Marktbericht Immobilienmarkt Flensburg

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1 Marktbericht 2011 Immobilienmarkt Flensburg

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Editorial... 3 Der Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt Flensburg... 4 Mietwohnungen... 5 Neubauten und Projekte... 6 Einfamilienhäuser... 7 Eigentumswohnungen... 8 Anlageimmobilien/Mehrfamilienhäuser... 8 Der Markt für Gewerbeimmobilien/ Büromarkt... 9 Qualitative Anforderungen der Nachfrage...10 Industrie- und Gewerbefläche...10 Quellen...11

3 Editorial Viel Bewegung an einem lebendigen Standort Der Flensburger Immobilienmarkt 2011 Liebe Leserinnen, liebe Leser, es gibt viele gute Gründe, die für eine Immobilie in Flensburg sprechen ganz egal, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung für private Zwecke oder eine Halle oder Büroräume gewerblich nutzen wollen. Nicht nur durch die exponierte Lage im äußersten Norden Deutschlands direkt an der deutsch-dänischen Grenze setzt Flensburg ganz besondere Maßstäbe. Auch als Mittelpunkt einer landschaftlich außergewöhnlichen Region an der Förde, einem der beliebtesten Segelreviere Deutschlands, zeigt sich Flensburg von seiner attraktivsten Seite. Flensburg verfügt aber auch über unvergleichlich schöne Wohnlagen entlang der Förde, in der historischen Altstadt und im Umland, was der Stadt am Meer nicht nur im Frühjahr sondern zu jeder Jahreszeit einen ganz besonderen Reiz verleiht. Besonders beliebt sind Immobilien mit Wasserblick oder in Wassernähe. Wegen der landschaftlichen Schönheit sind sie auch von Bürgern aus anderen Teilen der Bundesrepublik und von dänischen Staatsbürgern als Erst- und Zweitwohnsitze gefragt. Um Ihnen einen umfassenden Überblick über den lebendigen Immobilienmarkt in Flensburg zu geben, möchten wir, als seit über 40 Jahren ortsansässiges Unternehmen, allen Interessenten auch in diesem Jahr wieder einen aktuellen Bericht über alle Segmente des Flensburger Immobilienmarktes vorstellen. Eingeflossen ist die Expertise unserer eigenen Mitarbeiter sowie verschiedene andere sachverständige bzw. wissenschaftliche Quellen. Herman Densch Oliver Densch 3

4 Der Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt Flensburg Standort mit Potential Es gibt viele gute Gründe, die für Flensburg sprechen. Zu den Standortvorteilen der knapp Einwohner zählenden Stadt gehört die exponierte Lage im äußersten Norden Deutschlands direkt an der deutsch-dänischen Grenze aus europäischem Blickwinkel und für die Wirtschaft, die vom Grenzhandel mit den skandinavischen Nachbarn profitiert, ein großer Vorzug. Die Stadt ist Mittelpunkt einer landschaftlich außergewöhnlich attraktiven Region an der Förde, einem der beliebtesten Segelreviere Deutschlands. Die Rumregatta, das Dampf Rundum und viele andere Veranstaltungen und Attraktionen machen Flensburg zu einem beliebten Ausflugsziel für in- und ausländische Besucher. Den Reiz der charmanten weltoffenen Stadt macht aber auch die anheimelnde Atmosphäre der historischen Innenstadt aus. Viele bestens erhaltene historische Gebäude aus dem 17. und «... charmante, weltoffene Stadt mit hoher Lebensqualität» 18. Jahrhundert, Kaufmannshäuser mit ursprünglichen Innenhöfen und monumentale Kirchen, legen Zeugnis ab von der 725-jährigen Geschichte der Stadt, die von der Seefahrt, der Rumindustrie und der dänischen Kultur mitbestimmt wurde. Auch wenn der Einkaufstourismus der Dänen etwas nachgelassen hat, bleibt Flensburg die Einkaufsstadt zwischen Hamburg und Kopenhagen, mit einer der vielseitigsten Shopping-Meilen des Nordens und hoher Aufenthaltsqualität. Die