Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Erstellt vom Stadtplanungsamt Paderborn im Januar 2015 Verfahrensschritt: Frühzeitige Beteiligung STADTPLANUNGSAMT PADERBORN STADTENTWICKLUNG - VERKEHRSPLANUNG - BAULEITPLANUNG - DENKMALPFLEGE
I N H AL T S V E R Z E I C H N I S I. Begründung 1. Verfahrensstand 2. Planungsanlass 3. Räumlicher Geltungsbereich / Lage im Stadtgebiet 4. Übergeordnete Vorgaben 4.1 Regionalplan 4.2 Landschaftsplan 4.3 Flächennutzungsplan 5. Städtebauliche Bestandsaufnahme / Analyse 6. Planung 7. Planungsrechtliche Festsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung 7.2 Maß der baulichen Nutzung 7.3 Bauweise / Baugrenzen / Baulinien 7.4 Straßenverkehrsflächen / Fuß- und Radwege 7.5 Ver- und Entsorgung 7.6 Denkmale / Bodendenkmale / Altlasten 7.7 Immissionsschutz 8. Umweltbelange 9. Flächenbilanzierung 10. Bestandteile des Bebauungsplanes 11. Gesamtabwägung II. Monitoring - 2 -
I. Begründung 1. Verfahrensstand Am 21.10.2014 hat der Ausschuss für Bauen, Planen und Umwelt die Aufstellung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 beschlossen. 2. Planungsanlass Der derzeit rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 276 erlaubt innerhalb der festgesetzten Kerngebiete (MK), ab genau definierten Geschossen, auch Wohnraum zu errichten. Mit dieser Regelung sollte Rücksicht auf die bereits seit vielen Jahrzehnten gewachsene Durchmischung entlang der Detmolder Straße mit Wohn- und gewerblichen Nutzungen und Handelsund Dienstleistungsbetrieben sowie der Wohnnutzung an der Cheruskerstraße und dem sonstigen Umfeld genommen werden. In der zurück liegenden Zeit hat sich die Rechtsprechung zum Wohnen im Kerngebiet erheblich gewandelt und wurde durch aktuelle OVG-Urteile weiter gefestigt. So sieht die aktuelle Rechtsprechung Festsetzungen, die das Wohnen im Kerngebiet soweit erlauben, dass die Wohnnutzung überwiegt, ebenso für unzulässig an wie solche Festsetzungen, die die Bewohner unzumutbaren Immissionen aussetzen oder mit dem Wohnen unverträgliche Nutzungen auf engem Raum erlauben würden. Unvereinbar mit der allgemeinen Zweckbestimmung des Kerngebietes sieht die Rechtsprechung auch Festsetzungen, die die Wohnnutzung ab einem bestimmten Geschoss erlaubt, wenn bei Ausnutzung dieser Möglichkeit, das Wohnen überwiegend möglich ist. Die Rechtsprechung führt dazu aus, dass bei solchen Fällen das Baugebiet nach seinem Charakter wohl eher einem Misch- oder Wohngebiet entsprechen dürfte. Erlaubt seien nur solche Festsetzungen, bei denen die allgemeine Zweckbestimmung des 7 Abs. 1 BauNVO gewahrt bleibt. Kerngebiete dienen demnach vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Rechtsprechung sowie aufgrund einer konkreten Bauvoranfrage zur Errichtung einer Vielzahl von Wohnungen an der Detmolder Straße bzw. der Cheruskerstraße, hat der Ausschuss für Bauen, Planen und Umwelt in seiner Sitzung am 21.10.2014, den Aufstellungsbeschluss für die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Detmolder Straße/Robert-Koch-Straße gefasst und damit der Verwaltung ermöglicht die vorgenannte Bauvoranfrage vorerst zurück zu stellen um den Sachverhalt des Wohnens im Kerngebiet neu und vor allen Dingen rechtsicher zu definieren und zu regeln. 3. Räumlicher Geltungsbereich / Lage im Stadtgebiet Der ca. 6,3 ha große Planbereich der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 liegt im Siedlungsschwerpunkt der Kernstadt von Paderborn, ca. 400 m nordwestlich der historischen Altstadt von Paderborn. Südwestlich vom Plangebiet verläuft die Eisenbahnlinie Paderborn Bielefeld, von der auch das Eisenbahnausbesserungswerk an der Hermann- Kirchhoff-Straße sowie die Benteler-Werke im Gewerbegebiet Talle erreicht werden. - 3 -
