Projektarbeit 4. Praxissemester Gutachter: Frieder Gerstner. Pia Unglaub, Maria Fischer, Michelle Klein, Roman Safronov und Isabel Mann

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1 Projektarbeit 4. Praxissemester Gutachter: Frieder Gerstner Pia Unglaub, Maria Fischer, Michelle Klein, Roman Safronov und Isabel Mann 1

2 Projektauftrag und Methoden Projekttitel: Entwicklung des Marktes für Wohnimmobilien in Dresden bis 2020 Projektart: Projektauftraggeber: Projektdauer: Praxismodul: Entwicklungen der Bankwirtschaft Gerstner, Frieder 4. Semester Problemstellung: - Untersuchung der Entwicklung von Nachfrage nach Wohnraum in Dresden - Untersuchung des Angebotes von Wohnraum in Dresden für den angegebenen Zeitraum - Herausarbeiten von wichtigen Einflussfaktoren auf Angebot und Nachfrage nach Wohnraum - Ableitung von Konsequenzen für den Wohnimmobilienmarkt in Dresden bis 2020 Methoden: - Analyse von Daten des statistischen Landesamtes Dresden - Interviews - regelmäßige Treffen mit dem Gutachter - Einbeziehung aktueller Veröffentlichungen auf verschiedenen Internetseiten über Mietpreise und Zinsen 2

3 Einwohner * 2025* Jahr Quelle: eigene Darstellung basierend auf Daten der Landeshauptstadt Dresden, Kommunale Statistikstelle Bevölkerungsprognose

4 Anzahl der Bevölkerung Jahre Jahre über 60 Jahre * 2020* Jahr Quelle: eigene Darstellung basierend auf Daten der Landeshauptstadt Dresden, Kommunale Statistikstelle Bevölkerungsprognose

5 Gesamtnachfrage nach Wohnungen 1-Raum 2-Raum 3-Raum > 3 Räume Gesamt eigene Darstellung basierend auf Daten der Landeshauptstadt Dresden, Kommunale Statistikstelle Bevölkerungsprognose

6 Anzahl Wohnungen Entwicklung der Bautätigkeit Baugenehmigungen Baufertigstellungen absoluter Anstieg von Baugenehmigungen und Baufertigstellung ab 2011 mehr als 1000 WE jährlich fertiggestellt Baugenehmigung als kurz- bis mittelfristige Prognose (85% Fertigstellungsgrad nach einem Jahr) ca. 82% der Genehmigungen werden fertiggestellt Jahr Quellen: Kommunale Statistikstelle Dresden (2013) *eigene Prognosen aber abnehmende Differenz zw. Genehmigung und Fertigstellung, was auf stärkeres Wachstum an neuen Wohnungen in Zukunft hindeutet 6

7 Anzahl Wohnungen Zu- und Abgänge von Wohnungen in Dresden ca. 700 Wohnungen wurden Neubau jährlich errichtet bis 2013 Abriss Saldo Jahr zudem Segment von unsanierten Wohnungen allmählich ausgereizt, da Leerstandsquote von 21% (Jahr 1990) auf 8% (Jahr 2013) sank im Bereich MFH (Quelle: siehe Text) Saldo wird weiter ansteigen, da Wohnungsabgang enorm reduziert wird ab 2014 (Einstellung Stadtumbau Ost ) Quellen: Kommunale Statistikstelle Dresden (2013) *eigene Prognosen 7

8 proz. Anteil an Wohnungen nach Raumanzahl errichtete Wohnungen in letzten 10 Jahren 21% 11% 1 Wohnraum 10% 10% 35% 33% 2 Wohnräume 3 Wohnräume > 3 Wohnräume 66% 14% 2-Raum WE wurden vorwiegend bis 1918 erbaut Fokus auf Errichtung von 3- Raum WE von Großteil des > 3 Wohnräume-Bereiches bilden 4-Raum WE (ca. 50%) Quelle: Kommunale Statistikstelle Dresden (2013) 8

