Bericht zum Gestaltungsplan

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1 Elf~GEGA~5Et{ i 4. Jan. 201]8 Bericht zum Gestaltungsplan Grundeigentümer und Bauherrschaft: Einfache Gesellschaft Husmatt, vertr. durch Kl. Seeholzer, Luzernerstr. 206,6402 Merlischachen Bauobjekt: Wohnüberbauung Husmatt in Merlischachen Architekt: Baggenstos&Seeholzer, Rebmartweg 8, 6402 Merlischachen Merlischachen, 14. J~1raP'2\jbßlit!3zRB-Nt (f<f~/,1' ~om ;/. 06. ddcv' NAMENS DES BEZHU{SRATES KUESSNACHT AM RIGI DEJLBE~I{SA~1MArN r- Lt-~J{; Iß-I/ fv:-ri~i:~ ER./

2 2 1. SIEDLUNGSKONZEPT ******************** 1.1 Idee - Das neue Quartier ist in übersichtliche Hausgruppen und Freiräume gegliedert. - Anordnung und Ausrichtung nehmen Rücksicht auf Topografie, Umgebungsbauten und die spezielle Lage bezüglich Aussicht, Orientierung und Wohnhygiene. - Oeffentliche, halbprivate und private Freiräume bilden ein harmonisches Ganzes. - Der Privatverkehr wird weitgehend von der Siedlung ferngehalten, bzw. unterirdisch angeordnet. 1.2 Bebauungsvorschlaq - Die Mehrfamilienhauszone (Baubereich A) mit Einstellhalle schliesst die Ueberbauung gegen die SBB - Linie ab. Da das Gelände nach der SBB-Linie stark ansteigt erscheinen die Mehrfamilienhäuser eher unauffällig. Die 3 Häuser von unterschiedlichem Standart (Mietwohnungen / Eigentumswohnungen) bieten 3 bis 5 Zimmerwohnungen an. - Hangabwärts schliessen sich in der Mitte Doppeleinfamilienhäuser (Baubereich B) an. - Die Doppeleinfamilienhäuser werden von 3 Seiten von Einfamilienhausparzellen umgeben. Durch diese Anordnung ist ein sanfter Uebergang vom schützenswerten Dorfkern gewährleistet. Ebenso wird die Dominaz der Kirche nicht verringert. 1.3 Verkehrskonzept Der Anschluss ans übergeordnete Strassennetz (Luzernerstrasse) erfolgt über die neu erstellte Husmattstrasse. Mit dem Bau der Husmattstrasse wurde der Husmattweg als Strasse aufgelöst bzw. in einen Fussweg mit öffentlichem Wegrecht umgewandelt. Der Husmattweg ist Fussgängerverbindung des Gestaltungsplangebietes l sowie Wegverbindung vom Dorfkern Merlischachen zum Bahnhof und dem Wandergebiet Allmig.

3 Baubereich A: (Mehrfamilienhaus) Eine grosse Unterniveaugarage bietet die notwendigen Parkplätze für die Mehrfamilienhäuser (Baubereich A) Durch diese unterirdische Anordnung und dessen Parkierung präsentiert sich die Wohnlage oberirdisch praktisch autofrei. Baubereich B: (Doppeleinfamilienhaus) Eine Einstellhalle bietet die notwendigen Parkplätze für die Doppeleinfamilienhäuser (Baubereich B) Die Parkierung des Doppeleinfamilienhauses B5 hat in der Einstellhalle Baubereich A zu erfolgen. Baubereich C: (Einfamilienhaus) Gedeckte Autounterstände /ev. Garagen am Anfang der Husmattstrasse bieten die Parkplätze für die Wohnhäuser C3 und C4 Die restlichen, gedeckten Autounterstände werden für die Parkierung des bestehenden Wohnhauses auf Parzelle Kat. Nr benötigt. Die Parkierung der Wohnhäuser Cl und C2 erfolgt in der Einstellhalle des Baubereiches B. Wobei die Parzellen Cl und C2 vor der Erstellung der Einstellhalle überbaut werden können. Die Parkierung der Wohnhäuser C5, C6 und C8 erfolgt individuell. 3 Strassen und Wege: Die beiden Stichstrassen, welche entlang der Einstellhalle führen dienen primär dem Fussgänger, Velofahrer und den Kindern als Spielplatz. Entsprechende, bauliche Massnahmen sind vorzukehren. Der motorisierte Verkehr ist auf ein Minimum zu beschränken. Die Strasse soll jenen vorbehalten bleiben, die dort wohnen oder etwas zu besorgen haben. Sie sind auch für den Notverkehr (Feuerwehr, Sanität, Zügelwagen und dgl.) verfügbar.

