Verkauf von Grundstücken der Gemeinde Neufahrn b.freising im Hauptort Neufahrn; Neufahrn-Süd an der Thomas-Mann-Straße

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1 Gemeinde Neufahrn Geschäftsleitung Bahnhofstraße Neufahrn Verkauf von Grundstücken der Gemeinde Neufahrn b.freising im Hauptort Neufahrn; Neufahrn-Süd an der Thomas-Mann-Straße Ausschreibung von Wohnbaugrundstücken im Umgriff des Bebauungsplanes Nr.117 Ortsabrundung Neufahrn-Süd im Baufeld WA 5 mit einem Gebäude im Rahmen des öffentlich geförderten (Miet-) Wohnungsbaus und zwei Gebäuden im freifinanzierten Wohnungsbau.

2 Inhaltsverzeichnis: 1. Baugebiet Neufahrn-Süd, Lage und Beschreibung 2. Verkehrliche Erschließung 3. Grundstücksdaten 4. Baurecht 5. Bodenverhältnisse 6. Dienstbarkeiten, Rechte und Reallasten 7. Wohnungsbau 8. Kaufpreis 9. Ausschreibungsverfahren 10. Vergabe und Auswahlkriterien 11. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit 12. Bewerbung 13. Kaufvertrag und Fristen 14. Kontakt 15. Anlagenverzeichnis Bitte zur Beachtung: Letzter Abgabetermin: Uhr 2

3 1. Baugebiet Neufahrn-Süd, Lage und Beschreibung Die zum Verkauf anstehenden Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am bekannt gemachten Bebauungsplanes Nr. 117 Ortsabrundung Neufahrn-Süd und befinden sich am Südrand des Hauptortes Neufahrn westlich der Dietersheimer Straße. Die westlichen und mittleren Teile des insgesamt 4,6 ha großen Baugebietes einschließlich der Ortsränder sind geprägt von Gartenhof- und Reihenhäusern. Im östlichen Bereich des Plangebietes befinden sich die Geschosswohnungsbauten mit insgesamt bis zu 40 Wohneinheiten. Umgeben ist das Plangebiet im Süden vom Wasserschutzgebiet und einem geplanten 25 m breiten Ortsrand, im Westen von landwirtschaftlichen Grundstücken, im Norden von der bestehenden Bebauung an der Poccistraße sowie Am Thomahof und im Osten von einer Hotelanlage (TRYP-Hotel) bzw. den Gebäuden des Zweckverbandes Wasserversorgungsgruppe Freising-Süd. Insgesamt sollen künftig bis zu 100 Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Die zur Veräußerung anstehenden Flurstücke Nr. 1081/113 und 1081/114 sind auf der Ostseite durch die bereits erwähnte Hotelanlage und einem Gebäude des Zweckverbandes umgeben. Südlich des Grundstücks Fl.Nr. 1081/114 ist ein Parkplatz mit insgesamt 8 Stellplätzen vorgesehen, welcher für Wohneinheiten in der Hotelanlage zur Verfügung stehen soll. Im Westen schließt die neue Wohnbebauung mit Reihen- und Gartenhofhäuser an und an der Nordseite ist ein weiteres Betriebsgebäude mit Wohneinheiten des Zweckverbandes situiert. In 10 Minütiger fußläufiger Entfernung liegen die Naturschutzgebiete Garchinger Heide und Echinger Lohe. Kindergärten und Kinderkrippen sind ebenfalls gut zu Fuß zu erreichen. 2. Verkehrliche Erschließung An der Dietersheimer Straße befindet sich eine Bushaltestelle (Linie 690). Die Ortsmitte liegt ca. 1,5 km entfernt, der Bahnhof 1,9 km. Die Grundstücke sind im Osten über die Dietersheimer Straße, abzweigend in die neu zu errichtende Wilhelm-Busch-Straße, oder aber im Westen über die Verlängerung der Straße Am Hart und ebenfalls die Wilhelm-Busch-Straße zu erreichen. Sie liegen unmittelbar an der verkehrsberuhigt auszubauenden Thomas-Mann-Straße. 3

