Stadt Warstein. Ortschaft Belecke. Bebauungsplan. Elektro-Fachmarkt an der Külbe. Begründung

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1 Stadt Warstein Ortschaft Belecke Bebauungsplan Elektro-Fachmarkt an der Külbe Inhalt: 1. Anlass und Ziel der Planung Lage des Plangebietes / Räumlicher Geltungsbereich Bestehendes Planungsrecht Planungsabsicht Auswirkungen auf die Infrastruktur Art und Maß der baulichen Nutzung Bauweise, Baugrenzen Verkehr Wasserwirtschaft Naturhaushalt und Landschaftsbild Ver- und Entsorgung Emissionen Denkmalschutz Altlasten... 6

2 Bebauungsplan Elektrofachmarkt an der Külbe Seite 2 1. Anlass und Ziel der Planung In der Ortschaft Belecke besteht im Bereich der Külbe seit 1951 ein Einzelhandelsgeschäft. Dieses hat sich im Laufe der Jahre von einem klassischen Haushaltswarenladen immer weiter in Richtung Elektro-Fachmarkt entwickelt. Im Jahr 1998 wurde die Küchenabteilung in den Bereich Drewer Weg ausgegliedert und das Ladengeschäft auf ca. 570 m² Verkaufsfläche erweitert, zuletzt wurde im Jahr 2000 die Verkaufsfläche mit Zustimmung der Bezirksregierung Arnsberg auf 850m² erweitert. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll dem ortsansässigen Fachgeschäft die Möglichkeit gegeben werden, die ins Auge gefasste Vergrößerung der Verkaufsfläche auf m² zu realisieren. Dabei soll eine zur Zeit als Lager genutzte Fläche umgenutzt werden. Im Zuge dieser Baumaßnahme wurden bereits alle Vorbereitungen getroffen, um die geplante Betriebserweiterung ohne weitere bauliche Maßnahmen außerhalb des Gebäudes realisieren zu können. Mit der Betriebserweiterung ist beabsichtigt: - das Warenangebot durchgängig auf einer Ebene zu präsentieren, - eine größere Sortimentstiefe anbieten zu können und - das Geschäft im Rahmen des anstehenden Generationenwechsels im Wettbewerb zukunftsfähig zu erhalten. Mit diesem Bebauungsplan soll die Ausweisung eines Sonstigen Sondergebietes mit der Konkretisierung Elektro-Fachmarkt erfolgen. 2. Lage des Plangebietes / Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Norden der Ortschaft Belecke an der Bundesstraße 55/516. Es umfasst neben dem Grundstück des Elektro-Fachmarktes auch die umliegenden Baugrundstücke, einschließlich der gegenüberliegenden Straßenseite. Die genaue Abgrenzung des Planbereiches ergibt sich aus der Darstellung im Bebauungsplan. 3. Bestehendes Planungsrecht Der Bereich südlich, sowie die bebauten Flächen nördlich der Külbe sind im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Warstein als Mischgebiet dargestellt. Die Grundstücke im nordwestlichen Bereich des Bebauungsplanes sind als Mischgebiet bzw. als Wohnbaufläche dargestellt. Nach der rechtskräftigen Satzung gemäß 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB liegen alle Grundstücke im unverplanten Innenbereich der Ortschaft Belecke. Für die Ausweisung eines großflächigen Elektro-Fachmarktes ist die Änderung des Flächennutzungsplanes (Ausweisung eines Sondergebietes ) erforderlich. Diese Änderung wird im Parallelverfahren durchgeführt. Die Nutzungsänderung des Grundstücks Külbe Nr von Wohnbaufläche in Mischgebiet ist aufgrund der geringen Flächenverschiebung nicht darstellungsrelevant und wird im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans berücksichtigt. 4. Planungsabsicht Dem ortsansässigen Betrieb soll die Möglichkeit gegeben werden, an seinem jetzigen Betriebsstandort die Verkaufsfläche von derzeit 850 m² auf 1100 m² zu erweitern. Gleichzeitig werden die Nachbargrundstücke mit in den Bebauungsplan einbezogen und deren Nutzungen

