Städtebaurecht. Einführung und Handbuch. Verlag W. Kohlhammer. Dr. jur. Gerd Schmldt Elchstaedt. Dr.-lng. Bernhard Weyrauch. Dr.-lng.

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1 Städtebaurecht Einführung und Handbuch Stand: Dezember 2018 mit allen Neuerungen bis zur Neubekanntmachung des BauGB vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) von den Professoren Dr. jur. Gerd Schmldt Elchstaedt Dr.-lng. Bernhard Weyrauch Dr.-lng. Relnhold Zemke 6 erweiterte und überarbeitete Auflage Verlag W. Kohlhammer

2 Vorwort zur 6. Auflage mit einer freundlichen Bitte an die Leser Verzeichnis der Schaubilder und Tabellen Abkürzungsverzeichnis Standardliteratur V XVII XIX XXII A. Annäherung an das Bau- und Planungsrecht Die Grundfrage: Wozu dient die Rechtsordnung? II. Der Aufbau der Rechtsordnung Die Rechtsquellen Die Vorschriftenhierarchie im öffentlichen Recht a) Vom Grundgesetz zur Verwaltungsvorschrift b) Die Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen im Bundesstaat Die Unterscheidung zwischen dem öffentlichen und dem privaten Recht Das Staats- und Verfassungsrecht III. Grundbegriffe des Verwaltungsrechts Die Regelungsbereiche des Verwaltungsrechts a) Die leistende Verwaltung b) Die Abgabenverwaltung c) Die ordnende Verwaltung Der Verwaltungsakt a) Definition des Verwaltungsakts (VA) b) Arten der Verwaltungsakte c) Fehlerhafte Verwaltungsakte d) Bestandskraft von Verwaltungsakten e) Vollstreckung von Verwaltungsakten IV. Der Aufbau der öffentlichen Verwaltung: Staatsverwaltung und Selbstverwaltung Das Prinzip der Gewaltenteilung Bundes- und Landesbehörden a) Die Bundesbehörden b) Die Landesbehörden Die kommunalen Selbstverwaltungskörperschaften a) Aufgabenarten b) Arten der kommunalen Gebietskörperschaften c) Die Finanzausstattung der Kommunen Kommunale Organisation in Dezernaten, Fachbereichen und Ämtern a) Die Leitungsebene b) Die Ämtergliederung VII

3 5. Die Stadtstaaten Bremen, Hamburg und Berlin a) Bremen b) Hamburg c) Berlin V. Die Dritte Gewalt Die Gerichtszweige Rechtsstreitigkeiten vor den Verwaltungsgerichten Einstweiliger Rechtsschutz a) Der Suspensiveffekt nach 80, 80a und 80b VwGO b) Die einstweilige Anordnung nach 123 VwGO c) Vorläufiger Rechtsschutz bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung Die Auslegung von Rechtsvorschriften a) Methoden und Kriterien der Auslegung von Rechtsvorschriften b) Auslegung, Ermessen und freie Rechtsschöpfung B. Grundzüge des örtlichen Bau- und Planungsrechts Die Wurzeln des Bau- und Planungsrechts Das Bauordnungsrecht Das private und das öffentliche Nachbarrecht Das örtliche Planungsrecht Das Recht der Raumordnung und Landesplanung sowie das Fachplanungsrecht a) Die Entwicklung des Rechts der Raumordnung, Landesplanung und Fachplanung b) Das Raumordnungsgesetz Korrespondierende Rechtsbereiche a) Das Immissionsschutzrecht b) Das Wasserrecht... ~ c) Das Abfallrecht d) Bodenschutzrecht und Bergrecht e) Naturschutz- und Landespflegegesetze f) Das Denkmalschutzrecht II. Struktur und Geschichte des Baugesetzbuchs Die Grundstruktur des Baugesetzbuchs Die Entwicklungsstufen des Baugesetzbuchs: Vom BauGB 1987 bis zu den Novellen des Jahres Die Ausführungsgesetze der Länder zum Baugesetzbuch Das aus dem Baugesetzbuch erwachsene Verordnungsrecht III. Das Verfahren der Bauleitplanung Vorlaufphase; Klärung der Planerforderlichkeit Die Anpassung an die Ziele der Raumordnung Der Aufstellungsbeschluss; Beauftragung eines Dritten mit der Durchführung einzelner Verfahrensschritte VIII

