MAYEN, Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung / Erweiterung eines REWE Supermarktes in. Polcher Straße. PREBAG Management GmbH, Aschheim

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung / Erweiterung eines REWE Supermarktes in MAYEN, Polcher Straße Auftraggeber: PREBAG Management GmbH, Aschheim Projektleitung: Dipl.- Geogr. Monika Kollmar, Dipl.- Geogr. Gudula Böckenholt Köln, im Mai 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln - Siegburger Straße 215 Telefon: Telefax: office.koeln@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Im April 2013 beauftragte die PREBAG Management GmbH, Aschheim, die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Köln, mit der Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Verlagerung und Erweiterung eines Rewe Supermarktes am Standort Polcher Straße 130 in Mayen. Derzeit ist an der Polcher Straße 65 ein Markt mit einer Verkaufsfläche von rund 900 m 2 inkl. Bäckereiverkaufsstelle ansässig, der durch die vorgesehene Verlagerung auf max m 2 erweitert werden soll. Im Rahmen der Analyse werden die möglichen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Vorhabens überprüft. Dabei werden die Vorgaben von BauGB und BauNVO, der Regional- und Landesplanung sowie des kommunalen Einzelhandelskonzeptes berücksichtigt. Für die Bearbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse standen der GMA u. a. Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, der Stadt Mayen sowie des Auftraggebers zur Verfügung. In Ergänzung der sekundärstatistischen Daten wurden im April 2013 innerhalb der Gemeinde Mayen sowie im Umland relevante Wettbewerber erfasst und eine Standortbesichtigung durchgeführt. Das vorliegende Gutachten dient der Entscheidungsfindung der am Planungsprozess Beteiligten. Die GMA verpflichtet sich, die ihr im Rahmen der Erarbeitung der Untersuchung zugeleiteten Daten und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln, wie die Aussagen und Ergebnisse des Berichtes. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Köln, im Mai 2013 KO / BÖ-aw

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Angaben zum Planobjekt 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen Regelungen der BauNVO Landesplanung Regionalplanung Kommunales Einzelhandelskonzept Mayen 6 3. Definitionen und ausgewählte Marktdaten 7 4. Daten zur Projektplanung 9 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung Makrostandort Mayen Mikrostandort Polcher Straße Standortbewertung 14 III. Nachfragesituation Einzugsgebiet und Bevölkerung Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet 20 IV. Projektrelevante Angebotssituation Projektrelevante Wettbewerber im Einzugsbereich Projektrelevante Wettbewerber außerhalb des Einzugsbereiches Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation 25 V. Beurteilung des Vorhabens Methodischer Ansatz Marktanteilkonzept und Umsatzerwartung 27

4 3. Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen ohne Neubelegung des Altobjektes durch einen Lebensmittelanbieter Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen bei Nachnutzung des Altobjektes durch einen Lebensmittelmarkt Raumordnerische Auswirkungen 35 VI. Zusammenfassende Empfehlungen 37 Verzeichnisse 38

5 I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Angaben zum Planobjekt 1. Aufgabenstellung Die Firma Rewe betreibt in Mayen am Standort Polcher Straße 65 einen Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von rund 900 m² inkl. einer Bäckereiverkaufsstelle. Da am derzeitigen Standort eine unter Marktgesichtspunkten erforderliche Vergrößerung der Verkaufsfläche nicht umgesetzt werden kann, ist die Verlagerung des Marktes an den Standort Polcher Straße 130 inkl. einer Verkaufsflächenerweiterung auf max m² vorgesehen. Damit ist das Vorhaben als großflächiger Einzelhandelsbetrieb einzustufen. Nach Angaben des Auftraggebers ist für den Planstandort die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Festsetzung eines Sondergebietes (SO) gemäß 11 Abs. 3 NVO avisiert. Nach Verlagerung / Eröffnung soll das Altobjekt geschlossen werden; eine mögliche Nachfolgenutzung ist noch nicht bekannt. Die Aufgabe der vorliegenden Untersuchung ist es, die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen im Zusammenhang mit der geplanten Verlagerung und Erweiterung des Rewe-Marktes zu analysieren. Insbesondere ist zu untersuchen, welche Umsatzumverteilungen durch das Erweiterungsvorhaben auf die Betriebe in der Stadt Mayen sowie im Umland ausgelöst werden können und welche Auswirkungen hieraus gegebenenfalls resultieren. Darüber hinaus sind für das derzeitige Grundstück dieses befindet sich im unbeplanten Innenbereich gemäß 34 BauGB Empfehlungen für die Nachnutzung bzw. den bauleitplanerischen Umgang auszusprechen. Die Untersuchung wird auf Basis von BauGB und BauNVO in Verbindung mit den entsprechenden Regelungen der Landes- und Regionalplanung in Rheinland-Pfalz durchgeführt. Die nachfolgende Untersuchung beinhaltet folgende Bausteine: Darstellung der relevanten Rechtsvorschriften zur Bewertung von Einzelhandelsvorhaben in Rheinland-Pfalz Darstellung aktueller Entwicklungstendenzen im Lebensmitteleinzelhandel 1

6 Darstellung und Bewertung des Makrostandortes Mayen und des Mikrostandortes Polcher Straße 130 Abgrenzung und Zonierung des projektrelevanten Einzugsgebietes sowie Berechnung des sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenzials Darstellung und Bewertung der wesentlichen Wettbewerber im Einzugsgebiet / im erweiterten Untersuchungsraum Analyse der möglichen wettbewerblichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Vorhabens Vereinbarkeit mit den regional- und landesplanerischen Vorgaben gemäß rheinland-pfälzischem Landesentwicklungsprogramm IV (Zentralitätsgebot, Integrationsgebot, Nicht-Beeinträchtigungsgebot und Agglomerationsgebot) sowie Regionalem Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald Empfehlungen für die Nachnutzung bzw. den bauleitplanerischen Umgang am jetzigen Standort des Rewe-Marktes. 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten sind das Baugesetzbuch (BauGB) die Baunutzungsverordnung (BauNVO) das rheinland-pfälzische Landesentwicklungsprogramm IV 1 (und der daraus abgeleitete Regionale Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald). 1 in der Fassung vom