Aufwertung der Innenstadt unter wesentlicher Beteiligung von Einzelhändlern und Eigentümern wurde 2009 mit einem Business-Improvement- Award belohnt. Ein neues Einzelhandelskonzept soll helfen, die Qualität der Innenstadt zu erhalten. Neben der Bedeutung als maritimes Zentrum an der Ostsee und Tor zum Norden ist die Fördestadt auch ein stark wachsender Universitäts- und Fachhochschulsitz mit inzwischen Studierenden und wirtschaftliches Oberzentrum der Region mit Gewerbebetrieben. Viele innovative Unternehmen aus Zukunftsbranchen, umweltorientierten Technologien, Elektro- und Nachrichtentechnik, Kühl- und Wärmetechnik, Maschinenbau, Schiffbau und Feinmechanik sind hier erfolgreich tätig. Mit einer Exportquote von rund 80 Prozent ist Flensburg Exportstandort Nr. 1 in Schleswig- Holstein. Entwicklungsanstöße gibt auch das Technologiezentrum im Gewerbegebiet Flensburg-Süd, in dem junge Unternehmen gefördert werden. Mit dem neuen 11 Hektar großen Gewerbegebiet Peelwatt, das im September 2011 eingeweiht wurde, soll der Süden zur Technologiemeile weiterentwickelt und weitere innovative Unternehmen gewonnen werden. Im Zukunftsatlas der Regionen für das Jahr 2010, herausgegeben von der Prognos AG und dem Handelsblatt, hat sich der Kreis Schleswig-Flensburg und die Stadt Flensburg weiter auf höhere Ränge vorgearbeitet. Gewürdigt wurden Dynamik sowie Wettbewerb und Innovation auch wenn der Arbeitsmarkt und auch die pro-kopf-kaufkraft vorerst noch Sorgenkinder bleiben. Um die Wohn und Lebensqualität zu erhöhen, hat die Stadt verschiedene Quartiere definiert, in denen Maßnahmen zum Stadtumbau durchgeführt werden. Insbesondere der Flensburger Hafen und die umliegenden Gebiete sollen zukunftsträchtig gemacht werden. Im Visier stehen das Hafengewerbe und die Bereiche Freizeit und Tourismus. Die Potenziale sollen für die Stadt, ihre Wirtschaft und ihre Bürger gleichermaßen mobilisiert werden. Für den Masterplan wurden auch Meinungen und Vorschläge der Flensburger eingeholt, dabei wurden auch die Schulkinder nach ihren Wünschen gefragt. Mehr Freizeitmöglichkeiten, Beachclubs und Discos für die Älteren, mehr Spielflächen für die Kleinen standen auf den Wunschzetteln. Mehr Grün, sauberes Wasser, mehr Sitzgelegenheiten, Sicherheit und fröhlichere Farben im Hafenbereich wünschten sich fast alle Befragten. Vielfältiger und lebendiger Immobilienmarkt So viel Bewegung sorgt auch für einen lebendigen Immobilienmarkt. Die Konjunktur hat sich erholt und die Situation auf dem privaten wie gewerblichen Immobilienmarkt hat sich nach der durch die Finanzkrise verursachten Unsicherheit positiv entwickelt. Unter Einbeziehung verschiedener sachverständiger Quellen legt das Immobilienunternehmen Densch & Schmidt nun zum zweiten Mal einen Bericht für alle Segmente des Flensburger Immobilienmarktes vor. Er soll allen Interessierten einen umfassenden Überblick über aktuelle Entwicklungen des Marktes, über die Angebots- und Nachfragesituation sowie die Entwicklung von Mieten und Preisen geben. 4

5 Der Markt für Wohnimmobilien Der Markt für Wohnimmobilien Flensburg verfügt über unvergleichlich schöne Wohnlagen, entlang der Förde, die sich bis in die Innenstadt zieht, in der historischen Altstadt und im Umland. Besonders beliebt sind Immobilien mit Wasserblick oder in Wassernähe. Wegen der landschaftlichen Schönheit sind sie auch von Bürgern aus anderen Teilen der Bundesrepublik und von dänischen Staatsbürgern als Erst- und Zweitwohnsitze gefragt. Als schönste Lagen gelten traditionell die Westliche Höhe, insbesondere der Marienhölzungsweg mit den umliegenden Straßen, Mürwik- Solitüde mit dem