4 Von der Wilhelm-Busch-Straße zweigen insgesamt 4 Anliegerstraßen nach Norden hin ab. Diese werden allesamt verkehrsberuhigt ausgebaut. 3. Grundstücksdaten Bei den zum Verkauf anstehenden Grundstücken handelt es sich um das Baufeld WA 5 mit den Flurstücken Nrn. 1081/113 und 1081/114 Gemarkung Neufahrn mit einer Grundstücksfläche von insgesamt m². Für die Grundstücke wird derzeit eine amtlich vereinbarte Umlegung nach den Baugesetzbuch durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Freising durchgeführt. Mit dem Abschluss des Verfahrens wird im Juli 2017 gerechnet. Die beiden Grundstücke werden der Gemeinde Neufahrn zugeteilt. Die Grundstücke werden in Abteilung III des Grundbuches lastenfrei vorgetragen sein. Zu den Belastungen in Abteilung II wird auf die Ausführungen in Kapitel 6 dieses Exposés Dienstbarkeiten, Rechte und Reallasten, verwiesen. Abbildung: Auszug aus dem Entwurf der Umlegungskarte vom : 4

5 Die Deutsche Telekom hat erklärt, dass beide Grundstücke mit FTTH (Fibre to the Home Glasfaser bis in die Wohnung) bedient werden. Den Grundstückseigentümer verbleiben lediglich die Kosten für die Installation des Anschlusspunktes im Haus. Die Energie Südbayern GmbH aus München hat erklärt, die künftigen Wohnhäuser mit Erdgas zu versorgen. Der Zweckverband zur Abwasserbeseitigung erhebt derzeit einen Beitrag von 13,80 pro m² Geschossfläche. Der Zweckverband Wasserversorgungsgruppe Freising-Süd erhebt einen Beitrag von 5,67 pro m² Geschossfläche und 1,20 pro m² Grundstücksfläche. Als Erschließungsträger fungiert die Firma Bayerngrund Grundstücksbeschaffungs und Erschließungsgesellschaft mbh aus München. Für die drei Baukörper wurden bereits Hausanschlüsse für die Schmutzwasserbeseitigung in die Grundstücke verlegt. Die hierfür aufgewendeten Kosten (ca. 800 insgesamt) sind vom Käufer zu bezahlen. Die Position wurde im Kaufvertrag noch nicht berücksichtigt. 4. Baurecht Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am bekannt gemachten Bebauungsplanes Nr. 117 Ortsabrundung Neufahrn-Süd. Der Bebauungsplan gibt für das Bauquartier WA 5 folgende Eckdaten vor: Es ist der Neubau von drei Baukörpern vorgesehen. Alle drei Baukörper sind durch eine gemeinsame Tiefgarage verbunden. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage befindet sich im nördlichen Bereich der Erschließungsstraße Thomas-Mann-Straße. Der öffentliche Gehund Radweg (Fl.Nr. 1104/4) zwischen den beiden Grundstücken darf mit einer Tiefgarage unterbaut werden. Die Zahlung einer Unterbaurente ist nicht vorgesehen. Soweit der Stellplatznachweis für den südlichen Baukörper oberirdisch nachzuweisen ist, kann auf die Unterbauung der Tiefgarage verzichtet werden. Die Grundflächen der drei Baukörper lauten: 5

