KREIS LUDWIGSBURG STADT VAIHINGEN AN DER ENZ STADTTEIL VAIHINGEN Plb. 1.3, 1.5, 1.6 BEBAUUNGSPLAN Einzelhandel Vaihingen BEGRÜNDUNG gemäß 9 (8) BauGB Übersichtsplan (ohne Maßstab) Vaihingen an der Enz Stadtplanungsamt 1
1. Erfordernis der Planaufstellung Der Gemeinderat hat am 23.11.2006 das Einzelhandelskonzept für die Stadt Vaihingen an der Enz und die Gemeinden Eberdingen und Sersheim (vom Juni 2006, Büro Acocella, Lörrach) beraten (D 282/1/06). U. a. wurde beschlossen: Die Verwaltung wird beauftragt, die Stadtgebiete im Sinne des Einzelhandelskonzepts auf die Zulassung von Sortimenten und Einzelhandelsbetriebstypen zu prüfen und ggf. Beschlussvorschläge für die Aufstellung bzw. Änderung von Bebauungsplänen zu unterbreiten. Ziel des Einzelhandelskonzepts ist es, Strategien, die die Innenstadt fördern, aufzuzeigen und Entwicklungen (im Einzelhandel), welche die Innenstadt als zentralen Einkaufsstandort schädigen, zukünftig zu vermeiden. Ein wichtiges Element ist die (passive) Steuerung des Einzelhandels über die Aufstellung bzw. Änderung von Bebauungsplänen. 2. Rahmenbedingungen 2.1 Überörtliche Planungen Regionalplan Der Regionalplan trifft Regelungen (Grundsätze und Ziele) zur Entwicklung des Einzelhandels (Kapitel 2.7) insbesondere des großflächigen Einzelhandels. Der südliche (größere) Teil des Bebauungsplanes liegt im zentralörtlichen Versorgungskern. Der nördliche Teil liegt weder im zentralörtlichen Versorgungskern noch im Ergänzungsstandort. Dies bedeutet, dass im nördlichen Teil großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich unzulässig ist. Sonstiger großflächiger Einzelhandel bedürfte hier einer besonderen Prüfung. Da mit der Bebauungsplanänderung keine Zulassung von großflächigem Einzelhandel angestrebt bzw. ermöglicht wird, sind keine Konflikte mit Zielen und Grundsätzen der Regionalplanung gegeben. Im südlichen Teil gibt es seitens der Regionalplanung keine Beschränkungen (soweit ein Einzelhandelsbetrieb nicht die für ein Mittelzentrum angemessene Größe überschreitet). 2.2 Örtliche Planungen Flächennutzungsplan (FNP) der Verwaltungsgemeinschaft (1980 einschließlich der 2. Änderung 1998) Der FNP stellt den nördlichen Teil als gewerbliche Baufläche und den südlichen als gemischte Baufläche, ergänzt mit einigen Gemeinbedarfsflächen (Post, Verwaltungsgebäude), dar. Einzelhandelskonzept für die Stadt Vaihingen an der Enz und die Gemeinden Eberdingen und Sersheim (Büro Acocella, Lörrach, Juni 2006) Das Gutachten ist Grundlage für das städtebauliche Konzept (s.u.) bzw. die Bebauungsplanänderung. Städtebauliches Konzept zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Vaihingen an der Enz (Januar 2007) 2
Dieses ist Grundlage und zentrale Begründung für die Bebauungsplanänderung. 2.3 Bestehende Rechtsverhältnisse Mit Ausnahme dreier kleiner Bereiche, für die vorhabenbezogene Bebauungspläne für (überwiegend) Wohnbebauung existieren (- Hans-Krieg-Straße 4 6 - Kehlstraße 25 27 - Zwischen Löbert- und Heiligkreuzstraße ), handelt es sich durchgehend um einen Innenbereich gem. 34 BauGB. Ergänzende Regelungen (Baulinienpläne) werden durch diesen ( einfachen ) Bebauungsplan nicht berührt. 