3 Bebauungsplan Elektrofachmarkt an der Külbe Seite 3 festgeschrieben, sodass im Umfeld des Fachmarktes über den Tatbestand des Einfügens im Innenbereich keine weiteren großflächigen Fachmärkte zulässig sind. Der Betriebsstandort an der Külbe liegt in einer Randlage zum eigentlichen Ortskern der Ortschaft Belecke. Eine Erweiterung an diesem Standort ist städtebaulich nicht unproblematisch. Doch geht die Stadt Warstein davon aus, dass mit der Realisierung des Durchstichs der B 55 die Verkehrsbelastung auf der Külbe zurückgehen wird und damit der Standort zukünftig besser an das Zentrum Beleckes angebunden werden kann. Das Elektro-Fachgeschäft bietet zur Zeit seine Sortimente mit folgender Flächenaufteilung an: - Haushaltsgeräte 40% - Unterhaltungselektronik 30% - Tonträger 10% - Computer 10% - Telekommunikation 10% Eine Ausweitung der Sortimente ist nicht beabsichtigt. Der Anteil der Haushaltsgeräte (als nicht innenstadtrelevanten Sortimente) beträgt an der Gesamtverkaufsfläche 40%. Diese Zahl ist im Bebauungsplan festgeschrieben, um zukünftig ein überproportionales Wachsen der zentrenrelevanten Sortimente zu vermeiden. 5. Auswirkungen auf die Infrastruktur In der Ortschaft Belecke ist außer dem Elektro-Fachmarkt lediglich ein kleineres Radio- und Fernseh- Geschäft in der Altstadt ansässig. Dieses hat sich weitestgehend auf den Reparaturservice verlegt. Eine Konkurrenzsituation innerhalb der Ortschaft ist daher nicht gegeben. Nach Aussage der Industrie- und Handelskammer Arnsberg erstreckt sich das Einzugsgebiet des Marktes aufgrund seiner räumlichen Lage im Stadtgebiet sowie der großräumigen Verkehrssituation nicht nur auf das Stadtgebiet selbst, sondern vor allem auch auf die benachbarten Städte und Gemeinden Möhnesee, Anröchte und Rüthen. Eine negative Rückwirkung auf die Versorgungsstrukturen in dem betreffenden Raum ist jedoch nicht zu erwarten, da das Unternehmen weniger als 30% der für diese Sortimente zur Verfügung stehenden Kaufkraft im Einzugsbereich bindet. 6. Art und Maß der baulichen Nutzung Der ansässige Betrieb wird im Bebauungsplan als Sonstiges Sondergebiet gemäß 11 BauNVO mit der Konkretisierung Elektro-Fachmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.100m² festgesetzt. Zur Vermeidung einer Verschiebung der Sortimentsbereiche zu Ungunsten der Haushaltsgeräte soll deren Anteil an der Gesamt-Verkaufsfläche auf 40% festgesetzt werden. Die Grundstücke Külbe Nr , Nr. 24 und Nr werden entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan als Mischgebiete gemäß 6 BauNVO festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht dem Gebietscharakter einer Mischung aus Wohngebäuden und Gewerbebetrieben, welche das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Gebäude sind entsprechend dem Bestand in der zwei- bzw. dreigeschossigen Bauweise festgesetzt. Eine weitere bauliche Erweiterung in Form von Aufstockungen ist im Randbereich der Kernzone städtebaulich nicht erwünscht. Die festgesetzten Werte der Grundflächen- und Geschossflächenzahl orientieren sich an den Höchstwerten der BauNVO.

