Ergänzungsfälle Mietrecht zur eigenständigen Bearbeitung. Fall 9

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1 Ergänzungsfälle Mietrecht zur eigenständigen Bearbeitung Fall 9 M ist seit 1997 Mieter einer Wohnung in Augsburg zum monatlichen Mietpreis von 900. Das Wohnhaus wurde vom Vermieter A 2004 an den in Krumbach wohnhaften V veräußert. Am fiel die Fernwärmeversorgung aus, was M dem V sofort anzeigte. Aufgrund dessen mussten in der Wohnung des M im Februar Bauarbeiten durchgeführt werden, sodass M bei Bekannten wohnte. Im Januar kürzte M die Miete um 2/3, im Februar zu 100 %, sodass V am außerordentlich kündigte, dabei allerdings vergaß, die Kündigung zu unterschreiben. M meint, er schulde nichts, zahlte aber vorsorglich am den gesamten Betrag nach. Die beiden Kinder von V wollen von Krumbach nach Augsburg ziehen, da sie dort studieren. V beauftragt seinen Sohn S, sich um diese Angelegenheit zu kümmern. S kündigt daher für V dem M am wegen Eigenbedarfs zum nächsten zulässigen Zeitpunkt. M weist die Kündigung zurück, da S zu diesem Schreiben gar nicht berechtigt gewesen sei. V kündigte daher nochmals am zum , begründete die Kündigung und wies M auf sein Sozialwiderspruchsrecht hin. M beruft sich am auf Unzumutbarkeit. 1. Kann V von M Herausgabe der Wohnung verlangen? 2. Unterstellt das Mietverhältnis wurde wirksam beendet und M zieht am aus. Am hat M noch immer nicht die geleistete Kaution zurückerhalten und mahnt V an, ihm diese unverzüglich zu überweisen. Dieser meint, die Kaution noch bis zum einbehalten zu wollen, um die bis zu M`s Auszug am angefallenen Nebenkosten abzurechnen und evtl. später auftretende Mängel abzusichern. Zu Recht? Teil 1 Frage 1: Anspruch V gegen M auf Herausgabe der Wohnung A. Mietrechtlicher Räumungsanspruch aus 546 I, 549 I I. Beendigung eines Mietverhältnisses 1. ursprüngliches Bestehen eines Mietverhältnisses, 535 I 1

2 Ursprünglich Mietvertrag zwischen A und M V ist gem. 566 I als Rechtsnachfolger in dieses bestehende Mietverhältnis eingetreten Ursprüngliches Mietverhältnis (+) 2. außerordentliche Kündigung am wegen Zahlungsverzugs nach 543 I 1, II Nr. 3a Beachte den Vorrang von Abs. 2 S. 1 vor der Generalklausel des Abs. 1 S. 2 (siehe auch Fall 1) Vgl. zum Aufbau Fall 1: dort wurde die Kündigung unter den Prüfungspunkten (1) Kündigungsgrund (2) Form (3) Frist (4) kein wirksamer Widerspruch geprüft. Der Aufbau hier formelle und materielle Wirksamkeit soll euch eine Alternative geben; wie ihr die Kündigung letztlich prüft ist unbeachtlich, solange alle relevanten Punkte auftauchen! (1) Anzuwendendes Recht Problem: Anwendbarkeit des neuen Schuldrechts, da Mietvertrag vor 2001 geschlossen wurde Art II: Kündigung von am bestehenden Mietverhältnisse nach altem Recht nur bis zum möglich neues Recht ist anwendbar (2) Formelle Wirksamkeit Zwar Begründung gem. 569 IV (+) Aber Schriftformerfordernis 568 I (-); gem. 126 I ist auch eine eigenhändige Unterschrift Voraussetzung Sinn und Zweck des 568 I: Warnfunktion und Beweissicherungsfunktion (Rechtsklarheit und Rechtssicherheit) für beide Parteien, wobei jedoch der Mieterschutz überwiegt gilt für sämtliche Angaben, zb Angabe des Kündigungsgrund (3) Materielle Wirksamkeit: Zahlungsrückstand isv 543 II 1 Nr. 3 a? Mietrückstand von 600 für Januar und 900 für Februar = 1.500, dieser ist erheblich, da er eine Monatsmiete übersteigt, vgl. 569 III Nr. 1 erheblicher Zahlungsrückstand hiernach (+) Auch kein Ausschluss der Kündigung nach 543 II 2, da M den Rückstand erst nach Ausspruch der Kündigung beglichen hat (vgl. Wortlaut ist die Kündigung unwirksam * + vorher befriedigt wird. Aber: berechtigte automatische Minderung (ipso iure) gem. 535 II, 536 I bereits kein Zahlungsrückstand 2

