JLL Büro-Immobilienuhr Q4 2017 EMEA Office Research Rekordquartal beim europäischen Büroflächenumsatz - 2017 insgesamt 10% über Vorjahr Der europäische Büroflächenumsatz übersteigt im 4. Quartal 2017 erstmals 4 Mio. m² und verzeichnet damit das stärkste jemals gemessene Quartal (+16% gegenüber Vorjahr) Europäischer Büroflächen-Leerstand im 4. Quartal 2017 um 20 Basispunkte auf 7,4% gesunken - niedrigster Stand seit 2008. Der europäische Mietpreisindex von JLL ist im 4. Quartal 2017 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 2,0 % gestiegen Mit 2,3% dürfte das jährliche Büro-Mietpreiswachstum 2018 den 5-Jahres-Durchschnitt von 1,4% übertreffen. Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Dezember 2017 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
Europäische Büronutzermärkte Die europäische Wirtschaft war 2017 mit erheblichen politischen Risiken konfrontiert, von der Krise in Katalonien, der anhaltenden Unsicherheit im Zusammenhang mit den Brexit-Verhandlungen bis hin zu den sich dahinziehenden Koalitionsgesprächen in Deutschland. Trotz allem verzeichnet die Konjunktur in Kontinentaleuropa das stärkste Wachstum in den zurückliegenden 10 Jahren. Der Wirtschaftsvertrauens-Index für die Eurozone, ein Indikator, der stark mit der Entwicklung des Büroflächenumsatzes korreliert, hat im November 2017 den höchsten Stand seit 2000 erreicht. Trotz der aktuellen Herausforderungen, z.b. die nächste Phase der Brexit-Verhandlungen, prognostiziert JLL eine weiterhin robuste Nachfrage nach Büroflächen und ein weiterhin über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegendes Mietpreiswachstum. Starkes Mietpreiswachstum Der gewichtete europäische Mietpreisindex* von JLL legte im 4. Quartal 2017 um 2,0 % gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. 15 der 24 Index-Städte verzeichneten im 4. Quartal ein Mietpreiswachstum gegenüber dem Vorquartal (gegenüber 9 Städten im 3. Quartal). In Europa betrug das Mietpreiswachstum im Gesamtjahr 2017 gegenüber dem Vorjahr 4,1 %. Grossbritannien ausgenommen lag der Anstieg bei 4,7 %. In Westeuropa allein betrug der Anstieg, UK ausgenommen, 5,3 %. Deutschland ist im Blick auf das Mietpreiswachstum weiterhin Spitzenreiter in Europa. Aufgrund einer Angebotsverknappung bei steigender Nachfrage verzeichneten Berlin (+3,4%), Düsseldorf (+1,9%), Hamburg (+1,9%), München (+1,4%) und Frankfurt (+1,3%) Quartalszuwächse. Auch im Jahresvergleich sticht die deutsche Hauptstadt mit + 11 % heraus, nur Stockholm registrierte europaweit ein höheres Mietpreiswachstum (+12,9 %). In den Niederlanden zeigt sich das Mietpreiswachstum im 4. Quartal neben Amsterdam (+ 3,9 %) auch in Den Haag (+5,4%) und Utrecht (+4,3%). Stabil geblieben sind die Spitzenmieten im 4. Quartal 2017 in London. 2018 wird mit einem leichten Mietpreisrückgang für die Londoner City gerechnet, die Spitzenmieten im West End werden unverändert bleiben. In Paris zeigen die revidierten Daten bei den Spitzenmieten ein Wachstum von +1,3% gegenüber dem Vorjahr bei weiter positiver Stimmung auf dem Markt. Die Spitzenmieten in Madrid und Barcelona (+1,6% bzw. + 1,1 % gegenüber dem Vorquartal) setzten ihren Wachstumstrend - bei knappem Angebot an erstklassigen Flächen und einer soliden Nachfrage - fort. Mailand verzeichnete ebenfalls ein robustes Quartals-Wachstum (+2,8%) - das Flächenangebot im Spitzensegment bleibt weiterhin knapp. * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Die Spitzenmiete in