Märkte wie z. B. ein Schuh- oder Sportfachmarkt mit 500 m² Verkaufsfläche recht schnell sehr hohe relative Verkaufsflächenanteile im Verhältnis zu dem jeweiligen sortimentsspezifischen Angebot im zentralen Versorgungsbereich. Dass in so einer Konstellation städtebauliche Folgewirkungen sehr wahrscheinlich wären, lässt sich auch aus dem Urteil des OVG NRW vom 24. Oktober 2006 schlussfolgern. Will man dies verhindert wissen, ist die Konsequenz ein gänzlicher Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel in Gebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Ist dies z. B. in Gewerbegebieten, in Sondergebieten ohne Einzelhandelsvorprägung sowie überwiegend auch in allgemeinen oder besonderen Wohngebieten städtebaulich sinnvoll und rechtlich auch einfach umsetzbar, so schwer auch und insbesondere im Hinblick auf die politische Vermittelbarkeit dieser möglichen Erforderlichkeit - stellt sich dieser Ausschluss für Mischgebiete dar. Denn Viersen, ebenso wie auch zahlreiche andere kleinere oder größere Kommunen, weist in einigen Bereichen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche traditionell gewachsene kleinere Versorgungsangebote und -strukturen auf, die in der Regel durch kleinflächige, inhabergeführte Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten geprägt sind. Für diese soll das Konzept keine existenzgefährdenden Rahmenvorgaben formulieren, was i. d. R. auch einem politischen Konsens und damit den städtebaulichen Zielvorstellungen Viersens entspricht. Insbesondere für Mischgebiete ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob ein konsequenter Ausschluss zentrenrelevanten Einzel- 205

206 handels oder eine Zulässigkeit im Sinne einer ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes bzw. den stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen Viersens entspricht. Dies kann mit Blick auf die Lage des jeweiligen Mischgebiets zum zentralen Versorgungsbereich, dem Wohnanteil im Mischgebiet und den sich hieraus ergebenden Bedürfnissen der Nahversorgung sowie hinsichtlich der vorhandenen Bestandsbetriebe jeweils unterschiedlich ausfallen. In diesem Zusammenhang sind vor allem auch Agglomerationen von mehreren Einzelhandelsbetrieben mit einer Größenordnung unterhalb der Großflächigkeit zu einem insgesamt größeren und somit wesentlich bedeutsameren Standortbereich zu vermeiden. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Viersen können Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten demnach ausnahmsweise zugelassen werden, sofern von ihnen keine Negativauswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Diese sind in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten eine strukturprägende Größenordnung nicht überschreiten und der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden dienen, wie z. B. ein Laden zur Gebietsversorgung in einem allgemeinen Wohngebiet (WA-Gebiet). In Gewerbegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten unabhängig von der Größenordnung generell auszuschließen. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sogenannte Handwerkerprivileg Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 3) Ziel: Räumliche Konzentration auch des großflächigen Einzelhandels mit nicht nichtzentrenrelevanten Hauptsortimenten auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte Kanalstraße 60, Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Viersener Straße sowie Sicherung einer zukunftsfähigen Arbeitsteilung zwischen den zentralen Versorgungsbereichen und den Sonderstandorten zur Sicherung einer quantitativ und qualitativ guten Versorgung der Bevölkerung. 60 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB. 206

207 Landesgesetzgebung: Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ausgewiesen werden, wenn der Standort im Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) liegt und der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente unter 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max m² Verkaufsfläche liegt. Regelvermutung gemäß LEPro NRW 24 Absatz 3: Übersteigt der Umsatz des Einzelhandelsvorhabens im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Kernsortimente die Kaufkraft im Gemeindegebiet nicht, ist in der Regel davon auszugehen, dass keine Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. der wohnungsnahen Grundversorgung eintritt (Kongruenzgebot). Grundsatz 3: Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten a. Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen vorrangig an den Sonderstandorten Kanalstraße 61, Ernst-Moritz- Arndt-Straße und Viersener Straße oder in den zentralen Versorgungsbereichen liegen. b. Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind grundsätzlich zwar überall im Stadtgebiet möglich, wo Einzelhandel zulässig ist, sollten aber ebenfalls vorrangig auf die Sonderstandorte sowie die zentralen Versorgungsbereiche konzentriert werden. c. Zentrenrelevante Randsortimente von Betrieben mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches dürfen bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche, maximal jedoch 800 m² Verkaufsfläche einnehmen. Ausnahme 1 Für bestehende großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten außerhalb der Zentren und der Sonderstandorte sind Erweiterungen um max. 10 % der jeweiligen Gesamtverkaufsfläche in nicht-zentrenrelevanten Sortimenten möglich, sofern sie im ASB liegen. Für über diese Größenordnung hinausgehende Erweiterungen ist eine Einzelfallprüfung erforderlich (Vorraussetzung: Lage im ASB). 61 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB. 207

208 Ausnahme 2 Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in sonstigen GE-Gebieten ( Handwerkerprivileg ), wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, die angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück stammen oder im Zusammenhang mit den hier hergestellten Waren oder mit den angebotenen Handwerksleistungen stehen, die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und die Grenze der Großflächigkeit nach 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird. Erläuterung: Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann aus baurechtlicher Sicht zwar grundsätzlich überall im gesamten Gemeindegebiet, wo Einzelhandel im Rahmen der Bauleitplanung zulässig ist, zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung des Zielsystems zur Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Viersen als auch unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten (Synergieeffekte durch kumulierte Einzugsbereiche) sollten jedoch auch Ansiedlungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente (groß- und kleinflächig) räumlich gelenkt werden. Dafür bieten sich neben den zentralen Versorgungsbereichen insbesondere die Sonderstandorte Kanalstraße, Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Viersener Straße an. Die genannten Sonderstandorte gelten als Vorrangstandorte für Ansiedlungsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Die ungesteuerte Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten könnte zu einer städtebaulich bedenklichen Verschärfung des Wettbewerbs führen und einschlägige Betriebe zur Aufgabe zwingen. Bei derartigen Betriebsaufgaben besteht die Gefahr, dass dann die Sortimentsstruktur geändert und (weitere) zentrenrelevante Warengruppen an diesen Standorten zu Lasten der Zentrenentwicklung angeboten werden. Wird dies hingegen gemäß der konzeptionellen Zielsetzung verhindert, entwickelt sich zumeist ein Leerstand, der zu einem Imageverlust einzelner Standortbereiche wie auch der Stadt Viersen insgesamt als Einkaufsstandort oder auch zu anderen städtebaulichen Problemen führen kann. Die Entwicklung vorhandener stadtstrukturell sinnvoller Flächenreserven an den im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes definierten Sonderstandorten ist daher der Öffnung neuer Standorte vorzuziehen. In bestehenden Gewerbegebieten außerhalb der definierten Sonderstandorte ohne Einzelhandelsvorprägung (vgl. auch die Karten im Anhang) wird empfohlen, den Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gänzlich (also auch jener unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit) durch entsprechende Festsetzungen auszuschließen. Zum einen können solche Vorhaben die Vorrangstandorte gefährden, zum anderen hat die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Gewerbegebieten oftmals eine drastische Erhöhung der Bo- 208

209 denpreise im betroffenen Gebiet und somit einen Wettbewerbsnachteil insbesondere für mittelständische Handwerks- und Gewerbebetriebe zur Folge. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sogenannte Handwerkerprivileg (siehe oben). Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-) Sortimenten führen regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nichtzentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzepts widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen e- tabliert hat (bei Möbelanbietern z. B. Glas / Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter funktionaler Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist, zulässig sein. Sowohl LEPro NRW als auch EHE NRW sehen für Einzelhandelsbetriebe im Sinne von 11 (3) BauNVO eine Begrenzung auf rd. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (max m² Verkaufsfläche) vor. Für die Stadt Viersen wird abweichend von dieser Obergrenze eine Beschränkung auf maximal 800 m² Verkaufsfläche empfohlen. Eine städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit sollte dabei ggf. im Einzelfall geprüft werden. Auch für kleinflächige Betriebe bis 800 m² Verkaufsfläche mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment gilt, dass ein mögliches zentrenrelevantes Randsortiment dem Kernsortiment deutlich untergeordnet sein sollte 62. Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche sollte außerdem sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen oder einigen wenigen Sortimenten belegt werden kann. D.h., dass weiterhin angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment maximal sein darf. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum gleich. Bestehende Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten (z. B. Möbelmärkte, Bau- und Gartenmärkte), die ihren Standort außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und der Sonderstandorte haben, können im Sinne des Einzelhandelskonzeptes gemäß Ausnahme 1 ihre Verkaufsfläche erweitern, wenn dies der langfristigen Sicherung ihres Standortes dient und sich diese Erweiterung nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Sonderstandorte auswirkt. Dies ist in der Regel dann anzunehmen, wenn die Verkaufsflächenerweiterung ausschließlich durch nichtzentrenrelevante Sortimente erfolgt und die Erweiterungsfläche einen Anteil von maximal 10 % der vorhandenen Gesamtverkaufsfläche nicht überschreitet ( Aktiver Bestandsschutz). Eine landesplanerische Verträglichkeit sollte dabei ggf. im Einzelfall geprüft werden. 62 Hiervon ist in der Regel dann auszugehen, wenn ein Verkaufsflächenanteil von 10 % nicht wesentlich überschritten wird. 209

210 8.6.4 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben Abschließend wird in Tabelle 35 eine zusammenfassende, vereinfachte Übersicht über die Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben gemäß der Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes gegeben. Das Prüfschema dient zur ersten Bewertung von neuen Planvorhaben im Hinblick auf ihre Kompatibilität mit dem Einzelhandelskonzept und dem darin formulierten übergeordneten Entwicklungsleitbild sowie mit den Zielen, dem künftigen Standortprofil und den Grundsätzen zur Umsetzung. Den übergeordneten Zielen folgend sind Einzelhandelsvorhaben hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Versorgungsstruktur für die Stadt Viersen zu hinterfragen. Grundsätzlich wird darauf hingewiesen, dass dieses Prüfschema nur eine erste Einordnung ermöglichen soll und z. B. eine im Einzelfall erforderliche konkrete landesplanerische und städtebauliche Wirkungsanalyse in keiner Weise ersetzen kann. 210

211 Tabelle 35: Einzelhandelsbetrieb - (mögliche Ausnahme: Nahversorgungsfunktion und Zentrenverträglichkeit gegeben) nahversorgungsrelevant - (mögliche Ausnahme: Atypische Fallgestaltung, Nahversorgungsfunktion und Zentrenverträglichkeit gegeben) - (mögliche Ausnahme: Gebietsversorgungsfunktion und Zentrenverträglichkeit gegeben) zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Kernsortiment Verkaufsfläche Einordnung von Einzelhandelsansiedlungen gemäß den konzeptionellen Aussagen Übersicht Zentraler Versorgungsbereich Alt- Viersen Zentrale Versorgungsbereiche Dülken und Süchteln Sonderstandorte Kanalstr., Ernst- Moritz-Arndt-Str. und Viersener Str. bis 800 m² Lage Sonstige GE-Gebiete - (mögliche Ausnahmen: ggf. Zulässigkeit von Kiosken; Handwerkerprivileg) > 800 m² bis 800 m² > 800 m² + - (nicht empfohlen) bis 800 m² + + +* - (mögliche Ausnahme: Handwerkerprivileg) Sonstige Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (Empfehlung) (mögliche Ausnahme: Handwerkerprivileg) > 800 m² + + +* - + zulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen - nicht zulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen * Die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente ist zentrenverträglich zu gestalten. Quelle: Eigene Zusammenstellung (+*) prinzipiell ja (soweit zulässig), aber nicht empfohlen (+*) prinzipiell ja (soweit zulässig), aber nicht empfohlen 211