3 Selbst wenn ein Zahlungsrückstand bestanden hätte wäre die Kündigung aufgrund der Schonfristtilgung des 569 III Nr. 2 S. 1 mit Zahlung des M am unwirksam geworden (4) Zwischenergebnis: Die fristlose Kündigung ist sowohl formell als auch materiell unwirksam Eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung scheidet hier aus, da kein Kündigungsgrund vorlag! 3. Ordentliche Kündigung am durch S wegen Eigenbedarfs nach 573 I 1, II Nr. 2 (1) Anwendbares Recht Neues Schuldrecht ist anwendbar, siehe oben unter I.2. (1) (2) Formelle Wirksamkeit Schriftform, 568 I ivm 126 zu unterstellen Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse gem. 573 III 1 nicht ersichtlich zum nächsten zulässigen Zeitpunkt ist nach der h.m. auch bestimmt genug Vollmachtsnachweis fehlt, M hat die Kündigung aus diesem Grund auch unverzüglich zurückgewiesen gem. 174 formelle Wirksamkeit (-) (3) Zwischenergebnis: keine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung am Ordentliche Kündigung am durch V wegen Eigenbedarfs nach 573 I 1, II Nr. 2 (1) Anwendbares Recht Neues Schuldrecht ist anwendbar, s.o. unter I.2. (1) (2) Formelle Wirksamkeit Schriftform, 568 I ivm 126 (+) Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit, 568 II (+) Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse, 573 III 1 (+) (3) Materielle Wirksamkeit (+), Eigenbedarfslage berechtigt und nachvollziehbar (4) Frist Regelfrist 573 c I 1: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats Kündigung am gilt ab September zum Ablauf November 2007 Hier aber seit Überlassung des Wohnraums 1997 mehr als 8 Jahre vergangen die Kündigungsfrist verlängert sich um 6 auf 9 Monate (Vorsicht: diese Verlängerung gilt jedoch nur für den Vermieter, vgl. Wortlaut) Ablauf ist der

4 Frist eingehalten Zwischenergebnis: Der Herausgabeanspruch des V gegen den M ist zum hin entstanden (5) Entgegenstehender Fortsetzungsanspruch durch wirksamen Widerspruch, 574, 574 a I 1 Widerspruchserklärung Die Berufung des M auf Unzumutbarkeit ist als Widerspruch auszulegen, 133 Formelle Wirksamkeit Nach 574 b I 1 erforderliche Schriftform eingehalten Frist nach 574 b II 1: spätestens 2 Monate vor Beendigung (-), hier erst 2 Wochen vor Ablauf eine Ausnahme von dieser Frist nach 574 b II 2 greift nicht ein, da M ausreichend durch V belehrt wurde gem. 568 II V hat sich auch auf die Einrede der Verfristung des Widerspruchs berufen Zwischenergebnis: Die Kündigung zum ist formell und materiell wirksam, ihr steht kein Fortsetzungsanspruch entgegen Ergebnis: V hat einen Anspruch aus 546 I gegen M auf Herausgabe der Wohnung am B. Sachenrechtlicher Räumungsanspruch aus 985 Vgl. Fall 1: Über 985 erhält der Vermieter nur den Anspruch auf Herausgabe der Mietsache im aktuellen Zustand, während der Mieter über 546 verpflichtet ist, die Mietsache im vertraglich geschuldeten Zustand herauszugeben V = Eigentümer (+), vgl. Sachverhalt M = Besitzer, 854 I (+) ohne Recht zum Besitz, 986 I, da Mietvertrag beendet 985 (+) C. Bereicherungsrechtlicher Räumungsanspruch aus 812 I 2 Alt. 1 (+), Leistungskondiktion, späterer Wegfall des rechtlichen Grundes 4