7 2.1 Regelungen der BauNVO Der 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nr. 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundesimmissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1, Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Neben den Instrumentarien des BauGB und der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. 2.2 Landesplanung Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsprogramms IV (LEP IV) treffen folgende Aussagen: 3

8 Z 57 (Zentralitätsgebot) Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als m² Verkaufsfläche 1 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung 2 der Bevölkerung erforderlich ist. Z 58 (Städtebauliches Integrationsgebot) Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe ( zentrale Versorgungsbereiche i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Z 59 (Ergänzungsstandorte) Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Z 60 (Nichtbeeinträchtigungsgebot) Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Z 61 (Agglomerationsverbot) Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenabgrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. 1 2 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebe, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lagerund Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. 4

9 2.3 Regionalplanung Der gültige regionale Raumordnungsplan liegt in der Fassung vom 10. Juli 2006 vor; er wird aktuell dem LEP IV angepasst. 1 Im RROP 2006 werden die o. g. landesplanerischen Ziele und Grundsätze konkretisiert 2 : G1: Die bedarfsgerechte Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im fußläufigen Entfernungsbereich soll unterstützt werden. G2: In den zentralen Bereichen von Städten, Stadtteilen und Gemeinden soll entsprechend der jeweiligen Zentralitätsstufe und der örtlichen Gegebenheiten die weitere Einzelhandelsentwicklung sichergestellt werden. Dabei sollen das sich verändernde Käuferverhalten und die sektoralen Anforderungen des Einzelhandels angemessen berücksichtigt werden. G4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und der zu sichernden Versorgung der Bevölkerung Rechnung tragen (Kongruenzgebot). Z1: Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich nur in Zentralen Orten vorzusehen (Konzentrationsgebot) und i. d. R. in engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen (städtebauliches Integrationsgebot) zu errichten. Zn: Durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben darf die Funktion benachbarter Zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). G5: Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen so bemessen werden, dass ihr Einzugsbereich nicht wesentlich über den Versorgungsbereich der Standortgemeinde hinausgeht. G6: Können großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten in den Zentralen Orten ausnahmsweise städtebaulich nicht integriert werden, dürfen sie an einem anderen Standort des Zentralen Ortes angesiedelt werden, wenn die räumliche Dimension des großflächigen Einzelhandelsbetriebes der vorhandenen Maßstäblichkeit von Siedlung und Freiraum entspricht (Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot) [...]. G8: In gewerblichen Bauflächen sollen Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Großflächigkeit ausgeschlossen werden, wenn in der Gemeinde Sonderbauflächen für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen sind. Ausgenommen von diesem Beschluss ist der Einzelhandel von Handwerksbetrieben in dem sonst üblichen Umfang, mit Kraftfahrzeugen und Zubehör sowie mit Massengütern. 1 2 Im konkreten Fall umfasst der Mittelbereich Mayen gemäß LEP IV neben der Stadt Mayen selbst die Verbandsgemeinden Vordereifel, Maifeld und Mendig im Landkreis Mayen- Auflistung der wesentlichen Plansätze; S. 18f. 5

10 Koblenz sowie den südwestlichen Teil der Verbandsgemeinde Brohltal (Ortsgemeinden Kempenich, Hohenleimbach, Spessart, Weibern) im Landkreis Ahrweiler. 2.4 Kommunales Einzelhandelskonzept Mayen Das Einzelhandelskonzept Mayen, das die Stadt im Dezember 2010 beschlossen hat, beinhaltet als Kernbausteine die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und der Ergänzungsstandorte, die Mayener Sortimentsliste sowie Entwicklungspotenziale des Einzelstandortes Mayen bis zum Jahr 2015 inkl. Empfehlungen zur standortbezogenen Steuerung des Einzelhandels. Im Einzelhandelskonzept werden als zentrale Versorgungsbereiche die Innenstadt sowie das Nahversorgungszentrum Polcher Straße diesem sind auch der derzeitige und der künftige Rewe-Standort zuzuordnen definiert. Darüber hinaus kommt dem sog. Ergänzungsstandort Koblenzer Straße mit einem bedeutenden Angebot an Fachmärkten, Fachgeschäften und diversen Lebensmittelanbietern eine wichtige Versorgungsfunktion zu. Zum zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße wird im Einzelhandelskonzept folgendes festgehalten 1 : Zur Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ist am Standort Polcher Straße eine eng begrenzte Einzelhandelsentwicklung von Bedeutung, die gleichzeitig der Nahversorgungsfunktion dieser Standortlage für die südliche Kernstadt Rechnung trägt. Bei diesem Nahversorgungszentrum handelt es sich nach der städtebaulichen Zielsetzung der Stadt um einen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. BauGB. Der Standort umfasst derzeit insgesamt ca m² VK, darunter ca m² VK im kurzfristigen Bedarfsbereich. Größte Anbieter sind ein Rewe Supermarkt sowie die Discounter Aldi und Lidl; außerdem ist mit einem A.T.U. Autoteilefachmarkt auch ein Betrieb des langfristigen Bedarfs am Standort ansässig. Grundsätzlich ist für das Nahversorgungszentrum vorgesehen, die vorhandenen Magnetbetriebe 2 aus dem Lebensmittelsektor zu sichern und ihnen im Rahmen 1 2 a. a. O., S. 24 Gemäß LEP IV sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in zentralen Versorgungsbereichen zulässig. 6