Bereich Twedter Mark bis Solitüder Weg sowie Jürgensby. Mietwohnungen Die Stadt Flensburg verfügt über rund Wohnungen, davon circa 24 Prozent in Ein- bis Zwei-Familienhäusern, etwa 76 Prozent in Mehrfamilienhäusern. Obwohl sowohl die größeren Wohnungsanbieter als auch private Vermieter umfassend in ihre Bestände investiert haben, gibt es weiterhin zahlreiche unsanierte Wohnungen. Seit 2005 ist der Geschosswohnungsbau rückläufig, so wurden im Jahr 2008 nur etwa 100 Wohnungen fertig gestellt. Auch wenn inzwischen wieder etwas mehr gebaut wird, dürfte die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin über dem Angebot liegen. Denn die Bevölkerung wächst weiter. Prognosen zufolge soll die Einwohnerzahl in Flensburg bis zum Jahr 2025 auf etwa zulegen. Das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik hat bis 2015 einen Neubaubedarf von Wohneinheiten identifiziert, davon in Mehrfamilienhäusern, um den prognostizierten Bedarf zu decken. Verstärkt wird der Mangel durch steigende Studentenzahlen, dem anhaltenden Trend zurück in die Stadt, die Zunahme der durchschnittlichen Wohnungsgrößen und die Zunahme von Singlehaushalten. Die Leerstandsrate liegt mit etwa drei Prozent im Rahmen der notwendigen Fluktuationsreserve und zumeist in unsanierten Objekten. In den großen Neubaugebieten wie Sünderup, Hochfeld, Gartenstadt und Küsterlücke sind noch Wohnungen verfügbar, modernisierte Mietwohnungen entstehen derzeit auf dem «Der Mietwohnungsbau Sandberg, ein Projekt des ist seit dem Jahr 2005 Flensburger Arbeiter-Bauvereins. Das erste Sandberg- rückläufig...» Karree mit 70 Wohnungen ist bereits saniert. In Fruerlund hat der Selbsthilfe-Bauverein 300 Einheiten abgerissen, dafür entstehen bis 2013 etwa 200 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. 454 Wohnungen werden im bewohnten Zustand modernisiert. Die Mieten befinden sich seit 2004 in einem moderaten Aufwärtstrend, wobei sich höhere Mieten zumeist nur durch die Anhebung des Wohnwertes durch Modernisierung und bei Neuvermietung durchsetzen lassen. Aufgrund der wirtschaftlichen Situation vieler Haushalte und die wachsende Belastung durch steigende Nebenkosten gibt es in Flensburg eine Schmerzgrenze für das Gros der Mieter. Sie liegt bei rund 6,50 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Dieser Wert wird im Neubau und bei sehr gutem Wohnwert überschritten. Denn gut und sehr gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen sind nur begrenzt vorhanden und demnach stark gefragt. Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum wird sich auch bei verbesserter Mieten* in Flensburg nach Ausstattung (pro m²) in sehr gut 8,00 bis 12,50 gut 6,00 bis 8,00 mittel 4,50 bis 6,00 einfach 4,00 bis 5,00 * nach Ausstattung und Wohnlage 5

6 Der Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien Arbeitsplatzsituation kaum reduzieren. Die Zahl der Haushalte mit geringen Einkommen dürfte noch ansteigen. «... Das Interesse an neuen Wohnformen nimmt deutlich zu...» Im Rahmen der turnusmäßigen Anpassungen wurden die Mietobergrenzen im Rahmen der Übernahme der Wohngeldkostenfür Bezieher von Arbeitslosengeld II um etwa zehn Prozent erhöht. Stark gefragt sind komfortable Stadthäuser mit wenigen Wohnungen pro Gebäude und Eigenheimqualitäten sowie Geschosswohnungen guter Qualität in innenstadtnahen Stadtteilen mit zwei bis vier Zimmern für die wachsende Zielgruppe der Paare im Alter von 45 bis 65 Jahren sowie für kleine Familien. Die gestiegenen Studentenzahlen haben vor allem die Nachfrage nach kleinen Wohnungen und WG-tauglichen Objekten erhöht. Bezahlbare große und familiengerechte Wohnungen