5 Teil 1 Frage 2: Anspruch M gegen V auf Rückzahlung der Kaution I. Anspruchsgrundlage Gesetzliche Anspruchslage (-), insbesondere keine Erwähnung in 551 Vertragliche Anspruchslage durch entsprechende Regelung im Mietvertrag nicht ersichtlich Aber: ergänzend getroffene Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt 1 II. Inhalt bzgl. Rückzahlungszeitpunkt hier vertraglich nicht festgeschrieben entsprechend der Sicherungsabrede Verpflichtung zur Rückgabe, sobald Vermieter diese nicht mehr zur Sicherung seiner Ansprüche benötigt Frage nach Ende dieses Sicherungszeitraumes Grundlage: Die Mietkaution sichert alle auch noch nicht fällige Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben Mithin noch nicht automatisch mit Beendigung des Mietverhältnisses, 271 I greift hier nicht Dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb der er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will Zumindest bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist (ansonsten verliert Kaution ihre Sicherungsfunktion) i.ü. abhängig von Umständen des Einzelfalles; von einer gesetzlichen Normierung wurde deshalb bewusst abgesehen 2 in der Rechtsprechung teilweise sogar mehr als 6 Monate zugestanden, zumindest aber bis 6 Monate aber akzeptabel, wenn Vermieter darlegen kann, dass sich bis zu diesem Zeitpunkt noch Ansprüche ergeben können (ggf. aber auch nur Einbehalten eines Teils der Kaution zulässig, je nach Höhe der zu erwartenden Ansprüche) hier: Abrechnung, insbesondere für Betriebskosten, erfolgen zumeist zu Beginn des nächsten Jahres, somit ist V der Einbehalt bis Ende Februar wohl noch zuzugestehen; für eine unangemessene Höhe und folglich ggf. sofortigen Anspruch des M auf einen Teil der Kaution bestehen keinerlei Anhaltspunkte III. Ergebnis M hat noch keinen fälligen Anspruch gegen V auf Rückzahlung der Kaution. 1 BGH vom , Az.: VIII ZR 71/05 = NJW 2006, 1422 f. 2 Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S

