Begründung zum Bebauungsplan Nr. 166 V O R E N T W U R F Niels-Bohr-Straße / Telschowstraße Fassung: Stadt Garching V O R E N T W U R F

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1 Niels-Bohr-Straße / Telschowstraße Fassung: Stadt Garching V O R E N T W U R F Bebauungsplan Nr. 166 Niels-Bohr-Straße / Telschowstraße in der Fassung vom für den Bereich, südlich des Steiningerwegs und dem Grundstück Fl.-Nr. 236/57, Gemarkung Garching b. München, westlich der Telschowstraße, nördlich der Niels-Bohr-Straße, sowie östlich der Grundstücke Fl.-Nr. 236/15 und /57, beide Gemarkung Garching b. München

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... 2 Ermächtigungsgrundlage... 3 A. Planzeichnung... 3 B. Festsetzungen durch Planzeichen... 3 C. Hinweise und nachrichtliche Übernahmen / Zeichenerklärung... 3 D. Verfahrensvermerke... 3 E. Begründung in der Fassung vom E.1 Anlass und Ziel der Planung... 4 E.2 Planungsrechtliche Ausgangssituation... 4 E.3 Beschreibung des Planbereiches... 5 E.4. Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung... 5 E.5 Immissionsschutz... 8 E.6. Erschließung... 9 B.7. Grünordnung... 9 B.8. Umweltbericht F. Anlagen E.1 Abstandsflächenplan Seite 2 von 11 Seiten

3 Ermächtigungsgrundlage Die Stadt Garching erlässt aufgrund des 2 Abs. 1 Satz 1, 9, 10 Abs. 1 und 13a BauGB, des 81 BayBO, des Art. 3 Abs. 2 BayNatSchG und des Art. 23 GO in der jeweils zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltenden Fassung den folgenden Bebauungsplan Nr.166 Niels-Bohr-Straße / Telschowstraße als Satzung: A. Planzeichnung Siehe gesonderte Planzeichnung 1:500 in der Fassung vom mit dem Übersichtsplan. B. Festsetzungen durch Planzeichen Siehe gesonderte Planzeichnung 1:500 in der Fassung vom mit dem Übersichtsplan. C. Hinweise und nachrichtliche Übernahmen / Zeichenerklärung Siehe gesonderte Planzeichnung 1:500 in der Fassung vom mit dem Übersichtsplan. D. Verfahrensvermerke Siehe gesonderte Planzeichnung 1:500 in der Fassung vom mit dem Übersichtsplan. Seite 3 von 11 Seiten

4 E. Begründung in der Fassung vom E.1 Anlass und Ziel der Planung Anlass für das Bauleitplanverfahren des Bebauungsplans Nr. 166 Niels-Bohr- Straße / Telschowstraße ist die Veräußerung des Grundstücks Fl.-Nr.236/22, Gemarkung Garching, der Post an einen privaten Bauträger mit der Intention, dieses zu Wohnbauflächen zu entwickeln. Da das bisher durch die Post genutzte Grundstück durch seine innerstädtische Lage, in unmittelbarer Nähe zum Stadtzentrum und der U-Bahnhaltestelle, für eine Wohnnutzung überaus geeignet ist, wurde die Anregung aufgenommen und der Bereich überplant. Zur städtebaulichen Arrondierung, Gewährleistung einer städtebaulichen Einheit und da die angrenzenden Grundstücke Fl.-Nrn. 236/15 (zweigeschossiges Gebäude mit gewerblicher Nutzung im EG und Wohnnutzung im OG), 236/39 (brachliegendes Grundstück) und 236/54 (Parkplatz), alle Gemarkung Garching, wegen ihrer Lagegunst städtebaulich aufgewertet werden sollten, wurde der gesamte Bereich zwischen der Telschowstraße, Niels-Bohr-Straße und Maier-Leibnitz-Straße in Abstimmung mit den Grundstückseigentümern überplant. Ziel der Planung war es, innerstädtisch qualitativ hochwertigen Wohnraum zu schaffen. Aufgrund der unmittelbaren Lage zum Stadtzentrum sollten darüber hinaus entlang der Telschowstraße Flächen für das Stadtzentrum ergänzende Nutzungen wie Läden, Praxen oder Büroflächen entwickelt werden. Dabei sollte hier auch die Möglichkeit gegeben sein, Wohnformen für besondere Personenkreise im Sinne eines Betreuten Wohnens für Senioren vorzusehen. Bei der weiteren Planung hat sich jedoch herausgestellt, dass die Eigentümer des Grundstücks Fl.-Nr. 236/15 kein Interesse an einer Umsetzung der Planung haben. Daher wurde diese Fläche, die durch den Bebauungsplan Nr. 12 Max-Planck-Siedlung Süd bereits überplant ist, und das bestehende Gebäude dem geltenden Baurecht entspricht, aus dem Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplan herausgenommen. Der Bebauungsplan stellt eine Maßnahme der Innenentwicklung und der Nachverdichtung dar, mit einer zulässigen Grundfläche von m² und damit weniger als m² zulässige Grundfläche im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO ( 13 a Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BauGB). Er soll deshalb im beschleunigten Verfahren nach 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. E.2 Planungsrechtliche Ausgangssituation E.2.1. Darstellung im Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan Der derzeit geltende Flächennutzungsplan vom mit integriertem Landschaftsplan vom , aktualisiert am , weist den von der Planung betroffenen Bereich im Norden als Parkfläche, im Südosten als Allgemeines Wohngebiet und im Südwesten als Baufläche für den Seite 4 von 11 Seiten