212 9 Bewertung von Potenzialflächen Wie im Standortstrukturmodell dargelegt, bilden Entwicklungsbereiche und Tabubereiche für Einzelhandelsentwicklungen einen zentralen Konzeptbaustein in der räumlichen Zielkonzeption zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. In den Standortsteckbriefen zu den untersuchten Potenzialflächen sind u. a. die räumliche Konkretisierung, Planungsrecht und Entwicklungsziele für die untersuchten Flächen aufgeführt. Die Entwicklungsziele spiegeln dabei auch die Umsetzung der Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung am konkreten Beispiel wieder. Bei entsprechender Eignung können die Potenzialflächen als Entwicklungsbereiche für Einzelhandel dienen. In die Potenzialflächen aufgenommen wurden mit einer besonderen Bedeutung die räumlichen Erweiterungsbereiche der zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kapitel 8.4.1) Die Beurteilung von Standorteignungen soll sich in Verbindung mit der Anwendung der Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung vollziehen (vgl. Kapitel 8.6). Folgende Beurteilungskriterien für die Potenzialflächen kommen dabei zur Geltung: Mikrostandort Größe und Zuschnitt Nutzung Planungsrecht Makrostandort Lage Umfeld Erschließung / Verkehrliche Erreichbarkeit Einzelhandelspotenziale Einzelhandelsseitige Integration räumliche Nähe zu Zentren und Wohnstandorten In den folgenden Karten sind vorhandene und potentielle Handelsstandorte dargestellt. Anschließend wird die Einzelbewertung der jeweiligen Standorte vorgenommen. 212

213 9.1 Potenzialflächen im Stadtteil Viersen In der folgenden Karte sind potentielle Handelsstandorte dargestellt. Karte 53: Bewertete Standorte - Stadtteil Alt-Viersen Quelle: Stadt Viersen Potenzialflächen Alt Viersen A. Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee B. Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord I C. Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord II D. Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd I E. Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd II F. Viktoria Str. / Freiheitsstraße G. Kölnische Straße H. Löhstraße / Gartenstraße I. FORUM / Goetersstraße 213

214 Potenzialfläche A Karte 54: Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee Quelle: Stadt Viersen Bahnhof Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Güterstraße / Zollweg, Brachfläche. Bahndamm mit Unterführung zu südlich angrenzenden Quartieren, innerhalb des Entwicklungsbereiches Bahnhof/ Stadtwald Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb liegender Standort Lage zu Wohnstandorten Geplante Wohnsiedlung mit bis zu 700 WE in Realisierung (Stadtpark Robend); südlich der Bahnlinie Wohngebiete vorhanden, die durch diesen Standort besser versorgt würden (Robend, Düpp, Donk, Hülsdonk), Wohnquartiere an der Krefelder Str., langfristige Arrondierungspotenziale im Bereich Burgfeld Planungsrecht Mi, B-Plan Nr. 180, BauNVO 1990 gemischte Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung wird hergestellt, durch Unterführung auch von Süden erreichbar fußläufige Anbindung an den Viersener Bahnhof gegeben Derzeitige Nutzung / Zustand Brache Städtebauliche Einordnung Nahversorgungsstandort innerhalb des Entwicklungsbereichs, in dem u.a. Wohnen vorgesehen ist; integrierter Standort mit fußläufigen Wegeverbindungen in die umliegenden Quartiere Einzelhandelsspezifische Einordnung Realisierung ist im Zusammenhang mit der Umsetzung des geplanten Straßenbauvorhabens (Herstellung Brüsseler Allee). Aufgrund der Lage und Anbindung gut integrierter Nahversorgungsstandort. 214

215 Fazit Der Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee ist als konsequente Fortführung der räumlichfunktionalen Überlegungen der städtebaulichen Rahmenplanungen für den Stadtteil Stadtpark Robend (Entwicklungsbereich Bahnhof / Stadtwald) zu sehen. Mit dem Stadtpark Robend ist nicht nur die Entwicklung neuer Wohnbauflächen verbunden, es war von Beginn der Entwicklungsmaßnahme an wichtiges stadtstrukturelles Ziel, auch durch diese Neuplanungen positive Effekte für die angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche im Robend, Hülsdonk und Düpp/Donk zu erzielen. Diese sind durch die Bahnstrecke Viersen Mönchengladbach von den westlichen Versorgungsstrukturen abgeschnitten Im räumlich-funktionalem Zusammenhang mit den städtebaulichen Planungen des Stadtpark Robend ist der geplante Nahversorgungsstandort von wichtiger Bedeutung. Mit einer deutlichen Verbesserung der Nahversorgung steigt die Standortgunst der Wohnsiedlungsbereiche östlich der Bahnstrecke, was diese auch zukunftsbeständiger und demografietauglicher macht und qualitativ aufwertet. Dies fördert die Innentwicklung der Siedlungsbereiche Durch die zentrale Lage der Brüsseler Allee ist der Bereich innerhalb des neuen Stadtteils von erheblicher Standortgunst. Große Teile des Baugebietes Stadtpark Robend, der dicht bebauten Krefelder Straße und des Wohnquartiers südwestlich des Bahnhofsgebäudes liegen innerhalb eines Radius von m um den geplanten Nahversorgungsstandort ohne räumliche Barrieren. Die Siedlungsteile Stadtpark und Düpp werden in maximalen Entfernungen von höchstens 1,5 bis 2 km (Luftlinie) an diesen Standort angebunden. Auch bereits bestehende Quartiere ( Dichterviertel ) südwestlich des Bahnhofes profitieren von einer funktionalen Neuausrichtung hinsichtlich der verbrauchernahen Versorgung auf diesen Standort. Die vorhandenen als auch die geplanten Siedlungsstrukturen (Stadtpark Robend, Burgfeld) sind mit engmaschigen Raster und größtenteils fußläufig erschlossen, im Falle der Siedlungsteile im Bereich Goethestraße und Lessingstraße sind die Erschließungsstrukturen auf das Bahnhofsgebäude ausgerichtet, was zusammen betrachtet ebenfalls die Eignung der Brüsseler Allee im Hinblick auf die Erreichbarkeit als Nahversorgungsbereich stützt. 215

216 Karte 55: Darstellung Nah- und Einzugsbereich Einwohner im Umring von 600 m: (perspektivisch 63 bis zu 4.514) Einwohner im Umring von m: (perspektivisch 64 bis zu ) Einwohner im Einzugsbereich gemäß Karte 52: (perspektivisch 65 bis zu 6.872) Nutzungsschwerpunkt bildet die eigentliche Nahversorgung also der Einzelhandel und das Ladenhandwerk mit dem Verkauf von Nahrungs- und Genussmitteln. Kernelement des Nahversorgungsstandortes ist in einem für diesen Bereich vorgesehenen Lebensmittelvollsortimenter 66 zu sehen. Auf Basis der Grundsätze zur zukünftigen Entwicklung des Einzelhandels in Viersen (vgl. Kapitel 8.6) lässt sich durch Anwendung der 35-%-Regel (vgl. Kapitel 8.6.1) die mögliche Größenordnung eines solchen Marktes ermitteln: 63 Mittelfristig erhöht sich das Potenzial im 600 m-nahbereich um rd. 106 WE (entspricht rd. 233 EW) aus den weiteren Bauabschnitten des Stadtpark Robend (Baufelder östlich der Flämischen Allee). Das Baugebiet Burgfeld liegt ebenfalls innerhalb des Radius von 600 m. Hier stehen rd. 342 EW Potenzial (langfristig) zur Verfügung. Hinzu kommen kleinere Potenziale in den Mischgebieten parallel der Brüsseler Allee im Entwicklungsbereich (bis zu 55 EW). 64 Mittelfristig erhöht sich das Potenzial im m-radius um das Potential im 600 m-radius (vgl. Fußnote 63) zzgl. weiterer rd. 36 WE (entspricht rd. 79 EW). 65 Mittelfristig erhöht sich das Potenzial um rd. 312 EW aus den weiteren Bauabschnitten östlich der Flämischen Allee innerhalb des Stadtpark Robend Langfristig könnte im Bereich Burgfeld ein Potenzial von rd. 155 WE (entspricht rd. 342 EW bei einer mittleren Dichte von ca. 17 WE / ha) zusätzlich erschlossen werden. 66 Größenordnungen vergleichbarer Lebensmittelvollsortimenter im Stadtgebiet: Rewe Heidweg Süchteln: m²; Kaiser s Rathausmarkt: m²; Kaiser s Ernst-Moritz Arndt Straße:1.300 m² 216

217 Auf Basis der ermittelten Einwohnerzahlen für den (abstrakten) 600 Meter-Radius sowie den in Karte 52 dargestellten, faktischen Einzugsbereich lässt sich das relevante Kaufkraftvolumen im Einzugsbereich berechnen. Bei einer einzelhandelsrelevanten, branchenspezifischen Kaufkraft in Viersen von aktuell Euro pro Person in der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegt dieses bei 8,0 (perspektivisch bis zu 9,3) Mio. Euro im 600 Meter-Radius bzw. bei 12,6 (perspektivisch bis zu 14,1) Mio. Euro im faktisch abgegrenzten Einzugsgebiet. 67 Eine erzielbare Abschöpfung von maximal 35 % dieser Kaufkraft entspräche somit für den 600 Meter-Radius 2,8 (perspektivisch bis zu 3,2) Mio. Euro bzw. für das abgegrenzte Einzugsgebiet 4,4 (perspektivisch bis zu 4,9) Mio. Euro. Bei einem Lebensmittelverkaufsflächenanteil eines potenziellen Vollsortimenters von ca. 80 % und einer Flächenproduktivität dieser Verkaufsflächen von Euro pro m² würde dieses Potenzial ausreichen für einen Markt mit einer Gesamtverkaufsfläche von 800 (perspektivisch bis zu 900) m² bei Zugrundelegung des 600 Meter-Radius sowie von (perspektivisch bis zu 1.400) m² bei Zugrundelegung des faktisch abgegrenzten Einzugsbereiches. Eine Größenordnung von bis m² Gesamtverkaufsfläche ist somit als absolute Obergrenze für einen Vollsortimenter am Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee zu sehen, wenn negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und bestehende Nahversorgungsstrukturen ausgeschlossen werden sollen. Aufgrund der Zentrumsnähe und der Nähe zum nicht-integrierten Fachmarkt tedox an der Bahnhofstraße und der Fachmarktagglomeration an der Kanalstraße muss auf die Ansiedlung anderer Fachmärkte außerhalb des Bereiches der Nahrungs- und Genussmittel verzichtet werden, um keine hausgemachten Schieflagen der Fachmarktstandorte zu Lasten des Viersener Hauptgeschäftszentrums zu ermöglichen bzw. zu verstärken. Dies bedeutet u.a. Verzicht auf bspw. Drogerie-, Bekleidungs-, Haushaltswaren- oder Schuhfachmärkte im Nahversorgungsstandort. Zwar ist mit dem Real-Markt an der Kanalstraße ein großes SB Warenhaus rd. 550 m Luftlinie vom Planstandort entfernt vorhanden, welches nahversorgungsrelevante Kernsortimente führt, jedoch ist die nahversorgungsrelevante Anbindung des Stadtparks Robend und der Siedlungsteile Düpp /Donk, Robend und Innenstadt Ost (Bereich zwischen Eichenstraße und Bahnstrecke) unbefriedigend. Die Koppelung des SB Warenhauses an einen Baumarkt und einen großflächigen Schuhfachmarkt, die Dimension der zentralen Stellplatzanlagen und die Verkaufsflächengröße spricht zudem aus funktionaler Sicht gegen eine Nahversorgungsausrichtung. Auch der Aldi Markt in nicht-integrierter Lage an der Freiheitsstraße vermag hier keine von der Wegstrecke her vernünftige Alternative bieten. Der Markt ist fußläufig von den Bereichen Düpp und Stadtpark Robend durch die räumlichen Barrieren des Gewerbege- 67 Der Meter-Radius ist zur Anwendung der 35%-Regel generell nicht geeignet, da er über den fußläufigen Einzugsbereich hinausreicht, wie auch das Beispiel Aldi Freiheitsstraße im Anhang veranschaulicht. 217

