Planung Verfahren nach DIN und andere Methoden im Vergleich: Kostenermittlung im Bäderbau Architekt Dipl.-Ing. (FH) Thorsten Schütze*

Transkript

1 Planung Verfahren nach DIN und andere Methoden im Vergleich: Kostenermittlung im Bäderbau Architekt Dipl.-Ing. (FH) Thorsten Schütze* Zuverlässige Kostenermittlungen sind sowohl für Bauherren als auch für Planer ein unerlässliches und wichtiges Instrument für die Finanzierung und Durchführbarkeit von Baumaßnahmen. Die Kostenplanung ist in der Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung, -kontrolle und -steuerung das entscheidende Element für den Auftraggeber. Die Kostenplanung begleitet kontinuierlich alle Phasen der Baumaßnahme während der Planung und Ausführung. Sie befasst sich systematisch mit den Ursachen und Auswirkungen der Kosten. Für die Kostenplanung dienen die DIN 276 und DIN 277 als Grundlage. Die DIN 277 gilt für die Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder von Teilen von Bauwerken, Grundflächen und Rauminhalte der Kosten von Hochbauten und bei dem Vergleich von Bauwerken. Dies gilt jedoch nur für die Kostengruppen 3.1 bis 3.4 nach DIN 276. Die Berechnungsgrundlagen sind für die verschiedenen Flächenberechnungen z. B. NF (Nutzfläche) oder FF (Funktionsfläche) und die Berechnungen der Volumina z. B. BRI (Bruttorauminhalt) für die Aufstellung einheitlicher Kostenermittlungen nach DIN 276 notwendig. Die DIN 276 dient zur einheitlichen Erfassung von Baukosten und ist in sieben Kostengruppen (KGR) gegliedert: Kostengruppe 100: Grundstück, Kostengruppe 200: Herrichten und Erschließen, Kostengruppe 300: Bauwerk Baukonstruktionen, Kostengruppe 400: Bauwerk Technische Anlagen, Kostengruppe 500: Außenanlagen, Kostengruppe 600: Ausstattung und Kunstwerke sowie Kostengruppe 700: Baunebenkosten. Alle sieben Kostengruppen enthalten weitere Untergliederungen, um Kostenstellen entsprechend zuordnen zu können. Allgemeine Vorbemerkungen Der Begriff Kostenermittlung umfasst gemäß DIN 276 (Kosten im Hochbau) folgende Verfahren: Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung. Alle vier Verfahren sind Grundleistungen innerhalb der HOAI (Honorarordnung für * Architekturbüro Schütze + Partner, Hildesheim Architekten und Ingenieure) gemäß 15, der das Leistungsbild Objektplanung für Gebäude, Freianlagen und Raum bildende Ausbauten umfasst. Die HOAI stellt eine verlässliche Grundlage für die vertraglichen Beziehungen zwischen Bauherrschaft und Architekten dar, da alle vom Architekten zu erbringenden Leistungen (hier Kostenermittlungen) in den Leistungsbildern des 15 exakt beschrieben sind. Die Ermittlungsverfahren Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenanschlag sind mehr oder weniger genaue Prognosen (Soll); bei der Kostenfeststellung handelt es sich um die Dokumentation der tatsächlich entstandenen Kosten (Ist). Die Ergebnisse der Kostenermittlungen sind Grundlage für die Entscheidungen der Auftraggeber und beeinflussen maßgeblich die Abwicklung von Planung und Ausführung des Bauwerkes. Darüber hinaus sind sie die Basis für die Berechnung des Honorars der Architekten und Ingenieure. Fehlende Kostenermittlungen sind gleichzusetzen mit nicht vollständig erbrachten Grundleistungen. Im Streitfall können hierdurch Honorarforderungen scheitern. Nach den Grundleistungen der HOAI hat die Kostenschätzung in der Leistungsphase 2 (Vorplanung) zu erfolgen. Die erste Ebene der Kostengliederung, die die Kostengruppen umfasst, muss erstellt werden. Die Ermittlung der Gesamtkosten erfolgt nach diesen Kostengruppen. Die Ermittlung der Mengen erfolgt nach Planungsstand und die Ermittlung der Kosten nach Kostenkennwerten, z. B. BKI (Baukostenindex). Kostenermittlungsstufen Die einzelnen Stufen der Kostenermittlungen sind in den nachfolgenden Tabellen detailliert dargestellt. Sie zeigen, in welcher Leistungsphase, zu welchem Zweck und auf welcher Grundlage Kostenermittlungen durchzuführen sind und auf welcher Ebene der DIN 276 die Kosten ermittelt werden müssen. Die Leistungen des Architekten sind gemäß HOAI in neun Leistungsphasen (LPH) aufgegliedert: Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung, Leistungsphase 2: Vorplanung, Leistungsphase 3: Entwurfsplanung, Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung, Leistungsphase 5: Ausführungsplanung, Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe, Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe, Leistungsphase 8: Objektüberwachung (Bauüberwachung) sowie Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation. 08/05 A.B. Archiv des Badewesens 411

