Karlsruhe. Immobilienmarkt. Region Karlsruhe und Pforzheim

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1 Immobilienmarkt Karlsruhe Region Karlsruhe und Pforzheim Karlsruhe die zweitgrößte Stadt des Landes Baden-Württemberg und das Oberzentrum der Region mittlerer Oberrhein. Sie liegt landschaftlich reizvoll eingebettet in der Rheinebene zwischen Schwarzwald, den Pfälzer Bergen und nahe dem Elsass und hat ca Einwohner (Stand: Juni 2014). In der badischen Metropole befinden sich zahlreiche überregionale Behörden und Forschungseinrichtungen, an ihren Universitäten sind fast Studierende eingeschrieben. Bundesweite Bedeutung hat Karlsruhe als Stadt des Rechts, weil sie Sitz des Bundesverfassungsgerichtes und des Bundesgerichtshofs ist. Um 1715 als Residenzstadt des ehemaligen Landes Baden geplant und gegründet ist Karlsruhe bekannt für seinen fächerförmigen Grundriss. Als prosperierender Wirtschaftsstandort ist Karlsruhe überwiegend geprägt von mittelständischen Unternehmen, außerdem ist es ein europaweit bedeutender Standort für Informations- und Kommunikationstechnologie.

2 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT 01 Immobilienmarkt allgemein In Karlsruhe treibt eine verstärkte Nachfrage das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt schon seit einigen Jahren nach oben. Im Jahr 2013 stiegen die Preise gemäß Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe für Einfamilienhäuser um ca. 5 % an, für vorhandene Eigentumswohnungen mussten Käufer ca. 10 % mehr ausgeben. Neugebaute Eigentumswohnungen können in Karlsruhes Top-Lagen bis zu Euro/qm kosten, der IVD Süd e.v. ermittelte für bestehende Eigentumswohnungen (guter Wohnwert) im vergangenen Jahr einen Schwerpunktpreis von Euro/ qm. Einfamilienhäuser kosteten zwischen und Euro. Zum einen treiben die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite die Nachfrage nach oben, zum anderen investieren aufgrund der durch die Finanzkrise ausgelösten Flucht in die Sachwerte vermehrt auch Investoren aus dem gesamten Bundesgebiet und dem europäischen Ausland in den Standort Karlsruhe. Eine weitere Ursache ist in der verstärkten Zuwanderung in die Stadt zu sehen. Denn: Karlsruhe ist beliebt von 2008 bis 2013 stieg die Einwohnerzahl um 2,7 %, allein im Jahr 2012 hatte die Stadt Neubürger zu verzeichnen. Die Wirtschaft der Metropole floriert und zieht ein starkes Arbeitsplatzwachstum, viele hochqualifizierte Arbeitsplätze und ein hohes Steuereinkommen nach sich. Betrug die Arbeitslosenquote 2008 noch 6,9 %, so lag sie 2013 bei 6,0 %. Ein Großteil der Karlsruher Bürgerinnen und Bürger lebt Umfragen zufolge sehr gern in der Stadt. Neuer Wohnraum in Karlsruhe ist schnell vergriffen. Insbesondere in guten und sehr guten Lagen ist das Angebot kaum noch vorhanden, Objekte werden zum Teil vom Bauplan weg gekauft, immer üblicher ist auch der Kauf per Gebot. Der Anteil der neuerstellten Objekte in Karlsruhe sorgt nicht für ausreichende Entlastung des Immobilienmarktes. Mit 598 neuen Wohnungen lagen die Baufertigstellungen unter dem Vorjahresniveau, Raum für neue Baugebiete ist wenig vorhanden. Insgesamt entstanden in den Jahren 2009 bis neue Wohneinheiten, also 588 Stück durchschnittlich pro Jahr. Diese Anzahl verfehlt deutlich die Menge von Wohnungen jährlich, die notwendig wären, um einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt in der Fächerstadt zu erreichen. Insofern ist für die Zukunft davon auszugehen, dass die Preise weiter steigen werden. Die Stadt versucht gegenzusteuern und durch Abriss oder Nachverdichtung neuen Wohnraum zu schaffen. Für die Schaffung von bezahlbaren Mietwohnungen stellt sie außerdem verstärkt Mittel für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung, auch wird neues Bauland ausgewiesen. Großflächige Neubaugebiete sind jedoch derzeit in Karlsruhe nicht vorhanden. Den Wohnungsmarkt noch stärker anheizen könnte auch ein neues Verkehrskonzept, welches die Attraktivität Karlsruhe zukünftig noch anheben und ihr ein Image als Einkaufsstadt geben soll. Im Jahr 2002 hatten 55,55 Prozent der Bürger für die Kombilösung gestimmt, welches sowohl einen Stadtbahntunnel unter der Kaiserstraße sowie auch einen Autotunnel und eine Straßenbahntrasse in der Kriegsstraße umfasst, bei gleichzeitiger Schaffung einer weitläufigen Fußgängerzone. Bis 2019 soll dieses Vorhaben umgesetzt werden.

