Zahlen und Fakten Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Deutschland H1 2016

Transkript

1 Zahlen und Fakten Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Deutschland H1 216

2 Ein Partner Alle Leistungen Alle Assetklassen Starke Partnerschaft deutschlandweit! Lernen Sie die vielfältigen Möglichkeiten, die Ihnen die NAI apollo group mit ihren inhabergeführten Partnerunternehmen deutschlandweit bietet, kennen. Gerne informieren wir Sie in einem persönlichen Gespräch über den Mehrwert, den Ihnen unser Netzwerk bietet. Wir freuen uns auf Sie! Mit Büros in Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf, Stuttgart, Mannheim, im Ruhrgebiet und Ulm sind wir deutschlandweit präsent. Als Partner von NAI Global bieten wir unseren Kunden weltweit Zugang zu über 6.7 Immobilienspezialisten in 375 Partnerbüros. Die NAI apollo group ist das führende Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Seit mehr als 25 Jahren beraten unsere aktiven Partner nationale und internationale Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Das Leistungsspektrum unserer Gruppe umfasst die Bereiche Verkauf, Vermietung, Baumanagement, Bewertung, Research, Investment-Management sowie Property- und Asset-Management. NAI apollo group Ihr Partner für Deutschland Frankfurt am Main apollo real estate Berlin Kasten-Mann Real Estate Advisors Hamburg VÖLCKERS & CIE München apollo real estate Düsseldorf corealis Commercial Real Estate Stuttgart apollo real estate Ruhrgebiet CUBION Immobilien Mannheim STRATEGPRO REAL ESTATE Ulm OBJEKTA IMMOBILIENKONTOR 2

3 BERLIN H1 216 Innerhalb der ersten sechs Monate verzeichnet der Berliner Bürovermietungsmarkt eines der besten Halbjahresergebnisse aller Zeiten. So beläuft sich der durch Vermietungen und Eigennutzer auf insgesamt 412. m², womit der Vorjahreszeitraum nochmals um über 23 % getoppt wurde (H1 215: m²). Davon entfällt auf das zweite Quartal ein Umsatz von 177. m². Somit ist das erste Quartal mit 235. m² der wesentliche Umsatztreiber des sehr guten Halbjahresresultates. Der größte Umsatzbringer des zweiten Quartals ist der Eigennutzerdeal der Einstein-Stiftung in der Dorotheenstraße mit mehr als 11. m². Auch für die zweite Jahreshälfte ist auf dem Berliner Büromarkt mit einer lebhaften Entwicklung zu rechnen, weshalb für das Gesamtjahr mit einem Volumen im Bereich zwischen 8. m² und dem Rekord des Vorjahres mit 876. m² prognostiziert werden kann. Die hohe Umsatzentwicklung des Berliner Büromarktes spiegelt sich in einer sinkenden Flächenverfügbarkeit wider. So hat die Quote des marktaktiven Leerstands im Vergleich zu den ersten drei Monaten um weitere,3 %-Punkte auf 4,4 % abgenommen. Die gleichbleibende Umsatzdynamik gepaart mit einer geringen spekulativen Flächenfertigstellungsrate wird sich in einer Fortsetzung des Leerstandsabbaus zeigen. Der Büroflächenbestand beläuft sich derzeit auf von 18,41 Mio. m². 2 19,5 19, 18,5 18, 17,5 17, Bürobestand in Mio. m² 18,1 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, in m² (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (62.4 m²) ,2 18,3 18, , ,41 Büroleerstand in % 7,5 7,1 6,7 6,2 4, Q ,4 Nachdem die Durchschnittsmiete auf dem Berliner Büromarkt im Vorquartal bereits um 12,7 % auf 15,1 /m² zulegen konnte, ist für die ersten sechs Monate ein zusätzlicher Zuwachs zu verzeichnen. Aktuell rangiert diese bei 15,3 /m², womit sie im Vorquartalsvergleich um 1,3 % und gegenüber dem Vorjahr um 1,9 % höher liegt. Aufgrund von höherpreisigen Abschlüssen ist die Spitzenmiete im Quartalsvergleich um 1, /m² auf nun 25,5 /m² angestiegen. Bis zum Jahresende 216 ist mit einem Anstieg auf 26, /m² zu rechnen ,5 24,5 25,5 21,5 22, 22, 14,7 15,3 12,4 12,4 12,5 13, Für das erste Halbjahr 216 summiert sich auf dem Berliner das Bürotransaktionsvolumen auf insgesamt 76 Mio. Euro. Zu den größten Abschlüssen der ersten sechs Monate zählt weiterhin der Verkauf der Victoriastadt Lofts an Schroder Real Estate für den Fonds Immobilien Europa Direkt für über 13 Mio. Euro aus dem ersten Quartal. Mögliche großvolumige Bürotransaktionen deuten darauf hin, dass für das Gesamtjahr ein Büroinvestmentvolumen im Bereich von 2, Mrd. Euro erreicht werden kann. Der Nachfrageüberhang nach Büroimmobilie n hat die Spitzenrendite um 2 Basispunkte auf 3,9 % sinken lassen jähriger Durchschnitt (1.998 Mio. ) 5,1 4,95 4, , , ,9 76 6, 4, 3, 2, 1,