11 der grundstücksbezogenen Möglichkeiten noch Spielraum für Verkaufsflächenerweiterungen und Modernisierungen zu geben. Darüber hinaus können neben den vorhandenen Betrieben auch kleinere ergänzende Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des kurzfristigen Bedarfs gruppiert werden, die der Nahversorgung dienen, den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt jedoch nicht schädigen (z. B. Bäckerei, Metzgerei, Kiosk / Toto Lotto, Getränkemarkt, Friseur, Bankautomat, Gastronomie / Imbiss). Grundsätzlich ist die Lebensmittelversorgung in Mayen und im Speziellen am Standort Polcher Straße mit einem Supermarkt und zwei Lebensmitteldiscountern ausreichend gesichert. Daher ist die Ansiedlung eines zusätzlichen Lebensmittelmarktes nicht notwendig. Weitere Sortimente von innenstadtrelevanter Bedeutung (z. B. Drogeriewaren, Textilien) stellen eine Gefahr für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt dar und sind daher auch nicht in wesentlichem Umfang vorgesehen Definitionen und ausgewählte Marktdaten Zur Einordnung des Vorhabens sowie zur Abgrenzung gegenüber den sonstigen im Umfeld vertretenen Betriebsformen werden nachfolgend ausgewählte Definitionen für verschiedene Vertriebskonzepte des Lebensmitteleinzelhandels wiedergegeben. 2 Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot führt. Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und qm, das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt. Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist. Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter qm, das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt. Unter dem Begriff Food werden Lebensmittel sowie Getränke verstanden. ( ) [Dazu gehören] folgende Warenbereiche: Frischwaren in Bedienung und Selbstbedienung, Tiefkühlkost sowie Trockensortiment. Nonfood umfasst Waren, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. ( ) [Es] wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und 1 2 Für den Anbieter Rewe sind perspektivisch Verbesserungen der Standortrahmenbedingungen sinnvoll (Parkplätze, Verkaufsfläche), die im direkten Umfeld am Standort realisiert werden könnten. Drogerieangebote sind im Einzelfall zu prüfen. Quelle: EHI, Köln,

12 langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.) unterschieden. Per Definition handelt es sich bei dem Vorhaben am Standort Polcher Straße um den Betriebstyp Supermarkt. Hinsichtlich der branchenspezifischen Verkaufsflächenaufteilung ist für den Betriebstyp Supermarkt der eindeutige Angebotsschwerpunkt im Lebensmittelbereich festzustellen. Daneben werden aber auch weitere nahversorgungsrelevante Sortimente wie Drogeriewaren und Tiernahrung geführt. Das Angebot wird i. d. R. ergänzt durch Artikel aus den Bereichen Schreibwaren, Zeitschriften und Haushaltswaren, die jedoch einen sehr geringeren Flächenanteil einnehmen. Die Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren eine unterschiedliche Entwicklung genommen. Als expansiv zeigten sich v. a. Große Supermärkte (+ 13 %); aber auch Lebensmitteldiscounter (+9 %) und Supermärkte (+6 %) konnte in den letzten fünf Jahren die Anzahl der Betriebe noch deutlich steigern, während es bei den SB-Warenhäusern nur ein leichtes Plus (+ 3 %) gab. Demgegenüber war die Entwicklung der kleinen Lebensmittelgeschäfte (- 39 %) stark rückläufig (vgl. Tabelle 1). Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Anzahl der Betriebe Veränderung 2006 / 2011 abs. in % Kleine Lebensmittelgeschäfte ,8 Discounter ,7 Supermärkte ,2 Große Supermärkte ,1 SB-Warenhäuser ,5 Quelle: EHI Retail Institute, Handelsdaten 2013; GMA Zusammenstellung 8

13 4. Daten zur Projektplanung Nach Angaben des Auftraggebers ist vorgesehen, die Filiale an der Polcher Straße 65 zu schließen und sich durch eine Verlagerung des Rewe-Marktes ca. 450 m südlich an der Polcher Straße 130 mit der damit verbundenen Erweiterung der Verkaufsfläche an aktuelle Markterfordernisse anzupassen. Der jetzige Markt ist durch eine rückwärtige Lage an der Polcher Straße, dessen Sichtbarkeit durch ältere Wohnhäuser etwas eingeschränkt wird, durch eine in die Jahre gekommene Marktgestaltung sowie begrenzte, ungünstig angeordnete Parkmöglichkeiten zu charakterisieren. Entsprechend der Planung des Auftraggebers ist am neuen Standort eine Verkaufsfläche von max m² geplant, so dass im Falle einer Nicht-Wiederbelegung der Altfläche durch Lebensmittel eine Verkaufsflächenerweiterung um ca. 700 m² zugrunde zu legen ist. Der Projektstandort ist bebaut; das derzeit leerstehende Gebäude (ehemals RS Das Autohaus) soll umgenutzt werden. Die vorliegende Planung sieht insgesamt 61 Stellplätze vor, welche dem Markt z. T. vorgelagert und z. T. seitlich angeordnet werden. Die Zufahrt erfolgt über die Polcher Straße, wobei eine zusätzliche Abbiegerspur für die Zu- und Abfahrt avisiert wird. 9