4 4 1.4 Haustypen Mehrfamilienhäuser Die Mehrfamilienhäuser weisen neben dem Eingangsgeschoss zwei Voll- und ein Dachgeschoss auf. Das Dachgeschoss darf 90 % der darunter liegenden Vollgeschossfläche betragen. Das Wohnungsangebot (Miet- und Eigentumswohnungen) soll der Nachfrage entsprechend sein. ( 2 bis 5 Zimmerwohnungen) rrr= :=10_ Du n 1 1 I i I I -i_~. I 11,-'-' 1'-: l ij, CJ 0 ~D L~, O_Cl I OJ, CJ '0 C i, -'., OJUJ r CJ CJ 0 D ; I I: SUDOSTFASSADE.,,, SÜOWE STFASSADE NORDOSTFASSADE Reiheneinfamilienhäuser Es sind 2-geschossige Reihenhäuser mit sichtbarem Untergeschoss und Dachgeschoss gestattet. Das Dachgeschoss darf 75% der darunterliegenden Vollgeschossfläche betragen. Grundrissgestaltung innerhalb der Baufelder ist frei. Einfamilienhäuser Es sind 2-geschossige Einfamilien- I maximal Zweifamilien häuser mit sichtbarem Untergeschoss und Bastelräumen gestattet. Grundrissgestaltung innerhalb der Baufelder ist frei.

5 5 1.5 Grünbereich Im Zentrum der Ueberbauung ist ein grosser Grünbereich mit Spielwiese, Kinderspielpaltz etc. vorgesehen Entlang der Bahnlinie soll eine Hecke in genügendem Abstand gepflanzt werden. 1.6 Schutzräume Die Zahl der Schutzplätze wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Es werden zentrale Schutzräume im Baubereich A erstellt. Nach Rücksprache mit dem Amt für Zivilschutz kann ein Teil der Plätze abgegolten werden. 1.7 Heizsystem Die Wahl bleibt frei. Die definitive Wahl erfolgt im Rahmen des Baugesuches

6 6 2. SONDERBAUWEISE 2.1 Vorteile des Gestaltungsplanes mit Sonderbauweise gegenüber der Normalbauweise Der vorliegende Gestaltungsplan weist folgende Gestaltungs- und Funktionselemente auf, welche wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise darstellen: a) Achtung der Topografie, durch welche die Bauten optimal auf die topografischen Gegebenheiten ausgerichtet sind und sich gut in die landschaftliche Umgebung einfügen. b) Räumliches Rückgrat, welches durch die Mehrfamilienhäuser definiert wird und zugleich einen markanten Abschluss zur SBB - Linie bildet. c) Verschiedende Wohnungstypen und Wohunungsformen, die ein breites Angebot an verschiedenartigem Wohnraum (in Miete und Eigentum) anbieten. d) Günstiger Wohnraum, der durch wirtschaftlich ausgelegte Wohnungsgrundrisse, vorallem im Bereiche der Mehrfamilienhäuser, sichergestellt wird. e) Wohnhygienische Optimierung, welche mit gut organisierten Grundrissen bei den Mehrfamilienhäusern ebenso erreicht, wird wie mit hangseitiger Abtreppung und niedrigem Volumen. Die Besonnung und Aussicht ist für alle Wohnungen gewährleistet. f) Fussgängerfreundliche Erschliessung, durch die vorwiegende Anordnung der Parkierung unter Niveau werden ruhige und sichere Freiräume und Wohnlagen garantiert. Durch die Anordnung der Erschliessungsstrasse an die Grenze des Gestaltungsplangebietes wird das Wohnquartier weitgehend autofrei.

