Veranstaltungsreihe Themenbereich 1 Finanzierungsmodelle für den Wohnungsbau: Gegenüberstellung alternative Eigentumsmodelle und Baugruppen Dipl.-Kfm. Thomas Bestgen UTB Projektmanagement und Verwaltungsgesellschaft mbh Unternehmensberatung und Projektentwicklung in der Wohnungswirtschaft seit 1996. Berlin, 07. Juni 2013
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Mit 17 Bauherren entstanden: 220 Wohnungen 15 Gewerbeeinheiten 1 Tiefgarage 1 Gemeinschaftspark 1 Genossenschaft 2 Bauträger 9 Baugruppen 6
Gemeinschaftspark Gewerbestudios und Schallschutzwand 7
Unterschiede Baugruppe Genossenschaft Baugruppe Baugemeinschaft BGB Gesellschaft Eigentümergemeinschaft nach WEG Genossenschaft Neugründung auf Basis Genossenschaftsgesetz Gemeinschaftlich bauen aber wie? Partner Baugruppe konstituieren + Projektsteuerung + Architekt/in u.a. Gründung der Genossenschaft + Projektsteuerung + Architekt/in u.a. + Prüfungsverband Rechtliche Grundlagen bei Selbstnutzung. Finanzierung Jeder Gesellschafter besorgt individuell Eigenkapital und Bankdarlehen für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Jedes Mitglied zeichnet Gen.- Anteile. Genossenschaft schließt Bankdarlehen für Mietwohnungen ab. Genossenschaft = eigene Rechtspersönlichkeit. Haftung In der Bauphase haften Mitglieder persönlich und gemeinschaftlich. Die Genossenschaft haftet mit Vermögen (Grundstück u. Gebäude). Nach Bildung der WEG haftet jedes Mitglied nur für seinen Whgs-Anteil. Mitglieder haften mit ihren Gen.-Anteilen, keine persönliche Haftung. Verfügung über Whg Sofort nach Fertigstellung im Rahmen der WEG-Vereinbarungen. Nutzungsrecht, vererbbar, aber keine Verwertungsverfügung über Wohnung. 8
Haftung Baugruppe Baugruppe Baugemeinscha8 Genossenschaft Genossenscha8 Wer haftet wann? Haftungsregelungen für zwei Rechtsformen beim Wohnungsneubau. Individuelle Bankdarlehen Individuelle Bankdarlehen Individuelle Bankdarlehen Individuelle Bankdarlehen Individuelle Bankdarlehen Genossenscha8s- anteile Bankdarlehen für Kauf Grundstück und Gebäude Mitglieder Kauf Grundstück und Gebäude Wohnungseigentümer- gemeinscha8 Genossenscha8 9
Entwicklung 1 Interessensgemeinschaft Keine Rechtsbindung 2 Planungsgemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 703 ff. BGB Finanzierung LP 1 (2) KG 100 Grundstück KG 700 LP 2-5 EK-Finanzierung durch Mitglieder Was ist wann zu bedenken? Rechtszustand und wichtigste Aufgaben während der einzelnen Entwicklungs- und Finanzierungsphasen. 3 Baugemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 703 ff. BGB KG 200-700 LP 5-8 Abrufung Bankdarlehen 4 Eigentümergemeinschaft nach WEG Sondereigentum Gemeinschaftseigentum an Verkehrsflächen KG 700 LP 9 Wohngeldzahlungen 10
Entwicklung Struktur 1 Interessensgemeinschaft Keine Rechtsbindung 25% EK EK Finanzierung LP 1 (2) Struktur Eigen- und Fremdkapital 2 Planungsgemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 703 ff. BGB 3 Baugemeinschaft 75% FK Gesellschaft bürgerlichen Rechts 703 ff. BGB KG 100 Grundstück KG 700 LP 2-5 KG 200-700 LP 5-8 4 Eigentümergemeinschaft Kapitaldienst nach WEG Sondereigentum Gemeinschaftseigentum an Verkehrsflächen Wohngeld KG 700 LP 9 Schlussrechnung Sonderkostenabrechnung 11
