Seite 1 von 19 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Wohnen in München Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HAIII-11 PLAN-HA-III-11 Verkauf von Grundstücken der Landeshauptstadt München in München Messestadt Riem Zentrum Ost Ausschreibung von Wohnbaugrundstücken im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2065 a) Baufeld WA 1 b) Baufeld WA 2 für Baugenossenschaften (e.g.) mit jeweils 40 % Konzeptionellem Mietwohnungsbau (KMB) und 60 % München Modell-Genossenschaften Quelle: LH München
Seite 2 von 19 Inhaltsverzeichnis 1. Messestadt Riem, Zentrum Ost / Lage...3 2. Verkehrliche Erschließung...4 3. Grundstücksdaten... 4 4. Baurecht... 5 5. Gestaltungsleitlinien und Beratergruppe...7 6. Bodenverhältnisse / Bodenmängel...7 7. Dienstbarkeiten und Reallasten...8 8. Ökologische und energetische Anforderungen...8 9. Wohnungsbau... 9 10. Kaufpreise... 10 11. Ausschreibungsverfahren...12 12. Vergabekriterien der 1. Stufe...12 13. Bindungen und Festlegungen für den "Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB)"...13 14. Auswahlkriterien der 2. Stufe...14 15. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit...15 16. Bewerbung... 15 17. Weiterer Ablauf des Verfahrens...17 18. Kaufvertrag und Fristen...18 19. Kontakt... 19 20. Anlagenverzeichnis... 19 Ende der Angebotsfrist: Freitag, der 09.12.2016 (siehe Kapitel 16 Bewerbung )
Seite 3 von 19 1. Messestadt Riem, Zentrum Ost / Lage Im nördlichen Teil der Bauabschnitte 2 und 3 der Messestadt Riem war ursprünglich Mischund Kerngebietsnutzung vorgesehen. Wegen des hohen Bedarfs an Wohnungen wurde der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2065 Messestadt Riem, südlich U-Bahnhof Messestadt Ost, mit vier Bauquartieren für eine allgemeine Wohnnutzung (WA) und einem Bauquartier Sondergebiet Nahbereichszentrum (SO-NBZ) gebilligt. Im Umgriff des Bebauungsplangebiets (Anlage 2) werden insgesamt ca. 440 Wohneinheiten entstehen. Hinzu kommen im benachbarten WA 3 Flächen für eine Stadtteilbibliothek mit einem Bildungslokal, ein Jugendcafé, eine Streetworker-Außenstelle, ein Gesundheitszentrum sowie kleinteilige Gewerbeeinheiten z.b. Bäckerei, Imbiss/Stehcafe oder Gastronomie. Im Erdgeschoss des SO-NBZ soll neben einem größeren Einzelhandel auch ein Drogeriemarkt entstehen. Herzstück des Zentrums wird ein neuer zentraler Platz sein, der einen lebendigen und urbanen Mittelpunkt mit einem vielfältigen Nutzungsangebot und hoher Aufenthaltsqualität bilden soll. Die Messestadt Riem verfügt aktuell über drei Grundschulen und eine Mittelschule mit Sporthalle und den entsprechenden Freisportflächen, ein Sonderpädagogisches Förderzentrum, ein Berufsschulzentrum sowie zahlreiche Kindertageseinrichtungen in fußläufiger Erreichbarkeit. Die Grundstücksflächen der Bauquartiere WA 1 und WA 2 weisen eine durchgehend gute Lagequalität auf. Diese zeichnet sich durch kurze Wege zum U-Bahnhof Messestadt Ost und den angrenzenden neuen Versorgungsangeboten und Einrichtungen einerseits, sowie zu den Naherholungsflächen des Riemer Parks, den Riemer Badesee und den Rodelhügel andererseits aus.
Seite 4 von 19 2. Verkehrliche Erschließung Die Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr erfolgt über die in direkter Nachbarschaft gelegene Endstation der U-Bahnlinie U2, Messestadt Ost, sowie u.a. über den Metrobus 190, der zwischen Max-Weber-Platz und der Messestadt Ost verkehrt. Über beide Linien besteht Anschluss zur S-Bahn München. Die ausgeschriebenen Bauquartiere sind über die Willy-Brandt-Allee verkehrlich sehr gut angebunden. Über die Olof-Palme-Straße und An-der-Point besteht direkter Anschluss zur A 99. Die Heinrich-Böll-Straße sowie die Selma-Lagerlöf-Straße dienen als Erschließungsstraßen in Nord-Süd-Richtung. Die Elisabeth-Mann-Borgese-Straße verläuft südlich der Baufelder in West-Ost-Richtung. Diese Straßen sind für den Individualverkehr grundsätzlich unbeschränkt befahrbar. Alle Baufelder verfügen über eigene Tiefgaragen, deren Zu- und Abfahrten unmittelbar an den Erschließungsstraßen liegen. Der Bereich des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2065 sowie der angrenzenden Wohngebiete sind durch das innere Wegenetz für Fußgänger und Radfahrer optimal erschlossen. Die Wohnwege sind über die einzelnen Baufelder hinaus vielfältig verknüpft und fördern dadurch die Kommunikation zwischen den Bewohnerinnen und Bewohnern. Das Straßen- und Wegesystem im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2065 ist bereits vollständig hergestellt, sodass sofort mit den Bauarbeiten für die Wohngebäude begonnen werden kann. 3. Grundstücksdaten Bei den zum Verkauf stehenden Grundstücken handelt es sich um a) das Baufeld WA 1 an der Heinrich-Böll-Straße, Flst.Nr. 1408/223 der Gemarkung Trudering, mit einer Grundstücksfläche von 2.082 m² und einer Geschossfläche von insgesamt 6.450 m². b) das Baufeld WA 2 an der Willy-Brandt-Allee, Flst.Nr. 1408/147 der Gemarkung Trudering, mit einer Grundstücksfläche von 4.753 m² und einer Geschossfläche von insgesamt 10.550 m². Die Grundstücke sind in Abteilung III des Grundbuchs lastenfrei vorgetragen. Zu den Belastungen in Abt. II wird auf die Ausführungen in Kapitel 7 dieses Exposés Dienstbarkeiten und Reallasten verwiesen.