I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Nördlich vom Plangebiet in ca. 500 m Entfernung verläuft ein regionaler Grünzug, in dem sich die Sportanlagen des Rothesportplatzes, ein Regenrückhaltebecken und die Park- und Freizeitanlagen Niesenteich befinden. Begrenzt wird das Plangebiet der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Detmolder Straße/Robert-Koch-Straße durch die Salierstraße, Pfälzer Weg, Detmolder Straße, Nordgrenze der Flurstücke 593, 1159, 90, 91 und 95 in der Flur 14 der Gemarkung Paderborn, Poppelreuterstraße, Robert-Koch-Straße und Cheruskerstraße. 4. Übergeordnete Vorgaben 4.1 Regionalplan Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Detmold -Teilabschnitt Paderborn-Höxter aus dem Jahre 2008 stellt das Plangebiet als allgemeines Siedlungsgebiet (ASB) dar. Südwestlich angrenzend wird die Eisenbahnlinie Paderborn - Bielefeld als Schienenweg für den überregionalen und regionalen Verkehr dargestellt. -4-
Auszug aus dem Regionalplan 4.2 Landschaftsplan Da sich der Planbereich der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 im besiedelten und bebauten Bereich befindet, trifft der Landschaftsplan Paderborn-Bad Lippspringe des Kreises Paderborn keine Aussagen zum vorgenannten Plangebiet. 4.3 Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Paderborn sind die Bereiche zwischen Eisenbahnlinie und der Arminiusstraße beiderseits der Detmolder Straße als Kerngebiet (MK) dargestellt. Als Mischgebiet (MI) sind Bereiche nördlich der Arminiusstraße und westlich der Robert-Koch-Straße kenntlich gemacht. Das Eckgrundstück Arminiusstraße/Detmolder Straße ist im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Der Kindergarten im Eckbereich Arminiusstraße/Robert-Koch-Straße ist als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten und der Bereich an der Poppelreuterstraße als Wohnbaufläche (WA) gekennzeichnet. Mit den im rechtverbindlichen Bebauungsplan Nr. 276 getroffenen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung (MK, MI und WA) wurde Rücksicht auf die städtebaulichen Erfordernisse, der Lage des Plangebietes im Stadtgefüge und den örtlichen Gegebenheiten genommen. Aus Sicht der Stadtentwicklung sowie aus städtebaulicher Sicht sind die getroffenen Festsetzungen trotz der unbedeutenden Abweichungen von den Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes sinnvoll und folgerichtig und als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. - 5 -
5. Städtebauliche Bestandsaufnahme / Analyse Der Planbereich der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 ist integraler Bestandteil des Siedlungsbereiches beiderseits der Detmolder Straße. Das Plangebiet weist eine äußerst heterogene Bauweise (Größe, Dimensionierung, Dachform, Geschossigkeit) der Gebäude sowie Nutzungsform auf. So wird der Teilbereich nördlich der Arminiusstraße derzeit von zwei- bis dreigeschossigen freistehenden Wohnhäusern sowie einem Freigelände zum Verkauf von Gebrauchtwagen genutzt, während der Bereich zwischen der Detmolder Straße, Arminiusstraße, Robert-Koch-Straße und der Cheruskerstraße von einem Speiserestaurant, Schnellimbiss (Burger King), Kindergarten, Zweirad- und einem Autohandel mit Reparaturwerkstätten, Schuh- und Textilhandel, einem Autoverleih und Wohngebäuden in unterschiedlichen Abmessungen geprägt wird. Der Bereich westlich der Detmolder Straße ist durch eine unterschiedliche Nutzung (Erotikfachmarkt, Spielothek, Textilgeschäft, Schuh- und Autohandel, Elektrobetrieb, Baubedarf wie Beschläge, Schrauben etc. sowie kleinere Wohngebäude), Größe, Geschossigkeit und Dachform sowie Abstände zur öffentlichen Verkehrsfläche geformt. - 6 -
Auszug aus der Liegenschaftskarte Wohnungen Zur geplanten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 wurden im Dezember 2014 im Rahmen einer Ortsbesichtigung sowie anhand von Aktenrecherchen alle vorhandenen und genehmigten Wohnungen in den Kerngebieten des Bebauungsplanes ermittelt und in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Innerhalb der im Bebauungsplan Nr. 276 festgesetzten Kerngebiete befinden sich derzeit 15 Wohnungen in sieben Gebäuden. Fünf Wohnungen befinden sich hierbei in drei Gebäuden auf der Westseite der Detmolder Straße und zehn Wohnungen in vier Gebäuden auf der Ostseite der Detmolder Straße. Drei Gebäude mit insgesamt sieben Wohneinheiten werden ausschließlich durch Wohnungen genutzt. Hierbei handelt es sich um die Gebäude Cheruskerstraße 5, Detmolder Straße 43 und Pfälzer Weg 2. In den übrigen Gebäuden befinden sich neben dem genehmigten Wohnraum auch gewerbliche bzw. Verwaltungsnutzungen. Bis auf drei Wohnungen, konzentriert sich der vorhandene Wohnraum auf den relativ kleinteilig parzellierten Südteil des Plangebietes. - 7 -