6 Baukörper Maße Max. Grundfläche Nord 12,50 m x 38,00 m 470 m² Mitte 12,50 m x 30,00 m 370 m² Süd 12,50 m x 30,00 m 370 m² Gesamt: m² Es sind planungsrechtlich drei Vollgeschosse zulässig, die maximale Wandhöhe liegt bei 6,30 m, die maximale Firsthöhe bei 11,10 m. Die Festsetzung einer Dachneigung sieht der Bebauungsplan nicht vor, jedoch die Dachform als Satteldach. Der Stellplatzschlüssel beträgt pro Wohneinheit 2 Stellplätze. Besucherstellplätze (20 % des Stellplatznachweises) sind oberirdisch anzulegen. Die Besucherstellplätze sind im Gemeinschaftseigentum zu übertragen. Hierfür ist eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit für den Freistaat Bayern mit Einreichung des Bauantrages bzw. mit dem Freistellungsantrag vorzulegen. Im Übrigen gelten die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr Bodenverhältnisse Die Grundstücksflächen wurden in erster Linie landwirtschaftlich genutzt. Die Böden im Plangebiet sind aus von Fließgewässern angeschwemmtem Material entstanden (Alluvialböden) und weisen einen hohen Steinanteil auf. Sie bestehen vor allem aus stark lehmigen Sanden, sind durch schnelle Austrocknung gekennzeichnet und durchlässig (kf-wert 10-5 m/s; Rammkernsondierung Am Anger, ca. 600 Meter nördlich des Geltungsbereiches). Im südwestlichen Teil des Plangebietes kommt stellenweise auch sandiger Lehm mit geringerer Durchlässigkeit vor. Eine Altlastenerkundung liegt nicht vor. Eine Baugrunduntersuchung hat das Institut für Umwelt und Boden GmbH & CoKG mit Datum gefertigt. 6

7 Im Zuge der denkmalschutzrechtlichen Sondierung wurde das komplette Baugebiet bis zu einer durchschnittlichen Tiefe von ca. 70 cm abgeschoben. Auf den Grabungsbericht der Firma DIG IT! Company GbR vom wird verwiesen. Die Kampfmittelerkundung wurde von der Firma MuN Ortung GmbH aus München durchgeführt. Hierzu liegen Untersuchungsberichte vom sowie eine Ergänzung vom vor. 6. Dienstbarkeiten, Rechte und Reallasten Der Käufer übernimmt mit dem Kauf Belastungen, Rechte, beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten bzw. Reallasten, die im Einzelnen nicht aufgeführt werden. Näheres ist dazu dem als Anlage beigefügten Kaufvertragsentwurf (Anlage 7) zu entnehmen. 7. Wohnungsbau Die Grundstücke werden nur insgesamt und ausschließlich zum Bau von Wohnungen angeboten. Zwei der drei zu errichtenden Gebäude können dem freien Miet- oder Eigentumswohnungsbau zugeführt werden. Bindungen gibt es hier nicht. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom beschlossen, dass eines der drei Gebäude zwingend dem geförderten Wohnungsbau zugeführt werden muss. Die Entscheidung, welches Gebäude hierfür vorgesehen wird, trifft der Käufer vor der Beurkundung des Kaufvertrages. Die Zweckbindung für das Gebäude ist mit einer entsprechenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeit abzusichern. Der Neubau des geförderten Gebäudes erfolgt im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms des Freistaates Bayern zur Schaffung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern ( Sozialwohnungen ) für Wohnungssuchende mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Es handelt sich verpflichtend um das Einkommensorientierte Förderverfahren (EOF). Die Dauer der Belegungsbindung beträgt 25 Jahre. 7