sind wie überall knapp und gesucht. Der energetische Standard der Wohnung wird angesichts der steigenden Energiekosten ein immer wichtigeres Kriterium bei der Wohnungssuche. Zu den häufig genannten Ausstattungsmerkmalen gehören Balkon oder Terrasse, multimediale Ausstattung, ein komfortables Bad, Platz für das Homeoffice und immer stärker auch eine altersgerechte Ausstattung der Wohnung. Deutlich nimmt das Interesse der Bürger an neuen Wohnformen wie Baugemeinschaften, Wohnprojekten, genossenschaftliches Wohnen und betreuten Pflege-WGs zu. Stadtplaner sehen sie gleichzeitig als Hoffnungsträger für die Stabilisierung von Quartieren. Das im fortgeschrittenen Planungsstadium befindliche Wohnprojekt Freiland Flensburg hat den öffentlichen Diskurs um dieses Thema belebt. Auch im neuen Wohnraumförderungsgesetz für Schleswig Holstein wird als eines der Ziele genannt, Wohnraumförderung und Stadtentwicklung stärker miteinander zu verknüpfen. Neubauten & Projekte Bis 2025 soll die Bevölkerung Flensburg moderat wachsen vor allem Zuzüge sind die Ursache. Um Neubürger anzuziehen und Familien in der Stadt zu halten, hat die Stadt in den vergangenen zehn Jahren verstärkt Bauland ausgewiesen und auch anderweitig Voraussetzungen für den Wohnungsneubau geschaffen. Nach wie vor herrscht die Tendenz zur Rückkehr in die Stadt, im Geschosswohnungsbau herrscht Handlungsbedarf, so dass sich die städtischen Neubauprojekte großer Beliebtheit erfreuen. Vielerorts wird saniert und verdichtet. Zu den Stadtumbaugebieten gehören Hafen-Ost, Südstadt - Schleswiger Straße, Ostlandstraße Fruerlundlücke, Wasserlooser Weg/Breedlandweg und Marrensdamm/Marrensberg. Hier werden Wohngebäude modernisiert, das Umfeld wird verbessert, neue Wohnungen entstehen. Teile «...Städtische Neubauprojekte erfreuen sich hoher Beliebtheit...» des Stadtteils Neustadt wurden in das Förderprogramm Soziale Stadt aufgenommen. Hier entstehen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Nachdem die Auflassung von Bundeswehreinrichtungen abgeschlossen ist, konnten auf früheren Kasernenflächen wie der Gartenstadt Weiche und Am Katharinenhof herausragende und teilweise recht preiswerte Wohnungsbauprojekte umgesetzt werden. Im Stadtteil Tarup wurde südlich der Orts- Bauland* (pro m²) in sehr gut gut mittel einfach * nach Lage 6

7 Der Markt für Wohnimmobilien lage das Neubaugebiet Hochfeld für insgesamt 450 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern entwickelt. In Fruerlund, im östlichen Teil Flensburgs, hat der Selbsthilfe- Bauverein mit dem Umbau einer ehemaligen Flüchtlingssiedlung aus den 50er Jahren begonnen. Unter dem Titel Fruerlund Wohnen für Generationen entsteht bis 2013 ein «...Ausgezeichnetes Konversionsprojekt Sonwik...» klimafreundlicher Stadtteil mit 200 neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. 300 Einheiten werden abgerissen, 454 Wohnungen werden im bewohnten Zustand modernisiert. Im Randbereich sollen Reihenhäuser zur Miete oder im Eigentum entstehen. Das attraktivste und prominenteste Stadtentwicklungsprojekt, das den Deutschen Städtebaupreis 2010 erhielt, ist Sonwik, das neue maritime Zentrum an der Förde. Neben einem Yachthafen mit 370 Liegeplätzen sind auf dem 12,5 Hektar großen Gelände des ehemaligen Marinestützpunktes 135 Eigentumswohnungen und 20 Wasserhäuser, teilweise mit eigenem Bootsliegeplatz, entstanden. Alte Marinegebäude werden noch saniert soll das Gesamtprojekt abgeschlossen sein. Bauwilligen steht eine Reihe von Neubaugebieten zur Auswahl, von privat, in kleinen Teilen auch vom kommunalen Immobilienmanagement. Ab 2013 soll ein größeres neues Baugebiet