VERKAUFSEXPOSÉ. D Rothenburg/Oberlausitz Südstraße 1-12

Transkript

1 VERKAUFSEXPOSÉ D Rothenburg/Oberlausitz Südstraße 1-12

2 Eigentümerin: Rothenburg-Grundstücks UG (haftungsbeschränkt) Messerschmittstr. 16 D Kempten Vertrieb: SpiritSolution UG (haftungsbeschränkt) Schlesische Str. 3 D Dillenburg Design & Layout: Waldemar Rudi, PROWO24.com Bildquellen: eigenes Bildarchiv; Stadtverwaltung Rothenburg; Sergey Nivens - Fotolia.com Observer - Depositphotos.com WOHNHAUSPROJEKT ROTHENBURG 2

3 INHALTSVERZEICHNIS Spiritsolution...4 Rothenburg (Oberlausitz)...6 Das Objekt Lageplan Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung Kellerräume Wirtschaftlichkeitsberechnung für ihre Investition Wesentliche Daten zur Berechnung einer Immobilieninvestition Modernisierungsbeschreibung im Überblick Auszug der Modernisierungsmaßnahmen be SURE Vermieterschutz Chancen & Risiken Haftungsausschlüsse Inhalt 3

4 SPIRITSOLUTION Die SpiritSolution UG Die SpiritSolution ist ein Dienstleister mit Kompetenz und Erfahrung in der bedarfsgerechten Konzeptionierung von Wohnimmobilien mit attraktiver Gestaltung, guten Konditionen und einen ausgereiften Service. Sie erhalten von uns Wohneinheiten entsprechend Ihren Wünschen und Bedürfnissen. Wir stehen fest an Ihrer Seite und sind Ihr Partner mit einer Kaufabwicklung, Finanzierung und Vermietung, die Ihre Wünsche realisiert. Gern stehen wir Ihnen für eine langfristige Begleitung Ihrer Investition zur Verfügung. 4 Spiritsolution

5 Sehr geehrte Investoren, sehr geehrte Mieterinnen und Mieter, mit dem Erwerb der Wohnanlage Rothenburg/Oberlausitz, Südstraße 1-12 durch die Rothenburg- Grundstücks UG, steht diese gemeinsam mit Ihnen als Mieterinnen und Mieter sowie mit interessierten Wohnungseigentümern vor einer spannenden Herausforderung. Im Hinblick auf eine sinnvolle, machbare und sozial gerechtfertigte Modernisierung der gesamten Anlage sind alle Interessen so zu vereinen, dass ein gutes Miteinander erreicht wird. Es ist geplant, in allen Wohnungen die Medienanschlüsse, Fußböden, Wände, Decken und Isolierungen zu modernisieren. Ein ebenso wichtiger Punkt ist die effektivere Nutzung der Energie. Gerade unter dem Gesichtspunkt unseres demografischen Wandels stellt der Anbau von Fahrstühlen eine besondere Verbesserung der Wohnqualität dar. Die modernisierten Wohnungen in der Südstraße sind sicherlich für Mieter/innen wie auch für künftige Wohnungseigentümer/innen gleichermaßen interessant. Aus dieser Interessengemeinschaft können nachhaltige Investitionen für die Zukunft entstehen. Es ist das ehrgeizige Ziel der Rothenburg-Grundstücks UG bereits im September 2014 die ersten modernisierten Wohnungen zu vermieten. Die zeitnahe Sanierung der Südstraße 1-12 wird sowohl für das gesamte Wohngebiet wie auch für unsere Stadt ein Gewinn. Insbesondere der Anbau von Fahrstühlen erhöht das Maß der angestrebten Barrierefreiheit. Somit werden die Wohnungen sowohl für Familien wie auch für Senioren attraktiver. Dafür wünsche ich den Investoren viel Schaffenskraft und das nötige Quäntchen Glück. Ihre Bürgermeisterin, Heike Böhm Spiritsolution 5

6 ROTHENBURG (OBERLAUSITZ) Eine Region mit Zukunft Standort und Lage Die Kleinstadt Rothenburg liegt im sächsischen Wirtschaftsstandort Oberlausitz mit seiner hervorragenden geografischen Lage im Dreiländereck Deutschland Polen Tschechien. Oberlausitz ist mit seiner sehr guten überregionalen Verkehrsanbindung und seiner Nähe zu den Wirtschaftszentren, Berlin, Breslau, Dresden und Prag für eine Investition und Kooperation äußerst attraktiv. Oberlausitz ist reich an faszinierenden Landschaften und touristischen Angeboten. Dass wunderschöne Oberlausitz verfügt als reizvolle Arbeits- und Wohnstätte über eine hervorragende Infrastruktur, eine charmante Kulturlandschaft und motivierte Verwaltung. Wer sich in Oberlausitz niederlässt, entscheidet sich für eine besonders lebenswerte Region und einem vielversprechenden Wirtschaftsstandort. 6 Rothenburg (Oberlausitz)