7 7 2.3 Abweichung von der Normalbauweise und deren Auswirkungen auf die geplante Siedlung und deren Umgebung. Grundsätzlich sind gegenüber der Normalbauweise verschiedene Abweichungen vorgesehen, die jedoch Zweck und Charakter (gute Wohnlagen) der bestehenden W2B Zone grundsätzlich wahren. Auch wird gezielt eine zweckmässige und sinnvolle Durchmischung mit verschiedenen Wohnungsnutzungen angestrebt. Abweichungen und Auswirkungen: a) Ausnützungserhöhung und die Ausnützungsverteilung werden im Sinne des verdichteten Bauens beansprucht. Die Ausnützungsverteilung mittels unterschiedlicher Dichte erfolgt aus wohnhygienischen Gründen und im Sinne der baukubischen und funktionalen Verwebung mit der gebauten Umgebung. Falls im Rahmen der kommunalen Nutzplanung Ausnützungserhöhungen stattfinden, können diese im Sinne der haushälterischen Bodennutzung ausgeschöpft werden und zwar in Folgendem: - bei den Mehrfamilienhäusern (Baubereich A) durch Vergrösserung der Grundrissflächen im Rahmen der Baulinien. - bei Baubereich C durch Vergrösserung der Grundrisse bzw. durch Einbau von einer Kleinwohnung. b) Die Vergrösserung der Geschosszahlen bei den Mehrfamilienhäusern lässt sich im obigen Sinne begründen (verdichten), zusätzlich wird damit auch die Basis für wirtschaftliche Bauweise und damit günstigen Wohnraum geschaffen. Aber auch aus städtebaulich-architektonischen Gründen (Siedlungsrückgrat) rechtfertigt sich diese Abweichung. Zumal diese vorwiegend städtebaulich und architektonisch motivierten Massnahmen keine wohnhygienischen Nachteile für alle bestehenden Nachbarbauten mit sich bringen. c) Die Vergrösserung der Gebäudelängen, drängt sich im Baubereich A auf. (Siedlungsrückgrat, Schallschutz) Trotz der Mehrlängen entstehen keine wohnhygienischen Nachteile.

8 8 d) Die Unterschreitung der Gebäudeabstände innerhalb des Gestaltungsplangebietes Aus Gründen des Verdichtens werden die Häuser in den Baubereichen A und B seitlich näher gerückt. Aber auch aus architektonischen und städtebaulichen Motiven heraus, drängen sich die vorgesehenen Unterschreitungen von Gebäudeabständen sowohl bei den Mehrfamilienhäusern, als auch zwischen den Reihenhäusern auf. Mit dieser Massnahme werden innerhalb und ausserhalb des Gestaltungsplangebietes keine wohnhygienischen Probleme geschaffen.

9 9 4. VERTEILUNG BRUTTOWOHNGESCHOSSFLAECHE 4.1 Vorhandene Bruttowohngeschossfläche Grundstückfläche % Erschliessungsstrasse Parzelle 1586, 3511, = 15'917 m2 = 496 m2 Anrechenbare Grundstückfläche Ausnützungsziffer gemäss Art. 46a (Baureglement Bezirk Küssnacht) Verfügbare Bruttogeschossfläche (0.45 x 15'309) Uebertrag von Bruttogeschossfläche von Parzelle 3262 (wird bei Beanspruchung im Grundbuch eingetragen) = 15'309 m2 = 0.45 = 7'010 m2 = 120 m2 Total Bruttogeschossfläche = 7'010 m2 =================================================================== 4.2 Verteilung der Bruttogeschossfläche - Baubereich A 3 Mehrfamilienhäuser ä 1300 m2 - Baubereich B 10 Reihenhäuser ä 160 m2 = = 3'900 m2 1'600 m2 - Baubereich C 7 Einfamilienhäuser (mit Kleinwohnung) = 1'510 m2 = 7'010 m Bemerkung Die wohnlich zu gestaltenden Stichstrassen entlang der beiden Einstellhallen müssen nicht abgezogen werden. Umlagerungen der Bruttowohngeschossflächen innerhalb des Gestaltungsplangebietes sind möglich. Nebenräume, Hobbyräume etc. werden nicht zur Ausnützung gerechnet. Sobald die Bruttogeschossfläche der Parzelle 3262 beansprucht wird, erfolgt ein entsprechender Eintrag im Grundbuch.