4 4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden Festlegung des Umfangs und des Detaillierungsgrads der Umweltprüfung Die förmliche Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB); Beteiligung der benachbarten Gemeinden Abwägung der öffentlichen und privaten Belange a) Die Eingriffsregelung in der Abwägung b) Berücksichtigung der Natura 2000-Gebiete/Umsetzung der Vogelschutzrichtlinie und der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie der Europäischen Union c) Die Umweltprüfung in der Bauleitplanung d) Klimaschutz und Klimaanpassung als gestärkte Belange des Städtebaurechts e) Innenentwicklung als neuer Grundsatz der Bauleitplanung Das vereinfachte Verfahren Das beschleunigte Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung und zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren Der Auslagebeschluss und die öffentliche Auslage Satzungsbeschluss und Genehmigungsverfahren Ausfertigung, Bekanntmachung, Inkrafttreten und Überwachung Planerhaltung: Ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern, rückwirkende Inkraftsetzung Änderung, Aufhebung und Außerkrafttreten von Bauleitplänen a) Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten und im beschleunigten Verfahren b) Aufhebung von Bebauungsplänen im vormaligen Geltungsbereich älterer Pläne: Lebt der alte Plan wieder auf? c) Planverwerfungskompetenz der Gemeinde d) Außerkrafttreten wegen Funktionslosigkeit Besonderheiten des Planaufstellungsverfahrens in den Stadtstaaten. 163 a) Berlin b) Bremen c) Hamburg Änderungen und Neuerungen zum Verfahren der Bauleitplanung nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni a) Programmatische Stärkung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung( 1Abs.5 Satz 1) b) Wohnbediirfnisse von Familien mit mehreren Kindern als Belang der Bauleitplanung ( 1 Abs. 6 Nr. 2) c) Namentliche Nennung eines neuen Schutzgutes Fläche" ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a) d) Erweiterung der Wechselwirkungen als eigenständiger Umweltbelang( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. i) e) Berücksichtigung der Auswirkungen schwerer Unfälle oder Katastrophen im Bebauungsplan ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. j) 167 IX

5 f) Erweiterung der Belange des Hochwasserschutzes um den Küstenschutz und die Hochwasservorsorge ( 1 Abs. 6 Nr. 12) g) Flüchtlinge und Asylbegehrende und ihre Unterbringung als neuer Belang der Bauleitplanung( 1 Abs. 6 Nr. 13) h) Modifizierung der Auslegungsfrist von einem Monat ( 3 Abs. 2) i) Streichung des Hinweises auf die Präklusionsregelung nach 47 Abs. 2a VwGO a. F. ( 3 Abs. 2) j) Präklusionsregelung für Umwelt-Vereinigungen bei Rechtsbehelfen gegen Flächennutzungspläne( 3 Abs. 3) k) Modifizierung der Frist zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange( 4 Abs. 2) ) Neue Anforderungen an die Nutzung des Internets ( 4a Abs. 4) m) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen als neue Überwachungsgegenstände( 4c) n) Zusammenfassende Erklärung( 6a Abs. 1 und loa Abs. 1). 171 o) Einstellen in das Internet/zentrales Landesportal ( 6a Abs. 2 und loa Abs. 2) p) Auswirkungen von schweren Unfällen als neuer Ausschlussgrund für die Anwendung des vereinfachten und beschleunigten Verfahrens ( 13 Abs. 1 Nr. 3 und 13a Abs. 1 Satz 4) q) Neugliederung und Ergänzung der Planerhaltungsvorschriften ( 214 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a-g) r) Streichung der Unbeachtlichkeitsvorschrift zum fehlenden Hinweis auf die Präklusion nach 47 Abs. 2a VwGO a. F. ( 214 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. c) s) Ergänzung von Überleitungsvorschriften für die Durchführung von Verfahren nach dem BauGB ( 245c Abs. 1) t) Erweiterung und inhaltliche Ausdifferenzierung der Anlage u) Redaktionelle Anpassung der Anlage IV. Der Flächennutzungsplan Die Dauer des Aufstellungsverfahrens, Zuständigkeiten Die Hauptinhalte des Flächennutzungsplans Die Wirkungen des Flächennutzungsplans Der sachliche und räumliche Teilflächennutzungsplan Änderungen und Neuerungen zum Flächennutzungsplan nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni V. Die Bebauungspläne Typische Inhalte von Bebauungsplänen Die Regelung des Ausgleichs von Eingriffen in Natur und Landschaft Die Baunutzungsverordnung als amtliche Legende a) Vorschriften zur Art der baulichen Nutzung b) Vorschriften zum Maß der baulichen Nutzung X