14 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 1. Makrostandort Mayen Die Stadt Mayen liegt im Landkreis Mayen-Koblenz in der Vulkaneifel. Gemäß LEP IV wird die Stadt Mayen als Mittelzentrum ausgewiesen und umfasst im Mittelbereich die Verbandsgemeinden Vordereifel, Maifeld und Mendig im Landkreis Mayen-Koblenz sowie den südwestlichen Teil der Verbandsgemeinde Brohltal (Ortsgemeinden Kempenich, Hohenleimbach, Spessart, Weibern) im Landkreis Ahrweiler. Im Mittelbereich Mayen leben derzeit rund Einwohner. 1 Landschaftsräumlich liegt die Stadt Mayen südöstlich der Geländestufe der Eifel, östlich öffnet sich die Landschaft zum flach auslaufenden Koblenz-Neuwieder-Becken. Aufgrund der naturräumlichen Lage kommt der Stadt Mayen traditionell eine hohe Bedeutung als Versorgungsstandort und Handelsplatz vor den Toren der Eifel zu. Innerhalb der Region konzentrieren sich die größten Handelsschwerpunkte auf das östlich gelegene Rheintal, wo mit dem Oberzentrum Koblenz (ca. 35 km östlich), den Mittelzentren Andernach und Neuwied (jeweils ca. 25 km nordöstlich) sowie mit dem Grundzentrum Mülheim- Kärlich (Gewerbepark Mülheim-Kärlich, ca. 25 km östlich) die größten Handelsschwerpunkte der Region liegen. Im Süden befindet sich mit der Stadt Cochem das nächste Mittelzentrum in ca. 30 km Entfernung, Richtung Nordwesten liegt das Mittelzentrum Adenau ebenfalls ca. 30 km von Mayen entfernt. Richtung Norden stellen die Mittelzentren Bad Neuenahr-Ahrweiler und Sinzig die nächst gelegenen größeren Angebotsstandorte dar (40 bzw. 35 km Entfernung). Verkehrlich ist die Stadt Mayen über die Anschlussstelle Mayen direkt an die A 48 (Koblenz Trier) angeschlossen. Darüber hinaus besteht eine sehr gute Anbindung an die A 61 (Ludwigshafen Koblenz Köln) im Bereich der Stadt Mendig (ca. 10 km nördlich). Von besonderer verkehrlicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die B 262, welche die Kernstadt von Mayen unmittelbar passiert, als direkte Verbindung und Abkürzung zwischen den Autobahnen A 48 und A 61 in Richtung Westen bzw. Norden. Innerhalb der Region übernehmen eine Reihe von Bundes-, Landes- und Kreisstraßen die Verbindung mit Stadtteilen sowie umliegenden Gemeinden, so z. B. die B 258 in Richtung Koblenz 1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Stand

15 und Nürburgring. Darüber hinaus ist die Stadt Mayen über zwei Bahnhöfe in der Kernstadt an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn in Richtung Andernach und Kaisersesch angebunden. Der städtische und regionale öffentliche Personennahverkehr wird im Wesentlichen durch ein Netz an Buslinien abgedeckt. Die Stadt Mayen zählt derzeit rd Einwohner. 1 Seit 2002 ist ein Bevölkerungsrückgang um ca. - 5,1 % zu verzeichnen. Demgegenüber wies der Landkreis Mayen- Koblenz einen deutlich geringeren Rückgang von rund - 1,4 % auf. Auch die Bevölkerungsprognose bis 2030 fällt negativ aus. Das statistische Landesamt weist für die Stadt Mayen im Jahr 2020 bzw noch eine Bevölkerungszahl von ca bzw. gut Einwohnern aus. In Bezug auf die Wirtschaftsstruktur des Landkreises Mayen-Koblenz ist festzustellen, dass im Vergleich zum Landesdurchschnitt ein überdurchschnittlicher Anteil (ca. 36 %) der sozialversicherungspflichtigen beschäftigten Arbeitnehmer im produzierenden Gewerbe tätig ist. Dennoch arbeitet die Mehrzahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor (ca. 40 %). Der Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr weist mit ca. 23 % ebenfalls leicht überdurchschnittliche Werte auf 2. Mit 5,8 % lag die Arbeitslosenquote im Landkreis Mayen-Koblenz im Januar 2013 knapp unter dem Durchschnittswert (5,9 %) 3 von Rheinland- Pfalz. Mit einem deutlich positiven Pendlersaldo von knapp Personen (8.175 Einpendler gegenüber Auspendlern) wird die Bedeutung der Stadt Mayen als Arbeitsplatzstandort deutlich Quelle: Stadt Mayen, Stand: , Hauptwohnsitze. Quelle: Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: ). Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand: Juni

16 Karte 1: Lage der Stadt Mayen und zentralörtliche Struktur im Umland Zentrale Orte Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Mittelbereich Mayen km Quelle: LEP IV Rheinland-Pfalz; erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Bearbeitung

17 In Bezug auf die Einzelhandelsstruktur verfügt die Stadt Mayen gemäß Einzelhandelskonzept im Wesentlichen über drei Einzelhandelschwerpunkte: die Innenstadt, den dezentralen Standort Koblenzer Straße sowie den Bereich der Polcher Straße nördlich des Viehmarktes. Zum Zeitpunkt der letzten Kompletterhebung des Einzelhandels im Herbst 2009 waren in der Stadt Mayen insgesamt 246 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² ansässig. Der Einzelhandelsstandort Mayen weist damit eine stark überdurchschnittliche Zentralität von ca. 205 % auf. 1 Die Innenstadt von Mayen wird im Wesentlichen durch den Innenstadtring (Habsburgring / Boemundring / Koblenzer Straße / Sankt-Veit-Straße) begrenzt. Innerhalb der Innenstadt bilden der Marktplatz und die im Wesentlichen von Norden nach Süden verlaufende und als Fußgängerzone ausgestaltete Marktstraße die Haupteinkaufslage mit einem durchgängigen Nutzungsbesatz und der höchsten Handelsdichte. Als Magnetbetriebe fungieren v. a. das Textilkaufhaus Küster sowie C&A und Esprit am Marktplatz. Daneben stellt die Koblenzer Straße mit einer über das Stadtgebiet von Mayen wesentlich hinausgehenden Ausstrahlung im Osten der Stadt den zweiten Versorgungsbereich dar. Neben einer Reihe von großflächigen Lebensmittelmärkten (Kaufland, Hit, Lidl, Aldi und Netto) wird der Standortbereich im Wesentlichen um mittel- und großflächige Fachmärkte aller Bedarfsstufen ergänzt (z. B. Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe, Elektrowaren, Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf). Die Polcher Straße bildet als Nahversorgungslage mit den Lebensmittelmärkten Rewe, Aldi und Lidl den dritten Einzelhandelsschwerpunkt im südlichen Stadtgebiet. 2. Mikrostandort Polcher Straße Der geplante Verlagerungsstandort des Rewe-Marktes befindet sich in Stadtrandlage an der Polcher Straße, einer gut frequentierten Ausfallstraße in Richtung Süden / Südosten (L 82), welche den Verkehr im weiteren Verlauf zur BAB 48 leitet. Auf dem Grundstück befindet sich das überwiegend leerstehende Gebäude des RS Autohauses; welches 1 vgl. Einzelhandelskonzept, a.a.o., S. 26, 39 13