Genf blieb unverändert bei CHF 800/m²/Jahr, während sie in Zürich erstmals seit 2011 leicht auf CHF 800/m²/Jahr anstieg. In Mittel- und Osteuropa (CEE) sind die Spitzenmieten in Prag nach einer seit Mitte 2016 andauernden stabilen Phase um 5,0% gestiegen. Gestoppt scheint der Abwärtstrend der Spitzenmieten in Warschau. Sie waren in Folge der hohen Projektentwicklungs-Pipeline seit 2012 rückläufig. Mit 2,3% dürfte das europäische Büro-Mietpreiswachstum 2018 den 5-Jahres-Durchschnitt (+1,4%) übertreffen. In Mittel- und Osteuropa, wo das Mietpreiswachstum in den letzten 10 Jahren aufgrund des Überangebots verhalten war, bleiben die Prognosen (Moskau ausgenommen) mit 0,7% für 2018 weiter gedämpft. Sollte das anhaltend hohe Umsatzniveau das verfügbare Angebot weiter reduzieren, könnten die Mieten Steigerungspotential realisieren. In der Vergangenheit hatten Spitzenmieten in Prag, Budapest und Warschau auf Leerstands-Veränderungen zeitnah reagiert. Büroflächen-Nachfrage zum Jahresende auf Rekordniveau Der europäische Büroflächenumsatz ist im 4. Quartal 2017 auf rund 4,0 Mio. m² gestiegen, ein Zuwachs von 16% gegenüber dem 4. Quartal 2016. Damit kann das höchste jemals in einem Quartal verzeichnete Vermietungsvolumen notiert werden. Der Umsatz 2017 belief sich auf 13,3 Mio. m², ein Plus von 10% gegenüber 2016 und der höchste Stand seit dem letzten Markt-Höhepunkt im Jahr 2007. Der Umsatz 2017 übertrifft damit die zu Beginn des Jahres getroffenen Prognosen Paris und insbesondere die deutschen Big 5 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) zeigten eine überdurchschnittliche Performance. Auch London verzeichnete 2017 einmal mehr - trotz des Rückgangs um 8 % in Q4 2017 gegenüber dem Rekordvolumen im Vorjahreszeitraum - ein im Gesamtjahr starkes Umsatzniveau, das über den Erwartungen liegt. Die sogenannten Flexible Workspace Betreiber tragen zu einem erheblichen Umfang zum positiven Ergebnis bei: auf diese Nutzergruppe entfallen 20% des Umsatzes in 2017.
Derweil hat sich die positive Stimmung, die in den letzten 18 Monaten auf dem Markt in Paris herrschte, im 4. Quartal in einem Umsatz von 854.000 m² und damit dem stärksten jemals verzeichneten 4. Quartal niedergeschlagen. In Deutschland zeigten die Big 5 auch zum Jahresende wenig Anzeichen einer Abschwächung. Der Umsatz stieg im 4. Quartal gegenüber dem Vorjahr um 38%. München (+77%), Frankfurt (+63%) und Hamburg (+39%) notierten hohe Zuwächse gegenüber dem Vorjahr, Minuszeichen waren in Düsseldorf (-15%) und Berlin (-1%) zu notieren. Mit 296.000 m² bzw. 392.000 m² verzeichneten auch Frankfurt und München jeweils das stärkste jemals registrierte Quartal. Im Gesamtjahr zeigten Frankfurt (+36 %), München (+ 28 %) und Hamburg (+16 %) hohe Zuwächse, moderater in Berlin (+3,4 %) und Düsseldorf (+2,8 %), rückläufig allerdings in Köln (- 30 %) und Stuttgart (-36 %). Ein lebhaftes 4. Quartal notierten die Märkte in Mittel- und Osteuropa mit Zuwächsen gegenüber dem Vorjahr in Moskau (+69%), Prag (+90%) und Warschau (+10%). In Budapest wurde gegenüber dem aussergewöhnlich hohen Niveau im 4. Quartal 2016 ein Rückgang von 31% verzeichnet. Eine ebenfalls bemerkenswerte Performance im 4. Quartal wiesen neben München (+77% gegenüber Vorjahr) Madrid (+74%), Brüssel (+23%) und Dublin (+6%) auf. Europaweit nimmt die Nachfrage weiterhin zu. JLL hat seine Umsatzprognose für 2018 auf 12,3 Mio. m² erhöht. Das würde zwar ein Rückgang gegenüber 2017 bedeuten, gleichzeitig den 