6 Teil 2: Vermieterpfandrecht des V am Warenbestand und am Sparbuchs A. Warenbestand Ein Vermieterpfandrecht nach 562 I 1 entsteht für pfändbare Sachen, 562 I 2 Der Warenbestand ist pfändbar, insbesondere steht 811 I Nr. 1 ZPO nicht entgegen H hat die Ware zudem gewollt in die Mieträume eingebracht, 562 I 1, 578 II 1, I, 562 I 1 (Vorsicht: 562 steht innerhalb des Untertitels 2 *vor 549+ Mietverhältnisse über Wohnraum, weshalb eine Vorschrift notwendig ist, die diese Vorschrift auch für andere Mietverhältnisse hier gewerbliche anwendbar erklärt) Ergebnis: Ein Vermieterpfandrecht des V an dem Warenbestand besteht B. Sparbuch Ein Sparbuch als Legitimationspapier isv 808 ist an sich nicht pfändbar, vgl. 562 I: Pfändungspfandrecht nur an Sachen, nicht an Forderungen ZPO-Exkurs: Gepfändet werden müsste vielmehr das Sparguthaben als Forderung durch Pfändungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts ( 829 ZPO), wobei das Sparbuch nach Überweisung der Forderung gem. 836 III ZPO herausgegeben werden muss Ergebnis: Ein Vermieterpfandrecht des V an dem Sparbuch besteht nicht Fall 10: Schönheitsreparaturklauseln Teil 1 Frau V ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Augsburg. Seit dem hat sie eine Vierzimmerwohnung an den Künstler M vermietet. Dieser nutzt die zwei grösseren Zimmer der Wohnung als Atelier, wobei der Zugang nur über den Wohnbereich erfolgen kann. Der Mietvertrag ist zunächst auf zwei Jahre befristet, soll sich aber jeweils um ein Jahr verlängern, wenn er nicht bis zum von einer Seite gekündigt wird. Die Miete beträgt monatlich Von Beginn an zahlt M die Miete nur sehr schleppend und häufig erst nach mehrfacher Zahlungsaufforderung. Nicht selten erhält V die Miete erst mit zweimonatiger Verspätung. Da sich während der ganzen Zeit an dem Zahlungsverhalten des M nichts ändert, kündigt ihm V mit Schreiben vom fristlos und verlangt Räumung bis zum In dem Kündigungsschreiben weist V den M darauf hin, dass sie sich aufgrund seines anhaltenden säumigen Zahlungsverhaltens und seines aktuellen Mietrückstandes von einer 6

7 Monatsmiete nicht an die Einhaltung der Kündigungsfrist gebunden fühle. Zudem sei aufgrund der Nutzung der Wohnung als Atelier der Kündigungsschutz für Wohnräume ohnehin nicht einschlägig. M weigert sich auszuziehen und beruft sich auf Kündigungsschutz. Da er zum Zeitpunkt der Kündigung nur mit einer Monatsmiete im Rückstand ist sieht er keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung. Er ist der Auffassung, dass er eine für seine Zwecke so gut geeignete Wohnung, die er auch als Atelier nutzen kann, nicht wieder bekommen wird, und sieht daher die Kündigung als unzumutbare Härte an. Nachdem M trotz mehrmaliger Aufforderung auch bis September 2007 nicht ausgezogen ist, wendet sich V an Rechtsanwalt R und will wissen, ob eine zulässige Klage gegen M auf Herausgabe der Wohnung Aussicht auf Erfolg hat. Bearbeitervermerk: Erstellen Sie das Gutachten des Rechtsanwalts. Teil 2: Der Standardmietvertrag enthält folgende Klauseln: 8 Schönheitsreparaturen (1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. (2) Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. 12 Beendigung der Mietzeit 7

8 (1) Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in 8 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben. Im Februar 2008 ist M endlich ausgezogen, allerdings ohne die im Mietvertrag vorgesehenen Schönheitsreparaturen durchzuführen, da er die Klauseln für unwirksam hält. In Abweichung von der gesetzlichen Regelung, dass der Vermieter während der Mietzeit für die Instandhaltung der Mietsache zu sorgen habe, finde eine unzulässige Überwälzung typischer Vermieterpflichten statt. Die Abnutzung der Wohnung sei mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Nachdem die von V gesetzte dreiwöchige Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergebnislos verstrichen ist, lässt V die Reparaturen selbst durchführen. Sie möchte wissen, ob sie die hierdurch entstandenen Kosten von M ersetzt bekommen kann und wendet sich erneut an R. Bearbeitervermerk: Erstellen Sie das Gutachten des Rechtsanwalts. V 535 M Teil 1: Anspruch V gegen M auf Räumung der Wohnung A. Mietrechtlicher Räumungsanspruch aus 546 I I. Beendigung eines Mietverhältnisses 1. ursprüngliches Bestehen eines Mietverhältnisses, 535 I (+) 2. Fristlose Kündigung, 543 I 1 a. Kündigungsgrund aa.) Zahlungsverzug an zwei aufeinander folgenden Terminen, 543 II 1 Nr. 3 a Anmerkung: 543 I 2 enthält die Generalklausel zu der Voraussetzung des wichtigen Grundes, 543 II 1 hingegen enthält Regelbeispiele. Hieraus ergibt sich der Vorrang von Abs. 2 S. 1: ist eines der Regelbeispiele einschlägig ist ein Rückgriff auf die Generalklausel nicht mehr notwendig; deren Vorliegen ist damit indiziert! 8