2.4 Verfahrensablauf Der Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren gemäß 13 BauGB durchgeführt. Einleitungsbeschluss und Entwurfsbeschluss - Gemeinderat: 02.05.2007 3. Beschreibung des Plangebiets Der Geltungsbereich umfasst zwei räumlich nicht zusammenhängende Bereiche. Das Plangebiet umfasst einen relativ großen Teil der Kernstadt mit dem Schwerpunkt westlich der Innenstadt und einem kleinen Bereich nördlich der Jauerniger Straße einem Übergangsbereich zum Gewerbegebiet Fuchsloch. Das Plangebiet ist sehr unterschiedlich bebaut. Dies reicht von freistehenden eingeschossigen Einfamilienhäusern über mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten bis hin zu Brachflächen. 4. Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen Der Bebauungsplan trifft ausschließlich Festsetzungen zum Einzelhandel, wie es das BauGB in der neuesten Fassung vom 21.12.2006 im 9 (2a) erstmalig ermöglicht. Die unterschiedlichen Regelungen begründen sich aus der Lage im Siedlungsgefüge und der Zuordnung zur Innenstadt als der zu schützende Einzelhandelsstandort. Die Begründung zu den einzelnen Festsetzungen und den Bereichsabgrenzungen ergibt sich aus dem Städtebaulichen Konzept zur Steuerung des Einzelhandels in Vaihingen (Januar 2007) insb. Ziffer 3. Aufgrund der im Plangebiet vorhandenen Wohnbebauung und der unmittelbar angrenzenden Wohngebiete wurde Einzelhandel der Nahversorgung und des täglichen Bedarfs zugelassen (mit Flächenbegrenzung), um insb. kleinere Läden, wie z. B. Bäcker oder Metzger nicht auszuschließen. 5. Umweltprüfung Im vereinfachten Verfahren gemäß 13 BauGB sind eine Umweltprüfung, der Umweltbericht, Angaben über umweltbezogene Informationen und zur Überwachung nicht erforderlich. 3
6. Eingriffs-/Ausgleichsbewertung Eine Eingriffs-/Ausgleichsuntersuchung ist offensichtlich nicht erforderlich. Der Gebietscharakter oder das Maß der baulichen Nutzung wird hierdurch nicht verändert. 7. Städtebauliche Daten (ca. Werte) Bestand/Planung ha % Gesamtfläche des Bebauungsplangebiets 17,9 100 Südlicher Teil, Bereich 1 17,0 95 Bereich 1.1 0,8 Bereich 1.2 5,1 Bereich 1.3 11,1 Nördlicher Teil Bereich 2 0,9 5 Aufgestellt: Vaihingen an der Enz, den 01.02.2007 Stadtplanungsamt 4
Anhang Städtebauliches Konzept zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Vaihingen an der Enz, 30.01.2007, Stadtplanungsamt Auszug 3. Städtebauliches Konzept (siehe Lageplan, Anlage 1) Für das Konzept sind die Ziele des Einzelhandelskonzepts, wie sie vom GR am 23.11.2006 beschlossen wurden (siehe Anhang 1) maßgebend. Zu beachten sind auch die Ziele und Grundsätze des Regionalplans zum Einzelhandel, wobei diese sich auf Einzelhandelsgroßprojekte (großflächiger Einzelhandel) beziehen. Bereich 1 - zentrale innenstadtnahe Zone Es handelt sich hierbei um einen weitgehend unbeplanten Innenbereich. Aufgrund der Lage im Siedlungsgefüge und der Bestandsituation im Einzelhandel lassen sich 3 Bereiche abgrenzen mit unterschiedlichen Eignungen für Einzelhandel und Regelungsanforderungen. Im unbeplanten Innenbereich bietet das BauGB seit Januar 2007 die Möglichkeit, Bebauungspläne zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche aufzustellen ( 9(2a)BauGB). Man kann sich auf einfache Bebauungspläne beschränken, d. h. die Festsetzung von Baugebieten gemäß BauNVO ist nicht erforderlich. Von dieser Möglichkeit soll im Bereich 1 (und im unbeplanten Teil von Bereich 3 ) Gebrauch gemacht werden. Bereich 1.1 entlang der Franckstraße und Stuttgarter Straße bis Kehlstraße. Dieser Bereich weist noch einen unmittelbaren optischen und auch fußläufigen Zusammenhang mit der Innenstadt (einschließlich Sämann) auf. Es