2 Kostenermittlungsschritte allgemein Kostenüberschlag Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung 412 A.B. Archiv des Badewesens 08/05

3 Kostenermittlung mit Kostenkennwerten (Einwertverfahren) Bäderbauvorhaben sind im Hinblick auf Kubatur, Art der Dach- und Fassadenkonstruktionen, Größe und Gestaltung der Wasserflächen, Art und Qualität des Raumprogramms, Ausstattung mit Attraktionen, Qualität der technischen Ausstattung etc. Unikate. Kostenermittlungen, basierend auf Mengenermittlungen wie Kubatur, Grundflächen oder Nutzungseinheiten oder nach Vergleichprojekten, sind gerade mal als erster Anhaltspunkt bei der Grobkostenschätzung des Kostenüberschlags in der LPH 0 geeignet. Bei dem Einwertverfahren werden die Kosten auf Grundlage von BRI, BGF (Bruttogrundflächen) oder HNF (Hauptnutzflächen) nach DIN 277 ermittelt. Je nach Datenquelle müssen hier evtl. noch Korrekturwerte berücksichtigt werden. Zudem werden beim Einwertverfahren nur die Kostengruppen 300, 400 und 500 betrachtet. Die Kostengruppen 100, 200, 600 und 700 müssen gesondert ermittelt werden. Einwertverfahren Bezugsgrößen: Nutzung Volumen bzw. Fläche BRI / BGF / HNF Bauwerksgeometrie Raum- und Funktionsprogramm Kostenflächenarten-Methode Kostenkennwert /m 3 o. /m 2 x = Art der Nutzungseinheiten Wasserflächen, Sauna Bruttorauminhalt (BRI) Bruttogrundfläche (BGF) Hauptnutzflächen (HNF) nach DIN 277 Geschätzte Kosten Bezugsgrößen: Nutzung Nutzflächenkatalog nach Gliederungssystematik und DIN 277 Raum- und Funktionsprogramm Kostenermittlung nach Mehrwertverfahren Kostenermittlungen nach dem Mehrwertverfahren können auf zwei unterschiedliche Art und Weisen durchgeführt werden: der Kostenflächenarten-Methode und der Gebäudeelemente-Methode. Kostenflächenarten-Methode Die Kostenflächenarten-Methode ist in einem sehr frühen Planungsstadium der Leistungsphase 2 oder früher sinnvoll. Grundlage sind Nutzungsbezogene Flächenermittlung Kostenflächenarten Kostenflächenart x Kostenkennwert Geschätzte Kosten Kostenkennwerte Bau Technik Zuschläge Legionellen / Pseudomonaden in Filtrat, Wasserspeicher, Duschsystem? Profis reinigen und desinfizieren fachgerecht 30 Jahre Erfahrung in öffentlichen Bädern Garantie und Festpreis D. Poschen Wasseraufbereitung Gülixweg Neukirchen-Vluyn Tel.: / Fax: / Internet: info@dp-wasseraufbereitung.de 08/05 A.B. Archiv des Badewesens 413

4 Gebäudeelemente-Methode Bezugsgrößen: Gebäudeelemente Elemente der KGR 300 werden über Flächen oder Volumina quantifiziert, z. B.: Außenwandflächen Elemente der KGR 400 werden z. B. über m 2 BGF, m 3 Luftvolumen, u. a. ermittelt Ermittlung Flächen + Volumina der Bauteile Fläche o. Volumina x Kennwert Geschätzte Kosten Kostenkennwerte 310 Baugrube /m 2 BGF 320 Baugrube /m 2 GRF 330 Außenwände /m 2 AWF ( ) 410 Abwasser, Wasser, Gas /m 2 BGF 420 Wärmeversorgung /m 2 BGF 430 Lufttechn. Anlagen /m 3 Volumen ( ) Für die Gebäudeelemente-Methode sind umfassendere Beschreibungen und Darstellungen notwendig. Die mit dieser Methode ermittelten Kosten sind verlässlich. Zur Ermittlung von Kosten nach diesem Verfahren ist es notwendig, dass zumindest die Leistungsphase 2 fertig gestellt ist. Aus den zeichnerischen Darstellungen können Kosten nach Gebäudeelementen zusammengefasst werden. Die für die exakte Kostenermittlung notwendigen Elemente sind z. B. Außenwände, Innenwände und Dächer. Kostenrelevante Faktoren wie Art der Dachund Fassadenkonstruktion, Größe, Ausstattung und Konstruktion der Badebecken, Art und Qualität der Oberflächen sowie der technischen Ausstattungen können exakt und ohne gravierende Kostenabweichungen ermittelt werden. Gliederung nach Gebäudeelementen Die Gliederungssystematik der DIN 276 ist in Grobelemente z. B. KGR 300 (Bauwerk) und KGR 350 (Decken, Treppen) und Funktionselemente z. B. KGR 352 (Deckenbeläge) unterteilt. Eine detailliertere Gliederung ist nicht vorgesehen. Um jedoch exakte Kostenschätzwerte zu erhalten, ist es unerlässlich, das Funktionselement Deckenbeläge weiter aufzugliedern. Die notwendige Feingliederung umfasst Konstruktionselement und Leitposition. Vergleich m 3 -Methode gegenüber Gebäudeelement-Methode Code Bezeichnung KKW* in 320 Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer 170 Summen Gebäudegeometriebedingte Mehrkosten dadurch Mehrkosten für KG 700 bei 15 % Summe Mehrkosten m m * KKW: Kostenkennwert Bedeutung der Gebäudegeometrie aus kostenplanerischer Sicht Die Kostenschätzung nach Gebäudeelementen ergibt bei gebäudegeometrisch unterschiedlichen Gebäuden bei gleichem umbauten Raum stark differierende Werte. Bei Kostenschätzung nach umbautem Raum (m 3 ) sind die Werte gleich hoch. 414 A.B. Archiv des Badewesens 08/05