3 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT 02 Stadtgebiet Karlsruhe: Innenstadt Die Innenstadt Karlsruhes umfasst einen Ostund einen Westbereich, im Herzen der Innenstadt liegt das Schloss, umgeben von dem Schlossgarten. Durch beide Stadtteile zieht sich die Kaiserstraße, die Haupteinkaufsmeile Karlsruhes, mit den beiden Verkehrsknotenpunkten Markplatz und Europaplatz. Verglichen mit der Innenstadt-Ost befinden sich in der Innenstadt-West mehr Wohnhäuser (überwiegend Mehrfamilienhäuser), Alt- und Neubauten halten sich in beiden Stadtteilen die Waage. Die Innenstadt-West ist als gute Wohnlage zu bezeichnen, die Innenstadt-Ost als mittlere Wohnlage, das Angebot an Wohneigentum in beiden Teilen knapp. Die Preise für bestehende Eigentumswohnungen beginnen ab Euro/ qm beziehungsweise Euro/ qm. Karlsruhe West In Karlsruhes Westen liegen Stadtteile wie Weststadt, Südweststadt, Mühlburg, Daxlanden, Grünwinkel und Oberreut. Die Weststadt mit ihren Altbauten ist eines der beliebtesten und teuersten Viertel der Stadt, Angebot besteht hier kaum, Immobilien wechseln ohne ausgeschrieben zu werden den Eigentümer. Ein- familienhäuser kosten zwischen und 1 Mio Euro, bestehende Eigentumswohnungen zwischen und Euro/ qm. Ähnlich teuer ist auch Mühlburg, das westlich durch den Rheinhafen begrenzt wird. Günstigere Objekte gibt es im weiter von der Innenstadt entfernt liegenden Daxlanden, welches mit seinen vielen Grünflächen und ländlichem Flair besonders auch bei Familien beliebt ist hier überwiegen die einfachen und mittleren Lagen, die Preise für Eigentumswohnungen beginnen ab Euro/ qm, Einfamilienhäuser gibt es ab Euro. Neubauprojekte Mühlburg: bis 5-Zimmer-Eigentumswohnungen, bezugsfertig 2015, Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ca Euro.