9 Anzahl Wohnungen Errichtete Neubauwohnungen nach Wohnraumanzahl 1 Raum 2 Raum 3 Raum Fertigstellungen sehr volatil, insbesondere bei 1-Raum-WE abhängig von großen Projekten (z.b. Wohnheime) es wurden zukünftige Projekte sowie deren Aufteilung berücksichtigt, aber Fertigstellungsspitzen wurden über Jahre verteilt auch in Zukunft dominieren Mehrraumwohungen, allerdings Jahr nehmen diese relativ gesehen leicht ab, zugunsten von WE mit weniger Wohnräumen Quellen: Kommunale Statistikstelle Dresden *eigene Prognosen 9

10 mittelfristig entstehen zwar größere Wohnungen, es werden aber auch mehr Haushalte gegründet -> Effekte heben sich auf ab 2017 ist ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, da Effekte der Singularisierung sowie Überalterung wirken Wohnfläche je Einwohner in m 2 Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf 37,50 37,00 36,50 36,00 35,50 35,00 34,50 34,00 33,50 33,00 32,50 32,00 35,79 33,86 34, Jahr Quelle: Kommunale Statistikstelle der Landeshauptstadt Dresden (2013): Bauen und Wohnen 2013 sowie eigene Prognosen (*) 10

11 Rendite der Bundesanleihe in % Einfluss auf Angebot an Wohnimmobilien Entwicklung der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe Entscheidung Bauunternehmen: langfristige Anlage des Geldes Bau von Immobilien finanzieren und die entstandenen Kosten durch Mieterträge decken 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 langfristigen Kapitalmarktzinsen Orientierung an Bundesanleihe steigende Zinsen erwartet, jedoch Zinswende nicht prognostizierbar 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 3 Szenarien Rendite Stichtage Rendite Basisszenario Rendite Rezessionsszenario Rendite Wachstumsszenario Quelle: eigene Darstellung basierend auf Daten von Investing.com (Hrsg.) (2014); Ostsächsische Sparkasse Dresden (2014) bis Ende 2016, ab 2017 eigene Prognosen 11

12 relative Veränderungen 2,50 2,00 Vergleich zehnjährige Bundesanleihe und Baugenehmigungen Dresden Vergleich mit Baugenehmigungen in Dresden 1,50 1,00 Erwartung: bei steigenden Zinsen sinkt Anzahl an Baugenehmigungen und umgekehrt 0,50 0,00-0,50 gewisser Zusammenhang erkennbar, jedoch keine direkte Proportionalität -1,00 Stichtage andere Einflussfaktoren müssen ebenfalls Angebot beeinflussen Rendite Bundesanleihe historisch Baugenehmigungen historisch Quelle: eigene Darstellung basierend auf Daten von Investing.com (Hrsg.) (2014); Kommunale Statistikstelle der Landeshauptstadt Dresden (2013) 12

13 relative Veränderungen in % 3,00 Prognose der Baugenehmigungen in Dresden in Abhängigkeit der Zinsentwicklung geringe Auswirkungen angenommen 2,40 1,80 1,20 0,60 0,00 Baugenehmigungen variieren je nach Zinsprognose nur leicht vom Basisszenario -0,60-1,20 Stichtage Rendite Bundesanleihe historisch Rendite Bundesanleihe Basisszenario Rendite Bundesanleihe Rezessionsszenario Rendite Bundesanleihe Wachstumsszenario Baugenehmigungen historisch Baugenehmigung Basisszenario Baugenehmigung Rezessonsszenario Baugenehmigungen Wachstumsszenario weitere Einflussfaktoren wie Konjunktur, Nachfrage nach Wohnimmobilien und politische Umstände maßgeblich Quelle: eigene Darstellung basierend auf Daten von Investing.com (Hrsg.) (2014); Ostsächsische Sparkasse Dresden (2014); Kommunale Statistikstelle der Landeshauptstadt Dresden (2013), eigene Prognosen 13