4 HAMBURG H1 216 Der Hamburger Büroflächenmarkt konnte nach dem schwachen Jahresstart im zweiten Quartal 216 leicht aufholen. Mit einem von 134. m² durch Vermietungen und Eigennutzer liegt dieser sowohl oberhalb des Vorquartals als auch des Vorjahresquartals. Infolge des zweiten Quartals beläuft sich das Halbjahresergebnis auf 239. m², womit es nur 6,9 % unter dem des Vorjahres liegt. Maßgeblicher Treiber waren eine Vielzahl an Abschlüssen im Größenbereich 1. bis 5. m², wohingegen Großabschlüsse weiterhin fehlen (> 1. m²). Zu den größten Deals zählt neben der AXA Versicherung, die im Heidenkampsweg 9.5 m² belegen wird, auch der Eigennutzerkauf der HEK Hanseatischen Krankenkasse über ca m² in der Wandsbeker Zollstraße 95. Für die zweite Jahreshälfte erwartete größere Abschlüsse werden den Bürovermietungsmarkt in Hamburg erneut beflügeln, weshalb für 216 ein Umsatzvolumen im Bereich von 5. m² prognostiziert werden kann. Der Abbau des marktaktiven Leerstands auf dem Hamburger Büromarkt hat sich im zweiten Quartal stabilisiert. Gegenüber dem Vorquartal ist die mit 5,3 % unverändert. Für das zweite Halbjahr ist allerdings mit einer weiteren Reduktion zu rechnen. Im zweiten Quartal hat sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete nochmals zulegen können. So ist die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal um,2 /m² (+,8 %) auf nun 2 /m² angestiegen. Ebenfalls um 2 Cent pro m² hat auch die Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr auf 14,8 /m² zugenommen. Bis zum Jahresende 216 ist mit einem stabilen Mietniveau zu rechnen. Der Hamburger Büroinvestmentmarkt hat sich in den ersten sechs Monaten 216 stabil entwickelt und ist mit einem Investmentvolumen von 1,22 Mrd. Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres, das bisher das zweitstärkste Jahr für Büroinvestments war. Zu den größten reinen Bürotransaktionen gehört weiterhin der Verkauf des Telekom Campus in der Hamburger City Nord an Amundi für ca. 125 Mio. Euro. Die aktuelle Nachfragesituation in Verbindung mit einer entsprechenden Produktverfügbarkeit könnte für ein Gesamtjahresvolumen im Bereich des Vorjahres mit 2,5 Mrd. Euro sorgen. Die Bürospitzenrendite ist im zweiten Quartal um 3 Basispunkte auf derzeit 3,75 % gesunken. 2 18, 16, 14, 12, 1 8, 6, 4, 2, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, ,15 13,4 13,5 13,5 13,55 13, Bürobestand in Mio. m² in m² (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (495.5 m²) Büroleerstand in % 8,7 7,2 7,2 6,6 5,5 5, Q ,5 24, 24, 24, 24,8 2 13,8 14, 13,9 14,3 14,6 14,8 5-jähriger Durchschnitt (1.694 Mio. ) ,75 4,7 4, , , , 4, 3, 2, 1,

