Strategisches Portfoliomanagement Immobilienwirtschaft

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1 Heiner Kook/Manfred Sydow Strategisches Portfoliomanagement in der Immobilienwirtschaft Ein Leitfaden für Theorie und Praxis Hammonia Fachverlag für die Wohnungswirtschaft

2 Inhaltsverzeichnis Strategisches Portfoliomanagement Seite 1 Einleitung 11 2 Vom Portefeuille zum Portfolio 13 3 Vom Unternehmensziel zur Umsetzung - die drei Ebenen der Unternehmensführung Die Ebene der Zielbestimmung Die Ebene der strategischen Umsetzung von Unternehmenszielen Die Ebene der operativen Ausführung von Unternehmensstrategien Das ganzheitliche Modell der Unternehmensführung 23 4 Der strategische Zielkorridor der Wohnungswirtschaft Der Regelkreis der Immobilie 28 6 Strategisches Portfoliomanagement in der Wohnungswirtschaft Die Situation am ostdeutschen Wohnungsmarkt Die Grundüberlegungen für ein strategisches Portfoliomanagement bei der HWG Vom Einzelobjekt zum Gesamtbestand Vom diffusen Gemenge zu strategischen Geschäftsfeldern Von der situativen Bauchentscheidung zur strukturierten Systementscheidung Von der operativen Ad-hoc-Entscheidung zur Umsetzung von Unternehmensstrategien 37 7 Das dreidimensionale Portfoliomodell für die Wohnungswirtschaft Die drei Dimensionen des Portfoliomodells Zur Methodik der Merkmalsfindung Die Dimension Objektstandard Die Bewertung des Objektstandards am Beispiel der HWG Alternative Bewertungskriterien für die Dimension Objektstandard 54 7

3 7.4 Die Dimension Standortqualität Die Bewertung der Standortqualität am Beispiel der HWG Alternative Bewertungskriterien für die Dimension Standortqualität Die Dimension Vermietungserfolg Die Bewertung des Vermietungserfolgs am Beispiel der HWG Die Bildung der Bewertungsintervalle 71 8 Grundprinzipien für die Normstrategien Grundprinzipien der Standortqualität Grundprinzipien des Objektstandards Grundprinzipien des Vermietungserfolgs Die drei Dimensionen und ihr Zusammenspiel im Portfoliomodell Das Zielfeld des Portfolios 83 9 Die Normstrategien des Portfoliomodells Normstrategien der A-Ebene Normstrategien der B-Ebene Normstrategien der C-Ebene Die Normstrategien im Überblick Die Standortpotenzialanalyse Die Grundzüge der Standortpotenzialanalyse Bewertungsschema zur Standortpotenzialanalyse Bewertung des Standorts gemäß Stadtentwicklungsplan und eigener Einschätzung Beschreibung der Maßnahmen und Einschätzung ihrer Realisierbarkeit Bewertung der Kosten für die Maßnahmen zur Standortaurwertung und Berücksichtigung möglicher Förderung Umsetzung der Ergebnisse der Standortpotenzialanalyse im Portfoliomodell

4 11 Die Umsetzung der Normstrategien auf der operativen Ebene Die Kernprozesse eines Wohnungsunternehmens Strategisches Portfoliomanagement und Planungsprozesse Investitionsplanung Kurz- und mittelfristige Instandhaltungsplanung Verkaufsplanung Verwertungsplanung Personalplanung Strategisches Portfoliomanagement und Ablaufprozesse Laufende Vermietungsbetreuung Neuvermietung Leerzug Laufende Instandhaltung Mahn- und Klagewesen Beantragung von Fördermitteln Darlehensverwaltung Kündigungsbearbeitung Betriebskostenabrechnung Mieterhöhungen Sonstige Prozesse - Finanz- und Rechnungswesen Exkurs 1: Verwertungsstrategien Der optimale Zeitpunkt für die Verwertung Verwertungsstrategien Exkurs 2 - Investitionsrechnung Die organisatorische Anbindung des Portfoliomanagements im Unternehmen DV-Instrumentalisierung des strategischen Portfoliomanagements Datenerhebung und Datenanalyse Die Portfolioanalyse mit Cognos PowerPlay 153 9

5 16 Fast ein Nachwort 155 Anhänge Anhang 1 - Strategische Geschäftsfelder Strategisches Geschäftsfeld AI Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld A Strategisches Geschäftsfeld Bl Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld B Strategisches Geschäftsfeld Cl Strategisches Geschäftsfeld C Strategisches Geschäftsfeld C Strategisches Geschäftsfeld C Strategisches Geschäftsfeld C Strategisches Geschäftsfeld C Strategisches Geschäftsfeld C Strategisches Geschäftsfeld C Strategisches Geschäftsfeld C Anhang 2 - Beispiele für den Einsatz von Cognos PowerPlay mit fiktiven Daten Literaturnachweis Stichwortverzeichnis