Berechnungsbeispiel für: Herrn Muster Berechnung einer Immobilieninvestition Wohnungsdaten / Steuerliche Daten "Alte Akademie" Calw, Schillerstraße 8 - WE 02 + Stellplatz - vermietet Notarieller Kaufpreis 175.290 Investitionsbeginn 01.10.2018 davon nachtr. Herst.kosten 117.453 Kauftermin 24.08.2017 Fläche 43,58 qm Übergang Nutzen/Lasten 31.12.2019 Anfängl. Kaltmiete Einheit pro Monat 414 Nebenkosten inkl. Instandhaltungsrücklage Miete Garage pro Monat 40 pro Monat 93 Zu verst. Einkommen in 2018 80.000 Veranlagung nach Grundtabelle Ermittlung der Gesamtkosten / Finanzierung Notarieller Kaufpreis 175.290 + Nebenkosten 17.530 Kaufpreis inkl. Nebenkosten 192.820 - Eigenkapital 17.530 Bruttodarlehen 175.290 Liquiditätsbetrachtung in der Erwerbsphase 2018-2019 Eigenkapital 17.530 + laufende Ausgaben (z.b. Zins, Nebenkosten, etc.) 2.563 - Steuererstattung aus 18.609 Werbungskosten/Abschreibung 8.246 Eigenkapitaleinsatz nach Steuern 11.847 Voraussichtliche monatliche Liquidität in den ersten 5 Jahren der Vollvermietung ( in ) 2020 2021 2022 2023 2024 Überschuß nach Steuern 110 108 105 103 100 Seite 1 von 8
Geplante Kosten Kaufpreis (inkl. Grundstückskosten) 167.790 + Stellplatz 7.500 7.500 Notarieller Kaufpreis 175.290 + Notarkosten für Erwerb (2,00 %) 3.506 + Grunderwerbssteuer (5,00 %) 8.765 12.271 + Bauzeitzinsen (3,00 %) 5.259 5.259 Kaufpreis inkl. Nebenkosten 192.820 Gesamtkosten 192.820 davon Grundstückskosten 11.696 davon Kaufpreis Altbausubstanz 46.141 davon nachtr. Herst.kosten 117.453 Geplante Finanzierung Barkapital (9,09 % vom Kaufpreis inkl. Nebenkosten) 17.530 Darlehen Sollzins Auszahl. Festzeit Tilgung Eff.zins *) Belastung Darlehen % p.a. % JJ/MM % p.a. % p.a. p.m. brutto Annuitätendarl. 0,750 100,000 10/0 3,088 0,75 207 64.600 Annuitätendarl. 1,150 100,000 10/0 2,907 1,16 59 17.400 Annuitätendarl. 1,600 100,000 10/0 3,000 1,61 358 93.290 Gesamtmittel 192.820 *) Anfänglicher Effektivzins (PAngV) auf Festzeit und Vollauszahlung zum Darlehensbeginn. (Für Annuitätendarlehen wird außerdem ein anfänglicher Tilgungssatz von 1% p.a. unterstellt.) Seite 2 von 8
Investitionsbeginn 01.10.2018 Kauftermin 24.08.2017 Übergang Nutzen/Lasten 31.12.2019 1. - 5. Jahr: Voraussichtliches steuerliches Ergebnis ( in p.a. ) 2018 2019 2020 2021 2022 Zu verst. Einkommen vor Investition 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 - Bauzeitzinsen (geschätzt) 2.630 2.630 - nicht umlagefähige Nebenkosten 857 857 857 - Darl.zinsen bis Vollauszahlung 93 983 - Darl.zinsen ab Vollauszahlung 171 689 2.154 2.086 2.019 - AfA nach 7 Abs. 4 EStG (lin. 2,5%) 103 1.234 1.234 1.234 Basis: 49.371 *) - AfA nachtr. Herst.kosten 11.311 11.311 11.311 11.311 7h,i EStG, Basis: 125.675 *) + Mieteinnahmen Wohnung 4.968 4.968 4.968 + Mieteinnahmen Garage 480 480 480 Zu verst. Einkommen nach Investition 77.106 64.285 69.892 69.960 70.027 ESt vor Investition gemäß Grundtabelle 25.338 25.338 25.338 25.338 25.338 ESt nach Investition gemäß Grundtabelle 24.123 18.737 21.093 21.121 21.150 Kürzung ESt 1.215 6.601 4.245 4.217 4.188 Kürzung Solidaritätszuschlag 5,50 % 67 363 233 232 230 Steuererstattung gesamt 1.282 6.964 4.478 4.449 4.418 *) Erläuterung der AfA-Basis im Plan "Ermittlung Bemessungsgrundlage Abschreibung" Seite 3 von 8