7 Kultur und Ferien Neben außergewöhnlichen Landschaften überzeugt Oberlausitz vor allem durch seine faszinierende Kultur. Nicht nur die sakrale Kulturroute Via Sacra im Dreiländereck faszinieren Ihre Herzen. Auch die vielfältigen und attraktiven Städte- und Kulturreisen überzeugen dass kulturelle Oberlausitz. Das Theater darf nicht fehlen, mit dem zweisprachigen Volkstheater in Deutsch Sorbisch, dem deutschlandweit einzigen zweisprachigen Theater, begleitet Sie Oberlausitz mit einzigartigen Gefühlserlebnissen. Von Jazz über klassische Musik, Klangtransformationen, Musikfeste und bis hin zu Licht- Klang-Inszenierungen reicht die Palette. Ebenso wie die Kultur überzeugt Oberlausitz auch als hervorragende Ferienregion. Das qualitativ hochwertige Netz von Rad- und Wanderwegen sind atemraubende Ferien für Aktivurlauber aus Nah und Fern. Für Jugendliche, Familien, Kinder und jung gebliebene ist bei den Freizeitknüllern immer etwas los. Sanfte Höhenzüge, bizarre Felsformationen, die größte von Menschenhand geschaffene Wasserlandschaft Europas so wie herausragende Parks und Gärten sind besondere Extras vom einzigartigen Oberlausitz. Wirtschaft Die Wirtschaft in Oberlausitz boomt. Nicht nur der Weltmarktführer in der Fertigung von Industriedampfturbinen, die Siemens AG Görlitz, sondern auch die modernste Molkerei Europas Sachsenmilch AG sind in Oberlausitz. Ebenso sind Firmen wie die Vattenfall Europe AG mit der Pilotanlage zum einem kohlendioxidemissionsarmen Braunkohlekraftwerk und der innovative Hersteller von Lithium-Ionen Batterien Li-Tec Battery GmbH & Co.KG vertreten. Die Bombardier Transportation GmbH testet beispielsweise zurzeit in Bautzen die erste oberleitungsfreie Straßenbahn der Welt. Man merke auch bei der Wirtschaft ist Oberlausitz eine Top Region und scheut sich nicht um ausreichend Arbeitsplätze. Rothenburg (Oberlausitz) 7

8 ROTHENBURG (OBERLAUSITZ) Eine Region mit Zukunft Die Entwicklung der Stadt mit Ihren Ortschaften Rothenburg ist eine familien- und fahrradfreundliche Wohlfühlstadt im Grünen. Durch die Anpassung an die demografische Entwicklung zeichnet sich die Attraktivität Rothenburgs als Wohn- und Lebensort aus. Mit diesen sich ergebenen familiären Konstellationen, passen sich neue Wohnformen in den Angeboten der Gestaltung öffentlicher Freiräume und Freizeiteinrichtungen an. Die Innenstadt Rothenburgs als städtisches Zentrum entwickelt sich immer mehr zum Markt der Möglichkeiten ; einem Ort für das Miteinander der Generationen, der Begegnung gerüstet für die Nutzung unterschiedlichster Anlässen. Die Aufenthaltsqualität Rothenburg zeichnet sich als Grüne Stadt aus, mit der allseitig verträglichen Verbindung von städtischem Raum, den Landschaften und Ortschaften. Die Stadt Rothenburg O.L. ist eine wirtschaftlich und gesellschaftlich bedeutende Tourismus- und Begegnungsstadt. In den Ortsteilen und in Rothenburg wird das touristische Leitsystem stetig ausgebaut. Analog dazu tauschen deutsche und polnische Delegationen regelmäßig durch besuche Informationen zu Ihren Unternehmen aus und stellen ggf. wirtschaftliche Kontakte her. Auch das Luftverkehrsmuseum richtet sich erlebnisorientiert aus. 8 Rothenburg (Oberlausitz)

9 Energie und Rothenburg Im Jahr 2010 wurde die Stadt Rothenburg mit dem Titel European Energy Award (eea) für die Umsetzung eines energiepolitischen Arbeitsprogramms zur Einsparung von Energie und Rohstoffen in der Kommune ausgezeichnet. Hervorzuheben ist, dass Rothenburg bei der Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Quellen (Sonne, Wasser, Biomasse) bilanziell seinen Bedarf bereits zu 120% decken könnte. Dieser Weg zur energieautarken Kommune soll mit neuen Zielen und Maßnahmen im Leitbild der Stadt fortgesetzt werden. Damit bekennt sich die Stadt Rothenburg auch zu ihrer Verantwortung, durch Einsparung von Energie, Rohstoffen und Emissionen die Folgen des begonnenen Klimawandels einzudämmen. Bei der Stadtbeleuchtung wird in naher Zukunft auch eine Umrüstung auf LED-Beleuchtung erwartet. Zusätzlich die Optimierung der Beleuchtungszeiten in den Ortsteilen sowie in der Stadt Rothenburg. Rothenburg (Oberlausitz) 9