218 bietsgürtels an der Hosterfeldstraße und der Bahnstrecke Viersen Mönchengladbach abgehängt und rein autokundenorientiert. Die Ausweisung des Nahversorgungsstandortes an der Brüsseler Allee mit dem Kernelement Lebensmittelvollsortimenter stützt daher die Nahversorgung für die Siedlungsbereiche nördlich und südöstlich der Bahnstrecke sowie die Siedlungsteile zwischen Bahnstrecke und Eichenstraße in integrierter Standortlage. Überschneidungen zum zentralen Versorgungsbereich Alt-Viersen gibt es aufgrund der Lage und der funktionalen Ausrichtung auf den Schwerpunkt Nahversorgung nicht. Das Vorhaben hat keine negativen Auswirkungen im Sinne des 11 III BauNVO Durch die Entwicklung des Nahversorgungsschwerpunktes wird die städtebauliche Innenentwicklung in Nähe des Siedlungsschwerpunktes und in Nähe eines ÖPNV und SPNV Haltepunktes (Bahnhof Viersen) gestärkt und die Standortgunst der vorhandenen Wohnquartiere östlich der Bahnlinie gestärkt. 218

219 Potenzialfläche B Karte 56: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, teilweise Einzelhandel und Brachen in der Umgebung, rückwärtig Wohngebiet Röntgenstrasse Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der Umgebung Planungsrecht Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr Greefsallee/Ernst-Moritz- Arndt-Straße, BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Stellplätze herstellbar; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Parkplatz, Fabrik (Groschopp), Bebauung vorhanden Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nichtzentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet. Problematisch sind geringe Grundstückstiefe mit störanfälligen Nutzungen (Wohngebiet Röntgenstr.) Durch Nutzungsstaffelung und immissionsreduzierender Anordnung von Anlieferung und Parkplätzen bauleitplanerisch beherrschbarer Nahstellenkonflikt Einzelhandelsspezifische Einordnung als Handelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente geeignet. Die Potenzialfläche ist mit dem Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße und der Potenzialfläche Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II konzeptioneller Teil der Fachmarktschiene Ernst-Moritz-Arndt-Straße. 219

220 Fazit Der Standort kommt als potenzieller Einzelhandelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente in Frage (z. B. Baumarkt, Bodenbeläge, KFZ Handel), wenngleich auch an dieser Stelle nochmals auf die geringen Verkaufsflächenpotenziale und die Randsortimentsproblematik hingewiesen werden muss (im Verbund mit dem Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Str.). 220

221 Potenzialfläche C Karte 57: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, Verwaltungsgebäude an Greefsallee und Gladbacher Str., teilweise Einzelhandel (Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Str.) und Brachen in der Umgebung, östlich Mischstrukturen an der Ringstraße (ehemalige Wollspinnerei), Wohnbebauung Röntgenstraße, nördlich Altenheim Greefsgarten und Realschule, mehrstöckiges Fabrikgebäude an der Ernst-Moritz- Arndt-Str. Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der unmittelbaren Nachbarschaft Planungsrecht Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr Sophienstraße, BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gladbacher Straße Stellplätze herstellbar; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Firmengelände Groschopp (produzierendes Gewerbe) und Entsorgungsgesellschaft Niederrhein EGN - (Betriebshof und Verwaltungsgebäude), Lagerflächen, Werkhallen, Betriebstankstelle, Parkplatz 221

222 Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet, Förderung der städtebaulichen Innenentwicklung. Das Verwaltungsgebäude der EGN ist denkmalgeschützt. In unmittelbarer Nachbarschaft mit Altenheim und Schule empfindliche Nutzungen gegeben.die Einbettung in ein zusammenhängendes räumliches Konzept ist erforderlich. Durch Nutzungsstaffelung und immissionsreduzierender Anordnung von Anlieferung und Parkplätzen bauleitplanerisch beherrschbarer Nahstellenkonflikt. Einzelhandelsspezifische Einordnung als Handelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente auch in großflächiger Betriebsstruktur geeignet. Ideal bei Zusammenschluss der EGN und Groschopp- Flächen. Die EGN Fläche ist allerdings auch einzeln betrachtet geeignet (rd m² Flächengröße). Die Potenzialfläche ist mit dem Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Straße und der Potenzialfläche Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I konzeptioneller Teil der Fachmarktschiene Ernst-Moritz-Arndt-Straße. Fazit Der Standort kommt als potenzieller Einzelhandelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente in Frage (z. B. Baumarkt, Bodenbeläge, KFZ Handel), wenngleich auch an dieser Stelle nochmals auf die geringen Verkaufsflächenpotenziale und die Randsortimentsproblematik hingewiesen werden muss (im Verbund mit dem Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Str.). 222

223 Potenzialfläche D Karte 58: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd I Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, teilweise Einzelhandel (Autoteile Unger) und Brachen in der Umgebung, großflächige gewerblich/industrielle Strukturen in südlicher Nachbarschaft (Amcor / Vigar) Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums gelegen Lage zu Wohnstandorten Da der Standort der Ernst-Moritz-Arndt-Straße zuzuordnen ist, wendet er sich tendenziell von den angrenzenden Wohngebieten ab Planungsrecht Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr Greefsallee/Ernst-Moritz- Arndt-Straße, BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Bereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Stellplätze herstellbar; keine direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Logistik, tlw. ungenutzt Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nichtzentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet Einzelhandelsspezifische Einordnung Trotz grundsätzlicher Eignung kein Handelsstandort, klare Priorisierung Ernst- Moritz-Arndt-Str. Nord sowie Areal EGN / Groschopp, bzw. Sonderstandort Kanalstraße 223

224 Fazit Der Standort sollte zur Vermeidung einer weiteren Zersplitterung der Viersener Einzelhandelslandschaft im Allgemeinen und der Fachmarktstandortstruktur im Speziellen nicht als neuer Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Die Gründe liegen in der klaren Priorisierung anderer Standorte mit ähnlichen Voraussetzungen für nicht-zentrenrelevante Fachmärkte im Stadtgebiet (vgl. auch Kapitel 8.6.3). 224

225 Potenzialfläche E Karte 59: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd II Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe / Industrie, Umspannwerk Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der Umgebung Planungsrecht GE, Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr Greefsallee/Ernst-Moritz- Arndt-Straße, BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Bereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Stellplätze herstellbar; keine ÖPNV- Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Landwirtschaftlich genutzte Fläche, Grünfläche, Brache Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nichtzentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet Einzelhandelsspezifische Einordnung Trotz grundsätzlicher Eignung kein Handelsstandort Fazit Der Standort sollte zur Vermeidung einer weiteren Zersplitterung der Viersener Einzelhandelslandschaft im Allgemeinen und der Fachmarktstandortstruktur im Speziellen nicht als neuer Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Gründe liegen in der klaren Priorisierung 225

226 anderer Standorte mit ähnlichen Voraussetzungen für nicht-zentrenrelevante Fachmärkte im Stadtgebiet (vgl. auch Kapitel 8.6.3)und den nur eingeschränkt vorhandenen Potenzialen. 226

227 Potenzialfläche F Karte 60: Bahnhofstraße / Viktoriastraße / Freiheitsstraße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Freiheitsstraße, Krefelder Straße, Gewerbe, gemischt genutzte Quartiere Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort Lage zu Wohnstandorten Gemischt genutzte Quartiere Planungsrecht unbeplanter Innenbereich mit GE Prägung, Aufstellungsbeschluss B-Plan Nr. 172 mit Zielen zur Einzelhandelssteuerung, Teilbereiche im südlichen Randstreifen Eichelnbusch innerhalb Bebauungsplan Nr. 180 und 180-1, GE, BauNVO 1990, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Über mehrere Straßen gut erschlossen; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Autohandel (Leerstand), KFZ Werkstatt, Autowaschanlagen, Autowerkstatt pit stop, Spielhalle, Werkstatt Autofolien, Surfzubehör, Sanitärinstallationsbedarf, Tierarztpraxis, Garten Frieters (Aquaristik, Gartengeräte, Zoologische Artikel), Accente (Designmöbelproduktion und Verkaufs- / Ausstellungsräume), Fahrschule, Modellbau, Installationsbetrieb Kaminöfen, Metallbau, tedox Fachmarktkomplex mit Diskothek und Videothek, Lagerhalle, vereinzelte Wohngebäude in einer Gemengelagensituation Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nichtzentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet 227

228 Einzelhandelsspezifische Einordnung Angesichts der Vielzahl vorhandener und teilweise auch geeigneter Handelsflächen ist von einer zukünftigen Einzelhandelsnutzung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten auch unterhalb der Großflächigkeit Abstand zu nehmen. Möglich wären somit allenfalls Ansiedlungen von Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment; im Sinne einer Konzentration auch des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte sind diese jedoch ebenfalls nicht zu empfehlen. Fazit Auf Grund der Vielzahl an vorhandenen und insgesamt auch geeigneten Standorten für Fachmärkte bzw. Einzelhandel ist von einer einzelhandelsseitigen Weiterentwicklung dieser Fläche mit zentrenrelevanten Sortimenten auch unterhalb der Großflächigkeit unbedingt abzuraten. Im Umgang mit dem Fachmarkt tedox in Nachbarschaft (Bahnhofstraße) sollte eine weitere Verfestigung des Angebotes mit zentrenrelevanten Sortimenten unbedingt verhindert werden. Auch im Hinblick auf Ansiedlungen von Betrieben mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment ist der Standort im Sinne einer Konzentration des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte (vgl. Kapitel 8.6.3) nachrangig zu behandeln. Gründe liegen in der klaren Priorisierung anderer Standorte mit ähnlichen Voraussetzungen für nicht-zentrenrelevante Fachmärkte im Stadtgebiet und den nur eingeschränkt vorhandenen Potenzialen. Denkbar ist jedoch die Ansiedlung von Autohäusern, Handel mit motorisierten Zweirädern, Fachhandel mit Bauelementen / Installationsbedarf oder anderen Gewerbe- und Handwerksbetrieben. 228

229 Potenzialfläche G Karte 61: Suchraum Kölnische Str. Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Kölnische Straße (L 119) südlich der Bachstraße, Siedlungsrandlage, landwirtschaftliche Nutzfläche, Gewerbe, Streusiedlungen Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der Umgebung Planungsrecht Außenbereich, gemischte Bauflächen laut FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Kölnische Straße (Haupteinfallstraße), Herstellen von Abbiegespuren erforderlich, Erschließung verkehrstechnisch problematisch und aufwändig, (Fahrbahnteiler der Landesstraße, Suchflächen liegen zwischen signalisierten Einmündungen, was problematisch für den Verkehrsfluss - sowohl Zielals auch Quellverkehr - ist, Stellplätze herstellbar; keine direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand landwirtschaftliche Nutzfläche Städtebauliche Einordnung Außenentwicklung, Suchstandorte sind städtebaulich nicht-integriert, städtebaulich kritische Ortseingangssituation. Hintergrund der Standortanalyse ist die Flächensuche für einen Baumarkt mit knapp m² Verkaufsfläche. Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel) ist der Standort geeignet, eine Flankierung durch andere gewerbliche Flächen aufgrund der Flächenverfügbarkeit und andere Gewerbebauflächenpotenziale im Stadtgebiet ist allerdings problematisch. Die Einbettung in ein zusammenhängendes räumliches Konzept ist zwingend erforderlich. Erhebliche bau- 229

230 liche Restriktionen durch Hochspannungsfreileitungen im westlich der Kölnischen Straße gelegenen Bereich. Einzelhandelsspezifische Einordnung als Handelsstandort nur bedingt geeignet, in Frage kämen allenfalls nicht-zentrenrelevante Sortimente; im Sinne einer Konzentration auch des nichtzentrenrelevanten Einzelhandels auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte sind diese jedoch ebenfalls nicht zu empfehlen. Fazit Der Standort sollte zur Vermeidung einer weiteren Zersplitterung der Viersener Einzelhandelslandschaft im Allgemeinen und der Fachmarktstandortstruktur im Speziellen nicht vorrangig als neuer Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Gründe liegen in der klaren Priorisierung anderer Standorte in Alt-Viersen (Ernst-Moritz-Arndt-Str. Nord I und II, Sonderstandort Kanalstraße) mit ähnlichen Voraussetzungen für nicht-zentrenrelevante Fachmärkte im Stadtgebiet sowie den nur eingeschränkt vorhandenen Potenzialen(vgl. auch Kapitel 8.6.3). 230