5 Gemeinbedarf Post aus. Entlang der Telschowstraße ist eine wichtige Fußund Radwegverbindung sowie Bäume geplant dargestellt. Die Darstellung des Flächennutzungsplans entspricht damit für den Bereich der Parkflächen im Norden, dem Allgemeinen Wohngebiet im Südosten, sowie den Baufläche für den Gemeinbedarf - Post im Südwesten nicht den Zielen des Bebauungsplans. Daher ist der Flächennutzungsplan gemäß 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Zuge einer Berichtigung anzupassen. E.2.2 Rechtsverbindliche Bebauungspläne Der nördliche und südöstliche Planbereich des vorliegenden Bebauungsplans liegen zu Teilen innerhalb des Geltungsbereichs des seit dem rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 113 Ortszentrum West. Die von der Planung betroffenen Flächen im Norden wurden als begrünter Parkplatz mit darunterliegender Tiefgarage, der südöstliche Bereich als Allgemeines Wohngebiet mit einem in Nord-Südrichtung verlaufenden dreigeschossigen Baukörper mit einer zulässigen Geschossfläche in Höhe von m² festsetzt. E.3 Beschreibung des Planbereiches E.3.1 Geltungsbereich, Lage und Bestand Der Geltungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von ca m² und besteht aus den Grundstücken Fl.-Nrn. 236/22, 236/39 und 236/54, alle Gemarkung Garching bei München. Er ist nahezu eben. Das Grundstück Fl.- Nr. 236/54 wird als öffentlicher Parkplatz genutzt. Unter dem Parkplatz befindet sich eine Tiefgarage, deren Zufahrt sich an der Nordostecke des Grundstückes befindet. Das Grundstück Fl.-Nr. 236/39 liegt brach und ist mit Bäumen bestanden. Das Grundstück Fl.-Nr. 236/22 wird derzeit von der Post genutzt. Der Planbereich liegt südwestlich des Rathauses mitten im Zentrum von Garching und wird im Osten von der Telschowstraße, im Süden von der Niels- Bohr-Straße, im Westen durch das Grundstück Fl.-Nr. 236/15 und im Norden durch den Steininger Weg bzw. das Grundstück 236/57 begrenzt. Nördlich und westlich des Geltungsbereichs befinden sich Wohnbauflächen, im Osten jenseits der Telschowstraße der Rathausplatz mit Rathaus, der Bürgerplatz mit Bürgerhaus und weiter östlich die Fußgängerzone. Südlich an der Ecke Telschowstraße/Niels-Bohr-Straße liegen die Evangelische Laudatekirche mit Kirchengemeindezentrum, daran anschließend weiter westlich das Telekomgebäude, und an der Ecke zur Meier-Leibnitz-Straße gemischt genutzte Gebäude. E.4. Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung E.4.1 Planungskonzept Das Planungskonzept sieht entlang der Telschowstraße und der Niels-Bohr- Straße eine Bebauung mit Punkthäusern vor, die im Norden durch eine Bebauung auf Lücke in der 2. Reihe ergänzt wird. Seite 5 von 11 Seiten