4 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT 03 Karlsruhe Nord Im Norden Karlsruhes liegen Stadtteile wie Nordstadt, Nordweststadt, Neureuth, Waldstadt sowie nordwestlich Knielingen. In diesem Stadtgebiet ist von einfachen bis sehr guten Wohnlagen alles vorhanden. Am teuersten sind Objekte im an den Hardtwald angrenzenden Waldstadt, hier fallen für Eigentumswohnungen zwischen und Euro/ qm an, kleine Reihenhäuser gibt es ab Euro, Neubauvillen können in Einzelfällen bis zu 2,2 Mio. Euro kosten. Das Angebot an neugebauten Wohnungen und Grundstücken ist allerdings spärlich. Etwas günstiger sind die Preise in den einfachen und mittleren Lagen der Nordweststadt, hier beginnen die Preise für Wohnungen ab Euro/ qm, neugebauteeinfamilienhäuser kosten rund Euro bei ebenfalls sehr übersichtlichem Angebot. Auch in Teilen Knielingens finden sich einfache Lagen. Karlsruhe Ost Die östlichen Stadtteile Karlsruhes sind beispielsweise Oststadt, Rintheim, Durlach und Grötzingen. Die Lagen sind hier durchmischt, die teuersten Gegenden befinden sich in Durlach und Grötzingen. Durlach ist der größte Stadtteil Karlsruhes, geprägt von einem vergleichsweise hohen Anteil an Einfamilienhäusern und Villen und durchgängig als sehr gute Lage zu bezeichnen. Die Preise für neugebaute Eigentumswohnungen liegen bei bis Euro/ qm, Einfamilienhäuser gibt es ab Euro, Villen können in Einzelfällen bis zu 5 Mio Euro kosten. Etwas moderater sind die Preise in Grötzingen oder Oststadt, am günstigsten ist Wohnraum in den einfachen Lagen in Rintheim oder Hagsfeld. Neubauprojekte Projekt Stadt Villa im neuen Stadtquartier City Park, südliche Luisenstraße, 2- bis 5-Zimmer-Eigentumswohnungen, 4 Penthäuser 54 m² bis 185 m² Wohnfläche, bezugsfertig 2015, 2016 In Durlach entstehen in der Pfinzstraße zwei Wohnhäuser mit insgesamt bis 4-Zimmerwohnungen. Karlsruhe Süd Im Süden Karlsruhes liegen Stadtteile wie Südstadt, Südweststadt, Beiertheim-Burlach und Rüpurr, in Süd-Osten beispielsweise Wolfartsweier, Bergwald und Stupferich. Der teuerste Stadtteil ist Rüpurr mit dem Viertel rund um den Märchenring, eine der besten Lagen Karlsruhes. Neubau-Eigentumswohnungen werden in diesem Stadtteil ab Euro/ qm angeboten, gebrauchte Objekte ab Euro/ qm. Weniger zahlen Immobilienerwerber in Weiherfeld-Dammerstock oder Beiertheim. Dasselbe gilt auch für die süd-östlichen Stadtteile, in welchen die mittleren Lagen vorherrschen gebrauchte Eigentumswohnungen gibt es hier ab Euro/ qm und Neubauobjekte ab Euro/ qm. Neubauprojekte Stupferich: Am Wiesenrain, 6 Reihenhäuser, Wohnfläche ca. 165 qm, energetische Bauweise, Stadt Karlsruhe gewährt pro Kind Abschlag von Kaufpreis, Kaufpreise zwischen ca bis Euro, Baujahr 2015.

5 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT 04 Umland Karlsruhe: Pforzheim Etwa 25 km südöstlich von Karlsruhe liegt Pforzheim. Pforzheim hat ca Einwohner und ist die achtgrößte Stadt Baden-Württembergs, ebenso ist es Sitz des Emskreises und Oberzentrum der Region Nordschwarzwald. Bekannt ist Pforzheim für seine im Jahr 1776 begründete Schmuck- und Uhrenindustrie es trägt daher auch den Beinamen Goldstadt. Nach wie vor prägt die Uhren-Schmuck-Herstellung auch heute noch die Wirtschaft Pforzheims, weitere wichtige Branchen sind die Dienstleistungsbranche, metallverarbeitende Industrie, Elektronik und Elektrotechnik, außerdem hat die Stadt eine führende Rolle im Versandhandel inne. An der Hochschule Pforzheim studieren ca Studenten in den Bereichen Gestaltung, Technik und Wirtschaft. Immobilienmarkt allgemein Pforzheim hat seit der 1980er Jahre stark unter einem industriellen Strukturwandel zu leiden. Das großflächige Abwandern von Teilen der Schmuckindustrie zog ein deutliches Ansteigen der Arbeitslosigkeit nach sich. Seit 2010 gehen die Werte jedoch kontinuierlich zurück, im September 2014 betrug die Arbeitslosenquote 7,7 Prozent. Auch am Immobilienmarkt zeichnet sich ab, dass der Tiefpunkt erreicht sein könnte, denn nach jahrelanger Rezession entwickelte sich dieser wieder deutlich. So wurden Immobilien im Jahr 2013 stark nachgefragt und es wird wieder mehr gebaut. Vor allem in den guten bis sehr guten Lagen entstehen neue Eigentumswohnungen. Zum einen sind diese Entwicklungen Folge der Finanz- und Eurokrise, zum anderen hat sich wirtschaftliche Stimmung in der Stadt verbessert und wird erwartet, dass sich zukünftig weitere Betriebe hier ansiedeln und neue Arbeitsplätze entstehen werden. Entsprechend hat sich auch das Preisniveau für Immobilien im vergangen Jahr entwickelt. Gemäß IVD Süd e.v. sind die Preise für bestehende Eigentumswohnungen vom Frühjahr 2013 bis zum Frühjahr 2014 im guten Wohnwert um 6,9 % gestiegen, bei Neubaueigentumswohnungen betrug der Anstieg 6,5 %. Doppelhaushälften im Bestand haben sich im gleichen Zeitraum um ca. 4,8 %, und Einfamilienhäuser im Bestand um 2,0 % verteuert. Für neue Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert fielen im Frühjahr 2014 in Pforzheim schwerpunktmäßig Euro/ qm an, für bestehende Objekte gleicher Güte Euro/ qm.