im Südosten der Stadt zu erschlossen werden. Nach Angaben des Gutachterausschusses ist das Preisniveau in den guten Wohnlagen stabil. Einfamilienhäuser Bereits im vergangenen Jahr ist das Marktgeschehen lebhafter geworden. Der Gutachterausschuss berichtet von einer zunehmenden Anzahl verkaufter Objekte und gestiegenem Geldumsatz. Vermarktet wurden vor allem ältere Objekte, die aufgrund des Generationenwechsels vermehrt auf den Markt kommen. Neben Lage, Kaufpreis und Erhaltungszustand spielt zunehmend auch die energetische Verfassung der Immobilie eine Rolle bei der Kaufentscheidung. Zu den gravierendsten Entwicklungen in jüngster Vergangenheit gehört die Verknappung des Angebots im Segment der Einfamilienhäuser im Preisbereich bis Euro. Durch die gleichzeitig leicht gestiegene Nachfrage sind hier erste Preissteigerungen spürbar. Demgegenüber ist die Nachfrage für Einfamilienhäuser über Euro weiterhin gering. Der Schwerpunkt der Nachfrage in Flensburg und im nahen Umland liegt auf freistehenden Ein- und Zwei-Familien-Häusern, wobei Objekte in den gewachsenen Lagen oder in Wassernähe bzw. mit Wasserblick besonders gesucht sind. Die beliebtesten Stadtteile sind nach wie vor Westliche Höhe sowie Mürwik-Solitüde. Hier werden die höchsten Preise erzielt. Exklusive und hochwertige Objekte in erster Fördelage mit Kaufpreisen über 1 Million Euro sind weiterhin von überwiegend auswärtigen Kunden gefragt. Junge Familien sind auch an modernen Reihenhäusern interessiert, in den gesuchten Lagen sind die Preise für dieses Segment leicht angestiegen. Eine lebendige Nachfrage herrscht auch auf dem Markt für Zweitwohnsitze. Käufer aus der gesamten Bundesrepublik interessieren sich für Land- und Reetdachhäuser an Förde, Schlei und Ostsee. Während die Preise im westlichen Umland tendenziell nachgeben, ist die östliche Umgebung aufgrund einer höheren Nachfrage und einer stärkeren Nutzung für die Ferienvermietung preisstabiler. Kaufpreise Eigenheime* (Baualtersklasse ) in T Einfamilienhäuser (150m²)** Doppelhaushälften (125m²)** Reihenhäuser (125m²)** sehr gut T T kein Angebot gut T T T mittel T T T einfach T T T * nach Ausstattung und Lage ** Wohn- und Nutzfläche 7

8 Der Markt für Wohnimmobilien Eigentumswohnungen Während im vergangenen Jahr noch ein leichter Rückgang bei der Zahl der verkauften Eigentumswohnungen zu verzeichnen war, hat in 2011 eine erhöhte Nachfrage nach soliden Wohnungen in guter und sehr guter Lage zur Kapitalanlage eingesetzt. Hauptgrund ist die Verunsicherung der Anleger infolge von Euround Finanzkrise. Zu den Interessenten für hochwertige Eigentumswohnungen gehören auch ältere Kunden, die ihre Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken verkaufen und komfortable Wohnungen in zentraler Lage als Altersruhesitz suchen. Sehr wenig Interesse gibt es für vermietete Eigentumswohnungen in mittlerem und schlechtem Zustand und Lage; hier sind die Preise rückläufig. Das gleiche gilt für ältere Objekte mit energetischen Mängeln. Das Preisniveau schwankt je nach «... Lebendige Nachfrage für Zweitwohnsitze...» Wohnlage stark. Ein Niveau von über Euro ist nur in Fördenähe oder anderen Top-Lagen erzielbar, in Sonwik werden bis zu Euro erzielt. In den meisten anderen Bereichen stellt ein Preisniveau von bis Euro pro Quadratmeter die Obergrenze dar. Die Innenstadt mit ihrem geringen Angebot an Eigentumswohnungen stößt auf eine große Nachfrage von jüngeren Interessenten und Zuzüglern. Entsprechend ist hier das Preisniveau hoch. Günstige Wohnungen liegen in der Neustadt und der Nordstadt. Neubaumaßnahmen sind auch in Folge des Mangels an geeigneten innenstadtnahen