6 Hierdurch entstehen zwischen den Punkthäusern und der Bebauung in 2. Reihe jeweils ein nach Süden offener Hof, der einerseits eine optimale Belichtung und Besonnung gewährleistet, andererseits einen halböffentlichen Wohnhof mit hoher Wohnqualität bildet. Entlang der Telschowstraße im Bereich des bestehenden öffentlichen Parkplatzes ist eine 3-geschossige Riegelbebauung, unter der im Erdgeschoss von Westen auch geparkt werden kann, als Fortführung der bestehenden Bebauung in der Telschowstraße geplant. An der Ecke Telschowstraße/Niels-Bohr-Straße ist ein eingeschossiger Verbindungsbau für Läden, Büros, Praxen oder ähnliches vorgesehen. Zur Abgrenzung zum öffentlichen Straßenraum der Niels-Bohr-Straße im Süden wird das Erdgeschoss- und Gartenniveau der Wohngebäude auf Höhe des Rathausplatzniveaus fortgeführt, um dadurch einen ca. 55 cm hohen Unterschied zu dem Straßenniveau zu erhalten. Durch diesen Höhenunterschied in Ergänzung zu einer umlaufenden Hecke entstehen so private, nur schwer einsehbare Gartenhofbereiche, entlang einer sonst stark frequentierten Straße. Erschlossen werden die Punkthäuser von den umliegenden Straßen Telschowstraße, Niels-Bohr-Straße und Maier-Leibnitz-Straße über Wohnwege, die nur zu Fuß oder mit dem Rad befahren werden dürfen. Hierdurch wird der Pkw-Verkehr aus dem Inneren der Bebauung ferngehalten, damit eine ruhige, für Wohnzwecken qualitativ hochwertige Wohnform entsteht. Die Bebauung in der 2. Reihe wird über einen neuen Fußweg von dem öffentlichen Parkplatz an der Telschowstraße erschlossen, der, sollte sich die Gelegenheit bieten, einmal bis an die Maier-Leibnitz-Straße geführt werden soll. Der ruhende Verkehr wird mit Ausnahme der bereits vorhandenen Stellplätze im Bereich des öffentlichen Parkplatzes ausschließlich in Tiefgaragen zwischen den geplanten Wohngebäuden untergebracht, die über die bestehende Tiefgarage auf der Fl.-Nr. 236/54 erschlossen wird bzw. über eigene Tiefgaragenzufahrten in der Niels-Bohr-Straße erschlossen werden können. Die Höhe der Bebauung entlang der Telschowstraße orientiert sich mit drei Geschossen an der bestehenden Bebauung gegenüber dem Rathausplatz, und springt im Bereich der Punkthäuser entlang der Telschow- und Niels- Bohr-Straße zur Betonung dieser und um eine größere Dichte in der Innenstadtlage zu erreichen sowie einen Übergang zu den neungeschossigen Wohnblöcken an der Einsteinstraße zu finden auf vier Geschosse zuzüglich eines Penthousgeschosses. Das Punkthaus an der Ecke Telschow-/Niels-Bohr-Straße hat zur Betonung der Ecksituation ein Geschoss mehr. Aufgrund der Nähe zum Rathausplatz ist für die Gebäude entlang der Telschowstraße neben einer Wohnnutzung auch eine Nutzung für Praxen und Büros, sowie einem Cafe oder Restaurant denkbar. In Anlehnung an die Bebauung entlang der Telschowstraße im Bereich des Rathausplatzes sollen die Gebäude flacher geneigte Sattel bzw. Zeltdächer ohne Gauben erhalten. Seite 6 von 11 Seiten