handelt sich hier um eine kleinteilige Baustruktur. Es ist nicht zu erwarten, dass die weitere Entwicklung von zentrenrelevantem Einzelhandel sich nachteilig auf die Innenstadt auswirken könnte. Einschränkungen zum Einzelhandel sind somit nicht notwendig. Bereich 1.2 entlang Hans-Krieg-Straße und Stuttgarter Straße (östlich Sämann/ Kehlstraße) Der optische und auch fußläufige Bezug zur Innenstadt ist nicht mehr gegeben. Es sind einige größere zur Umnutzung vorgesehene oder geeignete Flächen vorhanden. Die Ansiedlung von weiterem zentrenrelevanten Einzelhandel würde der Innenstadt eher schaden und ist deshalb auszuschließen. Dagegen ist die Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel durchaus auch großflächiger erwünscht vor allem zur allgemeinen Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Vaihingen. Durch die Lage an der Hauptverkehrsstraße ist auch eine gute Erschließung gegeben. Zudem sind diese Flächen aufgrund der relativ hohen Immissionsbelastung für Wohnen sehr problematisch. Ausnahmsweise kann Einzelhandel, der dem täglichen Bedarf dient und eine Verkaufsfläche von 50 qm pro Gebäude nicht überschreitet, zugelassen werden. Dies ist im Hinblick auf die relativ starke Prägung mit Wohnen vor allem aber den beidseitig angrenzenden Wohngebieten vertretbar. Der Bereich 1.2 sollte hier nicht schlechter gestellt werden als ein Reines Wohngebiet im Wolfsberg oder auf dem Röthenhard, wo z. Bs. ein Bäckerladen regelmäßig zulässig ist.. 5
Bereich 1.3 - zwischen Bereich 1.1. und 1.2. Dieser Bereich ist bereits heute stark durch Wohnen geprägt. Durch die zentrale aber auch vergleichsweise ruhige Lage zeichnet sich dieser Bereich als Wohnstandort aus und es spricht nichts dagegen, wenn sich hier ein reines Wohngebiet entwickelt. Die Erschließungsbedingungen sind für den Einzelhandel eher ungünstig. Für diese Bereiche ist Einzelhandel grundsätzlich auszuschließen. Dies berührt nicht den Bestandsschutz (z. B. Fahrradgeschäft). Ausnahmsweise kann Einzelhandel, der dem täglichen Bedarf dient und eine Verkaufsfläche von 50 qm pro Gebäude nicht überschreitet, zugelassen werden. Auch hier gilt, dass der Bereich nicht schlechter gestellt werden soll als ein Reines Wohngebiet. Bereich 2 Misch- und Gewerbegebiete Flosch und Wolfsberg (entlang Stuttgarter Straße) Dieser Bereich ist vollständig mit Bebauungsplänen belegt. Er ist stark durch (auch zentrenrelevanten und großflächigen) Einzelhandel geprägt. Die Verkaufsfläche überwiegt deutlich jene der Innenstadt und stellt latent eine Gefährdung der Innenstadt als Einkaufsstandort dar. Andererseits handelt es sich hier um den Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandel gemäß Zielen des Regionalplans. Zentrenrelevanter Einzelhandel ist grundsätzlich auszuschließen. Sofern großflächiger (nicht zentrenrelevanter) Einzelhandel realisiert werden soll, bedarf es der Ausweisung eines entsprechenden Sondergebietes. Erfahrungsgemäß werden wegen der Vielfalt des Sortimentsangebots in den Randbereichen auch zentrenrelevante Sortimente betroffen sein. Es wird vorgeschlagen, sich dann an der Regelung des Regionalplans zu orientieren: max. 3 % der Verkaufsfläche und max. 350 m², wobei beide Werte Obergrenzen darstellen, die nicht überschritten werden dürfen. Zudem sollte bei diesen Sortimenten ein Bezug zu den Kernsortimenten vorhanden sein: z. Bs. Bettwäsche (= Heimtextilien = zentrenrelevant) als