14 Annahmen für die Mietpreisprognose bis Dresden: Ausgaben für Wohnraum vom Nettohaushaltseinkommen: 21,1 % (Platz 6) Vergleich München: 23,7 % (Platz 1) - durchschnittlich verfügbares Einkommen in Sachsen: (Stand 2011) Annahmen: - Nachfrage nach 1-Raum-Wohnungen: 0,8 fache vom Durchschnittsnettoeinkommen - Nachfrage nach 2-Raum-Wohnungen: 1,5 fache vom Durchschnittsnettoeinkommen - Nachfrage nach 3-Raum-Wohnungen: 2,0 fache vom Durchschnittsnettoeinkommen - Quadratmeterpreise entsprechen Nettokaltmieten, hinzu kommen 2,16 /m 2 für Nebenkosten - sich erhöhende Nebenkosten werden durch steigende Löhne kompensiert

15 Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen in Dresden Mietpreis in /m 2 8,2 7,8 7,4 7 6,6 6,55 7,5 6,48 7,95 7,95 7,95 7,95 7,95 7,8 7,65 6,57 6,63 6,68 6,74 6,79 6,85 6,91 30 m2 60 m2 100 m2 6,2 5,8 6,47 6,5 6,5 6,42 6,34 6,23 6,26 6,18 5,98 6, * 2015* 2016* 2017* 2018* 2019* 2020* Jahr m 2 Dresden München DE 30 m 2 6,57 19,69 8,73 60 m 2 6,50 14,30 6, m 2 7,65 14,61 7,24 Quelle: eigene Darstellung basierend auf Daten der Wohnungsbörse (Hrsg.) (2014a): Mietspiegel Dresden. ( ) (online) 15

16 Mietpreisbremse - Mieterwechsel: neue Miete max. 10 % über ortsüblichem Niveau - Mietsteigerung höchstens um 15 % in vier Jahren - Wegfall von Maklerprovisionen für den Mieter Pro - Stoppen einer ausufernden Mietpreisentwicklung - Umlagerung der Maklerkosten Contra - keine Veränderung von zu hoher bestehender Preise - keine Bekämpfung der Wohnungsknappheit - Steigerung der Interessenten für gute und bezahlbare Wohnungen

17 Folgende Punkte sprechen gegen eine Immobilienblase in Dresden: Prüfung der Kreditwürdigkeit der Kunden über zahlreiche Auskunfteien, u.a. über Schufa, Creditreform Banken legen Wert auf die Einbringung von Eigenkapital (i.d.r. 20 %) risikoadjustierte Bepreisung Zinsbindungsfristen i.d.r. 10 Jahre Angebotsausweitung über die Nachfrage hinaus zur Aufrechterhaltung eines Mietermarktes und zur Preisregulierung keine exorbitanten Preissteigerungen in den letzten Jahren, auch keine Erwartung in Zukunft aufgrund weiterer Angebotsschaffung

18 In den nächsten 2 3 Jahren entstehen in Dresden ca WE, davon 1600 in der Innenstadt Analyse: Entspricht der geschaffene Wohnraum auch dem tatsächlichen Bedarf? Nachfrage nach Raumanzahl für die nächsten zwei Jahre: Jährliche Nachfrage nach Wohneinheiten Nachfrage nach Wohneinheiten bis 2016 Raumanzahl 1 Raum 2 Raum 3 Raum >3 Raum Quelle: eigene Darstellung basierend auf Daten der Landeshauptstadt Dresden, Kommunale Statistikstelle Bevölkerungsprognose

19 Leistungsfähige Haushalte ziehen in neue Wohnungen löst Umzugskette aus, denn es wird auf Grund des Angebotes immer in höheres Niveau gezogen Sickert durch bis in die niedrigsten Einkommensschichten niedriger Standard fällt aus Quelle: 19