7 E.4.2 Art der baulichen Nutzung Zur Realisierung der geplanten Wohnbauvorhaben wird für den Planbereich Bereich ein Allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind hier Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, und Anlagen für Verwaltung zugelassen werden. Aufgrund der innerstädtischen Lage und der in unmittelbarer Näher gelegenen Tankstelle sowie zur Vermeidung von Konflikten mit der geplanten und umliegend vorhandenen Wohnbebauung werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. E.4.3 Maß der baulichen Nutzung Zur Umsetzung des Planungskonzeptes werden für die einzelnen überbaubaren Flächen die jeweiligen Grundflächen, die Geschossflächen, sowie der Anzahl der Geschosse als Höchstmaß festgesetzt. Insgesamt ergibt sich hier eine Grundfläche gemäß 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt m² als Höchstmaß, was bezogen auf den Planbereich eine GRZ in Höhe von 0,25 ergibt und damit weit unter der für Allgemeine Wohngebiete gemäß 17 Abs. 1 BauNVO geltenden Obergrenze von 0,4 liegt. Jedoch werden mit den in 19 Abs. 4 BauNVO genannten Grundflächen - hauptsächlich durch die Tiefgaragen - eine Grundfläche in Höhe von m² und damit eine GRZ von 0,84 erreicht. Hierdurch wird nicht nur die für Allgemeine Wohngebiete gemäß 17 Abs. 1 BauNVO in Verbindung 19 Abs. 4 BauNVO Satz 2 zulässige Obergrenze von 0,6 deutlich, sondern auch die allgemein geltende Obergrenze von 0,8 geringfügig überschritten. Eine Überschreitung dieser Obergrenzen ist gemäß 17 Abs. 2 BauNVO nur dann gerechtfertigt, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und sonstige Belange nicht entgegenstehen. Als besondere städtebauliche Gründe sind hier einerseits die bereits vorhandene Tiefgarage und die vorhandenen oberirdischen Stellplatz auf dem Grundstück Fl.-Nr. 236/54, die einerseits als öffentlicher Parkplatz und auch zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs für die angrenzenden Wohngebäude außerhalb des Planbereichs dienen. Zudem sind aufgrund des städtebaulichen Konzeptes zugunsten eines hochwertigen Wohnumfeldes mit oberirdisch großzügig dimensionierten öffentlichen, wohngemeinschaftlichen und privaten Grün- und Platzflächen ohne jeglichen Pkw-Verkehr und parkenden Autos ausreichend große Tiefgaragen vorzusehen, um den ruhenden Verkehr insgesamt aufzunehmen. Sonstige öffentliche Belange, die der Planung entgegenstehen könnten, werden nicht gesehen. Somit ist davon auszugehen, dass die Maßgaben, die eine Überschreitung der genannten Obergrenzen rechtfertigen, gegeben sind und durch die verhältnismäßig geringe oberirdische Bebauung und die intensive Durchgrünung des Planbereichs ausgeglichen werden. Seite 7 von 11 Seiten

8 Die zulässige Geschossfläche als Höchstmaß berechnet sich insgesamt auf m² und liegt bezogen auf den Planbereich mit einer GFZ in Höhe von 0,86 insgesamt deutlich unter der Obergrenze gemäß 17 Abs. 1 BauNVO für Allgemeine Wohngebiete von 1,2. E.4.4 Abstandsflächen Durch das vorgesehen Planungskonzept und aufgrund der hierzu getroffenen Festsetzungen können die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO ausnahmslos gegenüber den angrenzenden Grundstücken außerhalb des Planbereichs eingehalten werden. Nur innerhalb des Planbereichs kommt es zu geringfügigen Überdeckungen der Abstandsflächen an vier Stellen. Hierbei handelt es sich um eine Überdeckung um maximal 1,0 m an höchstens einer Fassade je Gebäude, siehe hierzu auch Anlage 1 Abstandsflächenplan. Da weder eine ausreichende Belichtung, Besonnung noch Belüftung gefährdet ist, und die Beeinträchtigungen hierauf äußerst gering sind, wird zugunsten der Verwirklichung des städtebaulichen Konzeptes und einer verdichteten Bauweise in innerstädtischer Lage diese Überdeckungen der Abstandsflächen in Kauf genommen. Aus diesem Grund und auch, da es wegen der vorhandenen Grundstücksteilung mit schräg verlaufenden Grundstücksgrenzen zu einer Abtragung der Abstandsflächen auf nachbarlichen Grundstücken innerhalb des Planbereichs kommt, wird festgesetzt, dass die festgesetzten Baugrenzen Vorrang vor den Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 BayBO haben. E.4.5 Gestaltung In Anlehnung an die vorhandene Bebauung entlang der Telschowstraße und die Bebauung in der Umgebung werden als zulässige Dachformen Sattel- und Zeltdach mit einer Dachneigung von 20 bis zu 25 festgesetzt. E.4.6 Höhenlage Zur Abgrenzung zum öffentlichen Straßenraum der Niels-Bohr-Straße im Süden wird das Erdgeschoss- und Gartenniveau der Wohngebäude auf Höhe des Rathausplatzniveaus fortgeführt, um dadurch einen ca. 55 cm hohen Unterschied zu dem Straßenniveau zu erhalten. Durch diesen Höhenunterschied in Ergänzung zu einer umlaufenden Hecke entstehen so private, nur schwer einsehbare Gartenhofbereiche entlang einer sonst stark frequentierten Straße. Der Höhenunterschied ist mit vertikalen Mauerscheiben herzustellen. E.5 Immissionsschutz Aufgrund der Erschließungssituation des Planbereichs über Straßen mit Geschwindigkeitsbeschränkung auf 30 km/ und der Lage des Planbereichs umringt von Wohngebieten im Norden und Westen, dem Stadtpark im Osten und dem gemischt genutzten Bereich im Süden entlang der Niels-Bohr-Straße mit Laudate Kirche, dem reinen Technik Gebäude der Telekom und einem gemischt genutzten Gebäude mit zwei kleinen Ladeneinheiten im Erdgeschoss wird von keinen Lärmkonflikten mit den angrenzenden Nutzungen ausgegangen. In Abhängigkeit der konkreten Planung sind ggf. im Rahmen der Genehmigungsplanung Untersuchungen zu potentiellen Konflikten mit der Seite 8 von 11 Seiten