5 MÜNCHEN H1 216 Das erste Halbjahr 216 präsentiert sich auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt als das beste seit dem Jahr 28. So wurde insgesamt ein von 386. m² durch Vermietungen und Eigennutzer erzielt, ein Plus von fast 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfallen auf das zweite Quartal 24. m², das damit im Vergleich zu den ersten drei Monaten nochmals um 12,1 % zulegen konnte. Zu dem sehr guten Umsatzergebnis des zweiten Quartals sowie auch des ersten Halbjahres insgesamt hat u.a. auch die hohe Nachfrage der öffentlichen Hand beigetragen. Zu den größten Abschlüssen zählen hierbei jeweils ca. 15. m² durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sowie der Landeshauptstadt München. Infolge der vorhandenen Gesuche kann für das Gesamtjahr 216 ein Umsatzvolumen deutlich oberhalb der 7. m²-marke prognostiziert werden. Die Gemengelage aus sehr guter Umsatzentwicklung sowie nur noch moderater Flächenverfügbarkeit - auch bei Neubauten - spiegelt sich im zweiten Quartal in einer erneuten Reduktion des marktaktiven Leerstands wider. Aktuell liegt die Leerstandsrate bei 4,7 %, womit diese im Vorjahresvergleich um zusätzliche 1,5 %-Punkte gesunken ist. Problematisch stellt sich mittlerweile die Lage bei Großgesuchen, insbesondere in zentralen Lagen, dar. Dementsprechend werden Projektanmietungen noch stärker in den Fokus der Nutzer rücken. 21, 2,8 2,6 2,4 2,2 2 19,8 19,6 19,4 19,2 19, Bürobestand in Mio. m²* ,7 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, in m² (Vermietungen und Eigennutzer)* Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (719.8 m²)* ,1 2,2 2,2 2,1 2, Büroleerstand in %* 8,4 7,4 7, 6,5 5, Q ,7 ; *nach BGF, neben Stadtgebiet umfasst das Marktgebiet Umlandgemeinden ; *nach BGF Nachdem die Durchschnittsmiete im Vorquartal bereits auf 16,5 /m² angestiegen ist, hat sich diese im zweiten Quartal auf diesem Niveau eingependelt. Hingegen spiegelt sich die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot in einem Anstieg der Spitzenmiete von 34, /m² auf derzeit 34,5 /m² (+1,5 %) wider. Bis zum Jahresende 216 ist ein eine weitere Steigerung auf 3 /m² wahrscheinlich , 34, 34, 34,5 3,5 31, 14,3 15,1 14,95 15,7 16,2 16,5 Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien auf dem Münchener erreicht im ersten Halbjahr 216 einen Wert von 1,29 Mrd. Euro. Damit ist es rund ein Viertel unter dem Ausnahmehalbjahr 215 (H1 215: 1,72 Mrd. Euro). Die größte Bürotransaktion der ersten sechs Monate ist der im ersten Quartal getätigte Verkauf des BayWa-Hochhauses an WealthCap für 28 Mio. Euro. Für die zweite Jahreshälfte erwartete großvolumige Bürotransaktionen werden das Gesamtjahresergebnis oberhalb des fünfjährigen Durchschnitts ( : 2,85 Mrd. Euro) enden lassen. Infolge der hohen Nachfrage nach Büroassets in München ist die Bürospitzenrendite auf aktuell 3,6 % gesunken (Q1 216: 3,75 %) jähriger Durchschnitt (2.848 Mio. ) 4,85 4,7 4,6 4, ,75 3, , 4, 3, 2, 1,, neben Stadtgebiet umfasst das Marktgebiet Umlandgemeinden