8 Um die Bebauung aller Grundstücke sicherzustellen, wird eine vertragliche Bauverpflichtung vereinbart, wonach sämtliche Wohnungen innerhalb von 4 Jahren nach Baufreigabe bezugsfertig (ohne Außenanlagen) zu erstellen sind, bzw. innerhalb von 2 Jahren nach Baufreigabe mit dem Bau begonnen worden ist. Die Nutzung des im EOF-Verfahren errichteten Gebäudes muss für 25 Jahre nach Bezugsfertigkeit gesichert sein. Für diese Verpflichtungen werden eine Vertragsstrafe und ein Wiederkaufsrecht vorgesehen. Alle Wohnungen sind barrierefrei im Sinne der DIN ( Barrierefreies Bauen Teil 2: Wohnungen ) zu bauen. 8. Kaufpreis Den Zuschlag erhält derjenige, der das höchste Kaufgebot im Rahmen der Ausschreibung abgibt. Der Kaufpreis beinhaltet die Kosten für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen im Sinne des Baugesetzbuchs, nicht jedoch die Beiträge für Wasser und Abwasser nach Kommunalen Abgabengesetz, die die jeweiligen Zweckverbände selbst erheben. Ebenfalls nicht enthalten sind sämtliche Hausanschlusskosten (Strom, Kabel, Glasfaser etc.). Die Kosten für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB betragen voraussichtlich 70 pro m² Grundstücksfläche, die für die erstmalige Anlegung, Pflege und Unterhaltung der Ausgleichsfläche 2,50 pro m² Grundstücksfläche. [ Die Erschließungsmaßnahmen im Baugebiet werden derzeit durchgeführt und sollen bis soweit fertiggestellt sein, dass der Baustellenverkehr zu den Baugrundstücken möglich ist. Der Kaufpreis wird erst fällig, sobald die neu zu errichtenden Erschließungsstraßen für den Baustellenverkehr zu den jeweiligen Kaufgrundstücken nutzbar sind. Die Gemeinde Neufahrn teilt dies dem Käufer schriftlich mit, der Käufer ist erst dann berechtigt, die Erschließungsstraße zu den Kaufgrundstücken zu nutzen. Soweit bis zum eine Zufahrt zu den Kaufgrundstücken nicht gegeben ist, hat der Käufer ein Rücktrittsrecht. Das Rücktrittsrecht kann er bis zum entsprechend ausüben. Der Mindestkaufpreis wird auf insgesamt festgesetzt. Angebotspreise die unterhalb dieses Betrages liegen, erhalten keinen Zuschlag. 8

9 9. Ausschreibungsverfahren Die Grundstücksverkäufe unterliegen nicht dem Vergaberecht. Die einschlägigen vergaberechtlichen Bestimmungen (z.b. GWB, VgV) finden daher keine Anwendung. 10. Vergabe und Auswahlkriterien Die Eröffnung der Angebote erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderates am Den Zuschlag erhält derjenige, der das höchste Angebot abgibt (mindestens jedoch ). Beinhalten mehrere Angebote einen identischen Kaufpreis, so entscheidet das Losverfahren. Die Entscheidung über den Zuschlag wird auf der gemeindlichen Internetseite veröffentlicht. 11. Wirtschaftliche bzw. finanzielle Leistungsfähigkeit Zur Beurteilung der Leistungsfähigkeit der einzelnen Interessenten ist mit dem Angebot ein Eigenkapital- und Finanzierungsnachweis eines Bank- bzw. Kreditinstituts für das geplante Projekt vorzulegen. Fehlende Leistungsfähigkeit bedingt den Ausschluss aus dem Verfahren, der Zuschlag wird zurückgenommen. 12. Bewerbung Bewerbungen auf Teilflächen der ausgeschriebenen Grundstücke sind nicht zulässig. Die vollständige schriftliche Bewerbung muss in nachfolgend beschriebener Form bis spätestens Montag, den Uhr bei folgender Adresse eingegangen sein: Gemeinde Neufahrn b.freising -Geschäftsleitung- Bahnhofstraße Neufahrn Eine persönliche Abgabe der Bewerbung ist am im Rathaus, Zimmer Nr. 116 nur von Uhr bis Uhr möglich. 9