6 c) Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Die Entwicklung der Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan Weitere Inhalte und Bestandteile eines Bebauungsplans Die Begründung zum Bebauungsplan Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Der Bebauungsplan der Innenentwicklung a) Zweck des Bebauungsplans b) Schwellenwerte für festgesetzte Grundflächen c) Ausschlussgründe d) Umkehrung des Entwicklungsgebots Der Bebauungsplan zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach 13b Bebauungspläne nach 9 Abs. 2a, 2b und 2c a) Der Bebauungsplan zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nach 9 Abs. 2a b) Der Bebauungsplan zur Steuerung von Vergnügungsstätten nach 9 Abs. 2b c) Der Bebauungsplan zur Verbesserung des Störfallschutzes nach S 9 Abs. 2c Änderungen und Neuerungen zu den Bebauungsplänen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni a) Erweiterte Festsetzungsmöglichkeiten zur Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden ( 9 Abs. 1Nr.16 Buchst. a-d) b) Neue maßnahmenbezogene Festsetzungsmöglichkeiten zum Störfallschutz in der Nachbarschaft von Störfallbetrieben ( 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. c) c) Neue Festsetzungsmöglichkeiten zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche( 9 Abs. 1Nr.24) d) Neue Festsetzungsmöglichkeiten zur Zulässigkeit von Vorhaben in der Nachbarschaft von Störfallbetrieben ( 9 Abs. 2c). 259 e) Neue nachrichtliche Übernahme von Risikogebieten auch außerhalb von Überschwemmungsgebieten ( 9 Abs. 6a) f) Neue Regelungsmöglichkeit zur Zulässigkeit von Dauerwohnnutzungen in bisherigen Erholungssondergebieten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ( 12 Abs. 7) g) Der neue Bebauungsplan zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren ( 13b) Änderungen und Neue,ungen zur Baunutzungsverordnung nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni a) Der neue Gebietstyp Urbane Gebiete" mit neuer Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung ( 6a i. V. m. S 17 Abs. 1 BauNVO) b) Begriff der Ferienwohnungen( 13a BauNVO) XI

7 c) Überleitungsvorschrift zur Anwendung von 34 Abs. 2 ( 245c Abs. 3) VI. Städtebauliche Verträge Gesetzgebungsgeschichte Die Typen städtebaulicher Verträge nach 11 BauGB Der Erschließungsvertrag Weitere städtebauliche Verträge im BauGB Klimaschutz in städtebaulichen Verträgen Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 für städtebauliche Verträge VII. Sicherung der Bauleitplanung Veränderungssperre Zurückstellung von Baugesuchen und einstweilige Untersagung von Vorhaben Teilungsgenehmigungen Die gemeindlichen Vorkaufsrechte Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 zur Sicherung der Bauleitplanung VIII. Zulässigkeit von Vorhaben Die systematische Stellung der BauGB Der Begriff des Vorhabens Die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen Die Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich a) Die ursprüngliche Fassung des 34 im Bundesbaugesetz von b) Die Einfügungsklausel von c) Das Gebot der Rücksichtnahme d) Das Einfügen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil". 316 e) Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse und des Ortsbilds f) Die entsprechende Anwendbarkeit der Baunutzungsverordnung g) Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil" und die Klarstellungs-, Entwicklungs- und Ergänzungssatzung h) Die Anwendbarkeit der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie im Rahmen des 34 BauGB i) Anwendbarkeit des 50 BlmSchG und der darin geregelten Seveso-111-RL Bauen im Außenbereich a) Die privilegierten Vorhaben b) Die nichtprivilegierten Vorhaben XII

8 c) Die begünstigten Vorhaben d) Vorhaben im Geltungsbereich einer Außenbereichssatzung nach 35 Abs. 6 BauGB e) Sicherungsklauseln gegen Missbräuche; Rückbauverpflichtung Die Genehmigung von Vorhaben während der Aufstellung eines Bebauungsplans Verträglichkeitsprüfungen im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes Die Zulässigkeit von (mobilen) Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbegehrende, Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünften Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 zur Zulässigkeit von Vorhaben a) Ergänzung der Öffnungsklausel zur Abweichung vom Einfügungsgebot nach b) Ergänzung der Voraussetzungen zur Aufstellung von Entwicklungs- und Ergänzungssatzungen sowie von Außenbereichssatzungen c) Nichtanwendung des 6a BauNVO als faktisches Baugebiet ( 245c Abs. 3) d) Klarstellende Regelung zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen IX. Die Baugenehmigung Genehmigungspflicht und Verfahren a) Vorhaben im bauordnungsrechtlichen Verfahren b) Das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung c) Das gemeindliche Einvernehmen; Zustimmungserfordernisse Baugenehmigung und Eingriffsregelung nach dem Naturschutzrecht Anfechtungsklagen gegen und Verpflichtungsklagen auf Erteilung von Baugenehmigungen; Nachbarschutz und Gebot der Rücksichtnahme Die Möglichkeiten des Einschreitens gegen nicht genehmigte bauliche Vorhaben Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 im Bereich der Erteilung von Baugenehmigungen X. Bodenordnung Zweck und Verfahren der Umlegvng Umlegungstechnik Die praktische Bedeutung der Umlegung Die vereinfachte Umlegung Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 im Bereich Bodenordnung XIII