6 FRANKFURT H1 216 Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat sich im ersten Halbjahr insgesamt positiv entwickelt. Der durch Vermietungen und Eigennutzer innerhalb der ersten sechs Monate 216 beläuft sich auf 22.5 m² - ein Plus von 21, % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auf das zweite Quartal 216 entfällt dabei ein Umsatz von 1.8 m². Abgesehen von den Großdeals (>1. m²) mit einem Minus von 44,4 % konnten alle anderen Größenklassen ein Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnen. Zu den größten Abschlüssen innerhalb des zweiten Quartals zählen die Anmietung von Union Investment in der Neuen Mainzer Straße über 7.83 m² sowie von 4.63 m² durch die UNIVERSUM Inkasso GmbH in einer geplanten Projektentwicklung auf dem Areal Hanauer Landstraße 15. Das Fertigstellungsvolumen betrug im zweiten Quartal 216 rund 93.5 m², davon sind noch 35,9 % verfügbar. Infolge des Nettoflächenzuwachses steigt der Flächenbestand auf 11,543 Mio. m². Derzeit stehen dem Markt 1,36 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Daraus resultiert eine gegenüber dem Vorjahresquartal (Q2 215: 11,5 %) leicht angestiegene von 11,8 %. Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf den Anstieg bei den Flächenfertigstellungen wie auch durch eine erhöhte Anzahl kurzfristig beziehbarer Bestandsobjekte. Bürobestand in Mio. m² in m² (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (431.5 m²) 6. 11, , , ,6 11,6 11, ,53 11,55 11, ,52 11,48 Büroleerstand in % 16,9 18, 16, 13,1 14, 12, 11,6 11,3 1,9 11,8 1, 8, 6, 4, 2,, Q2 216, neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Eschborn und OF-Kaiserlei Ein hohes Umsatzvolumen in den Bürozentren hat zu einem erneuten Absinken der flächengewichteten Durchschnittsmiete von 19,9 /m² im ersten Quartal auf aktuell 19,4 /m² geführt. Die Spitzenmiete bleibt stabil bei 39, /m². Der Frankfurter Büroinvestmentmarkt hat im zweiten Quartal 216 spürbar an Fahrt gewonnen. Infolgedessen summiert sich das Büroinvestmentvolumen auf insgesamt 1,3 Mrd. Euro. Die größte Bürotransaktion ist der Verkauf des International Business Campus an der Theodor-Heuss-Allee an GEG German Estate Group für 4 Mio. Euro. Daneben hat die AGC Equity Partners, ebenfalls im zweiten Quartal, das Aculeum in der Hahnstraße für 143,5 Mio. Euro erworben. Weitere großvolumige Büroinvestments werden in den nächsten Monaten erwartet. Insofern kann für das Gesamtjahr 216 ein Büroinvestmentvolumen auch leicht oberhalb des langjährigen Durchschnitts (2,77 Mrd. Euro) prognostiziert werden. Die Bürospitzenrendite hat im Quartalsvergleich um 15 Basispunkte nachgegeben und rangiert aktuell bei 4,1 % ,5 36, 38, 38, 39,2 39, 19,5 2,5 2,5 2,5 2,5 19, jähriger Durchschnitt (2.77 Mio. ) ,8 4, , , , 4, 3, 2, 1,, neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Eschborn und OF-Kaiserlei