18 zukünftig durch den Rewe-Markt genutzt werden soll. 1 Während das Standortumfeld Richtung Norden vorrangig durch eine lockere Wohnbebauung mit meist dreigeschossigen Ein- / Mehrfamilienhäusern sowie die Freifläche des Viehmarktes geprägt wird, ist es Richtung Osten / Süden durch verschiedene Industrie- und Gewerbebetriebe zu charakterisieren (u. a. Edeka C+C- Großhandel, CASACK GmbH & Co. KG, Papierfabrik Nettemühle, Mercedes-Autohaus, ATB Autoteile, Delta Tech Computer Systems, Firmengelände Weig Karton und Tankstelle). Der Planstandort liegt rund 450 Meter vom jetzigen Markt entfernt; die Entfernung zum südlichen Rand des abgegrenzten Nahversorgungszentrum Polcher Straße (mit dem jetzigen Marktstandort, Aldi und Lidl) beträgt etwa 200 Meter. Abweichend vom GMA- Vorschlag im Rahmen der Erstellung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes 2010 wurde der Planstandort durch den Stadtrat Mayen jedoch als Ergänzungsfläche für den Nahversorgungsbereich festgelegt. Das Areal weist eine gute Sichtbarkeit von der Polcher Straße auf und liegt etwa 500 m nord-westlich der Bundesstraßen 258 bzw. 262 Richtung Aachen Wiesbaden. Dementsprechend ist die verkehrliche Erreichbarkeit des Projektstandortes für den PKW-Verkehr als sehr gut zu bewerten. Der Markt verfügt jedoch mit 61 Parkplätzen im westlichen Grundstücksbereich nur über begrenzte Kapazitäten. Die ÖPNV-Anbindung wird durch Bushaltestellen im Bereich Viehmarkt-Platz und Fa. Weig (Linie 341, Mayen Alzheim Kehrig Düngenheim - Kaisersesch), gut 100 Meter vom Projektstandort entfernt, sichergestellt. Wenngleich der Projektstandort einseitig an Wohnbebauung angrenzt, kann der Rewe- Markt nur ein sehr geringes fußläufiges Potenzial erschließen; der Markt ist vorrangig auf Pkw-Kunden ausgerichtet. 3. Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen 1 laut Information des Auftraggebers ist kein Abriss / Neubau avisiert. 14

19 wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung eines Planobjektes. Positive Standortfaktoren: + hohe Frequenz aufgrund der überörtlichen Verkehrslage + gute Einsehbarkeit + gute Verkehrsanbindung für Pkw + Anbindung mit dem ÖPNV ist gegeben + Lage innerhalb des Ergänzungsbereiches zum Nahversorgungsbereich Polcher Straße Negative Standortfaktoren: - Lage außerhalb des abgegrenzten Nahversorgungszentrums Polcher Straße - begrenztes Parkplatzangebot - sehr geringes fußläufiges Nahbereichspotenzial Aus betrieblicher Sicht ist der Standort an der Polcher Straße 130 grundsätzlich für den Betrieb eines Supermarktes geeignet. Insbesondere sind die hohe Verkehrsgunst sowie gute Einsehbarkeit von der Landstraße L 82 positiv zu bewerten. Kritisch zu sehen ist jedoch das begrenzte Parkplatzangebot. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist anzuführen, dass für den projektierten Rewe Markt keine räumlich-funktionale Einbindung in das abgegrenzte Nahversorgungszentrum Polcher Straße besteht. Der Standort befindet sich in einer durch den Stadtrat Mayen beschlossenen Ergänzungslage und ist damit stadtentwicklungspolitisch als Teil des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße als Standort für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel vorgesehen. Er verfügt jedoch nur über ein sehr begrenztes fußläufiges Nahbereichspotenzial. 15

20 Karte 2: Planstandort des Rewe-Marktes Ergänzungsstandort Koblenzer Straße Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Verlagerungsobjekt Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße mit Ergänzung Planstandort Erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Bearbeitung 2013, nach Angaben des Auftraggebers 16

21 III. Nachfragesituation 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Das erschließbare Bevölkerungs- bzw. Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Zur konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: Lage innerhalb des Stadtgebietes sowie verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes siedlungsstrukturelle Gegebenheiten im Untersuchungsgebiet projektrelevante Wettbewerbssituation im Umfeld aufgrund der Dimensionierung zu erwartende Anziehungskraft des erweiterten Rewe-Marktes ausgewählte Zeit- und Distanzwerte. Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das projektrelevante Einzugsgebiet wie folgt abgrenzen und zonieren (siehe Karte 3): Zone I: Zone II: Stadt Mayen, Kernstadt und Stadtteil Alzheim 1 ca Einwohner Stadt Mayen: Stadtteile Hausen, Kürrenberg, Nitztal 1, Verbandsgemeinde Vordereifel (teilweise) 2, Verbandsgemeinde Maifeld (teilweise) 3 ca Einwohner 4 Zone I + II Einzugsgebiet ca Einwohner Bevölkerungsdaten der Stadt Mayen, , Hauptwohnsitze Anschau, Bermel, Hirten, Luxem, Monreal, Reudelsterz, Weiler, Kehrig Bevölkerungsdaten des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, Stand: Einig, Gering, Bevölkerungsdaten des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, Stand: Quelle: Verbandsgemeinde Hettenleidelheim, Stand:

22 Insgesamt leben im Einzugsgebiet gegenwärtig rd Einwohner, davon ca Einwohner bzw. 67 % in Zone I. Das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II) umfasst ein Bevölkerungspotenzial von ca Einwohnern (ca. 33 %). Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) des erweiterten Rewe-Marktes umfasst die Kernstadt Mayen sowie den südlich gelegenen Stadtteil Alzheim. Aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit sowie der kaum vorhandenen Nahversorgungsmöglichkeiten in den umliegenden, sehr ländlich geprägten Kommunen der Verbandsgemeinden Vordereifel und Maifeld sind diese dem erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) zuzurechnen. Einzugsgebietseinschränkend wirken die am Standort Koblenzer Straße etablierten Lebensmittelanbieter, an die u. a. auch das nördliche und östliche Umland von Mayen tendiert, sowie die Angebote in den Grund- und Mittelzentren Polch, Mendig, Adenau, Kelberg, Ulmen, Kaisersesch und Münstermaifeld. Aufgrund der Lage des Planstandortes an der Verbindungsachse Polcher Straße nahe der Bundesstraßen B 258 / 262 und der damit guten verkehrlichen Erreichbarkeit ist im gewissen Umfang auch von Umsätzen mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsbereichs auszugehen (z.b. Pendler); diese werden in den nachfolgenden Berechnungen als sog. Streuumsätze berücksichtigt. 18

23 Karte 3: Einzugsgebiet des projektierten Rewe Marktes und Wettbewerbssituation im Umland Getränke Legende Zone I Getränke Zone II Planstandort Erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Bearbeitung

24 2. Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Für die Nahrungs- und Genussmittel betragen die Pro-Kopf-Ausgaben (pro Jahr) ca , für die Nichtlebensmittel ca Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die regionalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Für Mayen ist von einem unterdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten auszugehen 1 ; im erweiterten Einzugsgebiet liegen die Koeffizienten z. T. über und z. T. unter dem Bundesdurchschnitt. Tabelle 2: Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Sortiment Daten Zone I Zone II Gesamt Kaufkraft in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 27,8 12,3 40,1 GMA-Berechnungen 2013 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Insgesamt verfügen die Einwohner im Einzugsgebiet über ein Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel in Höhe von ca. 40,1 Mio., davon sind ca. 69 % der Zone I und etwa 31 % der Zone II zuzuordnen. 1 Die MB Research errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf Grundlage der Steuerstatistik. Für die Stadt Mayen liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 98,4, Anschau weist 99,2 auf, Bermel 90,8, Hirten 100,2, Luxem 91,7, Monreal 96,7, Reudelsterz 95,1, Weiler 96,5, Kehrig 99,7, Einig 102,8, Gering 98,4. (Bundesdurchschnitt 100,0). 20

25 IV. Projektrelevante Angebotssituation 1. Projektrelevante Wettbewerber im Einzugsbereich Im Rahmen der vorliegenden Analyse erfolgte im April 2013 eine aktuelle Erfassung des relevanten Wettbewerbs im Untersuchungsgebiet. Da der Schwerpunkt im Nahrungs- und Genussmittelsektor liegt, wurden in diesem Zusammenhang vorrangig die wesentlichen Lebensmittelanbieter, d. h. vor allem SB-Warenhäuser, Supermärkte und Discounter, jedoch ergänzend auch kleinstrukturierte Lebensmittelbetriebe, berücksichtigt. Im Kerneinzugsgebiet (Zone I) sind folgende wesentliche Lebensmittelanbieter ansässig (vgl. Karte 4): (1) Rewe, (Verlagerungs- und Erweiterungsprojekt), Polcher Straße 65, ca. 900 m² VK inkl. Bäckereiverkaufsstelle, veralteter Marktauftritt, begrenzte, z. T. ungünstig angeordnete Stellplatzflächen, eingeschränkte Sichtbarkeit durch rückwärtige Lage bzw. z. T. vorgelagerte Wohnhäuser, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße. (2) Getränkemarkt DGS, Polcher Straße 52, ca. 300 m² VK, moderner Marktauftritt, begrenzte Parkplätze, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße, in Nachbarschaft zum Rewe-Markt. (3) Aldi, Polcher Straße 81, ca m² VK, moderner Marktauftritt, großzügige, dem Markt vorgelagerte Parkflächen, in Nachbarschaft zu Lidl und ATU, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Polcher Straße. (4) Lidl, Polcher Straße 87, ca. 980 m² VK, zzgl. Bäckerei, moderner Marktauftritt, großzügige, dem Markt vorgelagerte Stellplatzflächen, in Nachbarschaft zu Aldi und ATU, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße. 21

26 (5) Rewe, Habsburgring 74, ca m² VK, moderner Marktauftritt, Bäckerei im Vorkassenbereich, begrenzte Parkplätze (kostenpflichtig), Zuordnung zum zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. (6) Lidl, Hausener Straße 2, m² VK, moderner Marktauftritt, ausreichende Stellplatzflächen, Standortverbund mit Hit, kik, Zooland, Deichmann, Luxemburger Sport, dm, ProMarkt, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße. (7) HIT-Markt, Hausener Straße 2, ca m² VK, moderner Marktauftritt, ausreichende Stellplatzflächen, separater HIT-Getränkemarkt (ca. 750 m² VK), Einzelhandelsnutzungen im Vorkassenbereich (u. a. Blumenladen, Kiosk, Bäckerei, Apotheke, Ernsting s family und diverse Dienstleistungen), Standortverbund mit kik, Zooland, Deichmann, Luxemburger Sport, dm, ProMarkt, Lidl, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße. (8) Aldi, Hausener Straße, ca. 970 m² VK, zeitgemäße Warenpräsentation, Parkplätze sind dem Markt vorgelagert, Lage gegenüber des Standortverbunds von Hit, Lidl u. a., dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße. (9) Kaufland, Koblenzer Straße 176, ca m² VK, durchschnittlicher Marktauftritt, suboptimale Gebäude- / Eingangssituation, weitere Anbieter im Vorkassenbereich (u. a. Bäckerei, Reisebüro), Parkplätze sind dem Markt teilweise vorgelagert, teilweise im Parkhaus angeordnet, geringe Besucherfrequenz zum Besichtigungszeitpunkt, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße. (10) Netto, Am Wasserturm, ca. 870 m² VK, zeitgemäßer Marktaufritt, mit Bäckerei, Standortverbund mit Getränkemarkt Dursty, Blumen Risse, Dänisches Bettenlager, Fressnapf und Küchenstudio, ausreichend Stellplatzflächen, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße. (11) Dursty-Getränkemarkt, Am Wasserturm, ca. 400 m² VK, moderner Marktaufritt, Standortverbund mit Netto, Blumen Risse, Dänisches Bettenlager, Fressnapf und Küchenstudio, ausreichend Stellplatzflächen, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße. 22