10-Jahres-Durchschnitt aber um 11% übertreffen. Niedrigste Leerstandsquote seit 2008 Projektentwicklungen nehmen Fahrt auf Die starke Vermietungs-Aktivität höhlt das verfügbare Flächenangebot weiterhin aus: die europäische Büro- Leerstandsquote ist im 4. Quartal 2017 um 20 Basispunkte auf 7,4% gesunken. Gleichzeitig nehmen Projektentwicklungen Fahrt auf: rund 1,3 Mio. m² wurden allein im 4. Quartal fertiggestellt. Aus diesem Grunde geht JLL bei weiter steigender Pipeline 2018 2019 von einer Stabilisierung des Leerstands aus. Die Fertigstellungen werden jedoch mit 5,0 Mio. m² bzw. 6,5 Mio. m² in 2018 bzw. 2019 weiterhin deutlich unter dem Jahresniveau von über 7 Mio. m² vor der globalen Finanzkrise bleiben. In einigen angebotsschwachen Märkten Westeuropas kommen die von Unternehmen dringend benötigen Flächen auf den Markt, die den Anforderungen an moderner Ausstattung genügen. In den meisten europäischen Städten hat die Flächenverfügbarkeit weiter abgenommen, 14 der 24 Index-Städte verzeichneten einen Rückgang der Leerstände. Dieser Rückgang war besonders stark in Warschau (-170 Basispunkte auf 11,2%), Amsterdam (-120bp auf 6,7%), Budapest (-80 Basispunkte auf 6,9%) und Berlin (-60 Basispunkte auf 3,5%). Mit 5,0 Mio. m² wird die Projektentwicklungs-Pipeline 2018 hoch ausfallen (nach 4,07 Mio. m² 2017). Umfangreiche Fertigstellungen werden sich vornehmlich auf London, Paris, Dublin, Berlin und München konzentrieren. Das Büroflächenangebot in Zürich und Genf stieg leicht an. Die Leerstände in den beiden Städten dürften mittelfristig erhöht bleiben.
Europäischer Spitzenmietpreisindex % Veränderungen 425 400 375 350 325 300 275 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 4,1% Q4 17 / Q3 17 2,0% Gewichteter Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreise Q4 2017 (EUR / m² / Jahr) Veränderungen Spitzenmieten Q4 / Q3 2017 (%) London WE* London City* Paris CBD* Stockholm Zürich Genf Dublin* Moskau* Luxemburg* Mailand* Frankfurt/M* München* Rom Oslo Manchester Amsterdam* Helsinki Edinburgh* Madrid* Berlin* Düsseldorf* Hamburg* Lyon* Brüssel* Istanbul St. Petersburg Kiew Barcelona* Warschau* Budapest* Stuttgart Athen Köln Kopenhagen Prag* Lissabon Bukarest 0 300 600 900 1'200 1'500 1'800 Lissabon Lyon* Prag* Athen Paris CBD* Amsterdam* Berlin* Stockholm Mailand* Kopenhagen Stuttgart Hamburg* Düsseldorf* Madrid* Helsinki München* Zürich Frankfurt/M* Barcelona* Manchester London WE* London City* Edinburgh* Kiew Genf Moskau* Bukarest Warschau* Oslo Luxemburg* Rom Dublin* Budapest* Köln Brüssel* St. Petersburg Istanbul -25.0-20.0-15.0-10.0-5.0 0.0 5.0 10.0 * Indexstädte
Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schliesst Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmässigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhalten alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heisst dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shell-and-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down -Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Alexander Colpaert Head of EMEA Offices Research EMEA Offices Research Amsterdam +31 (0)20 540 79 78 alex.colpaert@eu.jll.com Benjamin Russell Senior Analyst EMEA Offices Research London +44 (0)207 852 4402 benjamin.russell@eu.jll.com Tom Carroll Head of EMEA Corporate Research EMEA Corporate Research London +44 (0)203 147 1207 tom.carroll@eu.jll.com jll.eu Jones Lang LaSalle 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.