10 DAS OBJEKT Objektbeschreibung Südstraße 1-12 in Rothenburg / Oberlausitz Das Objekt Südstraße 1 12 in Rothenburg / Oberlausitz besteht aus 137 Wohnungen, gelegen am Ortseingang in einer verkehrsarmen Straße. Die einzelnen 3 Wohnhäuser zu jeweils 4 Aufgängen sind mit Wohneinheiten zwischen 27,7 und 80 qm und zwischen 10 und 14 Wohnungen je Aufgang gestaltet. Der Ausstattung jeder Wohnung mit einem an der Südseite befindlichen Balkon und einer optimalen Lage am Stadtrand bietet sich eine attraktive Aussicht. Auf der Südseite befindet sich außerdem eine Grünanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten für Freizeitaktivitäten aller Altergruppen. In unmittelbarer Nähe des Objektes und fußläufig erreichbar sind Supermärkte, medizinische Einrichtungen und alle Möglichkeiten der Kinderbetreuung. Damit ist jedem Mietinteressenten sowohl die ruhige Wohnlage als auch die zum Leben notwendige Infrastruktur gegeben. Kurzinformation: Baujahr des Objekts: 1981 Komplettsanierung: Das Objekt

11 Das Objekt 11

12 Bildquelle: Google Maps 12 Das Objekt

13 LAGEPLAN ANSICHT NACH RENOVIERUNG Lageplan 13

14 2-ZIMMER-WOHNUNG Südstraße 9-12 Wohneinheiten nach gleichem Plan Raumaufteilung Stockwerk Wohneinheit Nr. Eingang 2. OG, M OG, M OG, M OG, M OG, M OG, M OG, M OG, M Zimmer-Wohnung Schlafen 5,13 m² Bad 3,26 m² Wohnzimmer 9,94 m² Küche 7,86 m² Balkon 1,24 m² Wohnfläche 27,43 m² 14 2-Zimmer-Wohnung

15 2-ZIMMER-WOHNUNG Südstraße 9-12 Raumaufteilung Wohneinheiten nach gleichem Plan 2-Zimmer-Wohnung Schlafen 11,68 m² Bad 3,44 m² Flur 6,65 m² Wohnzimmer 20,22 m² Küche 10,36 m² Balkon 1,88 m² Stockwerk Wohneinheit Nr. Eingang 2. OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L Wohnfläche 54,23 m² 2-Zimmer-Wohnung 15

16 3-ZIMMER-WOHNUNG Südstraße 9-12 Wohneinheiten nach gleichem Plan Raumaufteilung Stockwerk Wohneinheit Nr. Eingang 1. OG, L OG, L OG, L OG, L Zimmer-Wohnung Schlafen m² Bad 3,44 m² Flur 6,65 m² Abstellraum 3,24 m² Wohnen 20,64 m² Kinderzimmer 10,14 m² Küche 10,36 m² Balkon 3,14 m² Wohnfläche 69,29 m² 16 3-Zimmer-Wohnung

17 3-ZIMMER-WOHNUNG Südstraße 9-12 Wohneinheiten nach gleichem Plan Stockwerk Wohneinheit Nr. Eingang 1. OG, R OG, R OG, R 7 9 Raumaufteilung 3-Zimmer-Wohnung Schlafen 14,60 m² Bad 3,41 m² Flur 8,83 m² Kinderzimmer 10,66 m² Wohnen 21,34 m² Küche 7,80 m² Balkon 3,14 m² Wohnfläche 69,78 m² 4. OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R OG, R (MW) OG, R OG, R OG, R OG, R Zimmer-Wohnung 17

18 4-ZIMMER-WOHNUNG Südstraße 9-12 Wohneinheiten nach gleichem Plan Raumaufteilung Stockwerk Wohneinheit Nr. Eingang 2. OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L OG, L Zimmer-Wohnung Schlafen 11,68 m² Kinderzimmer 1 10,14 m² Kinderzimmer 2 9,52 m² Bad 3,44 m² Flur 6,65 m² Abstellraum 3,47 m² Abstellraum 2 3,49 m² Wohnen 20,64 m² Küche 10,36 m² Balkon 3,14 m² Wohnfläche 82,53 m² 18 4-Zimmer-Wohnung

