Foto: Dirk Hinz / photocase.de. Flächensicherung Verträge mit der BVVG abschließen? 26. Windenergietage, 8. November 2017 in Warnemünde

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1 Foto: Dirk Hinz / photocase.de Flächensicherung Verträge mit der BVVG abschließen? 26. Windenergietage, 8. November 2017 in Warnemünde

2 Über uns Beratungsfelder: Gesellschaftsrecht Energierecht Grundstücksrecht Tätigkeitsschwerpunkte: Projektentwicklungen mit Verhandlung von Nutzungsverträgen, Gesellschaftsverträgen, Errichtungs- und Lieferverträgen Strukturierung von Projekten mit Partnern (Bürger und Gemeinden) Transaktionen (An- und Verkäufe von Projekten) Projektfinanzierungen Rechtsfragen des operativen Betriebs 2

3 Inhalt 1. Ausgangssituation 2. Stand der Rechtsprechung 3. Vertragsabschluss mit der BVVG 3

4 Inhalt 1. Ausgangssituation 2. Stand der Rechtsprechung 3. Vertragsabschluss mit der BVVG 4

5 Ausgangspunkt: EALG-Grundstück Grundstückskaufvertrag (GKV): BVVG Grundstückseigentümer Rechtsrahmen der Verträge Ausgleichsleistungsgesetz Ausgleichleistungen für Enteignungen Flächenerwerbsverordnung Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen Streitgegenstand: sog. Windklausel - 10 Abs. 5 GKV (oder 9 Abs. 5 GKV) 5

6 Sog. Windklausel Elemente der Klausel: 1. Einbeziehung in Verhandlungen mit dem Anlagenbetreiber (vor Abschluss des entsprechenden Vertrages) 2. Zahlungsverpflichtung des Käufers an BVVG i.h.v. 75 % des marktüblichen Entschädigungsbetrages (kapitalisierte Entschädigung der Gesamtnutzungsdauer = 25 Jahre) 3. Zahlungsverpflichtung bei Repowering oder Laufzeitverlängerung 4. Festlegung der Entschädigung für Bewirtschafter/Pächter 5. Verpflichtung zur Vorlage von Unterlagen zur Bestimmung des Entschädigungsbetrages 6. Fälligkeit der Entschädigung 6

7 Hintergrund Zweckbindung der Flächen Land- oder forstwirtschaftliche Nutzung für 15 Jahre (teilweise auch 20 Jahre) Absicherung der Zweckbindung Veräußerungsverbot Rücktrittsrecht (Katalog mit Tatbeständen) und Rückkaufrecht der BVVG Aufhebung der Zweckbindung Innerhalb von 5 Jahren: Ermessen der BVVG Nach Ablauf von 5 Jahren: Anspruch des Grundstückskäufers, wenn kein Rücktrittsrecht der BVVG vorliegt; sonst Ermessen der BVVG Immer: Vereinbarung mit Zahlung Differenz zw. Verkehrswerten 7

8 Inhalt 1. Ausgangssituation 2. Stand der Rechtsprechung 3. Vertragsabschluss mit der BVVG 8

9 Landgericht Berlin, Urteil vom O 207/14 Sachverhalt: Grundstückskauf im Jahr 2005; Gesamtfläche von 71,01 ha Windenergie nutzbare Fläche ca. 0,9711 ha (= 1,5% Gesamtfläche) Entscheidungsgründe Windklausel ist vorformulierte Vertragsbedingung (AGB) anhand des Rechtsrahmes des BGB ( 307 ff.) prüfbar Verstoß gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unangemessene Benachteiligung Grundstückskäufer Keine Berücksichtigung der 15-jährigen Bindungsfrist bei Entschädigungshöhe Kein Minus zum Rückkaufsrecht 9

10 Kammergericht, Urteil vom U 7/15 1. Einbeziehung der BVVG in Verhandlungen Keine Wiedergabe einer Regelung des AusglLeistG und der FlErwV AGB-Prüfung anwendbar Bestimmung einer Leistung durch einen Dritten nur nach ausdrücklicher Einigung der Parteien zulässig (Ausnahmefall)... Fragen der Zahlungsmodalitäten und... zu stellende Sicherheiten... zu regeln Leistungsbestimmungsrecht weitgehende Mitgestaltung durch BVVG Einbeziehung in Verhandlungen gravierender Eingriff 10