Seite 5 von 19 4. Baurecht Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2065 der Landeshauptstadt München Willy-Brandt-Allee (südlich), Astrid-Lindgren-Straße (westlich), Michael-Ende-Straße (beidseits), Elisabeth-Mann-Borgese-Straße (nördlich), Heinrich-BöllStraße (östlich) vom 04.06.2014 (Anlagen 2 (Planteil) und 3 (Satzungstext)). Der Bebauungsplan gibt für das WA 1 und WA 2 u.a. folgende Eckdaten vor: Allgemeines Wohngebiet (WA) Die GRZ beträgt 0,95. Die GF im WA 1 beträgt 6.450 m². Die GF im WA 2 beträgt insgesamt 10.550 m². Aufenthaltsräume Gemäß in Untergeschossen sind bei der Ermittlung der GF mitzurechnen. 4 Abs. 2 der Satzung des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2065 darf die insgesamt für das jeweilige Baugebiet festgesetzte Geschossfläche um das Maß überschritten werden, a) das sich ergibt aus Flächen für Durchgänge und Arkaden, soweit diese im Bebauungsplan festgesetzt sind (vgl. 4 Abs. 2 der Satzung des Bebauungsplans Nr. 2065); b) das sich ergibt aus den notwendigen Flächen für Tiefgaragenzu- und -ausfahrten soweit sie in das Gebäude integriert sind, Flächen von Müllräumen, Abstellräumen für Fahrräder, Kinderwägen und Mobilitätshilfen sofern diese Räume der Wohnnutzung dienen, diese im Erdgeschosse integriert sind und nicht an den Fassaden zum Quartiersplatz und der Südseite des Allgemeinen Wohngebiets WA 1 angeordnet sind, Flächen von Gemeinschaftsräumen der Wohnnutzung in den Erdgeschossen und auf den Dachterrassen, Flächen für Dachaufbauten nach 13 Abs. 2 und 3 der Satzung des Bebauungsplans Nr. 2065, notwendigen Schallschutzkonstruktionen, dem Anteil der Laubengangflächen zwischen 1,10 m und 2,50 m Breite, sofern er Aufenthaltsfunktion hat, wobei die Gesamttiefe des Laubengangs 2,50 m nicht überschreiten darf, sofern die Summe der Überschreitungen nicht mehr als 10 % der zulässigen Geschossfläche beträgt und alle sonstigen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl, Höhenentwicklung, Bauraum eingehalten werden (vgl. 4 Abs. 2 der Satzung des Bebauungsplans Nr. 2065). Im WA 2 ist entlang der Willy-Brandt-Allee im Eckbereich zur Selma-Lagerlöf-Straße eine Arkade festgesetzt (siehe auch 7 der Satzung). Die GF darf um die auf die Arkade entfallenden Fläche überschritten werden ( 4 Abs 2 (a) der Satzung). Im Bereich der Arkade sind ausschließlich Nichtwohnnutzungen zulässig ( 2 Abs. 3 der
Seite 6 von 19 Satzung). Im Erdgeschoss des WA 1 im Eckbereich entlang der Elisabeth-Mann-Borgese-Straße ist auf einer Länge von bis zu 15 m ausschließlich Nichtwohnnutzung zulässig ( 2 Abs. 3 der Satzung). Im WA 1 sind Terrassen nicht zulässig ( 6 Abs. 3 der Satzung). Es sind Flachdächer festgesetzt, die teilweise als gemeinschaftliche Freiflächen für die Bewohner nutzbar sind. Die Freiflächen sind entsprechend den planlichen und textlichen Festsetzungen herzustellen und zu erhalten. Insbesondere sind die Flachdächer zu begrünen. Für bestimmte Bereiche der Gebäude sind Belichtungs- und Besonnungsnachweise gefordert (vgl. 5 Abs. 4 der Satzung). Die Vorgaben zum Lärm- und Erschütterungsschutz ( 11 und 12 der Satzung) sind zu beachten. Im Übrigen wird auf den vollständigen Satzungstext (Anlage 3) verwiesen. Hinweis: Die Darstellung ist nicht maßstabsgetreu. Darüber hinaus sind die Dächer der Gebäude als gemeinschaftlich nutzbare Dachgärten mit mindestens 20% intensiver Begrünung (Mindestgesamtschichtdicke 30 cm) zu gestalten.