19 KELLERRÄUME Südstraße 9-10 KELLERRÄUME Südstraße Kellerräume 19

20 WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG FÜR IHRE INVESTITION Transparenz und Effizienz. Der Erwerb einer Immobilie setzt grundlegende und spezielle Fachkenntnisse voraus. Besonders die Berechnung einer Immobilieninvestition ist von vielen, teilweise nur von kalkulativ berechneten Indikatoren bestimmt. Um Ihnen einen Einbilck in die Veranlagung einer Investition zu geben, fügen wir einen Auszug einer beispielhaften Wirschaftlichkeitsberechnung bei. Haftungsvorbehalt. Die Berechnung zeigt den modellhaften Investitionsverlauf anhand der eingegebenen Daten. Für den Eintritt der zugrunde liegenden Annahmen können wir keine Haftung übernehmen. Die Berechnung ist umfassend und detailliert. Sie geht jedoch von bestimmten Annahmen aus, die vom Berechnungsprogramm nur begrenzt überprüfbar sind. Insbesondere die Gültigkeit der zugrunde gelegten Konditionen kann zum Berechnungszeitpunkt nicht überprüft werden. Alle Zahlen und Rechenergebnisse wurden sehr sorgfältig ermittelt und basieren grundsätzlich auf den Exposéangaben, den aktuellen Steuergesetzen und Zinskonditionen der Banken zum Zeitpunkt der Berechnung. Eine Gewähr für dieses modellhafte Berechnungsbeispiel kann wegen möglicher Rechenfehler, Änderungen der Steuergesetze, Zinskonditionen und in Unkenntnis Ihrer persönlichen Einkommensund Vermögensverhältnisse nicht übernommen werden. Der Exposéhersteller weist darauf hin, dass es sich hierbei um ein unverbindliches Rechenbeispiel handelt. Diese Beispielrechnung stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung dar. 20 Wirtschaftlichkeitsberechnung für ihre Investition

21 WESENTLICHE DATEN ZUR BERECHNUNG EINER IMMOBILIENINVESTITION Berechnung einer Immobilieninvestition Berechnungsstand: August 2014 Wohnungsdaten / Steuerliche Daten Rothenburg / Oberlausitz, Südstraße 12, 1. Obergeschoss, rechts, 3 Zimmer, vermietet Notarieller Kaufpreis ,00 Investitionsbeginn Kauftermin Fläche 69,29 qm Übergang Nutzen/Lasten Anfängl. Kaltmiete / Einheit pro Monat 312,00 Nebenkosten inkl. Miete Garage pro Monat Instandhaltungsrücklage pro Monat 44 zu verst. Einkommen in Veranlagung nach Splittingtabelle Kirchensteuer 9% Ermittlung der Gesamtkosten / Finanzierung Notarieller Kaufpreis ,00 + Nebenkosten 3.540,00 (5,5%) Kaufpreis inkl. Nebenkosten ,00 - Eigenkapital 3.049,00 Bruttodarlehen ,00 Geplante Finanzierung Barkapital (5,21 % vom Kaufpreis inkl. Nebenkosten) Darlehen Zins % p.a. Auszhl. % Festzeit JJ/MM Tilgung % p.a. Eff.zins *) % p.a. Belastung p.m. Darlehen brutto Annuitätendarl. 3, ,000 10/0 2,000 3, Gesamtmittel *) Anfänglicher Effektivzins (PAngV) auf Festzeit und Vollauszahlung zum Darlehensbeginn. (Für Annuitätendarlehen wird, außerdem ein anfänglicher Tilgungssatz von 2% p.a. unterstellt.) Vermietungsphase: Voraussichtliche Liquiditätsentwicklung (in pro Monat) Berechnung für: Eheleute Max Mustermann Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Kaltmiete Wohnung nicht umlagefähige Nebenkosten Instandhaltungsrücklage Darl.zinsen ab Vollauszahlung Tilgung Überschuss vor Steuern p.m. (- = Zuzhl.) Steuerstattung p.a Zuzahlung nach Steuern p.a Wesentliche Daten zur Berechnung einer Immobilieninvestition 21

22 MODERNISIERUNGSBESCHREIBUNG IM ÜBERBLICK Modernisierung des Objekts Optimaler Wohnkomfort durch moderne Sarnierungmaßnamen In allen Wohneinheiten wird die Sanierung auf den heutigen und teilweise zukünftigen Stand an moderne, dem wachsenden Anspruch an Wohnkomfort stehenden Ansprüche vorgerichtet. Mit dem Motto Hier können Sie sorglos lebenslang wohnen ist auch der Anbau von Personenaufzügen geplant und wird derzeit schon realisiert. Die Medienversorgung entspricht dem modernsten Stand und sichert eine attraktive aber auch wirtschaftliche Anwendung nach den Wünschen der Mieter und Eigentümer. Mit der Außengestaltung sichern wir die Wohnqualität und verbessern die Attraktivität der Wohnanlage. 22 Modernisierungsbeschreibung im Überblick

23 AUSZUG DER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN Sanierung Eingang Südstraße 12, Rothenburg Decken / Wände / Fußböden In allen Räumen der 14 Wohnungen im Eingang 12 wurden die Deckentapeten, Wandtapeten und Fußbodenbelage entfernt und mit zeitgemäßen Materialien neu vorgerichtet. Wände und Decken in Raufasertapete mit weißen Anstrich und Fußböden mit Laminat in Buche geben den Räumen ein attraktives Aussehen. Heizung / Warmwasser / Kaltwasser Die zentrale Wärmeversorgung mit einem modernen Rohrsystem, das verdeckt innerhalb der Wohnung geführt wird, ist mit Thermostatventilen neuester Generation ausgestatte. Dadurch ist die individuelle Temperaturregelung jedes Mieters garantiert. Im Bad und der Küche sind Warm- und Kaltwasserversorgung neu installiert. Elektrik Die gesamte E Anlagen ist erneuert und sichert hohen Bedienkomfort. Alle Räume wurden mit ausreichend Steckdosen in den Sockelleisten versehen. Für die Wohneinheiten ist eine moderne Rufanlage installiert. Aufzuganlage Der Personenaufzug Typ lifeline mit einer Nennlast von 535 kg und einer Beförderung von max. 7 Personen ist mit neuester Technik ausgestattet und erfüllt alle Personen- und Brandschutzanforderungen. Zusätzlich wurde eine Entlüftung und Notrufanlage installiert. Türen / Fenster Die Türen sind nach aktuellen Standard im modernen Design gefertigt. Die Wohnungseingangstüren entsprechen den heutigen Sicherheitsanforderungen. Alle Fenster mit Plastrahmen und Thermoverglasung sichern eine gute Wärmeisolierung und sind mit Dreh- Kippflügeln versehen. Wohnzimmer / Schlafzimmer / Kinderzimmer Wände, Decke, Fußboden, Heizung und Elektrik wie bereits beschrieben vorgerichtet. Der Balkon wird vom Wohnzimmer aus begangen und ist auf die Südseite ausgerichtet. Auszug der Modernisierungsmaßnahmen 23