Ergänzung zu Dänisches Bettenlager (= Möbel = nicht zentrenrelevanter Einzelhandelsbetrieb). Diese Überlegungen kommen aber erst bei einem konkreten Vorhaben und einer entsprechenden Bebauungsplanänderung zum Tragen. Um den Einzelhandel unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit nicht schlechter zu stellen sollte hier eine analoge Regelung in den Bebauungsplanfestsetzungen (Gewerbeoder Mischgebiet) getroffen werden. Für Einzelhandelsbetriebe unterhalb 800 m² Verkaufsfläche wäre als Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente ca. 10% und 30 m² anzusetzen. Bereich 3 Misch- und Gewerbegebiete Fuchsloch (nördlich Jauerniger und Aschmannstraße). Bereich 3 ist weitgehend mit qualifizierten Bebauungsplänen überplant. Lediglich der Streifen nördlich der Jauerniger Straße ist unbeplanter Innenbereich. Der Bereich 3 weist kaum Einzelhandelsnutzung auf und ist eindeutig durch produzierendes Gewerbe geprägt. Dies soll erhalten bleiben, d. h. Einzelhandel ist grundsätzlich auszuschließen. Ausnahmsweise ist Einzelhandel im direkten betrieblichen Zusammenhang mit dem entsprechenden Gewerbebetrieb zulässig, soweit es sich um nicht zentrenrelevanten Einzelhandel handelt und dieser flächenmäßig untergeordnet ist. Bereich 3.2 Grundstücke nördlich der Jauerniger - und südlich der Grempstr. 6
Aufgrund des südlich angrenzenden Wohngebietes kann für den Bereich 3.2 ausnahmsweise Einzelhandel, der dem täglichen Bedarf dient und eine Verkaufsfläche von 50 qm pro Gebäude nicht überschreitet, zugelassen werden. Generelle Regelungen Für die Unterscheidung zentren- / nichtzentrenrelevanter Einzelhandel ist der Sortimentskatalog des Einzelhandelskonzepts maßgebend (siehe Anhang 2). Gemäß 11 Bau NVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können nur in Kerngebieten und Sondergebieten zulässig. Die Diskussion über die Zulässigkeit wird oft auf die Verkaufsfläche (800 m² als Grenze zur Großflächigkeit) reduziert und dabei übersehen, dass in einem Gewerbegebiet auch großflächiger Einzelhandel zulässig ist, sofern nachgewiesen wird, dass die o. g. Bedingungen berücksichtigt werden. Dies führt oft zu Streit, wenn von dem Vorhabenträger ein entsprechendes Gutachten vorgelegt wird. Um dies zu vermeiden und zur Klarstellung wird zukünftig Einzelhandelsbetriebe mit über 800 m² grundsätzlich ausgeschlossen. Damit wären großflächige Einzelhandelsbetriebe (auch unter 800 qm), die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können immer noch ausgeschlossen. Allerdings wäre dann die Gemeinde in der Nachweispflicht. Anhang 1 Beschluss des Gemeinderats vom 23.11.2006 über den Zielkatalog zum Einzelhandelskonzepts 1. Die nachfolgend beschlossenen Inhalte des Einzelhandelskonzepts sind Grundlage für Entscheidungen bezüglich künftiger Einzelhandelsansiedlungen. 2. Zielkatalog 2.1 Die mittelzentrale Versorgungsfunktion vonvaihingen soll gestärkt werden. 2.2 Die Nahversorgungsfunktion soll erhalten und gestärkt werden. 2.3 Die Einzelhandelszentralität der Innenstadt sowie der Ortszentren soll erhalten und gestärkt werden. 2.4 Die Einzelhandels-/Funktionsvielfalt der Innenstadt und der Ortszentren soll erhalten und gestärkt werden. 2.5 Das Einzelhandelskonzept soll Investitionssicherheit (nicht Renditesicherheit) und Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen schaffen. 2.6 Gewerbegebiete sind für Handwerk und produzierendes Gewerbe zu sichern. 7