Zusammenfassung. Springer Fachmedien Wiesbaden 2015 O. Litau, Nachhaltiges Facility Management im Wohnungsbau, DOI /

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1 Zusammenfassung Nachhaltigkeit hat sich mittlerweile zu einem weltweit bedeutsamen Leitbild entwickelt. Das nachhaltige Bauen wirkt sich nicht nur positiv auf die Umwelt aus, sondern auch auf die Wohnqualität. Die Nachhaltigkeitskriterien/Nachhaltigkeitsdimensionen wurden mit ökologischen, ökonomischen, sozialkulturellen und funktionalen, technischen, Prozessund Standort-Dimensionen klar definiert. Um nachhaltiges Bauen messbar zu machen, wurden diverse Zertifizierungssysteme entwickelt. Die nachhaltige Messung orientiert sich an den oben genannten Dimensionen. Die Problematik der Zertifizierungssysteme ist die Auszeichnung wie z. B. Gold und Silber. Dies sagt nichts darüber aus, welche Kriterien bei der Bewertung berücksichtigt wurden. In den Zertifikaten werden Standort-Dimensionen hinzugezogen, aber das Grundstück wird dabei vernachlässigt. So werden z. B. Parkplätze, Fahrradstellplätze und Gehwege nicht im Punktesystem berücksichtigt. Keines der Bewertungssysteme hat sich im Bereich Wohngebäude in Deutschland bisher durchgesetzt. Die schwierige Etablierung der Zertifizierungssysteme kann an der geringen Publikation, Transparenz und der mangelnde Aufklärung liegen. Der Otto Normalverbraucher hat kein Wissen über die Zertifikate. Die Folge davon ist, dass bei der Vermietung oder dem Kauf einer Immobilie keine Anfragen seitens der Immobilieninteressenten gestellt werden. Der Facility Manager denkt nachhaltig und betrachtet im nachhaltigen Bauen z. B. den Lebenszyklus bzw. die Lebenszykluskosten einer Immobilie. Es ist zu beobachten, dass die Rückbau/Abriss-Phase in der nachhaltigen Betrachtung wenig bis gar nicht berücksichtigt wird. Die Problematik liegt darin, dass diese Phase eine Zukunftsprognose verlangt. Eine Rückbau/Abriss-Phase, die z. B. erst nach 50 Jahre erfolgt, kann schlecht prognostiziert werden. Es mangelt an Erfahrungswerten. Die Lebenszyklusbetrachtung einer Immobilie wird in der Regel mit 50 Jahren kalkuliert. Das hat den Grund, dass ein Gebäude gesetzlich nach 50 Jahren steuerlich abgeschrieben ist. Ein Gebäude kann jedoch viel länger existieren bzw. bewirtschaftet werden als 50 Jahre, d. h. dass die Lebenszyklusbetrachtung eigentlich nicht der Realität entspricht. Ein Gebäude sollte individuell betrachtet werden, ein Einfamilienhaus hat eine andere Lebensdauer als ein Krankenhaus oder ein Bürogebäude. Springer Fachmedien Wiesbaden 2015 O. Litau, Nachhaltiges Facility Management im Wohnungsbau, DOI /

2 68 Zusammenfassung Die Unterschiede der nachhaltigen Gebäude in den Bereichen Kosten und Qualität sind gegenüber der konventionelle Bauweise sehr deutlich zu erkennen. Bei einem nachhaltigen Gebäude sind die Investitionskosten und Qualität deutlich höher als bei einer konventionellen Bauweise. Die geringsten Unterschiede sind in den Terminen zu erwarten. Hierzu zählen die einzelnen Phasen (z. B. Termin der Fertigstellung), Fälligkeit einer Immobilie, Kaufpreis und Miete. Die zertifizierten Gebäude dürfen z. B. keine Luxuswohnungen darstellen. Daher ist zu erwarten, dass bei Miete oder Verkauf einer Immobilie ein gleichwertiges Preisniveau, wie bei der konventionellen Bauweise, herrscht. Für zusätzliche Kosten, die in ein Zertifikat einfließen z. B. durch Auditor-Kosten, ist ein Kostenausgleich durch die Miete oder den Verkauf einer Immobilie nicht zu erwarten. Aus Sicht des FM können die Investitionskosten in der Lebenszyklusbetrachtung stattfinden. Nachhaltige Gebäude sind in der Bewirtschaftungsphase energieeffizienter, sie haben geringere Umbaukosten (Umbau-/Erweiterungsphase) und Rückbaukosten (Rückbau-/Abrissphase) als bei konventioneller Bauweise. Ein Gebäude, das nachhaltig gebaut worden ist, kann z. B. eine hohe Wohnqualität aufweisen. Ein nachhaltiges Gebäude kann auch ohne ein Zertifikat bestehen und trotzdem hohe Qualität aufweisen. Daher kann ein Zertifikat lediglich dem Nutzer eine Gewissheit über die Nachhaltigkeit eines Gebäudes bieten. Bei dem Beispielgebäude Einfamilienhaus wurde eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchgeführt. Die vorgegebenen Randbedingungen für eine realistische Wirtschaftlichkeitsrechnung/Amortisierung sind problematisch. Das Programm für die Energieberater scheint keine zufriedenstellende Lösung für die Wirtschaftlichkeitsrechnung zu sein.