9 Zum Zeitpunkt der Kündigung am (-) auch 569 III Nr. 1 (-) (falls Vorschriften über Wohnraummiete anwendbar sind, kann hier aber offen bleiben da Norm ohnehin nicht eingreift) bb.) Verzug mit einem Betrag, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, 543 II 1 Nr. 3 b zum Zeitpunkt der Kündigung (-) cc.) Sonstiger wichtiger Grund, 543 I 2 schleppende Zahlungsweise als wichtiger Grund? zwar ähnlich den Gründen in Abs. 2 aber: da das Zahlungsverhalten gerade in 543 II speziell geregelt ist kann es nicht Gegenstand der Generalklausel sein Zwischenergebnis: Die fristlose Kündigung ist unwirksam 3. Umdeutung in ordentliche Kündigung, 140 Voraussetzungen der Umdeutung (Vgl. Wortlaut 140): 1. Erfordernisse des Rechtsgeschäfts, in das umgedeutet werden soll, sind erfüllt 2. Bei Kenntnis der Nichtigkeit wäre die Geltung des anderen Rechtgeschäfts gewollt a.) Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung aa.) Kündigungsgrund (aus Vertrag): Nichtverlängerung des Mietverhältnisses Zeitmietvertrag bei Geschäftsräumen oder sonstigen Mietsachen gdst. formlos und ohne Grund möglich, bei Wohnraum nur unter den Einschränkungen des 575 hier Wohnraum, da Atelier zwar größer, aber nur über den Wohnbereich zugänglich; zudem an Wohnung als Lebensmittelpunkt besonderes Interesse hier: 575 I (-), keiner der numerisch aufgezählten Gründe für Zulässigkeit eines Zeitmietvertrages bei Wohnraum einschlägig Rechtsfolge 575 I 2: das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen bb.) Kündigungsgrund: Nicht unerheblich schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten, 573 II Nr. 1 (1) nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten: Mietzahlung ist vertragliche Pflicht gem. 535 II, diese hat M häufig verspätet gezahlt Pflichtverletzung (+) Dieser Pflicht ist er auch sehr häufig verspätet und erst in Verbindung mit Zahlungsaufforderungen nachgekommen nicht unerhebliche Pflichtverletzung (+), zumal schon des Öfteren die Voraussetzungen der 9

10 außerordentlichen Kündigung erfüllt waren (2 Monate Zahlungsverzug isv 543 II Nr. 3 a, dann liegt die Erheblichkeit isv 573 II Nr. 1 erst recht vor (2) Verschulden: Vorsatz oder Fahrlässigkeit, 276 I 1 Gdst. ist V beweispflichtig (keine Beweislastumkehr) Aber: Geld hat man zu haben (Beschaffungsrisiko, 276 I 1) Es ist zwar zum Schutz des Mieters anerkannt, dass ihn eine unverschuldete wirtschaftliche Notsituation exkulpieren kann; M bringt hierfür allerdings nichts vor Auch die nachträglichen Zahlungen ändern hieran nichts, diese lassen zwar die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung entfallen ( 569 III Nr. 2), die ordentliche Kündigung ist hiervon jedoch nicht erfasst Verschulden (+) Kündigungsgrund (+) cc.) Form Schriftform, 568 I ivm 126 I (+) Sinn und Zweck des 568 I: Warnfunktion und Beweissicherungsfunktion (Rechtsklarheit und Rechtssicherheit) für beide Parteien, wobei jedoch der Mieterschutz überwiegt gilt für sämtliche Angaben, zb Angabe des Kündigungsgrund Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit nur Soll-Vorschrift, 568 II Kündigungsgrund enthalten, 573 III 1 (+) dd.) Frist 573 c I 1, IV: 3 Monate (+) ee.) Entgegenstehender Fortsetzungsanspruch durch wirksamen Widerspruch, 574, 574 a I 1 Widerspruch und Fortsetzungsverlangen (+) Härte(-), diese umfasst nur die Existenz geeigneten Wohnraums, nicht die bequeme Verbindung mit dem Atelier wirksamer Widerspruch (-) b.) Geltungswille bezüglich der ordentlichen Kündigung V wollte in jedem Fall das Mietverhältnis beenden, daher hätte sie bei Kenntnis der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung die ordentliche Kündigung gewollt (+) 10