9 Nutzung des Parkplatzes auf dem Grundstück-Fl.-Nr. 236/54 beziehungsweise den Tiefgarageneinfahrten anzustellen und konkrete Lärmminderungs- bzw. Vermeidungsmaßnahmen zu treffen. E.6. Erschließung E.6.1 MIV/Fußgänger Die Erschließung des Planbereichs erfolgt über die Telschowstraße und die Niels-Bohr-Straße. Die Wohnbebauung entlang der Grenze zum Grundstück Fl.-Nr. 236/57 wird über einen öffentlichen Fußweg über den Parkplatz der Fl.- Nr. 236/54, der später einmal über das Grundstück Fl.-Nr. 236/15 bis zur Maier-Leibnitz-Straße geführt werden soll und über die Tiefgaragen mit Zufahrten von der Niels-Bohr-Straße erschlossen. Von der Niels-Bohr-Straße aus sind Flächen für Rettungswege vorgesehen. E.6.2 Ruhender Verkehr Der ruhende Verkehr für die neu entstehende Bebauung wird in Tiefgaragen zwischen den geplanten Wohngebäuden untergebracht, die über die bestehende Tiefgarage auf der Fl.-Nr. 236/54 bzw. über eigene Tiefgaragenzufahrten in der Niels-Bohr-Straße erschlossen werden können. Stellplätze für Besucher sind in der gemeinsamen Tiefgarage nachzuweisen. Sie können entweder vor einem die privaten Stellplätze der Tiefgarage abschließenden Tor untergebracht werden oder das Tiefgaragentor wird mit einer Gegensprechanlage und elektrischem Toröffner, der von den Wohnungen aus geöffnet werden kann, ausgestattet. E.6.3. Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation Die Versorgung des Planbereiches mit Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation, sowie der Anschluss an den Kanal, erfolgt über die bestehenden Netze von der Telschowstraße und der Niels-Bohr-Straße. B.7. Grünordnung B.7.1 Grünordnung Zur Eingrünung der Baugrundstücke und der gärtnerischen Gestaltung der privaten Grundstücke wurde festgesetzt, dass die baulich nicht genutzten Flächen der Baugrundstücke landschaftsgärtnerisch zu gestalten sind. Je 80 qm Gartenfläche ist mindestens ein großkroniger Baum und ein Strauch gemäß Pflanzliste zu pflanzen. Thujen sind unzulässig. Zur Unterstützung der Grundstückseingrünung wird in Ergänzung der Festsetzung der Höhenlage in Verbindung mit vertikalen Mauerscheiben festgesetzt, dass die privaten Gartenflächen entlang der Niels-Bohr-Straße und den Wohnwegen mit Buchenhecken einzugrünen sind. E.7.2 Ausgleichsmaßnahmen Da es sich bei der vorliegenden Bebauungsplanänderung um einen Bebauungsplan für Maßnahmen der Innenentwicklung und der Nachverdichtung handelt mit einer zulässigen Grundfläche von ca m² im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO und damit einer weit unter dem in 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB genannten Schwellenwert von m² Seite 9 von 11 Seiten

10 zulässigen Grundfläche soll die Änderung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Daher gelten gemäß 13 Abs. 2, Nr. 4 BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ausgleichsmaßnahmen sind daher nicht erforderlich. B.8. Umweltbericht Gemäß 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Demnach wird, da das vorliegende Bebauungsplanverfahren diesen Kriterien entspricht, von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der Zusammenfassenden Erklärung nach 10 Abs. 4 Gau GB abgesehen. Planfertiger: Augsburg, den gsu Gesellschaft für Stadtplanung und Urbanistik mbh Stadt: Garching bei München, den Hannelore Gabor Erste Bürgermeisterin Seite 10 von 11 Seiten

11 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 166 Niels-Bohr-Straße / Telschowstraße F. Anlagen E.1 Abstandsflächenplan VORENTWURF Fassung: Seite 11 von 11 Seiten