6. Planung Die Zweckbestimmung von Kerngebieten umfasst zentrale Funktionen innerhalb des städtebaulichen Ordnungsgefüges indem sie vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereiches vorhalten sollen. Vorrangiges städtebauliches Ziel des derzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 276 ist eine eindeutige Regelung von Einzelhandelsnutzungen auf Basis des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Paderborn. Bei großen Teilen des Plangebietes handelt es sich um einen im Einzelhandels- und Zentrenkonzept definierten Sonderstandort zur Ansiedlung von großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen. Ein weiteres städtebauliches Ziel des Bebauungsplanes ist die Fortentwicklung der städtebaulichen Situation im Plangebiet, insbesondere der Detmolder Straße, in einer der Bedeutung des Plangebietes im Siedlungsbereich angemessenen Weise. Hier sollen durch eine entsprechende Stellung und Höhe der Gebäude mehr städtebauliche Geschlossenheit und Einheitlichkeit erlangt und die Einfahrt in die Altstadt von Paderborn verbessert werden. Durch eine kompakte Bauweise soll auch eine Abschirmung (Lärm) der rückwärtigen Bereiche ermöglicht werden. - 8 -
Die Kerngebietsfestsetzungen des Bebauungsplanes erlauben neben den vorgenannten Aspekten einen breitgefächerten Strauß städtischer und urbaner Nutzungen. So steht das Kerngebiet an der Detmolder Straße (MK 1 ) auch Vergnügungsstätten jeglicher Art, die insbesondere nachts mit erheblichen Lärmimmissionen verbunden sein können (Diskothek) zur Verfügung. Auch die vorgenannten Einzelhandelsnutzungen und sonstige großflächigen Handelsbetriebe führen regelmäßig schon zu frühmorgendlichen Anlieferungen und den damit verbundenen Fahrzeug- und Verladelärm, der einer Wohnnutzung abträglich sein kann. Um die Umsetzung der ursprünglichen städtebaulichen Ziele des Bebauungsplanes Nr. 276 aus dem Jahre 2011, im Plangebiet die Unterbringung von Handelsbetrieben, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur sowie ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen zu sichern, ist wie zuvor dargelegt eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 und damit eine Einschränkung der Wohnnutzung im Kerngebiet städtebaulich angezeigt und geboten. Vorrangiges städtebauliches Ziel der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276, an der Nahtstelle zwischen den vorhandenen Kerngebietsnutzungen an der Detmolder Straße und der Wohnbebauung im Umfeld, bleibt die Sicherung und der Erhalt der vielfältigen zulässigen Kerngebietsnutzungen. Bei großen Teilen des Plangebietes handelt es sich um einen im Einzelhandels- und Zentrenkonzept definierten Sonderstandort zur Ansiedlung von großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen. Hier sollen insbesondere auch Einzelhandelsnutzungen auf Basis des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Paderborn ermöglicht werden. Keinesfalls ist es Ziel der I. Änderung des Bebauungsplanes die vielfältigen zulässigen Kerngebietsnutzungen bzw. das Angebot an Gütern und Dienstleistungen einzuschränken. Um wie vorgenannt die Kerngebietsnutzung zu sichern und zu stärken und dabei die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnen im Kerngebiet zu berücksichtigen soll das bisher zulässige sonstige Wohnen im Plangebiet eingeschränkt und begrenzt werden. Dies ist erforderlich um zu verhindern, dass sich im Plangebiet Wohnen in einem unzulässigen Maß und Umfang ansiedelt und damit die zuvor ausführlich beschriebene allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes beeinträchtigt und gefährdet wird. Obwohl Wohnen die Urbanität und Attraktivität der innerstädtischen Lage fördern kann, muss in diesem konkreten Fall unter Berücksichtigung der angedachten Nutzungsstrukturen im Plangebiet das sonstige Wohnen aus städtebaulichen Aspekten eingeschränkt werden. Dabei soll mit der I. Änderung das Wohnen im Kerngebiet nicht gänzlich verhindert werden. So sollten in allen Kerngebietsbereichen des Plangebietes Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter erlaubt