Flächen selten. Dazu gehört das Projekt Klarschiff - hochwertige Wohnungen auf dem Gelände des alten Kailagerhauses mit «Der Markt hat sich Blick über den Flensburger Hafen und die Altstadt. Mit dieser in 2011 belebt...» exponierten Lage und hochwertigen Ausstattung richten sie sich dann überwiegend an eine überregionale Käuferschicht. Auch bei Eigentumswohnungen wird der energetische Standard der Wohnung zu einem immer wichtigeren Kriterium. Gefragt wird zunehmend auch nach einer altersgerechten Ausstattung der Wohnung. Anlageimmobilien/Mehrfamilienhäuser Die Situation hat sich nach der durch die Finanzkrise hervorgerufenen Unsicherheit positiv entwickelt. Eurokrise und wachsende Inflationsängste lassen das Interesse an sicheren Kapitalanlagen deutlich wachsen, wie die gestiegene Zahl der Anfragen zeigt. Viele Interessenten sind nicht an Finanzierungen gebunden. Auch aufgrund der anhaltenden Bevölkerungszunahme mit leicht steigenden Mieten für gute Objekte interessieren sich Investoren aus Flensburg und der gesamten Bundesrepublik wieder für dieses Segment des Wohnungsmarktes. Euro-Krise und Inflationsängste lassen das Interesse an sicheren Kapitalanlagen steigen. Gefragt sind vor allem Objekte in guten und sehr guten Lagen, in denen Vermietungsrisiko und Erhaltungsaufwand gering sind. Hier kann das Käuferinteresse nicht immer befriedigt werden. Neben dem generellen Mangel an Objekten verengen auch unre- Kaufpreise Eigentumswohnungen* Erstverkauf (pro m²) in Wiederverkauf (pro m²) in sehr gut ** *** gut mittel kein Angebot einfach kein Angebot * nach Ausstattung und Lage ** Ausnahmen wie Sonwik bis *** Ausnahmen wie Sonwik bis

9 Der Markt für Anlage- und Gewerbeimmobilien alistische Kaufpreisforderungen seitens der Verkäufer den Markt. Neben einem guten Allgemeinzustand der Immobilie ist auch deren energetischer Zustand immer öfter ein Thema für Kapitalanleger. «... vermehrtes Interesse an altersgerechter Ausstattung der Wohnung... Kaufpreise können bis in Höhe der 8 bis 12,5-fachen Jahresmiete erzielt werden; bei außergewöhnlichen Objekten und Lagen sind auch höhere Faktoren möglich. Hinsichtlich der Renditen ist zu erwarten, dass Top-Immobilien in besten Lagen unverändert zwischen 7-8 Prozent bewertet werden. Aufgrund der hohen Nachfrage ist generell von steigenden Preisen, das heißt sinkenden Renditen auszugehen. In peripheren Lagen sind die Preise stabil. Im Jahr 2010 wurden nach Angaben des Gutachterausschusses mit 44 Mehrfamilienhäusern 11,7 Millionen Euro umgesetzt, im Bereich gemischt genutzter Objekte waren es 28 Kauffälle für 10,2 Millionen Euro. Im laufenden Jahr ist ein höheres Ergebnis zu erwarten. Der Markt für Gewerbeimmobilien Büromarkt Flensburg verfügt über einen Büroflächenbestand von etwa Quadratmetern in allen Lagen, Qualitäts- und Größenklassen. Als wichtigste Bürostandorte gelten die Innenstadt, das Industriegebiet Süd sowie Sonwik, wo in dem neuen maritimen Stadtteil auf dem Gebiet des ehemaligen Marinestützpunktes auch hochwertige Büro- und Gewerbeeinheiten entstanden sind. Insgesamt liegt auf dem Flensburger Büromarkt eine entspannte Marktsituation vor. Der jährliche Büroflächenumsatz liegt seit mehreren Jahren etwa auf dem Niveau von Quadratmetern. Der Bestand ist zumeist kleinteilig; der Markt wird von Eigennutzern aus den Branchen Finanzdienstleistungen, technische und unternehmensnahe Dienstleistungen sowie der Softwareindustrie dominiert. Der größte Teil des Umsatzes findet in der Größenklasse von 50 bis 150 Quadratmetern statt. Teile des ehemaligen Motorola Gebäudes an der Husumer Straße konnte die Stadt an die Post