24 24 Auszug der Modernisierungsmaßnahmen

25 AUSZUG DER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN Sanierung Eingang Südstraße 12, Rothenburg Küche Wände, Decken, Fußboden, Heizung und Elektrik ebenfalls neu vorgerichtet. Alle Anschlüsse für Geschirrspüler, Elektroherd und Waschmaschine sind vorhanden. Im Nassbereich ist ein Fliesenspiegel angebracht. Bad und WC In den Bädern sind der Fußboden und die Wände gefliest, Decke tapeziert und weiß gestrichen. Die Ausstattung erfolgte mit Wannen oder Duschkabine/ Walk in Dusche und WC Becken und Handwaschbecken. In den Walk in Duschen wurde ein Temperaturregler für die Voreinstellung der Wassertemperatur zusätzlich installiert. Außerdem verfügt jedes Bad über einen Handtuchtrocknerheizkörper. Keller Jeder Wohneinheit ist ein abgetrennter Kellerraum zugeordnet. Parkplätze Vor der Wohnanlage sind Parkplätze vorhanden. Treppenhaus Die Gestaltung des Treppenhauses ist in einem hellen ansprechenden Farbton ausgeführt. Außenfassade Mit dem Einsatz von Isoliermaterial an der Außenfassade entsteht eine effektive Energienutzung. Die farbige Gestaltung ist mit hochwertiger und moderner Farbe ausgeführt. Auszug der Modernisierungsmaßnahmen 25

26 BE SURE VERMIETERSCHUTZ - warum Sie als Vermieter auf diese Versicherung nicht verzichten sollten Die erste echte Mietausfallversicherung Mietausfall ist ein Thema, das Vermieter zunehmend hart trifft. Auf rund 2,2 Milliarden EUR schätzt die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund die Rückstände in Deutschland. Statistisch gesehen bedeutet dies, dass jeder 10. Vermieter einen Mietaußenstand von ca ,- bzw. jeder 100. Vermieter einen von ca ,- zu beklagen hat. Die Wahrscheinlichkeit des Schadeneintritts ist also um ein vielfaches höher, als dies bei den bekannten Versicherungen gegen Feuer, Leitungswasser oder Sturm der Fall ist. Zugegebener weise scheint ein Totalschaden vglw. zu einem Feuerschaden bei einem Mietausfall nicht möglich, jedoch kann es für den einen oder anderen Vermieter schon zu einem existenziellen Problem werden, wenn er von einem Schaden betroffen ist. Und vor einem Schaden ist keiner gefeit, denn Schätzungen zufolge gelten heute bereits schon mehr als 6 Mio. Haushalte als überschuldet. Davon ist auch immer mehr die gut verdienende Mittelschicht betroffen. Wenn dann noch Arbeitslosigkeit, Scheidung/Trennung vom Lebenspartner oder gesundheitliche Probleme hinzukommen kann die anstehende Miete sehr oft nicht mehr bezahlt werden. Und diese sind die Hauptursachen für die Zahlungsschwierigkeiten von Mietern! 26 be SURE Vermieterschutz