27 Neben den oben angeführten strukturprägenden Lebensmittelmärkten sind im abgegrenzten Einzugsgebiet eine Reihe von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien sowie Metzgereien) und kleinere Spezialanbieter (u. a. Kioske, Getränkefachmärkte) ansässig. Diese sind unterteilt nach verschiedenen Lagekriterien in der nachfolgenden Tabelle übersichtartig dargestellt. In der Zone II des betrieblichen Einzugsgebietes sind keine wesentlichen Wettbewerber im Lebensmittelsegment vorhanden. Tabelle 3: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand (Systemwettbewerber sowie kleinstrukturierte Lebensmittelanbieter) in der Stadt Mayen Lage / Wettbewerbsart untersuchungsrelevante VK in m² Umsatz Food in Mio. Systemwettbewerber Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Mayen ,7 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße ,5 Ergänzungsstandort Koblenzer Straße ,0 Systemwettbewerber insgesamt ,2 Kleinstrukturierter Einzelhandel (projektrelevant) Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Mayen 640 4,6 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße 130 0,7 Ergänzungsstandort Koblenzer Straße 135 1,0 Streulagen (Zone I) 290 2,0 Streulagen (Zone II) 30 0,5 Kleinstrukturierter Einzelhandel insgesamt ,8 Projektrelevanter Einzelhandel insgesamt Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Mayen ,3 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße ,2 Ergänzungsstandort Koblenzer Straße ,0 Streulagen (Zone I) 290 2,0 Streulagen (Zone II) 30 0,5 Summe projektrelevanter Einzelhandel davon Stadtgebiet Mayen GMA-Erhebung 2013 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) ,0 65,5 23

28 Karte 4: Projektrelevante Wettbewerbssituation in Mayen Legende Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Nahversorgungszentrum Polcher Straße Ergänzung des Nahversorgungsbereichs Ergänzungsstandort Koblenzer Straße Erstellt mit RegioGraph Planung, GMA- Bearbeitung

29 2. Projektrelevante Wettbewerber außerhalb des Einzugsbereiches Außerhalb des definierten Einzugsgebietes ist in erster Linie auf folgende Wettbewerbsstandorte hinzuweisen, die das übergemeindliche, sehr ländlich geprägte Einzugsgebiet des Erweiterungsvorhabens begrenzen (vgl. Karte 3): Grundzentrum Polch mit Rewe XL, Aldi, Lidl, Edeka und Penny Grundzentrum Mendig mit Rewe XL, Aldi, Lidl und Netto Grundzentrum Kaisersesch mit Rewe XL, Aldi und Lidl Grundzentrum Ulmen mit Hit, Norma, Lidl, Edeka und Aldi Grundzentrum Kelberg mit Edeka und Lidl Mittelzentrum Adenau mit Aldi, Netto, Edeka, Rewe und Lidl 3. Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation Insgesamt verfügt die Stadt Mayen aktuell über eine Verkaufsfläche im Lebensmittelsegment von rd m² (inkl. Nonfood-Flächen), auf der ein Gesamtumsatz im Lebensmittelsektor (bereinigter Umsatz) von derzeit rd. 65,5 Mio. erwirtschaftet wird. 1 Der Großteil der Verkaufsfläche bezieht sich auf die Systemwettbewerber im Lebensmittelhandel, hier sind alle Betriebstypen wie SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Supermärkte und Discountmärkte in der Stadt Mayen vertreten. Dabei kommt dem Standort Koblenzer Straße mit über m² Verkaufsfläche (ca. 71 % des gesamtstädtischen Lebensmitteleinzelhandels) die mit Abstand größte Versorgungsbedeutung innerhalb des Stadtgebietes von Mayen zu. Das Nahversorgungszentrum Polcher Straße weist eine Lebensmittelverkaufsfläche von rund m² (ca. 17 %) auf. Der Innenstadt sind aktuell nur gut m² Verkaufsfläche (ca. 10 % der Lebensmittelfläche) zuzuordnen. Im Hinblick auf die Standortlagen ist damit ein deutliches Ungleichgewicht zwischen den zentralen und den integrierten Standortlagen festzuhalten. 1 Bereinigte Umsatzleistung: Die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte wurden den jeweiligen Sortimenten im Nichtlebensmittelsektor zugeordnet. 25

30 Um die Bedeutung einer Stadt als Versorgungsstandort einschätzen zu können, nimmt man sog. Zentralitätskennziffern zu Hilfe. Dabei wird der Umsatz des Einzelhandels in Relation zur Kaufkraft in der Standortkommune gebracht. Werte über 100 % bedeuten, dass mehr durch den Einzelhandel umgesetzt wird, als Kaufkraft in der Standortkommune vorhanden ist und demnach Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland vorliegen. Die Zentralität der Stadt Mayen im Lebensmittelsegment liegt gegenwärtig bereits bei etwa 197 % und spiegelt damit das ausgeprägte Angebot und die Bedeutung als Versorgungsschwerpunkt für ein übergemeindliches Einzugsgebiet wider. 26