11 Kammergericht, Urteil vom U 7/15 (2) 2. Zahlung eines kapitalisierten Entschädigungsbetrages Pflicht zur Entschädigung gesondert zu beurteilende Klausel, weil eigenständige Regelung AGB-Prüfung Einschränkungen des Eigentums nur durch gesetzliche Regelungen möglich 12 Abs. 3 FlErwV: Verfügungen zulässig, wenn zugestimmt wurde. Zustimmung zu erteilen, wenn die Zweckbindung nicht gefährdet ist. Doppelter Verstoß gegen gesetzliche Grundgedanken: Keine sachliche und zeitliche Beschränkungen Zahlung als Gegenleistung für Zustimmung 11

12 Kammergericht, Urteil vom U 7/15 (3) 3. Bekanntgabe aller vertragsrelevanten Unterlagen Vorlage aller vertragsrelevanter Unterlagen dient der Berechnung des der BVVG zustehenden Entschädigungsbetrages Kein Anspruch auf kapitalisierten Entschädigungsbetrag kein Anspruch auf Vorlage der Unterlagen 12

13 Kammergericht, Urteil vom U 7/15 (4) 4. Rücktrittsrecht Gemäß FlErwV nur, wenn land- oder forstwirtschaftliche Nutzung für die Flächen oder wesentliche Teile davon aufgeben wird Sachverhalt: Teilnutzung der Flächen = nicht wesentlich 5. Rückkaufsrecht Ausdrücklich in FlErwV vorgesehen (nicht abhängig von Nutzung wesentlicher Flächen) Aber: dann Beschaffung anderer Flächen und Ausgleich angemessenen Mahraufwandes 13

14 Wie geht es weiter? Revision beim BGH von beiden Seiten eingelegt (Az.: V ZR 12/17) Entscheidung: Zeitpunkt offen Inhalt:???

15 Inhalt 1. Ausgangssituation 2. Stand der Rechtsprechung 3. Vertragsabschluss mit der BVVG 15

16 BVVG: Muster-Vereinbarung Dreiseitiger Nutzungsvertrag Entschädigungszahlungen Jährliche Entschädigung an Grundstückseigentümer Einmalzahlung an BVVG in zwei Teilbeträgen 1. Teilbetrag: fester Termin 2. Teilbetrag: spätestens zum Ende des Monats des Baubeginns Umfangreiche Freistellungsregelungen zugunsten der BVVG Unzureichende Regelungen für FK-Finanzierung (keine Eintrittsrechte Bank etc.) Nachhaftung für Zahlungen bei Übertragung durch Betreiber 16

17 Alternativen (1) Dreiseitiger Nutzungsvertrag (eigenes Muster) mit BVVG Zweiseitige Verträge: Nutzungsvertrag mit allen wesentlichen Regelungen Options- oder Vorverträge einseitige Verträge zum Abschluss des Nutzungsvertrages (Kontrahierungszwang) Reservierungsvertrag Regelungen zur Durchführung der Planung (Vollmachten für Grundbuch und Behörden) Ggf. Ermächtigung zur Verhandlung mit BVVG Ggf. Zahlung eines Reservierungsentgelts 17

18 Alternativen (2) Zweiseitige Verträge (Fortsetzung): Reservierungs- und Nutzungsvertrag 1. Teil: Regelungen für Durchführung der Planung 2. Teil: Nutzungsvertrag aufschiebend bedingt wirksam, mögliche Bedingungen Zeitablauf Zweckbindung Unwirksamkeit der Windklausel in eigenem Verfahren oder im Musterverfahren vor BGH Zustimmung der BVVG 18

19 Bewertung von Fall zu Fall Faktoren Laufzeit Zweckbindung und voraussichtliche Errichtung der Windenergieanlagen Möglichkeit Standorte auf benachbarte Grundstücke zu verschieben Bindung des Grundstückseigentümers Gesellschafter in Bürgerenergiegesellschaft oder Kommanditist der Projektgesellschaft Einzelfallentscheidung 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit SAMP SCHILLING & PARTNER Partnerschaft von Rechtsanwälten mbb Ansprechpartner Dr. Conrad Seiferth Große Hamburger Straße 32 D Berlin E: T: +49 (30) M: +49 (157)