vermieten; in ihrem neuen Call-Center sind 280 neue Arbeitsplätze entstanden. Zwischenzeitlich wurde der gesamte Komplex an den Danfoss-Konzern veräussert. Hier wurden mehrere hundert Arbeitsplätze geschaffen. In dem ehemaligen Beate Uhse Gebäude Am Pferdewasser hat sich das noch größere Call- Center der Firma Carebyphone angesiedelt. Die Nachfrage speist sich vorrangig aus Optimierungsbedarfen; sie richtet sich insbesondere auf Neubauten und umfassend modernisierte Flächen in attraktiven Lagen. Der Leerstand wird auf etwa Quadratmeter Nutzfläche geschätzt, das entspricht einer Quote von rund 5 Prozent. Viele Objekte insbesondere aus den 50er bis 70er Jahren müssen durch Sanierung und Modernisierung angepasst werden, um sie wieder marktgängig zu machen. In den modernen Flächen gibt es keinen nennenswerten Leerstand. Die seit 2007 stabilen bis leicht nachgebenden Büromieten lagen 2010 je nach Lage und Qualität der Flächen zwischen 5,50 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter und Monat in der City und 5,70 Euro an der Peripherie. Die Durchschnittsmiete liegt bei 6,50 Euro. In Sonwik wird bei Neuvermietung 9,50 Euro erzielt, ein Niveau, das dem besonderen Standort geschuldet ist. In den Bürozentren liegt die Durchschnittsmiete bei 5,90 Euro, als Spitzenmiete wird hier 7,50 Euro erreicht. Für das laufende Jahr wird ein geringer Flächenzuwachs erwartet. Im Technologiepark an der Lise-Meitner-Straße wurde im Juli 2011 der erste Spatenstich für das neue Bürogebäude des Software-Entwicklungsunternehmens KGU-Consulting mit einer Gebäudefläche von Quadratmetern gesetzt. Mit «... Die Nachfrage nach guten Objekten kann nicht dem neuen Gewerbepark Peelwatt, das den immer befriedigt werden...» Technologiepark zur Technologiemeile weiterentwickeln soll, besteht Potential für 15 bis 20 neue technologieorientierte Unternehmen. Ein weiteres Bürohaus soll auf dem Parkplatz am Rathaus entstehen mit rund Quadratmetern Fläche und Tiefgarage. Die Flächennachfrage und die Leerstandsrate dürften sich auf dem Niveau des Vorjahres bewegen, so dass der Flensburger Büromarkt weiterhin als stabil und ausgeglichen zu bezeichnen ist. 9

10 Der Markt für Anlage- und Gewerbeimmobilien Qualitative Anforderungen der Nachfrage Auch bei Büros sind Architektur und die richtige Adresse entscheidende Kriterien für die Anmietung. Das Bürohaus ist ein Aushängeschild des Unternehmens. Repräsentation, Corporate Identity, Werbung das lässt sich auch durch den Firmensitz erreichen. Angesichts der angespannten wirtschaftlichen Lage vieler Unternehmen müssen Büros aber in erster Linie wirtschaftlich sein. Neben einer angemessenen Miete ist Flexibilität gefragt, das heißt die Bürofläche sollte sich von der Vertragsgestaltung her idealerweise dem Bedarf des Unternehmens anpassen. Auch die Flächenfunktionalität spielt eine große Rolle, denn der Flächenbedarf ist stark abhängig von der Raumaufteilung. Gefragt sind Raumstrukturen mit möglichst wenig toter «Mieter und Investoren Fläche, maximal 14 Prozent fragen immer öfter auch nach ökologischen und energetischen Standards...» der Bruttogeschossfläche dürfen es sein. In einer optimalen Fläche mit effizientem Fensterachsmaß (derzeit gebräuchlich sind 1,35 Meter) und effizienter Gebäudetiefe (rund 13 Metern) kommt ein hochwertiger Arbeitsplatz auch mit deutlich unter 20 Quadratmetern aus. Die Verkehrsflächen sollen klein, aber dennoch repräsentativ sein. Relevant sind zudem kurze Wege zwischen den Einheiten des Unternehmens. Ein wichtiges Kriterium sind Kosteneffizienz. Neben der Flächeneffizienz versteht sich darunter die Anforderung an