31 V. Beurteilung des Vorhabens 1. Methodischer Ansatz Die zu erwartenden wirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens werden im Folgenden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina und der dargelegten Angebotsstrukturen ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt: Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt. Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet sowie im Umfeld eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo und in welchem Umfang dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen. 2. Marktanteilkonzept und Umsatzerwartung Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes mit dem für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) aus. Als wesentliche Kriterien bei der Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation im Umfeld, ausgewählte Zeit-Distanz-Werte, die Art und Dimensionierung der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung, die Lage und das Standortumfeld berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund sind für den erweiterten Rewe-Markt die in Tabelle 4 dargestellten Marktanteile und Umsatzleistungen zu erwarten. Vor dem Hintergrund der bereits sehr ausgeprägten Wettbewerbssituation sind die angesetzten Abschöpfungsquoten des erweiterten Rewe- Marktes als Maximalwerte zu interpretieren. Im Nahrungs- und Genussmittelsektor kann für das Vorhaben mit Kunden aus dem Einzugsgebiet ein Umsatz von ca. 4,7 Mio. prognostiziert werden. Inklusive Streuumsätze (ca. 10 % = 0,5 Mio. ) und der Nichtlebensmittel-Sortimente (Umsatzanteil in Höhe von rd. 10 % = 0,6 Mio. ) beläuft sich die Umsatzerwartung für das Vorhaben auf insgesamt 27

32 ca. 5,9 Mio. ; dies entspricht einer Flächenleistungsproduktivität von knapp / m² Verkaufsfläche, die unter dem Durchschnittsniveau von Supermärkten liegt. 1 Dies ist insbesondere der bereits intensiven Wettbewerbssituation in Mayen und dem Umland geschuldet (vgl. Kapitel IV). Tabelle 4: Marktanteile und Umsatzerwartung des erweiterten Rewe-Marktes Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone I 27, ,5 Zone II 12,3 10 1,2 Zonen I II 40,1 11 4,7 Nichtlebensmittel-Umsatz (ca. 10 %) 0,6 Streuumsatz (ca. 10 %; Lebensmittel und Nicht-Lebensmittel) 0,6 Gesamt 5,9 GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte, gerundet Die Umsatzberechnung für das Planvorhaben erfolgte unter der Modellannahme einer Neuansiedlung. Tatsächlich handelt es sich bei dem Planvorhaben jedoch um eine Verlagerung und eine Verkaufsflächenerweiterung eines bereits bestehenden Marktes, womit nur der jeweils zusätzlich erwirtschaftete Umsatz tatsächlich wettbewerbswirksam wird, sofern nicht das Altobjekt wieder durch einen Lebensmittelmarkt belegt wird. Im Folgenden werden daher zwei Varianten mit und ohne Nachbelegung der Altfläche für Lebensmittel berücksichtigt. Sollte die Altfläche durch einen Lebensmittelanbieter nachgenutzt werden, ist der prognostizierte Umsatz in Höhe von 5,9 Mio. im Rahmen der Umsatzumverteilungsberechnung voll anzusetzen. Bei diesem Ansatz wird unterstellt, dass der nachfolgende Betrieb im Altobjekt in etwa den gleichen Umsatz erwirtschaftet wie aktuell der Rewe-Markt. Geht man davon aus, dass das Altobjekt zukünftig anderweitig genutzt wird, wird nur der Umsatzzuwachs (gegenüber den bisher getätigten Umsätzen) zugrunde gelegt. Bei einer geplanten Verkaufsflächenerweiterung um gut 700 m² gegenüber dem Bestandsobjekt ist ein zusätzlicher Umsatz in Höhe von ca. 2,6 Mio., davon rd. 2,3 Mio. im Lebensmittelsektor anzusetzen. 1 Der Durchschnittswert liegt lt. EHI bei ca / m² Verkaufsfläche (Netto-Umsatz) 28

33 Es ist darauf hinzuweisen, dass der ermittelte Zusatzumsatz einen theoretischen Wert darstellt. In der Handelswissenschaft ist unumstritten, dass mit steigender Verkaufsfläche die Umsatzleistung je m² Verkaufsfläche abnimmt und die Umsätze nicht proportional zur Verkaufsfläche steigen. Damit stellt der ermittelte Zusatzumsatz einen sog. worst-case- Ansatz dar. 3. Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen Mit der Neuetablierung bzw. Erweiterung von Einzelhandelsobjekten werden i. d R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen eines zu untersuchenden Planvorhabens dar. Es ist zu berücksichtigen, dass der Rewe-Markt aktuell bereits als Einkaufsmarkt etabliert ist. Für den Fall, dass das Bestandsobjekt zukünftig nicht mehr durch Lebensmittel genutzt wird, ist bei der Ermittlung der zu erwartenden Kaufkraftbewegungen bzw. Umsatzumverteilungen der zusätzlich erwirtschaftete Umsatz anzusetzen. Somit wäre der aktuelle Zustand mit dem bestehenden Betrieb und den aktuell vorhandenen Kaufkraftströmen mit der (prognostizierten) Situation nach der geplanten Verlagerung und Erweiterung zu vergleichen. 1 Sollte das Altobjekt jedoch durch einen anderen Lebensmittelanbieter nachgenutzt werden, ist das Planvorhaben als Neuansiedlung zu werten und der komplette Umsatz anzusetzen. Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung im Lebensmittelsektor werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze gewichtet. In der Modellrechnung wurden folgende Kriterien berücksichtigt: die aktuelle Ausstattung des Einzugsgebietes und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben die Versorgungsbedeutung einzelner Standortbereiche des Einzelhandels 1 vgl. hierzu OVG NRW, Urteil 10 A 1417/07 vom