6. - 10. Jahr:Voraussichtliches steuerliches Ergebnis ( in p.a. ) Investitionsbeginn 01.10.2018 Kauftermin 24.08.2017 Übergang Nutzen/Lasten 31.12.2019 2023 2024 2025 2026 2027 Zu verst. Einkommen vor Investition 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 - nicht umlagefähige Nebenkosten 857 857 857 857 857 - Darl.zinsen ab Vollauszahlung 1.951 1.881 1.812 1.741 1.668 - AfA nach 7 Abs. 4 EStG (lin. 2,5%) 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 Basis: 49.371 *) - AfA nachtr. Herst.kosten 11.311 11.311 11.311 11.311 8.797 7h,i EStG, Basis: 125.675 *) + Mieteinnahmen Wohnung 4.968 4.968 4.968 4.968 4.968 + Mieteinnahmen Garage 480 480 480 480 480 Zu verst. Einkommen nach Investition 70.095 70.165 70.234 70.305 72.892 ESt vor Investition gemäß Grundtabelle 25.338 25.338 25.338 25.338 25.338 ESt nach Investition gemäß Grundtabelle 21.178 21.208 21.236 21.266 22.353 Kürzung ESt 4.160 4.130 4.102 4.072 2.985 Kürzung Solidaritätszuschlag 5,50 % 229 227 226 224 164 Steuererstattung gesamt 4.389 4.357 4.328 4.296 3.149 *) Erläuterung der AfA-Basis im Plan "Ermittlung Bemessungsgrundlage Abschreibung" Seite 4 von 8
Investitionsbeginn 01.10.2018 Kauftermin 24.08.2017 Übergang Nutzen/Lasten 31.12.2019 1. - 5. Jahr: Voraussichtliche Liquiditätsentwicklung ( in p.a. ) - Barkapital (1. Zahlung zum 01.10.2018) 17.530 2018 2019 2020 2021 2022 - Darl.zinsen bis Vollauszahlung 93 983 - Darl.zinsen ab Vollauszahlung 171 689 2.154 2.086 2.019 - Tilgung 627 5.334 5.402 5.469 - nicht umlagefähige Nebenkosten 857 857 857 - Instandhaltungsrücklage 261 261 261 + Kaltmiete Wohnung 4.968 4.968 4.968 + Mieteinnahmen Garage 480 480 480 Überschuß vor Steuern (- = Zuzahlung) -17.794-2.299-3.158-3.158-3.158 + Steuererstattung 1.282 6.964 4.478 4.449 4.418 Zuzahlung nach Steuern 16.512 Überschuß nach Steuern 4.665 1.320 1.291 1.260 Überschuß monatlich 110 108 105 Seite 5 von 8
6. - 10. Jahr:Voraussichtliche Liquiditätsentwicklung ( in p.a. ) Investitionsbeginn 01.10.2018 Kauftermin 24.08.2017 Übergang Nutzen/Lasten 31.12.2019 2023 2024 2025 2026 2027 - Darl.zinsen ab Vollauszahlung 1.951 1.881 1.812 1.741 1.668 - Tilgung 5.537 5.607 5.676 5.747 5.820 - nicht umlagefähige Nebenkosten 857 857 857 857 857 - Instandhaltungsrücklage 261 261 261 261 261 + Kaltmiete Wohnung 4.968 4.968 4.968 4.968 4.968 + Mieteinnahmen Garage 480 480 480 480 480 Überschuß vor Steuern (- = Zuzahlung) -3.158-3.158-3.158-3.158-3.158 + Steuererstattung 4.389 4.357 4.328 4.296 3.149 Zuzahlung nach Steuern 9 Überschuß nach Steuern 1.231 1.199 1.169 1.138 Zuzahlung monatlich 1 Überschuß monatlich 103 100 97 95 Seite 6 von 8