Seite 7 von 19 Dabei sind generell an jedem Treppenhaus mindestens 60 m² Dachgarten vorzusehen. Der Mindestumfang der zu erstellenden Dachgärten beträgt im WA 1 340 m² und im WA 2 570 m², wobei der nördliche Baukörper des WA 2 an der Willy-Brandt-Allee mindestens zu 50% als Dachgarten zu gestalten ist. 5. Gestaltungsleitlinien und Beratergruppe Auf die Leitlinien zur Gestaltung für die Messestadt Riem (Anlage 4) wird verwiesen. Hierin werden die städtebaulichen und ökologischen Zielsetzungen für die Planung und Gestaltung der Gebäude und Freiräume anschaulich dargestellt. Die Umsetzung ist durch die Festsetzungen des Bebauungsplans geregelt. Für die Messestadt Riem wurde darüber hinaus bereits in den Jahren der ersten baulichen Entwicklungen die Beratergruppe für Stadtgestaltung und Ökologie eingerichtet. Der Beratergruppe sind die Planungen für jedes Bauvorhaben vorzulegen, das in der Messestadt realisiert werden soll. Demgemäß sind auch die Planungen für die Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2065 für eine Behandlung in der Beratergruppe anzumelden. Die Beratergruppe prüft und beurteilt die architektonische Qualität, die Übereinstimmung mit den stadtgestalterischen und ökologischen Zielen sowie die Einfügung in die jeweilige Umgebung. Das Ergebnis der Behandlung in der Beratergruppe hat für die weiteren Planungsarbeiten und für das Freistellungs- oder Baugenehmigungsverfahren empfehlenden Charakter. Die Empfehlungen der Beratergruppe kann den im Genehmigungsverfahren oder anderen förmlichen Verwaltungsverfahren abzuwägenden Belangen nicht vorgreifen oder diese gar ersetzen. Die Planungen für die Bauvorhaben sind rechtzeitig für eine Behandlung in der Beratergruppe anzumelden. 6. Bodenverhältnisse / Bodenmängel Die Ergebnisse der Altlastenerkundigung aus dem Jahr 1992 zeigten punktuell geringe Belastungen an Mineralölkohlenwasserstoffen und leichtflüchtigen aromatischen Kohlenwasserstoffen (BTX). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei Bauarbeiten im Umgriff des Planungsgebietes bislang nicht erfasste Bodenverunreinigungen angetroffen werden. Bei der Haftung für künstliche, durch unmittelbare Einwirkung auf das Vertragsgrundstück entstandene Bodenmängel wird wie folgt unterschieden: Künstliche Bodenmängel in Form von Fundamenten ehemaliger Aufbauten, unterirdischen Bauwerken, archäologischen Funden und Kampfmitteln eine etwaige Kostenübernahme bestimmt sich nach Ziffer 8 Buchst. a) des Kaufvertragsentwurfs (Anlage 9).
Seite 8 von 19 Künstliche Bodenmängel in Form von schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten i.s.d. Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) sowie Bodenverunreinigungen oder Auffüllungen, die als entsorgungspflichtige Abfälle i.s.d. Gesetzes zur Förderung der Kreislaufwirtschaft und der umweltverträglichen Beseitigung von Abfällen (KrW-/AbfG) zu behandeln sind eine etwaige Kostenübernahme bestimmt sich nach Ziffer 8 Buchst. b) des Kaufvertragsentwurfs (Anlage 9). Für sonstige, insbesondere natürliche Bodenmängel haftet die Stadt nicht; auch dann nicht, wenn dadurch die Bebaubarkeit der Vertragsfläche wesentlich beeinträchtigt ist. 7. Dienstbarkeiten und Reallasten Nachfolgend sind alle derzeit bekannten beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten und Reallasten aufgeführt, die (sofern bei dem konkreten Vorhaben einschlägig) an der Vertragsfläche zugunsten der Landeshauptstadt München zu bestellen sind: Dienstbarkeit Umweltfreundliche Energie (Fernwärme) Dienstbarkeit KfW-Effizienzhaus 70 Dienstbarkeit und Reallast Gemeinschaftsdachgärten Dienstbarkeit Einwirkungsduldungsverpflichtung wegen U-Bahntrasse Dienstbarkeit und Reallast Feuerwehrzufahrt Dienstbarkeit Gemeinschaftsantennen Dienstbarkeit Wohnungsbindungsrecht Dienstbarkeit und Reallast Gehrecht (Arkadendienstbarkeit) (ausschließlich WA 2) Näheres dazu entnehmen Sie bitte dem Kaufvertragsentwurf (Anlage 9). 8. Ökologische und energetische Anforderungen Die Käuferin übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages die Verpflichtung, entsprechend den Vorgaben des Stadtrates der Landeshauptstadt München, bei der Planung, beim Bau und Sanierung der Gebäude, im haustechnischen Bereich auch bei der Nutzung der Gebäude sowie bei der Freiflächengestaltung und bei der Abfallbeseitigung in höchstmöglichem Umfang ökologische und baubiologische Gesichtspunkte zu berücksichtigen und zu verwirklichen. Die Käuferin verpflichtet sich die im Ökologischen Kriterienkatalog (Anlage 5) aufgeführten Bestimmungen bis zum Ablauf von 10 Jahren ab jeweiliger Bezugsfertigkeit der Gebäude zu beachten. Darüber hinaus verpflichtet sich die Käuferin, die Wohngebäude entsprechend den folgenden technischen Mindestanforderungen zu errichten:
Seite 9 von 19 Der Jahresprimärenergiebedarf (QP) und der auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche des Gebäudes bezogene Transmissionswärmeverlust (H'T) des Neubauprojekts sind auf der Grundlage der geplanten Maßnahmen nach EnEV zu berechnen. Die entsprechenden energetischen Kennwerte des Referenzgebäudes (QP Referenzgebäude; H'T Referenzgebäude) sind nach Anlage 1, Tabelle 1 (ohne Anwendung der Zeile 1.0) EnEV zu ermitteln. Die errechneten Werte für den Jahres-Primärenergiebedarf (QP) und den Transmissionswärmeverlust (H'T) für das Neubauprojekt dürfen im Verhältnis zu den Werten des entsprechenden Referenzgebäudes die folgenden prozentualen Maximalwerte nicht überschreiten: QP in % QP Referenzgebäude (EnEV): H'T in % H'T Referenzgebäude (EnEV): 70% 85% Gleichzeitig darf der Transmissionswärmeverlust des Neubauprojekts nicht höher sein, als nach Anlage 1 Tabelle 2 EnEV zulässig. Diese Vorgaben entsprechen dem KfW-Effizienzhaus 70, das bis 31.03.2016 im Programm Energieeffizientes Bauen 153 der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) enthalten war. Versorgung Das Areal wird durch die Stadtwerke München GmbH mit Fernwärme versorgt. Die Verlegung der Fernwärme erfolgt auf Antrag der zukünftigen Bauherrin. Es besteht Anschlusszwang. Die Verwendung anderer, auch regenerativer Energien zur Wärmegewinnung ist ausgeschlossen. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit umweltfreundliche Energie (siehe Kaufvertragsentwurf, Anlage 9) ist bereits im Grundbuch eingetragen. Stromerzeugende Anlagen auf Basis erneuerbarer Energien sind möglich. 9. Wohnungsbau Die Grundstücke werden ausschließlich zur Realisierung von genossenschaftlichem Wohnungsbau mit jeweils 40% Konzeptionellem Mietwohnungsbau (KMB) und 60% München Modell - Genossenschaften (MMG) angeboten. Die ausführlichen Regelungen (z.b. Bindungsdauer, Miethöhe, Mietanpassungen) zum Konzeptionellen Mietwohnungsbau sind in Kapitel 13 des Exposés und in Anlage 6 dargestellt. Die Förderbestimmungen zum München Modell - Genossenschaften liegen als Anlage 7
Seite 10 von 19 bei. Die geförderten Wohnungen (München Modell Genossenschaften) sollen in den Vorhaben gemischt mit Wohnungen nach dem Modell des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus errichtet werden. Dieses Modell wurde 2013 vom Stadtrat der Landeshauptstadt München beschlossen. Es soll insbesondere der Schaffung von bezahlbarem Mietwohnraum dienen. Grundstücke, die unter Anwendung dieses Modells vergeben werden, unterliegen daher besonderen Bindungen. Diese werden bei der Bewertung des Grundstücks berücksichtigt und bewirken eine Absenkung des Verkehrswerts. Nichtwohnnutzung Gemäß den Festsetzungen im Bebauungsplan ( 2 Abs. 3 der Satzung) sind im Erdgeschoss des WA 1 im Eckbereich entlang der Elisabeth-Mann-Borgese-Straße bis zu einer Länge von 15 m und im Erdgeschoss des WA 2 entlang der Willy-Brandt-Allee im Eckbereich an der SelmaLagerlöf-Straße im Bereich der Arkade ausschließlich Nichtwohnnutzungen zulässig. Dort können beispielsweise kleinflächige Gewerbeeinheiten erstellt werden. Alternative Konzepte zur Nichtwohnnutzung sind möglich. Darüber hinaus sind in den restlichen Erdgeschossflächen Nichtwohnnutzungen generell ebenfalls zulässig. In den nachfolgenden Berechnungen wird exemplarisch von folgender Aufteilung der Geschossflächen ausgegangen: Bauquartier Gesamtfläche-GF Anteil (min.) gewerbliche Nutzung (EG) verbleibendes Wohnbaurecht KMB MMG m² GF m² GF m² GF m² GF m² GF WA 1 6.450 ca. 150 6.300 2.520 3.780 WA 2 10.550 ca. 240 10.310 4.124 6.186 10. Kaufpreise Die ausgeschriebenen Grundstücke werden zum Verkehrswert (ohne Preiswettbewerb) veräußert. Für das München Modell-Genossenschaften liegt der von der Lage des Grundstücks unabhängige Kaufpreis bei 375,- je m² GF (erschließungsbeitragsfrei). Für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau beträgt der vorläufige Kaufpreis (laut aktualisiertem Gutachten des unabhängigen Bewertungsamtes der Landeshauptstadt München vom 02.11.2016) für das WA 1 sowie das WA 2 im Bereich der Messestadt Riem, Zentrum-Ost