10 Bewerbungen, die nach dem Termin eingehen, können nicht mehr berücksichtigt werden. Zur Fristwahrung kommt es auf den Eingang bei der ausschreibenden Stelle (Gemeinde Neufahrn -Geschäftsleitung-) an. Die Angebote müssen an die vorgenannte Adresse adressiert und in einem verschlossenen, deutlich mit Aufschrift NICHT ÖFFNEN Kaufangebot für Grundstücke im Baugebiet Ortsabrundung Neufahrn-Süd NICHT ÖFFNEN gekennzeichneten Umschlag gesendet oder dort abgegeben werden bzw. in den Postkästen des Rathauses der Gemeinde Neufahrn, Bahnhofstraße 32, eingeworfen werden. Von dem weiteren Verfahren werden ausgeschlossen: Angebote, deren Umschlag nicht wie im vorgesehenen Absatz aufgeführt gekennzeichnet wurden und deshalb im Rahmen der Postzustellung von der Posteingangsstelle der Gemeinde Neufahrn geöffnet wurden Angebote, die per oder Fax zugeleitet wurden Angebote, die zur Fristwahrung vorab per oder Fax gesendet wurden und anschließend ordnungsgemäß im verschlossenen Umschlag eingegangen sind. Dies gilt auch, wenn die postalische Zusendung noch vor Ablauf der Abgabefrist erfolgt. Diese Angebote verstoßen gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit des Kaufangebotes und werden daher nicht berücksichtigt. Für die Abgabe des Angebotes ist das Angebotsformular der Gemeinde zu verwenden. Das Angebot muss alle im Angebotsformular geforderten Angaben enthalten. Das Nichtverwenden des Angebotsformulars oder das Fehlen einzelner Angaben im Formular führt zum Ausschluss vom Ausschreibungsverfahren. Nebenangebote sind nicht zulässig. Aus der Ausschreibung kann kein Maklerauftrag o.ä. abgeleitet werden. Die mit der Bewerbung zusammenhängenden Aufwendungen liegen im eigenen Geschäftsrisiko und sind nicht erstattungsfähig. 10

11 13. Kaufvertrag und Fristen Die Gemeinde Neufahrn unterbreitet hiermit kein Angebot im Sinne des 145 ff. BGB. Die Angaben dienen alleine der Information interessierter Bieter. Nach dem Verkaufsbeschluss (Zuschlag) des Gemeinderates schließt die Verwaltung mit dem ausgewählten Bieter einen Kaufvertrag (Anlage 7). Die Auswahl des Notariats obliegt der Gemeinde Neufahrn. Die wesentlichen Inhalte des Vertrages sind im beigefügten Kaufvertragsentwurf enthalten und nicht verhandelbar. Die Gemeinde behält sich vor, bis zum Vertragsschluss den Vertragsinhalt zu verändern oder zu ergänzen. Die Beurkundung hat spätestens innerhalb von 6 Wochen nach Mitteilung des Zuschlags zu erfolgen. Andernfalls sieht sich die Gemeinde nicht mehr an den Zuschlag gebunden. Die Käufer übernehmen alle mit der Beurkundung und des Vollzugs anfallenden Kosten. Zuständig für die Abwicklung des Grundstückserwerbs ist die Geschäftsleitung der Gemeinde Neufahrn b.freising und hier Herr Eduard Sczudlek. 14. Kontakt Zu Fragen des Bebauungsplanes: Gemeinde Neufahrn b.freising Herr Zue, Herr Diedicke Bauamt Tel.:08165/ bzw Bahnhofstraße 32 Fax: 08165/ Neufahrn . bauamt@neufahrn.de Zu Fragen des Grundstückserwerbs: Gemeinde Neufahrn b.freising Herr Sczudlek Geschäftsleitung Tel.: 08165/ Bahnhofstraße 32 Fax: 08165/ Neufahrn info@neufahrn.de 11

12 15. Anlagenverzeichnis Anlage 1: Ausschnitt aus Flurkarte mit Luftbild M = 1: Anlage 2: Bebauungsplan mit Grünordnung Nr Planteil Anlage 3 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr Satzungstext Anlage 4 Begründung zum Bebauungsplan Anlage 5 Umweltbericht Anlage 6 Städtebaulicher Entwurf Anlage 7 Kaufvertragsentwurf Anlage 8 Baugrunderkundung Anlage 9 Grabungsbericht Anlage 10 Bericht über Kampfmittelerkundung Anlage 11 Angebotsvordruck 12