231 Potenzialflächen in den räumlichen Erweiterungsbereichen des zentralen Versorgungsbereiches Alt-Viersen: Potenzialfläche H Karte 62: Löhstraße / Gartenstraße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung im Hauptgeschäftsbereich, rückwärtige Lage Lage zum Geschäftszentrum Innerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten Wohnstandorte angrenzend Planungsrecht gemischte Baufläche lt. FNP, Durchführungsplan Nr. 409, mittlerer Bereich unbeplanter Innenbereich, südliches Ende B-Plan Nr. 91-1, MK-Prägung, räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereichs Viersen Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Gartenstraße, Derzeitige Nutzung / Zustand Garagenhof, Stellplatzanlagen, Tiefgaragenzufahrten, Anlieferbereich Städtebauliche Einordnung integrierter Standort, Innenstadtlage, fußläufige Verknüpfung zur Hauptstraße / Rathausgasse und der Löhstraße / Theodor Heuss Platz möglich Einzelhandelsspezifische Einordnung für zentrenrelevante, großflächige Einzelhandelsnutzungen geeignet, Arrondierungsfläche im zentralen Versorgungsbereich mit hoher Priorität Fazit Eine Stärkung der Nebenlage der Löhstraße und Theodor-Heuß-Platz wäre über die Entwicklung möglich und geboten. Dabei ließen sich größere zusammenhängende Laden- 231

232 flächen auch auf mehreren Etagen ermöglichen. Eine Verknüpfung der Hauptstraße in Höhe der Einmündung der Rathausgasse sowie der Löhstraße mit dieser Fläche in zweiter Reihe wäre möglich. Die Fläche liegt in zweiter Reihe zur Hauptgeschäftlage (Hauptstraße) und räumlich zwischen den Einkaufszentren Löhcenter und Rathausmarkt / Rathausgasse. Aufgrund dieser räumlichen Situation und zwecks Generierung von Passantenströmen in die Löhstraße bzw. zum Theodor Heuss-Platz sowie der Entwicklung neuer Passantenumläufe ist der räumliche Erweiterungsbereich für die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimentsgruppen sehr gut geeignet. 232

233 Potenzialfläche I Karte 63: FORUM / Goetersstraße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung im Hauptgeschäftsbereich, Kreisverwaltung, Bibliothek, Stadthaus, Altenheim, Wohnnutzung Nebenlage Lage zum Geschäftszentrum Innerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten Wohnstandorte angrenzend Planungsrecht Gemeinbedarfsfläche B-Plan-Nr. 107 und Nr (Ausschluss Vergnügungsstätten, Sex Shops etc.) Gemeinbedarfsfläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich lt. GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Goetersstraße problematisch aufgrund Straßenquerschnitt (verkehrsberuhigter Ausbau), Unterbringung Ruhender Verkehr unterirdisch erforderlich, Tiefgaragenlösung und -erschließung in Verbindung mit der Burgstraße und Tiefgarage der Kreisverwaltung Derzeitige Nutzung / Zustand überwiegend Grünfläche, Parkplatz Stadthaus Städtebauliche Einordnung integrierter Standort, Innenstadtlage, fußläufige Verknüpfung zur Hauptstraße / Rathausmarkt prinzipiell möglich, Verkehrserschließung aufwändig. Bei Bebauung hohe architektonische Gestaltungsanforderungen (heterogenes bauliches Umfeld) Einzelhandelsspezifische Einordnung für zentrenrelevante, großflächige Einzelhandelsnutzungen nur bedingt geeignet, Arrondierungsfläche im zentralen Versorgungsbereich mit langfristiger Entwicklungsperspektive aufgrund der tiefbautechnischen Problem einer Erschließung von der Burgstraße aus 233

234 Fazit Durch eine Einzelhandelsentwicklung am Standort könnte eine Stärkung der Nebenlage der Hauptstraße / Goetersstraße erzielt werden. Eine (fußläufige) Verknüpfung mit den Haupteinkaufslagen (Hauptstraße über die Goetersstraße / Rathausmarkt) ist prinzipiell möglich. Jedoch ist die Distanz zur Hauptlage als relativ groß zu bewerten, wodurch mögliche positive Synergien für die Hauptgeschäftslage entsprechend gemindert würden. Hier spielt ergänzend eine Revitalisierung des Kinostandortes neben der Bibliothek eine wichtige zentrenstärkende Rolle. Insgesamt ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Fläche Goetersstraße / FORUM einen deutlich nachrangigen Entwicklungsstandort darstellt. Für zukünftige Entwicklungen sind Bereiche mit engerer Verflechtung zur Hauptlage wie die Fläche Gartenstraße / Löhstraße zu priorisieren. 234

235 Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Standorte und Potenzialflächen im Stadtteil Viersen wie folgt zusammenfassen: Tabelle 36: Ergebnisse der Standortbewertungen - Viersen Potenzialfläche Einschätzung Maßnahmen Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord I Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord II Für die Nahversorgung in Abhängigkeit von der Entwicklung des Stadtpark Robend geeigneter Standort Einzelhandelsstandort, Schwerpunkt nicht-zentrenrelevantes Hauptsortiment (Baumarkt, Autohäuser, Bodenbeläge) Einzelhandelsstandort, Schwerpunkt nicht-zentrenrelevantes Hauptsortiment (Baumarkt, Autohäuser, Bodenbeläge) Entwicklung zum Nahversorgungsstandort Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen steuern, Flächenaktivierung prioritär fördern Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen steuern, Flächenaktivierung prioritär fördern Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd I Kein Einzelhandelsstandort, Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen verhindern Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd II Kein Einzelhandelsstandort Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen verhindern Viktoria Str. / Freiheitsstraße Suchraum Kölnische Straße Löhstraße / Gartenstraße FORUM / Goetersstraße Nachrangig, Bedingt geeigneter Einzelhandelsstandort, andere Standorte günstiger, keine zentrenrelevanten Sortimente Nachrangig, Bedingt geeigneter Einzelhandelsstandort, andere Standorte günstiger, keine zentrenrelevanten Sortimente Räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen steuern Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen reglementieren Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen steuern, Flächenaktivierung fördern Nachrangig gegenüber Fläche Löhstraße / Gartenstraße, Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen steuern, Flächenaktivierung fördern 235

236 9.2 Potenzialflächen im Stadtteil Dülken In der folgenden Karte sind potenzielle Handelsstandorte dargestellt. Karte 64: Bewertete Standorte - Stadtteil Dülken Quelle: Stadt Viersen Potenzialflächen Dülken A. Heiligenstraße B. Talstraße C. Schiricksweg D. Börsenstraße/Westwall/Westgraben 236

237 Potenzialfläche A: Karte 65: Heiligenstraße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Heiligenstraße, Gewerbe und Wohnen, Ärztehaus, rückwärtige Lage Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht B-Plan Nr Dülken 1967, BauNVO 1962, Festsetzung von gewerblich genutzten Flächen, GI, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Bereich lt. GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, keine Hauptverkehrsstraße, Stellplätze herstellbar; keine ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Brachfläche Städtebauliche Einordnung Durch die Nähe zu Wohngebieten ist der Standort wenigstens teilweise positiv zu beurteilen, allerdings ist das potenzielle Einzugsgebiet des Standortes durch die Randlage deutlich begrenzt. Zukünftige Siedlungserweiterungen rechtfertigen keine zusätzliche Nahversorgung. Einzelhandelsspezifische Einordnung Kein Fachmarktstandort auf Grund der rückwärtigen und isolierten nicht ideal angebundenen Lage, Nahversorgung ist in diesem Bereich bereits abgedeckt (Einzugsbereich Lidl Heiligenstr. und Aldi Viersener Str.) 237

238 Fazit Auf der Fläche ist aufgrund der Lage und der vorhandenen Versorgungssituation kein Einzelhandel zu entwickeln. Einer gewerblichen Nutzung sollte an diesem Standort eindeutig Vorrang eingeräumt werden. Dies sollte bauleitplanerisch abgesichert werden (Anpassung der BauNVO; Ausschluss Einzelhandel). 238

239 Potenzialfläche B Karte 66: Talstraße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Gewerbe, Wohnen Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung (z. B. südwestlich Tonnargelände ) Planungsrecht B-Plan Nr Dülken 1967, BauNVO 1962,GI, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über Talstraße und Viersener Straße keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand ehem. Fabrikkomplex; Gewerbe, Dienstleistungen, Handwerk, ein Tierfutterfachmarkt Städtebauliche Einordnung Einzelhandelsnutzung auf Grund der Erschließungssituation sehr ungünstig. Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgung ist in dem Bereich vorhanden Fazit Auf Grund der Anbindung und der vorhandenen Anbieter ist von einer Nutzung als Einzelhandelshandelsstandort Abstand zu nehmen. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Potenziale und der großflächigen Ansiedlungen in Dülken, (Gierlingsfläche, Bruchweg, räumlicher Erweiterungsbereich im zentralen Versorgungsbereich Dülken) ist es nicht sinnvoll, einen weiteren potenziellen Einzelhandelsstandort zu eröffnen. Dies ist planungsrechtlich durch die Umstellung auf die BauNVO 1990 mit entsprechenden Einzelhandelsausschlüssen zu sichern. 239

240 Potenzialfläche C Karte 67: Schiricksweg Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Schiricksweg, Gewerbe, Wohnen, benachbart Sonderstandort Viersener Straße (Gielingsfläche) Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht B-Plan Nr Dülken 1967, BauNVO 1962, GI, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung nur über Nebenstraßen; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Gewerbe (alter Fabrikstandort), Polstermöbelproduktion / -verkauf, Lagerverkauf Bekleidung Städtebauliche Einordnung Einzelhandelsnutzung auf Grund der schlechten Erschließung und des benachbarten Sonderstandortes (Viersener Str.) ungünstig. Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgung ist in dem Bereich vorhanden Fazit Auf Grund der Anbindung und der vorhandenen Anbieter ist von einer Nutzung als Einzelhandelshandelsstandort Abstand zu nehmen. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Potenziale und weiterer großflächiger Ansiedlungen in Dülken (Gierlingsfläche, Bruchweg, räumlicher Erweiterungsbereich im zentralen Versorgungsbereich Dülken) ist es nicht sinn- 240

241 voll, hier einen weiteren potenziellen Einzelhandelsstandort zu eröffnen. Dies ist planungsrechtlich durch die Umstellung auf die BauNVO 1990 mit entsprechenden Einzelhandelsausschlüssen zu sichern. 241

242 Potenzialfläche im räumlichen Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Dülken Potenzialfläche D Karte 68: Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Boersenstraße Ecke Lange Straße, gemischt genutzte Umgebung, Gewerbebrachen, Baustoffhandlung Venloer Str., denkmalgeschützte Gebäude Bodeves Lage zum Geschäftszentrum Innerhalb des Geschäftszentrums, Seitengasse zur Lange Straße, räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Dülken Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht B-Plan Nr Dülken 1967, BauNVO 1962, MK (Lange Str.), MI (Westwall, - graben), gemischte Bauflächen und Grünflächen lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Eingeschränkt befahrbarer Bereich, keine Stellplätze vorhanden; z.zt. keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Größtenteils Leerstand, kleinteilige Ladenlokale, Baulücken, Gewerbebrachen, Wohnbebauung Städtebauliche Einordnung strukturell in die Innenstadt integriert, wichtige Verbindung zwischen Hauptlage des zentralen Versorgungsbereiches und dem zentralen Parkplatz an der Melcherstiege, Planung einer zentralen Busumsteigeanlage an der Wasserstraße. Einzelhandelsspezifische Einordnung Kleinteiliger Handelsbereich nicht direkt an der Lauflage gelegen, Handel benachbart, vor allem für nahversorgungsrelevante Nutzungen geeignet 242