Seite 11 von 19 jeweils 1.080,- je m² GF (erschließungsbeitragsfrei). Für die kleinteiligen, gewerblich zu nutzenden Flächen (Einzelhandel) ist ein separater Wert angegeben. Der Baulandwert für kleinteilige Gewerbeeinheiten in den Bereichen des Erdgeschosses des WA 1 und WA 2 liegt derzeit bei 880,- je m² GF. Daraus ergeben sich nachfolgende vorläufige Grundstückspreise: Für das Baufeld WA 1 beträgt der vorläufige Grundstückspreis 4.271.100,Dieser setzt sich wie folgt zusammen: Wohnbauart GF Bodenwert Total MMG 3.780 m² 375 /m² 1.417.500,- KMB 2.520 m² 1.080 /m² 2.721.600,- 150 m² 880 /m² 132.000,- Gewerbe Für das Baufeld WA 2 beträgt der vorläufige Grundstückspreis 6.984.870,Dieser setzt sich wie folgt zusammen: Wohnbauart GF Bodenwert Total MMG 6.186 m² 375 /m² 2.319.750,- KMB 4.124 m² 1.080 /m² 4.453.920,- 240 m² 880 /m² 211.200,- Gewerbe Da es sich für die unterschiedlichen Wohnbauarten jeweils um Festpreise je m² GF handelt, werden keine Angebote mit einem höheren Quadratmeterpreis erwartet. Sollten die Grundstücke intensiver baulich genutzt werden, als in diesem Exposé zugrunde gelegt wurde, kommen Kaufpreisnachbesserungsklauseln zur Anwendung, die im Kaufvertrag vereinbart werden. Kurz vor dem Verkauf des Grundstücks erfolgt ggf. eine Nachbewertung der KMB- und Gewerbe-Anteile, da ein Unterwertverkauf städtischer Grundstücke nicht zulässig ist. Die Bieterinnen stimmen dieser Regelung mit Abgabe eines Angebots zu. Die erstmalige Herstellung der im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Erschließungsanlagen erfolgte bereits durch die Stadt. Sonstige Anschlusskosten für die Versorgung insbesondere mit Strom, Wasser, Gas, Telefon
Seite 12 von 19 etc. richten sich nach den jeweiligen Bedingungen des Versorgungsunternehmens und sind einschließlich etwaiger, von den Versorgungsunternehmen geforderter Baukostenzuschüsse, Anschlussbeiträge u.ä. für den Anschluss an die Leitungsnetze von Strom, Wasser etc. von den Käuferinnen und Käufern zusätzlich zu tragen. Alternativ können auf Wunsch der Baugenossenschaft die Bauquartiere auch im Erbbaurecht zur Verfügung gestellt werden. 11. Ausschreibungsverfahren Grundstücksverkäufe für den Wohnungsbau werden grundsätzlich mangels Vorliegen eines Bauauftrags ohne Anwendung der Einzelbestimmungen des Vergaberechts durchgeführt. Es werden aber die allgemeinen vergaberechtlichen Grundsätze wie Transparenz, Wettbewerb und das Diskriminierungsverbot beachtet. Die ausgeschriebenen Baufelder werden nur an eingetragene Baugenossenschaften (e.g.) vergeben. Auf die Baufelder WA 1 und WA 2 können sich jeweils auch Bietergemeinschaften, bestehend aus zwei eingetragenen Baugenossenschaften bewerben. Die Vergabe erfolgt in einem 2-stufigen Ausschreibungsverfahren. Die erste Stufe beinhaltet zwingend zu beachtende Grundvoraussetzungen (Kapitel 12), um den Aufwand hinsichtlich der Bewerbungen so gering wie möglich zu halten. Soweit für ein Grundstück bereits auf dieser Basis eine Auswahlentscheidung getroffen werden kann, entfällt die zweite Stufe. Ist keine Entscheidung möglich, wird unter Einbindung und transparenter Information aller verbliebenen Bewerberinnen die zweite Stufe des Ausschreibungsverfahrens eröffnet. Neue Bewerbungen werden nicht zugelassen. Die zweite Stufe der Ausschreibung ist als Konzeptausschreibung vorgesehen. Es werden von den Bewerberinnen über die Vergabekriterien der ersten Stufe hinausgehende Angebote erwartet. Diese werden nach einer vorab festgelegten Bewertungsmatrix ausgewertet und bepunktet (siehe Kapitel 14 Auswahlkriterien der 2. Stufe"). Den Zuschlag erhält jeweils die Baugenossenschaft mit der höchsten Punktezahl. 12. Vergabekriterien der 1. Stufe Die Bewerberin muss nachfolgende zwingende Vergabekriterien in der Bewerbung anerkennen und im Fall des Zuschlags einhalten, um eines der ausgeschriebenen Baufelder erwerben zu können: 1. Kaufpreisanerkenntnis in Höhe der Verkehrswerte für die Geschossflächen des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus und Gewerbes sowie in Höhe des Festpreises für die Geschossflächen im München Modell-Genossenschaften;