bleiben. Darüber hinaus sollte neben den vorgenannten Wohnungen im Bereich des Pfälzer Weges (MK 3 ) sonstiges Wohnen eingeschränkt möglich bleiben. Dieser Bereich stellt einen direkten Übergang zwischen der vorhandenen Kerngebietsausweisung und dem allgemeinen Wohngebiet auf der Nordseite des Pfälzer Weges dar. Aufgrund der vorgenannten Aspekte, der kleinteiligen Parzellenstruktur, der vorhandenen Bebauung und der max. Dimensionierung der möglichen Wohnbebauung ist die Festsetzung, in diesem Bereich sonstiges Wohnen im Kerngebiet eingeschränkt zuzulassen, städtebaulich begründet und nachvollziehbar. Die vorgenannten Aspekte zur notwendigen Neuregelung der Wohnnutzung im Kerngebiet, werden auch durch ein der Verwaltung vorliegendes und im Zusammenhang mit einer im Kerngebiet geplanten Diskothek erstelltes Lärmgutachtens gestützt. Das Gutachten legt dar, dass eine Kerngebietstypische Nutzung (Diskothek) unter Berücksichtigung der Vorbelas- - 9 -
tung aus umliegenden Nutzungen (Spielothek, Burger King etc.) sowie untere Beachtung von baulichen Schallschutzvorkehrungen, die Immissionsrichtwerte für eine Wohnnutzung im Bereich der im Plangebiet liegenden unbebauten Grundstücke an der Cheruskerstraße überschreitet. Hierbei wurden bereits Kerngebietswerte von nachts 45 db(a) zugrunde gelegt. Für ein allgemeines Wohngebiet gelten nachts geringere Werte von 40 db(a). Für die bereits seit vielen Jahren mit Wohnungen bebauten privaten Grundstücksflächen im Bereich der festgesetzten Kerngebiete findet mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 eine nicht unerhebliche Neuordnung zur Art der baulichen Nutzung statt. So befinden sich innerhalb der im Bebauungsplan Nr. 276 festgesetzten Kerngebiete derzeit 15 sonstige Wohnungen in sieben Gebäuden. Fünf Wohnungen befinden sich hierbei in drei Gebäuden auf der Westseite der Detmolder Straße und zehn Wohnungen in vier Gebäuden auf der Ostseite der Detmolder Straße. Dabei werden drei Gebäude mit insgesamt sieben Wohneinheiten ausschließlich durch Wohnnutzung geprägt. Hierbei handelt es sich um Gebäude an der Cheruskerstraße, der Detmolder Straße und am Pfälzer Weg. In den übrigen mit Wohnnutzung versehenen Gebäuden befinden sich auch gewerbliche bzw. Dienstleistungsnutzungen. Bis auf drei Wohnungen in einem Gebäude an der Arminiusstraße, konzentriert sich der vorhandene sonstige Wohnraum auf den relativ kleinteilig parzellierten Südteil der Kerngebietsflächen. Mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 ist nunmehr geplant, die bisher beschränkt zulässigen sonstigen Wohnungen auf Teilbereiche am Pfälzer Weg zu begrenzen und Wohnen in den übrigen Kerngebieten nur noch als Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter zu erlauben. In der Abwägung der unterschiedlichen Interessen und Belange sowie im Rahmen einer angemessenen Konfliktbewältigung wird der Belang die Kerngebiete für die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie den zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur vorzusehen und vorzuhalten, höher gewichtet als eine Entwicklung der im Kerngebiet vorhandenen sonstigen Wohnnutzung. Um dieses städtebauliche Ziel sicherzustellen wird die Zulassung von Wohnungen in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 auf Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter begrenzt und die vorhandene Wohnnutzung in diesen Bereichen der Kerngebiete auf den Bestandsschutz gesetzt. Dies bedeutet, dass mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes die Wohnnutzung auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion begrenzt wird. Auch erlischt bei Zerstörung und erheblicher Änderung des Objekts sowie bei Aufnahme einer anderen Nutzung der Bestandsschutz. Für vorhandene Wohnnutzung im Erdgeschoss bzw. auch im ersten Obergeschoss an der Detmolder Straße stellt diese Regelung keine neue Situation dar, da bereits seit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 276 sonstiges Wohnen erst ab dem ersten bzw. zweiten Obergeschoss zulässig war. Mit der I. Änderung wird ermöglicht, dass im Bereich des Kerngebietes (MK 3 ) am Pfälzer Weg neben den Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter auch die Errichtung von sonstigen Wohnungen auf Basis des 7 Abs. 2 Nr. 7 BauGB ab dem ersten Obergeschoss zulässig sind. Sollte die vorgenannte sonstige Wohnnutzung etabliert werden, ist aber in den jeweiligen Geschossen ausschließlich nur Wohnnutzung zulässig. Um die vorgenannte Festsetzung eindeutig zu definieren ist es erforderlich, den Bereich am Pfälzer Weg von der bisherigen Festsetzung MK 1 in MK 3 neu zu bezeichnen. - 10 -