243 Fazit Der Bereich Melcherstiege soll optimal mit der Lange Straße verknüpft werden. Die zum größten Teil bebauten Flächen zwischen Westgraben und Westwall sind hierbei von besonderer Bedeutung. Die zur Zeit kaum genutzten Flächen können für einen attraktiven innenstadtrelevanten Nutzungsmix aktiviert werden. Die Grundstücksentwicklung ist in ein zusammenhängendes städtebauliches Konzept eingebettet, welches eine städtebauliche und funktionale Neuausrichtung des Bereiches Westgraben, Westwall und Börsenstraße beinhaltet. Wichtig ist dabei aus Sicht der Einzelhandelsentwicklung die Stützung der Nahversorgung des Stadtteilzentrums durch die Bereitstellung von Flächen für einen modernen Betriebstyp des Lebensmitteleinzelhandels. Eine ausgeprägte, großflächige monostrukturierte Fachmarktentwicklung ist aufgrund der kleinteiligen Bebauungs- und Einzelhandelsstrukturen des Stadtteilzentrums und der engen Entwicklungsspielräume nicht zu verfolgen. Zwecks Sicherung der Nahversorgung im Stadtteilzentrum ist eine Substitution / Ergänzung des Kaiser s Marktes an der Langen Str. im Bereich Westwall / Westgraben sinnvoll. Einwohner im Umring 68 von 600 m: Einwohner im Umring von 1000 m: Bezugspunkt der Umringe ist jeweils die Flächenmitte des Flurstück Nr. 438, Flur Nr. 62 der Gemarkung Dülken im südlichen Drittel der Potenzialfläche, Höhe Einmündung Börsenstraße / Westwall, gelegen. 243

244 Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Standorte und Potenzialflächen in Dülken wie folgt zusammenfassen: Tabelle 37: Ergebnisse der Standortbewertungen Dülken Potenzialfläche Einschätzung Maßnahmen Heiligenstraße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern Talstraße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern Schiricksweg Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern Börsenstraße Westwall / Westgraben Räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches. Potenzieller Handelsstandort am Rande der Hauptlage Lange Straße Räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Dülken. Rahmenkonzept vorhanden, Einzelhandel als ein Modul der städtebaulichen Entwicklung in diesem Bereich, Konzentration hier auf Sicherung der Nahversorgung durch moderne Betriebsgrößen (Vollsortimenter). Nutzungsmix mit Wohnen, Dienstleistungen 244

245 9.3 Potenzialflächen im Stadtteil Süchteln In der folgenden Karte sind vorhandene und potentielle Handelsstandorte dargestellt. Karte 69: Bewertete Standorte - Stadtteil Süchteln Quelle: Stadt Viersen Potenzialflächen Süchteln A. Grefrather Straße B. Düsseldorfer Straße C. Höhenstraße D. St. Florianplatz 245

246 Potenzialfläche A Karte 70: Grefrather Straße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Im Norden des Stadtteils Süchteln, Grefrather Straße, Gewerbe, teilweise Wohngebiete Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegend Lage zu Wohnstandorten Südwestlich angrenzend Wohngebiet Planungsrecht B-Plan Nr. 347 (Aufstellungsbeschluss) mit Zielrichtung GE mit Einzelhandelsausschluss, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Bereich, laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Stellplätze herstellbar, in Bezug auf großflächige und verkehrserzeugende Vorhaben für die Gesamtstadt allerdings in ungünstiger Randlage; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Industriebrache Städtebauliche Einordnung Durch die Nähe zu Wohngebieten eingebundener Standort Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgung durch vorhandenen Standort gesichert, als Fachmarktstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich geeignet, aber in Bezug auf die gesamtstädtische Struktur und vorhandene Potenziale ungünstige Randlage Fazit Unter Berücksichtigung der bestehenden Nahversorgungsstrukturen in Süchteln und der Tatsache, dass die Grundversorgung in diesem Bereich bereits durch einen Anbieter sichergestellt ist, sollte nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel an diesem 246

247 Standort ausgeschlossen werden. Auch von einer Öffnung dieser Fläche als Fachmarktstandort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel ist abzusehen, da es sich gesamtstädtisch betrachtet um eine Randlage handelt und weitaus besser geeignete Standorte für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel zur Verfügung stehen (wie z. B., Ernst-Moritz-Arndt Strasse oder die Kanal Straße in Alt-Viersen; vgl. auch Kapitel 8.6.3). Dies sollte bezüglich des in der Aufstellung befindlichen B-Plans in Form adäquater Einzelhandelsausschlüsse Berücksichtigung finden. 247

248 Potenzialfläche B Karte 71: Düsseldorfer Straße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Düsseldorfer Straße, südlicher Ortsrand, Grün, landwirtschaftliche Nutzung, Wohnen Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung Planungsrecht Unbeplanter Innenbereich, teilweise Außenbereich (Duro Moll), MI auf den Restflächen, gemischte Baufläche laut FNP, allgemeiner Siedlungsbereich lt. GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Stellplätze herstellbar; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Reifenhandel, teilweise bebaut Städtebauliche Einordnung Durch umgebende Wohnnutzungen teilweise eingebundener Standort, die Definition des Ortseingangs durch einen Handelsbetrieb ist allerdings nicht unkritisch zu bewerten Einzelhandelsspezifische Einordnung Kein Fachmarktstandort, der Bestand (nicht-zentrenrelevante Sortimente KFZ- Zubehör) ist zu dulden; Nahversorgung durch Kaiser s Düsseldorfer Strasse) gegeben, Discounter (Aldi) am nördlichen Ortsrand von Viersen (Standort Düsseldorfer Str.) in räumlicher Nähe 248

249 Fazit Aufgrund des vorhandenen Anbieters im Süden des Stadtteils Süchteln sowie des relativ nahen Anbieters (Discounter Aldi) im Norden des Stadtteils Viersen (Süchtelner Straße) ist die Entwicklung zum Nahversorgungsstandort hier nicht zu befürworten. Die Fläche als kleinflächiger Fachmarkstandort (mit den bestehenden Nutzungen) ist zu dulden, jedoch nicht weiterzuentwickeln. 249

250 Potenzialfläche C Karte 72: Höhenstraße Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Höhenstraße, Südlicher Ortsrand, Grün und Wohnen Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums gelegen Lage zu Wohnstandorten In der unmittelbaren Umgebung Planungsrecht unbeplanter Innenbereich, Wohnbaufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen An Erschließungsring gelegen, Stellplätze herstellbar; keine ÖPNV-Anbindung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand Gewerbe (Seilerei), Bebauung teilweise vorhanden Städtebauliche Einordnung Randlage, durch umgebende Wohngebiete eingebundener Standort Einzelhandelsspezifische Einordnung Standort ausschließlich auf Süchteln-Süd orientiert, kann keine neuen Kundenströme erschließen, Nahversorgung durch den Kaiser s-markt an der Düsseldorfer Str. gegeben 250

251 Fazit Theoretisch ist nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel auf dieser Fläche umsetzbar, unter den gegebenen handelsstrukturellen Bedingungen besitzen jedoch andere Standorte (im übrigen Stadtgebiet) eine weitaus höhere Priorität (vgl. auch Kapitel 8.6.3). Die Nahversorgung im südlichen Siedlungsbereich von Süchteln wird derzeit vom Anbieter in der Düsseldorfer Straße gewährleistet, so dass eine Entwicklung der Fläche zum Nahversorgungsstandort nicht zu befürworten ist. Für Fachmarktsortimente sind kombinierte Standorte vorzuziehen. Bei Freiwerden des Standortes ist die Entwicklung eines Wohngebietes sinnvoll. 251

252 Potenzialfläche im räumlichen Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Süchteln Potenzialfläche D Karte 73: St. Florianplatz Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m², geeigneter Flächenzuschnitt Lage / Umgebung St. Florianplatz, Mischgebiet, Gerätehaus der Feuerwehr, Parkplatz, alter Ev. Friedhof Lage zum Geschäftszentrum unmittelbar an das Geschäftszentrum anschließend, Lage zu Wohnstandorten Wohngebiete in der direkten Umgebung Planungsrecht Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gemeinbedarfsfläche Feuerwehr lt. FNP unbeplanter Innenbereich, Aufstellungsbeschluss B-Pan Nr. 351, gemischte Bauflächen und Flächen für den Gemeinbedarf lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung muss über die Grefrather Str. hergestellt werden, ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden Derzeitige Nutzung / Zustand teilweise bebaut, für das Feuerwehrgerätehaus ist ein geeigneter Ersatzstandort erforderlich Städtebauliche Einordnung Eingebundener Standort, räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Süchteln Einzelhandelsspezifische Einordnung potenzieller Nahversorgungsstandort 252

253 Fazit Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, an diesem Standort Einzelhandel anzusiedeln. Aufgrund der Lage im zentralen Versorgungsbereich ist die Fläche als Nahversorgungsstandort geeignet. Dies gilt als Ergänzung oder auch Substitution des im zentralen Versorgungsbereiches gelegenen Netto Marktes. Einwohner im Umring von 600 m 69 : Einwohner im Umring von m: Die Fläche sollte für eine Verlagerung bzw. Ergänzung der Lebensmittelversorgung auch im Vollsortimentsbereich (Non-food Anteil maximal 10%) genutzt werden. Unter Berücksichtigung der kleinteiligen Geschäftsstruktur der Hochstraße und des Lindenplatzes hinsichtlich der Sortimente Drogerieartikel, Textilien, Bekleidung, Schuhe ist die Fläche allerdings nicht für die Ansiedlung von Textil- / Bekleidungs- / Schuh- und Drogeriefachmärkten geeignet. 69 Bezugspunkt der Umringe ist jeweils das Gerätehaus der freiwilligen Feuerwehr. 253

254 Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Standorte und Potenzialflächen in Süchteln wie folgt zusammenfassen: Tabelle 38: Ergebnisse der Standortbewertungen Süchteln Potenzialfläche Einschätzung Maßnahmen Grefrather Straße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern Düsseldorfer Straße Bestehender Handel ist zu dulden Kein Handlungsbedarf Höhenstraße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern St. Florianplatz Potenzieller Nahversorgungsstandort, Räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Handelsseitige Entwicklung für Nahversorgung fördern, bauleitplanerisch steuern, keine Fachmarktentwicklung, Flächenaktivierung fördern Aufgrund der gesamtstädtischen Situation ist von einer weiteren Entwicklung von Fachmarktstandorten in Süchteln unbedingt abzusehen. 9.4 Lokale Versorgungslücken in der Grundversorgung in Viersen-Süd: Exemplarische Gewichtung von Potenzialflächen für die wohnortnahe Grundversorgung in dispers bebauten Siedlungsbereichen Innerhalb der Untersuchungen zu den Grundversorgungsstrukturen in der Gesamtstadt Viersen wurden im Analyseteil des Konzeptes lokale Versorgungslücken ausgemacht. Die Verteilung der strukturprägenden, nahversorgenden Betriebe auf die Hauptsiedlungsbereiche der Stadtteile wurde insgesamt als relativ ausgewogen analysiert. Nur wenige Bereiche in Viersen Gesamtstadt präsentieren sich räumlich unterversorgt, so dass sich lokale Versorgungslücken ergeben (vgl. hierzu auch Kapitel 5.7). Im Wesentlichen kristallisierten sich der Bereich der südlichen Siedlungsteile des Stadtteiles Alt-Viersen und der Stadtteil Boisheim als unterversorgt heraus. Die Nahversorgung in diesen Bereichen erfolgt über Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Kioske bzw. kioskähnlich betriebene, inhabergeführte Ladeneinheiten mit eingeschränktem Lebensmittelmittelangebot. Aufgrund der geringen Mantelbevölkerung sind allenfalls Ansiedlungen bzw. Arrondierungen der Nahversorgungsangebote in Form von Anbietern wie z. B. kleinflächigen Lebensmittelmärkten deutlich unterhalb der Grenze zur Großflächigkeit von 800 m², Nachbarschaftsläden oder Betrieben des Lebensmittelhandwerks möglich und sinnvoll. Dementsprechend hat sich die Betriebstypen- und Standortwahl auszurichten (vgl. Kapitel 8.4.3) Zu beachten ist dabei, dass das Umsatzvolumen eines Vorhabens eine Obergrenze von 35 % der im Nahbereich (600 m Radius) vorhandenen Kaufkraft für Nahrungs- und 254