5 hier z. B. die Vorgaben eines Raum- oder Funktionsprogramms (z. B. m 2 und m 3 ). Diese Ermittlungsmethode birgt jedoch Ungenauigkeiten. Beispiel: Neubau einer Saunaanlage Beispiel für die Kostenschätzung nach Gebäudeelementen Für den Neubau einer Sauna-Anlage mit einem relativ komplexen Baukörper soll beispielhaft gezeigt werden, wie eine exakte Kostenermittlung des Baukörpers (KGR 300) in wenigen Schritten durchzuführen ist. Kostenermittlungen nach Gebäudeelementen sind nur in den Kostengruppen 300 (Bauwerk, Baukonstruktionen) und der Kostengruppe 500 (Außenanlagen) sinnvoll und werden anhand von Flächen (m 2 ) und Volumina (m 3 ) ermittelt. Kostenermittlungen der Kostengruppe 400 (Bauwerk, Technische Anlagen) werden über Kenngrößen, wie z. B. Bruttoggrundfläche (BGF) und Luftvolumen (m 3 ), ermittelt. Toleranzbereiche für Kostenabweichungen Toleranzbereiche für Kostenabweichungen nach Rechtsprechung Der Genauigkeitsgrad von Kostenermittlungen ist nicht eindeutig und verbindlich festgelegt. Für die einzelnen Kostenermittlungsschritte weichen die Aussagen über Toleranzbereiche erheblich voneinander ab. Als Anhaltspunkt dienen folgende Prozentzahlen: Rechtsprechung Empfehlung Kostenschätzung ± % ± % Kostenberechnung ± % ± 5-10 % Kostenanschlag ± 0-10 % ± 0-5 % Kostenfeststellung ± 0 % ± 0 % Die Differenz zwischen Kostenschätzung und Kostenfeststellung sollte jedoch in der Praxis nicht mehr als 5 % betragen. Kostenüberschreitungen bedeuten für den Auftraggeber einen wirtschaftlichen Schaden. Auch eine Unterschreitung des vorgesehenen Kostenrahmens kann für den Auftraggeber einen wirtschaftlichen Schaden bedeuten, falls dieser ggf. größtenteils mit Fremdmitteln finanziert. Berechtigte Kostenüberschreitungen resultieren z. B. aus zu langer Bauzeit (Winterbau) oder aus nachträglicher Verbesserung des Standards. Gewollte Kostenunterschreitungen lassen sich durchaus mittels Einsparungen z. B. Reduzierung des Standards oder Vereinfachung von Konstruktionselementen erzielen. In jedem Fall spielt die Hinweispflicht des Architekten gegenüber dem Auftraggeber Ende Kasten> eine wichtige Rolle. Fazit Kostenermittlungen nach dem Mehrwertverfahren bzw. nach Gebäude-/Konstruktionselementen ist die genaueste Art der Kostenermittlung. Kosten lassen sich anhand dieser Methode schon in einem sehr frühen Planungsstadium (basierend auf dem jeweiligen Informationsstand) sehr exakt ermitteln und können dann den Kostengruppen der DIN 276 zugeordnet werden. * 0 % (siehe Text) Literaturverzeichnis Walter Winkler, Hochbaukosten, Flächen, Rauminhalte, Kommentar zu DIN 276, 277, Braunschweig, 10. Auflage 1998 HOAI (Honorarordnung für Architekten + Ingenieure), Werner Verlag, Düsseldorf 2002 Michael Krog, Projektfinanzierung und Kostenmanagement, TU Hamburg- Harburg BKI 2004 Teil 2, Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente, Baukosteninformationszentrum (BKI) Stuttgart, 2004 Hutzelmeyer, Hannes und Greulich, Manfred, Baukostenplanung mit Gebäudeelementen, Verlagsgesellschaft Rudolf Müller, Köln-Braunsfeld 1983 Locher, Horst, Koeble, Wolfgang und Frik, Werner, Kommentar zur HOAI, Werner Verlag, Düsseldorf, 8. Auflage 2002 * 08/05 A.B. Archiv des Badewesens 415