Liquiditätsplan ( in ) Jahr Saldo Einnahmen/ Ausgaben Gesamte steuerl. Auswirkung Liquidität nach Steuern Liquidität nach Steuern monatlich Gesamteinnahmen Gesamtausgaben Gesamtrest- schuld zum Jahresende 2018 0-17.794-17.794 1.282-16.512-1.376 105.323 2019 0-2.299-2.299 6.964 4.665 389 174.663 2020 5.448-8.606-3.158 4.478 1.320 110 169.329 2021 5.448-8.606-3.158 4.449 1.291 108 163.927 2022 5.448-8.606-3.158 4.418 1.260 105 158.458 2023 5.448-8.606-3.158 4.389 1.231 103 152.921 2024 5.448-8.606-3.158 4.357 1.199 100 147.314 2025 5.448-8.606-3.158 4.328 1.169 97 141.638 2026 5.448-8.606-3.158 4.296 1.138 95 135.891 2027 5.448-8.606-3.158 3.149-9 -1 130.071 2028 5.448-8.606-3.158 3.116-42 -3 124.178 2029 5.448-8.606-3.158 3.084-74 -6 118.210 2030 5.448-8.606-3.158 3.051-107 -9 112.169 2031 5.448-8.606-3.158-881 -4.039-337 106.050 2032 5.448-8.606-3.158-915 -4.073-339 99.855 2033 5.448-8.606-3.158-950 -4.108-342 93.581 2034 5.448-8.606-3.158-984 -4.142-345 87.228 2035 5.448-8.606-3.158-1.021-4.179-348 80.793 2036 5.448-8.606-3.158-1.056-4.214-351 74.278 2037 5.448-8.606-3.158-1.093-4.251-354 67.680 2038 5.448-8.606-3.158-1.131-4.289-357 60.998 2039 5.448-8.606-3.158-1.169-4.327-361 54.230 2040 5.448-8.606-3.158-1.207-4.365-364 47.376 2041 5.448-8.606-3.158-1.246-4.404-367 40.434 2042 5.448-8.606-3.158-1.284-4.442-370 33.405 2043 5.448-8.606-3.158-1.325-4.483-374 26.285 2044 5.448-8.606-3.158-1.365-4.523-377 19.073 2045 5.448-8.606-3.158-1.405-4.563-380 11.770 2046 5.448-7.447-1.999-1.447-3.447-287 5.532 2047 5.448-4.310 1.138-1.470-332 -28 2.380 2048 4.086-3.233 853-973 -119-10 0 Summe: 156.633-258.847-102.213 30.440-71.773 Seite 7 von 8
Haftungsvorbehalt Allgemeine Bemerkung Die Berechnung zeigt den modellhaften Investitionsverlauf anhand der eingegebenen Daten. Für den Eintritt der zugrundeliegenden Annahmen können wir keine Haftung übernehmen. Die Berechnung ist umfassend und detailliert. Sie geht jedoch von bestimmten Annahmen aus, die vom Programm nur begrenzt überprüfbar sind. Insbesondere die Gültigkeit der zugrundegelegten Konditionen kann zum Berechnungszeitpunkt nicht überprüft werden. Alle Zahlen und Rechenergebnisse wurden sehr sorgfältig ermittelt und basieren grundsätzlich auf den Angaben der Verkaufsbroschüre, den aktuellen Steuergesetzen und Zinskonditionen der Banken, sowie Ihren persönlichen Auskünften bzgl. der Einkommens- und Vermögensverhältnisse zum Zeitpunkt der Berechnung. Eine Gewähr für dieses Berechnungsbeispiel kann wegen möglicher Rechenfehler, Änderungen der Steuergesetze, Zinskonditionen und Ihrer persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht übernommen werden. Der Hersteller der Verkaufsbroschüre weist darauf hin, daß es sich hierbei um ein unverbindliches Rechenbeispiel handelt. DIESE BEISPIELRECHNUNG STELLT WEDER EINE STEUER- NOCH EINE RECHTSBERATUNG DAR! Seite 8 von 8