255 Genussmittel nicht überschreiten sollte, damit ein Markt eine vorrangige Gebietsversorgungsfunktion einnimmt und nicht auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Nahbereiches angewiesen ist (vgl. Kapitel 8.6.1). In den unterversorgten, dünn besiedelten Bereichen kann dieses Kriterium von Discountern und Supermärkten in marktüblichen Größenordnungen jedoch nicht erfüllt werden: Um wirtschaftlich arbeiten zukönnen, müssten diese Betriebstypen relevante Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des fußläufigen Nahbereichs erzielen. Beispielhaft soll an dieser Stelle die Grundversorgungssituation in Viersen Süd thematisiert werden und dabei die wichtigsten Faktoren im planerisch-konzeptionellen Umgang mit lokalen Versorgungslücken in dünn besiedelten Siedlungsräumen vor dem Hintergrund der grundlegenden Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes beleuchtet werden, so insbesondere Festsetzungen im Rahmen von Grundsatz 1 ( Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ). Die stadtgeografischen Parameter Mantelbevölkerung im fußläufigen Einzugsbereich und siedlungsräumliche Integration von Nahversorgungsstandorten spielen demnach für die Minimierung von lokalen Versorgungslücken eine wichtige Rolle. Daher wird im folgenden detailliert auf die Siedlungsstruktur und die Aspekte der zu versorgenden Wohnbevölkerung eingegangen, bevor exemplarisch zwei ausgewählte Potenzialflächen hinsichtlich ihrer Nahversorgungseignung betrachtet werden sollen. Hierbei wird der Ansiedlungsgrundsatz 1 für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nachvollziehbar angewendet. Von einer Nahversorgungseignung eines Standorte kann demnach ausgegangen werden, wenn: der Standort städtebaulich integriert ist und die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens in einem fußläufigen Einzugsbereich (600 m Radius) nicht die 35 %-Quote der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel) der Bevölkerung überschreitet. Siedlungsstruktur Viersen Süd Hamm / Beberich Der Siedlungsraum Viersen-Süd ist ab der Linie Bachstraße /Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Siedlungsrand Kernstadt Viersen) im Wesentlichen durch ein dispers strukturiertes Siedlungsgefüge gekennzeichnet (vgl. Karte 74 auf S. 257). Ein breiter Gewerbe- und Industriegürtel entlang der Linie Bachstraße /Ernst-Moritz-Arndt-Straße und der Grünzug des Hammer Baches trennen die südlich dieser Linie liegenden Siedlungsstrukturen von den innerstädtischen Kernwohnsiedlungsbereichen (Südliche Innenstadt) ab. Lediglich im Bereich des südlichen Randes der Bachstraße in Hamm (südliche Bachstraße) und der Bebericher Str. (Berliner Höhe) in Oberbeberich befinden sich punktuell dichter bebaute Wohnquartiere mit auffälligen Geschosswohnungsbauanteilen. Insgesamt ist dieser Bereich bereits mehr suburban als innerstädtisch geprägt. 255

256 Die Siedlungslagen Unter- und Oberbeberich und Hamm liegen nah am südlichen Siedlungsrand Viersens und damit funktional im Einzugsbereich der strukturprägenden Lebensmittelmärkte Kaiser s (für Beberich) und ALDI (für Hamm) sowie des zentralen Verorgungsbereiches von Alt-Viersen. Von der räumlichen Distanz und der verkehrstechnischen Ausrichtung (Gladbacher Straße bzw. Bachstraße) bleiben sowohl Unter- und Oberbebeberich als auch Hamm funktional auf den südlichen Viersener Siedlungsrand, den zentralen Versorgungsbereich Alt-Viersen und die dortigen Lebensmittelanbieter ausgerichtet, auch nach einer noch näher zu untersuchenden Prüfung einer Ansiedlung eines Nahversorgers innerhalb der südlich angrenzenden Siedlungsbereiche. Dafür sorgen u. a. die geringen Raumwiderstände wegen der verkehrstechnischen Funktionen der Gladbacher Straße und der Bachstraße und die geringen räumlichen Distanzen. Ompert, Helenabrunn, Wolfskuhl, Ummer, Heimer Siedlungsstrukturell werden Hamm und Beberich durch einen breit ausgeprägten, in West- Ost-Richtung verlaufenden Freiraumkorridor in Verlängerung der Linien der Kreuelsstraße und der Ummerstraße von den südlichen Siedlungsteilen Ummer, Heimer, Ompert, Wolfskuhl und Helenabrunn getrennt. Diese räumliche Zäsur ist landschaftsplanerisch und städtebaulich sinnvoll und entsprechend im GEP 99 (allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich) und im FNP verankert (Darstellung landwirtschaftlicher Nutzflächen). Ursprünglich ländliche Siedlungsformen und die Straßenrandbebauung aus der Zeit des auslaufenden 19. Jahrhunderts bzw. des beginnenden 20. Jahrhunderts wurden in diesen Siedlungsteilen in den letzten 30 bis 40 Jahren durch eingestreute Wohnbauten und tlw. flächige Wohnsiedlungsbereiche in überwiegend geringer Siedlungsdichte suburbanisiert und überformt. In diesen Siedlungsstrukturen liegt auch das Kernproblem für die Sicherung einer verbrauchernahen Grundversorgung begründet, nämlich im Bereich der Einwohneranzahl (im Sinne der nahzuversorgenden Bevölkerung) im Nahbereich geeigneter Standorte für die Nahversorgung. Dies wird durch die vom Kernort Alt-Viersen losgelöste Solitärlage der Siedlungsteile Ummer, Heimer, Helenabrunn, Ompert und Wolfskuhl verschärft. Im betrachteten Siedlungsgefüge des Viersener Südens mit den Siedlungsteilen Ummer, Heimer, Helenabrunn, Ompert und Wolfskuhl liegt der größte Einwohnerschwerpunkt im Bereich östlich der Kölnischen Straße in der Siedlungslage Ummer. Im Gegensatz dazu prägt den westlich der Kölnische Straße gelegenen Bereich eine überwiegend aufgelockerte Straßenrandbebauung entlang der Gladbacherstraße. Eine prägnante Tiefenentwicklung der Siedlungsflächen ist lediglich im Bereich der Agnes-van- Brakel-Straße festzustellen. Vielmehr weist insbesondere der Siedlungsteil Ompert überformte ländliche Bebauungsstrukturen mit sehr geringen baulichen Dichten auf. Die Wolfskuhl ist durch villenähnliche Bebauungsstrukturen mit geringer baulicher Dichte gekennzeichnet. In Helenabrunn ist die dörfliche Struktur rund um die Kirche heute noch deutlich ablesbar, ansonsten hat auch hier keine flächige Siedlungstätigkeit stattgefunden: auffällig sind hier die ablesbaren linienhaften Siedlungsstrukturen entlang der auf die Kirche zuführenden Straßen. 256

257 Karte 74: Übersichtsplan betrachteter Untersuchungsraum Viersen-Süd Kölnische Straße Ost Kölnische Straße West Quelle: Stadt Viersen Einwohnerschwerpunkte Einwohner Kölnische Straße Ost 70 : Einwohner (Hauptwohnsitz am ) Einwohner Kölnische Straße West 71 : Einwohner (Hauptwohnsitz am ) Standortgewichtung Die vorhandenen, dispersen Siedlungsstrukturen mit einer insgesamt eher geringen Mantelbevölkerung machen das Kernproblem der Sicherung einer nachhaltigen verbrauchernahen Grundversorgung im Süden von Alt-Viersen deutlich. Ein möglicher Nahversorger in diesem Bereich muss einen eindeutigen Gebietsversorgungscharakter aufweisen, um die Grundversorgungsstrukturen im Stadtteilzusammenhang sinnvoll und effizient zu er- 70 Umfasst statischen Bezirk Nr. 149 (Ummer, Heimer) : 2244 Einwohner am Umfasst statistische Bezirke Nr. 147 (Ompert, Wolfskuhl, Bötzlöh) : 950 Einwohner am , und Nr.148 (Helenabrunn) 340 Einwohner am

258 gänzen und zu stärken, ohne auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Nahbereiches angewiesen zu sein. Um die für die Nahversorgung relevante Angebotslücke im Viersener Süden zu schließen, sollte ein Nahversorger daher seinen Schwerpunkt in zentraler Lage des Einwohnerschwerpunktes innerhalb des südlichen Siedlungsgefüges erhalten (- Makrostandort -). Im Siedlungsgefüge des Viersener Südens Ummer, Heimer, Helenabrunn, Ompert, Wolfskuhl liegt der Einwohnerschwerpunkt im Bereich östlich der Kölnischen Straße, also in den Siedlungslagen Ummer und Heimer. Ergänzend dazu ist das Straßen- und Wegenetz im Untersuchungsraum Kölnische Straße Ost dichter ausgeprägt und die Siedlungsflächen weisen trotz der geringen Baudichten und suburbanen Bebauungsstrukturen eine größeren flächigen Zusammenhalt als der Siedlungsraum westlich der Kölnischen Straße auf. Aus diesen stadtgeografischen Parametern heraus sollte vorzugsweise ein Standort gewählt werden, der im Sinne der eigentlichen Nahversorgung (fußläufige Erreichbarkeit im Nahbereich und städtebauliche Integration) das größte Einzugspotential im unmittelbaren Nahbereich hat (- Mikrostandort -). An diesem Einzugspotential sind die Verkaufsflächengrößen eines potentiellen Anbieters auszurichten. In diesen Zusammenhang ist auf die Marktzutrittsgrößen der verschiedenen Betriebstypen im Lebensmittelhandel hinzuweisen. Durch die räumliche Analyse der wichtigen Bevölkerungsschwerpunkte des betrachteten Untersuchungsraumes ist die Standortsuche auf Ummer bzw. Heimer einzugrenzen, um einen Nahversorgungsstandort effizient bedarfsgerecht und verbrauchernah anbieten zu können. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Bereich Neuwerkerstraße / Junkershütte ein Ansatz eines kleineren Quartierszentrums (Sparkasse, Kiosk mit Postannahmestelle direkt benachbart in einer Ladenzeile) vorhanden ist. Hierfür wurden zwei Standorte ausgemacht, an denen die Ansiedlungskriterien für die Ansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente gemäß Grundsatz 1 exemplarisch für Neuansiedlungen aufgezeigt werden können. Bei der Standortbewertung bildet demnach die Einbindung des relevanten Einwohnerpotenzials im Nahbereich (600-m-Radius um den Potenzialstandort) im Vergleich zur Gesamtbevölkerung der Untersuchungsräume Kölnische Straße West (Helenabrunn, Ompert, Wolfskuhl) und Kölnische Straße Ost (Ummer, Heimer) zusammen mit dem Merkmal der städtebaulichen Integration den relevanten Beurteilungsmaßstab. 258

259 Karte 75: Bewertete Standorte Grundversorgung Viersen-Süd Potenzialflächen Grundversorgung Viersen-Süd A. Heimerstr. / Kölnische Str. B. Neuwerker Str. / Gerretsfeld 259

260 Potenzialfläche A Karte 76: Kölnische Str. / Heimer Str. Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Hauptverkehrsstraße Kölnische Straße, benachbart Kindergarten / Jugendzentrum Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten Randlage zur Straßenrandbebauung Heimerstraße, Trennung durch Hauptverkehrsstraße Kölnische Straße von Helenabrunn, Siedlungsrandlage zu Helenabrunn und zu Heimer Planungsrecht Allgemeiner Freiraum und Agrarbereich und Teil eines regionalen Grünzuges lt. GEP; Wohnbaufläche lt. FNP; Bebauungsplan Nr. 79, WR, BauNVO 1968 Verkehrliche Rahmenbedingungen Direkte Anbindung über die Kölnische Straße Nicht möglich, da zu geringer Abstand zum signalisierten Kreuzungsbereich Heimer Straße an die Kölnische Straße mit starker Verkehrsbelastung vorhanden ist Derzeitige Nutzung / Zustand Landwirtschaftliche Nutzfläche Städtebauliche Einordnung Siedlungsrandlage, schlecht integrierter Standort, schlechte fußläufige Erreichbarkeit vom dichter besiedelten Schwerpunkt der Siedlungslage Ummer im Bereich der Neuwerkerstraße 260