3 Anlagen Anlage I: HOAI (2013) Quelle: eigene Darstellung Vgl. Verordnung der Bundesregierung: HOAI, S. Anlage 10 Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, besondere Leistungen, Objektlisten Grundleistungen Besondere Leistungen LPH 1 Grundlagenermittlung a) Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers b) Ortsbesichtigung c) Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf d) Formulieren der Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter e) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse Bedarfsplanung Bedarfsermittlung Aufstellen eines Funktionsprogramms Aufstellen eines Raumprogramms Standortanalyse Mitwirken bei Grundstücks- und Objektauswahl, -beschaffung und -übertragung Beschaffen von Unterlagen, die für das Vorhaben erheblich sind Bestandsaufnahme technische Substanzerkundung Betriebsplanung Prüfen der Umwelterheblichkeit Prüfen der Umweltverträglichkeit Machbarkeitsstudie Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Projektstrukturplanung Zusammenstellen der Anforderungen aus Zertifizierungssystemen Verfahrensbetreuung, Mitwirken bei der Vergabe von Planungs- und Gutachterleistungen 69

4 70 Anlagen Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, besondere Leistungen, Objektlisten Grundleistungen Besondere Leistungen LPH 2 Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) a) Analysieren der Grundlagen, Abstimmen der Leistungen mit den fachlich an der Planung Beteiligten b) Abstimmen der Zielvorstellungen, Hinweisen auf Zielkonflikte c) Erarbeiten der Vorplanung, Untersuchen, Darstellen und Bewerten von Varianten nach gleichen Anforderungen, Zeichnungen im Maßstab nach Art und Größe des Objekts d) Klären und Erläutern der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, bauphysikalische, energiewirtschaftliche, soziale, öffentlich-rechtliche) e) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen f) Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit g) Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen h) Erstellen eines Terminplans mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs i) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse Aufstellen eines Katalogs für die Planung und Abwicklung der Programmziele Untersuchen alternativer Lösungsansätze nach verschiedenen Anforderungen, einschließlich Kostenbewertung Beachten der Anforderungen des vereinbarten Zertifizierungssystems Durchführen des Zertifizierungssystems Ergänzen der Vorplanungsunterlagen auf Grund besonderer Anforderungen Aufstellen eines Finanzierungsplanes Mitwirken bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung Durchführen von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen Durchführen der Voranfrage (Bauanfrage) Anfertigen von besonderen Präsentationshilfen, die für die Klärung im Vorentwurfsprozess nicht notwendig sind, zum Beispiel Präsentationsmodelle Perspektivische Darstellungen Bewegte Darstellung/Animation Farb- und Materialcollagen digitales Geländemodell 3-D oder 4-D Gebäudemodellbearbeitung (Building Information Modelling BIM) Aufstellen einer vertieften Kostenschätzung nach Positionen einzelner Gewerke Fortschreiben des Projektstrukturplanes Aufstellen von Raumbüchern Erarbeiten und Erstellen von besonderen bauordnungsrechtlichen Nachweisen für den vorbeugenden und organisatorischen Brandschutz bei baulichen Anlagen besonderer Art und Nutzung, Bestandsbauten oder im Falle von Abweichungen von der Bauordnung