Seite 13 von 19 2. Anerkenntnis der ggf. erforderlichen Anpassung des Kaufpreises für die Geschossflächen des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus und der Geschossflächen für eine Gewerbenutzung wie in Kapitel 10 dieses Exposés dargestellt; 3. Anerkenntnis des Anteils München Modell-Genossenschaften (60%) sowie des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus (40%) über beide Bauquartiere; 4. Herstellung der Gebäude nach den technischen Mindestanforderungen gemäß dem in Kapitel 8 dargestellten energetischen Standard (ehemals KfW-Effizienzhaus 70 ); 5. Anschluss an Fernwärme und Ausschluss der Verwendung regenerativer Energien zur Wärmegewinnung; 6. Anerkenntnis und Umsetzung des Ökologischen Kriterienkatalogs"; 7. Anerkenntnis der Leitlinie zur Gestaltung für die Messestadt Riem und Vorlage der Planungen in der Beratergruppe Riem ; 8. Anerkenntnis, die Bindungen und Festlegungen für den "Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB)" gemäß Kapitel 13 und Anlage 6 dieses Exposés einzuhalten; 9. Anerkenntnis, die Genossenschaftsmitglieder über die im Grundstückskaufvertrag mit der Landeshauptstadt München getroffenen Vereinbarungen zum Konzeptionellen Mietwohnungsbau zu informieren und die entsprechenden Verpflichtungen in die zu schließenden Nutzungsverträge aufzunehmen; 10. Anerkenntnis der Verpflichtung, die geschlossenen Nutzungsverträge der Landeshauptstadt München auf deren Verlangen vorzulegen; 11. Anerkenntnis, bei Weiterveräußerung des Grundstückes die entsprechenden Bindungen und Verpflichtungen an die künftige Erwerberin/den künftigen Erwerber zu übertragen und vorher die Zustimmung der Landeshauptstadt München zum Weiterverkauf einzuholen; 12. Einhaltung der Förderbestimmungen für das München Modell-Genossenschaften. Im Kaufvertrag werden die Grundvoraussetzungen festgeschrieben und soweit möglich dinglich gesichert. Für die Bewerbung in der 1. Stufe benutzen Sie bitte ausschließlich die als Anlagen 10 a und 10 b beigefügten Angebotsvordrucke. 13. Bindungen und Festlegungen für den "Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB)" Im "Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB)" sind die ausführlich in Anlage 6 dargestellten Bindungen und Festlegungen verbindlich einzuhalten. Wir weisen darauf hin, dass die dort verwendeten Begrifflichkeiten aus dem Mietrecht, z.b. Mietvertrag, verwendet werden, die von den Begriffen des Genossenschaftsrechts abweichen können. Die Regelungsinhalte sind aber vollumfänglich zu übernehmen. Den in Anlage 6 dargestellten Bindungen und Festlegungen müssen die Bieterinnen bei Abgabe ihres Angebotes verbindlich zustimmen. Die Ausgestaltung dieser Bindungen als
Seite 14 von 19 Verpflichtung der Käuferin und die Sicherung durch geeignete Instrumente (z.b. Vertragsstrafen, Rückauflassungsvormerkungen) bleibt dem Kaufvertrag (Anlage 9, Ziffer 12) vorbehalten. Soweit erforderlich und rechtlich zulässig, erfolgt eine dingliche Sicherung. Durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag wird sichergestellt, dass bei einer Weiterveräußerung die Verpflichtungen auf den Rechtsnachfolger übergehen, bzw. der Ersterwerber sich nur durch eine Weitergabe entlasten kann. Eine Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung der Landeshauptstadt München. 14. Auswahlkriterien der 2. Stufe Wenn für ein Baufeld mehr als eine zulässige Bewerbung vorliegt, geht das Ausschreibungsverfahren in eine zweite Stufe. Bewerben können sich hierfür nur einzelne oder in Gemeinschaftsbewerbungen zusammengeschlossene Baugenossenschaften, die bereits in der 1. Stufe eine zulässige Bewerbung für dieses Baufeld abgegeben haben. Um die verschiedenen Angebote von Baugenossenschaften auch ohne Preiswettbewerb vergleichen und bewerten zu können, werden zu folgenden Punkten, die über die Vergabekriterien der ersten Stufe (Grundvoraussetzungen) hinausgehen, Aussagen erwartet. Diese konzeptbezogenen Angebote dienen dann als Auswahlkriterien. 1. Wohnungspolitische Kriterien (maximal 40 Punkte) a) Verlängerung der Bindungsdauer im KMB über 40 Jahre (Mindestbindungsdauer) auf bis zu 60 Jahre b) Sparsamer Wohnflächenverbrauch im KMB und MMG Wohnungsgrößen gemäß WFB 2012 Ziffern 8 und 22.1 bis 22.3 2. Planerische Kriterien Mobilitätskonzept (maximal 20 Punkte) 3. Energetisches Kriterium KfW-Effizienzhaus 55 (EnEV 2016) oder besser (maximal 20 Punkte) 4. Ökologische Kriterien a) Anteil an Baustoffen aus nachwachsenden Rohstoffen b) Regenwassernutzung zur Gartenbewässerung c) Bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter / Fledermäuse (maximal 20 Punkte) Nach der vorgegebenen Bewertungsmatrix können maximal 100 Punkte erreicht werden. Den Zuschlag erhält jeweils die Baugenossenschaft, die die höchste Punktzahl erreicht. Erreichen mehrere Angebote im Gleichrang eine höchste Punktzahl, so entscheidet das Losverfahren.