4 Bebauungsplan Elektrofachmarkt an der Külbe Seite 4 7. Bauweise, Baugrenzen Mit Ausnahme des Elektro-Fachmarktes sind die Gebäude in der offenen Bauweise errichtet. Die Festsetzung der Bauweise geschieht entsprechend dem Bestand, da eine weitergehende Verdichtung der Bebauung städtebaulich nicht erwünscht ist. Der Elektro-Fachmarkt hat entlang der Külbe eine Länge von über 50m, sodass für dieses Gebäude eine geschlossene Bauweise festgesetzt wurde. Für die vorhandenen Gebäude werden im Bebauungsplan Baugrenzen festgesetzt. Das unbebaute Grundstück nördlich der Külbe ist durch die Bebauung der Nachbarschaft vorgeprägt. Die Baugrenze wurde hier großzügig entlang der Grundstücksgrenze gezogen, um hier zukünftig eine möglichst variable Ausnutzung zu erhalten. 8. Verkehr Der Elektro-Fachmarkt liegt verkehrsgünstig an der Bundesstraße 55/516 am nördlichen Ortseingang der Ortschaft Belecke. Eine Beeinträchtigung von Wohngebieten durch Besucherverkehre des Marktes sind nicht zu erwarten. Die öffentlichen Verkehrsflächen sind entsprechend ihrem Bestand dargestellt. Mit dem Bebauungsplan sind keine Änderungen in den Bereichen Straße, Geh- und Radweg beabsichtigt. Geh- und Radweg sind vorhanden. Somit ist die Anbindung an den zentralen Bereich Beleckes entlang der Bundesstraßen sichergestellt. Die Anbindung an das Netz des ÖPNV ist ebenfalls sichergestellt. Der zentrale Busbahnhof in Belecke ist ca. 300m vom Elektro-Fachmarkt entfernt. Damit liegt die Entfernung deutlich unter der Zumutbarkeits-Grenze von 450m des ÖPNV-Gutachtens. Die notwendigen Stellplätze sind im rückwärtigen Bereich des Geschäftes angelegt. Zur Verbesserung der Erreichbarkeit wurde eine weitere Zufahrt im östlichen Grundstücksbereich angelegt. Eine Ausweitung der Stellplätze ist nicht beabsichtigt. Mit dem im Jahre 2000 erfolgten Erweiterungsbau wurden sowohl die Stellplätze als auch deren Zufahrten entsprechend den Zielen der Betriebserweiterung angelegt. Das unbebaute Grundstück Külbe Nr kann nur über die vorhandene Zufahrt angefahren werden. Im östlichen Abschnitt der Straßenflucht ist ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Damit soll eine weitere Zufahrt verhindert werden, welche zu einer Gefährdung des fließenden Verkehrs auf der Külbe führen könnte. 9. Wasserwirtschaft Der Elektro-Fachmarkt liegt im gesetzlichen Überschwemmungsgebiet der Möhne. Die Grenze des gesetzlichen Überschwemmungsgebietes wurde im August 1911 durch das königl. Meliorationsamt II in Münster festgestellt. Diese Abgrenzung wurde gemäß 9 Abs. 6 BauGB in den Bebauungsplan übernommen und festgesetzt. Bauvorhaben im gesetzlichen Überschwemmungsgebiet der Möhne bedürfen daher grundsätzlich der Genehmigung durch den Kreis Soest. Zu den im Jahre 2000 durchgeführten Baumaßnahmen wurde durch die Untere Wasserbehörde beim Kreis Soest eine Genehmigung gem. 113 LWG erteilt. Bei der Untersuchung des Bauvorhabens wurde das Modellhydraulische Gutachten über die Möhne/Wester in Belecke von Prof. Wardemann herangezogen, welches im Zusammenhang mit der

5 Bebauungsplan Elektrofachmarkt an der Külbe Seite 5 Straßenplanung Durchstich der B 55 erstellt wurde. Dabei wurde festgestellt, dass das Gebäude rechnerisch keinen Einfluss auf die Wasserspiegellage bei einem 100-jährigen Hochwasser hat. Überschwemmungen des Grundstücks werden durch die Untere Wasserbehörde jedoch nicht ausgeschlossen. Aussagen zum Verbleib von Niederschlagswasser werden nicht getroffen. Intention des Bebauungsplanes ist die Festsetzung der Gebäudenutzungen. Durch den Bebauungsplan werden keine weiteren Baurechte geschaffen, da der Geltungsbereich im satzungsgemäß festgestellten Innenbereich der Ortschaft Belecke liegt. Für die Betriebserweiterung des Elektro-Fachmarktes wurde durch die Untere Wasserbehörde beim Kreis Soest eine widerrufliche Erlaubnis zur Einleitung von Niederschlagswasser für Teile der Dachflächen des Hallenanbaus in die Möhne erteilt. 