9 XI. Enteignung und Enteignungsentschädigung Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Enteignung Das Enteignungsverfahren Die Enteignungsentschädigung Änderungen und Neuerungen im Enteignungsrecht nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung der Inneneni:wicklung in den Städten und Gemeinden vom XII. Planungsschadensrecht Ansprüche von Grundeigentümern bei Beanspruchung ihres Grundstücks für öffentliche Zwecke Ansprüche des Eigentümers bei Herabstufung der privaten Nutzbarkeit seines Grundstücks Der Ersatz von Venrauensschäden Schadensersatzpflichten bei rechtswidrigen Amtshandlungen Änderungen und Neuerungen im Planungsschadensrecht nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden vom XIII. Erschließung Die unterschiedlichen Begriffe der Erschließung Die Erschließungslast der Gemeinde Die Erhebung von Erschließungsbeiträgen Die Berechnung und Verteilung des Erschließungsaufwands Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur und weiteren Fonentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 im Erschließungsrecht XIV. Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen Die Entwicklung des Städtebauförderungsrechts Die Vorbereitung der städtebaulichen Sanierung; Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen Die Durchführung der Sanierung Der Abschluss der Sanierung Das besondere bodenrechtliche Instrumentarium a) Die sanierungsrechtliche Genehmigung nach 144, 145 BauGB b) Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen nach den 152ff. BauGB Die Einschaltung von Sanierungsträgern und anderen Beauftragten Die Finanzierung der Stadterneuerung Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach BauGB Änderungen und Neuerungen im Sanierungs- und Entwicklungsrecht nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung und weiteren Fonentwicklung des Städtebaurechts vom 11.Juni XIV

10 XV. Stadtumbau, Soziale Stadt und private Initiativen zur Stadtentwicklung; Erhaltungssatzung, städtebauliche Gebote und Sozialplanung Stadtumbau a) Maßnahmen zum Stadtumbau b) Planungsschritte im Rahmen des Stadtumbaus c) Erarbeitung eines Sozialplans im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen d) Die Einbindung von Betroffenen und Aufgabenträgern - das Abwägungsgebot e) Die Satzung zur Sicherung der Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen f) Auskunftspflicht in Stadtumbaugebieten g) Anhörung der Eigentümer und der Mieter, Pächter und sonstigen Nutzungsberechtigten in Stadtumbaugebieten h) Das Vorkaufsrecht in Stadtumbaugebieten i) Die Enteignung zu Zwecken des Stadtumbaus j) Fazit Soziale Stadt Private Initiativen zur Stadtentwicklung Erhaltungssatzung und Erhaltungsverfügung a) Die Festlegung des Erhaltungsgebiets b) Das Erhaltungsgebot c) Die unterschiedlichen Folgen einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit für den Eigentümer d) Praktische Erfahrungen mit der Erhaltungssatzung Der Katalog der städtebaulichen Gebote a) Übersicht b) Das Verfahren vom Erlass bis zur Vollstreckung eines Gebots 482 c) Die Vollstreckung von Geboten Sozialplanung und Härteausgleich; Aufhebung oder Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni XVI. Bodenwertermittlung Der Verkehrswert Aufgaben der Gutachterausschüsse; Baulandkataster Die Immobilienwertermittlungsverordnung Abschöpfung von Bodenwertsteigerungen? Änderungen und Neuerungen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Stärkung der Inneneptwicklung und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 zur Bodenwertermittlung XVII. Bauleitplanung und Verwaltungsakte nach dem Baugesetzbuch vor den Gerichten Die dreigeteilte Zuständigkeit der Gerichtsbarkeit im Bau- und Planungsrecht Die gerichtliche Kontrolle von Bebauungsplänen und sonstigen Satzungen nach dem BauGB XV

11 a) Die direkte (abstrakte) Normenkontrolle b) Die Inzident-Kontrolle (indirekte Kontrolle) Das Problem der Kontrolldichte Der Grundsatz der Planerhaltung a) Die Systematik der Vorschriften über die Planerhaltung b) Die Beachtlichkeit von Mängeln der Abwägung c) Welche Folgen hat es, wenn ein beachtlicher und erheblicher Fehler rechtzeitig gerügt wird?..., d) Die Bewertung von abwägungserheblichen Belangen e) Weitere Einschränkungen der gerichtlichen Kontrolle in den Gemeindeordnungen f) Das ergänzende Verfahren zur Fehlerbehebung (Heilungsverfahren) g) Das Ende des Nichtigkeitsdogmas h) Der maßgebliche Zeitpunkt für die Kontrolle der Rechtmäßigkeit i) Der Wegfall der Sieben-Jahres-Frist j) Ergebnis der Planerhaltungsvorschriften Änderungen und Neuerungen im Bereich der gerichtlichen Kontrolle nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden im Jahr Stichwortverzeichnis XVI