11 Zwischenergebnis: Die Kündigung vom gilt als ordentliche Kündigung zum Ergebnis: V hat einen Anspruch aus 546 I gegen M auf Räumung der Wohnung B. Sachenrechtlicher Räumungsanspruch aus 985 Wichtigster Unterschied zu 546 I: 985 gibt dem Vermieter nur den Anspruch auf Herausgabe der Mietsache im aktuellen Zustand, während 546 auf den vertraglich geschuldeten (i.d.r. ursprünglichen) Zustand abzielt, mithin die Entfernung der vom Mieter eingebrachten Gegenstände und ggf. die Vornahme erforderliche Renovierungen. V = Eigentümer (+), vgl. Sachverhalt M = Besitzer, 854 I (+) ohne Recht zum Besitz, 986 I, da Mietvertrag beendet 985 (+) C. Bereicherungsrechtlicher Räumungsanspruch aus 812 I 2 Alt. 1 (+), Leistungskondiktion, späterer Wegfall des rechtlichen Grundes Teil 2: Anspruch V gegen M auf Ersatz der Renovierungskosten A. Vertraglicher Anspruch aus 280 I, III, 281 I. Schuldverhältnis Mietvertrag 535 I (+) II. Pflichtverletzung 1. Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Gdst. Pflicht des Vermieters, 535 I 2 Pflicht für M aus 8, 12 des Mietvertrages? a.) Wirksamkeit von 8 des Mietvertrages aa.) Vorliegen von AGB, 305 I vorformulierte Vertragsbedingungen (+) für eine Vielzahl von Verträgen von Verwender gestellt (+) 11

12 AGB (+) bb.) Wirksame Einbeziehung, 305 II ausdrücklicher Hinweis, 305 II Nr. 1 (+), kann mangels entgegenstehender Hinweise unterstellt werden (lebensnahe Sachverhaltsauslegung, ein Mieter liest sich idr einen Mietvertrag vor der Unterzeichnung durch. Keine Fehler erfinden, hier v.a. aus klausurtaktischen Gründen!) M mit Geltung einverstanden (+) Keine überraschenden und mehrdeutigen Klauseln, 305 c I (+) Wirksame Einbeziehung (+) cc.) Inhaltskontrolle (1) Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit, 309 (-) (2) Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit, 308 (-) (3) 307 II Anmerkung: Abs. 2 ist vor Abs. 1 zu prüfen, da Abs. 2 gesetzliche Regelbeispiele nennt, während Abs. 1 die Generalklausel der unangemessenen Benachteiligung enthält. Nach der Formulierung im Zweifel ist die Vermutung der Unwirksamkeit zwar widerlegbar, jedoch verschiebt sich die Beweis- und Argumentationslast. 307 II Nr. 1: Nichtvereinbarkeit mit Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (-), zwar hat gdst. Vermieter Instandhaltungspflicht gem. 535 I 2, dies ist jedoch kein wesentlicher Grundgedanke der Wohnraummiete 307 II Nr. 2: Erreichung des Vertragszwecks gefährdet (-) (4) 307 I Unangemessene Benachteiligung nach Treu und Glauben? Die Abwälzung der Schönheitsreparatur auf den Mieter ist gdst. zulässig und verstößt nicht gegen 307: ein Mieter hat letztlich ein Eigeninteresse daran, diese selbst vornehmen zu dürfen, um die Miete geringer zu halten, denn wenn der Vermieter dies Schönheitsreparaturen übernehmen müsste würde er sie idr durch ein Renovierungsunternehmen durchführen lassen; diese Kosten würde er dann auf die Miete aufschlagen zudem hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse am sorgsamen Umgang mit der Mietwohnung; dem dient die Abwälzung dahingehend, dass ein Mieter die Wohnung zwangsläufig sorgsamer behandeln wird, wenn er selbst für deren Instandsetzung aufkommen muss 12