Seite 15 von 19 Nähere Informationen zu den Auswahlkriterien und deren detaillierter Bewertung erhalten Sie nach Abschluss der 1. Stufe der Ausschreibung (siehe Kapitel 17 Weiterer Ablauf des Verfahrens ). 15. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit Zur Beurteilung der Leistungsfähigkeit einzelner Bewerberinnen ist auf Anforderung innerhalb einer gesondert festzulegenden angemessenen Frist ein Eigenkapital- und Finanzierungsnachweis eines Bank- oder Kreditinstituts für das geplante Projekt vorzulegen. 16. Bewerbung Für die ausgeschriebenen Baufelder können sich ausschließlich eingetragene Baugenossenschaften (e.g.) bewerben. Bewerbungen auf Teilflächen der ausgeschriebenen Baufelder sind nicht zulässig. Die vollständige schriftliche Bewerbung muss - in nachfolgend beschriebener Form - bis spätestens 09.12.2016 bei folgender Adresse eingegangen sein: Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau, HA III/11 Blumenstraße 31, Zimmer 447 80331 München Eine persönliche Abgabe der Bewerbung im Dienstgebäude ist am 09.12.2016 nur von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr möglich. Nach 12.00 Uhr ist eine Abgabe nur noch über den Einwurf in den Sonderbriefkasten am Marienplatz 8, München (beim Pförtner am Fischbrunnen) möglich! Bewerbungen, die nach dem oben genannten Termin eingehen, können nicht mehr berücksichtigt werden. Zur Fristwahrung kommt es auf den Eingang bei der ausschreibenden Stelle (Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/11) an. Die Angebote müssen an die vorgenannte Adresse adressiert und in einem verschlossenen, deutlich mit der Aufschrift NICHT ÖFFNEN Terminsache! Kaufangebot Messestadt-Riem, Zentrum-Ost (Baugenossenschaften) gekennzeichneten Umschlag an die vorgenannte Adresse gesendet oder dort abgegeben
Seite 16 von 19 werden. Bitte verwenden Sie für den Umschlag den Adressvordruck, der dem jeweiligen Angebotsvordruck Anlagen 10a, 10b beiliegt. Vom weiteren Vergabeverfahren werden ausgeschlossen: Angebote, deren Umschlag nicht, wie im vorstehenden Absatz aufgeführt, gekennzeichnet wurde und deshalb im Rahmen der Postzustellung von den PostEingangstellen der Landeshauptstadt München geöffnet wurde. Angebote, die per E-Mail oder Fax zu geleitet wurden. Angebote, die zur Fristwahrung vorab per E-Mail oder Fax gesendet wurden und anschließend ordnungsgemäß im verschlossenen Umschlag eingegangen sind. Dies gilt auch, wenn die postalische Zusendung noch vor Ablauf der Abgabefrist erfolgt. Diese Arten der Angebotsabgabe verstoßen gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit des Kaufangebotes und dürfen daher im Vergabeverfahren nicht berücksichtigt werden. Das Angebot/ die Bewerbung muss folgende Angaben enthalten: Name der eingetragenen Baugenossenschaft; Bestätigung des Kaufangebots (in Höhe des festen Kaufpreises); Anerkennung der zwingenden Vergabekriterien (Grundvoraussetzungen); Anerkenntnis der Bindungen und Festlegungen im "Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB)"; Anerkenntnis der Förderbestimmungen für das München Modell-Genossenschaften; Erklärung, im Falle einer Auswahl, einen Kaufvertrag mit der Stadt unverzüglich notariell zu beurkunden. Gegenstand des Kaufvertrags sind u.a. alle in diesem Exposé bezeichneten Inhalte. Die vorgenannten Angaben sind zwingend. Das Fehlen auch einzelner Angaben bzw. das fehlende Anerkenntnis von einzelnen zwingenden Kriterien führt zum Ausschluss vom Ausschreibungsverfahren. Nebenangebote sind nicht zulässig. Soweit ein Nachweis der Bonität gefordert wird (siehe Kapitel 15), ist dieser innerhalb einer gesondert festzulegenden angemessenen Frist vorzulegen. Wird dieser Nachweis nicht fristgerecht vorgelegt, führt dies zum Ausschluss vom Ausschreibungsverfahren. Hinweise: Die im Rahmen des Angebots getroffenen Aussagen sind verbindlich und werden inhaltlich in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen. Aus der Ausschreibung und den darin enthaltenen Daten kann kein Maklerauftrag o. ä. abgeleitet werden. Die mit der Bewerbung zusammenhängenden Aufwendungen liegen im Geschäftsrisiko der Bieterin.