27 WARUM BE SURE-VERMIETERSCHUTZ? Der Rundumschutz gegen Mietausfall Mietnomaden - Sachschäden Mit be Sure-Vermieterschutz wurde ein Produkt geschaffen, welches in dieser umfassenden Form erstmalig auf dem Deutschen Versicherungsmarkt angeboten wird. Die Mietausfallversicherung ist zum Schutz vor Mietausfall, Mietnomaden und Sachschäden für das versicherte Wohnobjekt. Zusätzlich können Sie die Mietausfallversicherung optimal mit einer Vermieterrechtschutzversicherung ergänzen. Versicherungsschutz wird geleistet im Umfang und nach Maßgabe der zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen. Sichern Sie sich Ihre Miteinnahmen für ihr Eigentum die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus. Dabei kann die be SURE Vermieterschutz nicht für jede Eventualität aufkommen, jedoch stehen be Sure Vermieterschutz dem Vermieter immer dann zu Seite, wenn aus einem vermeintlich guten Mieter ein schlechter Mieter wird. Dadurch sichern Sie ihre Kapitalanlage unabhängig von der Zahlungsmoral ihrer Mieter. besure Leistungspakete BASIS KOMFORT PREMIUM Mietausfall über 3 Monate, Schadenersatz und telefonische Rechtsberatung. Mietausfall über 6 Monate, Schadenersatz und telefonische Rechtsberatung. Mietausfall über 6 Monate, Schadenersatz, Vermieterrechtsschutzversicherung mit einer Deckungssumme von bei SB 250. Prämien Ab 2% der Bruttojahresmiete Ihrer Immobilie. Für eine Wohnung, die Sie für 500,00 incl. Nebenkosten je Monat vermietet haben, beträgt der monatliche Aufwand beim Leistungspaket Komfort nur 20. (Diese Prämie können Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen!) Leistungen - welche Risiken sind versichert? Absicherung der laufenden Mieteinnahmen gegen Sachschäden und Mietausfall»» während des bestehenden Mietverhältnisses»» nach Kündigung des Mietverhältnisses»» wegen Wiederherstellung der Bewohnbarkeit und Vermietbarkeit der Wohnung. Vermieter-Rechtschutz wenn vereinbart wurde, für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dem diesem Versicherungsvertrag zugrunde liegenden Mietverhältnis. Weitere Infos und Kontakt: SpiritSolution UG Frau Irina Kary, +49 (0) , immobilien@spirit-solution.de be SURE Vermieterschutz 27

28 CHANCEN & RISIKEN Chancen & Risiken der Immobilie als Kapitalanlage Allgemeine Chancen und Risiken: Bei einer Investition in einen Immobilie handelt es sich um einen Investition im unternehmerischen Bereich, die generell mit dem Risiko einer wirtschaftlichen Verschlechterung behaftet ist, aber auch die Chance einer Vermögensmehrung bietet. Immobilieneigentum unterliegt den für Grundbesitz üblichen Chancen und Risiken, insbesondere kann nicht unterstellt werden, dass der Anleger zum Zeitpunkt des Verkaufes seiner Immobilie eine Wertsteigerung realisieren kann. Die bisherige Entwicklung des Immobilienmarktes zeigt jedoch, dass bei bedarfsgerecht geplanten Immobilen langfristig eine gute Wertsteigerungschance besteht. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobile durch einen ausgewählten Standort, eine funktionsgerechte Architektur, eine solide Bausubstanz und eine fachgerechte Modernisierung aufzeigt. Diese Kriterien sind sowohl für eine dauerhafte Vermietbarkeit als auch für günstige Wiederverkaufschancen unverzichtbar. Die Investition in eine Immobilie sollte daher immer als längerfristige Geldanlage gesehen werden. Die Wiederverkaufschancen von Eigentumswohnungen können durch die Entwicklung des Immobilienmarktes eingeschränkt sein. Mit der Investition in eine Immobilie besteht für den Anleger die Möglichkeit seine persönliche Steuerlast zu senken und die so eingesparten Steuern in den Kapitaldienst bei einer Fremdfinanzierung einfließen zu lassen. Investitionskosten und Nebenkosten Der Käufer erwirbt die Immobilie zum notariell beurkundeten Preis. Im Kaufpreis nicht enthalten sind üblicherweise Beurkundungs- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer, Kosten für etwaige Sonderwünsche sowie mögliche Abgaben nach 154 ff Baugesetzbuch. Wird der Kaufpreis fremdfinanziert, so sind die dadurch entstandenen Kosten und alle sonstigen Geldbeschaffungskosten 28 Chancen & Risiken