261 Einwohner im Umring von 600 m: 961 (Stand ) Einzelhandelsspezifische Einordnung Rein autokundenorientierter Standort. Als solitärer Nahversorgungsstandort nicht geeignet aufgrund fehlender fußläufiger Anbindung des Nahbereiches und mangels eines ausreichenden Einwohnerpotenzials im Nahbereich. Der Standort kann daher die Nahversorgungsstruktur nicht effizient ergänzen. Für den Bereich Viersen Süd ist ein Standort innerhalb des relevanten Bevölkerungsschwerpunktes in Ummer / Heimer vorzusehen. Karte 77: Standort Heimerstraße / Kölnische Straße mit 600 m-radius Quelle: Stadt Viersen Fazit Der Standort ist durch die Randlage zu den Siedlungsteilen Helenabrunn und Heimer geprägt. Damit geht einher, dass insbesondere nördlich, südlich und westlich kein bzw. nur ein sehr geringfügiges Einwohnerpotenzial im Nahbereich erschlossen wird 72. Der Standort 72 So hat beispielsweise Helenabrunn (statist. Bezirk Nr. 148) lediglich 340 Einwohner (Hauptwohnsitz ). 261

262 ist daher als städtebaulich schlecht integriert zu bezeichnen. Insgesamt werden lediglich 961 Einwohner im Nahbereich erfasst. Auf Basis der ermittelten Einwohnerzahlen lässt sich das relevante Kaufkraftvolumen im Einzugsbereich berechnen. Bei einer einzelhandelsrelevanten, branchenspezifischen Kaufkraft in Viersen von aktuell Euro pro Person in der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegt dieses bei knapp 2,0 Mio. Euro im 600 Meter-Radius. Eine erzielbare Abschöpfung von maximal 35 % dieser Kaufkraft entspräche somit für den 600 Meter- Radius 0,7 Mio. Euro. Demgegenüber liegt das Umsatzvolumen, das ein Lebensmitteldiscounter 73 in marktüblicher Größenordnung von mindestens 799 m² Verkaufsfläche in der Branche Nahrungs- und Genussmittel erzielt, bei etwa 3,5 Mio. Euro 74, also wesentlich höher. Eine entsprechende Ansiedlung auf der untersuchten Potenzialfläche wäre also in hohem Maße auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Nahbereichs angewiesen, was zu negativen Auswirkungen auf die bestehenden zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen führen kann. Insgesamt ist somit festzuhalten, dass die Potenzialfläche A im Sinne der Bereitstellung einer effizienten Nahversorgung zu weit von den dichter bebauten Wohnbauflächen in Ummer (Schwerpunktsiedlungsbereich im Untersuchungsraum Kölnische Straße Ost) entfernt liegt. 73 Eine entsprechende Ansiedlung wird für den Standort diskutiert. 74 bei einem Lebensmittelverkaufsflächenanteil von ca. 80 % und einer Flächenproduktivität dieser Verkaufsflächen von Euro pro m² 262

263 Potenzialfläche B Karte 78: Neuwerker Str. / Gerretsfeld Quelle: Stadt Viersen Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca m² Lage / Umgebung Wohnbebauung, unmittelbar benachbart Bäckerei Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums Lage zu Wohnstandorten Zusammenhängende Wohnstandorte angrenzend Planungsrecht Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP, Wohnbaufläche lt. FNP, Satzungsbereich gem. 34 BauGB (deklaratorische Satzung), WA Prägung im Umfeld Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über die Neuwerkerstraße Derzeitige Nutzung / Zustand Landwirtschaftliche Nutzfläche Städtebauliche Einordnung Integrierter Standort mit einem vorhandenen Ansatz zur Nahversorgung (direkt benachbarte Bäckerei). Gute fußläufige Anbindung an den Kernbereich der Siedlungsstrukturen in Ummer / Heimer Einwohner im Umring von 600 m: ( ) Einzelhandelsspezifische Einordnung Aufgrund der Lage und Anbindung gut integrierter Nahversorgungsstandort, gleichzeitig günstige KFZ-Anbindung 263

264 Karte 79: Standort Neuwerker Straße / Gerretsfeld mit 600 m-radius Quelle: Stadt Viersen Fazit Der Standort nimmt den vorhandenen Ansatz der Nahversorgung (Bäckerei) auf und befindet sich in zentraler Lage des Siedlungsgefüges. Hierdurch erschließt der Standort nördlich, südlich und westlich ein vergleichsweise großes Einwohnerpotenzial. Dabei liegt der Potenzialstandort an der Nahtstelle beider Siedlungsteile Ummer und Heimer, bei gleichzeitig tragfähiger Verkehrserschließung durch die Neuwerkerstraße. Im Sinne einer wohnortnahen Grundversorgung liegt der Standort zentral innerhalb der dichter bebauten Wohnbauflächen in Ummer. Ein synergetischer Effekt mit der benachbarten Bäckerei ist anzunehmen. Der Standort kann daher quantitativ und qualitativ einen die Nahversorgung nachhaltig stützenden Effekt erwirken und die Nahversorgungsstruktur sinnvoll und effizient ergänzen. Auf Basis der ermittelten Einwohnerzahl von Einwohnern im 600 Meter-Radius lässt sich das relevante Kaufkraftvolumen im Einzugsbereich berechnen. Bei einer einzelhandelsrelevanten, branchenspezifischen Kaufkraft in Viersen von aktuell Euro pro Person in der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegt dieses bei knapp 3,7 Mio. Euro im 600 Meter-Radius. Eine erzielbare Abschöpfung von maximal 35 % dieser Kaufkraft entspräche somit für den 600 Meter-Radius 1,3 Mio. Euro. Dieses Potenzial würde die An- 264

265 siedlung eines kleinflächigen Lebensmittelmarktes / Nachbarschaftsladens mit bis zu rd. 300 m² Verkaufsfläche 75 ermöglichen, ohne dass negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und bestehende Nahversorgungsstrukturen anzunehmen wären. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse für den Versorgungsraum Viersen Süd Zur effizienten Schließung von Versorgungslücken sollte ein Nahversorger seinen Schwerpunkt in zentraler Lage des am dichtesten bebauten Teils des Siedlungsgefüges erhalten und dort wiederum jenen Standort, der im Sinne der eigentlichen Nahversorgung (fußläufige Erreichbarkeit und städtebauliche Integration) das größte Einzugspotential hat. Die betrachteten Flächen weisen hinsichtlich ihrer Nahversorgungseignung deutliche Qualitätsunterschiede auf, wie folgende Tabelle zusammenfassend zeigt. Tabelle 39: Zusammenfassung Kriterienabgleich zur Nahversorgungseignung der betrachteten Beispielflächen Kriterium Nahversorgungseignung Heimer Str. / Kölnische Str Neuwerker Str. / Gerretsfeld Bevölkerung im fußläufigen Nahbereich (600 m Radius) 961 EW EW Im Falle der Fläche Neuwerker Straße / Gerretsfeld werden Einwohner im Nahbereich erfasst in Gegenüberstellung mit den insgesamt Einwohnern östlich der Kölnischen Straße könnte der Standort einen wertvollen und effizienten Beitrag für eine nachhaltige verbrauchernahe Versorgung leisten und wäre als städtebaulich integrierter solitärer Nahversorgungsstandort im Sinne des Standortstrukturmodells kompatibel mit den Zielen des Einzelhandelskonzeptes, wenn die Verkaufsflächengröße mit der Kaufkraftbindung im Nahbereich abgestimmt wäre (vgl. Grundsatz 1 in Kapitel 8.6.1). Durch die Standortwahl könnte eine lokale Versorgungslücke sinnvoll geschlossen werden Der Untersuchungsraum Kölnische Straße West weist deutlich dispersere Siedlungsstrukturen als der Bereich östlich der Kölnischen Straße auf. Für diesen Bereich muss festgehalten werden, dass er im Hinblick auf die Kriterien städtebauliche Integration und Bevölkerung im fußläufigen Einzugsbereich im Sinne des Grundsatzes 1 nicht als Nahversorgungsstandort (Suchraum i. S. der Makrostandortbetrachtung) für einen (auch kleinflächigen) Lebensmittelmarkt oder Lebensmitteldiscounter geeignet ist. In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Potenzialflächen Grundversorgung Viersen Süd wie folgt zusammenfassen: 75 Bei einem Lebensmittelverkaufsflächenanteil von 100 % und einer Flächenproduktivität dieser Verkaufsflächen von bis zu Euro pro m² 265

266 Tabelle 40: Ergebnisse der Standortbewertungen Grundversorgung Viersen- Süd Potenzialfläche Einschätzung Maßnahmen Heimerstr. / Kölnische Str Neuwerker Str. / Gerretsfeld Siedlungsrandlage, rein autokundenorientiert. Städtebaulich schlecht integriert. Standort ist zu weit entfernt vom relevanten Bevölkerungsschwerpunkt Ummer / Heimer Integrierte Lage, gut fußläufige Erreichbarkeit. Zentrale Lage innerhalb des Bevölkerungsschwerpunktes Ummer / Heimer. Synergieeffekte mit benachbarter Bäckerei denkbar Kein geeigneter Standort für einen Nahversorger aufgrund des fehlenden Potenzials im Nahbereich. Gute Nahversorgungseignung für südwestliche Siedlungsrandbereiche Viersens, Vorrangig zu entwickelnder Standort. Eignung als Standort bspw. für einen Lebensmittelmarkt bis zu rd. 300 m² Verkaufsfläche 266

267 Verzeichnisse Abbildungen Abbildung 1: Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (in Mio. Euro) von in Viersen*...26 Abbildung 2: Verkaufsflächenentwicklung des Viersener Einzelhandels Abbildung 3: Räumliche Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen in Viersen nach Lagen...37 Abbildung 4: Räumliche Verteilung der Verkaufsfläche in Viersen auf die Zentren und Branchen...38 Abbildung 5: Lebensmittelverkaufsflächen pro Einwohner und insgesamt (Gesamtwerte in Klammern) in den Stadtteilen der Stadt Viersen...64 Abbildung 6: Umsätze des Einzelhandels nach Lagen...77 Abbildung 7: Umsätze des Einzelhandels nach Branchen und Lagen...78 Abbildung 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung des Anteils der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch...85 Abbildung 9: Szenario I Freies Spiel der Kräfte (Schematische Darstellung)...90 Abbildung 10: Szenario II Restriktion (Schematische Darstellung)...91 Abbildung 11: Szenario III Steuerung mit Ausnahmen (Schematische Darstellung)...93 Abbildung 12: Entwicklungsleitbild Räumlich-funktionale Gliederung als Synthese der Einzelszenarien...94 Abbildung 13: Entwicklungsleitbild Räumlich-funktionale Gliederung (Schematische Darstellung)...96 Abbildung 14: Standortstrukturmodell der Stadt Viersen Abbildung 15: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben großflächiger Lebensmittelmärkte (> 800 m² VKF) Abbildung 16: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben kleinflächiger Lebensmittelmärkte ( 800 m² Verkaufsfläche) Karten Karte 1: Lage im Raum...22 Karte 2: Siedlungsstruktur der Stadt Viersen...24 Karte 3: Lage der Leerstände im Viersener Stadtgebiet...33 Karte 4: Lage der Einzelhandelsbetriebe im Viersener Stadtgebiet...34 Karte 5: Bestehende Einzelhandelsstandorte in Viersen...39 Karte 6: Lage und Ausdehnung des Hauptgeschäftszentrums Alt- Viersen (vorläufige Abgrenzung)...41 Karte 7: Leerstände im Hauptgeschäftszentrum von Viersen...45 Karte 8: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Ernst-Moritz- Arndt-Straße