Seite 17 von 19 17. Weiterer Ablauf des Verfahrens Nach Ablauf der Angebotsfrist erfolgt die Prüfung der Angebote hinsichtlich der Einhaltung der formellen und inhaltlichen Anforderungen. Wenn sich daraus für eines der ausgeschriebenen Baufelder lediglich eine zulässige Bewerbung ergibt, erhält diese Baugenossenschaft den Zuschlag. Wurden mehrere zulässige Angebote für die Baufelder abgegeben, wird die 2. Stufe des Ausschreibungsverfahrens eröffnet. Alle zur 2. Stufe zugelassenen Bewerberinnen werden dazu am Donnerstag, den 15.12.2016 um 09.30 Uhr zu einem gemeinsamen Gespräch bei der ausschreibenden Stelle im Referat für Stadtplanung und Bauordnung (Blumenstraße 31, Zimmer 201) eingeladen. Bitte merken Sie sich diesen Termin bereits vor. Bei dem Gespräch werden insbesondere die Anforderungen der 2. Stufe des Ausschreibungsverfahrens erläutert. Die bevollmächtigten Vertreterinnen und Vertreter der Baugenossenschaften erhalten bei diesem Termin die Ausschreibungsunterlagen für die 2. Stufe des Verfahrens ausgehändigt. Falls keine Vertreterin oder kein Vertreter der Baugenossenschaften anwesend ist, werden die Unterlagen per Post zugeschickt. In den Ausschreibungsunterlagen werden die in Kapitel 14 genannten Auswahlkriterien der 2. Stufe näher erläutert und die für die Auswahlentscheidung bindende Bewertungsmatrix dargestellt. Ebenso wird der Termin für die Abgabe der Angebote der 2. Stufe genannt. Nach Ablauf der Angebotsfrist für die 2. Stufe des Ausschreibungsverfahrens werden die dazu eingegangenen Bewerbungen nach der vorab festgelegten Bewertungsmatrix ausgewertet. Für die ausgeschriebenen Grundstücke werden jeweils die Bestbieterin und die nächstbeste Bieterin (nach dem in Kapitel 11 ff. dargestellten Verfahren) als Nachrückerin ermittelt. Bei Punktegleichheit entscheidet das Losverfahren. Alle Baugenossenschaften, die eine Bewerbung abgegeben haben und nicht vom Verfahren ausgeschlossen wurden, werden durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III/11, vom Ergebnis der Auswahlentscheidung schriftlich unterrichtet. Ein Ausschluss wird ebenfalls schriftlich mitgeteilt. Vor dem Abschluss der Angebotsauswertung können über die Auswahl keine Auskünfte erteilt werden. Das Verfahren zwischen Frist zur Angebotsabgabe und der Auswahlentscheidung kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Nach Mitteilung der Auswahlentscheidung und zügigem Abschluss der Kaufvertragsverhandlungen legt das Kommunalreferat dem Kommunalausschuss und der Vollversammlung
Seite 18 von 19 des Stadtrates einen Verkaufsbeschluss vor. Die ausgewählten Baugenossenschaften werden nach Beschlussfassung vom Kommunalreferat schriftlich darüber informiert, dass der Stadtrat über den Verkauf beschlossen hat und die Stadt beabsichtigt, ihr Kaufangebot anzunehmen. Darüber hinaus veranlasst das Kommunalreferat (vorsorglich) die Veröffentlichung des beabsichtigten Grundstücksverkaufs im EU-Amtsblatt. Die notarielle Beurkundung kann (frühestens) nach Ablauf eines Zeitraumes von 45 Tagen nach Veröffentlichung im EU-Amtsblatt erfolgen. Es wird darauf hingewiesen, dass der Baulandwert für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau und die Gewerbeflächen vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags nochmals überprüft werden kann. Der Verkauf erfolgt zu dem dann festgestellten Grundstückspreis. Der Stadt bleibt es unbenommen, das Ausschreibungsverfahren bei vorliegenden besonderer Gründe jederzeit abzubrechen oder ganz aufzuheben. Auch nach dem Verkaufsbeschluss kann einer ausgewählten Baugenossenschaft insbesondere wegen mangelnder Mitwirkung die Kaufoption durch entsprechenden Stadtratsbeschluss entzogen werden, wenn nicht gegenüber der Stadt (Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III/11 bzw. Kommunalreferat) der Nachweis erbracht wird, dass alle notwendigen Schritte zur Vorbereitung des Grundstückskaufs und zur Realisierung des Bauvorhabens innerhalb der vorgesehenen Fristen eingeleitet wurden. In diesem Fall rückt die als Nachrückerin bestimmte Baugenossenschaft nach. 18. Kaufvertrag und Fristen Nach dem Verkaufsbeschluss des Stadtrats schließt das Kommunalreferat jeweils mit der ausgewählten Bieterin einen Kaufvertrag (Anlage 9). Die wesentlichen Inhalte sind nicht verhandelbar. Die Stadt behält sich vor, bis zum Vertragsabschluss den Vertragsinhalt in geringfügigem Umfang nachzubessern, zu verändern oder zu ergänzen. Insbesondere wird auf folgende Besonderheiten hingewiesen: 1. Der Kaufpreis ist vor der Beurkundung zur Zahlung fällig. 2. Um die Bebauung des Grundstücks sicherzustellen, wird eine vertragliche Bauverpflichtung vereinbart, wonach sämtliche Wohnungen bis spätestens zwei Jahre nach Kaufvertragsabschluss bezugsfertig (ohne Außenanlagen) zu erstellen sind. Zuständig für die Abwicklung des Grundstückserwerbs ist das Kommunalreferat.
Seite 19 von 19 Bei Fragen zum Kaufvertrag wenden Sie sich bitte an: Kommunalreferat Immobilienbereich Grundstücksverkehr / Wohnen Roßmarkt 3 80331 München 19. Kontakt Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau HA III/11 Blumenstraße 31 80331 München 20. Herr Korkesch Tel. (089) 233 2 64 13 Fax (089) 233 2 12 38 is-gvwo.kom@muenchen.de Herr Thim Tel. (089) 233 2 27 55 Fax (089) 233 2 80 78 plan.ha3-11@muenchen.de Anlagenverzeichnis Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Anlage 8: Anlage 9: Anlage 10a: Anlage 10b: Stadtplan Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2065 Planteil Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2065 Satzungstext Leitlinien zur Gestaltung für die Messestadt Riem Ökologischer Kriterienkatalog der Landeshauptstadt München Bindungen und Festlegungen für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) Informationsblatt zum München Modell Genossenschaften Wohnungsgrößen gemäß WFB 2012 Kaufvertragsentwurf Angebotsvordruck für die 1. Stufe des Ausschreibungsverfahrens - WA 1 Angebotsvordruck für die 1. Stufe des Ausschreibungsverfahrens - WA 2