10. Naturhaushalt und Landschaftsbild Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild sind nicht zu erwarten. Die bauliche Erweiterung des Elektro-Fachmarktes wurde bereits realisiert. Nach Rechtskraft des Bebauungsplanes werden lediglich Flächen im Gebäude umgenutzt. Die bereits bestehenden Baurechte der Nachbargrundstücke werden durch diesen Bebauungsplan nicht erweitert, da für diese Grundstücke lediglich die Gebäudenutzungen festgeschrieben werden sollen. 11. Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung ist im Plangebiet durch die entsprechenden Betreiber sichergestellt. Mit der Erweiterung des Elektro-Fachmarktes werden keine Änderungen der technischen Infrastruktur ausgelöst. 12. Emissionen Das Umfeld des Elektro-Fachmarktes ist im hohen Maße durch die Emissionen der Bundesstraßen 55/516 vorgeprägt. Das durchschnittliche Verkehrsaufkommen auf der Külbe liegt bei ca Fahrzeugbewegungen am Tag, bei einem Anteil des Schwerlastverkehrs von über 19%. Mit dem aktuell im Bau befindlichen Durchstich der B 55 ist eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens auf ca Kfz/24h prognostiziert, bei einem Rückgang des Schwerverkehr-Anteils auf 11-14%. Im Gebäude des Elektro-Fachmarktes befinden sich Betriebsinhaber-Wohnungen; in den angrenzenden Gebäuden (Külbe Nr. 14, 16 und 24) befinden sich Wohnungen sowie Büroräume. Die Gebäude Külbe Nr. 14 und 24 haben zu den Stellplätzen und Zufahrten des Fachmarktes keine Aufenthaltsräume angeordnet. Am Gebäude Külbe Nr. 14 schirmt eine ca. 2m hohe Mauer sowie eine in Richtung Süden vorgezogene Gararge den Freibereich des Hauses ab. Das Gebäude Külbe Nr. 24 verfügt über keine Wandöffnungen zu der angrenzenden Zufahrt. Auf dem Grundstück des Elektro-Fachmarktes sind derzeit 37 Kundenstellplätze sowie 8 Garagen für Firmenfahrzeuge genehmigt und hergestellt. Die Zufahrt erfolgt zum einen zwischen den Gebäuden Külbe Nr. 14 und 16, zum anderen zwischen den Gebäuden Külbe Nr. 22 und 24. Eine bauliche Erweiterung der Stellplätze und Zufahrten ist nicht vorgesehen. Die Öffnungszeiten des Elektro-Fachmarktes liegen außerhalb der Ruhezeiten in der Zeit zwischen 9 und 20 Uhr. Die Anlieferung des Marktes erfolgt ausschließlich werktags in der Zeit von 9-13 Uhr von der Külbe aus. Eine Anlieferung im rückwärtigen Bereich des Marktes ist baulich nicht vorgesehen.

6 Bebauungsplan Elektrofachmarkt an der Külbe Seite 6 Durch die Ausweisung der größeren Verkaufsfläche im Bebauungsplan wird kein zusätzlicher Stellplatzbedarf ausgelöst, es ist aber zu erwarten, dass die vorhandenen Stellplätze öfter angefahren werden und sich somit eine Zunahme verkehrsbedingter Emissionen erfolgt. Die durchschnittlichen Fahrzeugbewegungen je Stellplatz liegen im Moment deutlich unter den Richtwerten von fünf Wechsel pro Tag. Dies ist auf die Nutzung der öffentlichen Stellplätze entlang der Külbe zurückzuführen. Nur bei Belegung dieser Parkstreifen werden die Stellplätze im rückwärtigen Bereich angefahren. Überschlägig wird bei einem Wert von drei Fahrzeugwechseln ein Verkehrsaufkommen von ca. 220 Fahrten ermittelt. Bei einer Vergrößerung der Verkaufsfläche um ca. 25% wird analog hierzu eine Zunahme des Verkehrs um ca. 60 Fahrten auf ca. 280 Fahrzeugbewegungen am Tag prognostiziert. Bezogen auf das Verkehrsaufkommen auf der Külbe macht der Verkehr, welcher durch den zusätzlichen Stellplatz-Verkehr des Elektro-Fachmarkts verursacht wird, ca. 0,3% des tatsächlichen Verkehrs, bzw. 0,6% des nach dem Durchstich auf der B 516 verbleibenden Verkehrs aus. Aufgrund dieser geringen Verkehrs- und somit auch Emissions-Anteile sind durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans keine weitergehenden Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm zu erwarten. Selbst bei einer isolierten Betrachtung der zukünftigen Zahl an Fahrzeugbewegungen sowie der Betriebszeiten ist die Emissions-Situation des Elektro-Fachmarktes als gebietsverträglich zu bewerten. 13. Denkmalschutz Denkmalpflegerische Belange sind im Plangebiet nicht betroffen. 14. Altlasten Aufgrund der Darstellungen des Altlastenkatasters sind nach derzeitigem Kenntnisstand im Plangebiet keine Altlasten vorhanden. Warstein, den Meinolf Kreggenwinkel Fachdienst Stadtentwicklung Team Stadtplanung