Annuität) Gesamtbelastung (Annuität) Laufzeit (Jahre)) 3% 6% 9% 12% 15% 18% 21% 24% 27% 30% Tilgungsanteil) Zinsanteil) Zins- und Tilgungsanteil) Was ist ein Annuitätendarlehen? Annuität: Die jährliche Zahlungsrate zur Abtragung einer Geldschuld. Quelle: Brockhaus Ein Darlehen mit gleichbleibenden Rückzahlungsraten. Die Annuität setzt sich aus einem Zinsund einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. des 1. Jahres% des letzten Jahres% 12
4%) Laufzeit (Jahre)) 3% 6% 9% 12% 15% 18% 21% 24% 27% 30% Tilgungsanteil) Je höher der Tilgungssatz, desto kürzer die Laufzeit geringer das Risiko bei Prolongation niedriger die Gesamtzinsen Annuität) Zinsanteil) ABER: desto höher die monatliche Belastung des Haushaltseinkommens Zins- und Tilgungsanteil) des letzten Jahres% 13
6%) 4%) Laufzeit (Jahre)) 3% 6% 9% 12% 15% 18% 21% 24% 27% 30% Tilgungsanteil) Je höher der Tilgungssatz, desto kürzer die Laufzeit geringer das Risiko bei Prolongation niedriger die Gesamtzinsen Annuität) Zinsanteil) ABER: desto höher die monatliche Belastung des Haushaltseinkommens Zins- und Tilgungsanteil) des letzten Jahres% 14
8%) 6%) 4%) Laufzeit (Jahre)) 3% 6% 9% 12% 15% 18% 21% 24% 27% 30% Tilgungsanteil) Je höher der Tilgungssatz, desto kürzer die Laufzeit geringer das Risiko bei Prolongation niedriger die Gesamtzinsen Annuität) Zinsanteil) ABER: desto höher die monatliche Belastung des Haushaltseinkommens Zins- und Tilgungsanteil) des letzten Jahres% 15
9,50 9,00 8,50 8,00 7,50 7,00 Zinsentwicklung 1986-2012 Günstige Hypothekenzinsen Zinssatz in % 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 10 Jahre: Effektiver Zinssatz 10 Jahre Durchschnittlicher Zinssatz 10 Jahre 5 Jahre: Effektiver Zinssatz 5 Jahre Durchschnittlicher Zinssatz 5 Jahre 3,00 2,50 2,00 1,50 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Jahre 16
2% Höhe der Darlehenssumme: 100.000 Euro Jahreszinssatz: 4% Höhe der Tilgung: 2% Zu zahlende monatliche Rate: Restschuld nach einer Laufzeit von 15 Jahren: ca. 500 Euro 58.984 Euro Auswirkungen verschiedener Tilgungshöhen 4% Höhe der Darlehenssumme: 100.000 Euro Jahreszinssatz: 4% Höhe der Tilgung: 4% Zu zahlende monatliche Rate: ca. Restschuld nach einer Laufzeit von 15 Jahren: ca. 666 Euro 17.969 Euro 17
so günstig wie lange nicht 18
Unterschiedliche Finanzierungsbedürfnisse 19
Musterberechnungen Eigentumswohnung: Die Praxis: Vergleich 25% mit 50% EK Geschossbewertung Nutzerwünsche 20
Musterberechnungen Vergleich 25% 50% EK 25% EK 50% EK (Wohnfläche ca. 88,67 m²) 1. Kosten Betrag Betrag p.a. pro m² Wfl. 1.1 Kaufpreis Grundstück 38.326,43 432,24 1.2 Baukosten 192.810,13 2.174,47 1.3 Eigenkapitaleinlage 1. Jahr 1.653,46 18,65 1.4 Eventualitäten, Zwischenfinanz. 