niedrige Betriebskosten von maximal bis 4 Euro pro Quadratmeter. Daneben rückt auch ein weiteres Thema in den Vordergrund, die sogenannten Green Buildings. Mieter und Investoren fragen immer öfter auch nach der ökologischen und energetischen Standards eines Bürogebäudes, die durch eine anerkannte Zertifizierung belegt sind. Nicht zertifizierte Gebäude dürften aufgrund der steigenden Energiepreise in wenigen Jahren an Wettbewerbsfähigkeit verlieren, sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen. Industrie- und Gewerbeflächen Flensburg verfügt über ein breites Angebot an Gewerbe- und Industrieflächen. Insgesamt stehen in der Region Kreis-Schleswig- Flensburg und Stadt Flensburg 60 Hektar voll erschlossene Flächen zur Verfügung. Hinzu kommen bebaute Grundstücke, die von Privatpersonen auf dem Markt zur Vermietung oder zum Verkauf angeboten werden. Die WIREG (Wirtschaftsförderungs- und Regionalentwicklungs-gesellschaft Flensburg/Schleswig mbh) ist unter anderem zuständig für Unternehmensansiedlungen in der Region. Ein Instrument dafür ist die Bereitstellung kommunaler Industrie- und Gewerbeflächen, die in der Regel verkauft und nur in Ausnahmefällen vermietet oder verpachtet werden. Die Durchschnittspreise für Gewerbegrundstücke liegen bei 30 Euro pro Quadratmeter. Logistik- und Lagerflächen werden im Durchschnitt für 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat vermietet, in der Spitze erreichten die Mieten im vergangenen Jahr 4 Euro. Als Nettoanfangs-Rendite wird maximal 8,7 Prozent erreicht, im Schnitt des Jahres 2010 waren es 9,6 Prozent. Besonders gefragt waren im vergangenen Jahr mittlere Flächen um Quadratmeter. Mietanfragen erreichen die WIREG vermehrt aus Dänemark in Größenordnungen zwischen bis Quadratmetern. Interkommunale Gewerbegebiete bieten Platz für große Logistik- und Dienstleistungsunternehmen. Für Produktionsunternehmen als auch für große Logistik- und Dienstleistungsunternehmen stehen ausreichend Flächen zur Verfügung. Die Kommunen arbeiten mit der WIREG daran, für Unternehmen mit größerem Flächenbedarf neue Gewerbegrundstücke zur Verfügung zu stellen. Direkt neben der Autobahn A7 und in unmittelbarer Nähe zur Deutsch-Dänischen Grenze befindet sich der Gewerbepark der WEG Handewitt. Die Nähe zu Handewitt und dem Oberzentrum Flensburg sowie die direkte Anbindung nach Dänemark machen diese Flächen besonders attraktiv. In unmittelbarer Nähe befindet sich der Scandinavian Park mit Einkaufspark und Dienstleistungsangeboten. Hier stehen derzeit etwa 12 Hektar Gewerbefläche zur Verfügung. Ein weiteres interkommunales Gewerbegebiet (Partner Glücksburg, Flensburg, Wees) steht im Osten der Stadt Flensburg demnächst zur Verfügung. Die Erschließung von 5 Hektar Bruttofläche hat im Frühjahr 2010 begonnen. Im Industriegebiet Süd der Stadt bietet die Stadt Flensburg im neuen Gewebegebiet Peelwatt an der Eckernförder Landstraße Gewerbeflächen mit einer Nettogröße von 11 Hektar an. Die Erschließung des ersten Bauabschnittes ist nun abgeschlossen und nun steht rund 5 Hektar voll erschlossene Gewerbefläche zur Verfügung. 10

11 Der vorliegende Marktbericht basiert auf Auswertung folgender Quellen: Densch & Schmidt GmbH, Research/eigene Erhebungen IFS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stadt Flensburg, Entwicklung/Statistik Fachbereich 4, Dr. Wolfgang Börstinghaus RIWIS Bulwien Gesa AG Thomas Daily News 2010/2011 WIREG GmbH, Flensburg, Dr. Klaus Matthiesen Wir danken allen Mitwirkenden für die freundliche Unterstützung. Stand: November

12 Densch & Schmidt GmbH Am Fördeufer Flensburg Telefon Flensburg Hamburg Sylt Föhr Amrum