6 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT 05 Pforzheim Nord Im nördlichen Stadtbereich Pforzheims liegen Stadtteile wie Arlinger, Wilferdinger Höhe, Nordweststadt, Weststadt und Eutingen. Geprägt ist dieses Gebiet überwiegend von einfachen bis mittleren Wohnlagen. Am niedrigsten liegen die Preise in der Weststadt, der Oststadt und ungewöhnlich im Vergleich zu anderen Städten in der Innenstadt. Die günstigsten Objekte gibt es hier für deutlich unter Euro/ qm. Teurer wird es für Immobilienerwerber beispielsweise in Arlinger (gute Lage), in welchem viele Ein- und Zweifamilienhäuser stehen und vor allem Senioren und Familien leben. In Eutingen sind die Lagen durchmischt, hier ist von mittleren bis sehr guten Lagen alles vorhanden. Pforzheim Süd Die südlichen Stadtteile bieten einen Mix aus Lagen, sie befinden sich in direkter Nähe zum überwiegend bewaldeten Nahgoldgebiet mit Naturschutzgebieten wie Unteres Würmtal und Felsenmeer. Sowohl die Südweststadt als auch Büchenbronn und Haldach gehören zu den guten bis sehr guten Wohngegenden. In der Südweststadt liegen die begehrten Viertel Blick ins Würmtal, Rodgebiet und Am Nagoldhang. Derzeit in der Südweststadt angebotene Neubau-Eigentumswohnungen kosten zwischen ca und Euro/ qm. Büchenbronn liegt auf einem Hügel und gilt als klassisches Wohngebiet für Familien mit Kindern. Von mehrgeschossigen Wohngebäuden geprägt ist die Südoststadt (gute Lage), die Preise für bestehende Eigentumswohnungen beginnen hier ab ca Euro/ qm. Neubauprojekte Auf dem ehemaligen Gelände der Buckenbergkaserne entsteht direkt am Naherholungsgebiet Hagenschieß das neue Stadtquartier Tiergarten. Grundstücke zur individuellen Bebauung kosten zwischen 250 Euro bis 300 Euro/ qm. Ebenfalls in diesem Quartier entstehen 76 barrierefreie Eigentumswohnungen im Rahmen eines Betreutes-Wohnen-Konzeptes. Das Baugebiet Hegenach bietet Bauplätze in der Südoststadt Pforzheims. Die Grundstücksgrößen betragen zwischen ca. 450 m² und 1200 m², der Grundstückspreis 440 Euro/ m² inkl. Erschließungskosten. Jungen Familien bietet die Stadt einen Preisnachlass unabhängig vom Einkommen. Sonstiges Umland Im Speckgürtel um Karlsruhe ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien gut, insbesondere die Regionen Stutensee und Eggenstein sind beliebt, von hier aus lässt sich Karlsruhes Innenstadt bequem und schnell mit der Stadtbahn erreichen. Entsprechend übersichtlich ist auch das Kaufangebot. Ansonsten herrscht im Landkreis Karlsruhe ein normales bis gutes Nachfrageniveau vor, welches sich aber unter dem der Stadt bewegt. Hier lässt es sich in der reizvollen Umgebung des Schwarzwaldes ruhig wohnen und ist großstädtisches Treiben durch gute Verkehrsanbindung trotzdem schnell erreichbar. Wirtschaftlich gesehen ist der Landkreis ein guter Standtort, als Teil der Technologieregion Karlsruhe wird besonders die Ansiedlung neuer Technologien gefördert. Beschäftigungsschwerpunkte liegen im Handel, der Elektro-, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik und dem verarbeitenden Gewerbe. Im südlich von Karlsruhe gelegenen Ettlingen kosteten bestehende Eigentumswohnungen laut Preisspiegel der LBS im vergangenen Jahr schwerpunktmäßig ca Euro/ qm (Einfamilienhäuser im Bestand Euro), im etwas weiter entfernt liegenden Rastatt betrug dieser Wert Euro/ qm (Einfamilienhäuser im Bestand Euro). Im nördlich der Fächerstadt liegenden Bruchsaal gaben Immobilienerwerber