7 DÜSSELDORF H1 216 Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt inklusive Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden verbucht im zweiten Quartal 216 einen Umsatz in Höhe von 12. m². Zusammen mit dem sehr erfreulichen ersten Quartal resultiert hieraus ein Halbjahresergebnis von 223. m², was sich damit deutlich über dem Vorjahresniveau bewegt. Insbesondere der Großdeal durch Uniper mit fast 28. m² zu Jahresbeginn unterstützt diese Entwicklung. Daneben zählt auch die Douglas Holding zu den Umsatztreibern. Diese wird ihren Sitz von Hagen nach Düsseldorf verlegen und hier ca. 8.6 m² im DUO belegen. Mit einer stärkeren zweiten Jahreshälfte 216 kann ein Umsatzvolumen leicht unter dem Vorjahr prognostiziert werden. Hierbei erwächst jedoch langsam die Flächenverfügbarkeit zum limitierenden Faktor. Bürobestand in Mio. m² in m² (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (37.5 m²) 9, ,15 9,1 9,14 9,12 9,1 9,5 9,5 9, , 9, 8,95 8, , neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden Die Kombination aus solider Umsatzentwicklung im zweiten Quartal gepaart mit Flächenabgängen- bzw. Umwidmungen bei nur moderater Flächenfertigstellung hat zu einem abermaligen Absinken des marktaktiven Leerstands geführt. Derzeit rangiert die im Düsseldorfer Marktgebiet bei 8,8 %, womit diese im Vorquartalsvergleich um weitere,4 %-Punkte gesunken ist. Aktuelle Projekte im Bau sollten zu einer stabilen bis nur noch leicht abnehmenden Leerstandsentwicklung führen. 12, 1, 8, 6, 4, 2,, Büroleerstand in % 11,2 1,9 11,1 1,6 9,4 8, Q2 216 Die Anmietung u.a. durch eine Rechtsanwaltskanzlei in der Projektentwicklung Kö-Quartier hat zu einen Anstieg der Spitzenmiete von 26, /m² auf 26,5 /m² (+1,9 %) bewirkt. Auch die Durchschnittsmiete verbucht ein Plus von 2,1 % gegenüber dem ersten Quartal und liegt nun bei 14,7 /m². Eine Stabilisierung auf diesem Mietniveau ist äußerst wahrscheinlich. Für das erste Halbjahr 216 summiert sich das Büroinvestmentvolumen des Düsseldorfer Marktes auf 52 Mio. Euro. Damit liegt es fast 6 % oberhalb des Vorjahreswertes. Die größte Bürotransaktion ist weiterhin der Verkauf des Commerzbank-Palais an der Breiten Straße aus dem ersten Quartal für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag an BNP Paribas Real Estate Investment Management für einen Investor aus dem Mittleren Osten. Sich abzeichnende großvolumige Transaktionen deuten auf ein Gesamtjahrestransaktionsvolumen für Büroimmobilien deutlich über dem langjährigen Mittel hin. Infolge der hohen Nachfrage ist die Spitzenrendite für Büros in Düsseldorf um 2 Basispunkte auf 4,1 % zum Ende des zweiten Quartals gesunken , 2 27,5 13,8 13,9 14,5 14,4 14,1 14, , 26, 26,5 5-jähriger Durchschnitt (985 Mio. ) 5,2 4,9 4, ,35 4, , 4, 3, 2, 1,, neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden

8 FRANKFURT AM MAIN STUTTGART apollo real estate GmbH & Co. KG Chartered Surveyors Martin Angersbach Schillerstraße Frankfurt am Main Telefon + 49 () info@nai-apollo.de BERLIN KASTEN-MANN Real Estate Advisors GmbH & Co. KG Dirk C. Kasten Hardenbergstraße Berlin Telefon: + 49 () info@kasten-mann.de HAMBURG VÖLCKERS & CIE Immobilien GmbH Real Estate Advisors Jochen Völckers Raboisen Hamburg Telefon: + 49 () info@voelckers.de MÜNCHEN apollo real estate UG Thilo Hecht Theresienstraße München Telefon: + 49 () info@nai-apollo.de DÜSSELDORF corealis Commercial Real Estate GmbH Jens Reuther Luisenstraße Düsseldorf Telefon: + 49 () info@corealis.de RUHRGEBIET CUBION Immobilien AG Markus Büchte Akazienallee Mülheim an der Ruhr Telefon: + 49 () kontakt@cubion.de MANNHEIM HEIDELBERG STRATEGPRO Real Estate GmbH Michael Christ Mollstraße Mannheim Telefon: +49 () info@strategpro.de ULM Objekta IMMOBILIENKONTOR GmbH Michael Wägerle Neue Straße Ulm Telefon: + 49 () info@objekta-immobilien.de Copyright NAI apollo group 216. Dieser Bericht dient ausschließlich Informationszwecken. Er wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Annahmen, Zahlen und Prognosen in diesem Dokument dienen nur der Orientierung. Dieser Bericht verfolgt nicht das Ziel, den Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage zu fördern und ist daher nicht als ein solches Angebot zu verstehen. Der Leser dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich Richtigkeit und Vollständigkeit treffen. Die NAI apollo group übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. Wir behalten uns das Recht vor, jederzeit Änderungen und / oder Ergänzungen an den enthaltenen Informationen vorzunehmen. Weder der Bericht, noch Teile hieraus dürfen ohne die schriftliche Zustimmung der NAI apollo group publiziert, vervielfältigt oder weitergegeben werden. Exklusive Partner der