10 9 4. VERTEILUNG BRUTTOWOHNGESCHOSSFLAECHE 4.1 Vorhandene Bruttowohngeschossfläche Grundstückfläche % Erschliessungsstrasse Parzelle 1586, 3511, = 16'033 m2 = 737 m2 Anrechenbare Grundstückfläche Ausnützungsziffer gemäss Art. 46a (Baureglement Bezirk Küssnacht) Verfügbare Bruttogeschossfläche (0.45 x 15(425) Uebertrag von Bruttogeschossfläche von Parzelle 3262 (wird bei Beanspruchung im Grundbuch eingetragen) = 15'296 m2 = 0.45 = 6'883.2 m2 = 120 m2 Total Bruttogeschossfläche = m2 =================================================================== 4.2 Verteilung der Bruttogeschossfläche (unverbindlich) - Baubereich A 3 Mehrfamilienhäuser ca. = 3'953 m2 - Baubereich B 10 Reihenhäuser ä 160 m2 ca. = 1'600 m2 - Baubereich C 7 Einfamilienhäuser (mit Kleinwohnung) 4.3 Bemerkung ca. ca. = 1'450 m2 = 7'003 m2 =============== Die wohnlich zu gestaltenden Stichstrassen entlang der beiden Einstellhallen müssen nicht abgezogen werden. Umlagerungen der Bruttowohngeschossflächen innerhalb des Gestaltungsplangebietes sind möglich. Nebenräume, Hobbyräume etc. werden nicht zur Ausnützung gerechnet. Sobald die Bruttogeschossfläche der Parzelle 3262 beansprucht wird, erfolgt ein entsprechender Eintrag im Grundbuch.

11 10 5 NACHWEIS PARKIERUNG 5.1 Baubereich A Erforderliche Parkplätze Anzahl Wohnungen ä 1.5 Parkplätze = 33 x 1.5 = 50 PP Davon werden mindestens 2/3 Drittel in der Einstellhalle erstellt. Wenn im definitiven Bauprojekt mehr Wohnungen ausgewiesen werden, so ist eine Vergrösserung der Einstellhalle ohne Probleme möglich. 5.2 Baubereich B Erforderliche Parkplätze Anzahl REFH ä 2 Parkplätze = 10 x 2 Vorhandene Parkplätze in Einstellhalle = 20 PP = 24 PP 5.3 Baubereich C Erforderliche Parkplätze Anzahl EFH ä 2 Parkplätze = 6 x 2 Vorhandene Parkplätze (C3 + C4) Vorhandene Parkplätze (Cl + C2) (In Einstallhalle Baubereich B) = 12 PP = 4 PP = 4 PP Die Parkplätze für C5,C6 + C7 werden individuell bei den jeweiligen Einfamilienhäuser erstellt. Kann für die Parkierung der Parzelle Cl + C2 bei den jeweiligen Wohneinheiten eine gute Lösung gefunden werden, so kann dieser mit einer Ausnahmebewilligung zugestimmt werden. 5.4 Besucherparkplätze Für die Mehrfamilien- und Reihenhäuser werden ca. 9 Besucher - Parkplätze erstellt. Diese befinden sich vor der Einfahrt in die Einstellhallen.