7 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT schwerpunktmäßig für vorhandene Eigentumswohnungen Euro/ qm aus, für bestehende Einfamilienhäuser Euro. Das linksrheinisch gelegene Wörth am Rhein wies für Objekte gleicher Art Schwerpunktpreise von Euro/ qm bzw Euro auf. Fördermittel Wer in dieser Region bauen möchte, der kann neben den Fördermittelprogrammen des Bundes (KfW) auch Landesfördermittel erhalten. Nähere Informationen bekommen Sie unter: Fördermittel der Städte: Karlsruhe Zuschuss zum Erwerb oder Erbbaurecht von Bauland Die Stadt Karlsruhe fördert die Schaffung von eigengenutztem Wohnraum, indem sie für Familien den Verkauf von Grundstücken vergünstigt. Anträge können Familien und auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften mit mindestens 1 Kind sowie Familien und auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften mit einer behinderten oder pflegebedürftigen Person stellen. Das Gleiche gilt auch für Paare ohne Kinder, wenn diese innerhalb von 5 Jahren Nachwuchs bekommen oder in den Haushalt aufnehmen. Die Höhe der Förderung für Ein- und Zweifamilienhäuser besteht in einem Abschlag von 6 % je Kind/gleichgestellter Person auf den Grundstückskaufpreis, maximal darf die Vergünstigung 30 % des Preises umfassen. Erwirbt der Käufer ein Grundstück über ein Erbbaurecht, wird der Erbbauzins von 4 % gesenkt: bei 1 Kind/gleichgestellter Person um 0,6 % bei 2 Kindern/gleichgestellten Personen um 1,2 % bei 3 Kindern/gleichgestellten Personen um 1,8 % bei 4 Kindern/gleichgestellten Personen um 2,4 % bei 5 und mehr Kindern/gleichgestellten Personen um 3,0 %

8 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT 07 Pforzheim Zuschuss zum Erwerb von Bauland Die Stadt Pforzheim fördert junge Familien sowie auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften und Alleinerziehende mit mindestens 1 Kind beim Erwerb von städtischen Grundstücken. Die Förderung umfasst eine Preisermäßigung von Euro je Kind, sie wird unabhängig von der Einkommenshöhe der antragstellenden Familie gewährt. Als weiteren Anreiz bietet die Stadt diesen Bonus auch für künftig hinzu kommende Kinder, die innerhalb von 7 Jahren nach Vertragsabschluß geboren werden. Fördermittel der Kirchen Das Erzbistum Freiburg vergibt verbilligte Erbbaurechte an Familien. Der Erbbauzins liegt bei vier Prozent des unerschlossenen Grundstückswertes. Pro Kind wird eine Ermäßigung von 20 Prozent (bis 80 Prozent) für die ersten sieben Jahre gewährt. Die Evangelische Landeskirche in Baden vergibt über die Stiftung Pflege Schönau Erbbaurechte. Als Gegenleistung für die Überlassung des Erbbaurechts ist ein jährlicher Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu entrichten. Er beträgt in der Regel vier Prozent (bei Nutzung zu Wohnzwecken) aus dem Grundstückswert. Familien werden bei der Vergabe bevorzugt.

9 KARLSRUHE IMMOBILIENMARKT 08 Quellen: Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe Immobilien-Kompass.capital.de; Wohnlagenkarte.de Immobilienscout24.de IVD Süd e.v.: CityReport Karlsruhe 2014 und CityReport Pforzheim 2014 LBS: Markt für Wohnimmobilien 2014 Befragung von Marktteilnehmern Bildernachweise: Titelseite: Klaus Eppele - Fotolia.com Seite 1: H.D.Volz - Fotolia.com Seite 2, oben: Klaus Eppele - Fotolia.com Seite 2, unten: Pixabay/ tpsdave / CC0 Public Domain Licence Seite 3: Mikhail Markovskiy - Fotolia.com Seite 4: slavonac Fotolia.com Seite 6: eyetronic - Fotolia.com Seite 7: Blackosaka - Fotolia.com Urheberrechtsverweis: Die Veröffentlichung dieser Datei ist auf anderen Websites gestattet, sofern dies in ursprünglicher, unveränderter Form erfolgt. Impressum: Herausgeber: Baufi24 GmbH Friedrich-Ebert-Damm 111A Hamburg Powered by