29 durch den Käufer zu tragen. Gebühren für die Vermittlung der Immobilie und eine Finanzierung sind ebenfalls separat vom Käufer zu tragen. Vermietung und Mieteinnahmen: Ein Risiko einer Immobilienanlage besteht unter anderem in der nicht dauerhaften Vermietbarkeit der Immobilie. Von der Nettokaltmiete hat der Käufer alle nicht umlagefähigen Nebenkosten selbst zu tragen. Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten, die nicht durch den Mieter gezahlt werden, zählen insbesondere die WEG-Verwaltungsgebühr, die Instandhaltungsrücklage u.a. durch die Teilnahme an einem Mietpool kann dieses Risiko reduziert, jedoch nicht ganz ausgeschlossen werden. Instandhaltung: Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Die Instandhaltungsrücklage wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum von der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden können. Allen Erfahrungen nach fallen in den Anfangsjahren geringere Instandhaltungskosten an. Von den ersparten Instandhaltungskosten wird jedoch eine Instandhaltungsrücklage gebildet, die in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung steht. Sofern die Instandhaltungsrücklagen langfristig nicht ausreichen, um die dann erheblichen Instandhaltungskosten der Immobilie zu tragen, sind etwaige Kosten vom Käufer zu tragen. Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von Jahren grundlegende Erneuerungen des Wohngebäudes erforderlich sind. Verwaltung: Die Qualität und fachliche Kompetenz der Hausverwaltung ist ein entschiedenes Kriterium für die Werterhaltung und nachhaltige Wertsteigerung der Immobilie. Eine nachlässige Verwaltung kann Wertverluste, eine eingeschränkte Vermietbarkeit sowie steigende Reparaturaufwendungen zur Folge haben. Innerhalb der WEG-Gemeinschaft besteht eine Gesamtschuldenhaftung für das einzelne Wohnungseigentum. Forderungen gegen die WEG-Gemeinschaft können die einzelnen Wohnungseigentümer im Wege der Zwangsvollstreckung als Zwangshypotheken belasten. Finanzierung: Immobilienengagements können aus einem Eigenkapital- und einem Fremdkapital bestehen. In Höhe des Fremdkapitalanteils haftet der Käufer gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut persönlich, wodurch der individuelle Kreditrahmen des Käufers eingeschränkt wird. Finanzierende Kreditinstitute stellen die Kreditentscheidung im Rahmen der Beleihungsgrundsätze häufig nicht ausschließlich auf die Werthaltigkeit der Immobilie, sondern auch auf die persönliche Bonität des Käufers ab, so dass ein etwaiger Kredit in der Regel teils als Realkredit, teils als Personalkredit gewährt wird. Entscheidet sich der Käufer für die Aufnahme eines Damnums (Disagio), so wird der Zinssatz innerhalb der ersten Zinsfestschreibungsperiode reduziert. Wird das Damnum vom Käufer mitfinanziert, erhöht sich das aufgenommene Darlehen um den entsprechenden Damnumbetrag. Nach der ersten Zinsfestschreibungsperiode muss das Darlehen zu den dann gültigen Maklerkonditionen neu vereinbart werden. Die Konditionen können günstiger, aber auch ungünstiger als zu Beginn der ersten Zinsfestschreibung sein. Da nicht davon ausgegangen werden kann, dass bei einer Anschlussfinanzierung erneut ein Damnum vereinbart werden kann, ist bei gleichbleibenden Zinsniveau mit einer dann höheren Zinsbelastung zu rechnen. Steuern: Die steuerliche Entwicklung bedarf immer einer gesonderten Prüfung durch Fachleute. Alle steuerlichen Angaben stehen immer unter dem Vorbehalt der Nachprüfung und Anerkennung durch die Finanzverwaltung. Im Falle von Kulturdenkmälern nach 7i EStG werden die abschreibungsfähigen Sanierungskosten nach Abschluss der Baumaßnahme von dem Regierungspräsidium in einem gesonderten Verfahren geprüft und danach in der anerkannten Höhe bescheinigt. Veräußerung der Immobilie: Immobilieninvestitionen werden zum Teil bis zum Kaufpreis und den Anschaffungskosten finanziert. Es besteht die Möglichkeit, dass gerade bei einer kurzfristig nach Erwerb notwendigen Veräußerung der Immobilie, weniger als der investierte Kaufpreis realisiert wird, so dass ein Verlust in Höhe der Anschaffungsnebenkosten und der Kaufpreisdifferenz entstehen kann. Sonstiges: Veränderungen der persönlichen Lebensumstände können sich ebenfalls positiv oder negativ auf die Investition auswirken und sollten im Vorfeld in die Planung und Überlegung mit einfließen. Positiv wenn z.b. durch Gehaltserhöhung die persönliche Steuerlast und das frei verfügbare Einkommen steigen und dadurch im Rahmen der dann gültigen Steuergesetze eine höhere Steuerersparnis zu realisieren ist. Negativ wenn zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit oder Gehaltskürzungen sich das frei verfügbare Einkommen reduziert. Chancen & Risiken 29

30 HAFTUNGSAUSSCHLÜSSE Haftungsausschlüsse Gegenstand dieses Verkausfexpose ist die Darstellung einer konkreten Immobilie und der angedachten Modernisierungsmaßnahmen. Die Verkäuferin erteilen durch die im Verkausfexpose zu diesem Projekt getätigten Auskünfte keinerlei Rechts- oder Steuerberatung, da dies gesetzlich ausschließlich den entsprechenden Berufsträgern zugewiesen ist. Auch im Hinblick auf Finanzierungsthemen, Fragen der Kapitalanlage oder der wirtschaftlichen Konsequenzen des Immobilieninvestments erfolgt keine Beratung, sondern der Investor ist gehalten, sich entsprechend Rat fachkundiger dritter Personen seines Vertrauens einzuholen. Aufgrund der Vielzahl möglicher Nachteile des Investments als solches (z.b. Mietausfallrisiken, erhöhte Bewirtschaftungskosten) und die in der Person des Kaufinteressenten liegenden Risiken (Einkommensverluste durch Arbeitslosigkeit/Unfall und damit fehlende Möglichkeit der Ausgleichung von Unterdeckungen) übernehmen die Verkäuferin keinerlei Haftung für die künftige Entwicklung der im Prognoseweg unterstellten Kosten- und Ertragsstruktur. Gleiches gilt für eine eventuell beabsichtigte Geltendmachung steuerlicher Vorteile. Alle diese Faktoren sind sowohl individuellem (Personen oder objektbezogene Sachverhalte) als auch generellem Wandel unterworfen. Letzteres in Form von Änderungen der Gesetzgebung, der Rechtsprechung als auch der verwaltungs- und steuerrechtlichen Praxis. Für den Inhalt des Verkausfexpose ist daher immer nur die zum Zeitpunkt der Erstellung geltende und bekannte Sach- und Rechtslage maßgebend. Die im Verkaufsexpose gezeigten Fotos, Illustrationen und weiteren Darstellungen sind lediglich zur Visualisierung gedacht und stellen im Hinblick auf die geplante Modernisierung noch nicht den finalen Zustand dar. Die Vorschläge, Muster und Entwürfe im Verkaufsexpose stehen unter der Maßgabe, dass diese sofern erforderlich - behördenseitig auch tatsächlich genauso genehmigt werden. Insofern besteht immer die Möglichkeit, dass die spätere Gestaltung und Bauausführung im Einzelfall Abweichungen enthalten kann und muss, so dass die Verkäuferin insoweit keine Haftung übernehmen kann. Grundlage der Rechtsbeziehung zwischen der Verkäuferin und dem Investor sind die abzuschließenden Vertragswerke, die dann die gegenseitigen Rechte und Pflichten regeln. Sobald der Investor bereit ist, 30 Haftungsausschlüsse