6.263,33 70,64 Gesamtkosten 232.790,02 2.625,35 2. Eigenkapital EK in % EK in %./. abzgl. Eigenkapital 57.784,14 651,68 24% 115.568,28 1.303,35 48% 3. Fremdkapital Zins Tilgung Zins Tilgung Finanzierungsbedarf gesamt 181.269,21 2.044,31 123.485,07 1.392,64 3.1 Hypo - Darlehen I 7.399,41 83,45 3,69% 3,00% 0,00 0,00 3,69% 3,00% 3.2 Hypo - Darlehen II 7.415,17 83,63 4,09% 2,00% 0,00 0,00 4,09% 2,00% 3.3 KfW 70 - Darlehen 60.191,30 678,82 3,20% 4,13% 54.719,36 617,11 3,20% 4,13% 3.4 KfW WEP -Darlehen 100.000,00 1.127,78 3,45% 4,03% 62.502,37 704,89 3,45% 4,03% 3.5 variables Darlehen 6.263,33 70,64 4,99% 0,00% 6.263,33 70,64 4,99% 0,00% 4. Berechnung Jahr 2 10 Betrag p.a. pro m² Wfl. mtl. Betrag pro m² Wfl. Betrag p.a. pro m² Wfl. mtl. Betrag pro m² Wfl. 4.1 Finanzierungskosten 12.253,54 138,19 11,52 8.294,04 93,54 7,79 4.2 Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltung 4.009,14 45,21 3,77 4.009,14 45,21 3,77 Gesamtkosten 16.262,68 183,41 15,28 12.303,18 138,75 11,56 Monatliche Kostenmiete warm 1.355,22 15,28 1.025,27 11,56 5. Berechnung ab Jahr 11 Betrag p.a. pro m² Wfl. mtl. Betrag pro m² Wfl. Betrag p.a. pro m² Wfl. mtl. Betrag pro m² Wfl. 5.1 Finanzierungskosten 8.715,88 98,30 8,19 5.642,85 63,64 5,30 5.2 Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltung 4.009,14 45,21 3,77 4.009,14 45,21 3,77 Gesamtkosten 12.725,02 143,51 11,96 9.651,99 108,85 9,07 Monatliche Kostenmiete warm 1.060,42 11,96 804,33 9,07 21
Musterberechnungen Geschossbewertung Geschoss qm Kosten Dach 101,38 267.643,20 Geschossbewertung 75,21 298.839,20 2.640,00 41,44 s.o. 120% Wohnungswert (hier: nach Geschoss) 5. OG 4. OG 3. OG 2. OG 1. OG 114,08 276.073,60 2.420,00 85,84 207.732,80 110,52 255.301,20 132,33 305.682,30 2.310,00 71,52 157.344,00 128,09 281.798,00 2.200,00 41,09 304.317,20 135,69 268.666,20 108,04 s.o. 1.980,00 82,57 314.804,60 68,37 302.091,90 1.980,00 110% 105% 100% 90% 90% Von Anfang an sollten Baugruppen die Werte für alle Wohnungen genau festlegen. Parameter können sein: Geschoss Ausrichtung Größe Sondernutzungsrechte Garten Sauna Werkraum 76,30 301.533,10 72,40 s.o. EG 79,77 s.o. 2.090,00 95% 71,99 s.o. Summe 1596,63 3.541.827,30 22
Musterberechnungen Nutzerwünsche Position Standard Ist-Kosten Sonderkosten Fenster, zum Beispiel: Südfenster 1.818,05 1.631,55 186,50 Zulage Hebeschiebetür - 1.567,33 1.567,33 Zulage Alumatschwelle - 850,00 850,00 zweifarbige Fenster - 750,00 750,00 Zulage Kuschelfenster - 1.779,00 1.779,00 Summe netto 4.759,83 MwSt. 19,00% 904,37 Summe brutto 5.664,20 Schiebe- und Innentüren, zum Beispiel: Innentür 338,88 661,44 322,56 Schiebtür 1-flüglig 338,88 778,56 439,68 Schiebtür 2-flüglig 338,88 1.202,88 864,00 Summe netto 1.626,24 MwSt. 19,00% 308,99 Summe brutto 1.935,23 Trockenbau / Innenputz, zum Beispiel: Unterkonstruktion Schiebetür - 396,00 396,00 Unterkonstruktion Tür - 41,30 41,30 Schallschutzwand - 438,16 438,16 Wandverstärkung Hängeschr. - 18,20 18,20 vollflächige Wandverstärkung - 107,58 107,58 Summe netto 1.001,24 MwSt. 19,00% 190,24 Summe brutto 1.191,48 Spezialfall Sonderkosten Weitere mögliche Posten: Maler (Malervlies, Decke spachteln, Streichputz Decke, spezielle Wandfarbe, Lasur Wand, ) Parkett (Roteiche Fischgrät, Sockelleiste) Fliesen (Wandfliese Bad, Bodenfliese Bad, Spiegel, Sitzbank in der Dusche, Küchenboden) Sanitär (Sanitärausstattung) Heizung (Heizkörper Nord, Handtuchheizkörper) Elektroausstattung (Verteilungsschlüssel) Sauna Kamin (Schornstein) Honorarkosten Architekten/Ingenieure (zusätzliches Gespräch Elektroplanung) Sonstiges (Pauskosten, Bezirksschornsteinfeger) 23
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