Festzuhalten ist, dass im Rahmen der gebotenen Abwägung das städtebauliche Ziel, hier ein Kerngebiet mit den entsprechenden vielfältigen kerngebietstypischen Nutzungen zu entwickeln, Vorrang gegenüber einem erweiterten Bestandsschutz gegeben wird. 7. Planungsrechtliche Festsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung Für große Teilbereiche beidseits der Detmolder Straße setzt der rechtverbindliche Bebauungsplan Kerngebiet (MK 1 ) fest. Zulässig sind hier Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Die zweite Bauzeile auf der Ostseite der Detmolder Straße wird als Kerngebiet (MK 2 ) geregelt. Im Kerngebiet MK 2 werden neben den Tankstellen, Parkhäusern und Großgaragen auch Vergnügungsstätten, Gewerbebetriebe mit sexuellem Charakter sowie der Handel und Verkauf von Erotikartikeln ausgeschlossen. Diese Regelungen wurden getroffen, um städtebauliche Fehlentwicklungen und negative Auswirkungen für den vorhandenen Kindergarten sowie die angrenzenden Wohnbereiche zu verhindern bzw. auf ein zumutbares Maß zu beschränken. Die Flächen der Kerngebiete eignen sich aufgrund der Lage im Stadtgebiet, der Lage an einer der wichtigsten Radialstraßen der Stadt Paderborn, der Grundstückssituation und der sonstigen städtebaulichen Ziele und Überlegungen der Stadt Paderborn hervorragend für die Ansiedlung der im Plan definierten zulässigen Nutzungen. Auch bieten die größeren Freiflächen an der Detmolder Straße kurzfristig erhebliche Potentiale zur Verwirklichung der Nutzungen. Durch das Zusammenlegen von weiteren Grundstücken sowie der Beseitigung abgängiger Bebauung können weitere Bereiche für eine Verwirklichung der Planungsziele bereitgestellt werden. Mit der geplanten I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 soll an den grundsätzlichen Festsetzungen und städtebaulichen Überlegungen keine Änderungen bzw. Modifizierungen vorgenommen werden. Zur Verwirklichung der städtebaulichen Ziele des Bebauungsplanes Nr. 276, im Plangebiet die Unterbringung von Handelsbetrieben, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur sowie ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen zu sichern, ist aber wie zuvor bereits umfänglich dargelegt eine Einschränkung der Wohnnutzung im Kerngebiet städtebaulich angezeigt und geboten. So soll in Teilbereichen der festgesetzten Kerngebiete nur noch Wohnungen für Aufsichtsund Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter allgemein zulässig sein. Darüber hinaus soll auf Basis des 7 Abs. 2 Nr. 7 BauGB im Bereich des Kerngebietes am Pfälzer Weg, neben den Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, auch die Errichtung von sonstigen Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss möglich sein. Um die vorgenannte Festsetzung eindeutig zu definieren und im Bebauungsplan zu kennzeichnen ist es erforderlich, den Bereich am Pfälzer Weg als Kerngebiet MK 3 neu festzusetzen. - 11 -
Folgende Regelungen zur Art der baulichen Nutzungen werden für die Kerngebiete getroffen: Kerngebiet (MK 1 ) In dem festgesetzten Kerngebiet (MK 1 ) sind gem. 7 BauNVO folgende Nutzungen allgemein zulässig: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, Unzulässig sind im Kerngebiet (MK 1 ) gem. 1 Abs. 5 i. V. mit Abs. 9 BauNVO Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten (gem. Paderborner Liste). Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente (gem. Paderborner Liste) sind nur in Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten (gem. Paderborner Liste) als Randsortimente zulässig, wenn sie branchenüblich sind und auf max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (höchstens jedoch auf 2.500 m² Verkaufsfläche) begrenzt sind. Kerngebiet (MK 2 ) Im Kerngebiet (MK 2 ) sind gem. 7 BauNVO folgende Nutzungen allgemein zulässig: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Unzulässig sind im Kerngebiet (MK 2 ) die gem. 7 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Vergnügungsstätten, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, Gewerbebetriebe mit sexuellem Charakter sowie der Handel und Verkauf von Erotikartikeln. Auch sind die ausnahmsweise zulässigen Tankstellen gem. 7 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. Gemäß 1 Abs. 5 i. V. mit Abs. 9 BauNVO sind im eingeschränkten Kerngebiet (MK 2 ) auch Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten (gem. Paderborner Liste) unzulässig. Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente (gem. Paderborner Liste) sind nur in Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten (gem. Paderborner Liste) als Randsortimente zulässig, wenn sie branchenüblich sind und auf max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (höchstens jedoch auf 2.500 m² Verkaufsfläche) begrenzt sind. - 12 -
Kerngebiet (MK 3 ) In dem festgesetzten Kerngebiet (MK 3 ) sind gem. 7 BauNVO folgende Nutzungen allgemein zulässig: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, Sonstige Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss. Sollte eine sonstige Wohnnutzung realisiert werden ist in den jeweiligen Geschossen ausschließlich und gänzlich nur Wohnen zulässig. Unzulässig sind im Kerngebiet (MK 3 ) gem. 1 Abs. 5 i. V. mit Abs. 9 BauNVO Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten (gem. Paderborner Liste). Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente (gem. Paderborner Liste) sind nur in Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten (gem. Paderborner Liste) als Randsortimente zulässig, wenn sie branchenüblich sind und auf max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (höchstens jedoch auf 2.500 m² Verkaufsfläche) begrenzt sind. Bis auf die Einschränkung der sonstigen Wohnungen ist mit der I. Änderung des Bebauungsplanes keine Veränderung der bisher festgesetzten Nutzungen geplant und beabsichtigt. 7.2 Maß der baulichen Nutzung (gem. 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 wird keine Änderung am Maß der baulichen Nutzung vorgenommen. 7.3 Bauweise / Baugrenzen / Baulinien (gem. 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Eine Änderung an der Bauweise, Baugrenzen oder Baulinien ist mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 nicht geplant. 7.4 Straßenverkehrsflächen / Fuß- und Radwege Auch eine Änderung an den Festsetzungen der öffentlichen Verkehrsfläche ist mit der I. Änderung des Bebauungsplanes nicht vorgesehen. 7.5 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes wird durch die I. Änderung des Bebauungsplanes nicht tangiert. 7.6 Denkmale / Bodendenkmale / Altlasten Im Planbereich befinden sich keine Denkmale. Eine Änderung an den im Bebauungsplan Nr. 276 nachrichtlich dargestellten Altlastenverdachtsflächen wird mit der I. Änderung des Bebauungsplanes nicht vorgenommen. - 13 -
7.7 Immissionsschutz Belange des Immissionsschutzes werden mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 nicht berührt, da mit der Modifizierung der textlichen Festsetzungen keine Änderungen an der verkehrlichen Situation bzw. anderen Immissionsschutzbelangen verbunden sind. Mit der Änderung wird sichergestellt, dass in den überwiegenden Teilbereichen der im Bebauungsplan festgesetzten Kerngebiete keine neuen sonstigen Wohnungen errichtet werden, die durch kerngebietstypische Emissionen beeinträchtigt werden könnten, bzw. eine gebietstypische Ausnutzung der Kerngebiete beeinträchtigen könnte. Der Planbereich der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Detmolder Straße/Robert- Koch-Straße liegt unter Berücksichtigung des Leitfadens der Kommission für Anlagensicherheit (KAS) außerhalb von Achtungsabständen. Es werden somit angemessene Abstände zwischen schutzbedürftigen Gebieten und Betriebsbereichen nach der StörfallV (Rechtsgrundlage Art. 12 EU 96/82/EG i.v.m. 50 BImSchG und KAS-18) eingehalten. 