268 Karte 9: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Kanalstraße...48 Karte 10: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Dülken (vorläufige Abgrenzung)...51 Karte 11: Leerstände im Stadtteilzentrum von Dülken...54 Karte 12: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Bruchweg...55 Karte 13: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Viersener Straße...57 Karte 14: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Süchteln (vorläufige Abgrenzung)...59 Karte 15: Leerstände im Stadtteilzentrum von Süchteln...62 Karte 16: Strukturprägende Lebensmittelbetriebe ( 400 m² Verkaufsfläche) in Viersen mit 600-Meter-Radien...67 Karte 17: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Viersen...68 Karte 18: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Dülken...69 Karte 19: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Süchteln...70 Karte 20: Einzelhandelslagen im Stadtteil Boisheim...71 Karte 21: Zukünftige Standortstruktur in der Stadt Viersen Karte 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Realnutzungskartierung) Karte 23: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen als Hauptzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Einzelhandelkartierung) Karte 24: Räumlicher Erweiterungsbereich Gartenstraße / Löhstraße Karte 25: Potenzieller räumlicher Erweiterungsbereich Goetersstraße / FORUM Karte 26: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Dülken als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Realnutzungskartierung) Karte 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Dülken als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Einzelhandelkartierung) Karte 28: Räumlicher Erweiterungsbereich Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege Karte 29: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Süchteln als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Realnutzungskartierung) Karte 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Süchteln als Nebenzentrum i. S. v. 24a LEPro NRW (Kartengrundlage: Einzelhandelkartierung) Karte 31: Räumlicher Erweiterungsbereich St. Florianplatz Karte 32: Sonderstandort Kanalstraße Karte 33: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße Karte 34: Sonderstandort Bruchweg Karte 35: Sonderstandort Viersener Straße ( Gierlingsfläche )

269 Karte 36: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Viersen (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm ) Karte 37: Süchtelner Straße (Aldi) Karte 38: Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Kaiser s) Karte 39: Freiheitsstraße (Aldi) Karte 40: Kanalstraße (Real) Karte 41: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Dülken (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm) Karte 42: Heiligenstraße (Lidl) Karte 43: Viersener Straße (Aldi) Karte 44: Venloer Straße (Penny) Karte 45: Bruchweg (Kaufland) Karte 46: Brabanter Straße (Netto) Karte 47: Rheindahlener Straße (Netto) Karte 48: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm) Karte 49: Grefrather Straße (Aldi) Karte 50: Heidweg (Rewe) Karte 51: Düsseldorfer Straße (Kaiser s) Karte 52: Tönisvorster Straße (Lidl) Karte 53: Bewertete Standorte - Stadtteil Alt-Viersen Karte 54: Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee Karte 55: Darstellung Nah- und Einzugsbereich Karte 56: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I Karte 57: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II Karte 58: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd I Karte 59: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd II Karte 60: Bahnhofstraße / Viktoriastraße / Freiheitsstraße Karte 61: Suchraum Kölnische Str Karte 62: Löhstraße / Gartenstraße Karte 63: FORUM / Goetersstraße Karte 64: Bewertete Standorte - Stadtteil Dülken Karte 65: Heiligenstraße Karte 66: Talstraße Karte 67: Schiricksweg Karte 68: Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege Karte 69: Bewertete Standorte - Stadtteil Süchteln Karte 70: Grefrather Straße Karte 71: Düsseldorfer Straße Karte 72: Höhenstraße Karte 73: St. Florianplatz

270 Karte 74: Übersichtsplan betrachteter Untersuchungsraum Viersen- Süd Karte 75: Bewertete Standorte Grundversorgung Viersen-Süd Karte 76: Kölnische Str. / Heimer Str Karte 77: Standort Heimerstraße / Kölnische Straße mit 600 m-radius Karte 78: Neuwerker Str. / Gerretsfeld Karte 79: Standort Neuwerker Straße / Gerretsfeld mit 600 m-radius

271 Tabellen Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Viersen...16 Tabelle 2: Definition von Lagekategorien und Beispiele...18 Tabelle 3: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen (in alphabetischer Reihenfolge)...21 Tabelle 4: Viersener Stadtteile mit Einwohnerzahlen...23 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen 2009*...25 Tabelle 6: Angebotssituation des Einzelhandels der Stadt Viersen im Vergleich (alle Angaben ohne Leerstände)...27 Tabelle 7: Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Viersen...29 Tabelle 8: Verkaufsfläche ausgewählter Warengruppen pro Einwohner in Viersen im Vergleich zu anderen Kommunen mittelzentraler Bedeutung...30 Tabelle 9: Leerstandssituation im Stadtgebiet von Viersen...33 Tabelle 10: Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Viersener Stadtteile...35 Tabelle 11: Branchenspezifische Verkaufsflächenausstattung nach Stadtteilen...36 Tabelle 12: Angebotssituation des Einzelhandels im Hauptgeschäftszentrum Alt- Viersen...42 Tabelle 13: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Straße...47 Tabelle 14: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Kanalstraße...50 Tabelle 15: Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum Dülken...52 Tabelle 16: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Bruchweg...56 Tabelle 17: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Viersener Straße...58 Tabelle 18: Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum von Süchteln...60 Tabelle 19: Angebotsbausteine wohnungsnaher Grundversorgung...63 Tabelle 20: Strukturprägende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungsund Genussmittel...65 Tabelle 21: Angebotssituation Nahrungs- und Genussmittel in Viersen nach Betriebstypen...65 Tabelle 22: Geschätzte branchenspezifische Umsätze der Viersener Einzelhandelsbetriebe...76 Tabelle 23: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen...79 Tabelle 24: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Stadtteilen...80 Tabelle 25: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Zentren

272 Tabelle 26: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel Trendaussagen...86 Tabelle 27: Viersener Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente Tabelle 28: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Viersen (ab 400 m² Verkaufsfläche) Tabelle 29: Ergebnisse der Standortbewertungen Viersen Tabelle 30: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Dülken (ab 400 m² Verkaufsfläche) Tabelle 31: Ergebnisse der Standortbewertungen Dülken Tabelle 32: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab 400 m² Verkaufsfläche) Tabelle 33: Ergebnisse der Standortbewertungen Süchteln Tabelle 34: Fallkonstellationen der Einzelhandelssteuerung Tabelle 35: Einordnung von Einzelhandelsansiedlungen gemäß den konzeptionellen Aussagen Übersicht Tabelle 36: Ergebnisse der Standortbewertungen - Viersen Tabelle 37: Ergebnisse der Standortbewertungen Dülken Tabelle 38: Ergebnisse der Standortbewertungen Süchteln Tabelle 39: Zusammenfassung Kriterienabgleich zur Nahversorgungseignung der betrachteten Beispielflächen Tabelle 40: Ergebnisse der Standortbewertungen Grundversorgung Viersen-Süd Fotos Foto 1 und 2: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße...46 Foto 3 und 4: Sonderstandort Kanalstraße...49 Foto 5 und 6: Sonderstandort Bruchweg...55 Foto 7 und 8: Sonderstandort Viersener Straße...58 Foto 9 und 10: Einzelhandelslage Hauptstraße Nord Foto 11 und 12: Hauptstraße Süd und Löhcenter Foto 13 und 14: Rathausgasse und Löhstraße Foto 15 und 16: Lange Straße und Alter Markt Foto 17 und 18: Fußgängerzone um den Lindenplatz

273 273

274 Anhang Anhangverzeichnis Anhang 1: Lage von Fachmarkt und Sonderstandorten / Lage von Gewerbegebieten Anhang 2: Barrierewirkungen für die fußläufige Erreichbarkeit und den Nahbereich von Versorgungsstandorten

275 Anhang 1: Lage von Fachmarkt und Sonderstandorten / Lage von Gewerbegebieten Die nachfolgend abgebildeten Karten zeigen die Lage von Fachmarkt- und Sonderstandorten außerhalb der Zentren sowie die Gewerbegebiete, in denen es geboten ist, Einzelhandelsentwicklungen bauleitplanerisch zu steuern. Gewerbe- / Industriegebiete, in denen aus einem gesamtstädtebaulichen Zusammenhang verschiedene (Um-)nutzungstendenzen stadtstrukturell näher beleuchtet werden müssen und vielschichtige Entwicklungsoptionen denkbar sind, sind als sog. Untersuchungsbereiche gekennzeichnet. 275

276 Karte 80: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Viersen Quelle: Stadt Viersen 276

277 Karte 81: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Dülken Quelle: Stadt Viersen 277

278 Karte 82: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Süchteln Quelle: Stadt Viersen 278

279 Anhang 2: Barrierewirkungen für die fußläufige Erreichbarkeit und den Nahbereich von Versorgungsstandorten Insbesondere bei mangelhaft integrierten Standorten von Lebensmittelbetrieben wie dem hier als Beispiel angeführten Aldi-Markt an der Freiheitsstraße in Alt-Viersen, bedarf es einer einzelfallbezogenen Betrachtung des Nahbereiches des Marktes. Räumliche Barrieren bzw. Distanzbarrieren reduzieren den faktischen Nahbereich im generalisierten Umring. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ohne genaue Betrachtung und quantitativer und qualitativer Prüfung des Nahbereiches die idealtypischen Isochronen in der Tendenz größere Einwohnerpotenziale beinhalten, was wiederum die Ermittlung von Kaufkraftbindungsquoten (vgl. 35 % Regel ) verfälscht. Dies ist von besonderem Gewicht beim Abgleich der qualitativen Eignung eines Nahversorgers (Integration) und der quantitativen Merkmale (Einwohnerpotenziale im Umring). Die beiden nachfolgenden Kartenausschnitte zeigen zum einen den Radius (600 m bzw m) um das Gebäude des Discounters. Zum anderen zeigen die Darstellungen farblich markiert jene Bereich, die sich aufgrund der Sperrwirkungen des Gewerbegürtels Gewebegebiet Hosterfeld und der Bahnlinie Viersen Mönchengladbach nicht fußläufig in 600 m bzw m Wegstrecke erreichen lassen (kumulative Streckenmessung). Hinzu kommen jene Bereiche, die sich bei einer Echtwegstrecke nicht mehr im 600 m oder 1000 m Entfernung vom Gebäude des Discounters erreichen lassen (Distanzbarrieren) dies betrifft im wesentlichen die östlichen Segmente innerhalb der idealtypischen Radien. Diese gesondert markierten Flächen wurden anschließend aus den im Umring ermittelten Potenzialen herausgerechnet. Die Darstellungen machen deutlich, dass insbesondere jene Lebensmittelmärkte, die im Standortstrukturmodell als nicht als integrierte Standorte dargestellt sind, unter Würdigung stadtstruktureller Besonderheiten nicht ausreichend Potenzial im engeren Nahbereich aufweisen und daher das Merkmal der reinen Autokundenorientiertheit überwiegt. Die nicht-integrierten Standorte stellen somit keine schützenswerten Nahversorgungsstrukturen im Sinne des 11 (3) BauNVO dar (keine verbrauchernahe Versorgung ). 279

280 Karte 83: Aldi Standort Freiheitsstraße Viersen, 600 m-radius mit Auswirkungen räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren Quelle: Stadt Viersen Auswertungsergebnis: 800 Einwohner im Einzugsbereich von 600 m aufgrund räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren (= ohne grün eingefärbte Bereiche). Zum Vergleich: Im ungefilterten 600 m-umring wurden Einwohner ermittelt. 280

281 Karte 84: Aldi Standort Freiheitsstraße Viersen, 1000 m-radius mit Auswirkungen räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren Quelle: Stadt Viersen Auswertungsergebnis: Einwohner im Einzugsbereich von m aufgrund räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren (= ohne grün eingefärbte Bereiche). Zum Vergleich: Im ungefilterten m-umring wurden Einwohner ermittelt. 281