13 Abs. 2 enthält auch keinen starren, sondern einen zulässigen, flexiblen Fristenplan, weil die genannten Zeiträume nur im Allgemeinen gelten sollen; damit bleibt es möglich, den tatsächlichen Zustand der Wohnung im konkreten Fall zu berücksichtigen Unangemessene Benachteiligung nach Treu und Glauben (-) Zwischenergebnis: 8 ist für sich gesehen wirksam b.) Wirksamkeit von 12 des Mietvertrages aa.) Vorliegen von AGB, 305 I (+), s.o. unter a.) aa.) bb.) Wirksame Einbeziehung, 305 II (+), s.o. unter a.) bb.) cc.) Inhaltskontrolle (1) Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit, 309 (-) (2) Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit, 308 (-) (3) 307 II Nr. 1, Nr. 2 (-), s.o. a.) cc.) (3) (4) 307 I: Unangemessene Benachteiligung nach Treu und Glauben? Gdst. ist die Abwälzung auf den Mieter zulässig, s.o. a.) cc.) (4) aber: hier wird M verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben Dies ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters isv 307 unwirksam, sog. Summierungseffekt ((zulässige) Schönheitsreparaturklausel und Endrenovierungsklausel), weil er danach zur Endrenovierung auch verpflichtet wäre, wenn die Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen erst kurze Zeit zurückliegt Hintergrund: die Abwälzung darf nicht dazu führen, dass der Mieter einer höheren Instandhaltungspflicht unterliegt, als ihr der Vermieter unterläge, wenn er selbst die Schönheitsreparaturen durchzuführen hätte, und letztere bestimmt sich eben nur nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf, vgl. Wortlaut 535 I 2. Eine Renovierungspflicht des Mieters, die darüber hinausgeht, ist von dem Schutzgedanken, der den Vermieter zur Abwälzung berechtigt (s.o unter a) cc) (4)), nicht gedeckt Unangemessene Benachteiligung nach Treu und Glauben (+) Zwischenergebnis: 8, 12 sind in ihrer Gesamtwirkung unwirksam, da sie M unangemessen benachteiligen isv 307 I ( 8 gilt aufgrund des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht weiter!) 2. Ergebnis Es besteht keine Pflicht des M zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, nach 306 II gelten die gesetzlichen Regelungen, d.h. nach 535 I 2 trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen Ergebnis: Anspruch V gegen M aus 280 I, III, 281 (-) 13

14 B. Anspruch aus ergänzender Vertragsauslegung e.a: (+) da Überwälzung auf Mieter letztlich Standard ist h.m.: (-), da dies im Ergebnis auf eine geltungserhaltende Reduktion hinausläuft Endergebnis: In Teil 1 hat V einen Anspruch auf Räumung gegen M aus 546 I, 985 und 812 I 2 Alt. 1; in Teil 2 hat sie keinen Anspruch gegen M auf Ersatz der durch die Renovierung entstandenen Kosten. Einen guter Überblick gibt: D Alquen, Life & Law 2005, 494 ff. Beyer Schönheitsreparaturen: Was ist den Vermietern nach den BGH-Tornados noch geblieben? NJW 29/2008, 2065 ff. 14