8. Umweltbelange Vorprüfung des Einzelfalls Als Maßnahme der Innenentwicklung soll die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Detmolder Straße / Robert-Koch-Straße gemäß 13 a Baugesetzbuch (BauGB) im beschleunigten Verfahren erfolgen. Da sich die Grundfläche des Änderungsgebietes zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmetern bewegt (Plangebietsgröße 63.000 qm), ist eine Vorprüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Anlage 2 zu 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB durchzuführen. Die Anlage gliedert sich in zwei Abschnitte. In Abschnitt 1 (Unterpunkte 1.1 bis 1.5) wird nach den Merkmalen der Bebauungsplanänderung insbesondere in Bezug auf dessen Ausmaß, das eventuell das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung ( 14 b Abs. 3) berührt oder andere Pläne und Programme beeinflusst bzw. in Bezug auf die Bedeutung für die Einbeziehung umweltbezogener, einschließlich gesundheitsbezogener Erwägungen oder für die Durchführung nationaler und europäischer Umweltvorschriften, gefragt. Da sich die geplante Änderung lediglich auf die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 276 bezieht und die planerischen Darstellungen des Ursprungsbebauungsplanes, z. B. das Maß der baulichen Nutzung, von der Modifizierung nicht berührt werden, kommt nach überschlägiger Prüfung keines der aufgeführten Kriterien zum Tragen. In Abschnitt 2 (Unterpunkte 2.1 bis 2.6) geht es um die Merkmale der möglichen Auswirkungen und um die von der Bebauungsplanänderung voraussichtlich betroffenen Gebiete. Gefragt wird u. a. nach Intensität und Nachhaltigkeit potentieller Auswirkungen, nach den Risiken für die Umwelt und ihrer räumlichen Ausdehnung. Der Unterpunkt 2.6 ist in weitere Unterpunkte unterteilt (Unterpunkte 2.6.1 bis 2.6.9). Unter diesen Punkten werden Gebiete, wie Natura-2000-Gebiete, Naturschutzgebiete, geschützte Biotope, Wasserschutzgebiete, Gebiete von archäologischer Bedeutung usw., aufgeführt, auf die sich die Bebauungsplanänderung eventuell auswirken könnte. - 14 -
Auch nach Bewertung und Prüfung der Gliederungspunkte des Abschnittes 2 kann festgestellt werden, dass aufgrund der Geringfügigkeit der Bebauungsplanänderung die Betroffenheit von bzw. Auswirkungen auf die in diesem Abschnitt genannten Prüfkriterien ausgeschlossen werden können. Zusammenfassend kommt das Amt für Umweltschutz und Grünflächen zu dem Ergebnis, dass die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Detmolder Straße / Robert-Koch-Straße keine erheblichen Umweltauswirkungen zur Folge hat. Es ist auch nicht davon auszugehen, dass durch die marginale Modifizierung der textlichen Festsetzungen Aufgabenbereiche von Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange derart berührt werden, sodass sie an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen sind. Der Bebauungsplan kann demnach, wie beabsichtigt, im beschleunigten Verfahren gemäß 13 a BauGB geändert werden. Artenschutzrechtliche Belange Mit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 276 wurde vom Amt für Umweltschutz und Grünflächen ein Umweltbericht erstellt (Oktober 2011), der die zu prüfenden Schutzgüter eingehend behandelt. Die darin gemachten Ausführungen zum Artenschutz haben auch weiterhin ihre Gültigkeit. Sie werden durch die Bebauungsplanänderung nicht in irgendeiner Weise beeinflusst. Klima Da es sich bei der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 lediglich um eine Modifizierung der textlichen Festsetzungen handelt sind klimatische Auswirkungen nicht zu erwarten. 9. Flächenbilanzierung Der Planbereich weist eine Größe von ca. 6,3 ha auf. 10. Bestandteile des Bebauungsplanes Die I. Änderung des Bebauungsplan Nr. 276 besteht aus der Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen sowie der Begründung. 11 Gesamtabwägung Der derzeit rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 276 erlaubt in den festgesetzten Kerngebieten ab dem zweiten bzw. in Teilbereichen ab dem ersten Obergeschoss uneingeschränkt Wohnungen zu errichten. Der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte ist zu entnehmen, dass diese Regelungen der allgemeinen Zweckbestimmung von Kerngebieten widersprechen. Gebiete, in denen allgemein und überall gewohnt werden kann, sind nach Auffassung der Gerichte keine Kerngebiete im Sinne von 7 BauNVO mehr. Die allgemeine Zweckbestimmung sowie die zentrale Funktion von Kerngebieten umfasst vielfältige Nutzungen und einen breit gefächerten Strauß urbaner Angebote an Gütern und Dienstleistungen. Dabei steht ein Kerngebiet z. B. auch Vergnügungsstätten jeglicher Art, die insbesondere nachts mit erheblichen Lärmimmissionen verbunden sein können (Diskothek) zur Verfügung. Aber auch allgemein zulässige Einzelhandelsnutzungen und sonstige groß- - 15 -