31 wird das individualisierte Vertragsangebot für die notarielle Beurkundung erstellt. Insofern unterliegt der finale Notarvertrag als auch die sonstigen Verträge gegenüber dem Entwurf noch tatsächlichen und rechtlichen Änderungen/Anpassungen. Maßgeblich sind dann letztlich die beurkundete Vertragsfassung bzw. die unterschriebenen Verträge. Die im Verkaufsexposet benannten Personen dienen lediglich zu Informationenzwecken und haben nicht den Zweck, dadurch eigenständig mit der Reputation dieser Personen zu Werbezwecken zu agieren. Die Verkäuferin hat als Einzige die Möglichkeit, verbindliche Angaben im Hinblick auf den Prospekt zu tätigen oder, falls Anpassungsbedarf besteht, (z.b. aufgrund behördlicher Auflagen) abweichende Angaben zu machen. Mit der Vermittlung oder dem Vertrieb betraute Dritte haben keine diesbezügliche Berechtigung. Insoweit übernimmt die Verkäuferin keine Haftung für solcherlei unberechtigte Erklärungen. Es sind einzig und allein die Erklärungen der Verkäuferin maßgebend. Die Verkäuferin weist ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche Texte als auch Fotos und sonstige Darstellungen in der vorliegenden Form urheberrechtlich geschützt sind und eine weitere Verwendung in jedweder Form durch unautorisierte Dritte hiermit ausdrücklich untersagt wird. Aufgrund des Herstellungs- und Ausgabezeitpunkts des Verkaufsexpose und der damit verbundenen zeitlichen Weiterentwicklung besteht die Möglichkeit, dass die bei Erstellung noch nicht abschließend feststehenden Zahlen, Fakten und Daten noch Modifikationen/Anpassungen unterliegen. Der Investor hat daher die Möglichkeit sich bei der Verkäuferin bezüglich der nach Exposeerstellung eingetretenen aktuellen Entwicklung zu informieren und die Verkäuferin wird ihm soweit wie möglich diese Informationen zukommen lassen. Sollte er von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, so muss er, wenn er dadurch Erkenntnisse gewinnt, dass hier erhebliche Abweichungen zum Verkaufsexpose vorhanden sind und sich dadurch eventuell Ansprüche gegen die Verkäuferin ableiten lassen könnten, diese binnen 6 Monaten gegenüber der Verkäuferin geltend machen. Ansonsten verjähren solche Ansprüche wenn sie denn überhaupt bestünden nach Ablauf von 2 Jahren gerechnet ab dem Datum der Herausgabe des Verkaufsexpose. Eine Haftung der Verkäuferin für vorsätzlich oder grob fahrlässige Falschaussagen kann dadurch aber nicht ausgeschlossen werden. Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die Verkäuferin bei der Zusammentragung der für die Anlageentscheidung des Investors maßgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Informationen nach bestem Wissen und Gewissen gehandelt hat, damit diese wahrheitsgemäß und soweit als möglich vollständig sind. Gleichwohl ist nicht auszuschließen, dass trotz umfassender und gründlicher Prüfung bedauernswerte Irrtümer aufgetreten sind. Das vollständige Verkaufsexpose wurde im Juli 2014 fertig gestellt. Im Anschluss wurde das Verkaufsexpose durch die Verkäuferin den Vertrieben zur weiteren Verwendung ausgehändigt. Haftungsausschlüsse 31

32 Eigentümerin Rothenburg-Grundstücks UG (haftungsbeschränkt) Messerschmittstr. 16 D Kempten (Allgäu) Vertrieb SpiritSolution UG (haftungsbeschränkt) Schlesische Str. 3 D Dillenburg Ihr Ansprechpartner