5 Anlagen 71 Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, besondere Leistungen, Objektlisten Grundleistungen Besondere Leistungen LPH 3 Entwurfsplanung (System- u. Integrationsplanung) a) Erarbeiten der Entwurfsplanung, unter weiterer Berücksichtigung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, soziale, öffentlich-rechtliche) auf der Grundlage der Vorplanung und als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen und die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter Zeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:100, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:50 bis 1:20 b) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen c) Objektbeschreibung d) Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit e) Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung, f) Fortschreiben des Terminplans g) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse LPH 4 Genehmigungsplanung a) Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, sowie notwendiger Verhandlungen mit Behörden unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter b) Einreichen der Vorlagen c) Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung mit Kostenuntersuchung (Optimierung), Wirtschaftlichkeitsberechnung, Aufstellen und Fortschreiben einer vertieften Kostenberechnung Fortschreiben von Raumbüchern Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung Nachweise, insbesondere technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art für die Erlangung behördlicher Zustimmungen im Einzelfall Fachliche und organisatorische Unterstützung des Bauherrn im Widerspruchsverfahren, Klageverfahren oder ähnlichen Verfahren

6 72 Anlagen Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, besondere Leistungen, Objektlisten Grundleistungen Besondere Leistungen LPH 5 Ausführungsplanung a) Erarbeiten der Ausführungsplanung mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben (zeichnerisch und textlich) auf der Grundlage der Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur ausführungsreifen Lösung, als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen b) Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:50 bis 1:1, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:20 bis 1:1 c) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten, sowie Koordination und Integration von deren Leistungen d) Fortschreiben des Terminplans e) Fortschreiben der Ausführungsplanung aufgrund der gewerkeorientierten Bearbeitung während der Objektausführung f) Überprüfen erforderlicher Montagepläne der vom Objektplaner geplanten Baukonstruktionen und baukonstruktiven Einbauten auf Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung Aufstellen einer detaillierten Objektbeschreibung als Grundlage der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm. 1 Prüfen der vom bauausführenden Unternehmen auf Grund der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ausgearbeiteten Ausführungspläne auf Übereinstimmung mit der Entwurfsplanung. 1 Fortschreiben von Raumbüchern in detaillierter Form Mitwirken beim Anlagenkennzeichnungssystem (AKS) Prüfen und Anerkennen von Plänen Dritter, nicht an der Planung fachlich Beteiligter auf Übereinstimmung mit den Ausführungsplänen (zum Beispiel Werkstattzeichnungen von Unternehmen, Aufstellungs- und Fundamentpläne nutzungsspezifischer oder betriebstechnischer Anlagen), soweit die Leistungen Anlagen betreffen, die in den anrechenbaren Kosten nicht erfasst sind

7 Anlagen 73 Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, besondere Leistungen, Objektlisten Grundleistungen Besondere Leistungen LPH 6 Vorbereitung der Vergabe a) Aufstellen eines Vergabeterminplans b) Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen, Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen auf der Grundlage der Ausführungsplanung unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter c) Abstimmen und Koordinieren der Schnittstellen zu den Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten d) Ermitteln der Kosten auf der Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse e) Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung f) Zusammenstellen der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe a) Koordinieren der Vergaben der Fachplaner b) Einholen von Angeboten c) Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels nach Einzelpositionen oder Teilleistungen, Prüfen und Werten der Angebote zusätzlicher und geänderter Leistungen der ausführenden Unternehmen und der Angemessenheit der Preise d) Führen von Bietergesprächen e) Erstellen der Vergabevorschläge, Dokumentation des Vergabeverfahrens f) Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche g) Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung h) Mitwirken bei der Auftragserteilung Aufstellen der Leistungsbeschreibungen mit Leistungsprogramm auf der Grundlage der detaillierten Objektbeschreibung. 2 Aufstellen von alternativen Leistungsbeschreibungen für geschlossene Leistungsbereiche Aufstellen von vergleichenden Kostenübersichten unter Auswertung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter Prüfen und Werten von Nebenangeboten mit Auswirkungen auf die abgestimmte Planung Mitwirken bei der Mittelabflussplanung Fachliche Vorbereitung und Mitwirken bei Nachprüfungsverfahren Mitwirken bei der Prüfung von bauwirtschaftlich begründeten Nachtragsangeboten Prüfen und Werten der Angebote aus Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm einschließlich Preisspiegel. 3 Aufstellen, Prüfen und Werten von Preisspiegeln nach besonderen Anforderungen

8 74 Anlagen Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, besondere Leistungen, Objektlisten Grundleistungen Besondere Leistungen LPH 8 Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation a) Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlichrechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik b) Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis c) Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten d) Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm) e) Dokumentation des Bauablaufs (zum Beispiel Bautagebuch) f) Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen g) Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen h) Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen i) Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen j) Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276 k) Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber l) Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran m) Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts n) Übergabe des Objekts o) Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche p) Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die Grundleistungen der LPH 8 hinausgeht