flächige Handelsbetriebe führen regelmäßig schon zu frühmorgendlichen Beeinträchtigungen die einer Wohnnutzung abträglich sein können. Um den städtebaulich gewollten allgemeinen Gebietscharakter der im Bebauungsplan Nr. 276 festgesetzten Kerngebiete zu erhalten und dabei Rücksicht auf die aktuelle Rechtsprechung zum Aspekt des Wohnens in Kerngebieten zu nehmen, wird mit der I. Änderung des Bebauungsplanes das sonstige Wohnen im Plangebiet neu geregelt. Dabei bleibt die Errichtung von Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter in allen Teilbereichen der Kerngebiete uneingeschränkt zulässig. In drei Teilbereichen der im Plan festgesetzten Kerngebiete wird das sonstige Wohnen mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 vollständig ausgeschlossen und in einem kleineren Teilbereich am Pfälzer Weg auf den Bereich ab dem ersten Obergeschoss eingeschränkt. Diese Regelungen erscheinen aus städtebaulicher Sicht zwingend erforderlich um die allgemeine Zweckbestimmung der Kerngebiete zu wahren und um zu verhindern, dass das Wohnen in den Kerngebieten überhand nehmen kann. Mit den vorgenannten Festsetzungen werden 15 Wohnungen in sieben Gebäuden auf den passiven Bestandschutz eingeschränkt. Damit werden die Wohnnutzung auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion begrenzt. Bei Zerstörung und erheblicher Änderung des Objekts sowie bei Aufnahme einer anderen Nutzung erlischt der Bestandsschutz. Für vorhandene Wohnnutzung im Erdgeschoss bzw. auch im ersten Obergeschoss an der Detmolder Straße stellt diese Regelung keine neue Situation dar, da bereits seit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 276 sonstiges Wohnen erst ab dem ersten bzw. dem zweiten Obergeschoss zulässig war. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange gewichtet die Stadt Paderborn den Erhalt der allgemeinen Zweckbestimmung der Kerngebiete höher, als eine uneingeschränkte Erweiterung der vorhandenen Wohnnutzung bzw. der Neuerrichtung von sonstigen Wohnungen in den Kerngebieten des Bebauungsplanes Nr. 276. Die nunmehr mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 getroffenen Festsetzungen sind städtebaulich angezeigt und angemessen und sichern die Entwicklung des Plangebietes und hierbei insbesondere der Kerngebiete in der städtebaulich gewollten Form. Wie zuvor dargelegt wird mit der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 die allgemeine Zweckbestimmung der Kerngebiete gestärkt und damit zur Schaffung und zum Erhalt notwendiger Arbeitsplätzen beigetragen. Da auch kein zu prüfendes Kriterium gegen das gewählte Verfahren spricht, kann sowohl aus Umweltgesichtspunkten als auch aus sonstigen Aspekten die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Detmolder Straße/Robert-Koch- Straße im beschleunigten Verfahren gemäß 13 a BauGB durchgeführt werden. - 16 -
II. Monitoring Seit der BauGB-Novelle 2004 sind die Gemeinden verpflichtet, die erheblichen Auswirkungen der Durchführung von Bauleitplänen auf die Umwelt zu überwachen ( 4 c BauGB). Diese Überwachung soll dazu dienen, insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und Abhilfemaßnahmen zu treffen. Da es sich bei der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 276 Detmolder Straße/Robert- Koch-Straße lediglich um eine Modifizierung der textlichen Festsetzungen sowie um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, der nach 13 a im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird, kann auf die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung verzichtet werden. Nachgeschaltete Überwachungsmaßnahmen sind nicht erforderlich. Aufgestellt: Paderborn 05.01.2014 Stadtplanungsamt i. A. gesehen: Daniel Schultze - 17 -