9 Anlagen 75 Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, besondere Leistungen, Objektlisten Grundleistungen Besondere Leistungen LPH 9 Objektbetreuung a) Fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen b) Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen c) Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen Überwachen der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist Erstellen einer Gebäudebestandsdokumentation, Aufstellen von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen Erstellen eines Instandhaltungskonzepts Objektbeobachtung Objektverwaltung Baubegehungen nach Übergabe Aufbereiten der Planungs- und Kostendaten für eine Objektdatei oder Kostenrichtwerte Evaluieren von Wirtschaftlichkeitsberechnungen 1 Diese besondere Leistung wird bei Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ganz oder teilweise Grundleistung. In diesem Fall entfallen die entsprechenden Grundleistungen dieser Leistungsphase. 2 Diese besondere Leistung wird bei einer Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ganz oder teilweise zur Grundleistung. In diesem Fall entfallen die entsprechenden Grundleistungen dieser Leistungsphase. 3 Diese besondere Leistung wird bei Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ganz oder teilweise Grundleistung. In diesem Fall entfallen die entsprechenden Grundleistungen dieser Leistungsphase.

10 76 Anlagen Anlage II: HOAI (2009) Quelle: BMVBS: Leitfaden Nachhaltiges Bauen, 2011, Anlage 1

11 Anlagen 77 Anlage III: DGNB-Navigator Dämmstoff Quelle: DGNB: Navigator, 2015

12 78 Anlagen

13 Anlagen 79

14 80 Anlagen

15 Anlagen 81

16 82 Anlagen

17 Anlagen 83

18 84 Anlagen Anlage IV: Datenbank ÖKOBAUDAT Quelle: BNB, ÖKOBAUDAT, 2015

19 Anlagen 85

20 86 Anlagen Anlage V: Baupläne (ohne Maßstab) Quelle: Bauherren

21 Anlagen 87

22 88 Anlagen

23 Anlagen 89

24 90 Anlagen Anlage VI: EnEV-Nachweis Ist-Zustand Quelle: eigene Darstellung

25 Anlagen 91

26 92 Anlagen

27 Anlagen 93

28 94 Anlagen

29 Anlagen 95

30 96 Anlagen

31 Anlagen 97

32 98 Anlagen

33 Anlagen 99

34 100 Anlagen

35 Anlagen 101

36 102 Anlagen

37 Anlagen 103

38 104 Anlagen

39 Anlagen 105

40 106 Anlagen

41 Anlagen 107

42 108 Anlagen

43 Anlagen 109 Anlage VII: EnEV-Nachweis saniert Quelle: eigene Darstellung

44 110 Anlagen

45 Anlagen 111

46 112 Anlagen

47 Anlagen 113

48 114 Anlagen

49 Anlagen 115

50 116 Anlagen

51 Anlagen 117

52 118 Anlagen

53 Anlagen 119

54 120 Anlagen

55 Anlagen 121

56 122 Anlagen

57 Anlagen 123

58 124 Anlagen

59 Anlagen 125

60 126 Anlagen

61 Anlagen 127 Anlage VIII: Wirtschaftlichkeitsberechnung Quelle: eigene Darstellung

62 128 Anlagen

63 Anlagen 129

64 130 Anlagen

65 Sachverzeichnis A Agenda 21, 1 B BNB ÖKOBAUDAT, 44 BNB Zertifizierungsablauf, 43 BREEAM DE Kategorien, 33 BREEAM DE Kriterien, 33 BREEAM DE Zertifizierungsablauf, 33 BREEAM DE-System, 33 D Das magische Dreieck, 14 DGNB Zertifizierungsablauf, 38 DGNB-Navigator, 38 Drei-Säulen-Konzept, 4 E Ein-Säulen-Konzept, 5 EnEV 2014, 2 G GEFMA Zertifizierungsablauf, 45 H Haus der Nachhaltigkeit im FM, 17 HOAI, 19 M Mehr-Säulen-Konzept, 5 N Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung, 2 NaWoh Zertifizierungsablauf, 41 P Phasen der Immobilie, 19 Plakettenvergabe Zertifizierungssysteme, 50 Punktesysteme Zertifizierungssysteme, 50 R Rückbau- und Abrissphase, 51 T Transparenz Zertifizierungssysteme, 50 Z Zertifizierung als Optimierungspotenzial, 49 Zertifizierung für die Investoren, 49 Zertifizierung für die Nutzer, 49 Zertifizierung für die Produkthersteller,